Podatnik wraz z byłą partnerką nabył w 2021 roku nieruchomość gruntową w równych udziałach, sfinansowaną z kredytu hipotecznego i wkładu własnego, z którego część pochodziła od partnerki. Na działce wybudowano dom, którego koszty pokrył wyłącznie podatnik. Po rozstaniu, podatnik samodzielnie spłaca kredyt, a teraz planują zniesienie współwłasności, w ramach…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zniesienia współwłasności nieruchomości ze spłatą. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wraz z byłą partnerką nabył Pan w 2021 r. prawo własności nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości X., w udziałach po (...) % dla każdego ze współwłaścicieli. Zakup nieruchomości został sfinansowany ze wspólnego kredytu hipotecznego oraz wkładu własnego, który w całości pochodził z Pana środków (ze sprzedaży mieszkania) oraz kwoty (…) zł wniesionej przez byłą partnerkę. Po nabyciu nieruchomości, na działce został wybudowany dom jednorodzinny. Całość kosztów budowy domu została pokryta wyłącznie z Pana środków finansowych (ze sprzedaży mieszkania oraz bieżących oszczędności). Była partnerka nie poniosła żadnych nakładów finansowych na budowę domu.
W chwili obecnej, po rozstaniu, kredyt hipoteczny spłaca Pan samodzielnie.
Wspólnie z byłą partnerką podjęli Państwo decyzję o zniesieniu współwłasności nieruchomości. W ramach tej czynności, była partnerka przeniesie na Pana swój udział w wysokości (...)%, a Pan spłaci jej wniesiony wkład własny w kwocie (…) zł. Zgodnie z aktualną wyceną, wartość rynkowa całej nieruchomości (działki z wybudowanym domem) wynosi około (...) zł.
Pytanie
Czy w przedstawionym stanie faktycznym, podstawa opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych z tytułu zniesienia współwłasności nieruchomości, powinna być ustalona od wartości rynkowej przejmowanego udziału (tj. (...) zł), czy od kwoty faktycznie przekazywanej spłaty za poniesione nakłady (tj. (…) zł)?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, w opisanej sytuacji podstawa opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych powinna wynosić (…) zł.
Wskazał Pan, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy o zniesienie współwłasności w części dotyczącej spłat lub dopłat. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 5, podstawę opodatkowania przy zniesieniu współwłasności stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, ponad udział we współwłasności, którego nabycie podlega opodatkowaniu.
W Pana przypadku – według Pana – spłata w kwocie (…) zł nie stanowi wynagrodzenia za rynkową wartość przenoszonego udziału w nieruchomości, lecz jest zwrotem faktycznie poniesionego przez byłą partnerkę nakładu finansowego na zakup samej działki.
Cały koszt budowy domu został w całości pokryty przez Pana, co oznacza, że wartość rynkowa nieruchomości w części dotyczącej domu nie była wynikiem nakładów byłej partnerki. W związku z tym, Pana zdaniem, czynność zniesienia współwłasności w części dotyczącej przeniesienia na Pana udziału w nieruchomości jest de facto czynnością nieodpłatną, a kwota (…) zł jest zwrotem nakładów, a nie odpłatnością za rynkowy udział.
Zatem podstawą opodatkowania może być jedynie kwota (…) zł.
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
Podatkowi podlegają umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat.
Na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
Podatkowi podlegają orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.
Na podstawie art. 4 pkt 5 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy z zastrzeżeniem art. 5, ciąży – przy umowie o dział spadku lub o zniesienie współwłasności – na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności.
Stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 5 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie o zniesienie współwłasności lub o dział spadku – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności lub spadku.
Na zasadach określonych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a) ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą – od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny – przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.
Stosownie do art. 10 ust. 1 ww. ustawy:
Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.
Jak wynika z powołanych przepisów - umowa o zniesienie współwłasności ze spłatą lub orzeczenie sądu w tym przedmiocie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział we współwłasności.
Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiują pojęcia „współwłasność”, dlatego należy odwołać się do odpowiednich przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071).
Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności rzeczy (ruchomej lub nieruchomej - nieruchomości) regulują postanowienia art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego. W świetle wyżej powołanych przepisów zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.
W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:
1) podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),
2) przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
3) sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia wynika, że jest Pan współwłaścicielem nieruchomości, tj. działki zabudowanej domem. Drugim współwłaścicielem tej nieruchomości jest Pana była partnerka, posiadająca udział w ww. nieruchomości w wysokości (...)%. Planują Państwo zniesienie współwłasności nieruchomości w ten sposób, że Pan otrzyma na wyłączną własność całą nieruchomość w zamian na przekazanie byłej partnerce spłaty w wysokości (…)zł.
Uważa Pan, że w opisanej sytuacji podstawę opodatkowania stanowi kwota (…)zł stanowiąca zwrotem nakładów.
Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.
Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podlega zniesienie współwłasności, jeżeli wiąże się ono z obowiązkiem spłat lub dopłat.
Spłata stanowi wyrażoną w pieniądzu równowartość udziału w majątku wspólnym i występuje przy zniesieniu współwłasności wówczas, gdy całość majątku objętego współwłasnością (rzeczy) przyznano jednemu lub kilku ze współwłaścicieli. Natomiast dopłata ma wyrównać różnice powstałe wskutek fizycznego podziału majątku między współwłaścicieli, gdy zachodzą rozbieżności między faktycznie przyznaną im częścią majątku a udziałem w majątku objętym współwłasnością.
W wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości będzie Pan właścicielem całej nieruchomości (będzie ona stanowiła Pana wyłączną własność). W zamian przekaże Pan byłej partnerce spłatę w kwocie (…) zł.
Jako że ww. zniesienie współwłasności nastąpiło odpłatnie (ze spłatą), to nie budzi wątpliwości, że podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tak stanowi cytowany powyżej art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) w powiązaniu z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Podstawę opodatkowania przy zniesieniu współwłasności – w myśl powołanego wyżej art. 6 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności.
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się według art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Od podstawy tej, zgodnie z uregulowaniami analizowanej ustawy, nie odlicza się długów i ciężarów.
Skoro w przedmiotowej sprawie dojdzie do zniesienia współwłasności pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami, ze spłatą na rzecz byłej współwłaścicielki, to podstawę opodatkowania będzie stanowiła opisana we wniosku wartość rynkowa nabytego udziału w nieruchomości, czyli 1/2 wartości rynkowej nieruchomości. Bez znaczenia dla skutków podatkowych jest fakt, że cały koszt budowy domu został w całości pokryty przez Pana i że wartość rynkowa nieruchomości w części dotyczącej domu nie była wynikiem nakładów byłej partnerki.
W wyniku zniesienia współwłasności przejmie Pan całą nieruchomości, czyli nabędzie udział byłej partnerki w nieruchomości w zamian za spłatę. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) ww. ustawy stanowi to czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Zatem w związku z odpłatnym zniesieniem współwłasności podlega Pan opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych a podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nabytego przez Pana udziału – ponad dotychczas posiadany przez Pana – w nieruchomości, czyli 1/2 wartości rynkowej całej nieruchomości.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
1) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo