Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.574.2025.2.JKU

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 5 listopada 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W (…) roku Pani ojciec, będący schorowaną osobą w podeszłym wieku, przekazał Pani oraz Pani bratu działkę w drodze darowizny. Na niej znajdował się bardzo stary, drewniany budynek, wybudowany ponad (…) lat temu. Budynek ten nie nadawał się do zamieszkania i z uwagi na swój skrajnie zły stan techniczny – całkowite spróchnienie elementów konstrukcyjnych, brak dachu, okien i drzwi, zalane wnętrze pełne śmieci, brak jakichkolwiek przyłączy (prąd, woda, kanalizacja, gaz) – stanowił realne zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi.

Ze względu na jego stan nie było możliwości bezpiecznego przebywania w pobliżu, a tym bardziej użytkowania go jako budynku mieszkalnego. Metraż budynku wynosił niespełna (…) m². Budynek nie spełniał żadnych norm budowlanych ani wymogów technicznych stawianych współcześnie budynkom mieszkalnym – nie był zamieszkały od (…) lat i nie nadawał się do zamieszkania. Był jedynie zbiorowiskiem śmieci. Pani ojciec nie był w stanie zadbać o usunięcie budynku przed podpisaniem z Państwem darowizny. Po dokonaniu darowizny, rozbiórka budynku została niezwłocznie zgłoszona i przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami. Do momentu wejścia w życie przepisów dotyczących zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych dla osób kupujących pierwsze mieszkanie (31 sierpnia 2023 r.), budynku już fizycznie nie było – działka była oczyszczona i niezabudowana.

W (…) r. zakupiła Pani swoje pierwsze mieszkanie i uiściła Pani 2% podatku od czynności cywilnoprawnych, nie korzystając z przysługującego obecnie zwolnienia, ponieważ obawiała się Pani, że wcześniejsze nabycie działki z niezdatnym do zamieszkania budynkiem mogło Panią z tej ulgi wykluczyć. Ma Pani wątpliwości, czy w świetle powyższych okoliczności – tj. faktu, że budynek nie pełnił żadnej funkcji mieszkalnej i stanowił jedynie formalny, nieużytkowany, zdewastowany oraz zagrażający życiu obiekt, który został rozebrany – była Pani właścicielką „budynku mieszkalnego” w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że posiada Pani dwa wypisy z rejestru gruntów. Jeden stan podany jest na (…) r., gdzie jako „budynek niestanowiący odrębnego od gruntu przedmiotu własności” widnieje budynek mieszkalny. Na aktualnym wypisie już nie ma tego wpisu.

Nie posiada Pani decyzji od nadzoru budowlanego nakazującą rozbiórkę, ponieważ nie wiedziała Pani, że będzie to tak istotne w przyszłości. Chęć rozbiórki tego budynku zgłosili Państwo do odpowiednich podmiotów. W dokumencie zgłoszenia rozbiórki ujęte są informacje, że dom grozi samoistnym zawaleniem z powodu złego stanu technicznego. Zły stan techniczny tego budynku był ewidentny i nie podjęcie żadnych kroków w celu rozbiórki zagrażało życiu osób, które zbliżyłyby się do niego; działka nie jest ogrodzona.

Pytania

Czy w opisanym stanie faktycznym – tj. gdy w (…) r. nabyła Pani w drodze darowizny udział w działce, na której znajdował się całkowicie zdegradowany, zagrażający życiu, niezdatny do zamieszkania i rozebrany niezwłocznie po darowiźnie budynek – może Pani uznać, że nie była Pani właścicielem budynku mieszkalnego w rozumieniu art. 9 pkt 16 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

W konsekwencji, czy w takiej sytuacji spełnia Pani warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie wyżej wskazanego przepisu przy zakupie pierwszego mieszkania, które miało miejsce w 2025 r.?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, w opisanym stanie faktycznym spełnia Pani warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, przewidzianego w art. 9 pkt 16 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ przed dniem zakupu mieszkania nie była Pani właścicielem lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego ani spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego – ani też żadne z tych praw Pani nie przysługiwało.

Budynek znajdujący się na działce otrzymanej w darowiźnie w (…) r. nie spełniał żadnych cech budynku mieszkalnego w rozumieniu potocznym, technicznym ani funkcjonalnym. Był to ponad (…)-letni, drewniany obiekt w stanie całkowitej degradacji, bez dachu, okien, drzwi i jakichkolwiek mediów. Wnętrze było całkowicie zniszczone, zalane, zanieczyszczone odpadami. Powierzchnia budynku nie przekraczała (…) m², a stan techniczny obiektu stwarzał zagrożenie dla zdrowia i życia – nie można było się do niego zbliżać, a tym bardziej w nim przebywać. Nie istniała żadna realna możliwość wykorzystania tego budynku do celów mieszkaniowych.

Rozbiórka budynku została przeprowadzona niezwłocznie po otrzymaniu darowizny, zgodnie z przepisami prawa budowlanego, i została odpowiednio zgłoszona do właściwego organu. Już w chwili wejścia w życie przepisów o zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego mieszkania (tj. 31 sierpnia 2023 r.) budynku fizycznie nie było. Działka, którą Pani otrzymała, była już wtedy niezabudowana.

Co istotne, budynek nie spełniał żadnych norm technicznych ani przepisów prawa budowlanego, które pozwalałyby uznać go za bezpieczny i zdatny do użytkowania budynek mieszkalny. Nie posiadał instalacji wewnętrznych ani podłączeń do sieci.

W Pani ocenie sam fakt istnienia wpisu o budynku w ewidencji gruntów nie może przesądzać o utracie prawa do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, skoro w sensie rzeczywistym, funkcjonalnym i technicznym nie był to budynek mieszkalny, a jedynie nieruchomość do rozbiórki.

Z tych powodów uważa Pani, że nie była Pani właścicielką budynku mieszkalnego w rozumieniu art. 9 pkt 16 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i tym samym spełniała Pani przesłanki do zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego mieszkania w (…) r.

W związku z tym, Pani zdaniem zgodnie z art. 72 § 1 pkt 1 ustawy Ordynacja podatkowa, uiszczony przez Panią podatek od czynności cywilnoprawnych stanowi nadpłatę, ponieważ został zapłacony nienależnie – mimo że spełniała Pani warunki do zwolnienia. W przypadku pozytywnej interpretacji zamierza Pani wystąpić do właściwego urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot tej nadpłaty.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295)

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 5 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym (kupujących). W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zwolnienie, które może mieć zastosowanie w opisanej we wniosku sytuacji uregulowane jest w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, a nie w art. 9 pkt 16 lit. a), do którego odwołuje się Pani w sformułowanych pytaniach oraz zajętym do nich stanowisku.

W myśl ww. przepisu:

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

·         prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

·         prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

·         spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach.

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu zdarzenia wynika, że w (…) roku Pani ojciec, przekazał Pani oraz Pani bratu działkę w drodze darowizny. Na niej znajdował się bardzo stary, drewniany budynek, wybudowany ponad (…) lat temu. Budynek ten nie nadawał się do zamieszkania i z uwagi na swój skrajnie zły stan techniczny – całkowite spróchnienie elementów konstrukcyjnych, brak dachu, okien i drzwi, zalane wnętrze pełne śmieci, brak jakichkolwiek przyłączy – stanowił realne zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi. Ze względu na jego stan nie było możliwości bezpiecznego przebywania w pobliżu, a tym bardziej użytkowania go jako budynku mieszkalnego. Budynek nie spełniał żadnych norm budowlanych ani wymogów technicznych stawianych współcześnie budynkom mieszkalnym – nie był zamieszkały od (…) lat i nie nadawał się do zamieszkania. Po dokonaniu darowizny, rozbiórka budynku została niezwłocznie zgłoszona i przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami. Do momentu wejścia w życie przepisów dotyczących zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, budynku już fizycznie nie było – działka była oczyszczona i niezabudowana. W (…) r. zakupiła Pani swoje pierwsze mieszkanie i uiściła Pani 2% podatku od czynności cywilnoprawnych, nie korzystając z przysługującego obecnie zwolnienia. Posiada Pani dwa wypisy z rejestru gruntów. Jeden stan podany jest na (…) r., gdzie jako „budynek niestanowiący odrębnego od gruntu przedmiotu własności” widnieje budynek mieszkalny. Na aktualnym wypisie już nie ma tego wpisu. Nie posiada Pani decyzji od nadzoru budowlanego nakazującą rozbiórkę, ponieważ nie wiedziała Pani, że będzie to tak istotne w przyszłości. Chęć rozbiórki tego budynku zgłosili Państwo do odpowiednich podmiotów. W dokumencie zgłoszenia rozbiórki wraz ujęte są informację, że dom grozi samoistnym zawaleniem z powodu złego stanu technicznego.

Ma Pani wątpliwości czy w opisanym stanie faktycznym spełnia Pani warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy należy zauważyć, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności budynku mieszkalnego.

Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych kupujący musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w niej lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Wskazała Pani, że w drodze umowy darowizny stała sie Pani współwłaścicielką nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Pani zdaniem, budynek ten nie spełniał żadnych cech budynku mieszkalnego, tj. był to drewniany obiekt w stanie całkowitej degradacji, bez dachu, okien, drzwi i jakichkolwiek mediów. Stan techniczny obiektu stwarzał zagrożenie dla zdrowia i życia.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. po. 1061 ze zm.), która określa czynności cywilnoprawne, nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku określonej w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

Jak wynika z treści art. 3 pkt 2 i 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.):

Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że budynek nie posiadał dachu, okien i drzwi a jego stan techniczny stwarzał zagrożenie dla zdrowia i życia – nie można było się do niego zbliżać, a tym bardziej w nim przebywać. Jak wynika z treści wniosku, w dokumencie zgłoszenia rozbiórki ujęte są informacje, że dom grozi samoistnym zawaleniem z powodu złego stanu technicznego

Z przywołanej powyżej definicji budynku, znajdującej się w ustawie Prawo budowlane, wynika wprost, że aby naniesienie stanowić mogło budynek, musi posiadać fundamenty i dach. Znajdujący się na opisanej przez Panią nieruchomości obiekt nie posiadał dachu.

Z całokształtu powyższych okoliczności wynika, że obiekt znajdujący się na nieruchomości, będącej Pani współwłasnością nie stanowił budynku. Tym bardziej nie mógł więc stanowić budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym można byłoby zaspokajać potrzeb mieszkaniowe.

Mając na uwadze powyższe, tj. fakt, że posiadała Pani wyłącznie udział w budynku, który nie stanowił budynku mieszkalnego jednorodzinnego – przy nabywaniu nieruchomości z rynku wtórnego w postaci lokalu mieszkalnego podlegała Pani zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych określonym w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Reasumując, skoro jako kupująca nie była Pani zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu opisanej we wniosku umowy sprzedaży, to kwota podatku od czynności cywilnoprawnych pobranego przez płatnika (notariusza) uiszczona została nienależnie, a zatem w sprawie – zgodnie z brzmieniem art. 72 § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej – wystąpiła nadpłata, o której zwrot może się Pani ubiegać.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

W ramach wydawania interpretacji indywidualnych prawa podatkowego nie analizuję dokumentów załączonych do wniosku i nie prowadzę postępowania dowodowego, ograniczając się wyłącznie do analizy okoliczności podanych we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.