Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.699.2025.4.ASZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności naniesień na tym gruncie. Uzupełnili go Państwo − w odpowiedzi na wezwanie – 9 stycznia 2026 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. (Kupujący)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. (Sprzedający 1)

3. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

C. (Sprzedający 2)

Opis zdarzenia przyszłego

Zgodnie ze stanem na dzień złożenia wniosku Zainteresowani niebędący stroną postępowania: B. (dalej: „Sprzedający 1”) oraz C. (dalej: „Sprzedający 2”) – łącznie jako „Sprzedający” – są:

1) użytkownikami wieczystymi (w udziale 25/100 części na rzecz Sprzedającego 1 oraz w udziale 75/100 części na rzecz Sprzedającego 2) zabudowanej nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: (…), (…), (…), (…), (…) i (…), położonej w (…), obręb (…), o łącznej powierzchni 2,2755 ha, uregulowanej w księdze wieczystej nr (…) (dalej: „Nieruchomość 1”).

2) właścicielami wzniesionych na Nieruchomości 1 budynków stanowiących odrębną nieruchomość, uregulowanych w księdze wieczystej numer (…).

1. Działania związane z Nieruchomością 1.

1.1. Etap 1 – Nabycie 100% Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 1.

Nieruchomość 1 (w tym tereny oznaczone jako działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) i nr (…)) została nabyta przez Sprzedającego 1 (…) 2018 r.

W tym dniu zawarty został akt notarialny (Rep. (…)), w drodze którego Sprzedający 1 nabył od Spółki (…) prawo użytkowania wieczystego działek gruntu oznaczonych wówczas numerami: (…) oraz (…) o łącznej powierzchni 13,4086 ha wraz z prawem własności posadowionych na działce o nr (…) budynków i urządzeń stanowiących odrębną nieruchomość.

Transakcja ta korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W wyniku podziału działek nr (…) oraz nr (…) powstały m.in.:

a) działki nr (…), (…);

b) działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), które następnie zostały połączone w działkę oznaczaną nr (…).

1.2 Etap 2 – Nabycie 75% Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 2.

Po nabyciu Nieruchomości 1 przez Sprzedającego 1, jej części były przedmiotem dwóch transakcji sprzedaży na rzecz Sprzedającego 2.

Wynoszący 75% udział w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 oraz w prawie własności zlokalizowanych na niej budynków i urządzeń został zbyty przez Sprzedającego 1 na rzecz Sprzedającego 2 na podstawie:

1) umowy sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w prawie własności budynków i urządzeń, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności z (…) 2022 r., (…) wraz z aneksem z (…) 2023 r., (…) oraz aneksem z (…) 2025 r., (…);

2) umowy sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w prawie własności budynków i urządzeń, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności z (…) 2023 r., (…) wraz z aneksem z (…) 2024 r., (…) oraz aneksem z (…) 2025 r.,(…).

Powyższe transakcje podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym Sprzedającemu 2 przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z tytułu transakcji udokumentowanych ww. aktami notarialnymi z (…) 2022 r. oraz z (…) 2023 r.

1.3 Etap 3 – Podział Nieruchomości 1.

Sprzedający przed złożeniem wniosku zainicjowali procedurę podziału geodezyjnego Nieruchomości 1 w celu wydzielenia z niej Nieruchomości A, Nieruchomości B oraz Nieruchomości C. W związku z tym została wydana Decyzja Dyrektora (…) w (…) z (…) 2025 r. nr (…), zgodnie z którą Nieruchomość 1 została podzielona na mniejsze działki gruntu.

W związku z powyższym, przedmiotem sprzedaży będą:

a) działka o numerze (…) o powierzchni 87 m² – dalej „Nieruchomość A”,

b) działka o numerze (…) o powierzchni 97 m² powstała w wyniku podziału działki nr (…) (zgodnie z decyzją Dyrektora (…) w (…) z (…) 2025 r. nr (…)) – dalej „Nieruchomość B” oraz

c) działka o numerze 12/1 o powierzchni 9780 m² powstała w wyniku podziału działki nr (…) (zgodnie z decyzją Dyrektora (…) w (…) z (…) 2025 r. nr (…)) – dalej „Nieruchomość C”.

Zatem w ramach planowanej transakcji dojdzie do sprzedaży Nieruchomości A, Nieruchomości B oraz Nieruchomości C, których łączna powierzchnia wynosi 9 964 m².

Ww. procedura podziału Nieruchomości B oraz Nieruchomości C będzie zakończona przed dniem przeprowadzenia planowanej transakcji sprzedaży. Przed dniem przeprowadzenia transakcji nie nastąpi przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność.

2. Transakcja objęta wnioskiem.

Przedmiotem wniosku są skutki podatkowe transakcji nabycia przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania – A. (dalej: „Kupującego”):

1) prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości A, Nieruchomości B oraz Nieruchomości C wraz z prawem własności do zlokalizowanych na poszczególnych działkach budowli od Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2,

2) wraz z autorskimi prawami majątkowymi i autorskimi prawami zależnymi, dotyczącymi wszelkich projektów, na podstawie których zostały lub zostaną wydane na rzecz Sprzedających pozwolenia (w tym pozwolenie na budowę i dokumentacja projektowa) dotyczące inwestycji deweloperskiej (dalej: „prawa autorskie”), którą ma zrealizować Kupujący na Nieruchomościach A-C, które zostaną nabyte od Sprzedającego 2 (dalej: „Transakcja”).

Zainteresowani ustalili, że Sprzedający 2 przeniesie na Kupującego prawa autorskie w umowie przenoszącej i z tego tytułu Kupujący zapłaci Sprzedającemu 2 odrębne wynagrodzenie dodatkowe, które zostanie zapłacone przez Kupującego na rzecz Sprzedającego 2 w terminie 14 dni od dnia podpisania umowy przenoszącej. Zainteresowani wskazują jednak, że przeniesienie praw autorskich jest elementem opisu zdarzenia przyszłego, lecz Zainteresowani nie wnoszą zapytania o kwestię opodatkowania tej czynności w ramach Transakcji.

Kupujący oraz Sprzedający (…) 2025 r. podpisali „(…)”. Jest to dokument wskazujący na ogólne ramy planowanej transakcji.

(…) 2025 r. Kupujący, Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 podpisali przedwstępną warunkową umowę sprzedaży m.in. prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości A, Nieruchomości B oraz Nieruchomości C. Zgodnie z jej zapisami, jednym z warunków zawieszających do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży jest uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę przez Sprzedającego 1, przy czym, wyłącznie pozwolenie na budowę uzyskane z wniosku podpisanego przez 2 pełnomocników działających łącznie (1 pełnomocnika wskazanego przez Kupującego i 1 pełnomocnika wskazanego przez Sprzedających) będzie uznane za spełniające warunek zawieszający oraz zostanie wydana prawomocna decyzja o przeniesieniu pozwolenia na budowę na Kupującego.

3. Stan faktyczny Nieruchomości A.

Nieruchomość A, która składa się z działki oznaczonej nr (…), nie jest zabudowana budynkami. Na terenie Nieruchomości A w dacie zawierania Transakcji znajdować się będzie jednak sieć trwale związana z gruntem, będąca budowlą w rozumieniu art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.) – sieć wodociągowa.

Ponadto, na terenie Nieruchomości A w dacie zawierania Transakcji będzie znajdowało się także betonowe ogrodzenie, które stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

Na moment złożenia wniosku Nieruchomość A nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy.

4. Stan faktyczny Nieruchomości B.

Nieruchomość B, która składa się z działki oznaczonej nr (…) nie jest zabudowana budynkami. Na terenie Nieruchomości B, zarówno obecnie, jak i w dacie zawierania Transakcji nie będą znajdować się również żadne budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego. Na Nieruchomości B będzie znajdować się wyłącznie ogrodzenie betonowe, będące urządzeniem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

Na moment złożenia wniosku Nieruchomość B nie jest przedmiotem najmu, ani dzierżawy.

5. Stan faktyczny Nieruchomości C.

Teren Nieruchomości C jest utwardzony płytami betonowymi, betonem oraz kostką brukową typu kość – ich pierwsze użycie nastąpiło w okresie wcześniejszym niż dwa lata przed dniem dokonania Transakcji, a w stosunku do utwardzenia Sprzedający nie ponosił wydatków przekraczających 30% jego wartości początkowej.

Znajdujące się na terenie Nieruchomości C utwardzenie pełni funkcję placu postojowego i nie będzie stanowić na moment sprzedaży budowli lub jej części. Będzie natomiast stanowić urządzenie budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

Wydatki na ulepszenie utwardzenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej) nie były, nie są i nie będą ponoszone do dnia planowanej transakcji.

Na terenie Nieruchomości C w dacie zawierania Transakcji nie będą znajdować się żadne budynki.

Na terenie Nieruchomości C w dacie zawierania Transakcji znajdować się będą jednak sieci trwale związane z gruntem, będące budowlami w rozumieniu art. 3 ust. 3 Prawa budowlanego – sieć wodociągowa, ciepłownicza, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej i elektroenergetyczna. Elementami sieci kanalizacyjnych, które znajdują się na Nieruchomości C są studzienki oraz kratki do wody deszczowej.

Ponadto, na terenie Nieruchomości C w dacie zawierania Transakcji będzie znajdowało się także ogrodzenie z siatki na betonowej podmurówce oraz ogrodzenie betonowe, które stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

Oprócz powyższych obiektów, na Nieruchomości C znajdują się także pozostałości po wyburzonym budynku biurowo-warsztatowym (pojedyncze fragmenty wyburzonych ścian i fundamentów o nieznacznej wielkości) oraz pozostałe po budynku elementy instalacji wentylacyjnej, przy czym nie spełniają one i nie będą one spełniać na dzień transakcji definicji budynku lub budowli.

Na moment złożenia wniosku część Nieruchomości C jest wynajmowana na rzecz kilku podmiotów trzecich. Świadczone usługi najmu podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie ma więc wątpliwości, że ich wykorzystanie związane jest z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług.

Na moment przeprowadzenia Transakcji żadna z umów najmu/dzierżawy zawartych z ww. podmiotami trzecimi nie będzie obowiązywać – zostaną one rozwiązane przed dniem przeprowadzenia Transakcji, a teren zostanie opuszczony przez najemców.

6. Okoliczności dotyczące łącznego zagospodarowania nieruchomości A–C.

Współwłaścicielami wszystkich wskazanych w pytaniu i znajdujących się na Nieruchomościach A-C obiektów są Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2, w proporcjach 25% Sprzedający 1 oraz 75% Sprzedający 2.

Wskazane powyżej wszystkie znajdujące się na Nieruchomościach A-C obiekty zostały po raz pierwszy użyte w okresie wcześniejszym niż dwa lata przed dniem dokonania Transakcji, a w stosunku do nich Sprzedający nie ponosił wydatków przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Sprzedający 2 (zgodnie ze stanem na dzień złożenia wniosku) współfinansował działania zmierzające do zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości A-C. Działania takie były podejmowane przez Sprzedającego 1. W ramach takowych czynności staraniem Sprzedającego 1 m.in. została wydana omówiona w dalszej części Uchwała nr (…) Rady Miejskiej (…).

Na koszt i staraniem Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2 zostało dodatkowo dokonane ww. wydzielenie części Nieruchomości 1, w wyniku których powstały będące przedmiotem Transakcji Nieruchomości A-C.

Nieruchomości A-C są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”) uregulowanym w Uchwale nr (…) Rady Miejskiej (…) z (…) 2008 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic (…) i (…), przy czym Nieruchomości A-C są położone na terenie oznaczonym symbolem 1AG (tereny aktywności gospodarczej), a ich podstawowe przeznaczenie to aktywność gospodarcza, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, infrastruktura drogowa, zieleń parkowa, skwery.

Niezależnie od powyższego na wniosek Sprzedającego 1 w trybie ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 195 ze zm.) została podjęta Uchwała nr (…) Rady Miejskiej (…) z (…) 2023 r. w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących w rejonie ulicy (…) („(…)”) oraz ulicy (…) w (…) (…).

Uchwała wskazana powyżej ustala lokalizację inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących w postaci m.in inwestycji mieszkaniowej (polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, garażami, zagospodarowaniem terenu, niezbędną infrastrukturą techniczną) na działkach ewidencyjnych o numerach: (…), (…), (…) obręb (…) oraz częściach działek ewidencyjnych o numerach: (…), (…), (…), obręb (…).

W oparciu o powyższą Uchwałę inwestor pozostaje uprawniony do realizacji ww. inwestycji mieszkaniowej niezależnie od istnienia lub ustaleń MPZP oraz bez wymogu zachowania warunku niesprzeczności z postanowieniami właściwego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Na dzień złożenia wniosku nie jest znana data dokonania dostaw Nieruchomości A-C na rzecz Kupującego. Zarówno Kupujący, jak i Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 są i będą na dzień przeprowadzenia Transakcji czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Zarówno Kupujący, jak i Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 złożą przed dniem dokonania Transakcji, opisanej we wniosku wspólnym, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), w stosunku do wszystkich budowli posadowionych na Nieruchomości A, B oraz C.

Nieruchomości A, B oraz C, które będą przedmiotem Transakcji, nie są w przedsiębiorstwach Sprzedającego 1 ani Sprzedającego 2 wyodrębnione organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie.

Nieruchomości te, zarówno łącznie, jak i każda z osobna, nie tworzą w strukturze żadnego ze Sprzedających odrębnej jednostki organizacyjnej, nie zostały objęte regulaminem, statutem ani innym aktem wewnętrznym, który wskazywałby na ich odrębną rolę gospodarczą. Składniki te nie są także przypisane do żadnego wyodrębnionego zadania operacyjnego i nie są wykorzystywane jako samodzielny zespół zasobów służących prowadzeniu niezależnej działalności gospodarczej.

W przedsiębiorstwach Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2 prowadzona jest ewidencja księgowa obejmująca Nieruchomości A, B i C wyłącznie w zakresie wymaganym przepisami prawa rachunkowego i podatkowego. Dane dotyczące tych nieruchomości są ujmowane jako element ogólnej ewidencji przedsiębiorstwa, bez nadawania im charakteru odrębnej jednostki finansowej. Ewidencja ta nie odzwierciedla funkcjonowania Nieruchomości A, B lub C – ani ich łącznego zestawu – jako wyodrębnionego finansowo segmentu działalności, lecz stanowi zwykłe ujęcie zdarzeń gospodarczych związanych z posiadanymi aktywami.

Przedmiotowe nieruchomości oraz powiązane z nimi autorskie prawa majątkowe i prawa zależne do dokumentacji projektowej nie są traktowane jako odrębny, finansowo wyodrębniony zespół składników. Mają one charakter pasywnych aktywów i nie są wykorzystywane do realizacji żadnej wydzielonej działalności operacyjnej.

Nieruchomości A, B i C wraz z prawami autorskimi nie stanowią także funkcjonalnie odrębnej całości. Nie obejmują elementów pozwalających na ich samodzielne wykorzystanie do prowadzenia działalności gospodarczej i nie mogą, w istniejącej formie, funkcjonować jako niezależny podmiot realizujący określone zadania.

Dotyczy to również Nieruchomości C, która w okresie poprzedzającym Transakcję będzie przedmiotem najmu — okoliczność ta nie powoduje jej wyodrębnienia jako samodzielnej jednostki w strukturze któregokolwiek ze Sprzedających. Jak wskazano powyżej – przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie Nieruchomość C, a w dacie sprzedaży dotyczące jej umowy najmu/dzierżawy nie będą obowiązywać.

Opisując charakter Nieruchomości A-C oraz praw autorskich w majątkach przedsiębiorstw Sprzedającego 1 i Sprzedającego 2 należy także wskazać, iż:

a) sprzedawane nieruchomości stanowią aktywa o charakterze pasywnym, które, zarówno łącznie, jak i rozłącznie, nie tworzą zdolności do prowadzenia działalności gospodarczej,

b) pozwolenie na budowę ani projekt architektoniczny wchodzące w skład przenoszonych na Kupującego praw autorskich nie stanowią elementu działalności gospodarczej, brakuje jakiegokolwiek zaplecza kadrowego i sprzętowego, związanego z Nieruchomościami A-C.

Wraz ze sprzedażą Nieruchomości A-C oraz praw autorskich na rzecz Kupującego nie dojdzie do przeniesienia żadnych:

a) zasobów ludzkich,

b) umów, relacji handlowych,

c) know-how operacyjnego,

d) systemów, procedur,

e) kontraktów z podwykonawcami, dostawcami, odbiorcami, zobowiązań i należności.

Przedmiotem sprzedaży będą jedynie Nieruchomości A-C, prawa autorskie oraz związane z nimi pozwolenie na budowę i dokumentacja projektowa, które nie są samodzielnym przedsiębiorstwem ani jego częścią, lecz jedynie zbiorem praw majątkowych i rzeczy.

W rezultacie Nieruchomości A, B i C, wraz ze związanymi z nimi prawami autorskimi, nie tworzą w przedsiębiorstwach Sprzedającego 1 ani Sprzedającego 2 zespołu składników organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie wyodrębnionego, który mógłby samodzielnie realizować określone zadania gospodarcze.

W tym miejscu należy także wskazać, że Nieruchomość A, Nieruchomość B oraz Nieruchomość C nie były nigdy wykorzystywane przez Sprzedającego 1 oraz Sprzedającego 2 do celów wykonywania działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Nabyte składniki majątkowe opisane w zdarzeniu przyszłym będą wykorzystywane przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem. Po zakupie Nieruchomości A-C (wraz z innymi składnikami majątkowymi), Kupujący rozpocznie realizację własnych zamierzeń biznesowych z nią związanych, tj. wykorzystując nabyte prawa autorskie oraz Nieruchomości A-C planuje zrealizować własną inwestycję deweloperską, w ramach której będzie dokonywał sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych w ramach wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nie jest obecnie znana dokładna data rozpoczęcia tej inwestycji przez Kupującego.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że sieć wodociągowa znajdująca się na Nieruchomości A oraz znajdujące się na Nieruchomości C: sieć wodociągowa, ciepłownicza, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej i elektroenergetyczna są własnością Sprzedającego.

Sprzedający są właścicielami wszystkich naniesień, w rozumieniu określonym przepisami ustawy Kodeks cywilny.

Przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

1. Czy nabycie przez Kupującego Nieruchomości A nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

2. Czy nabycie przez Kupującego Nieruchomości B nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

3. Czy nabycie przez Kupującego Nieruchomości C nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

(pytania oznaczone we wniosku nr 8-10)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, nabycie przez Kupującego Nieruchomości A nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Państwa zdaniem, nabycie przez Kupującego Nieruchomości B nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Państwa zdaniem, nabycie przez Kupującego Nieruchomości C nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że jak wynika z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży − na kupującym.

Zgodnie jednak z art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego oraz w powyższej części uzasadnienia, dostawa nieruchomości B nie będzie objęta zwolnieniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, w związku z czym będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki.

Natomiast w przypadku Nieruchomości A oraz Nieruchomości C, pomimo iż wystąpią przesłanki do objęcia ich dostawy zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający działając na podstawie art. 43 ust. 10 ww. ustawy zrezygnują z powyższego zwolnienia i wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług posadowionych na Nieruchomości A oraz Nieruchomości C budowli (oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym są posadowione). W celu dokonania powyższej rezygnacji Sprzedający oraz Kupujący, działając jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni złożą w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Zestawiając powyższe okoliczności z literalną wykładnią art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych należy zatem uznać, że jeśli dostawy Nieruchomości A, Nieruchomości B oraz Nieruchomości C będą w całości opodatkowane podatkiem od towarów i usług, to dokonanie czynności cywilnoprawnej w postaci umowy sprzedaży Nieruchomości A-C nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

 W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość czy prawo wieczystego użytkowania gruntu. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie od Zainteresowanych niebędących stroną postępowania prawo użytkowania wieczystego nieruchomości A, Nieruchomości B oraz Nieruchomości C wraz z prawem własności do zlokalizowanych na poszczególnych działkach naniesień (udziały w prawach).

Z interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-         zbycie Nieruchomości A, B i C będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług jako dostawa towarów,  o której mowa w art. 7 ust. 1 cyt. ustawy;

-         dostawa budowli posadowionych na Nieruchomości A i Nieruchomości C będzie podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

-         jeśli Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budowli znajdujących się na Nieruchomości A i C, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług; dostawa gruntu (działek nr (…) i nr (…)), na których posadowione ww. budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ww. ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku od towarów i usług;

-        dostawa urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości A i C nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, zatem dostawa ww. urządzeń będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług;

-        dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr (…) (Nieruchomość B) nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, będzie zatem opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług;

-        dostawa urządzenia budowlanego − ogrodzenia posadowionego na Nieruchomości B nie będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy, zatem ww. dostawa będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości A, Nieruchomości B, Nieruchomości C, będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia w takim zakresie, w jakim zwolnienie to im przysługuje), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości A-C nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia  29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·       w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.