Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.641.2025.2.LM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie posadowionymi. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) (Kupujący)

Numer identyfikacyjny podatnika zagranicznego: (...)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) sp. z o.o. (Sprzedający)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

a. (…) (odpowiednik polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością) (dalej: Kupujący) jest spółką utworzoną zgodnie z prawem luksemburskim, posiadającą siedzibę na terytorium Luksemburga. Kupujący jest spółką celową będącą częścią europejskiej grupy (…), prowadzącej działalność inwestycyjną na rynku nieruchomościowym. Kupujący zamierza m.in. prowadzić działalność, w ramach której planuje czerpać zyski z wybudowanego w przyszłości budynku zamieszkania zbiorowego wraz z towarzyszącą infrastrukturą. W ramach omówionej w dalszej części opisu transakcji, Kupujący będzie działał za pośrednictwem oddziału zarejestrowanego w Polsce oraz zostanie wpisany do rejestru przedsiębiorców KRS.

b. (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Sprzedający; Kupujący oraz Sprzedający razem dalej: Zainteresowani) jest spółką celową, powołaną do realizacji inwestycji deweloperskiej, zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce. Zasadniczym przedmiotem prowadzonej działalności jest działalność deweloperska, tj. działalność w zakresie robót budowlanych, w tym specjalistycznych robót budowlanych oraz robót budowlanych związanych z wznoszeniem budynków.

c. Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym gruntów zlokalizowanych w (…), w skład których wchodzą:

(i) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (…), identyfikator działki: (…), położonej w województwie (…), o obszarze (…) ha, będącej własnością Skarbu Państwa, reprezentowanego przez Prezydenta Miasta (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…), III Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: Nieruchomość 1);

(ii) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (…), identyfikator działki: (…), położonej w województwie (…), o obszarze (…) ha, będącej własnością Skarbu Państwa, reprezentowanego przez Prezydenta Miasta (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…), III Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: Nieruchomość 2).

– Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 dalej razem jako: Nieruchomości.

d. Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości na podstawie odpowiednio:

(i) umowy przeniesienia praw oraz umowy ustanowienia służebności z (…) 2023 r., Rep. A nr (…) (prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1) i

(ii) umowy przeniesienia praw oraz umowy ustanowienia służebności z (…) 2023 r., Rep. A nr (…) (prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 2).

e. Nabycie prawa użytkowania wieczystego obu Nieruchomości stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z tytułu których Sprzedający dokonał obniżenia podatku należnego o wartość podatku naliczonego, zgodnie z przysługującym Sprzedającemu prawem.

f. Nieruchomości nie były dotychczas i nie będą w przyszłości wykorzystywane przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

g. Zgodnie z prowadzoną dla Nieruchomości 1 treścią księgi wieczystej, prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości obciążają następujące prawa, roszczenia i ograniczenia:

(i)  nieodpłatna służebność gruntowa drogi koniecznej, polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez działki nr (…), objęte niniejszą księgą wieczystą, do ulicy (…), na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego i właściciela działek gruntu nr (…), objętych księgą wieczystą nr (…);

(ii)  nieodpłatna służebność polegająca na prawie korzystania z istniejących sieci: wodno-kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej oraz prawie wstępu na nieruchomość obciążoną w celu dokonywania napraw i konserwacji tych sieci oraz prawie przejazdu i przechodu po istniejących drogach na rzecz każdorazowego właściciela lub użytkownika wieczystego działek nr (…);

(iii) odpłatna i nieograniczona w czasie służebność przesyłu na rzecz (…) Spółka Akcyjna, polegająca na:

a)  prawie korzystania z nieruchomości obciążonej – pasa o szerokości 1,20 m – w zakresie niezbędnym do posadowienia na działkach nr (…) obszaru (…) ha, nr (…) obszaru (…) ha i nr (…) obszaru (…) ha urządzeń elektroenergetycznych w postaci: linii kablowej 110 kv wraz z linią światłowodową (odcinek linii relacji (…)),

b)  obowiązku znoszenia istnienia posadowionych na działkach nr (…) obszaru (…) ha, nr (…) obszaru (…) ha i nr (…) obszaru (…) ha urządzeń, o których mowa w pkt a), po ich posadowieniu,

c)  prawie korzystania z nieruchomości obciążonej w zakresie niezbędnym do dokonywania konserwacji, remontów, modernizacji, usuwania awarii oraz przebudowy urządzeń i instalacji elektroenergetycznych, o których mowa w pkt a), wraz z prawem wejścia i wjazdu na nieruchomość obciążoną odpowiednim sprzętem, zarówno przez pracowników (…) Spółki Akcyjnej, jak i przez wszystkie podmioty i osoby, którymi (…) Spółka Akcyjna posługuje się w związku z prowadzoną działalnością, przy czym wejście na przedmiotowy teren, termin wykonywania prac określonych wyżej w pkt a) i sposób zabezpieczenia prowadzonych robót (w tym między innymi miejsce przejazdu i przechodu) muszą być uzgodnione z pięciodniowym wyprzedzeniem z (…) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, za wyjątkiem zdarzeń nagłych a w szczególności związanych z usuwaniem awarii;

(iv) nieodpłatna i bezterminowa służebność drogi koniecznej polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez działki numer (…) do ulicy (…), na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego i właściciela działki numer (…), objętej KW (…);

(v) nieodpłatna i bezterminowa służebności gruntowa polegająca na prawie przejazdu i przechodu oraz na prawie przeprowadzenia wszelkich sieci i urządzeń służących do dostarczania wszelkich mediów, w tym sieci i urządzeń ciepłowniczych, gazowych, elektroenergetycznych, wodociągowych, deszczowych, kanalizacyjnych i teletechnicznych oraz na obowiązku znoszenia istnienia powyższych sieci i urządzeń, zarówno już istniejących, jak i nowo wybudowanych, ograniczając wykonywanie tej służebności do części nieruchomości obciążonej w postaci: działki nr (…) obszaru (…) ha, działki nr (…) obszaru (…) ha, działki nr (…) obszaru (…) ha oraz części działki nr (…) obszaru (…) ha, na rzecz:

a) każdorazowego właściciela i użytkownika wieczystego działki nr (…), obszaru (…) ha, nr (…), obszaru (…) ha, nr (…), obszaru (…) ha, nr (…), obszaru (…) ha, nr (…) obszaru (…) ha, nr (…) obszaru (…) ha, nr (…), obszaru (…) ha, nr (…), obszaru (…) ha, (…), obszaru (…) ha, nr (…), obszaru (…) ha, objętych księgą wieczystą KW nr (…),

b) każdorazowego właściciela działki nr (…), obszaru (…) ha, objętej księgą wieczystą KW nr (…),

c) każdorazowego właściciela i użytkownika wieczystego działki nr (…), obszaru (…) ha, objętej księgą wieczystą KW nr (…),

d) każdorazowego właściciela i użytkownika wieczystego działki nr (…), obszaru (…) ha, nr (…) obszaru (…) ha, nr (…), obszaru (…) ha, nr (…), obszaru (…) ha, objętych księgą wieczystą KW nr (…);

(vi) wpis do rejestru zabytków nieruchomych województwa (…) pod numerem A-(..) fragment dawnej (…) - część położoną w granicach działek ewidencyjnych o numerach: (…), w obrębie ewidencyjnym nr (…);

(vii) nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność gruntowa na nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działki oznaczone numerami: (…) obszaru (…) m², (…) obszaru (…) m², (…) obszaru (…) m², (…) obszaru (…) m², (…) obszaru (…) m² oraz (…) obszaru (…) ha (…) m², łącznego obszaru (…) ha (…) m², dla której Sąd Rejonowy (…), III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) – w zakresie ograniczonym do nieruchomości stanowiącej działkę numer (…) obszaru (…) m², a polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez działkę numer (…) objętą księgą wieczystą (…), w miejscu oznaczonym na mapie do celów prawnych, stanowiącej załącznik numer 1 do aktu notarialnego umowa ustanowienia służebności gruntowej, repertorium A numer: (…) z (…) 2020 r. sporządzonego przed zastępcą notarialnym (…) zastępcą notariusza (…) w Kancelarii Notarialnej w (…): literami: a, b, c i d – pasem o szerokości (...) metrów, obejmującym swoim zakresem (…) metrów szerokości drogi – oznaczonej zakreskowaniem w kolorze brązowym oraz skrajnie (…) metrów – oznaczoną zakreskowaniem w kolorze pomarańczowym – na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w (…), obręb ewidencyjny (…), stanowiącej działki oznaczonej numerami: (…) obszaru (…) ha (…) m², (…) obszaru (...) ha (…) m² oraz (…) obszaru (…) m², to jest łącznego obszaru (…) ha (…) m², dla której Sąd Rejonowy (…), III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…);

(viii) nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność gruntowa obciążająca prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości położonej w (…), obręb ewidencyjny (…), stanowiącej działki oznaczone numerami: (…) obszaru (…) m² oraz (...) obszaru (…) m², dla której Sąd Rejonowy (…), III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził będzie nadal księgę wieczystą nr (…) wraz z prawem własności wszelkich naniesień posadowionych na tej nieruchomości, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności na rzecz każdoczesnych właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości położonej w (…), obręb ewidencyjny (…), stanowiącej działki oznaczone numerami: (…) obszaru (…) m², (…) obszaru (…) m², (…) obszaru (…) ha (…) m², dla której Sąd Rejonowy (…), III Wydział Ksiąg Wieczystych zgodnie z wnioskiem opisanym poniżej prowadził będzie nową księgę wieczystą polegająca na:

a)  prawie przejazdu, przechodu, prowadzenia prac budowlanych, w tym w zakresie po trasach wynikających z dokumentów dotyczących obsługi komunikacyjnej wydanych na rzecz nieruchomości władnącej bądź dla jej części,

b)  przesyłu, prawie przekopu działek wchodzących w skład nieruchomości obciążonej celem przyłączenia, przeprowadzenia oraz posadowienia wszelkich sieci uzbrojenia terenu i instalacji, a także korzystania z nich oraz ich rozbudowy, w tym wody, energii cieplnej, energii elektrycznej, kanalizacji, gazu, sieci telekomunikacyjnych, a także dostępu do przedmiotowych sieci i instalacji celem naprawy, konserwacji, modernizacji lub też wykonania nowych przyłączy (w tym także na rzecz gestorów mediów i na warunkach określonych przez gestorów mediów i uzgodnionych przez uprawnionego do nieruchomości obciążonej);

(ix) nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność przesyłu na prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki: (…) oraz (…), położonej w (…), zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym, który jest w trakcie budowy, na rzecz (…) Spółka Akcyjna, polegająca na:

a)  prawie do korzystania z obciążonej działki nr (…) w zakresie niezbędnym do posadowienia na niej urządzeń elektroenergetycznych w postaci: przyłącza kablowego SN-15 kv ze złączem kablowym SN-15 kv, służących do przesyłu energii elektrycznej,

b)  obowiązku znoszenia istnienia posadowionych na działce nr (…) urządzeń, o których mowa w pkt a), po ich posadowieniu,

c)  prawie do korzystania z nieruchomości obciążonej w zakresie niezbędnym do dokonywania konserwacji, remontów, modernizacji, usuwania awarii oraz przebudowy urządzeń i instalacji elektroenergetycznych, o których mowa w pkt a) i b), jak również usytuowania w przyszłości kolejnych wyprowadzeń linii, w obszarze nieruchomości zajętych dotychczas przez urządzenia elektroenergetyczne, zgodnie z zaznaczonym na załączniku do niniejszego aktu obszarem zajętym przez służebność, wraz z prawem wejścia i wjazdu na nieruchomość obciążoną odpowiednim sprzętem, zarówno przez pracowników spółki, jak i przez wszystkie podmioty i osoby, którymi ta spółka posługuje się w związku z prowadzoną działalnością, z ograniczeniem jej wykonywania do działki nr (…) o powierzchni (…) ha;

(x) nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność przesyłu na prawie użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki (…) oraz (…), położonej w (…), województwie (…), zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym, który jest w trakcie budowy, na rzecz (…) Infrastruktury Wodociągowo-Kanalizacyjnej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, polegająca na prawie korzystania z nieruchomości obciążonej – działki nr (…), w zakresie trwałego posadowienia i eksploatacji sieci wodociągowej (…) wraz z uzbrojeniem oraz sieci kanalizacji sanitarnej (…). wraz z uzbrojeniem, a także swobodnego do tych sieci i urządzeń dostępu celem konserwacji, remontów, modernizacji, usuwania awarii, przebudowy, rozbudowy i włączeń do tych sieci;

(xi) nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność gruntowa, polegająca na:

a)  prawie wybudowania i korzystania z wybudowanego na działce nr (…), objętej księgą wieczystą (...), systemu kanalizacji deszczowej z kolektorem, oraz

b)  prawie wstępu na działkę nr (…), objętej księgą wieczystą (…), w celu przeprowadzenia prac naprawczych i utrzymaniowych dotyczących tego systemu lub kolektora, z jednoczesnym obowiązkiem utrzymywania urządzeń w zakresie potrzebnym do wykonywania tej służebności przez każdoczesnego właściciela oraz użytkownika wieczystego nieruchomości władnącej, stanowiącej działki (…), objęte księgą wieczystą (…).

h. Zgodnie z prowadzoną dla Nieruchomości 1 treścią księgi wieczystej, dla nieruchomości tej w dziale III księgi wieczystej ujawnione są ponadto następujące wzmianki:

(i) (…) – wpis dotyczy służebności przesyłu ustanowionej na rzecz (…), związanej z siecią przesyłową określoną w akapicie cc. pkt i.

i. Zgodnie z prowadzoną dla Nieruchomości 2 treścią księgi wieczystej, prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości obciążają następujące prawa, roszczenia i ograniczenia:

(i)   nieodpłatna służebność gruntowa drogi koniecznej, polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez działki nr (…), objęte niniejszą księgą wieczystą, do ulicy (…), na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego i właściciela działek gruntu nr (…), objętych księgą wieczystą nr (…);

(ii)  nieodpłatna służebność polegająca na prawie korzystania z istniejących sieci: wodno-kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej oraz prawie wstępu na nieruchomość obciążoną w celu dokonywania napraw i konserwacji tych sieci oraz prawie przejazdu i przechodu po istniejących drogach na rzecz każdorazowego właściciela lub użytkownika wieczystego działek nr (…), (…);

(iii) odpłatna i nieograniczona w czasie służebność przesyłu na rzecz (…) Spółka Akcyjna, polegająca na:

a)  prawie korzystania z nieruchomości obciążonej – pasa o szerokości 1,20 m – w zakresie niezbędnym do posadowienia na działkach nr (…) obszaru (…) ha, nr (…) obszaru (…) ha i nr (…) obszaru (…) ha urządzeń elektroenergetycznych w postaci: linii kablowej 110 kv wraz z linią światłowodową (odcinek linii relacji (…)),

b)  obowiązku znoszenia istnienia posadowionych na działkach nr (…) obszaru (…) ha, nr (…) obszaru (…) ha i nr (…) obszaru (…) ha urządzeń, o których mowa w pkt a), po ich posadowieniu,

c)  prawie korzystania z nieruchomości obciążonej w zakresie niezbędnym do dokonywania konserwacji, remontów, modernizacji, usuwania awarii oraz przebudowy urządzeń i instalacji elektroenergetycznych, o których mowa w pkt a), wraz z prawem wejścia i wjazdu na nieruchomość obciążoną odpowiednim sprzętem, zarówno przez pracowników (…) Spółki Akcyjnej, jak i przez wszystkie podmioty i osoby, którymi (…) Spółka Akcyjna posługuje się w związku z prowadzoną działalnością, przy czym wejście na przedmiotowy teren, termin wykonywania prac określonych wyżej w pkt a) i sposób zabezpieczenia prowadzonych robót (w tym między innymi miejsce przejazdu i przechodu) muszą być uzgodnione z pięciodniowym wyprzedzeniem z(...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, za wyjątkiem zdarzeń nagłych a w szczególności związanych z usuwaniem awarii;

(iv) nieodpłatna i bezterminowa służebność drogi koniecznej polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez działki numer (…) do ulicy (…), na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego i właściciela działki numer (…), objętej KW (…);

(v)  nieodpłatna i bezterminowa służebności gruntowa polegająca na prawie przejazdu i przechodu oraz na prawie przeprowadzenia wszelkich sieci i urządzeń służących do dostarczania wszelkich mediów, w tym sieci i urządzeń ciepłowniczych, gazowych, elektroenergetycznych, wodociągowych, deszczowych, kanalizacyjnych i teletechnicznych oraz na obowiązku znoszenia istnienia powyższych sieci i urządzeń, zarówno już istniejących, jak i nowo wybudowanych, ograniczając wykonywanie tej służebności do części nieruchomości obciążonej w postaci: działki nr (…) obszaru (…) ha, działki nr (…) obszaru (…) ha, działki nr (…) obszaru (…) ha oraz części działki nr (…) obszaru (…) ha, na rzecz:

a) każdorazowego właściciela i użytkownika wieczystego działki nr (…), obszaru (…) ha, nr (…), obszaru (…) ha, nr (…), obszaru (…) ha, nr (…), obszaru (…) ha, nr (…) obszaru (…) ha, nr (…) obszaru (…) ha, nr (…), obszaru (…) ha, nr (…), obszaru (…) ha, (…), obszaru (…) ha, nr (…), obszaru (…) ha, objętych księgą wieczystą KW nr (…),

b) każdorazowego właściciela działki nr (…), obszaru (…) ha, objętej księgą wieczystą KW nr (…),

c) każdorazowego właściciela i użytkownika wieczystego działki nr (…), obszaru (…) ha, objętej księgą wieczystą KW nr (…),

d) każdorazowego właściciela i użytkownika wieczystego działki nr (…), obszaru (…) ha, nr (…) obszaru (…) ha, nr (…), obszaru (…) ha, nr (…), obszaru (…) ha, objętych księgą wieczystą KW nr (…);

(vi) wpis do rejestru zabytków nieruchomych województwa (…) pod numerem A-(…) fragment dawnej (…) – część położoną w granicach działek ewidencyjnych o numerach: (…), w obrębie ewidencyjnym nr (…);

(vii) nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność gruntowa na nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działki oznaczone numerami: (…) obszaru (…) m², (…) obszaru (…) m², (…) obszaru (…) m², (…) obszaru (…) m², (…) obszaru (…) m² oraz (…) obszaru (…) ha (…) m², łącznego obszaru (…) ha (…) m², dla której Sąd Rejonowy (…), III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) – w zakresie ograniczonym do nieruchomości stanowiącej działkę numer (…) obszaru (…) m², a polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez działkę numer (…) objętą księgą wieczystą (…), w miejscu oznaczonym na mapie do celów prawnych, stanowiącej załącznik numer 1 do aktu notarialnego umowa ustanowienia służebności gruntowej, repertorium A (...) z (…) 2020 r., sporządzonego przed zastępcą notarialnym (…), zastępcą notariusza (...) w Kancelarii Notarialnej w (…): literami: a, b, c i d – pasem o szerokości (…) metrów, obejmującym swoim zakresem (…) metrów szerokości drogi – oznaczonej zakreskowaniem w kolorze brązowym oraz skrajnie (…) metrów – oznaczoną zakreskowaniem w kolorze pomarańczowym – na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w (…), obręb ewidencyjny (…), stanowiącej działki oznaczonej numerami: (…) obszaru (…) ha (…) m², (…) obszaru (…) ha (…) m² oraz (…) obszaru (…) m², to jest łącznego obszaru (…) ha (…) m², dla której Sąd Rejonowy (…), III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…);

(viii) nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność przesyłu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki numer: (…), na rzecz (…) Infrastruktury Wodociągowo-Kanalizacyjnej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, polegająca na prawie korzystania z nieruchomości obciążonej – działki nr (…) w zakresie trwałego posadowienia i eksploatacji sieci kanalizacji sanitarnej (…). wraz z uzbrojeniem oraz sieci kanalizacji sanitarnej (…). wraz z uzbrojeniem, a także swobodnego do tych sieci i urządzeń dostępu celem konserwacji, remontów, modernizacji, usuwania awarii, przebudowy, rozbudowy i włączeń do tych sieci.

j. Zgodnie z prowadzoną dla Nieruchomości 2 treścią księgi wieczystej, dla nieruchomości tej w dziale III księgi wieczystej ujawnione są ponadto następujące wzmianki:

(i) (…) – wpis dotyczy służebności przesyłu ustanowionej na rzecz (…) sp. z o.o., związanej z siecią przesyłową określoną w akapicie dd. pkt v;

(ii) (…) – wpis dotyczy służebności przesyłu ustanowionej na rzecz (…), związanej z siecią przesyłową określoną w akapicie dd. pkt iv.

k. Zarówno grunty stanowiące Nieruchomość 1 jak i Nieruchomość 2 oznaczone są w ewidencji gruntów jako „Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy”.

l. Dla gruntów stanowiących obie Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (…) z (…) 2004 r. (…) (dalej: MPZP).

m. Zgodnie z obowiązującym MPZP dla gruntów stanowiących zarówno Nieruchomość 1 jak i Nieruchomość 2, grunty te znajdują się na terenie oznaczonym symbolem: 007-U33 tereny zabudowy usługowej.

n. Zgodnie z treścią MPZP, oznaczenia literowe lub literowo – cyfrowe dotyczące przeznaczenia terenów użyte w MPZP jako U33 oznaczają tereny zabudowy usługowej komercyjne i publiczne, z wyłączeniem:

(i) rzemiosła produkcyjnego,

(ii) stacji paliw,

(iii) warsztatów samochodowych blacharskich i lakierniczych,

(iv) stacji obsługi samochodów ciężarowych i autobusów.

o. Zarazem, w ramach zabudowy w powyższym oznaczeniu dopuszcza się:

(i) parkingi i garaże dla samochodów osobowych,

(ii) salony samochodowe (z serwisem),

(iii) małe hurtownie do 2000 m² powierzchni,

(iv) budynki zamieszkania zbiorowego,

(v) mieszkania integralnie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

p. Dla terenów, na których znajdują się grunty stanowiące obie Nieruchomości przystąpiono do sporządzenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego MPZP (…).

q. Ponadto, na terenie miasta (…) przystąpiono do sporządzenia Planu Ogólnego (…) 2024 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu ogólnego miasta (…).

r.  Zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych, do dnia Transakcji (opisanej i zdefiniowanej w dalszej części) nie dojdzie do uchwalenia żadnego z nowych planów zagospodarowania przestrzennego, w efekcie czego, na moment Transakcji obowiązywać będzie MPZP.

s. Na moment składania wniosku, Sprzedający rozpoczął wznoszenie obiektu (docelowo budynku) zlokalizowanego na gruntach stanowiących zarówno Nieruchomość 1 oraz 2, który obecnie ma stan zabudowy do poziomu 0 (dalej: Wznoszony obiekt). Proces budowy Wznoszonego obiektu jest na jednym z początkowych etapów, tj. istnieją jedynie kondygnacje podziemne, bez jakichkolwiek kondygnacji naziemnych, w tym ścian czy też dachu. Obecnie Wznoszony obiekt nie stanowi oraz, do momentu Transakcji (zdefiniowanej dalej), nie będzie stanowił budynku, budowli lub jej części w rozumieniu Prawa Budowlanego.

t.  W ramach realizacji prac co do ww. zabudowy, w tym w związku z wniesieniem Budowli zdefiniowanych w dalszej części, Sprzedający nabywał i będzie nabywał do dnia Transakcji towary i usługi podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z tytułu których Sprzedającemu przysługuje prawo obniżenia podatku należnego o wartość podatku naliczonego.

u. Opisane wyżej zabudowanie w postaci Wznoszonego obiektu nie było i nie będzie wykorzystywane przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

v.  Na gruncie stanowiącym Nieruchomość 1 nie są zlokalizowane żadne obiekty klasyfikowane jako budowle w rozumieniu przepisów Prawa Budowlanego, które stanowiłyby własność Sprzedającego.

w. Na gruncie stanowiącym Nieruchomość 2 znajdują się obiekty klasyfikowane jako budowle w rozumieniu przepisów Prawa Budowlanego, stanowiące własność Sprzedającego, tj.:

(i) przyłącze do sieci wodociągowej;

(ii) kanalizacja deszczowa;

– budowle zlokalizowane na gruncie stanowiącym Nieruchomość 2 dalej łącznie jako: Budowle.

x. Przedmiotowe Budowle zostały wykonane w ramach realizowanych przez Sprzedającego prac po nabyciu prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 2.

y. Z wyjątkiem opisanych wyżej Budowli znajdujących się na gruncie stanowiącym Nieruchomość 2, na gruntach stanowiących Nieruchomości nie są i na moment Transakcji (zdefiniowanej w dalszej części) nie będą zlokalizowane żadne inne zabudowania stanowiące budynki, budowle lub ich części w rozumieniu Prawa Budowlanego, które stanowiłyby własność Sprzedającego.

z. Grunty stanowiące obie Nieruchomości są ogrodzone tymczasowym ogrodzeniem budowlanym składającym się z przęseł oraz siatki zamocowanych na stopach betonowych przeznaczonych do ogrodzeń. Ogrodzenie to nie jest trwale związane z gruntem. Ogrodzenie to nie będzie przedmiotem planowanej Transakcji.

aa. W stosunku do wszystkich Budowli pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług nastąpiło co najmniej 2 lata przed datą złożenia wniosku (a więc również przed datą zawarcia planowanej Transakcji).

bb. W przeszłości, w stosunku do żadnej z Budowli nie ponoszono wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu ustawy o CIT, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej danej Budowli. Ponadto Sprzedający przewiduje, że do dnia planowanej Transakcji w stosunku do żadnej z Budowli nie będą ponoszone wydatki na ich ulepszenie w rozumieniu ustawy o CIT.

cc. Na gruncie stanowiącym Nieruchomość 1 znajdują się obiekty kwalifikowane jako budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego niestanowiące własności Sprzedającego, tj.:

(i) kanalizacja deszczowa – stanowiąca własność Gminy (…);

(ii) kanalizacja deszczowa – stanowiąca własność podmiotu trzeciego.

dd. Ponadto, na gruncie stanowiącym Nieruchomość 2 znajdują się obiekty kwalifikowane jako budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego niestanowiące własności Sprzedającego, tj.:

(i) linia elektryczna – stanowiąca własność (…) S.A.;

(ii) sieć teletechniczna–stanowiąca własność (…) S.A.;

(iii) kanalizacja deszczowa – stanowiąca własność (…) sp. z o.o.;

(iv) kanalizacja deszczowa – stanowiąca własność Gminy (…);

(v) ciepłociąg – stanowiący własność (…) sp. z o.o.

ee. Kupujący planuje nabyć od Sprzedającego prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Wznoszonego obiektu stanowiącego naniesienia na gruntach stanowiących Nieruchomości oraz prawem własności zlokalizowanej na gruncie stanowiącym Nieruchomość 2 Budowli oraz prawami, o których mowa w akapicie gg. pkt ii. niżej – o ile na moment Transakcji takie będą istniały (dalej: Transakcja).

ff. W przedmiocie Transakcji, Kupujący i Sprzedający zawrą warunkową umowę sprzedaży, a następnie umowę przenoszącą prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności do Wznoszonego obiektu (dalej: Umowa Sprzedaży).

gg. Kupujący i Sprzedający planują docelowo, że w ramach Umowy Sprzedaży:

(i)  Kupujący nabędzie prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości (wraz z prawem własności Budowli oraz Wznoszonego obiektu), wolne od wszelkich obciążeń i praw osób trzecich, z wyjątkiem dopuszczalnych obciążeń uzgodnionych przez Kupującego i Sprzedającego;

(ii) Sprzedający przeniesie na Kupującego swoje prawa i obowiązki wynikające z umowy (umów) o dobrym sąsiedztwie zawartych w odniesieniu do Projektu zdefiniowanego niżej (jeśli na moment zawarcia tej umowy tego typu prawa u obowiązki będą istnieć i jeśli możliwe będzie ich przeniesienie).

hh. Na moment składania wniosku nie doszło jeszcze do zawarcia w tym przedmiocie umowy, w tym również umowy przedwstępnej lub warunkowej.

ii.   Równolegle do Transakcji, Kupujący powierzy Sprzedającemu (względnie innemu podmiotowi zależnemu względem Sprzedającego) obowiązki inwestora zastępczego (w charakterze powierniczym) (dalej: Inwestor Zastępczy) w zakresie planowanej budowy budynku zamieszkania zbiorowego przeznaczonego wraz z niezbędną infrastrukturą oraz pracami wykończeniowymi (dalej: Projekt). W tym przedmiocie Sprzedający oraz Kupujący zawrą niezależnie umowę o zastępstwo inwestycyjne (w wersji angielskiej nazywana przez strony jako ("...") (dalej: (...)). (...) zawarta zostanie w dniu zawarcia warunkowej umowy sprzedaży w przedmiocie Transakcji.

jj. Zgodnie z (...), na Inwestorze Zastępczym ciążył będzie obowiązek:

(i) opracowania i dostarczenia Kupującemu Projektu na zasadzie „zaprojektuj i zbuduj” (w tym uzyskanie ostatecznego, niepodlegającego odwołaniu i bezwarunkowego pozwolenia na użytkowanie) w uzgodnionym terminie i w oparciu o specyfikację techniczną, która zostanie uzgodniona między Sprzedającym i Kupującym przed zawarciem Transakcji;

(ii) przeniesienia na Kupującego wszelkich istniejących praw autorskich, praw pokrewnych i innych praw pokrewnych do Projektu;

(iii) udzielenia Kupującemu wszelkich gwarancji budowlanych i projektowych związanych z Projektem (uzgodnionych przez Kupującego i Sprzedającego w ramach odrębnych negocjacji).

kk. Strony dopuszczają, że na moment Transakcji prawo użytkowania wieczystego obu Nieruchomości będzie obciążone hipoteką, niemniej jednak Sprzedający, nie później niż do dnia Transakcji, uzyska oświadczenie wierzyciela hipotecznego obejmujące zgodę na wykreślenie hipoteki z ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i zostanie złożony wniosek o wykreślenie tej hipoteki z ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, do którego będzie dołączone powyższe oświadczenie, tym samym docelowo prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości nabyte przez Kupującego nie będzie obciążone powyżej wskazaną hipoteką. Jednocześnie, w żadnym wypadku w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą żadne zobowiązania z tego tytułu (tj. wierzytelności zabezpieczonych ww. hipoteką).

ll. Przedmiot Transakcji nie jest i nie będzie na moment jej dokonywania wyodrębniony organizacyjnie (w tym szczególności w drodze statutu, regulaminu wewnętrznego, uchwały czy decyzji) oraz finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

mm. Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniał żadnych pracowników.

nn. Niezależnie od zawarcia Transakcji, Sprzedający będzie nadal posiadał zestaw składników majątkowych umożliwiających dalsze prowadzenie dotychczasowej działalności. W szczególności, przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:

(i) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego (nazwa Sprzedającego);

(ii) strona internetowa, znaki towarowe, oznaczenia/znaki graficzne;

(iii) umowy zawarte z dotychczasowymi pracownikami ani współpracownikami, umowy z agencją pracy, warunki tzw. umowy marketingowej, z umów najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego, lub im podobne;

(iv) wartości niematerialne – z wyjątkiem opisanych praw i obowiązków, o których mowa w akapicie gg. pkt ii. – o ile na moment Transakcji takie będą istniały;

(v) środki pieniężne na rachunkach bankowych Sprzedającego;

(vi) prawa i obowiązki z rachunków bankowych Sprzedającego;

(vii) koncesje, licencje i zezwolenia, wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontrakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi, księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Sprzedającego;

(viii) roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych oraz umowy najmu siedziby Sprzedającego;

(ix) umowy operacyjne związane z działalnością Sprzedającego;

(x) prawa i obowiązki z umów na dostarczanie mediów;

(xi) jakiekolwiek decyzje dot. pozwoleń na budowę czy odnoszące się do umów drogowych (takich jak zezwolenie na realizację inwestycji drogowej).

oo. Niezależnie od powyższego, przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności:

(i) jakiekolwiek zobowiązania Sprzedającego;

(ii) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono finansowania Sprzedającemu, w tym w formie kredytu;

(iii) umowy o zarządzania nieruchomościami;

(iv) umowy zarządzania aktywami;

(v) należności o charakterze pieniężnym związane z przedmiotem Transakcji.

pp. Kupujący zamierza docelowo wybudować na gruntach stanowiących Nieruchomości budynek zamieszkania zbiorowego wraz z niezbędną infrastrukturą oraz pracami wykończeniowymi, które będą wykorzystywane przez Kupującego do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i w żadnym zakresie nie będą wykorzystywane do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W praktyce, wszystkie elementy Transakcji będą wykorzystywane przez Kupującego do planowanej działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nie będą zwolnione z tego podatku.

qq. Sprzedający oraz Kupujący na moment Transakcji będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce.

rr. Sprzedający i Kupujący nie są przedsiębiorcami przesyłowymi w rozumieniu art. 305¹ Kodeksu cywilnego.

ss. W treści Umowy Sprzedaży Sprzedający i Kupujący zawrą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Budowli zgodnie z art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 w zw. z ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy Transakcja, w przypadku uznania, że podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, Transakcja, w przypadku uznania, że podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazują Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt. 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt. 1 ww. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

2) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

a) umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach;

b) umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt. 7 ww. ustawy, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczają Państwo, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W Państwa ocenie dostawa w ramach planowanej Transakcji stanowiła będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych (tj. nie podlegającą zwolnieniu opodatkowania podatkiem od towarów i usług).

W konsekwencji, przyjmując, że za prawidłowe uznane zostanie Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług, spełniona będzie przesłanka wskazana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Co za tym idzie, skoro dostawa towarów w ramach planowanej Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w efekcie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą – przy umowie sprzedaży:

a)  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)  innych praw majątkowych – 1%.

W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-    umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz.1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Kupujący) zamierza nabyć od Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu (dwóch działek) wraz z naniesieniami („Nieruchomość 1” i „Nieruchomość 2”–„Nieruchomości”). Przedmiotem Transakcji będzie również Wznoszony obiekt.

Należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.856.2025.2.SR, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził Państwa stanowisko wskazując, że:

-   zbycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy;

-   sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką właściwą dla przedmiotu dostawy;

-   dla sprzedaży Budowli zlokalizowanych na Nieruchomości 2 zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

-   jeśli Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to dostawa Budowli, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług;

-   dostawa gruntu (Nieruchomości 2), na którym posadowione są Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług;

-   w stosunku do dostawy Wznoszonego obiektu nie będą miały za stosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług;

-   w związku z powyższym dostawa prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 wraz z prawem własności Budowli oraz prawem własności Wznoszonego obiektu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 wraz z naniesieniami (w tym wraz z Wnoszonym obiektem) będzie podlegać faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia w takim zakresie, w jakim zwolnienie to im przysługuje), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: (...).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-  w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-  w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.