Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.597.2025.3.LM

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

13 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości (udziałów w niej). Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 19 listopada 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

(…) (Sprzedający I);

2.  Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

(…) (Sprzedający II);

(…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

I. Sprzedający, Kupujący oraz zakres dokonywanej transakcji.

(…) (dalej: „Sprzedający I”) oraz (…) (dalej: „Sprzedający II”), będące polskimi rezydentami podatkowymi, (dalej łącznie: „Sprzedający”), są współwłaścicielami w częściach ułamkowych niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (..), gmina (…) o powierzchni (…) ha (dalej: „Nieruchomość”).

Sprzedający planują sprzedać Nieruchomość na rzecz (…) sp. z o. o. będącej polskim rezydentem podatkowym (dalej: „Kupujący”).

Sprzedający i Kupujący zwani są dalej również „Zainteresowanymi”.

Przedmiotem wspólnego wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości wraz z ustaleniem prawa do ewentualnego odliczenia podatku naliczonego przez Kupującego.

II. Opis Nieruchomości.

Przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość będąca niezabudowaną nieruchomością gruntową położoną przy ul. (…), gminie (…), która w momencie zawarcia (…) 2023 r. umowy przedwstępnej sprzedaży oznaczona była numerem ewidencyjnym (…), objętą księgą wieczystą KW (…).

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym (...) 2023 r. Nieruchomość stanowi grunty orne – RVI.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru (…) Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolami planistycznymi: (…)– tereny dróg publicznych klasy dojazdowej, MN27 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz WP2 – tereny wału przeciwpowodziowego.

Niemniej (…) 2025 r. Starosta Powiatu (…) wydał w stosunku do Nieruchomości pozwolenie na budowę 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych oraz 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Tym samym Nieruchomość stanowi tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej i nie jest zabudowana.

Na podstawie decyzji nr (…), Nieruchomość podzielona została na działki o numerach ewidencyjnych:

• (…) – stanowiąca drogę wewnętrzną;

• (…);

• (…) – działka położona na terenie drogi publicznej gminnej klasy dojazdowej (…), która wraz z uprawomocnieniem się decyzji podziałowej przeszła na własność Gminy (…),

• (…).

III. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedających oraz jej wykorzystanie.

Sprzedający I wraz ze swoim małżonkiem nabył do majątku wspólnego Nieruchomość na podstawie Aktu Własności Ziemi (…) z (…) 1976 r. Po śmierci małżonka Sprzedającego I, Sprzedający I i Sprzedający II nabyli po (…) części spadku po nim, tym samym Sprzedający I i Sprzedający II stali się współwłaścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych, odpowiednio w części (…) i (…).

Dotychczas Sprzedający nie dokonywali żadnych ulepszeń Nieruchomości – nie prowadzono na niej prac budowlanych, porządkowych ani innych o podobnym charakterze. Nieruchomość nie została ogrodzona ani uzbrojona i pozostawała niewykorzystana.

IV. Działalność Sprzedających.

Sprzedający nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej, w szczególności działalności polegającej na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Nie są również czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Dotychczas Sprzedający dokonali tylko jednej sprzedaży nieruchomości o charakterze rolnym, przy czym transakcja dotyczyła ich majątku prywatnego, a umowa zawarta była w 2000 r.

Aktualnie planowana transakcja wynika wyłącznie z prywatnych potrzeb Sprzedających – ze względu na trudną sytuację finansową i stan zdrowia Sprzedającego I, w ramach zarządu posiadanym majątkiem, zdecydowali się na sprzedaż Nieruchomości, co w istotny sposób poprawi ich sytuację finansową.

Z perspektywy Sprzedających sprzedaż ta ma charakter incydentalny i podyktowana jest koniecznością pozyskania środków niezbędnych do utrzymania. Sprzedający nie prowadzą profesjonalnego obrotu nieruchomościami, a wszelkie czynności prawne (podział nieruchomości, uzyskanie pozwolenia na budowę) i faktyczne związane z Nieruchomością, podejmowane od momentu zawarcia umowy przedwstępnej, wynikały wyłącznie z wymogów stawianych przez nabywców.

Na nieprofesjonalny charakter transakcji wskazuje również konieczność udzielenia przez Sprzedających pełnomocnictwa do dokonania podziału Nieruchomości czy też udzielenie kupującym zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, dzięki czemu jeden z nich mógł uzyskać pozwolenia na budowę. Wynikało to z braku wiedzy oraz środków finansowych pozwalających Sprzedającym na samodzielne przeprowadzenie tych działań, a także z oczekiwań przedstawionych przez kupujących.

Decydując się na sprzedaż Nieruchomości Sprzedający zgłosili się do pośrednika w obrocie nieruchomościami w celu wsparcia w poszukiwaniu nabywcy.

V. Działalność Kupującego.

Kupujący prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą m.in. w zakresie realizacji projektów deweloperskich, robót budowlanych oraz kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i pozostanie nim również w momencie zakupu Nieruchomości.

VI. Umowa przedwstępna sprzedaży oraz umowa przeniesienia praw i obowiązków z umowy przedwstępnej sprzedaży.

(…) 2023 r. Sprzedający zawarli z małżeństwem (…) (dalej: „Pierwotny Kupujący I”) oraz (…) (dalej łącznie: „Pierwotni Kupujący”) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie, której Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości na rzecz Pierwotnych Kupujących.

Umowa Przedwstępna zobowiązała Sprzedających i Pierwotnych Kupujących do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, jedynie w przypadku uzyskania dla Nieruchomości ostatecznej decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę co najmniej 6 budynków mieszkalnych dwulokalowych (dalej: „Pozwolenie na Budowę”). Niemniej Pierwotni Kupujący zastrzegli sobie prawo zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży również w przypadku niespełnienia warunku uzyskania Pozwolenia na Budowę.

Dodatkowo Sprzedający zobowiązali się, że:

• wydadzą Pierwotnym Kupującym wszelkie dokumenty i informacje oraz wykonają czynności niezbędne do uzyskania Pozwolenia na Budowę;

• nie zbędą Nieruchomości na rzecz osób trzecich, nie wydzierżawią, nie oddadzą w użytkowanie ani w żaden inny sposób nie udostępnią jej osobom trzecim, nie obciążą jej hipoteką, ani innym ograniczonym prawem rzeczowym;

• uregulują wszelkie płatności związane z Nieruchomością;

• nie będą prowadzili żadnej działalności gospodarczej na Nieruchomości;

• stan Nieruchomości nie ulegnie zmianie, poza ustaleniami poczynionymi między Sprzedającymi a Pierwotnymi Kupującymi.

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielili Pierwotnym Kupującym prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, a Pierwotni Kupujący wyrazili zgodę na ponoszenie nakładów na Nieruchomość w powyższym zakresie, bez prawa zabudowy. Zgodnie z Umową Przedwstępną ewentualne nakłady Pierwotni Kupujący ponosiliby na własny koszt i ryzyko.

Jednocześnie Sprzedający udzielili jednemu z Pierwotnych Kupujących pełnomocnictwa do zarządu i administrowania Nieruchomością, w tym wykonywania przez Pierwotnych Kupujących lub osobę trzecią przez nich wskazaną wszelkich czynności zmierzających do wykorzystania Nieruchomości na cele budowlane, a w tym celu występowania przed wszelkimi organami administracji państwowej i samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi, składania wniosków, pism i podań, środków odwoławczych i odbioru decyzji, postanowień i wszelkich innych dokumentów, składania oświadczeń woli i wiedzy w ich mieniu, także w zakresie zrzeczenia się prawa do zaskarżania decyzji i postanowień w zakresie udzielonego pełnomocnictwa.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający wyrazili zgodę na udostępnienie Pierwotnym Kupującym i osobom trzecim, przez nich wskazanym, Nieruchomości w celu uzyskania Pozwolenia na Budowę. Dodatkowo Sprzedający wyrazili zgodę na przeniesienie przez Pierwotnych Kupujących praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej, a w przypadku gdyby do tego doszło, uzgodniono, że nie będzie się to wiązało ze zmianą postanowień Umowy Przedwstępnej, z wyjątkiem postanowień mówiących o oznaczeniu stron i ich danych kontaktowych.

Jak zostało wskazane wyżej – najprawdopodobniej dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej z Pierwotnych Kupujących na Kupującego.

Od momentu zawarcia Umowy Przedwstępnej do momentu złożenia wniosku dokonano pięciokrotnej zmiany Umowy Przedwstępnej, co wynikało z działań, które były podejmowane w związku z Nieruchomością, ze zmiany ceny Nieruchomości, zmiany terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a także zmian personalnych po stronie kupującej.

Pierwszą zmianą zaktualizowano cenę Nieruchomości, przesunięto termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz doszło do zmiany po stronie kupującej. Po zmianie Sprzedający zobowiązali się sprzedać Nieruchomość jedynie na rzecz (…) (tj. Pierwotnego Kupującego I). Jednocześnie Sprzedający i Kupujący złożyli oświadczenie o decyzji z (…) 2023 r. w sprawie podziału Nieruchomości na (…) działek. Kolejne zmiany dotyczyły przedłużenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, co było spowodowane przedłużającym się postępowaniem w przedmiocie wydania Pozwolenia na Budowę. Pozostałe postanowienia Umowy Przedwstępnej nie uległy zmianie.

Pierwotny Kupujący I planuje zawrzeć z Kupującym umowę przeniesienia praw i obowiązków z Umowy Przedwstępnej, dlatego ostatecznie Nieruchomość nabędzie najprawdopodobniej Kupujący wchodząc w prawa i obowiązku Pierwotnego Kupującego I wynikające z Umowy Przedwstępnej.

VII. Podział Nieruchomości.

W momencie zawarcia Umowy Przedwstępnej Nieruchomość stanowiła działkę o numerze ewidencyjnym (…).

Jak zostało już wskazane, (…) 2023 r. Burmistrz (…) wydał decyzję o podziale działki o numerze ewidencyjnym (…) na (…) działek o numerach ewidencyjnych:

• (…) – stanowiąca drogę wewnętrzną;

• (…);

• (…) – działka położona na terenie drogi publicznej gminnej, klasy dojazdowej (…), która wraz z uprawomocnieniem się decyzji podziałowej przeszła na własność Gminy (…);

• (…).

Decyzja została wydana na wniosek Sprzedających będących stroną postępowania, jednak faktycznie Sprzedający działali przez pełnomocnika, którym był wybrany i opłacony przez Pierwotnych Kupujących geodeta. Jak bowiem wskazano, w Umowie Przedwstępnej Sprzedający udzielili jednemu z Pierwotnych Kupujących pełnomocnictwa do zarządu i administrowania Nieruchomością, w tym wykonywania przez Pierwotnych Kupujących lub osobę trzecią przez nich wskazaną wszelkich czynności zmierzających do wykorzystania Nieruchomości na cele budowlane, a w tym celu występowania przed wszelkimi organami administracji państwowej i samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi, składania wniosków, pism i podań, środków odwoławczych i odbioru decyzji, postanowień i wszelkich innych dokumentów, składania oświadczeń woli i wiedzy w ich mieniu, także w zakresie zrzeczenia się prawa do zaskarżania decyzji i postanowień w zakresie udzielonego pełnomocnictwa.

Podział wynikał z potrzeb inwestycyjnych, jakie na Nieruchomości chcieli zrealizować Pierwotni Kupujący.

Mając na względzie powyższe, wszelkich czynności niezbędne do uzyskania decyzji o podziale Nieruchomości, w tym w szczególności zlecenie prac geodecie, przygotowanie wniosków, dostarczenie wymaganych dokumentów i informacji oraz pokrycie kosztów związanych z podziałem, zostały dokonane przez Pierwotnych Kupujących. Rola Sprzedających ograniczyła się jedynie do udzielenia pełnomocnictwa do działania w ich imieniu w sprawie podziału.

VIII. Pozwolenie na Budowę.

Jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej było uzyskania Pozwolenia na Budowę, które wydane zostało (…) r. na rzecz Pierwotnego Kupującego I.

Wniosek o wydanie Pozwolenia na Budowę złożył Pierwotny Kupujący I, działając na podstawie zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, udzielonej przy okazji zawierania Umowy Przedwstępnej.

Wszelkie dokumenty niezbędne do uzyskania Pozwolenia na Budowę – w szczególności projekt budowlany, wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz sam wniosek – zostały przygotowane przez Pierwotnego Kupującego I i na jego koszt. Sprzedający, poza formalnym uczestnictwem w postępowaniu jako strony, nie podejmowali żadnych innych czynnych działań zmierzających do uzyskania Pozwolenia na Budowę.

IX. Plany Kupującego dotyczące Nieruchomości.

Kupujący planuje kupić Nieruchomość w celu realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie 6 budynków mieszkalnych jednolokalowych i 2 budynków mieszkalnych dwulokalowych. Dokładna liczba budynków i lokali może ulec zmianie, jednak na pewno będą to budynki mieszkalne.

Następnie Kupujący planuje sprzedać wybudowane budynki i lokale, co oznacza, że transakcje te będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w stosunku do wybudowanych budynków i lokali ani samej Nieruchomości. W konsekwencji, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przez Kupującego.

X. Faktura.

Jeśli w odpowiedzi na wspólny wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego okaże się, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawców będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a nie podatkiem od czynności cywilnoprawnych, każdy ze Sprzedających wystawi Kupującemu fakturę spełniającą wymogi określone w ustawie o podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że przedmiotem planowanej sprzedaży będą działki nr (…), których obie Sprzedające są współwłaścicielkami w udziale: (…) – (...) oraz (…) – (…).

Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i nie dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku

Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawców będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku

W Państwa ocenie, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawców będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Przywołując treść art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 6 ust. 2, art. 7 ust. 1 pkt 1 oraz art. 10 ust. 2 wskazują Państwo, że w myśl przywołanych powyżej przepisów, zasadą jest, że umowa sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 2% albo 1%, a obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

Przywołując treść art. 2 pkt 4 w powiązaniu z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazują Państwo, że o wyłączeniu z tego podatku nie przesądza sam fakt, iż strony umowy posiadają status podatników podatku od towarów i usług. Istotne znaczenie ma wyłącznie to, czy dana czynność jest objęta podatkiem od towarów i usług albo czy przynajmniej jedna ze stron korzysta ze zwolnienia z tego podatku (z wyjątkami przewidzianymi w ustawie). Należy jednak pamiętać, że nawet w przypadku zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało zastosowania m.in. przy umowach sprzedaży, których przedmiotem są nieruchomości. Co więcej, z literalnego brzmienia art. 2 pkt 4 lit. a) wynika, że dana czynność nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych jedynie w takim zakresie, w jakim podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w przepisach.

W uproszczeniu przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nakładają podatek na umowę sprzedaży, chyba że podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dla oceny, który podatek będzie miał zastosowanie, niezbędne jest zatem ustalenie czy podlega ona podatkowi od towarów i usług.

Stoją Państwo na stanowisku, że w przedmiotowej sprawie sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tym samym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą – przy umowie sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz.1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza nabyć od Zainteresowanych niebędących stroną postępowania (Sprzedających) Nieruchomość (udziały w niej) – łącznie niezabudowane działki gruntu o nr ewidencyjnych: (…).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.777.2025.4.AB, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że Sprzedające będą korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to nie znajdzie tu zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki podatku (określonej w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, która wynosi 2%).

W związku z powyższym, Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: 0111-KDIB3-1.4012.777.2025.4.AB.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz.111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.