Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.567.2025.4.ASZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

- w części dotyczącej opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych, tj. działek nr (…), (…), (…), (…) i (…) – jest prawidłowe,

- w części dotyczącej opodatkowania sprzedaży działek zabudowanych, tj. działek nr (…) i (…) – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości. Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie – 6 listopada 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. (Kupujący)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – B. jako sprzedający (dalej: „Sprzedający”) oraz Zainteresowany będący stroną postępowania – A. (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży posiadanego przez Sprzedającego udziału w częściowo zabudowanej nieruchomości zlokalizowanej w (…), składającej się z działek gruntu o numerach: (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”.

Sprzedający posiada udział w Nieruchomości (zdefiniowane poniżej), wynoszący (…).

Ponadto Kupujący planuje dokonać nabycia pozostałych udziałów w Nieruchomości od pozostałych współwłaścicieli oraz sąsiadującej z Nieruchomością innej nieruchomości gruntowej celem przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego (dalej: „Inwestycja”).

Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Zainteresowani przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie, (pkt 5) okoliczności dotyczące zawartej umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości oraz pozostałe działania dotyczące nieruchomości oraz (pkt 6) opis działalność Kupującego po Transakcji.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji.

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności części udziałów (w łącznej wysokości (…)) nieruchomości gruntowej położonej w (…), obręb ewidencyjny (…), stanowiącą działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…) o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy, III Wydział Ksiąg Wieczystych – prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…) (wszystkie działki łącznie dalej jako: „Nieruchomość”).

Zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z (…) 2007 r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (…), rejon ulic: (…) i (…) w mieście (…), działki (…), (…), (…), (…), (…) położone są na terenie oznaczonym symbolem: P/U41 tereny zabudowy produkcyjno-usługowej z dopuszczeniem wszelkiej działalności z zakresu produkcji, składów, baz magazynów oraz usług oraz 007-KD81 – teren ulic lokalnych.

Zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z (…) 2005 r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (…) w mieście (…) oraz uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z (…) 2007 r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (…), rejon ulic: (…) i (…) w mieście (…), działka (…) położona jest na terenie oznaczonym symbolem: P/U41 tereny zabudowy produkcyjno-usługowej z dopuszczeniem wszelkiej działalności z zakresu produkcji, składów, baz magazynów oraz usług, 007-KD81 – teren ulic lokalnych oraz 042-KD82 – teren ulicy zbiorczej, zaś działka (…) położona jest na terenie oznaczonym 042-KD82 – teren ulicy zbiorczej.

Tym samym Nieruchomość stanowi tereny budowlane – grunt przeznaczony pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów wydanego na dzień (…) 2025 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta (…), działki (…), (…), (…), (…) stanowią grunty orne oznaczone symbolem RIVa, działka (…) stanowi łąki trwałe oraz drogi oznaczone symbolami ŁIII oraz dr, działka (…) stanowi grunty orne, łąki trwałe oraz grunty pod rowami oznaczone symbolami RIVa, ŁIII oraz W, działka (…) stanowi grunty orne, łąki trwałe, grunty pod rowami oraz grunty rolne zabudowane oznaczone symbolami RIVa, RIVb, RV, ŁIII, W oraz Br-ŁIII.

Działka (…) częściowo zabudowana jest budynkiem o powierzchni: ok. (...) m² – budynek w stanie nienadającym się do użytkowania (przeznaczony do rozbiórki), budowlą w postaci drewutni o powierzchni ok. (...) m², budynkiem o powierzchni ok. (...) m², trwale związanym z gruntem słupem reklamowym, trwale związanym z gruntem banerem reklamowym, ogrodzeniem placu składowego oraz ruinami budynku w postaci częściowo zawalonych ścian. Dodatkowo działka jest częściowo utwardzona. Na działce (…) znajdują się również:

-  linie elektroenergetyczne niskiego, średniego oraz wysokiego napięcia,

-  kolektor ściekowy,

-  kabel teletechniczny

wchodzące w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym niebędących własnością Sprzedającego oraz niebędącymi przedmiotem Transakcji.

Linie elektroenergetyczne, kolektor ściekowy oraz kabel techniczny stanowią ruchomość w rozumieniu Kodeksu cywilnego, gdyż zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego nie stanowią części składowej gruntu będąc własnością przedsiębiorcy przesyłowego. Linie energetyczne oraz kolektor ściekowy będące budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego są trwale związane z gruntem.

Działka (…) częściowo zabudowana jest budowlą o powierzchni ok. (...) m² oraz ogrodzeniem placu składowego. Jednocześnie na działce znajdują się linie elektroenergetyczne wchodzące w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będące własnością Sprzedającego oraz niebędące przedmiotem Transakcji.

Działki (…) oraz (…) dalej łącznie jako „Grunt zabudowany”.

Naniesienia znajdujące się na Gruncie zabudowanym zostały wzniesione ponad dwa lata przed dniem złożenia wniosku, a także na dzień ponad dwa lata przed dniem planowanej Transakcji będą wzniesione ponad dwa lata przed jej zawarciem. Jednocześnie, w okresie 2 lat do dnia przed dniem złożenia wniosku oraz zawarcia planowanej Transakcji ww. budynki oraz budowle nie były i nie będą przedmiotem żadnych ulepszeń, w szczególności o wartości przekraczającej 30% ich wartości początkowej.

W przypadku uznania, że Sprzedający w ramach Transakcji działa jako podatnik podatku od towarów i usług (tj. stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego nr 1 uznane zostanie za nieprawidłowe), oraz że Transakcja w zakresie Gruntu zabudowanego podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług), Zainteresowani, na dzień tego wniosku, nie zdecydowali jeszcze czy w umowie przyrzeczonej (umowie zawartej zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej – zdefiniowanej poniżej) złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia (na podstawie art. 43 ust. 10 ww. ustawy).

Kwestia ta, będzie przedmiotem oddzielnych ustaleń pomiędzy Stronami po uzyskaniu przedmiotowej interpretacji.

W pozostałym zakresie (tj. poza Gruntem zabudowanym) Nieruchomość jest i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana, za wyjątkiem linii elektroenergetycznych przebiegających przez działki (…), (…), (…), (…), wchodzących w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym niebędących własnością Sprzedającego oraz niebędących przedmiotem Transakcji.

Działki (…), (…), (…), (…) oraz (…) dalej łącznie jako: „Grunt niezabudowany”.

Na działkach (…) oraz (…) znajdują się cieki niewyróżnione, które są trwale związane z gruntem oraz zdaniem Zainteresowanych, nie stanowią budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Nieruchomość nie jest uzbrojona w innym zakresie niż ww. oraz nie będzie dodatkowo uzbrajana na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.

3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego.

Sprzedający jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Sprzedający nie prowadzi działalności rolniczej w ramach zwolnień z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przewidzianych dla rolnika ryczałtowego. Na moment finalizacji planowanej Transakcji, jeżeli w odpowiedzi na pytanie nr 1 we wniosku, Organ uzna je za nieprawidłowe oraz, że Sprzedający działa jako podatnik podatku od towarów i usług, będzie on zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Sprzedający nie prowadzi działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią, w tym ziemią rolną (brak takiego wpisu w CEIDG).

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w (…). Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.

Sprzedający nie występował z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o zmianę planu dla Nieruchomości, a także nie wnosił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedającego w rozumieniu art. 11a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ani art. 23m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie.

Sprzedający nabył prawo własności (współwłasność) Nieruchomości na podstawie dziedziczenia, potwierdzonego postanowieniem Sadu Rejonowego XII Wydział Cywilny z (…) 2015 r. sygn. (…) ((…) udziału we współwłasności) oraz aktem poświadczenia dziedziczenia z (…) 2024 r. repertorium (…) ((…) udziałów we współwłasności). Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego było nabyciem do majątku prywatnego i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającego (w drodze dziedziczenia), Nieruchomość częściowo była wydzierżawiona przez pierwotnego właściciela, Pana X. (działającego również w imieniu swojej żony Y. – współwłaścicielki, zmarłej (…) 2012 r.). Dzierżawa dotyczyła powierzchni ok. (...) m² (w tym w całości Gruntu zabudowanego przez cały okres dzierżawy), wydzierżawiona część gruntu przeznaczona była pod działalność gospodarczą, prowadzenie skupu opakowań drewnianych, handel drewnem kominkowym oraz innej działalności. Umowa dzierżawy została zawarta (…) 2006 r. (dalej: „Umowa dzierżawy”). Umowa dzierżawy początkowo nie przewidywała wynagrodzenia pieniężnego, a działka została przekazana w dzierżawę w zamian za opiekę i nadzór. Jednakże (…) 2007 r. został zawarty aneks do Umowy dzierżawy ustalający miesięczny czynsz w wysokości (...) zł. Czynsz był wypłacany regularnie do Pana X., aż do jego śmierci (…) 2020 r. (czynsz w żadnym momencie nie był płacony do Sprzedającego). Od tego momentu, dzierżawca nie wypłacił spadkobiercom, ani jednego czynszu, zaś spadkobiercy (w tym Sprzedający) nie dochodzili jego zapłaty. Nieruchomość do dnia dzisiejszego wykorzystywana jest przez dzierżawcę do prowadzenia ww. działalności gospodarczej, jednakże korzystanie to jest w całości nieodpłatne. W związku z planowaną Transakcją, Sprzedający (wraz z pozostałymi współwłaścicielami) planuje rozwiązać Umowę dzierżawy z dzierżawcą nie później niż z końcem 2025 r. Sprzedający, planuje rozwiązać umowę bez wynagrodzenia, tj. nie pobierać zaległego czynszu.

W pozostałej części, Nieruchomość nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego i leży ugorem. Po nabyciu Nieruchomości nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. Sprzedający w przeszłości nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości.

Poza wskazaną powyżej Umową dzierżawy, Nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy, najmu lub umów o podobnym charakterze.

Sprzedający nie dokonywał żadnych ulepszeń Nieruchomości oraz nie prowadził działań mających na celu uatrakcyjnienie ich dla potencjalnego nabywcy.

W 2023 r. spółka powiązana z Kupującym, (…), zgłosiła się do Sprzedającego z propozycją zakupu Nieruchomości. W związku z zainteresowaniem sprzedażą, strony (…) 2023 r. zawarły przedwstępną umowę sprzedaży udziałów w Nieruchomości (repertorium A nr (…)), na podstawie której Sprzedający zobowiązał się sprzedać udziały w Nieruchomości kupującemu pod warunkiem spełnienia się warunków zawieszających wskazanych w umowie. W związku ze zmianą koncepcji transakcji, powyższa umowa przedwstępna została rozwiązana za porozumieniem stron (…) 2025 r.

Na dzień tego wniosku, Sprzedający nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż. Jednocześnie nie ma jeszcze planów co do wykorzystania środków otrzymanych ze sprzedaży Nieruchomości, jednakże najprawdopodobniej zostaną one przeznaczone na działalność prywatną, niezwiązaną z działalnością gospodarczą. W przeszłości Sprzedający nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości.

5. Umowa przedwstępna nabycia Nieruchomości oraz pozostałe działania dotyczące Nieruchomości.

W związku z planowaną Transakcją, Zainteresowani (…) 2025 r. zawarli warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości repertorium A nr (…) (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której Sprzedający zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności udziałów) udziałów w Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Kupującego pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki”).

W szczególności, Umowa Przedwstępna przewiduje, że przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności udziałów) udziałów w Nieruchomości zostaną spełnione następujące Warunki:

1)   ujawnienie spadkobierców (…), jako współwłaścicieli w dziale II księgi wieczystej KW nr (…);

2)   uzyskanie przez Sprzedającego zaświadczeń, wydanych przez właściwe urzędy gminy i urząd skarbowy w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

3)   uzyskanie pozytywnego, wyniku przeprowadzonego przez Kupującego badania stanu prawnego, środowiskowego oraz stanu technicznego Nieruchomości, z którego wynikać będzie, że Nieruchomość pozbawiona jest wad prawnych lub fizycznych, a nadto że nabycie Nieruchomości i zrealizowanie na niej Inwestycji jest możliwe i nie jest istotnie utrudnione;

4)   uzyskanie przez Kupującego zaświadczenia potwierdzającego, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, jak również uzgodnienie zjazdu z drogi publicznej na teren Nieruchomości;

5)   uzgodnienie przez Kupującego, w imieniu i na rzecz Sprzedającego, z Regionalną Dyrekcją Ochrony Środowiska planu remediacji gruntu na terenie Nieruchomości oraz wydania w tym przedmiocie ostatecznego i prawomocnego orzeczenia właściwego organu;

6)   przedłożenie przez Sprzedającego Kupującemu zaświadczeń wydanych przez Naczelnika właściwego urzędu skarbowego o zapłacie podatków od spadków i darowizn z tytułu nabycia udziałów we współwłasności Nieruchomości, lub że podatek ten nie należał się lub uległ przedawnieniu;

7)   uzyskanie przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów, (…) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów oraz instalacji i sieci infrastruktury technicznej znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media, instalacje i sieci (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji;

8)  uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

9)  uzyskanie przez Sprzedającego interpretacji indywidualnej potwierdzającej opodatkowanie transakcji przewidzianej niniejszą Umową podatkiem od towarów i usług, przy czym Kupujący przygotuje Sprzedającemu odpowiedni wniosek o uzyskanie tej interpretacji oraz poniesie koszt jej złożenia;

10) rozwiązanie przez Sprzedającego Umowy dzierżawy oraz zwrotny odbiór Nieruchomości.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Warunki zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej nawet pomimo nieziszczenia się tych warunków.

Jednocześnie, na podstawie Umowy Przedwstępnej, Kupujący wypłacił Sprzedającemu zadatek (w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego) stanowiący część umówionej ceny nabycia Nieruchomości.

Strony, w ramach Umowy przedwstępnej, ustaliły, że Kupujący jest uprawniony do:

1.   Przeprowadzenia własnym staraniem i na własny koszt kompleksowego badania stanu prawnego, środowiskowego, technicznego oraz finansowego Nieruchomości („Badanie Due Diligence”), we wszelkich aspektach interesujących Kupującego, w celu potwierdzenia braku istnienia ryzyk związanych z nabyciem Nieruchomości oraz realizacją Inwestycji (w tym ustalenia kosztów jej realizacji), w szczególności dotyczących zanieczyszczenia Przedmiotu Sprzedaży oraz ustalenia warunków posadowienia obiektów.

Sprzedający zobowiązał się do współdziałania z Kupującym w zakresie przeprowadzenia Badania Due Diligence, a w szczególności zobowiązał się udostępniać wszelkie posiadane lub uzyskane dokumenty dotyczące Nieruchomości, jak również udzielać Kupującemu pełnomocnictw w zakresie niezbędnym do pełnego przeprowadzenia Badania Due Diligence.

Sprzedający wyraził zgodę na wejście przez Kupującego lub wskazany przez niego podmiot na teren Nieruchomości celem wykonania wszelkich czynności koniecznych do weryfikacji stanu technicznego Nieruchomości, w tym w szczególności badań geologicznych gruntu, odwiertów oraz badań skażenia i zanieczyszczenia gruntu i wody.

2.   Przeprowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedającego, ale na koszt Kupującego, postępowania przed Regionalną Dyrekcją Ochrony Środowiska lub innym właściwym organem, dotyczącego ustalenia planu remediacji gruntu na terenie Nieruchomości.

3.   Przeprowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedającego, ale na koszt Kupującego, postępowania o wydanie interpretacji indywidualnej potwierdzającej opodatkowanie transakcji przewidzianej niniejszą Umową podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem i uzgodnień (w tym przyłączeniowych) koniecznych do realizacji Inwestycji, w tym w szczególności pozwolenia na budowę Inwestycji, a także uzyskania wszelkich niezbędnych zezwoleń budowlanych, uzgodnień oraz warunków przyłączenia Inwestycji do mediów, w tym sieci elektroenergetycznej, gazowej, wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, odprowadzenia wód opadowych, przełożeniem sieci telekomunikacyjnej, itp.

Jednocześnie, Sprzedający udzielił przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do:

1)   reprezentowania Sprzedającego przed wszelkimi podmiotami i osobami w toku wszelkich postępowań zmierzających do:

- uzyskania decyzji (zezwolenia) zarządcy drogi na lokalizację zjazdu na teren Nieruchomości,

- reprezentowania Sprzedającego przed wszystkimi organami, urzędami, instytucjami, dostawcami mediów oraz wszystkimi osobami i podmiotami, w toku wszelkich postępowań dotyczących lub związanych z planowaną Inwestycją,

- uzyskania wszelkich koniecznych stanowisk, uzgodnień i decyzji, w tym w szczególności pozwolenia na budowę Inwestycji, pozwolenia wodnoprawnego, usunięcia kolizji i przełożenia sieci infrastruktury technicznej na terenie Nieruchomości, oraz uzyskania warunków przyłączenia Inwestycji do wszystkich mediów, itp.;

2)   składania w powyższych postępowaniach wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków, zrzekania się prawa do odwołania, składania oświadczeń woli i wiedzy, składania oświadczenia o dysponowaniu Nieruchomością na cele budowlane oraz odbierania wszelkiej korespondencji, w każdym wypadku według swobodnego uznania pełnomocnika;

3)   złożenia wniosków wobec właściwych podmiotów, w tym organów podatkowych, o wydanie wszelkich zaświadczeń dotyczących Sprzedającego lub Nieruchomości i odbioru tych zaświadczeń i postanowień, i pełnomocnik uprawniony jest do udzielania dalszych pełnomocnictw w ramach niniejszego umocowania;

4)   przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Kw Nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy, III Wydział Ksiąg Wieczystych, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej;

5)   uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

6)   uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

7)   uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach;

8)   wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego;

9)   wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania – na koszt Kupującego – decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych;

10) złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości;

11) wystąpienia w imieniu Sprzedającego i reprezentowania go we wszelkich postępowaniach przed organami administracji skarbowej w sprawach o wydanie interpretacji indywidualnej potwierdzającej opodatkowanie transakcji przewidzianej niniejszą Umową podatkiem od towarów i usług;

12) wystąpienia w imieniu Sprzedającego i reprezentowania go we wszelkich postępowaniach przed Regionalną Dyrekcją Ochrony Środowiska lub innym właściwym organem, dotyczących ustalenia planu remediacji gruntu na terenie Nieruchomości;

13) dokonywania wszelkich innych czynności prawnych i faktycznych, które okażą się niezbędne w celu realizacji pełnomocnictwa.

Sprzedający oświadczył, że znane mu są zamierzenia Kupującego polegające na realizacji Inwestycji i że zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, protestów ani skarg w toku postępowań administracyjnych, dotyczących realizacji Inwestycji.

Sprzedający oświadczył, że na każde wezwanie Kupującego udzieli mu odpowiednich pełnomocnictw celem wykonania Umowy Przedwstępnej.

Końcowo Strony zobowiązały się wzajemnie do dołożenia należytej staranności dla wykonania zobowiązań wynikających z Umowy Przedwstępnej. Sprzedający oświadczył, że w okresie obowiązywania Umowy Przedwstępnej nie dokona żadnych obciążeń Nieruchomości, nie będzie prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do sprzedaży Nieruchomości ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami udokumentowanymi Umową Przedwstępną.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Kupujący będzie mógł dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inny podmiot – spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

Na dzień tego wniosku,(…), spółka powiązana z Kupującym, posiadająca w przeszłości umowy przedwstępne dotyczące Nieruchomości z częścią pozostałych współwłaścicieli, poprzez dostęp do informacji publicznej uzyskała poniższe informacje, dokumenty o Nieruchomości (z wyjątkiem działki nr (…)):

(i.) mapę glebowo-rolniczą;

(ii.) informację o występowaniu gruntów organicznych i mineralnych;

(iii.) zaświadczenie dot. obszaru rewitalizacji;

(iv.) informację o wydanych decyzjach WZ (warunki zabudowy), PnB (pozwolenia na budowę) oraz DUŚ (decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach);

(v.) informację o inwestycjach realizowanych i zrealizowanych (w tym z (…));

(vi.) informację o osuwiskach;

(vii.) informację o najbliżej występującym cieku wodnym (Urząd Miasta/(…)/(…));

(viii.) informację konserwatora zabytków (Urząd Miasta/(…));

(ix.) informacje o kolizjach sieci: woda/kanalizacja sanitarna i kanalizacja deszczowa ((…),(…)), energia elektryczna (…), gaz (…), ciepło (…), teletechnika (…);

(x.) zapewnienia możliwości przyłączenia do sieci: kanalizacji deszczowej (Urząd Miasta, (…), (…)), WOD-KAN ((…), (…)), energia elektryczna (…), gaz (…), ciepło (…);

(xi.) informację o dostępie do drogi publicznej (…);

(xii.) informacje wodnoprawne: urządzenia melioracji wodnych, wydane PWP (pozwolenia wodnoprawne), (…)/(…) (…);

(xiii.) informację o terenach zagrożonych powodzią (…);

(xiv.) informacje o warunkach geologiczno-górniczych ((…), (…)).

Jednocześnie, Kupujący, (…) lub (…) (posiadająca umowę przedwstępną ze Sprzedającym przed zawarciem Umowy przedwstępnej, spółka powiązana z Kupującym) na podstawie udzielonych im pełnomocnictw, upoważnień w Umowie Przedwstępnej, uzyskały, celem realizacji Transakcji dla działek składających się na Nieruchomość (z wyjątkiem działki nr (…)) m.in.:

(i.) informację o ochronie gatunkowej (…);

(ii.) złożono wniosek o usunięcie kolizji linii elektroenergetycznej WN (wysokiego napięcia);

(iii.) złożono wniosek o uzgodnienie zjazdu (…);

(iv.) wniosek o DUŚ (decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach);

(v.) decyzję DUŚ, w tym ostateczną oraz przepisanie decyzji na Kupującego (wraz z nadaniem ostateczności po przepisaniu).

6. Opis działalności Kupującego po Transakcji.

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Po realizacji Inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku ew. sprzedać innemu podmiotowi celem realizacji ww. Inwestycji. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług, podlega, co do zasady, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przez Kupującego.

Podsumowując:

-  Nieruchomość stanowi częściowo zabudowany teren budowlany.

-  Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oznaczona jako P/U41 tereny zabudowy produkcyjno-usługowej z dopuszczeniem wszelkiej działalności z zakresu produkcji, składów, baz magazynów oraz usług, 007-KD81 – teren ulic lokalnych oraz 042-KD82 – teren ulic zbiorczych.

-  Nieruchomość stanowi grunt rolny.

-  Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającego.

-  Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny na moment złożenia wniosku; jednakże w przypadku uznania w odpowiedzi na pytanie nr 1 wniosku stanowiska Zainteresowanych za nieprawidłowe i uznanie, że Sprzedający działa w ramach Transakcji jako podatnik podatku od towarów i usług to na moment finalizacji Transakcji będzie zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług.

-  Kupujący jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług na moment złożenia wniosku.

-  Sprzedający nie zatrudniał ani nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy.

-  Obecnie Nieruchomość jest częściowo przedmiotem dzierżawy na cele działalności gospodarczej, a częściowo nie jest wykorzystywana.

-  Sprzedający w 2023 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, która nie została zrealizowana ze względu na jej rozwiązanie.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że na działkach znajdują się poniższe naniesienia, będące własnością przedsiębiorstwa przesyłowego zgodnie art. 49 Kodeksu cywilnego i tym samym, zgodnie z art. 48 ww. Kodeksu niebędące częścią składową budynku, ani gruntu; są to: linie elektroenergetyczne niskiego, średniego oraz wysokiego napięcia, kolektor ściekowy, kabel teletechniczny.

Linie elektroenergetyczne przebiegające przez działki (…), (…), (…), (…), (…) są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, o którym mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego.

Przed dniem sprzedaży działek nie nastąpi rozbiórka budynków/budowli posadowionych na działkach. Wszystkie istniejące obiekty pozostaną w obecnym stanie do momentu sprzedaży.

Ponadto wskazali Państwo, że na działce (…) posadowione są:

 

Ruiny znajdujące się na działce (…), nie spełniają przesłanek do uznania ich za budynek, budowlę lub ich część w rozumieniu Prawa budowlanego.

W przypadku ewentualnego wyboru opodatkowania VAT tj. jeśli strony zdecydują się na rezygnację ze zwolnienia – zgodne oświadczenie o opodatkowaniu dostawy nieruchomości zostanie złożone w akcie notarialnym w momencie zawarcia umowy sprzedaży.

Przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, z uwagi na fakt, że, w Państwa ocenie, Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji nie występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w konsekwencji na Kupującym będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany − w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ww. ustawy, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-    umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż rzeczy, niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a ponadto żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie ma zastosowania.

Tym samym, Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym. Podstawę opodatkowania w planowanej Transakcji stanowić będzie wartość rynkowa przedmiotu planowanej Transakcji, tj. cena Nieruchomości uzgodniona w umowie sprzedaży. Jednocześnie stawką właściwą dla opodatkowania planowanej Transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest 2%.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą – przy umowie sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-    umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) udziały w prawie własności działek gruntu nr (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…) wraz z naniesieniami – określane łącznie jako Nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-     dokonując sprzedaży niezabudowanej nieruchomości Sprzedający nie wykonuje działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług; brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy;

-     dokonując sprzedaży zabudowanej nieruchomości Sprzedający będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług;

-    sprzedaż działek niezabudowanych, tj. działek nr (…), (…), (…), (…) i (…) nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; natomiast sprzedaż działek zabudowanych, tj. działek nr (…) i (…) będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ;

-    dostawa budynków i budowli oraz urządzeń budowlanych posadowionych na działkach (…) i (…) będzie podlegać zwolnieniu z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług; zgodnie z art. 29a ust. 8 ww. ustawy, w przedmiotowej sprawie do dostawy gruntu stosuje się analogicznie ww. zwolnienie, jak przy dostawie budynków i budowli znajdujących się na nim;

-    jeśli faktycznie przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości spełnione zostaną warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, Zainteresowani skutecznie zrezygnują ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, to wówczas Transakcja sprzedaży zabudowanych działek (…) i (…), nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku

Z Państwa stanowiska do pytania nr 2 wynika, że, w Państwa ocenie, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych z uwagi na fakt, że, w Państwa ocenie, Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji nie występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w konsekwencji na Kupującym będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z rozstrzygnięcia w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że Sprzedający w zakresie sprzedaży działek niezabudowanych, tj. (…), (…), (…), (…) i (…), nie będzie występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Planowana przez Sprzedającego sprzedaż działek niezabudowanych nie będzie zatem podlegać pod przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem do tej części opisanej sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych a sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w części dotyczącej sprzedaży działek nr (…), (…), (…), (…) i (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku opisana sprzedaż tej części Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na zasadach określonych w wyżej cytowanych przepisach.

W tym miejscu należy zauważyć, że kwestia zwolnień od podatku od czynności cywilnoprawnych została uregulowana w rozdziale 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w art. 8 (zwolnienia podmiotowe) oraz art. 9 (zwolnienia przedmiotowe) ww. ustawy. Do opisanej we wniosku umowy sprzedaży udziału w nieruchomości nie ma zastosowania żadne ze zwolnień, o których mowa w powołanych powyżej przepisach ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zatem przypadku opisanej sprzedaży tej części Nieruchomości podatnikiem tego podatku będzie Kupujący. Podstawę opodatkowania w planowanej Transakcji stanowić będzie wartość rynkowa tej części przedmiotu planowanej Transakcji. Zatem, jeżeli cena Nieruchomości uzgodniona w umowie sprzedaży będzie istotnie odpowiadała wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży, to będzie stanowiła podstawę opodatkowania. Jednocześnie stawką właściwą dla opodatkowania planowanej Transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest 2%.

Tym samym stanowisko Państwa w tej części należało uznać za prawidłowe.

Natomiast jak wynika również z rozstrzygnięcia w zakresie podatku od towarów i usług Sprzedający w zakresie sprzedaży działek działek zabudowanych, tj. działek nr (…) i (…) będzie występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Dostawa budynków, budowli i urządzeń budowlanych oraz działek nr (…) i (…) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Jeżeli skutecznie zrezygnują Państwo ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to wówczas transakcja sprzedaży działek nr (…) i (…) wraz z naniesieniami, będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku.

Zatem, skoro sprzedaż części Nieruchomości (działek nr (…) i (…) wraz z budynkami, budowlami i urządzeniami budowlanymi) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony zrezygnują ze zwolnienia w zakresie podatku od towarów i usług), to do tej części transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż Nieruchomości w tej części nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym stanowisko Państwa w tej części należało uznać za nieprawidłowe.

Należy również zauważyć, że do opisanej we wniosku sprzedaży nie ma zastosowania żadne ze zwolnień, o których mowa w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-  w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-  w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.