Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.499.2025.4.JS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 5 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 15 października 2025 r. (wpływ: 21 października 2025 r.) i 17 października 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. sp. z o. o. („Kupujący”, „Nabywca”)

NIP: (…)

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan A. B. („Sprzedający”, „Zbywca”)

3)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani C. D. (Notariusz)

Opis zdarzenia przyszłego

X. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) jest spółką handlową prawa polskiego oraz zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z danym zawartymi w rejestrze przedsiębiorców KRS, w zakres działalności Kupującego wchodzą m.in. roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.

Kupujący planuje nabycie zdefiniowanej poniżej Nieruchomości w celu prowadzonej przez niego działalności deweloperskiej polegającej na realizacji przedsięwzięcia budowlanego w postaci budowy kompleksu logistycznego: hali usługowo-kurierskiej (dalej: „Inwestycja”).

Na dzień planowanego nabycia Nieruchomości Kupujący posiadać będzie status podatnika podatku od towarów i usług, a transakcja ta dokonywana będzie w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Właścicielem Nieruchomości jest Pan A. B. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”). Sprzedający jest osobą fizyczną i planuje dokonać zbycia Nieruchomości ze swojego majątku prywatnego.

Sprzedający prowadzi równolegle działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEIDG pod firmą E. A. B. (NIP (…), REGON (…)) i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Kupujący i Sprzedający w dalszej części wniosku będą łącznie nazywani „Stronami”.

Strony planują zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo własności zdefiniowanej poniżej Nieruchomości w zamian za zapłatę przez Kupującego uzgodnionej ceny sprzedaży (dalej: „Transakcja”).

Pomiędzy Stronami nie zachodzą powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Opis Nieruchomości, historia nabycia i jej aktualny stan prawny.

Przedmiotem Transakcji będzie prawo własności niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę numer F., o obszarze 1,3273 ha, położonej w G., obręb ewidencyjny (…), dla której to działki Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą numer (...) (dalej: „Nieruchomość”).

W obecnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego osiedla „H.” w G. powyższa Nieruchomość znajduje się w granicach terenu elementarnego oznaczonego symbolem D.D.5013.U,P – przeznaczonego pod zabudowę usługową, obiekty produkcyjne, składy i magazyny, bazy transportowe.

Nieruchomość nie jest obecnie (ani nie będzie na moment zawarcia Umowy Sprzedaży) zabudowana budynkami w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane. Na Nieruchomości nie znajdują się również (i nie będą znajdować się na moment zawarcia Umowy Sprzedaży) naniesienia stanowiące budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego.

Sprzedający nabył Nieruchomość 27 kwietnia 2007 r. od osób fizycznych na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości (Rep. „A” numer (…)). Nabycie Nieruchomości nastąpiło do majątku osobistego, gdyż w małżeństwie Sprzedającego obowiązywał wówczas ustrój rozdzielności majątkowej na podstawie umowy o wyłączenie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Obecnie Sprzedający jest stanu wolnego.

Nieruchomość po nabyciu stanowiła majątek prywatny Sprzedającego. Nieruchomość nie była wykorzystywana w ramach prowadzonej przez Sprzedającego jednoosobowej działalności gospodarczej, w tym w szczególności nie była ona ujęta w ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Sprzedającego. Nieruchomość nie podlegała amortyzacji ani innemu ujęciu w kosztach prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie została przez Sprzedającego zakupiona na cele rolnicze i nie była wykorzystywana na takie cele.

W 2024 r. Sprzedający podjął systematyczne, zorganizowane i ciągłe działania mające na celu podział i zbycie w ramach Transakcji części Nieruchomości w celach zarobkowych, które zostały opisane poniżej.

W szczególności, w grudniu 2024 r. Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży części Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna 1”) z podmiotem działającym w branży deweloperskiej innym niż Kupujący (dalej: „Kontrahent”), na której Kontrahent planował realizację inwestycji w postaci budowy kompleksu logistycznego. Na podstawie tej umowy Sprzedający zobowiązał się sprzedać Kontrahentowi – w określonym w tej umowie terminie i po spełnieniu się wskazanych w niej warunków – działkę o powierzchni około 1,2717 ha, która miała powstać z podziału Nieruchomości (dalej: „Wydzielana Działka”).

Sprzedający zobowiązał się przy tym do dokonania podziału Nieruchomości na własny koszt i własnym staraniem.

W ramach Umowy Przedwstępnej 1, Sprzedający udzielił Kontrahentowi:

-   szeregu pełnomocnictw niezbędnych do podjęcia działań w imieniu Sprzedającego w celu przygotowania Nieruchomości do procesu deweloperskiego (m.in. uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Wydzielanej Działki do sieci mediów, uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę) oraz

-   prawa do dysponowania Nieruchomością na ww. potrzeby, w tym na potrzeby uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz przygotowania Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane.

Umowa Przedwstępna 1 wygasła 30 kwietnia 2025 r. z uwagi na brak spełnienia wskazanych w niej warunków.

10 czerwca 2025 r. Sprzedający zawarł kolejną umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży Nieruchomości, tym razem z Kupującym (dalej: „Umowa Przedwstępna 2”).

Zgodnie z Umową Przedwstępną 2 zawarcie ostatecznej Umowy Sprzedaży miało nastąpić po spełnieniu szeregu warunków wskazanych w Umowie Przedwstępnej 2, dotyczących m.in. przedłożenia przez Strony wymaganych dokumentów (zaświadczeń, certyfikatów itp.) oraz uzyskania wskazanych w Umowie Przedwstępnej 2 warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień itp. W ramach Umowy Przedwstępnej 2 Sprzedający udzielił również Kupującemu szeregu pełnomocnictw niezbędnych w celu przygotowania Nieruchomości do procesu deweloperskiego oraz pełnomocnictw do reprezentowania Sprzedającego we wszystkich sprawach dotyczących Nieruchomości przed m.in. organami sądowymi, organami administracji rządowej i samorządowej Sprzedający udzielił również Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością w celu jej dalszego przygotowania do procesu deweloperskiego, w szczególności poprzez uzyskanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, czy też przygotowania Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane.

Umowa Przedwstępna 2 wygasła 2 lipca 2025 r., a Sprzedający i Kupujący 25 sierpnia 2025 r. zawarli kolejną umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej zawarcie ostatecznej Umowy Sprzedaży ma nastąpić w terminie uzgodnionym przez Strony po spełnieniu szeregu warunków wskazanych w Umowie Przedwstępnej, dotyczących m.in. przedłożenia przez Sprzedającego wymaganych zaświadczeń i certyfikatów, uzyskania i przedłożenia przez Kupującego wskazanych warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień itp., nie później niż w ustalonym przez Strony terminie.

W ramach Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielił Kupującemu szeregu pełnomocnictw niezbędnych w celu przygotowania Nieruchomości do procesu deweloperskiego, w szczególności do:

a)  uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności warunków przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg,

b)  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów Nieruchomości z produkcji rolnej oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

c)  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów i decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności, uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego Inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych (jeśli taka byłaby konieczna),

d)  uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości Inwestycji planowanej przez Kupującego,

e)  zawarcia w jego imieniu umów przyłączenia do sieci, w tym do zmiany tych umów lub ich rozwiązania,

f)   reprezentowania go przed Urzędem Miasta G., Naczelnikiem właściwego Urzędu Skarbowego, Zakładem Ubezpieczeń Społecznych, Kasą Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszem Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w celu uzyskania zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa oraz

g)  pełnomocnictw do reprezentowania Sprzedającego:

-   przed Sądem Rejonowym G., a także przed Urzędem Miasta G. oraz Miejskim Ośrodkiem Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w G. we wszystkich sprawach dotyczących Nieruchomości,

h)  uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich informacji, zaświadczeń, pism, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego tej Nieruchomości.

Powyższe pełnomocnictwa uprawniają Kupującego do składania i podpisywania w imieniu Sprzedającego wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanych z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, m.in. z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych.

Sprzedający wyraził również zgodę na dysponowanie Nieruchomością przez Kupującego na cele budowlane.

Należy podkreślić, że w wyniku działań podjętych przez Sprzedającego w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości i na podstawie udzielonych przez niego pełnomocnictw zostały wydane następujące decyzje administracyjne i uzgodnienia dotyczące Nieruchomości:

-  (...) r. dla Nieruchomości w zakresie powierzchni 1,2775 ha, została wydana przez Prezydenta Miasta G. decyzja administracyjna o zezwoleniu na trwałe wyłączenie z produkcji rolniczej,

-  (...) r. została wydana decyzja w sprawie wyrażenia zgody na lokalizację zjazdu zwykłego z pasa drogowego drogi publicznej do Nieruchomości,

-  (...) r. zostało wydane uzgodnienie projektu budowlanego zjazdu dotyczącego Nieruchomości w ciągu ul. (…),

-  (...) r. została wydana decyzja zezwalająca na usunięcie w formie wycinki drzew i krzewów na Nieruchomości.

Sprzedający uzyskał również warunki techniczne przyłączenia Nieruchomości do sieci energetycznej wydane przez I. S.A.

(...) r. zostało również wydane pozwolenie na budowę.

Wszystkie wskazane powyżej działania zostały podjęte przez Sprzedającego w celu zwiększenia prawdopodobieństwa korzystnej sprzedaży Nieruchomości i były elementem systematycznych, zorganizowanych działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości i zwiększenie jej wartości.

Należy dodatkowo zaznaczyć, że w grudniu 2024 r. Kontrahent zawarł z operatorem logistycznym umowę najmu dotyczącą kompleksu logistycznego, który ma zostać zrealizowany na części Nieruchomości stanowiącej Wydzielaną Działkę (dalej: „Umowa Najmu”). Kupujący podjął działania w celu przejęcia przedmiotowej umowy od Kontrahenta (planowane jest dokonanie cesji Umowy Najmu).

Opis planowanej Transakcji.

Przedmiotem Umowy Sprzedaży będzie sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

Zgodnie z zamierzeniami Stron, w ramach planowanej Transakcji nastąpi również przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego wszelkich decyzji, pozwoleń, uzgodnień, warunków lub umów dotyczących Nieruchomości lub wydanych na rzecz Sprzedającego, które są lub będą związane z realizacją Inwestycji.

Sprzedający nie będzie przenosił na Kupującego w ramach Transakcji:

1)  praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością czy jakichkolwiek innych umów o zarządzanie (z uwagi na brak takich umów),

2)  praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie umów serwisowych dotyczących Nieruchomości (z uwagi na brak takich umów),

3)  praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności z umów świadczenia usług księgowych, prawnych i podatkowych,

4)  swojej nazwy ani innych oznaczeń indywidualizujących działalność gospodarczą Sprzedającego,

5)  praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego,

6)  środków pieniężnych,

7)  ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów, związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej,

8)  zobowiązań bilansowych i pozabilansowych, w tym zobowiązań handlowych,

9)  wartości niematerialnych i prawnych składających się na wartość firmy, takich jak: know-how, reputacja firmy, kontakty itp.,

10)  źródeł finansowania działalności,

11)  pracowników czy zakładu pracy Sprzedającego.

Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z podatku od towarów i usług.

W Umowie Sprzedaży Strony udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, decyzji administracyjnych, postępowań sądowych, kwestii środowiskowych itp. (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Intencją Stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z podatkiem od towarów i usług.

Podjęcie działalności gospodarczej przez Kupującego po Transakcji.

Kupujący, po zawarciu Transakcji, planuje przeprowadzenie opisanej we wcześniejszej części wniosku Inwestycji polegającej na budowie na terenie Nieruchomości obiektu logistycznego: hali usługowo-kurierskiej.

Kupujący będzie wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie na cele prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem podatku od towarów i usług. W szczególności, po zrealizowaniu Inwestycji planowane jest jej przekazanie do użytkowania operatorowi logistycznemu na mocy umowy najmu, której cesja jest planowana. Kupujący planuje również znaleźć inwestora zainteresowanego nabyciem Inwestycji i dokonać jej sprzedaży.

Notariusz.

Pani C. D. pełni funkcję notariusza (dalej: „Notariusz”), przed którym doszło do zawarcia Umowy Przedwstępnej oraz dojdzie do zawarcia Umowy Sprzedaży. Z uwagi na brzmienie art. 10 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych Notariusz może przy planowanej Umowy Sprzedaży potencjalnie pełnić rolę płatnika w odniesieniu do Transakcji (w hipotetycznej sytuacji, gdyby Transakcja nie podlegała pod podatek od towarów i usług lub była z niego zwolniona). Wówczas bowiem obowiązkiem Notariusza byłoby pobranie należnego podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z faktem, iż Notariusz będzie uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym co Strony zawierające Umowę Sprzedaży, Notariusz jako zainteresowana niebędąca stroną postępowania pragnie uzyskać potwierdzenie prawidłowości braku obowiązku pobrania – jako płatnik – podatku od czynności cywilnoprawnych od Transakcji.

Kupujący, Sprzedający oraz Notariusz w dalszej części wniosku będą nazywani „Zainteresowanymi”.

Treść opisu zdarzenia, która znajduje się w treści uzupełnienia – w związku z tym, że nie dotyczy zagadnień w podatku od czynności cywilnoprawnych – została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

1.  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w szczególności na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone nr 4 we wniosku)

2.  Czy w związku z planowaną Transakcją Notariusz prawidłowo odstąpi od pobrania podatku od czynności cywilnoprawnych od dokonanej Transakcji, w związku z jej opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone nr 5 we wniosku)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem:

1)  dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych ponieważ będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

2)  Notariusz prawidłowo odstąpi od pobrania podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, z racji na objęcie jej podatkiem od towarów i usług.

Ad 1

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, za czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ww. ustawy, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z powyższym przy założeniu, że Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, co szerzej opisano w uzasadnieniu stanowiska Stron do pytania oznaczonego we wniosku nr 2, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w opisanym zdarzeniu przyszłym (przedmiotowa dostawa nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych).

Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w opisanym zdarzeniu przyszłym.

Ad 2

Istotą wniosku wspólnego składanego przez grupę zainteresowanych jest ich zaangażowanie w tym samym stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym) i w konsekwencji dążenie do uzyskania ochrony prawnej przed negatywnymi skutkami podatkowymi mogącymi powstać dla każdego z zainteresowanych. Z art. 14r § 1 Ordynacji podatkowej nie wynika, aby wspólny wniosek miał dotyczyć jednolitych skutków podatkowych dla wszystkich zainteresowanych. Stawia on tylko wymóg uczestniczenia w tym samym stanie faktycznym lub zdarzeniu przyszłym. Nie wynika z niego, aby skutki podatkowe miały być dla wszystkich zainteresowanych takie same ani nawet, że miałyby dotyczyć jednego podatku. Przepisy art. 14b § 1 oraz 14 r § 1 Ordynacji podatkowej nie stanowią o tym, aby w przypadku wniosku wspólnego konieczne było potencjalne wystąpienie „wspólnych” skutków podatkowych na gruncie krajowego prawa podatkowego dla wszystkich zainteresowanych. Wskazali Państwo na orzeczenia sądowe, które potwierdzają ww. stanowisko.

W związku z faktem, iż Notariusz będzie uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym co Strony zawierające Umowę Sprzedaży, Notariusz jako zainteresowana niebędąca stroną postępowania o wydanie wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej pragnie uzyskać potwierdzenie prawidłowości braku obowiązku pobrania podatku od czynności cywilnoprawnych od Transakcji.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 ww. ustawy, notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Z kolei zgodnie z art. 10 ust. 3 ww. ustawy, płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.

W zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem wniosku Notariusz może potencjalnie pełnić rolę płatnika w odniesieniu do Transakcji (w hipotetycznej sytuacji, gdyby Transakcja nie podlegała pod podatek od towarów i usług lub była z niego zwolniona). Wówczas bowiem obowiązkiem Notariusz byłoby pobranie należnego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z faktem, iż – jak wynika z uzasadnienia przedstawionego w zakresie pytań 1) i 2) wniosku (w zakresie podatku od towarów i usług) – Strony uznają, że Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Notariusz jako zainteresowana niebędąca stroną postępowania uznaje, że nie będzie miała obowiązku pobrania podatku od czynności cywilnoprawnych od Transakcji.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 10 ust. 2 i 3 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym. Notariusz jest płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli czynność dokonywana jest w formie aktu notarialnego.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności działki gruntu (nieruchomość). Umowa sprzedaży zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.711.2025.3.KK w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a w rezultacie przeniesienie prawa własności Nieruchomości za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Sprzedającego na rzecz Spółki (Kupującego) nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku Transakcja (sprzedaży nieruchomości) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%, a obowiązek podatkowy będzie ciążył na Kupującym.

Notariusz w związku z zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zobowiązana będzie pobrać podatek od czynności cywilnoprawnych, ponieważ Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: 0111-KDIB3-2.4012.711.2025.3.KK.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-  w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-  w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.