Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.681.2025.2.AD

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe, a w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest:

- w części dotyczącej skutków podatkowych wynajęcia osobom trzecim domu mieszkalnego znajdującego się na działce (…) – jest prawidłowe,

- w pozostałym zakresie – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie zachowania prawa do zwolnienia z art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 stycznia 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku)

Jest Pan rolnikiem. Prowadzi Pan gospodarstwo od (…) r., o powierzchni (…) ha. Spełnia Pan wszystkie kryteria ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, które uprawniają do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie nieruchomości rolnych.

(…) 2020 r. nabył Pan w drodze darowizny od rodziców nieruchomości rolne, między innymi działki nr (…) znajdujące się w (…) o łącznej powierzchni (…) ha. Nie korzystał Pan z pomocy de minimis w rolnictwie jako zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych.

(…) 2021 r. nabył Pan w drodze umowy kupna-sprzedaży nieruchomość (…), działki rolne nr (…) o powierzchni (…) ha, za cenę (…) zł i uzyskał Pan pomoc de minimis w rolnictwie jako zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych w kwocie (…) zł.

(…) 2022 r. nabył Pan w drodze umowy kupna-sprzedaży nieruchomość (…), działkę rolną nr (…) o powierzchni (…) ha, za cenę (…) zł i uzyskał Pan pomoc de minimis w rolnictwie jako zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych w kwocie (…) zł.

(…) 2022 r. nabył Pan w drodze umowy kupna-sprzedaży nieruchomość (…), działki rolne nr (…) i (…) o powierzchni (…) ha, za cenę (…) zł i uzyskał Pan pomoc de minimis w rolnictwie jako zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych w kwocie (…) zł.

(…) 2025 r. nabył Pan w drodze umowy kupna-sprzedaży nieruchomość (…), działki rolne nr (…) i (…) o powierzchni (…) ha, za cenę (…) zł i uzyskał Pan pomoc de minimis w rolnictwie jako zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych w kwocie (…) zł.

(…) 2025 r. nabył Pan w drodze umowy kupna-sprzedaży nieruchomości (…), działki rolne nr (…) o powierzchni (…) ha oraz (…), działki (…) o powierzchni (…) ha i łącznej powierzchni (…) ha, za łączną cenę (…) zł. Działka rolna (…) jest zabudowana budynkami gospodarczymi oraz domem mieszkalnym i ma powierzchnię (…) ha (oznaczenie użytków to Br-RIIIa). Uzyskał Pan pomoc de minimis w rolnictwie jako zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych w kwocie (…) zł, od kwoty zakupu (…) zł za wszystkie działki rolne z tych nieruchomości (łącznie z działką (…)). Zapłacił Pan podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie (…) zł od kwoty zakupu zabudowań ((…) zł) znajdujących się na działce (…).

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1. Czy wynajęcie osobom trzecim domu mieszkalnego znajdującego się na działce (…)skutkuje utratą zwolnienia z zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie wszystkich nieruchomości rolnych z ostatnich 5 lat poprzez naruszenie art. 9 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

2. Czy w przypadku sprzedaży zabudowanej działki rolnej (…) utraci Pan zwolnienie z zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie wszystkich nieruchomości rolnych z ostatnich 5 lat poprzez naruszenie art. 9 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

3. Czy w przypadku sprzedaży działek (…) utraci Pan zwolnienie z zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie wszystkich nieruchomości rolnych z ostatnich 5 lat poprzez naruszenie art. 9 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Ad 1.

W Pana ocenie, wynajęcie domu mieszkalnego znajdującego się na działce (…) nie skutkuje utratą zwolnienia z zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ zgodnie z art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych dalej prowadzi Pan gospodarstwo rolne, jego powierzchnia jest nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz powierzchnia nie zmniejszyła się.

Ad 2.

W Pana ocenie, sprzedaż działki (…) nie skutkuje utratą zwolnienia z zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych od wszystkich nabytych nieruchomości z ostatnich 5 lat, a jedynie utratą zwolnienia z samej działki (…), proporcjonalnie do powierzchni całej nieruchomości.

Powierzchnia działki (…) to (…) ha a całej nieruchomości nabytej (…) 2025 r. to (…) ha. Podatek należny do zapłacenia to (…) zł plus odsetki ustawowe. Zgodnie z art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, dalej prowadzi Pan gospodarstwo rolne, jego powierzchnia jest nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz powierzchnia nadal jest większa niż przed dniem, kiedy nabył Pan nieruchomości rolne i uzyskał prawo do korzystania z ulgi.

Ad 3.

W Pana ocenie, sprzedaż działek (…) nie skutkuje utratą zwolnienia z zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie wszystkich nieruchomości rolnych z ostatnich 5 lat, ponieważ zgodnie z art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych dalej prowadzi Pan gospodarstwo rolne, jego powierzchnia jest nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz powierzchnia nadal jest większa niż przed dniem, kiedy nabył Pan nieruchomości rolne i uzyskał Pan prawo do korzysta z ulgi.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe, a w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

Niezależnie od powyższego, w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 9 pkt 2 powołanej ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia; zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie, o której mowa w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1408/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis w sektorze rolnym (Dz.Urz. UE L 352 z 24.12.2013, str.9).

Z treści ww. przepisu wynika, że w przypadku spełnienia określonych warunków, umowa sprzedaży własności gruntów korzysta ze zwolnienia. Zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie. W przypadku niedotrzymania (niespełnienia) któregokolwiek ze wskazanych w art. 9 pkt 2 ww. ustawy warunków zwolnienie od podatku nie może zostać zastosowane.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że od (…) r. prowadzi Pan gospodarstwo rolne o powierzchni (…) ha. W (…) r. nabył Pan w drodze darowizny od rodziców nieruchomości rolne, m.in. działki nr (…). W związku z ww. nabyciem nie korzystał Pan z pomocy de minimis w rolnictwie. (…) r., (…) r., (…) r., (…) r. nabył Pan działki rolne, przy zakupie których skorzystał Pan ze zwolnienia z opodatkowania w związku z art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. (…) r. nabył Pan w drodze umowy sprzedaży działki rolne nr (…) o łącznej powierzchni (…) ha, za cenę (…) zł. Działka rolna (…) jest zabudowana budynkami gospodarczymi oraz domem mieszkalnym i ma powierzchnię (…) ha (oznaczenie użytków to Br-RIIIa). W związku z ww. zakupem skorzystał Pan ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych od kwoty zakupu (…) zł za wszystkie działki rolne z tych nieruchomości (łącznie z działką (…)). Natomiast od kwoty zakupu zabudowań znajdujących się na działce (…) ((…) zł) uiścił Pan podatek.

Pana wątpliwość budzi to, czy:

-        wynajęcie domu mieszkalnego,

-        sprzedaż działki (…),

-        sprzedaż działek (…)

spowoduje utratę prawa do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, z którego skorzystał Pan w ciągu ostatnich 5 lat przy zakupie nieruchomości rolnych.

Zwolnienie zawarte w art. 9 pkt 2 ww. ustawy ma charakter warunkowy. Oznacza to, że dla zastosowania przedmiotowego zwolnienia, jak również dla zachowania prawa do zwolnienia, koniecznym jest m.in., aby powierzchnia utworzonego lub powiększonego przez nabywcę gospodarstwa rolnego była nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to było prowadzone przez nabywcę przez okres pięciu lat od dnia nabycia. Przy czym, warunek powiększenia gospodarstwa rolnego, a następnie warunek prowadzenia przez nabywcę, przez wymagany ustawowo okres, gospodarstwa rolnego powstałego w wyniku powiększenia, muszą być spełnione łącznie. W przypadku niedotrzymania tych warunków następuje utrata zwolnienia. Tak więc obszar powiększonego gospodarstwa rolnego (obejmującego wszystkie działki nabyte tytułem umowy sprzedaży i objęte zwolnieniem podatkowym, jak również dotychczas wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, a będące jego częścią w chwili nabycia) nie może być uszczuplony w okresie 5 lat od dnia jego nabycia, a zbycie jakiejkolwiek części tego gospodarstwa powoduje utratę zwolnienia od podatku w całości.

W (…) r. poprzez zakup gruntów powiększył Pan gospodarstwo rolne i skorzystał ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a co za tym idzie skorzystał Pan z pomocy de minimis w rolnictwie. Zatem – zgodnie z brzmieniem obowiązujących przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – w celu zachowania prawa do zwolnienia, ma Pan obowiązek prowadzenia tego (tj. całego posiadanego) gospodarstwa rolnego, powiększonego o wszystkie zakupione w latach (…) nieruchomości – w związku z zakupem których skorzystał Pan z pomocy de minimis – przez 5 lat od dnia ich nabycia.

Tym samym, stwierdzić należy, że zbycie gruntów, wchodzących w skład Pana dotychczasowego gospodarstwa rolnego spowoduje utratę przez Pana prawa do zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W sytuacji zbycia (sprzedaży) działek (…) (które otrzymał Pan w drodze darowizny w (…) r. i wobec nabycia których nie korzystał Pan z pomocy de minimis) utraci Pan prawo do zwolnienia z art. 9 pkt 2 ww. ustawy w stosunku do zakupu gruntów rolnych z ostatnich 5 lat. Warunki prowadzenia powiększonego gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat od daty nabycia nieruchomości (w (…) r.) nie zostaną w takiej sytuacji dotrzymane, gdyż zbędzie Pan część gruntów rolnych stanowiących część wcześniej prowadzonego gospodarstwa rolnego. W ten sposób będzie Pan działał niezgodnie z celem ustanowienia omawianego zwolnienia, gdyż w wyniku dokonanej czynności pomniejszy Pan, a nie powiększy swoje gospodarstwo rolne. Nie ma znaczenia, że nawet po zbyciu działek (…) powierzchnia Pana gospodarstwa jest większa niż przed zakupem nieruchomości rolnych i skorzystaniem przez Pana z pomocy de minimis. Ustawodawca bowiem nie określił warunku prowadzenia większego gospodarstwa rolnego, tylko gospodarstwa powiększonego, w wyniku nabycia nowych działek rolnych (a zatem składającego się między innymi z posiadanych uprzednio gruntów rolnych bez względu na sposób ich nabycia).

Natomiast w sytuacji zbycia (sprzedaży) działki (…) (wobec której częściowo korzystał Pan ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) utraci Pan prawo do całej pomocy de minimis, którą otrzymał Pan w związku z zawarciem umowy sprzedaży (…) r., na podstawie której nabył Pan tą działkę. Skoro bowiem, (…) 2025 r. powiększył Pan gospodarstwo rolne m.in. o grunty rolne znajdujące się na działce (…), to sprzedaż tej działki, a zatem uszczuplenie powiększonego (…) 2025 r. (o działki rolne nr (…)) gospodarstwa rolnego, będzie wiązała się z niedotrzymaniem obowiązku prowadzenia tego (całego) powstałego/powiększonego gospodarstwa rolnego. W takiej sytuacji ustawodawca nie przewidział możliwości częściowej utraty prawa do zwolnienia.

W tej części stanowisko należało zatem uznać za nieprawidłowe.

Ma Pan również wątpliwość czy wynajęcie domu mieszkalnego znajdującego się na działce (…) osobom trzecim spowoduje utratę przez Pana prawa do zwolnienia.

W opisie zdarzenia wskazał Pan, że uiścił podatek od czynności cywilnoprawnych od zakupu zabudowań (dom oraz budynki gospodarcze) znajdujących się na działce (…).

Omawiane zwolnienie nie dotyczy nabycia budynku mieszkalnego. Budynek mieszkalny nie stanowi bowiem części gospodarstwa rolnego. Tym samym, jego posiadane lub brak nie ma wpływu na zachowanie warunków do zwolnienia. Zatem jego wynajęcie innym osobom nie skutkuje naruszeniem i utratą prawa do ww. zwolnienia. Jak słusznie bowiem Pan zauważył, dalej będzie Pan prowadził gospodarstwo rolne, a jego powierzchnia nie zmniejszy się.

Jeśli więc wynajęcie domu mieszkalnego nie wpłynie na warunek prowadzenia przez Pana gospodarstwa rolnego powiększonego (…) r. przez 5 lat, to czynność ta nie będzie miała wpływu na zachowanie/utratę prawa do ww. zwolnienia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.