Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.488.2025.4.BZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest :

-     w części dotyczącej sprzedaży działki nr 2I oraz działki nr 2J – nieprawidłowe,

-     w pozostałym zakresie – prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 października 2025 r.

Treść wniosku jest następująca.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest zarejestrowanym i czynnym podatnikiem podatku w myśl ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Przedmiotem podstawowej działalności Wnioskodawcy według PKD są: Produkcja rowerów i wózków inwalidzkich (30.92.Z).

Wnioskodawca zamierza nabyć w ramach postepowania upadłościowego nieruchomości opisane poniżej (wchodzące w skład masy upadłości).

Transakcja nr 1 z AA

Przedmiotem sprzedaży będzie prawo własności nieruchomości gruntowych zabudowanych, położonych w (…) objętych księgami wieczystymi prowadzonymi przez Sąd Rejonowy w (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, o numerach:

-     (…) – działki nr 1A, 1B,

-     (…) – działka nr 1C,

-     (…) – działka nr 1D,

-     (…) – działka nr 1E,

-     (…) – działka nr 1F.

Łączna powierzchnia gruntu wynosi 4,9732 ha. Nieruchomości stanowią kompleks przemysłowo-magazynowy (tzw. duża hala), ogrodzony od strony północnej i wschodniej, w części utwardzony (place manewrowe i drogi dojazdowe wykonane z kostki brukowej), a w części stanowiący tereny zielone. Na działce nr 1B znajduje się zbiornik przeciwpożarowy, natomiast na działce nr 1E – maszt telekomunikacyjny z nadajnikami (będący własnością operatora, który korzysta z terenu na podstawie umowy dzierżawy).

Teren graniczy od północy z lasem, od wschodu z gruntami niezabudowanymi i zabudową jednorodzinna, od południa z drogą krajowa nr 80, a od zachodu z terenami niezabudowanymi.

Na nieruchomości znajdują się następujące budynki i budowle:

1.  Hala produkcyjna dwukondygnacyjna – obiekt przeznaczony do produkcji rolno-spożywczej o powierzchni użytkowej 8.825 m² (działki nr 1A, 1C, 1E), oddany do ubytkowania w 2011 r. Hala obejmuje m.in. komory chłodnicze, pomieszczenia do (…), magazyn opakowań, część spedycyjna, pomieszczenia techniczne (m.in. kotłownia, trafostacja, agregaty), a na piętrze – zaplecze socjalne i biurowe. Konstrukcja obiektu mieszana stalowo-żelbetowa.

2.  Budynek przechowalni (…) z częścią socjalno-warsztatowa – obiekt parterowy, niepodpiwniczony, o powierzchni użytkowej 2.122 m² (działki nr 1C, 1D), oddany do ubytkowania w 2003 r. Wyposażony w cztery komory chłodnicze oraz cześć warsztatowo-socjalną.

3.  Wiata magazynowa (oddana do użytku w 2011 r.) – obiekt jednokondygnacyjny, o powierzchni użytkowej 930 m² (działka nr 1E), przeznaczony do składowania (…). Konstrukcja żelbetowo-stalowa, wyposażona w podstawowe instalacje (wodociągową, kanalizacyjną, elektryczną, chłodniczą).

4.  Wiata magazynowa (oddana do użytku w 2012 r.) – obiekt jednokondygnacyjny o powierzchni użytkowej 1.582 m² (działka nr 1E), konstrukcja stalowo-żelbetowa, wyposażona w instalacje wodociągową, kanalizacyjną, elektryczną i wentylacyjną.

5.  Budynek magazynowy przygotowania produktów – obiekt jednokondygnacyjny, o powierzchni użytkowej 7.130 m² (działka nr 1F), oddany do ubytkowania w 2013 r. Składa się z części magazynowej oraz części socjalno-technicznej (z pomieszczeniami biurowymi i zapleczem). Wyposażony w instalacje wodociągową, kanalizacyjną, elektryczną, chłodniczą, gazową i ogrzewanie z własnej kotłowni.

Zarówno Kupujący, jak i Sprzedający są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. W przypadku gdy dostawa nieruchomości korzystałaby ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, strony transakcji zamierzają z tego zwolnienia zrezygnować. W tym celu, przed dniem dokonania dostawy, złożą właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej dostawy podatkiem od towarów i usług (wymóg z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług).

Transakcja nr 2 z BB

Przedmiotem sprzedaży ma być prawo własności nieruchomości gruntowych (zabudowanych, jak i niezabudowanych) – położonych w (…), dla których Sąd Rejonowy w (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste o numerach:

-     (…) – działki nr 2A, 2B, 2C, 2D,

-     (…) – działka nr 2E,

-     (…) – działki nr 2F, 2G, 2H,

-     (…) – działki nr 2I, 2J.

Przedmiotem sprzedaży będą nieruchomości należące do zakładów BB. Teren zakładu w (…) stanowi zwarta całość z punktu widzenia rozmieszczenia obiektów. Łącznie obejmuje on osiem działek ewidencyjnych: nr 2E, 2A, 2B, 2C, 2D, 2F, 2H, 2G o łącznej powierzchni 3,0605 ha.

Na nieruchomościach znajdują się zabudowania powstałe w większości po roku 2000, sukcesywnie rozbudowywane. Przeważającą funkcje pełnia obiekty przemysłowo-produkcyjne, którym towarzyszą powierzchnie magazynowe, techniczne oraz biurowo-socjalne. Na terenie zakładu znajdują się łącznie trzy budynki o łącznej powierzchni użytkowej 4 041,94 m²:

Budynek produkcyjno-magazynowy z zapleczem socjalno-biurowym – główny budynek zakładu, wybudowany w 2001 r., następnie rozbudowywany. Obiekt wolnostojący, częściowo podpiwniczony; część produkcyjna–parterowa, część socjalno-biurowa – dwukondygnacyjna. Powierzchnia użytkowa: 3 748,82 m², powierzchnia zabudowy: 2 975,54 m². Budynek wykonany w technologii tradycyjnej i częściowo stalowej, wyposażony w instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną, centralnego ogrzewania gazowego, wentylacyjną, teletechniczną, monitoring i system alarmowy.

Budynek portierni z waga samochodowa – obiekt parterowy, niepodpiwniczony, wolnostojący, wybudowany w 2011 r. we frontowej części zakładu, w technologii tradycyjnej murowanej. Powierzchnia dostosowana do funkcji kontrolno-recepcyjnych. Budynek wyposażony w instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną, centralnego ogrzewania gazowego, wentylacyjną, teletechniczną, monitoring, system alarmowy i klimatyzacje.

Budynek archiwum – wolnostojący, parterowy z poddaszem użytkowym, zaadaptowany z obiektu mieszkalnego do funkcji magazynowo-składowych. Powierzchnia użytkowa: 113,78 m².

W obrębie nieruchomości znajdują się także budowle i elementy zagospodarowania terenu, m.in. sieci uzbrojenia wraz z przyłączami, rampy rozładunkowe, drogi i place manewrowe, systemy oświetleniowe i kontroli dostępu oraz ogrodzenie.

Przez kompleks (tzw. dużą halę) AA przebiega nieruchomość należącą do (…) o powierzchni 4,5 m² i szerokości ok. 1 mm – działka nr 2H (pod katem ewidencyjnym jest to grunt rolny zabudowany). Wynika to z faktu, że cały kompleks nieruchomości został podzielony pomiędzy obie spółki.

Ponadto, przedmiotem sprzedaży będzie niezabudowana nieruchomość, obejmująca działki ewidencyjne nr 2I i 2J o łącznej powierzchni 9 773 m², położone w zachodniej części zakładu. Działki te są częściowo ogrodzone i porośnięte roślinnością trawiasta, z pojedynczym szpalerem drzew ozdobnych. Teren płaski, o niewielkim spadku w kierunku północno-zachodnim. Na działce 2J znajdują się niewielkie obiekty kontenerowe. Grunty posiadają dostęp do podstawowych sieci uzbrojenia: elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i telefonicznej (brak sieci gazowej).

Dla obszarów, na których położone są opisane nieruchomości, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie jednak ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (…) (uchwała nr (…) z (…) r.), działki te oznaczone są jako obszar urbanizacji (II) z terenami aktywności gospodarczej średnio-intensywnej.

Zarówno Kupujący, jak i Sprzedający są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. W przypadku gdy dostawa nieruchomości korzystałaby ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, strony transakcji zamierzają z tego zwolnienia zrezygnować. W tym celu, przed dniem dokonania dostawy, złoża właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania tej dostawy podatkiem od towarów i usług (wymóg z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług).

Transakcja nr 3 z CC

Miedzy stronami została zawarta umowa przedwstępna dotycząca przyszłej sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych o łącznej powierzchni 6,9500 ha, położonych w miejscowości (…). Dla nieruchomości tych prowadzone są księgi wieczyste o numerach:

-     (…) – działka nr 3A,

-     (…) – działka nr 3B,

-     (…) – działka nr 3C,

-     (…) – działka nr 3D.

Po wypowiedzeniu przez dotychczasowego właściciela umowy dzierżawy planowane jest zawarcie warunkowej umowy sprzedaży (z uwagi na prawo pierwokupu przysługujące (…)), a następnie umowy przenoszącej własność.

Przedmiotem sprzedaży mają być nieruchomości niezabudowane, położone w rejonie ul. (…). Działki te są aktualnie:

-     niezagospodarowane, nieogrodzone i niezadrzewione,

-     użytkowane obecnie rolniczo,

-     położone na terenie płaskim, o niewielkim spadku w kierunku południowym,

-     z dostępem do sieci energetycznej, wodno-kanalizacyjnej i telefonicznej (w niewielkiej odległości).

Przeznaczenie gruntów ustalono w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a w przypadku jego braku – w oparciu o Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (…).

Nieruchomości objęte transakcją są położone na obszarze częściowo pokrytym MPZP. Dla pozostałej części przeznaczenie wynika ze Studium. Szczegółowo przedstawia się to następująco:

1.  Działka 3A – w części objętej MPZP: funkcje komunikacyjne i aktywizacja gospodarcza; w części nieobjętej MPZP: zabudowa mieszkaniowa ekstensywna oraz zabudowa usługowo-mieszkaniowa średnio-intensywna.

2.  Działka 3B – zgodnie z MPZP przeznaczona na cele aktywizacji gospodarczej.

3.  Działka 3C – nieobjęta MPZP; zgodnie ze Studium: zabudowa mieszkaniowa ekstensywna z dopuszczeniem nieuciążliwych usług jako funkcji uzupełniającej oraz zabudowa usługowo-mieszkaniowa średnio-intensywna.

4.  Działka 3D – w części objętej MPZP: funkcje komunikacyjne i aktywizacja gospodarcza; w części nieobjętej MPZP: zabudowa mieszkaniowa ekstensywna oraz zabudowa usługowo-mieszkaniowa średnio-intensywna.

Końcowo Wnioskodawca wskazuje, że w zakresie podatku od towarów i usług może być uznany za zainteresowanego w rozumieniu art. 14b Ordynacji podatkowej, z uwagi na kwestie wpływu tego podatku na potencjalne opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych transakcji zakupu nieruchomości (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że w odniesieniu do każdej transakcji, na poszczególnych działkach znajdują się następujące naniesienia:

Transakcja nr 1 z AA

KW nr (…)

-     Działka nr 1A – na działce znajduje się część hali produkcyjnej dwukondygnacyjna (obiekt przeznaczony do produkcji rolno-spożywczej),

-     Działka nr 1B – na działce znajduje się zbiornik przeciwpożarowy;

KW nr (…)

-     Działka nr 1C – na działce znajduje się część hali produkcyjnej dwukondygnacyjna (obiekt przeznaczony do produkcji rolno-spożywczej) oraz część budynku przechowalni (…) z częścią socjalno-warsztatową (obiekt parterowy, niepodpiwniczony);

KW nr (…)

-     Działka nr 1D – na działce znajduje się część budynku przechowalni (…) z częścią socjalno-warsztatową (obiekt parterowy, niepodpiwniczony);

KW nr (…)

-     Działka nr 1E – na działce znajdują się wiata magazynowa (oddana do użytku w 2011 r.) oraz budynek magazynowy (oddany do użytku w 2012 r. – w treści wniosku potocznie określano go wiatą), maszt telekomunikacyjny z nadajnikami (będący własnością operatora, który korzysta z terenu na podstawie umowy dzierżawy) oraz część hali produkcyjnej dwukondygnacyjna (obiekt przeznaczony do produkcji rolno-spożywczej)

KW nr (…)

-     Działka nr 1F – na działce znajduje się budynek magazynowy przygotowania produktów (obiekt jednokondygnacyjny).

Hala produkcyjna dwukondygnacyjna obejmuje komory chłodnicze, pomieszczenia do obróbki wstępnej (…), magazyn opakowań, część spedycyjną, pomieszczenia techniczne (kotłownia, trafostacja, agregaty), a na piętrze – zaplecze socjalne i biurowe.

Budynek przechowalni (…) z częścią socjalno-warsztatową jest wyposażony w cztery komory chłodnicze oraz część warsztatowo-socjalną.

Wiata magazynowa (oddana do użytku w 2011 r.) jest wyposażona w podstawowe instalacje (wodociągową, kanalizacyjną, elektryczną, chłodniczą).

Budynek magazynowy (oddany do użytku w 2012 r. – w treści wniosku potocznie określano go wiatą) jest wyposażony w instalacje wodociągową, kanalizacyjną, elektryczną i wentylacyjną, a także w 8 bram wjazdowych.

Budynek magazynowy przygotowania produktów składa się z części magazynowej oraz części socjalno-technicznej (z pomieszczeniami biurowymi i zapleczem). Wyposażony jest w instalacje wodociągową, kanalizacyjną, elektryczną, chłodniczą, gazową i ogrzewanie z własnej kotłowni.

Naniesienia stanowią kompleks przemysłowo-magazynowy (tzw. duża hala), ogrodzony od strony północnej i wschodniej, w części utwardzony (place manewrowe i drogi dojazdowe wykonane z kostki brukowej), a w części stanowiący tereny zielone.

Transakcja nr 2 z BB

KW nr (…)

-     Działka nr 2A – na działce znajduje się część budynku produkcyjnomagazynowego z zapleczem socjalno-biurowym, a także parking, rampy załadunkowe, oświetlenie, place manewrowe i płot,

-     Działka nr 2B – na działce znajduje się budynek portierni z wagą,

-     Działka nr 2C – na działce znajduje się część budynku produkcyjno-magazynowego z zapleczem socjalno-biurowym,

-     Działka nr 2D – przez działkę przechodzą budowle i elementy zagospodarowania terenu, takie jak sieci uzbrojenia wraz z przyłączami, systemy oświetleniowe oraz ogrodzenie.

KW nr (…)

-     Działka nr 2E – na działce znajduje się chodnik, oświetlenie i ogrodzenie.

KW nr (…)

-     Działka nr 2F – na działce znajduje się budynek archiwum,

-     Działka nr 2G – na działce znajdują się sieci uzbrojenia wraz z przyłączami, drogi, systemy oświetleniowe oraz ogrodzenie,

-     Działka nr 2H – tzw. duża hala, której właścicielem jest AA została posadowiona w części na wspomnianej działce należącej do BB.

KW nr (…)

-     Działka nr 2I – na działce znajduje się część ogrodzenia, a także jest porośnięta roślinnością trawiastą z pojedynczym szpalerem drzew ozdobnych – posiada dostęp do podstawowych sieci uzbrojenia: elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i telefonicznej (brak sieci gazowej),

-     Działka nr 2J – na działce znajduje się część ogrodzenia wraz z niewielkimi obiektami kontenerowymi - posiada dostęp do podstawowych sieci uzbrojenia: elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i telefonicznej (brak sieci gazowej).

Budynek produkcyjno-magazynowy z zapleczem socjalno-biurowym jest wyposażony w instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną, centralnego ogrzewania gazowego, wentylacyjną, teletechniczną, monitoring i system alarmowy.

Budynek portierni z wagą samochodową wyposażony jest w instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną, centralnego ogrzewania, teletechniczną, monitoring, alarm i klimatyzację.

Budynek archiwum jest wolnostojący, parterowy z poddaszem użytkowym, zaadaptowany z obiektu mieszkalnego do funkcji magazynowo-składowych.

Transakcja nr 3 z CC

KW nr (…)

-     Działka nr 3A – działka ta nie jest zabudowana, także nie posiada przyłączy, natomiast przebiega przez nią sieć energetyczna oraz kanalizacyjna.

KW nr (…)

-     Działka nr 3B – działka ta nie jest zabudowana, także nie posiada przyłączy.

KW nr (…)

-     Działka nr 3C – działka ta nie jest zabudowana, także nie posiada przyłączy, natomiast przebiega przez nią sieć energetyczna oraz kanalizacyjna.

KW nr (…)

-     Działka nr 3D – działka ta nie jest zabudowana, także nie posiadają przyłączy, natomiast przebiega przez nią sieć energetyczna, kanalizacyjna oraz wodociągowa.

Poniżej wskazali Państwo dla każdego naniesienia odrębnie czy stanowi budynek, budowle lub ich części, czy może urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane:

Transakcja nr 1 – AA
Działka	Naniesienie	Kwalifikacja wg Prawa budowlanego	Uzasadnienie
1A	część hali produkcyjnej dwukondygnacyjnej (obiekt produkcji rolno-spożywczej)	budynek	Obiekt trwale związany z gruntem, posiada ściany, fundamenty i dach, wydzielony z przestrzeni; przeznaczony do produkcji.
1B	zbiornik przeciwpożarowy	budowla	Zbiornik jest urządzeniem technicznym, niebędącym budynkiem – typowa budowla hydrotechniczna.
1C	część hali produkcyjnej dwukondygnacyjnej oraz część budynku przechowalni (…) z częścią socjalno-warsztatową	budynek	Obiekty kubaturowe, z fundamentem i dachem, o funkcji produkcyjnej i magazynowej.
1D	część budynku przechowalni (…) z częścią socjalno-warsztatową	budynek	Obiekt parterowy, niepodpiwniczony, z instalacjami – spełnia cechy budynku.
1E	wiata magazynowa, budynek magazynowy, maszt telekomunikacyjny, część hali produkcyjnej	Wiata, magazyn, hala – budynki; Maszt telekomunikacyjny – budowla	Wiata jest obiektem zadaszonym o konstrukcji wsporczej, trwale związanymi z gruntem; magazyn jest typowym budynkiem użytkowym; maszt telekomunikacyjny stanowi budowlę.
1F	budynek magazynowy przygotowania produktów	budynek	Jednokondygnacyjny, trwale związany z gruntem, wyposażony w instalacje – klasyczny budynek magazynowy.
Transakcja nr 2 – BB
Działka	Naniesienie	Kwalifikacja wg Prawa budowlanego	Uzasadnienie
2A	część budynku produkcyjno-magazynowego z zapleczem socjalno-biurowym, parking, rampy załadunkowe, oświetlenie, place manewrowe, płot	budynek; parking, rampy załadunkowe, place manewrowe – budowle; oświetlenie i płot – urządzenia budowlane	Część budynku to typowy obiekt kubaturowy, trwale związany z gruntem, o funkcji produkcyjno-biurowej. Parking, rampy załadunkowe, place manewrowe to samodzielne budowle. Natomiast oświetlenie i płot to urządzenia budowlane, które mają funkcjonalny związek z całą infrastrukturą.
2B	budynek portierni z wagą	budynek; Waga – budowla	Portiernia – budynek; waga samochodowa stanowi budowlę związaną z działalnością.
2C	część budynku produkcyjno-magazynowego z zapleczem socjalno-biurowym	budynek	Obiekt o typowych cechach budynku
2D	sieci uzbrojenia, systemy oświetleniowe, ogrodzenie	budowle i urządzenia budowlane	Sieci i przyłącza – budowle; ogrodzenie i oświetlenie – urządzenia budowlane.
2E	chodnik, oświetlenie i ogrodzenie	chodnik – budowla; oświetlenie i ogrodzenie – urządzenia budowlane	Chodnik jest budowlą służącą ruchowi pieszych. Natomiast oświetlenie i płot to urządzenia budowlane, które mają funkcjonalny związek z całą infrastrukturą.
2F	budynek archiwum (zaadaptowany z mieszkalnego)	budynek	Trwale związany z gruntem, ściany, dach; zmieniona funkcja nie zmienia kwalifikacji.
2G	sieci uzbrojenia, drogi, oświetlenie, ogrodzenie	budowle i urządzenia budowlane	Elementy infrastruktury technicznej – budowle; ogrodzenie i oświetlenie – urządzenia budowlane.
2H	część hali produkcyjnej („duża hala”)	budynek	Obiekt kubaturowy, trwale związany z gruntem; posadowiony częściowo na działce.
2I	część ogrodzenia, zieleń, przyłącza	Urządzenia budowlane	Ogrodzenie i przyłącza – urządzenia budowlane; roślinność nie jest obiektem budowlanym.
2J	część ogrodzenia, przyłącza, obiekty	Kontenerowe urządzenia budowlane (ogrodzenie, przyłącza) oraz tymczasowe obiekty budowlane (kontenery)	Kontenery nie są trwale związane z gruntem, więc stanowią tymczasowe obiekty.
Transakcja nr 3 – CC
Działka	Naniesienie	Kwalifikacja wg Prawa budowlanego	Uzasadnienie
3A	sieć energetyczna i kanalizacyjna	budowle	Sieci infrastruktury technicznej są klasycznym przykładem budowli
3B	brak zabudowy i przyłączy	brak obiektów budowlanych	Działka niezabudowana, bez urządzeń budowlanych.
3C	sieć energetyczna i kanalizacyjna	budowle	Sieci uzbrojenia terenu – budowle liniowe.
3D	sieci energetyczna, kanalizacyjna, wodociągowa	budowle	Sieci uzbrojenia stanowią budowle liniowe, zgodnie z definicją ustawową.

Wskazali Państwo, że obiekty stanowiące urządzenia budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, są związane z następującymi budynkami lub budowlami:

 I.      Kompleks AA

Na działkach objętych transakcją nr 1 zlokalizowane są budynki produkcyjno-magazynowe, przechowalnie, hale, wiaty i obiekty techniczne, którym towarzyszą urządzenia budowlane służące obsłudze całego kompleksu przemysłowego.

Urządzenia budowlane obejmują:

·      przyłącza i sieci infrastruktury technicznej (wodno-kanalizacyjne, energetyczne, chłodnicze, gazowe, teletechniczne),

·      drogi wewnętrzne, place manewrowe, dojścia i podjazdy,

·      oświetlenie zewnętrzne,

·      ogrodzenie terenu,

·      rampy rozładunkowe i instalacje pomocnicze obsługujące obiekty produkcyjne.

Urządzenia te są funkcjonalnie i technicznie związane z następującymi budynkami i budowlami:

-     halą produkcyjną dwukondygnacyjną zlokalizowaną na działkach nr 1A, 1C i 1E,

-     budynkiem przechowalni (…) z częścią socjalno-warsztatową na działkach nr 1C i 1D,

-     budynkiem magazynowym przygotowania produktów na działce nr 1F,

-     wiatą magazynową oraz budynkiem magazynowym na działce nr 1E,

-     zbiornikiem przeciwpożarowym na działce nr 1B (jako budowlą towarzyszącą halom produkcyjnym).

Wszystkie wymienione urządzenia służą zapewnieniu komunikacji wewnętrznej, dostępu do mediów, odprowadzania ścieków, oświetlenia i obsługi przeciwpożarowej, co umożliwiało prawidłowe użytkowanie całego kompleksu produkcyjno-magazynowego (…).

II.       Kompleks BB

Na działkach objętych transakcjami nr 2 i 3 zlokalizowane są budynki produkcyjno-magazynowe, socjalno-biurowe, portiernia, archiwum oraz elementy infrastruktury technicznej.

Urządzenia budowlane obejmują:

-     sieci uzbrojenia i przyłącza (energetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, teletechniczne, gazowe),

-     rampy rozładunkowe, drogi wewnętrzne, place manewrowe,

-     systemy oświetleniowe i kontroli dostępu,

-     ogrodzenia i elementy zagospodarowania terenu,

-     dojścia, podjazdy i inne elementy pomocnicze obsługujące budynki.

Urządzenia te są funkcjonalnie związane z następującymi obiektami:

-     budynkami produkcyjno-magazynowymi z zapleczem socjalno-biurowym na działkach nr 2C, 2A oraz częściowo 2H,

-     budynkiem portierni z wagą samochodową na działce nr 2B (waga stanowi budowlę obsługiwaną przez urządzenia w postaci przyłączy i dojazdów),

-     budynkiem archiwum na działce nr 2F,

-     halą produkcyjną częściowo posadowioną na działce nr 2H (związaną funkcjonalnie z urządzeniami przebiegającymi przez działki 2D, 2E i 2G).

Dodatkowo, urządzenia budowlane przebiegające przez działki nr 2D, 2E i 2G (sieci, drogi, oświetlenie, ogrodzenia) stanowią infrastrukturę wspólną dla całego kompleksu (…), obsługującą wszystkie budynki i budowle zlokalizowane na terenie zakładu.

Ogrodzenie i przyłącza na działkach nr 2I i 2J pełnią funkcję zabezpieczenia i obsługi technicznej całego kompleksu i są związane z budynkami produkcyjno-magazynowymi oraz portiernią.

Z kolei działki nr 3A, 3C i 3D, przez które przebiegają sieci energetyczne, wodociągowe i kanalizacyjne, zawierają urządzenia budowlane i budowle liniowe.

Wszystkie wskazane urządzenia budowlane, zarówno w kompleksie AA, jak i BB, są funkcjonalnie i technicznie związane z budynkami produkcyjnymi, magazynowymi, socjalnymi, portierniami oraz budowlami towarzyszącymi (zbiornik przeciwpożarowy, waga samochodowa, maszt telekomunikacyjny).

Stanowią one infrastrukturę niezbędną do prawidłowego użytkowania i eksploatacji poszczególnych obiektów budowlanych oraz całych zespołów przemysłowych, nie mogą być użytkowane niezależnie od budynków i budowli, z którymi są związane.

Wskazali Państwo, że spośród naniesień znajdujących się na działkach będących przedmiotem sprzedaży jedynie dwa obiekty można zakwalifikować jako ruchomości w rozumieniu art. 46-48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny:

-   maszt telekomunikacyjny z nadajnikami – zlokalizowany na działce nr 1E, stanowiący własność niezależnego operatora, który korzysta z terenu na podstawie umowy dzierżawy. Obiekt ten nie jest trwale związany z gruntem i nie stanowi części składowej nieruchomości, a ponadto nie jest przedmiotem sprzedaży;

-   obiekty kontenerowe – zlokalizowane na działce nr 2J, o charakterze tymczasowym. Nie są trwale związane z gruntem i mogą być przeniesione bez istotnej szkody dla substancji gruntu ani samego obiektu. W konsekwencji stanowią ruchomości, a zarazem tymczasowe obiekty budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Wszystkie pozostałe naniesienia, tj.:

-     hale produkcyjne i magazynowe,

-     budynek przechowalni (…) z częścią socjalno-warsztatową,

-     budynek magazynowy przygotowania produktów,

-     budynki portierni i archiwum,

-     zbiornik przeciwpożarowy,

-     waga samochodowa,

-     drogi wewnętrzne, place manewrowe, dojścia i podjazdy,

-     ogrodzenia, przyłącza i sieci infrastruktury technicznej

są trwale związane z gruntem i stanowią części składowe nieruchomości w rozumieniu art. 48 Kodeksu cywilnego.

W konsekwencji, tylko maszt telekomunikacyjny oraz obiekty kontenerowe mają charakter ruchomości, natomiast wszystkie pozostałe obiekty należy traktować jako nieruchomości stanowiące części składowe gruntu.

Przez działki wskazane jako niezabudowane, tj. działki nr 3A, 3C oraz 3D (objęte księgami wieczystymi o numerach (…), (…) oraz (…)), przebiegają sieci infrastruktury technicznej, w tym:

·      sieć energetyczna,

·      sieć kanalizacyjna,

·      sieć wodociągowa.

Sieci te stanowią obiekty liniowe w rozumieniu art. 3 pkt 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, a jednocześnie kwalifikują się jako budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 tej ustawy. Z uwagi na ich charakter i sposób eksploatacji, są to sieci przesyłowe lub dystrybucyjne stanowiące własność właściwych przedsiębiorstw przesyłowych (operatora sieci energetycznej, przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego lub w zależności od odcinka – gazowego), a nie właściciela nieruchomości.

W konsekwencji należy uznać, że:

·      sieci te nie stanowią części składowych nieruchomości,

·      stanowią budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego,

·      przebiegają przez wskazane działki jako obiekty liniowe należące do przedsiębiorstw przesyłowych.

Wskazali Państwo, że nie wszystkie naniesienia znajdujące się na działkach będących przedmiotem sprzedaży stanowią własność Sprzedającego.

 I.      Działki zabudowane (kompleksy AA oraz BB, CC)

Wszystkie znajdujące się na tych działkach budynki, budowle i urządzenia budowlane, takie jak hale produkcyjne, magazyny, przechowalnie, budynki socjalno-biurowe, portiernia, archiwum, zbiornik przeciwpożarowy, waga samochodowa, drogi, place, ogrodzenia oraz instalacje wewnętrzne, stanowią własność Sprzedających.

Wyjątek stanowi maszt telekomunikacyjny z nadajnikami znajdujący się na działce nr 1E, który jest własnością operatora telekomunikacyjnego korzystającego z terenu na podstawie umowy dzierżawy zawartej z właścicielem nieruchomości.

II.       Działki niezabudowane: nr 3A, 3C oraz 3D (objęte księgami wieczystymi (…), (…) oraz (…))

Przez wskazane działki przebiegają sieci infrastruktury technicznej:

·      sieć energetyczna,

·      sieć kanalizacyjna,

·      sieć wodociągowa.

Sieci te stanowią obiekty liniowe w rozumieniu art. 3 pkt 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane i są kwalifikowane jako budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 tej ustawy. Z uwagi na ich charakter i sposób eksploatacji, są to sieci przesyłowe lub dystrybucyjne, będące własnością właściwych przedsiębiorstw przesyłowych, tj.:

-     operatora sieci energetycznej,

-     przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego (a ewentualnie gazowego – jeżeli dany odcinek sieci tego wymaga).

Wobec powyższego, sieci te nie stanowią własności Sprzedającego, lecz należą do odrębnych przedsiębiorstw przesyłowych, które wykonują swoje prawo do korzystania z gruntu na podstawie odpowiednich tytułów prawnych (np. służebności przesyłu).

Działka nr 2J: zlokalizowane na niej obiekty kontenerowe mają charakter tymczasowy i stanowią ruchomości, należące do Sprzedającego.

W konsekwencji należy uznać, że:

-     wszystkie budynki, budowle i urządzenia budowlane stanowią własność Sprzedających,

-     maszt telekomunikacyjny na działce nr 1E stanowi własność operatora telekomunikacyjnego,

-     sieci energetyczne, kanalizacyjne i wodociągowe przebiegające przez działki nr 3A, 3C i 3D stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych,

-     pozostałe naniesienia są własnością Sprzedających i wraz z gruntem stanowią część składową nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży.

Wskazali Państwo, że część tzw. dużej hali produkcyjno-magazynowej, której właścicielem jest AA, została posadowiona na gruncie należącym do BB, tj. na działce nr 2H.

Sytuacja ta ma charakter czysto ewidencyjny i techniczny, wynikający z historycznego podziału kompleksu nieruchomości pomiędzy dwie spółki powiązane kapitałowo i funkcjonalnie. Działka nr 2H ma powierzchnię ok. 4,5 m² i szerokość ok. 1 mm, co powoduje, że niewielki fragment konstrukcji dużej hali (stanowiącej własność AA) znajduje się w granicach działki należącej do BB.

Z punktu widzenia prawa cywilnego (art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny), budynek trwale związany z gruntem stanowi część składową nieruchomości gruntowej. Oznacza to, że w sensie prawnorzeczowym część budynku położona na działce nr 2H jest związana z tą działką, natomiast w sensie faktycznym hala stanowi jeden obiekt użytkowy i funkcjonalny, eksploatowany przez AA w ramach całego kompleksu przemysłowego.

Podsumowując, wskazane w opisie zdarzenia przyszłego stwierdzenie oznacza, że:

-     niewielka część konstrukcji hali produkcyjno-magazynowej (tzw. dużej hali) znajduje się w granicach działki nr 2H należącej do BB,

-     powstała w ten sposób kolizja przebiegu granic ewidencyjnych z rzeczywistym posadowieniem obiektu,

-     nie ma to jednak wpływu na funkcjonalną integralność obiektu, który stanowi całość techniczno-użytkową wchodzącą w skład kompleksu AA.

Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

1.  Czy sprzedaż nieruchomości o numerach:

-     (…) – działki nr 1A, 1B,

-     (…) – działka nr 1C,

-     (…) – działka nr 1D,

-     (…) – działka nr 1E,

-     (…) – działka nr 1F

będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w świetle art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

2.  Czy sprzedaż nieruchomości o numerach:

-     (…) – działki nr 2A, 2B, 2C, 2D,

-     (…) – działka nr 2E,

-     (…) – działki nr 2F, 2G, 2H,

-     (…) – działki nr 2I, 2J

będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w świetle art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

3.  Czy sprzedaż nieruchomości o numerach:

-     (…) – działka nr 3A,

-     (…) – działka nr 3B,

-     (…) – działka nr 3C,

-     (…) – działka nr 3D

będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w świetle art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 8)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Uwagi ogólne

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) tej ustawy podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 tej ustawy: obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 tej ustawy, w myśl którego: wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a)  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)  innych praw majątkowych - 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie nieruchomość.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w ramach organizowanego przez syndyka przetargu, Wnioskodawca nabędzie prawa własności nieruchomości.

W związku powyższym wyjaśnieniem, rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ad 1.

Państwa zdaniem, sprzedaż nieruchomości o numerach:

-     (…) – działki nr 1A, 1B,

-     (…) – działka nr 1C,

-     (…) – działka nr 1D,

-     (…) – działka nr 1E,

-     (…) – działka nr 1F

nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w świetle art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W przypadku, gdy dostawa nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, strony transakcji planują zrezygnować z tego zwolnienia. W tym celu złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem od towarów i usług zgodnie z obowiązującymi przepisami.

W konsekwencji, jeżeli sprzedaż nieruchomości zostanie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z uwagi na rezygnacje stron ze zwolnienia z podatku od towarów i usług), znajdzie zastosowanie wyłączenie przewidziane w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Oznacza to, że umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a na Kupującym jako nabywcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia wskazanych umów.

Reasumując, sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie będzie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ strony transakcji zamierzają skutecznie zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i opodatkować sprzedaż tym podatkiem.

Ad 2.

Sprzedaż nieruchomości o numerach:

-     (…) – działki nr 2A, 2B, 2C, 2D,

-     (…) – działka nr 2E,

-     (…) – działki nr 2F, 2G, 2H,

-     (…) – działki nr 2I, 2J

nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w świetle art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W przypadku gdy planowana dostawa nieruchomości mogłaby korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, strony transakcji zamierzają zrezygnować z tego zwolnienia.

W tym celu, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem od towarów i usług. Oświadczenie to zostanie złożone właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego przed dniem dokonania dostawy lub zostanie zamieszczone w treści aktu notarialnego.

W konsekwencji, jeżeli sprzedaż nieruchomości zostanie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z uwagi na skuteczna rezygnacje stron ze zwolnienia), znajdzie zastosowanie wyłączenie przewidziane w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Oznacza to, że zawarcie umów sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a na Kupującym jako nabywcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Reasumując, sprzedaż wskazanych nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Strony transakcji planują bowiem skutecznie zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a tym samym transakcja zostanie objęta opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, co wyłącza obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ad 3.

Sprzedaż nieruchomości o numerach:

-     (…) – działka nr 3A,

-     (…) – działka nr 3B,

-     (…) – działka nr 3C,

-     (…) – działka nr 3D

nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w świetle art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Analizując opodatkowanie umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy planowana transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług. Ocena ta ma bowiem decydujące znaczenie dla ewentualnego zastosowania wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jeżeli dana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wówczas zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie występuje obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wprowadzenie do ustawy o podatku od towarów i usług definicji legalnej terenu budowlanego (art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług) przesądziło, że przy ocenie charakteru gruntu na potrzeby stosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy nie należy odwoływać się do zapisów ewidencji gruntów i budynków, lecz wyłącznie do ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku decyzji o warunkach zabudowy. W konsekwencji, zwolnieniu z podatku od towarów i usług podlegają wyłącznie grunty niezabudowane, dla których brak jest zarówno planu miejscowego, jak i decyzji o warunkach zabudowy.

W rozpatrywanym przypadku nieruchomości stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, co oznacza, że ich sprzedaż będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a więc nie skorzysta ze zwolnienia. W rezultacie, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Podsumowując, sprzedaż wskazanych nieruchomości nie będzie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ transakcja ta stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności, z tytułu tej właśnie czynności, jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami ściśle w ustawie określonymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem w ustawie ściśle wskazanym).

Z opisu zdarzenia zawartego we wniosku wynika, że Kupujący w ramach:

-   Transakcji nr 1 z AA zawrze umowę sprzedaży na mocy której nabędzie prawo własności gruntu (tj. działek nr 1A, nr 1B, nr 1C, nr 1D, nr 1E oraz nr 1F), wraz z naniesieniami w postaci budynków budowli i urządzeń budowlanych. Na działce nr 1E znajduje się maszt telekomunikacyjny z nadajnikami. Ww. maszt nie jest stale związany z gruntem (stanowi ruchomość), jest własnością podmiotu trzeciego i nie będzie przedmiotem sprzedaży.

-   Transakcji nr 2 BB zawrze umowę sprzedaży, na mocy której nabędzie prawo własności gruntu (tj. działek nr 2A, nr 2B, nr 2C, nr 2D, nr 2E, nr 2F, nr 2G, nr 2H, nr 2I oraz nr 2J ), wraz z naniesieniami w postaci budynków budowli i urządzeń budowlanych.

-   Transakcji nr 3 z CC zawrze umowę sprzedaży, na mocy której nabędzie prawo własności gruntu (tj. działek nr 3A, nr 3B, nr 3C oraz nr 3D). Na działkach znajdują się sieci: energetyczna, kanalizacyjna oraz wodociągowa które należą do przedsiębiorstwa przesyłowego i nie będą przedmiotem Transakcji.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa Transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.549.2025.5.PJ w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-   sprzedaż działek nr 1A, 1B, 1C, 1D, 1E i 1F wraz z Budynkami, Budowlami oraz urządzeniami budowlanymi w ramach Transakcji 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ww. ustawy;

-   jeśli Sprzedający i Kupujący w ramach Transakcji nr 1 podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to dostawa ww. budynków, budowli i urządzeń budowlanych oraz gruntu będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług;

-   sprzedaż działek nr 2A, nr 2B, nr 2C, nr 2D, nr 2E, nr 2F oraz nr 2G wraz z Budynkami, Budowlami oraz urządzeniami budowlanymi w ramach Transakcji nr 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ww. ustawy;

-   sprzedaż działki nr 2I oraz nr 2J będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług; zwolnienie to, w przeciwieństwie do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy nie ma charakteru fakultatywnego i przepisy nie przewidują możliwości rezygnacji z niego.

-   sprzedaż działki 2H w ramach Transakcji nr 2 wraz z częścią „dużej hali” nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku;

-   jeśli Sprzedający i Kupujący w ramach Transakcji nr 2 zrezygnują ze zwolnienia od podatku (w części w jakiej taka rezygnacja będzie możliwa, tj. w zakresie naniesień zlokalizowanych na działkach nr 2A, nr 2B, nr 2C, nr 2D, nr 2E, nr 2F oraz nr 2G ) i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to dostawa ww. budynków, budowli i urządzeń budowlanych oraz gruntu, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług;

-   sprzedaż działek w ramach Transakcji nr 3 (tj. działki nr 3A, nr 3B, nr 3C oraz nr 3D) nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku.

Jak wynika rozstrzygnięcia zawartego w interpretacji z zakresu podatku od towarów i usług – sprzedaż opisanych we wniosku nieruchomości w zakresie Transakcji nr 1, w zakresie Transakcji nr 2 (dotyczącej działki nr 2A, nr 2B, nr 2C, nr 2D, nr 2E, nr 2F, nr 2G oraz nr 2H), oraz w zakresie Transakcji nr 3 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Faktyczne opodatkowanie podatkiem od towarów i usług wynika częściowo wprost z przepisów tej ustawy, a częściowo z uwagi na Państwa rezygnację ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W tej części zatem, w której sprzedaż nieruchomości w zakresie Transakcji nr 1, Transakcji nr 2 oraz Transakcji nr 3 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki, sprzedaż ww. Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zatem w tej części Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Natomiast, jak wynika z rozstrzygnięcia w zakresie podatku od towarów i usług, dostawa działek, oznaczonych we wniosku nr 2I oraz nr 2J w zakresie Transakcji nr 2 będzie miało bezwzględnie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji do sprzedaży działek nr 2I oraz nr 2J w zakresie Transakcji nr 2 nie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ze względu na zapis zawarty w lit. b) tiret pierwszy tego przepisu. Działki te są bowiem zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. To oznacza, że umowa sprzedaży w zakresie tych działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z tych względów Państwa stanowisko należało w tej części uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: 0111-KDIB3-3.4012.549.2025.5.PJ.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-  w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-  w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa.