Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.682.2025.4.LM

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

28 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie posadowionymi. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - w pismach z 23 grudnia 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) (Nabywca, Kupujący)

NIP: (…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

„(…)” sp. z o.o. (Zbywca, Sprzedający)

NIP: (…)

 

Opis zdarzenia przyszłego

 

1. Przedmiot składanego wniosku.

(…) (dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”) zamierza kupić od spółki „(..)” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”) (dalej łącznie: „Strony” lub „Zainteresowani”):

   - nieruchomość obejmującą prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) (IV Wydział Ksiąg Wieczystych) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: „Grunt”) wraz z prawem własności posadowionego na tej działce budynku biurowo-usługowego „A” z garażem podziemnym (dalej: „Budynek”) oraz budowli (zdefiniowane poniżej) - dalej określaną łącznie jako „Nieruchomość”;

   - inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5. opisu zdarzenia przyszłego.

 

Zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz Nabywcy dalej określane jest jako „Transakcja”.

 

W momencie sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomość obejmować będzie:

   - Prawo użytkowania wieczystego Gruntu. W celu zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego, w punkcie 4 wniosku Zainteresowani przedstawiają historię nabycia oraz przekształcenia działki, z której wyodrębniony został Grunt;

   - Prawo własności znajdującego się na Gruncie Budynku stanowiącego fazę „A” inwestycji realizowanej przez Zbywcę. Na moment złożenia wniosku (i) budowa Budynku została ukończona, (ii) Budynek został dopuszczony do użytkowania co zostało potwierdzone stosownym zaświadczeniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) z (…) 2022 r., a (iii) pierwsze powierzchnie w Budynku zostały wydane najemcom w ramach zawartych umów najmu (pierwsze takie zdarzenie miało miejsce w listopadzie 2022 r.). W związku z Transakcją i w ramach przyszłych stosunków dobrosąsiedzkich, pomiędzy Nieruchomością oraz sąsiednią działką, na której Zbywca realizuje pozostałe etapy przedmiotowej inwestycji mogą zostać ustanowione różnego rodzaju służebności;

   - Prawo własności budowli lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Zbywcy znajdujących się na Gruncie (dalej: „Budowle”), w skład których wchodzą:

- kanalizacja ogólnospławna,

- kanalizacja deszczowa,

- sieć wodociągowa,

- przyłącze SN,

- instalacja zasilania szyldów i totemów reklamowych,

- drogi, place, chodniki, miejsca parkingowe,

- totem zewnętrzny,

- oświetlenie terenu.

 

Dla kompletności opisu zdarzenia przyszłego Zainteresowani wskazują, że:

   - Budowa wszystkich Budowli zakończyła się w listopadzie 2022 r.;

   - Dopuszczenie do użytkowania Budynku (które zostało potwierdzone zaświadczeniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) z (…) 2022 r.), obejmuje również Budowle wchodzące w skład przedmiotu Transakcji ponieważ zostały wybudowane na podstawie tego samego pozwolenia na budowę, na podstawie którego został wybudowany Budynek. Z perspektywy prawa administracyjnego, dopuszczenie do użytkowania stanowi podstawę pozwalającą na rozpoczęcie użytkowania ww. Budowli zgodnie z ich przeznaczeniem. Budowle są (i będą) elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku - nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Budowle pełnią jednak (i będą pełniły) rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą (i będą służyć) działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług) - i jest to jedyny zakładany przez Zbywcę sposób wykorzystywania Budowli od momentu ich wybudowania. Jednocześnie Zbywca wskazuje, że ponieważ Budowle pełnią i będą pełniły rolę pomocniczą wobec Budynku zostały one faktycznie i w całości oddane do użytkowania w chwili rozpoczęcia pełnienia funkcji pomocniczych, czyli z chwilą rozpoczęcia pierwszego najmu powierzchni w Budynku (co, jak wskazano, miało miejsce w listopadzie 2022 r.).

 

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzić mogą/znajdować mogą się w nim instalacje (np. przyłącza) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy Kodeks cywilny takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Strony oczekują, że zamknięcie Transakcji nastąpi w pierwszej połowie 2026 r., tj. po upływie dwóch lat od oddania Budynku do użytkowania oraz wydania powierzchni pierwszym najemcom.

Na dzień Transakcji, Zainteresowani będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni.

 

Poniżej Zainteresowani przedstawią informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

- w punkcie 2: Zarys działalności Nabywcy;

- w punkcie 3: Zarys działalności Zbywcy;

- w punkcie 4: Okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy;

- w punkcie 5: Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;

- w punkcie 6: Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji;

- w punkcie 7: Dalszą działalność Zbywcy po Transakcji.

2. Zarys działalności Nabywcy.

Nabywca jest podmiotem zbiorowego inwestowania funkcjonującym w formie spółki lokującej kapitał w nieruchomości.

Nabywca jest podmiotem zarządzanym przez Spółkę Zarządzającą, która posiada odpowiednie zezwolenia do prowadzenia takiej działalności gospodarczej.

Nabywca specjalizuje się w inwestycjach w komercyjne nieruchomości z segmentów biurowych, opieki zdrowotnej, edukacji, logistyki, zakwaterowania i innych, położonych w Europie, w tym w Polsce.

Nabywca realizuje swoją strategię poprzez inwestycyjne nabywanie skomercjalizowanych (tj. wynajętych) nieruchomości, czerpanie z nich pożytków w formie najmu/dzierżawy oraz zwiększaniu ich wartości w celu ostatecznego wyjścia z inwestycji, tj. sprzedaży na wolnym rynku.

Po przeprowadzeniu Transakcji, Nabywca zamierza zatem prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług działalność gospodarczą obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, a także związanych z nim powierzchni parkingowych, z wykorzystaniem również Budowli. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości, ani jej części na cele zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Nabywca może również - w zależności od okoliczności rynkowych - dokonać w przyszłości dalszej sprzedaży Nieruchomości.

Nabywca posiada już w Polsce inną nieruchomość komercyjną, którą wynajmuje z VAT podmiotom trzecim.

3. Zarys działalności Zbywcy.

Zbywca jest celową spółką deweloperską należącą do grupy kapitałowej (…), której przedmiot działalności obejmuje realizację inwestycji nieruchomościowych.

Na położonych w (…) działkach (w tym na Gruncie), przy (…), Zbywca obecnie realizuje projekt deweloperski o przeznaczeniu biurowym pod nazwą „(…)”. Projekt ten obejmuje budowę kompleksu budynków o przeznaczeniu biurowo-usługowym wraz z towarzyszącą infrastrukturą w trzech fazach, a przedmiotowy Budynek jest fazą „A” realizowanej inwestycji.

W ramach realizowanego projektu Zbywca pozyskał już najemców na powierzchnię biurową, usługową oraz miejsca parkingowe znajdujące się w Budynku i zawarł z tymi najemcami umowy najmu. Przy czym, z punktu widzenia Zbywcy, celem zawarcia umów najmu jest zwiększenie wartości Budynku w kontekście jego docelowej sprzedaży, a nie prowadzenie działalności gospodarczej obejmującej najem. Obecnie całość powierzchni w Budynku jest już wynajęta.

Aktualnie, zamiarem Zbywcy (jako spółki realizującej projekty deweloperskie) jest sprzedaż Budynku. Wprawdzie w okresie pomiędzy (i) oddaniem do używania Budynku i przekazaniem wynajętej powierzchni najemcom a (ii) datą sprzedaży Budynku, Zbywca świadczy usługi wynajmu i wystawia z tego tytułu faktury na najemców - niemniej jednak, prowadzenie długotrwałej działalności w tym zakresie nie jest zgodne z założeniami biznesowymi Zbywcy. Innymi słowy, aktualny model biznesowy Zbywcy zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej (tzn. związanej z budową, komercjalizacją i sprzedażą budynków), a nie z długoterminowego wynajmu powierzchni w budynkach. W szczególności, aktualnie zamiarem Zbywcy nie jest prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w budynkach i czerpanie dochodów z tego tytułu.

 

Dodatkowo Zainteresowani wskazują co następuje:

   - Nieruchomość nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział;

   - Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla poszczególnych inwestycji (nieruchomości) wchodzących w skład Projektu „(…)”, w tym dla Nieruchomości, ani nie sporządzał ani nie sporządza dla nich odrębnego bilansu. Na cele rachunkowości zarządczej Zbywca alokuje - dla potrzeb wewnętrznych - pewne kategorie przychodów i kosztów do realizowanej inwestycji za pośrednictwem dedykowanych kodów projektu. Zbywca księguje koszty inwestycji na jednym koncie rachunkowym i są one identyfikowane po kodach projektu. Niemniej jednak, pozostałe konta rachunkowe Zbywcy (np. (i.) rachunki bankowe, (ii.) rozrachunki z kontrahentami, (iii.) rozrachunki z urzędami, (iv.) koszty zarządu - w zakresie, w jakim dotyczą usług księgowych, usług obsługi płatności, najmu lokalu na siedzibę Zbywcy) nie są przypisane do Nieruchomości.

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują, że (i.) przedmiotem zapytania w ramach  wniosku jest wyłącznie transakcja obejmująca (wskazane w dalszej części wniosku) składniki majątkowe związane z Nieruchomością, zaś (ii.) pozostałe inwestycje wskazane powyżej/wspomniane w innych częściach wniosku składające się na kompleks „(…)” (tj. inne niż faza „A”) - nie są przedmiotem zapytania w ramach wniosku i zostały wspomniane przez Zainteresowanych jedynie dla zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy.

Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) na podstawie umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości gruntowej zawartej (…) 2021 r., udokumentowanej aktem notarialnym rep. A nr (…) od spółki (…) - „(…)” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (podmiotu powiązanego), a transakcja ta podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Po zrealizowaniu ww. transakcji Zbywca przeprowadził szereg podziałów i scaleń obejmujących nabyte działki, które miały na celu umożliwienie realizacji projektu „(…)” zgodnie z komercyjnymi założeniami Zbywcy, i w ramach których został wydzielony m.in. Grunt. W wyniku tych przekształceń powstały trzy działki gruntu, w tym działka nr (…), która następnie została przekształcona w działkę nr (…) (tj. Grunt). Pozostałe dwie ze wspomnianych trzech działek gruntu nie są przedmiotem opisanej tu Transakcji.

Po nabyciu ww. działek Zbywca rozpoczął realizację projektu deweloperskiego, mającego na celu budowę opisanych już wyżej budynków biurowo-usługowych, w tym Budynku. Na moment nabycia, na działkach, z których ostatecznie powstał Grunt mogły znajdować się pewne obiekty budowlane, niemniej zasadniczo zostały one usunięte przez Zbywcę w celu umożliwienia realizacji projektu budowlanego Zbywcy.

Obecnie Grunt objęty jest księgą wieczystą o numerze (…), planowane jest jednak odłączenie Gruntu z tej księgi wieczystej do odrębnej księgi wieczystej.

Ponieważ zarówno nabycie nieruchomości obejmującej Grunt, jak i budowa Budynku i Budowli zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, Zbywca dokonał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem Gruntu oraz w związku z budową Budynku i Budowli.

 

Zainteresowani wskazują przy tym, że:

   - Budynek: Budowa Budynku jest ukończona i Budynek został już dopuszczony do użytkowania. Nie jest wykluczone, że na moment zawarcia Transakcji, a także po dokonaniu Transakcji, w odniesieniu do przynajmniej części Budynku będą mogły być prowadzone przez Zbywcę prace wykończeniowe oraz prace mające na celu usuwanie usterek (przy czym przewidywane jest, że wartość takich prac będzie nieznaczna w stosunku do wartości Budynku, w szczególności ich wartość nie będzie równa, ani nie przekroczy 30% wartości tego obiektu z daty dopuszczenia do użytkowania). Tym samym, przed Transakcją Zbywca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14) lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wskazano powyżej, Budynek jest już w całości wynajęty (tym samym w okresie przed Transakcją Zbywca będzie świadczył usługi wynajmu i wystawiał z tego tytułu faktury na najemców);

   - Budowle: Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku - nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Budowle pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług);

   - Najemcy korzystają z powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę („Powierzchnie Wspólne”). Powierzchnie Wspólne obejmują np. wjazdy do Budynku, hole wejściowe, klatki schodowe, pomieszczenie ochrony budynku czy też windy. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców. Nie można również wykluczyć, że pewne części Budynku - ze względu na swoją naturę - mogą nigdy nie być przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i - stanowiąc jego integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

 

W okresie do momentu Transakcji bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca zapewnia zasadniczo przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług - tj. w szczególności, Zbywca jest stroną następujących umów w tym zakresie:

   - umowy o zarządzanie Nieruchomością („Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);

   - umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń (np. wind), konserwację, ochronę itp.) („Umowy Serwisowe”);

   - umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

 

Zainteresowani wskazują również, że:

   - na moment Transakcji w odniesieniu do Nieruchomości Zbywca jest stroną umowy o zarządzanie aktywami w rozumieniu zaprezentowanym w Objaśnieniach podatkowych dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych („Objaśnienia” lub „Objaśnienia MF”) - tj. rozumianej jako umowa o charakterze strategicznym, dotycząca kwestii takich jak np. zagadnienia finansowe, maksymalizacja stopy zwrotu z inwestycji, planowanie działań mających na celu obniżenie kosztów i wzrost przychodów, pozycjonowanie obiektu, inne czynności mające na celu wzrost wartości nieruchomości, przygotowywanie projekcji finansowych, zlecenia wycen i rekomendacje działań mających na celu wzrost wartości nieruchomości, wyszukiwanie i negocjacje z kredytodawcami („Umowa o Zarządzanie Aktywami”). Zbywca jest ponadto stroną tzw. umowy administracyjnej zawartej w związku z oddaniem Budynku do użytkowania (obejmującej usługi stałej obsługi finansowej, stałej obsługi prawnej w zakresie prowadzenia spraw bieżących (tzw. usług prawne - korporacyjne), stałej obsługi podatkowej i w zakresie cen transferowych („Umowa Administracyjna”) umowy dotyczącej prowadzenia wynajmu powierzchni w obiekcie; „Umowa o Prowadzenie Wynajmu”), umowy dotyczącej nadzoru nad pracami wykończeniowymi („Umowa o nadzór nad Pracami Wykończeniowymi”) oraz umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych (odnosząca się do całej działalności Zbywcy „Umowa o Prowadzenie Ksiąg”). Niektóre z ww. usług były świadczone już na etapie realizacji inwestycji (tj. przed oddaniem Budynku do użytkowania), m.in. w ramach umowy o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym;

   - w przypadku określonych rodzajów usług zasadą jest, że w odniesieniu do poszczególnych części Budynku mogą być one dostarczane na mocy umów zawartych bezpośrednio przez poszczególnych najemców (z pominięciem Zbywcy). Dotyczy to głównie umów, których przedmiotem jest dostawa Internetu czy usług telekomunikacyjnych.

5.  Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

 

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

    1) Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynku i Budowli);

    2) prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkiem (przy czym mogą być również związane do dnia Transakcji z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku);

    3) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni Budynku i miejsc parkingowych (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć, np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

    4) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

    5) prawa i obowiązki wynikające z rękojmi i gwarancji (jakości) udzielonych w umowach o roboty budowlane w zakresie w jakim takie prawa i obowiązki będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji - z zastrzeżeniem uwagi poniżej;

   6) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania obowiązków wszystkich wykonawców wynikających z umów o roboty budowlane (w tym w formie gwarancji bankowych i ubezpieczeniowych oraz kaucji wykonawców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji (na Nabywcę zostaną przeniesione umowy o roboty budowlane w zakresie niezbędnym do przeniesienia takich zabezpieczeń) - z zastrzeżeniem uwagi poniżej;

   7) autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej m.in. projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) sporządzonej na potrzeby realizacji Budynku - również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji), jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji (o ile prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich będzie przysługiwało Zbywcy i w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Stronami) oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich;

   8) niewyłączna licencja albo prawo do znaku towarowego „(…)” - możliwe są dwa warianty przeprowadzenia Transakcji (i) Zbywca udzieli Nabywcy niewyłącznej licencji na korzystanie ze znaku towarowego „(…)” dla celów i na polach eksploatacji określonych między Stronami albo (ii) Zbywca sprzeda Nabywcy przysługujące mu prawa do znaku towarowego „(…)” (wówczas Nabywca udzieli licencji zwrotnej Zbywcy na używanie tego znaku w zakresie pozostałych faz inwestycji realizowanej przez Zbywcę na sąsiadujących gruntach);

   9) prawa i obowiązki wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów dla oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynku (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji);

  10) dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, zawierająca m.in. oryginały decyzji administracyjnych dotyczących Budynku, dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynku i Budowli (w tym projekty i dziennik budowy), podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, dokumentację powykonawczą, pomiary Budynku, itp.;

  11) znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i rachunkowa dotycząca przedmiotu Transakcji:

a) wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń;

b) kopie materiałów z due diligence (analizy prawnej i technicznej) przeprowadzonego w związku z Transakcją;

 12) prawa wynikające z uzyskanego dla Budynku certyfikatu jakości BREEAM.

Odnośnie do praw i obowiązków wynikających z rękojmi i gwarancji (jakości), o których mowa w pkt 5 powyżej oraz z instrumentów zabezpieczenia wykonania obowiązków wszystkich wykonawców, o których mowa w pkt. 6 powyżej, Strony dopuszczają alternatywną strukturę Transakcji, gdzie takie prawa nie zostaną wprost przeniesione na Nabywcę, a zamiast tego w ramach Transakcji Zbywca lub inny podmiot z grupy Zbywcy udzieli na rzecz Nabywcy gwarancję jakości na określone prace budowlane i elementy Budynku w takim zakresie, w jakim sam posiada takie gwarancje od wykonawców. Ostateczna decyzja w tym zakresie będzie zależała od komercyjnych ustaleń między Stronami.

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że zgodnie z ustaleniami Stron, tylko prawa i obowiązki dotyczące Nieruchomości wchodzą w skład przedmiotu Transakcji. W konsekwencji, w przypadku, gdy którakolwiek z przenoszonych umów dotyczyć będzie także innych budynków, gruntów lub budowli, tylko prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy dotyczące Nieruchomości będą stanowić przedmiot Transakcji, a pozostałe prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy pozostaną przy Zbywcy.

 

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

    1) gruntów i budynku pozostałej fazy projektu „(…)” oraz wszelkich związanych z nim umów, praw i obowiązków, należności i zobowiązań;

    2) praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;

    3) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego), oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym Umowy o Prowadzenie Ksiąg);

    4) dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

    5) praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

    6) praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę lub które powinny być zafakturowane na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

    7) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych; praw i obowiązków wynikających z ewentualnych przyszłych dokumentów kredytowych (w zakresie, w jakim takie przyszłe dokumenty kredytowe będą istniały w dacie Transakcji);

    8) środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców i kaucje wykonawców wymienione w punkcie 4 powyższego opisu przedmiotu Transakcji;

    9) praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

  10) praw i obowiązków z Umowy o Zarządzanie Aktywami, Umowy Administracyjnej, Umowy o Prowadzenie Wynajmu, Umowy o nadzór nad Pracami Wykończeniowymi, Umowy o Prowadzenie Ksiąg.

 

Tym samym, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Zbywcy.

 

Dodatkowo Zainteresowani wskazują co następuje:

   - Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Nieruchomość nie stanowi jedynego aktywa Zbywcy. Zbywca jest w posiadaniu również innych aktywów nieruchomościowych, tj. nieruchomość, na której realizowana jest pozostała faza inwestycji „(…)”;

   - Umowa o Zarządzanie Nieruchomością: Planowane jest, że Umowa o Zarządzanie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie: (i) z tym samym zarządcą co Zbywca, lub (ii) z innym zarządcą niż zarządca, z którym zawarł umowę Zbywca;

   - Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę:

   - Planowane jest, że na dzień Transakcji lub w niedługim czasie po jej przeprowadzeniu Umowy o Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane przez Zbywcę. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z usług świadczonych przez podmioty trzecie a wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy lub Zbywca, Nabywca oraz dany dostawca zawrą porozumienie trójstronne o przejęciu praw i obowiązków z danej Umowy Serwisowej lub Umowy na Dostawę Mediów (np. ze względu na uzgodnione okresy wypowiedzenia lub kary umowne).

   - Prace wykończeniowe: Jeśli prace wykończeniowe/ulepszenia Budynku nie zostaną zakończone przez Zbywcę do daty Transakcji, Zbywca na podstawie odrębnej umowy z Nabywcą, zobowiąże się wykonać odpowiednie prace i podejmie inne odpowiednie działania konieczne do wykonania tych prac w terminach uzgodnionych w umowach najmu i umowie z Nabywcą (dotyczy to również usunięcia wszelkich potencjalnych wad związanych z tymi pracami);

   - Brak przejścia zakładu pracy: Zbywca nie zatrudnia pracowników (w rozumieniu Kodeksu Pracy), dlatego też w związku z zakupem Nieruchomości przez Nabywcę nie dojdzie do przejścia zakładu pracy na Nabywcę;

   - Umowy(ów) Gwarancji Czynszowej: Zbywca może zobowiązać się, na podstawie odrębnej umowy (lub umów) gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Nabywcy odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wyrównanie Nabywcy ubytków w założonych przepływach pieniężnych;

   - W umowie sprzedaży Nieruchomości Zbywca oraz Nabywca udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zbywcy oraz Nabywcy do zawarcia umowy sprzedaży, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów z analizy prawnej i technicznej nieruchomości (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji). Ponadto, w związku z Transakcją (w dacie zamknięcia) spółka matka Zbywcy udzieli gwarancji zabezpieczającej zobowiązania Zbywcy wynikające z umów zawartych między Zbywcą i Nabywcą w związku z Transakcją.

   - Rezygnacja ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług: Strony w umowie sprzedaży w formie aktu notarialnego złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w stosunku do powierzchni w Budynku oraz do Budowli, których dostawa mogłaby podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

   - Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub w zakresie innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną. Jest to standardowa praktyka w przypadku transakcji nieruchomościowych.

 

Zakładane jest, iż:

   - w ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Zainteresowanymi dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego, w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji) bez zaangażowania najemców;

   - czynsz najmu za miesiąc, w którym zostanie przeprowadzona Transakcja, zostanie w całości pobrany przez Zbywcę na podstawie faktur dla najemców, a Nabywca nie będzie wystawiał faktur na najemców za część miesiąca, w której jest już właścicielem Nieruchomości;

   - Zbywca przeleje Nabywcy kwotę czynszu, odpowiadającą wysokości czynszu za okres od dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym dojdzie do Transakcji (dalej „Płatność”) na podstawie noty księgowej uprzednio wystawionej i dostarczonej Zbywcy przez Nabywcę.

 

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu:

   - dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia);

   - instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku i Budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

   - dokumentów gwarancji budowlanych lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości;

   - dokumentów gwarancji projektowych lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

   - pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego, kopii decyzji administracyjnych).

W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością.

W związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które powinien ponieść Sprzedający i Kupujący za okres przed i po Transakcji.

6. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wsparciu Spółki Zarządzającej oraz w oparciu o know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

 

Mając na uwadze, że:

    1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Aktywami ani Umowy o Zarządzanie Nieruchomością,

    2) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie Umów Serwisowych, Umów o Dostawę Mediów przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu (przy czym w wyjątkowych przypadkach możliwe jest przeniesienie praw i obowiązków, w szczególności z Umów o Dostawę Mediów, na Nabywcę),

    3) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy,

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca będzie musiał zapewnić: (i) zarządzanie Nieruchomością, (ii) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (iii) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

7. Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji.

 

Jak wskazano w punkcie 3. powyżej:

   - działalność gospodarcza Zbywcy obejmuje realizację inwestycji nieruchomościowych, w szczególności inwestycji „(…)”;

   - intencją Zbywcy nie jest czerpanie dochodów z wynajmu nieruchomości wzniesionych w ramach projektu „(…)” w dłuższym horyzoncie czasowym, gdyż - zgodnie z założeniami biznesowymi Zbywcy - planował on ich zbycie w możliwie szybkim okresie po dopuszczeniu do użytkowania i komercjalizacji.

Po dokonaniu Transakcji Zbywca będzie kontynuował swoją działalność, w szczególności w zakresie realizacji ostatniej fazy inwestycji „(…)”. Ponadto, nie można wykluczyć, że Zbywca może wykonywać prace wykończeniowe w Budynku oraz inne prace budowlane związane np. z usuwaniem wad i usterek w Budynku lub innych obiektach i urządzeniach wspierających funkcjonalnie Nieruchomość. Dodatkowo, Zbywca będzie realizował obowiązki nałożone na niego w związku z zawartymi umowami. Przykładowo, o ile zostanie zawarta umowa gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający może np. prowadzić czynności mające na celu wynajęcie powierzchni w Budynku.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że budynek biurowo-usługowy „A” z garażem podziemnym znajdujący się na działce nr (…), o którym mowa we wniosku stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.

Wszystkie naniesienia określone w opisie zdarzenia przyszłego jako Budowle stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa Budowlanego.

Zgodnie z art. 3 pkt 9 Prawa Budowlanego, ilekroć ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W świetle Prawa Budowlanego urządzenia budowlane zasadniczo mogą mieścić się w definicji „budowli”. Jak wynika z powołanej wyżej definicji „urządzeń budowlanych”, są to urządzenia techniczne spełniające określone warunki, natomiast zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego przez budowle należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury jak: (…) wolo stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne (…), a także części budowlane urządzeń technicznych (…).

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku, wszystkie Budowle (tak jak zdefiniowano we wniosku) są (i będą) elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem. Budowle pełnią (i będą pełniły) rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą (i będą służyć) działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku - i jest to jedyny zakładany przez Zbywcę sposób wykorzystania Budowli od momentu ich wybudowania.

Innymi słowy wszystkie Budowle (tak jak zdefiniowano we wniosku) są funkcjonalnie związane z Budynkiem lub Budowlami znajdującymi się na działce nr (…) (lub potencjalnie również z Gruntem).

 

Niemniej nie jest wykluczona wykładnia, że część opisanych we wniosku Budowli (stanowiących budowle w rozumieniu Prawa budowlanego) może zostać uznana jednocześnie za urządzenia budowlane (w rozumieniu Prawa budowlanego). Dotyczy to:

- kanalizacji ogólnospławnej - związana funkcjonalnie z Budynkiem,

- kanalizacji deszczowej - związana funkcjonalnie z Budynkiem,

- sieci wodociągowej - związana funkcjonalnie z Budynkiem,

- przyłącza SN - związane funkcjonalnie z Budynkiem,

- instalacji zasilania szyldów i totemów reklamowych - związane funkcjonalnie z Budynkiem i Budowlą totemu zewnętrznego,

- dróg, placów, chodników i miejsc parkingowych - związane funkcjonalnie z Budynkiem.

Tym niemniej wszystkie te elementy stanowią jednocześnie budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego. Ww. naniesienia (oraz pozostałe Budowle wskazane we wniosku) są również traktowane jako budowle przez Zbywcę dla celów podatku od nieruchomości.

Budowle wchodzące w skład przedmiotu Transakcji (opisane we wniosku jako Budowle) nie stanowią części składowych Budynku.

Z uwagi na zakres tej interpretacji przywołałem powyżej tę część z Państwa uzupełnienia, która odnosi się do zagadnień dotyczących podatku od czynności cywilnoprawnych.

 

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

 

Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

 

Państwa stanowisko w sprawie zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, Sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czynnością opodatkowaną tym podatkiem jest umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym.

 

Niemniej jednak, jak stanowi art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Stron, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że Transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

 

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

 

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą - przy umowie sprzedaży:

   a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

   b) innych praw majątkowych - 1%.

 

W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

 

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

   a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

   b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami - prawem własności Budynku i Budowli („Nieruchomość”).

Należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

 

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.708.2025.3.AK, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że:

   - dostawa Nieruchomości wraz z prawami wskazanymi w pkt 5 wniosku nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy; w związku z powyższym transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy; tym samym przedmiotowa dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

   - dostawa tych powierzchni Budynku, w stosunku do których od wydania powierzchni najemcy do momentu dostawy Nieruchomości na rzecz Nabywcy upłynie okres krótszy niż 2 lata, nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług - zatem będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług;

   - dostawa tych powierzchni Budynku, które zostały wydane najemcom i w stosunku do których od wydania powierzchni najemcy do momentu dostawy Nieruchomości na rzecz Nabywcy upłynie 2 lata lub dłużej, a także Powierzchni Wspólnych i powierzchni w budynku nieprzeznaczonych na wynajem ze względu na swoją naturę (będących niezbędnymi do właściwego funkcjonowania Budynku) oraz dostawa Budowli (tj. budowli i urządzeń budowlanych w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy;

   - jeśli Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa całego Budynku, a także dostawa Budowli (tj. budowli i urządzeń budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane) należących do Zbywcy będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług;

   - dostawa działki nr (…) (prawa użytkowania wieczystego), na której posadowiony jest ww. Budynek i budowle należące do Zbywcy - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia w części w jakiej im to zwolnienie będzie przysługiwało), to do opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja znak: 0111-KDIB3-3.4012.708.2025.3.AK.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

 

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.