Wcześniejsze posiadanie nieruchomości (choć była ona w złym stanie, to nie posiadała jeszcze decyzji umożliwiającej rozbiórkę), uniemożliwia skorzystanie ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Podatnik otrzymał w darowiźnie od rodziców działkę z budynkiem mieszkalnym, który znajdował się w bardzo złym stanie technicznym i nigdy nie był zamieszkany. Budynek ostatecznie został rozebrany za zgodą władz. Obecnie podatnik planuje zakup nowej nieruchomości z budynkiem mieszkalnym, w której zamierza zamieszkać. Podatnik…
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
9 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
(...) r. Pana rodzice zakupili działkę wraz z nieruchomościami do generalnego remontu bądź do rozbiórki. (...) r. przekazali Panu w darowiźnie wyżej wymienioną działkę wraz z zabudowaniami. Dom był w stanie krytycznym, zawalał się i nadawał się jedynie do rozbiórki. Budynek mieszkalny nigdy nie został wyremontowany ani zamieszkany.
W (...) r. budynek został częściowo zawalony. Po uprzątnięciu pozostałości, zwrócił się Pan z wnioskiem o rozbiórkę. Ze względu, iż ta część wsi jest pod nadzorem gminnego konserwatora zabytków, stan nieruchomości został skontrolowany przez Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków, który zrobił dokumentacje o stanie faktycznym budynku ((...) r.). Budynek do (...) r. pozostawał w takim stanie jak na zdjęciu.
(...) r. otrzymał Pan decyzję od Starosty (...) o zezwoleniu na rozbiórkę pozostałości po budynku mieszkalnym. Na stan obecny działka nie posiada budynku mieszkalnego. Obecnie przymierza się Pan do zakupy nieruchomości (działka z budynkiem mieszkalnym).
Pytanie
Czy w związku z jedyną posiadaną przez Pana w latach wcześniejszych działką z zabudowaniami, które nigdy nie nadawały się do zamieszkania, a ostatecznie zostały wyburzone, może Pan zostać zwolniony od podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% przy zakupie nowej nieruchomości, w której chce Pan zamieszkać?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, budynek, który otrzymał Pan w darowiźnie nie spełniał nigdy warunków do zamieszkania oraz ostatecznie został wyburzony i usunięty z mapy geodezyjnej.
W związku z powyższym obecny zakup domu mieszkalnego byłby Pana pierwszą nieruchomością i tym samym byłby Pan zwolniony z podatku od zakupu pierwszej nieruchomości mieszkalnej.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) :
Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym.
Stosownie do art. 5 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi - przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.
Jak wynika z powołanych powyżej przepisów umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym (kupujących). W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Zwolnienie, które może mieć zastosowanie w opisanej we wniosku sytuacji uregulowane jest w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W myśl ww. przepisu:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach.
Z opisu zdarzenia wynika, że (...) r. Pana rodzice zakupili działkę wraz z nieruchomościami do generalnego remontu bądź do rozbiórki. (...) r. przekazali Panu w darowiźnie wyżej wymienioną działkę wraz z zabudowaniami. Dom był w stanie krytycznym, zawalał się i nadawał się jedynie do rozbiórki. Budynek mieszkalny nigdy nie został wyremontowany ani zamieszkany. W (...) r. budynek został częściowo zawalony. Po uprzątnięciu pozostałości, zwrócił się Pan z wnioskiem o rozbiórkę. (...) r. otrzymał Pan decyzję od Starosty o zezwoleniu na rozbiórkę pozostałości po budynku mieszkalnym. Na stan obecny działka nie posiada budynku mieszkalnego. Obecnie przymierza się Pan do zakupu nieruchomości (działki z budynkiem mieszkalnym).
Ma Pan wątpliwości czy w opisanym zdarzeniu będzie Pan spełniał warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.
Mając na uwadze powołane powyżej przepisy należy zauważyć, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności budynku mieszkalnego.
Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych kupujący musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w niej lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Wskazał Pan, że w drodze umowy darowizny stał się Pan właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Pana zdaniem, budynek, który otrzymał Pan w darowiźnie nie spełniał nigdy warunków do zamieszkania oraz ostatecznie został wyburzony i usunięty z mapy geodezyjnej.
Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. po. 1071), która określa czynności cywilnoprawne, nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku określonej w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).
Jak wynika z treści art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
- budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
- budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.
W celu ustalenia czy budynek mieszkalny, który był w Pana posiadaniu faktycznie nie mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nie możemy opierać się jedynie na subiektywnej opinii wyrażonej w opisie sprawy (nawet popartej załączonymi do wniosku zdjęciami), tj. przez stwierdzenie, że stan techniczny domu był zły. Należy ustalić czy budynek mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, tj. czy była wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego użytkowanie na moment nabycia nieruchomości.
W myśl art. 54 ust. 1 ustawy Prawo budowlane:
Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.
Zgodnie z art 55. ust. 1-2 ww. ustawy:
Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
1) na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii (…) - o których mowa w załączniku do ustawy;
2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;
3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:
1) obiekt budowlany lub jego część;
2) niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.
Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może być wydana, jeżeli oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.
Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Stosownie do art. 56 ust. 1-2 cyt. ustawy:
Inwestor, w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, jest obowiązany zawiadomić, zgodnie z właściwością wynikającą z przepisów szczególnych, organy:
2) Państwowej Inspekcji Sanitarnej,
- o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania. Organy zajmują stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym.
Przepisy ust. 1 stosuje się również w przypadku, gdy projekt budowlany obiektu budowlanego nieobjętego obowiązkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie wymagał uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej lub wymagań higienicznych i zdrowotnych.
Niezajęcie stanowiska przez organy, wymienione w ust. 1, w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, traktuje się jak niezgłoszenie sprzeciwu lub uwag.
W myśl art. 66 ust. 1-2 ustawy Prawo budowlane:
W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
- organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie skutków ingerencji lub naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.
W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.
Stosownie do art. 67 ust. 1 ww. ustawy:
Jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.
Stosownie do powyższych regulacji nieruchomość (budynek), co do której nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także taka, w stosunku do której organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku (w myśl Prawa budowlanego) - nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
W treści wniosku wskazał Pan, że w (...) r. Pana rodzice zakupili działkę wraz z zabudowaniami do generalnego remontu bądź do rozbiórki. W (...) r. przekazali ją Panu w darowiźnie. W (...) r. budynek został częściowo zawalony. Po uprzątnięciu pozostałości, zwrócił się Pan z wnioskiem o rozbiórkę. (...) r. otrzymał Pan decyzję od Starosty (...) o zezwoleniu na rozbiórkę pozostałości po budynku mieszkalnym.
Z wniosku wynika zatem, że na moment nabycia w drodze darowizny (w (...) r.) nie istniała decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego użytkowania czy też decyzja wyrażająca zgodę na rozbiórkę.
Skoro więc, w stosunku do nieruchomości zabudowanej domem, której był Pan właścicielem - na moment nabycia nie istniały formalno-prawne przeszkody do użytkowania budynku - budynek był możliwy do użytkowania (po generalnym remoncie) - to należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami, opisany budynek stanowił budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
To, że budynek, który Pan posiadał wymagał generalnego remontu, nie może stanowić przesłanki do uznania, że nie mógł służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Ustawodawca nie zawarł bowiem zastrzeżeń, w jakim stanie funkcjonalnym powinien być budynek.
Reasumując, wcześniejsze posiadanie przez Pana nieruchomości, uniemożliwia Panu skorzystanie ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, bowiem - zgodnie z opisanym zdarzeniem - był Pan właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a zatem nie spełnia Pan warunków do skorzystania ze zwolnienia określonych w tym przepisie.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
W ramach wydawania interpretacji indywidualnych prawa podatkowego nie analizuję dokumentów i zdjęć załączonych do wniosku; nie prowadzę postępowania dowodowego, ograniczając się wyłącznie do analizy okoliczności podanych we wniosku.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo