Skoro sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Spółka (Kupujący) zamierza nabyć niezabudowaną nieruchomość od Sprzedających (osoby fizyczne, rolnicy ryczałtowi). Zawarto umowę przedwstępną sprzedaży, a transakcja ma nastąpić po spełnieniu określonych warunków, m.in. dotyczących decyzji administracyjnych i przyłączy mediów. Sprzedający…
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
16 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 13 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziałów w nieruchomości niezabudowanej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
(…) (Kupujący, Nabywca, Spółka)
NIP: (…);
2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:
Pani (…) (Sprzedająca 1)
Pan (…) (Sprzedający 2)
(łącznie: Sprzedający)
Opis zdarzenia przyszłego
Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka działa na rynku nieruchomości i jej przedmiot działalności obejmuje m.in.: kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.
(…) r. Spółka zawarła z (…) (dalej łącznie: „Sprzedający”) w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), zgodnie z którą strony Umowy Przedwstępnej zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzedadzą Spółce, w stanie wolnym od jakichkolwiek praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich, niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni (…) m2, położoną w miejscowości (…) (gmina (…), powiat (…), województwo (…)), objętą księgą wieczystą o numerze (…) (dalej: „Nieruchomość”). Planowana data nabycia Nieruchomości to nie później niż (…) r. (dalej: „Transakcja”).
Zawarcie umowy sprzedaży nastąpi po spełnieniu się następujących warunków:
1) Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich,
2) wyniki analizy prawnej i technicznej Nieruchomości, przeprowadzonych na koszt i staraniem Spółki, będą satysfakcjonujące dla Spółki,
3) wyniki badania środowiskowego Nieruchomości przeprowadzonego na koszt i staraniem Spółki nie wykażą zanieczyszczeń Nieruchomości (powietrza albo gleby, albo wód) przekraczających dopuszczalne prawem normy dla nieruchomości przeznaczonych do korzystania w sposób zamierzony przez Spółkę,
4) Spółka uzyska potwierdzenie od właściwych organów i dostawców mediów, że na Nieruchomości mogą zostać przeprowadzone przyłącza mediów (zaopatrzenie w energię elektryczną, wodę, gaz, ciepło, odprowadzanie wód opadowych, przyłącze teleinformatyczne) o właściwościach pozwalających na realizację i funkcjonowanie planowanej inwestycji,
5) Spółka uzyska (w imieniu Sprzedających, na podstawie pełnomocnictwa) ostateczną i niezaskarżalną w sądowo-administracyjnym toku instancji decyzję podziałową, dokonującą podziału Nieruchomości oraz ujawni taki podział we właściwych rejestrach (w ewidencji gruntów, w księdze wieczystej),
6) Spółka uzyska ostateczną i niezaskarżalną w sądowo-administracyjnym toku instancji decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla inwestycji, zezwalającej na realizację na terenie obejmującym Nieruchomość budynku o przeznaczeniu magazynowym lub logistycznym lub produkcyjnym,
7) Spółka przedstawi zgodę wspólników Spółki na nabycie Nieruchomości, wyrażoną w formie uchwały.
Również na moment Transakcji Spółka będzie zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.
Nieruchomość została wyodrębniona w wyniku wydania decyzji z (…) r. z upoważnienia Wójta Gminy (…) (znak (…)), w której zatwierdzono podział działki oznaczonej nr (…), o powierzchni (…) ha na działki:
1) nr (…) o powierzchni (…) ha,
2) nr (…) o powierzchni (…) ha.
Powyższa decyzja została wydana po rozpatrzeniu wniosku (…) sp. z o.o. (potencjalny nabywca), która działała jako pełnomocnik Sprzedających.
Sprzedający nabyli współwłasność w Nieruchomości (a dokładnie rzecz ujmując działce, z której została wyodrębniona Nieruchomość) w następujący sposób:
1) udział wynoszący 1/2 część we współwłasności Nieruchomości Sprzedający nabyli w trakcie trwania związku małżeńskiego, do majątku wspólnego, od osób fizycznych, na podstawie opisanej powyżej umowy darowizny, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym (…) r., repertorium A nr (…),
2) udział wynoszący 1/2 część we współwłasności Nieruchomości (…) nabyła do majątku osobistego, od osób fizycznych, na podstawie opisanej umowy darowizny, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym (…) r., repertorium A nr (…) (z mężem umów majątkowych rozszerzających wspólność majątkową małżeńską nie zawierała). Z treści zdania trzeciego § 2 powyższego aktu notarialnego wynika, że (…) zezwoliła na dalsze bezpłatne dożywotnie zamieszkiwanie w lewej części budynku bliźniaczego przez swojego brata (…) oraz jego dzieci (…), a po zakończeniu budowy budynku mieszkalnego i oddaniu go do użytkowania zobowiązuje się ustanowić na ich rzecz dożywotnią bezpłatną służebność osobistą, polegającą na prawie mieszkania w budynku bliźniaczym po lewej stronie od wejścia na posesję, przy czym została zwolniona z obowiązku zapewnienia im bezpłatnego i dożywotniego zamieszkiwania na niezabudowanej działce gruntu oznaczonej numerem (…) i z obowiązku ustanowienia na ich rzecz dożywotniej, bezpłatnej służebności osobistej na niezabudowanej działce gruntu oznaczonej numerem (…), które to oświadczenie z podpisami notarialnie poświadczonymi Sprzedający zobowiązali się osobiście dostarczyć Spółce najpóźniej w terminie do (…) r.
Nabycia nie były opodatkowane podatkiem od towarów i usług ani nie były opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Sprzedający prowadzą gospodarstwo rolne i są rolnikami podlegającymi ubezpieczeniu społecznemu rolników, o którym mowa w ustawie z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz.U. 2025 r. poz. 197).
Sprzedający nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Sprzedający przez cały okres prowadzenia gospodarstwa rolnego posiadają status rolników ryczałtowych.
Nieruchomość była w przeszłości wykorzystywana przez Sprzedających z przeznaczeniem wyłącznie na cele rolnicze (działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług), tj. znajdowała okresowe wykorzystanie do uprawy roślin na paszę dla chowanych zwierząt gospodarskich (trzody chlewnej), które później były sprzedawane do ubojni.
Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie do momentu sprzedaży wynajmowana lub wydzierżawiana.
Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie przez Sprzedających uzbrajana czy uatrakcyjniania w żaden sposób. Sprzedający nie prowadzili również aktywnej sprzedaży, tj. nie podejmowali żadnych działań marketingowych mających na celu znalezienie potencjalnego nabywcy. Sprzedający nie zamieszczali także ogłoszeń na portalach internetowych. Nie korzystali również z usług pośredników. Potencjalni nabywcy we własnym zakresie wyszukiwali Nieruchomość i podejmowali kontakt ze Sprzedającymi. W związku z tym Sprzedający byli wyłącznie adresatami oferty od pochodzącej od potencjalnych nabywców, w tym od Spółki.
Sprzedający nie sprzedawali wcześniej innych nieruchomości.
Sprzedający, w okresie, gdy są właścicielami Nieruchomości nie inicjowali zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”).
Spółka i Sprzedający będą dalej łączni określani jako: Zainteresowani.
W przeszłości Sprzedający udzielili pełnomocnictw/upoważnień potencjalnym nabywcom w zakresie:
1) prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane,
2) reprezentowanie właścicieli Nieruchomości wobec organów administracji państwowej i samorządowej, oraz w urzędach i instytucjach,
3) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, uzyskania decyzji dotyczących Nieruchomości.
Nieruchomość była również kiedyś przedmiotem umowy przedwstępnej, lecz do sprzedaży nie doszło.
Ponadto w ramach Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielili Spółce i wskazanym przez nią osobom trzecim pełnomocnictw/upoważnień w następującym zakresie:
1) wglądu w akta księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz do uzyskiwania wszelkich zaświadczeń jakie mogą okazać się konieczne w celu przeprowadzenia badania prawnego, technicznego lub ekonomicznego Nieruchomości,
2) wystąpienia w ich imieniu do dostawców mediów w celu uzyskania technicznych warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci: gazowej, energetycznej, ciepłowniczej, wodociągowej, teleinformatycznej, kanalizacji deszczowej lub innej niezbędnej infrastruktury technicznej,
3) wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Sprzedających postępowania w celu uzyskania dokumentów wymaganych do przeprowadzenia podziału nieruchomości, jak również do dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych potrzebnych dla uzyskania decyzji podziałowej oraz ujawnienia podziału w ewidencji gruntów i księdze wieczystej,
4) dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz w celu podjęcia innych czynności koniecznych do przygotowania zamierzenia budowlanego i uzyskania powyższej decyzji, tj. w szczególności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach planowanej inwestycji, składania wniosków, dokonywania ustaleń i uzgodnień, uzyskiwania opinii, warunków technicznych przyłączy, z zastrzeżeniem, iż takie działania nie mogą powodować żadnych kosztów ani wydatków dla Sprzedających, nie mogą skutkować obowiązkami Sprzedających ani odpowiedzialnością prawną Sprzedających, chyba że nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży z wyłącznej winy Sprzedających,
5) zawarcia w ich imieniu przyrzeczonej umowy sprzedaży na zasadach określonych w Umowie Przedwstępnej, a także złożenia wszelkich oświadczeń opisanych w Umowie Przedwstępnej.
Dodatkowo na mocy Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się do:
1) niezawierania, bez zgody Spółki, jakichkolwiek umów, które prowadziłyby do zbycia lub obciążenia, całości lub części Nieruchomości, jak również nie będą prowadzili negocjacji dotyczących takich umów,
2) udostępnienia, bez zbędnej zwłoki, Spółce oraz doradcom Spółki informacji oraz dokumentów, o które zwróci się Spółka, o ile są one w posiadaniu Sprzedających, niezbędnych Spółce do przeprowadzenia badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i środowiskowego Nieruchomości,
3) umożliwienia doradcom Spółki przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwienia wstępu na Nieruchomość w celu przeprowadzenia wszelkich badań, pobierania próbek i dokonywania odwiertów, z zastrzeżeniem, że wszelkie takie czynności będą wykonywane przez podmioty profesjonalne i w taki sposób, aby było to dla Sprzedających możliwie mało uciążliwe,
4) niewykonywania przysługującego im prawa do odwoływania się od decyzji dotyczących zagospodarowania Nieruchomości, w tym, przede wszystkim postępowań mających na celu uzyskanie pozwolenia na budowę oraz innych decyzji administracyjnych niezbędnych w toku procesu budowlanego oraz ich zmiany, chyba że takie zmiany naruszałyby przepisy prawa lub przepisy techniczno-budowlane,
5) wystąpienia, na żądanie Spółki, we współpracy ze Spółką, w terminie wskazanym przez Spółkę, do właściwego organu z wnioskiem o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, określającej czy sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu.
Spółka i Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Na Nieruchomości nie znajdują się ani na moment Transakcji nie będą znajdowały się żadne budynki lub ich części w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.
Na Nieruchomości nie znajdują się ani na moment sprzedaży na rzecz Spółki nie będą znajdowały się żadne budowle lub ich części w rozumieniu Prawa budowlanego, które stanowiłyby własność Sprzedających.
Na moment złożenia wniosku oraz na moment Transakcji na Nieruchomości nie znajdują się i nie będą znajdowały się również żadne obiekty, które stanowiłyby własność przedsiębiorstw przesyłowych.
Dla terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość została sklasyfikowana jako teren przeznaczony pod zabudowę, tj. oznaczenie PU - teren obiektów produkcyjnych, składów, magazynów lub usług.
Po nabyciu Nieruchomości Spółka planuje zrealizować lub umożliwić podmiotowi trzeciemu (dalej Spółka i podmiot trzeci łącznie jako: „Inwestor”) realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu hali magazynowej (dalej: „Inwestycja”). Inwestycja zostanie skomercjalizowana, tj. Inwestor będzie wynajmował powierzchnię w wybudowanych obiektach lub Inwestor dokona zbycia Inwestycji na rzecz podmiotu trzeciego na którymkolwiek etapie realizacji Inwestycji. Najem ten będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług, tj. nie będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Tym samym Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Inwestora do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.
Nieruchomość - po jej nabyciu - nie będzie wykorzystywana przez Inwestora do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług.
Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)
Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Państwa zdaniem, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Z kolei stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności prawnej.
Obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 2 tej ustawy, wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Stawka podatku przy umowie sprzedaży nieruchomości, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wynosi 2%.
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Zgodnie z art. 1 a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania tym podatkiem.
Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi).
Przy czym, mimo zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).
W związku z uznaniem, że Sprzedający w przypadku sprzedaży Nieruchomości skorzystają z przysługującego im prawa rozporządzania własnym majątkiem, a Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, to powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.
Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:
Przy umowie sprzedaży - podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku wynoszą - przy umowie sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
b) innych praw majątkowych - 1%.
W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).
Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza nabyć od Zainteresowanych niebędących stroną postępowania (Sprzedających) udziały w niezabudowanej nieruchomości.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.652.2025.2.AK w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że w ramach Transakcji Sprzedający nie będą działali jako podatnicy podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji brak jest opodatkowania podatkiem od towarów i usług opisanej transakcji.
Zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy będzie ciążył na kupującym. Podstawą opodatkowania będzie wartość rynkowa nabywanej nieruchomości, a stawka podatku wynosi 2%.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja znak: 0111-KDIB3-3.4012.652.2025.2.AK.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo