Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.60.2026.4.BD

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości wraz z naniesieniami. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 marca 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

R. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Sprzedający, Deweloper)

NIP: (…)

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

E. (Kupujący)

NIP: (…)

Zagraniczny numer identyfikacyjny: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Status Zainteresowanych

R. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”, „Deweloper”), posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z danymi zawartymi w rejestrze przedsiębiorców KRS, głównym przedmiotem działalności Sprzedającego jest inżynieria i związane z nią doradztwo techniczne oraz realizacja robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

E. – Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Kupujący”), posiada siedzibę działalności gospodarczej we Francji, jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, zarejestrowanym na potrzeby podatku od towarów i usług w Polsce. Zgodnie z danymi zawartymi we francuskim rejestrze handlowym, głównym przedmiotem działalności Kupującego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Sprzedający/Deweloper oraz Kupujący (dalej łącznie nazwani jako: „Strony” lub „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.).

Opis obecnego stanu przedmiotu Transakcji i jego sytuacji prawnej

Deweloper nabył nieruchomość gruntową położoną w (…), wówczas w rejonie ul. (…) [przypis 1 − do końca września (…) r. nie było ustanowionej nazwy ulicy dla tej lokalizacji; następnie Urząd Miasta (…) nadał lokalizacji tymczasowy numer porządkowy przy nieformalnej nazwie ulicy „(…)” (poprzez przedłużenie numeracji istniejącej ulicy), a następnie uchwałą Rady Miasta (…) z 29 października (…) r. nadano docelową nazwę ulicy „(…)” (jako odrębna ulica); we wniosku Strony posługują się tymi nazwami w przedstawionym kontekście.], składającą się z:

i)    niezabudowanej działki gruntu numer (…) o powierzchni (…) m², dla której Sąd Rejonowy w (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczysta o numerze (…) („Działka”),

ii)   udział wynoszący (…) części we współwłasności niezabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem (…) o powierzchni (…) m², dla której Sąd Rejonowy w (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczysta o numerze (…) (dalej udział jako „Działka drogowa 1”),

iii) udział wynoszący (…) części we współwłasności niezabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem (…) o powierzchni (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej udział jako „Działka drogowa 2”)

od (…) sp. z o.o. z siedzibą w (…) 6 maja (…) r. aktem notarialnym nr Rep. (…).

Działka drogowa 1 oraz Działka drogowa 2 będą dalej zwane łącznie Działkami drogowymi. Działki drogowe stanowią drogę wewnętrzną zapewniającą komunikację i dostęp do drogi publicznej dla Działki.

Działka oraz Działki drogowe będą zwane łącznie Działkami.

Wskazane w akcie nabycia numery ksiąg wieczystych dla ww. działek uległy zmianie, bowiem decyzją z 16 września (…) r., zatwierdzono podział działki ewidencyjnej nr (…), w wyniku którego wydzielono m.in. działki nr (…), (…), (…) oraz (…), gdzie działka nr (…) o powierzchni (…) ha, stanowi przedmiot współwłasności Sprzedającego w udziale (…) części (Działka drogowa 1).

Następnie, decyzją z 27 stycznia (…) r., zatwierdzono kolejny podział obejmujący działki nr (…) i (…), w wyniku, którego powstały działki nr (…), (...) oraz (…), gdzie działka nr (…) o powierzchni (…) ha stanowi własność Sprzedającego. Z tego względu, dla porządku informacyjnego Sprzedający wskazuje poniżej zakres dokonanych zmian:

Nr działki	Poprzednia KW	nowa KW
(…)	(…) (zawierała działki (…),(…),(…))	(…)
(…)	(…) (zawierała działki (…),(…),(…), (…))	(…)
(…)	(…)

Na moment nabycia przez Dewelopera Działka stanowiła niezabudowaną działkę gruntu przeznaczoną pod zabudowę i objętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Transakcja nabycia została opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, który to podatek Deweloper odliczył i odzyskał.

Dla nieruchomości stanowiącej m.in. działki (…) i (…) opisane powyżej Prezydent (…) wydał 3 czerwca (…) r. ostateczną decyzję nr (…) o pozwoleniu na budowę zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu i udzielającą pozwolenia na budowę drogi wewnętrznej i sieci kanalizacji deszczowej w ówczesnym rejonie ul. (…) [przypis 2 − Vide komentarz do nazw ulic] w (…) [„Pozwolenie na budowę drogi”].

6 maja 2025 r. Deweloper zawarł porozumienie drogowe w przedmiocie wybudowania drogi na podstawie Pozwolenia na budowę drogi oraz zasad współkorzystania i utrzymania działki drogowej z pozostałymi jej współwłaścicielami [„Porozumienie drogowe”]. Dodatkowo w tym samym czasie i w nawiązaniu do Porozumienia drogowego, Deweloper zawarł z ustanowionym w Porozumieniu drogowym zarządcą drogi porozumienie kosztowe regulujące zasady ponoszenia kosztów związanych z budową drogi wewnętrznej w części przypadającej na Dewelopera [„Porozumienie kosztowe”].

Obecnie trwają ustalenia Dewelopera ze stronami Porozumienia drogowego oraz Porozumienia kosztowego w sprawie aktualizacji zawartych w nim ustaleń.

Przedmiotem przyszłej sprzedaży będą zatem zarówno Działka jak i Działki drogowe, zdefiniowane jak wyżej.

Działki drogowe oraz Działka, zgodnie z Załącznikiem do Uchwały nr (…) Rady Miasta (…) z 24 listopada (…) r. znajdują się na terenie oznaczonym symbolem (…), tj. zostały oznaczone w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako teren aktywności gospodarczej z funkcją uzupełniającą: komunikacja – dojazdy do działek, ciągi piesze i pieszo-rowerowe, place, sieci i obiekty infrastruktury technicznej. Są to zatem grunty przeznaczone pod zabudowę.

Po nabyciu Działki ostateczne pozwolenie na budowę [dalej: „PnB”] budynku hali logistycznej z częścią socjalno-biurową z zagospodarowaniem [dalej: „Budynek”] zostało przeniesione, za zgodą Prezydenta Miasta (…), przez poprzedniego inwestora na rzecz Dewelopera.

Deweloper rozpoczął – za pośrednictwem generalnego wykonawcy – prace budowlane mające na celu wzniesienie Budynku położonego na Działce na podstawie PnB wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą. Wykonywane prace podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Deweloper na bieżąco podatek ten wykazywał jako podatek naliczony.

Wewnątrz Budynku znajduje się powierzchnia biurowo-socjalna oraz przeładunkowo-kurierska; oba typy powierzchni przeznaczone do wynajmu komercyjnego, opodatkowanego podatkiem od towarów i usług. Inwestycja została wybudowana w systemie tzw. „built-to-suit”, tzn. na potrzeby i pod specyfikację konkretnego najemcy, który obecnie wynajmuje powierzchnię całego Budynku.

Deweloper wykonał ponadto prace budowlane dotyczące infrastruktury towarzyszącej [w tym przyłącza mediów, budowle, infrastruktura i obiekty małej architektury niezbędne do korzystania z Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem, zagospodarowanie terenu]. Opis naniesień znajduje się w tabelce w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego.

Deweloper wyposażył Budynek w uzgodnione z najemcą elementy wyposażenia m.in. w oświetlenie i osprzęt elektryczny (dalej łącznie jako „Wyposażenie”) [przypis 3 − Dostawa Wyposażenia będzie stanowiła element Transakcji i została wskazana w celu wyczerpującego przedstawienia stanu faktycznego, jednak jej opodatkowanie nie stanowi przedmiotu zapytania w ramach złożonego wniosku, który to odnosi się do dostawy Nieruchomości.] Część prac dotyczących wyposażenia oraz okablowania Budynku pozostała w gestii najemcy, jest jego własnością i nie jest przedmiotem złożonego wniosku.

Po zakończeniu budowy, uzyskaniu niezbędnych decyzji i przejściu niezbędnych procedur, 7 października (…) r. Deweloper uzyskał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie budynku hali logistycznej z częścią socjalno-biurową przy ówczesnej ul. (…) [dalej: „PnU”].

Po oddaniu do użytkowania Budynku i Budowli Deweloper nie prowadził prac modernizacyjnych, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych środków trwałych.

W inwestycji nie wyodrębniono samodzielnej własności żadnych lokali ani miejsc parkingowych, tj. nie są one odrębnymi przedmiotami własności ani nie posiadają własnych ksiąg wieczystych.

Działalność Dewelopera przed zawarciem Transakcji

Deweloper prowadził wyłącznie działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, w postaci wynajmu na rzecz najemcy Budynku (i nie prowadził działalności wyłącznie zwolnionej z podatku od towarów i usług).

Z tytułu świadczenia usług najmu, Deweloper uzyskuje pożytki, przede wszystkim z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych, rozliczeń za media według rzeczywistego zużycia lub innych uzgodnionych parametrów, a także refaktur dotyczących indywidualnie uzgodnionych kosztów dodatkowych usług, opodatkowanych wg właściwych stawek podatku od towarów i usług.

Deweloper zawarł umowę o zarządzanie nieruchomością [„Umowa PM”].

Deweloper nie wydzielił i nie wydzieli formalnie Inwestycji z naniesieniami w swojej strukturze organizacyjnej, tj. nie stanowią one i nie będą one stanowiły części odrębnego działu, wydziału, oddziału ani innej struktury tego rodzaju.

Deweloper nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Inwestycji. Jednocześnie Działki wraz z zabudowaniami i nakładami na Inwestycję będą stanowiły cały majątek Dewelopera jako spółki celowej wyznaczonej do przeprowadzenia Inwestycji.

Opis planowanej Transakcji

Obecnie Sprzedający (Deweloper) i Kupujący planują zawarcie umowy sprzedaży własności Działek oraz budynków i budowli składających się na Inwestycję oraz innych naniesień znajdujących się na Działkach, w tym obiektów małej architektury, urządzeń budowlanych, instalacji i innych obiektów wykorzystywanych dla potrzeb Inwestycji oraz wymaganych do ich obsługi (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

Przeniesieniu własności Nieruchomości z Dewelopera na Kupującego towarzyszyć będzie:

1)  przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego własności ruchomości (tj. niestanowiących części składowych Budynku ani budowli, w tym Wyposażenia), o ile się pojawią w toku transakcji,

2)  przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją Inwestycji (w szczególności dokumentacji architektonicznej, konstrukcyjno-technicznej, projektu budowlanego, projektu wykonawczego i powykonawczego, projektów wyposażenia wnętrz, projekt zagospodarowania terenu) oraz własności nośników, na których utrwalono te utwory,

3)  przeniesienie na Kupującego niektórych praw Dewelopera wynikających z umów zawartych w celu realizacji Inwestycji,

4)  przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego innej dokumentacji niezbędnej do korzystania z Nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem (o ile pojawi się w toku Transakcji),

5)  przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego praw i obowiązków wynikających z będących w mocy pozwoleń, wymaganych do użytkowania Nieruchomości, a nie skonsumowanych w trakcie procesu inwestycyjnego (o ile pojawi się w toku Transakcji),

6)  przeniesienie przez Dewelopera na rzecz Kupującego rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez generalnego wykonawcę oraz innych wykonawców (w związku z realizacją inwestycji) w ramach ceny nabycia Nieruchomości

(dalej łącznie: „Transakcja”).

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Data Zamknięcia”), Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z zawartej przez Sprzedającego i obowiązującej w dniu dokonania Transakcji umowy najmu – na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego. Na Kupującego przejdą także zabezpieczenia z tej umowy w postaci gwarancji bankowych.

Transakcję poprzedziło podpisanie listu intencyjnego pomiędzy Deweloperem a Kupującym.

Strony planują wypowiedzenie przez Dewelopera, w miarę możliwości w dniu przeprowadzenia Transakcji, zawartych przez niego umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umów serwisowych, umów na dostawę mediów). Intencją Stron jest zawarcie przez Kupującego tego rodzaju umów po przeprowadzeniu Transakcji, we własnym zakresie i na własnych warunkach, w tym w drodze porozumień trójstronnych, jeśli przemawiać będzie za tym ekonomika procedowania. Nie można jednak wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie obowiązujących, zgodnie z umowami zawartymi przez Dewelopera, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców. Nie można jednak wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji w celu zabezpieczenia operacyjnego funkcjonowania Nieruchomości lub w celu uniknięcia kar umownych związanych z ich wypowiedzeniem. Dotyczy to w szczególności obecnie obowiązujących umów związanych z serwisowaniem Nieruchomości.

Deweloper nie będzie przenosił na Kupującego w ramach Transakcji:

1)  umowy PM,

2)  umowy o roboty budowlane, generalne wykonawstwo (poza rękojmią i gwarancją),

3)  swojej nazwy ani innych oznaczeń indywidualizujących działalność (czyli „firmy” w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego),

4)  praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych,

5)  środków pieniężnych,

6)  ksiąg rachunkowych i innych dokumentów finansowych,

7)  dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej,

8)  zobowiązań bilansowych i pozabilansowych, w tym zobowiązań handlowych,

9)  know-how,

10)  wierzytelności handlowych,

11)  umów o usługi doradcze.

Deweloper nie zatrudnia i nie będzie zatrudniał pracowników, więc w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia na Kupującego zakładu pracy.

Na podstawie art. 43 ust. 10 oraz 11 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, Strony planują złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, w stosunku do elementów Transakcji, które mogłyby potencjalnie podlegać temu zwolnieniu, o ile takie elementy wystąpią i byłaby taka potrzeba w celu potwierdzenia intencji Zainteresowanych. Intencją Zainteresowanych jest bowiem opodatkowanie Transakcji VAT w całości. Sprzedający oraz Kupujący na Datę Zamknięcia posiadać będą status czynnego podatnika podatku od towarów i usług oraz prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, a Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze stron.

Strony przedstawiają poniżej podsumowanie naniesień, które – według ich najlepszej wiedzy na moment złożenia wniosku – będą istniały na Działkach na moment dokonania Transakcji:

Nr działki	Budynki	Budowle	Inne
Działka (…)	Budynek	mury oporowe, wiaty, zbiornik retencyjny, układ drogowy z parkingami, utwardzeniami, ogrodzenia z bramami, szlaban wjazdowy, podziemny zbiornik ppoż, stacja trafo, instalacja wodociągowa, instalacje: elektryczna, teletechniczna, gazowa, kanalizacja sanitarna i deszczowa,	obiekty małej architektury zgodnie z projektem zagospodarowania terenu np. lampa, elementy zieleni itp.
Działka drogowa 1 – (…)		droga dojazdowa wewnętrzna, chodnik, sieć wodnokanalizacyjna, elektryczna [własność gestorów mediów] [przypis 4 − Budowle będące w posiadaniu gestorów mediów zostały wskazane dla kompletności obrazu, nie stanowią natomiast przedmiotu zapytania w ramach złożonego wniosku.]	obiekty małej architektury [lampy wraz z zasilaniem]
Działka drogowa 2 – (…)		droga dojazdowa wewnętrzna, sieć gazowa i wodnokanalizacyjna [własność gestorów mediów], chodnik	obiekty małej architektury [lampy wraz z zasilaniem]

Planowane wykorzystanie Nieruchomości przez Kupującego po Transakcji

Celem Kupującego jest nabycie Nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu powierzchni przeładunkowo-kurierskiej oraz biurowo-socjalnej Budynku.

Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki. Oznacza to, że po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do sprzedaży opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że budynek posadowiony na działce nr (…) spełnia definicję budynku w rozumieniu Prawa budowlanego.

Naniesienia w postaci: muru oporowego, wiaty, zbiornika retencyjnego, układu drogowego z parkingiem, ogrodzenia z bramami, szlabanu wjazdowego, podziemnego zbiornika ppoż, stacji trafo, instalacji wodociągowej, instalacji elektrycznej/teletechnicznej/gazowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej – są budowlami w rozumieniu prawa budowlanego i są trwale związane z gruntem.

Droga dojazdowa wewnętrzna oraz chodnik również są budowlami w rozumieniu prawa budowlanego i są trwale związane z gruntem.

Sieć gazowa, elektryczna i wodnokanalizacyjna są własnością gestorów mediów i nie stanowią przedmiotem zapytania i nie są własnością Sprzedającego.

Posługując się definicją części składowych nieruchomości zawartą w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Zatem Budowle oraz inne naniesienia wymienione we wniosku oraz w odpowiedzi na wezwanie nie są częścią składową Budynku. Kiedy Zainteresowani odnoszą się we wniosku do Budynku, mają na myśli również wszystkie jego części składowe. Wskazane we wniosku Budowle są posadowione na Gruncie i są jego częścią składową, gdyż są trwale związane z Gruntem.

Wszystkie wskazane powyższej i we wniosku naniesienia zlokalizowane na działce (…) są własnością Sprzedającego do miejsca przyłączenia; w pozostałym zakresie jest to własność odpowiednich gestorów mediów. W zakresie, w jakim istnieją naniesienia na działce nr (…) niebędące własnością Sprzedającego, nie stanowią one przedmiotu zapytania we wniosku, ani nie są przedmiotem Transakcji.

Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w szczególności na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. W myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-     umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-     umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że Transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w opisanym zdarzeniu przyszłym.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany nie będący stroną postępowania – Kupujący nabędzie od Zainteresowanego będącego stroną postępowania – Sprzedającego prawo własności działek, w tym działek drogowych (zwanych łącznie: Działkami), zabudowanych Budynkiem, Budowlami oraz pozostałymi naniesieniami (w tym obiektami małej architektury, urządzeniami budowlanymi, instalacjami i innych obiektami wykorzystywanymi dla potrzeb Inwestycji oraz wymaganymi do ich obsługi (dalej łącznie: Nieruchomość). Na działkach znajdują się także sieci i instalacje, które nie są własnością Sprzedającego tylko stanowią własność gestorów mediów (pozostające poza zakresem Transakcji).

Należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.59.2026.3.AB, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że:

-     dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, tj. prawa własności działek wraz z budynkiem, budowlami oraz innych naniesień znajdujących się na Działkach będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ww. ustawy;

-     dostawa Budynku i Budowli oraz obiektów małej architektury nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług oraz na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy; zatem dostawa Budynku i Budowli oraz obiektów małej architektury będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług dla przedmiotu dostawy;

-     dostawa działek nr (…), nr (…) i nr (…), na których posadowione są ww. Budynek i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ww. ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie w całości podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w opisanym zdarzeniu przyszłym.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie, znak: 0111-KDIB3-1.4012.59.2025.3.AB.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

R. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.