Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.672.2025.4.BZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 stycznia 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. sp. z o. o. (Kupujący)

NIP: (…)

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. sp. z o. o. (Sprzedający)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Opis Zainteresowanych

Kupujący należy do grupy kapitałowej (…). Kupujący planuje nabyć opisaną w dalszej części wniosku nieruchomość zlokalizowaną w (…) znaną pod nazwą „(…)" oraz zamierza wykorzystywać ją w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. W szczególności, Kupujący z mocy prawa wstąpi w ogół praw i obowiązków wynajmującego wynikających z zawartych przez Sprzedającego i pozostających w mocy na dzień Transakcji umów najmu, kontynuując tym samym istniejące stosunki najmu, a ponadto będzie podejmował działania zmierzające do zawarcia nowych umów najmu dotyczących Nieruchomości.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce i prowadzi działalność opodatkowaną tym podatkiem.

Sprzedający – B. sp. z o. o. z siedzibą w (…) jest spółką polskiego prawa handlowego prowadzącą działalność gospodarczą (…). Przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. (…). Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce i prowadzi działalność opodatkowaną tym podatkiem. Sprzedający dokonywał zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odliczał podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Obecnie Sprzedający jest właścicielem opisanego w dalszej części (…) „(…)" znajdującego się w (…), który to planuje zbyć na rzecz Kupującego.

Obecnie Sprzedający wykorzystuje przedmiotową Nieruchomość — (…) — do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na odpłatnym wynajmowaniu powierzchni biurowych na podstawie zawartych umów najmu z podmiotami trzecimi. Wynajem ten stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do celów działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Do dnia Transakcji, Sprzedający nie wykorzystywał i nie będzie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do celów działalności gospodarczej zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Do dnia Transakcji Sprzedający nie będzie prowadził innej działalności gospodarczej niż opisano powyżej, tj. działalności innej niż komercyjny wynajem Nieruchomości.

Oprócz Nieruchomości będącej głównym aktywem Sprzedającego, w skład majątku Sprzedającego wchodzą także środki pieniężne w kasie, środki pieniężne na rachunkach bankowych oraz należności. Sprzedający posiada także tajemnice handlowe, firmę, księgi rachunkowe oraz pozostałą dokumentację finansową, księgową i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników do prowadzenia działalności gospodarczej, ale korzysta z usług zewnętrznych podmiotów.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

2.  Opis Nieruchomości – status i historia

W ramach Transakcji, Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość ( „(...)"), tj. nieruchomość położoną w (...) (województwo (…), powiat (…), gmina (…), dzielnica (…)), zlokalizowaną (…), która obejmuje:

a)  prawo użytkowania wieczystego (…) zabudowanych działek gruntu z obrębu (…), oznaczonych numerami ewidencyjnymi: nr (…) i nr (…) o łącznej powierzchni gruntu (…) ha, okres użytkowania wieczystego do (…) roku („Działki"), oraz

b)  prawo własności budynku (…) posadowionego na ww. działkach, oznaczonych numerami (…) i (…) ( (…)) oraz (…) ( (…)), stanowiących odrębną nieruchomość („Budynek”) wraz z towarzyszącą mu infrastrukturą, w tym opisanymi poniżej budowlami oraz urządzeniami budowlanymi, związanymi z użytkowaniem Budynku („Budowle"),

-     dla których Sąd Rejonowy dla (…) w (...), X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…),

-     łącznie jako „Nieruchomość”.

Budynek oferuje łącznie około (…) m² powierzchni najmu brutto ((…)), rozmieszczonej (…), w tym: (i) ok. (…) m² powierzchni (…), (ii) ok. (…) m² powierzchni (…), (iii) ok. (…) m² powierzchni (…), (iv) (…) miejsca parkingowe (…) oraz (v) (…) miejsc postojowych (…).

Budowle wchodzące w skład Nieruchomości, należące do Sprzedającego, to: (…).

Układ funkcjonalny Nieruchomości umożliwia elastyczną aranżację przestrzeni – (…) – co pozwala na efektywną obsługę zarówno dużych, jak i średnich najemców. Obecnie ok. (…)% powierzchni (...) jest oddane w najem podmiotom trzecim.

Nieruchomość posiada (…).

Nieruchomość jest (…) pod nazwą „(...)”, jednak nie jest to nazwa własna zarejestrowana w Urzędzie Patentowym RP. Prawo ochronne na znak towarowy (…)„(...)” zostało uzyskane przez (…) – (…) – które wygasło,(…). Do dnia Transakcji Sprzedający nie planuje podejmowania działań w zakresie rejestracji znaku towarowego.

Budynek „(...)” został wybudowany i oddany do użytkowania (…)

Sprzedający nabył Nieruchomość (…) r. na podstawie umowy (…). W ramach tej umowy Sprzedający nabył zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych, stanowiących przedsiębiorstwo w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie posiadania, zarządzania, użytkowania oraz wynajmu Nieruchomości.

Przedmiot transakcji obejmował w szczególności: (…). Nieruchomość stanowiła wówczas integralną część (…). Do dnia planowanej Transakcji upłynął okres 10 lat od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego w ramach nabycia przedsiębiorstwa, o którym mowa powyżej.

Nieruchomość od (…) r. pozostaje aktywem Sprzedającego generującym przychody z tytułu odpłatnych umów najmu zawartych z podmiotami trzecimi – (...) cechuje się (…), a zawarte przez Sprzedającego umowy najmu podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z obowiązującymi przepisami. Sprzedający w okresie posiadania Nieruchomości dokonywał szeregu inwestycji (…).

Nieruchomość była w całości wykorzystywana przez Sprzedającego na potrzeby oddania w używanie najemcom na podstawie umów najmu (wraz z częściami wspólnymi służącymi prawidłowemu korzystaniu z Nieruchomości) w okresie dłuższym niż dwa lata.

W okresie ostatnich dwóch lat Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości, które przekraczałyby (…)% wartości początkowej Nieruchomości, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku od towarów i usług należnego o kwotę podatku od towarów i usług naliczonego.

Sprzedający, w celu zapewnienia kompleksowej obsługi Nieruchomości, powierzył wykonywanie czynności związanych z jej zarządzaniem wyspecjalizowanemu podmiotowi zewnętrznemu. W konsekwencji Sprzedający pozostaje stroną umowy o zarządzanie Nieruchomością (ang. property management agreement) zawartej z podmiotem trzecim, profesjonalnie zajmującym się zarządzaniem nieruchomościami.

Ponadto, Sprzedający korzysta również z usług świadczonych przez zewnętrzne podmioty (…). Ponadto, Sprzedający zawarł szereg umów (…). Jednocześnie, Sprzedający (…). Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów.

Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji księgowej dla Nieruchomości. Przychody, koszty, należności oraz zobowiązania związane z działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości są ujmowane w księgach rachunkowych Sprzedającego zgodnie z ogólnymi zasadami rachunkowości, w ramach standardowego systemu ewidencji stosowanego dla całej działalności gospodarczej Sprzedającego. Wszystkie operacje związane z wynajmem Nieruchomości traktowane są jako element ogólnej działalności Sprzedającego, bez wyodrębniania odrębnej ewidencji dla tego obszaru. Jednocześnie, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość stanowi kluczowy składnik majątku Sprzedającego, w analizowanym zdarzeniu przyszłym w praktyce nie występują inne aktywa, od których Nieruchomość mogłaby zostać wyodrębniona, ani dla których możliwe byłoby prowadzenie odrębnych ksiąg rachunkowych lub innych urządzeń księgowych służących takiemu wyodrębnieniu.

3.  Opis i przedmiot planowanej Transakcji

W zakresie planowanej Transakcji, zamiarem Zainteresowanych jest podpisanie umowy sprzedaży Nieruchomości, w rezultacie której prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku zostaną przeniesione ze Sprzedającego na Kupującego za cenę uzgodnioną w tej umowie („Umowa Sprzedaży").

Intencją Zainteresowanych jest zawarcie Transakcji na początku 2026 r., jednak ostateczny termin może ulec zmianie.

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, oprócz nabycia prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Budynku przez Kupującego, Kupujący, z mocy prawa, wstąpi w miejsce Sprzedającego we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z obowiązujących w dniu Transakcji umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości.

Na etapie składania wniosku Zainteresowani wciąż prowadzą negocjacje dotyczące szczegółowych warunków Transakcji. Niemniej jednak, na dzień sporządzenia wniosku o interpretację zakładane jest, że w ramach planowanej Transakcji (tj. sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek wraz z prawem własności Budynku) nastąpi przeniesienie na Kupującego następujących składników majątku i obowiązków związanych z Nieruchomością (o ile takie będą istniały na dzień Transakcji):

a)  prawo użytkowania wieczystego Działek wchodzących w skład Nieruchomości,

b)  prawo własności Budynku i Budowli,

c)  prawo własności ruchomości stanowiących elementy wyposażenia Nieruchomości i służących prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości, o ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności któregokolwiek z najemców Nieruchomości,

d)  prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez Sprzedającego,

e)  prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu (w formie gwarancji),

f)   kwoty stanowiące równowartość depozytów gotówkowych wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu w zakresie, w jakim zostały dostarczone przez najemców,

g)  prawa i obowiązki wynikające z rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości, wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zabezpieczeń prawidłowego wykonania tych praw w postaci gwarancji lub depozytów gotówkowych wpłaconych przez wykonawców oraz prawa autorskie udzielone przez takich wykonawców,

h)  dokumentacja prawna, dokumentacja techniczna i projektowa związana z Nieruchomością, będąca w posiadaniu Sprzedającego,

(wymienione powyżej składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością, będą dalej łącznie zwane: Przedmiotem Dostawy).

Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Sprzedającego poza opisanym powyżej Przedmiotem Dostawy.

Intencją Zainteresowanych jest, aby najpóźniej w dniu Transakcji doszło do wypowiedzenia umów zawartych przez Sprzedającego związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (tj. umów serwisowych i umów na dostawę mediów) Po Transakcji Kupujący zamierza zawrzeć we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanych zakresach, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

Nie jest intencją Zainteresowanych, aby jakiekolwiek umowy związane z bieżącą obsługą Nieruchomości, w szczególności umowy serwisowe czy umowy dotyczące dostawy mediów, zostały przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji. Niemniej jednak, z ostrożności nie można wykluczyć, że niektóre z umów – zostaną przeniesione, w szczególności w sytuacjach, gdyby warunki zaproponowane Kupującemu przez dotychczasowych usługodawców Sprzedającego miałyby być rażąco mniej korzystne niż dotychczasowe (np. znaczne podwyższenie kosztów, skrócenie okresu wypowiedzenia, zmiana zakresu świadczonych usług), bądź gdyby obowiązujące zasady świadczenia usług przez danego dostawcę uniemożliwiały ich kontynuację na dotychczasowych warunkach w przypadku zmiany właściciela Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji nie będą:

a)  prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, którą Sprzedający ma zawartą z podmiotem trzecim (po dokonaniu Transakcji Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością samodzielnie albo we współpracy z podmiotem trzecim, na podstawie odrębnie zawartej umowy),

b)  co do zasady prawa i obowiązki z umów serwisowych i na dostawę mediów (z zastrzeżeniem uwag powyżej),

c)  tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,

d)  firma przedsiębiorstwa Sprzedającego,

e)  księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej Transakcji),

f)   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami),

g)  środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, w tym środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji (z zastrzeżeniem depozytów gotówkowych wpłaconych przez najemców lub wykonawców, o których mowa powyżej),

h)  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej czy umowy doradztwa prawnego czy podatkowego,

i)    zobowiązania związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, w tym (i) wobec banku z tytułu jakiejkolwiek umowy finansowania, (ii) związanych z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie, na skutek takiej Transakcji nie można przenieść), a także analogicznie należności publicznoprawne oraz (iii) wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedający, o ile będą istniały,

j)    zakład pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy,

k)  umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego,

l)    prawa i obowiązki wynikające z jakiejkolwiek umowy finansowania zawartej przez Sprzedającego w związku z Nieruchomością.

Strony na dzień Transakcji posiadać będą status czynnych podatników podatku od towarów i usług w Polsce, a Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdego z Zainteresowanych.

Intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie Transakcji podatkiem od towarów i usług według odpowiedniej stawki. W związku z dostawą Nieruchomości, Zainteresowani zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług oraz wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2b i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług. Oświadczenie to zostanie złożone w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości, tj. w Umowie Sprzedaży, w którym strony wspólnie zadeklarują rezygnację ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług oraz wybiorą opodatkowanie tej dostawy podatkiem od towarów i usług zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

4.  Wykorzystywanie Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej przez Kupującego po Transakcji

Kupujący, po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości. W konsekwencji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości, zarówno we własnym zakresie, jak i poprzez zawarcie nowych umów z podmiotami trzecimi, w tym w szczególności umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, co oznacza, że będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnego know-how i zasobów organizacyjnych oraz środków Kupującego.

W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, że zarówno budynek (…) („(...)") jak i towarzysząca mu infrastruktura, (…), zlokalizowane są na obszarze obu działek – tj. działki nr (…) oraz działki nr (…).

Zdefiniowany we wniosku Budynek oraz Budowle stanowią odpowiednio budynek i budowle w rozumieniu przepisów o prawie budowlanym – tj. (i) budynek (…) „(...)" zlokalizowany w (...) (…), a także (…)) stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt. 2 ustawy Prawo budowlane.

Ponadto, wymienione we wniosku Budowle (tj. zgodnie z treścią wniosku: (…)) stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Na działce nr (…) znajdują się następujące urządzenia budowlane (…).

Na działce nr (…) znajdują się następujące urządzenia budowalne (…).

Budowle wymienione we wniosku, zlokalizowane na działkach nr (…) i (…), których prawo użytkowania wieczystego będzie przedmiotem sprzedaży, nie stanowią części składowych budynku. W szczególności nie są częścią składową budynku: (…). Wskazane obiekty stanowią odrębne budowle lub elementy zagospodarowania terenu i nie są trwale ani konstrukcyjnie związane z budynkiem w sposób pozwalający uznać je za jego części składowe.

Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w zakresie, w jakim planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po stronie Kupującego nie powstanie zobowiązanie w podatku od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, w zakresie w jakim planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług po stronie Kupującego nie powstanie zobowiązanie w podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z realizacją Transakcji.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie z kolei do art. 1 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi, z zastrzeżeniem ust. 4a i 5 tej ustawy, jeżeli ich przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Charakterystyczną cechą podatku od czynności cywilnoprawnych jest jednak to, że co do zasady obowiązuje on w przypadku tzw. obrotu nieprofesjonalnego, a zatem dokonywanego przez podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej lub też niewystępujące w charakterze przedsiębiorcy w konkretnych okolicznościach konsekwencją takiego statusu tego podatku jest wprowadzenie przez ustawodawcę zasady określonej w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z którą nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a ww. ustawy, co jednak nie dotyczy niniejszej sprawy, ponieważ przedmiotem Transakcji nie są lokale mieszkalne).

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, Państwa zdaniem, jeżeli określone elementy Transakcji sprzedaży Nieruchomości będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będą podlegały wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 8c ust 1 ustawy o podatku od towarów i usług (Sprzedający i Kupujący nie tworzą grupy VAT w rozumieniu art. 2 pkt. 47 ustawy o podatku od towarów i usług), powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w opisanym w ramach wniosku zdarzeniu przyszłym.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący nabędzie prawo wieczystego użytkowania gruntu (tj. działki nr (…) i nr (…) ) wraz z prawem własności posadowionych na gruncie Budynku i Budowli określonych we wniosku łącznie jako Nieruchomość. Wskazali Państwo, że Budowle znajdujące się na Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży nie są częścią składową Budynku.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-     dostawa Działek nr (…) i (…) wraz z Zabudowaniami będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ww. ustawy;

-     dostawa Budynku i Budowli znajdujących się na działce nr (…) i nr (…) będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

-     jeśli Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i skutecznie złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, to dostawa Budynku, oraz Budowli, a co za tym idzie – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług – także i prawa wieczystego użytkowania gruntu będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości tj. prawa użytkowania wieczystego gruntu (działka nr (…) i nr (…)) wraz z prawem własności naniesień na tym gruncie – Budynku oraz Budowli będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (ponieważ Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji po stronie Kupującego nie powstanie zobowiązanie w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.