Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.725.2025.4.AD

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

13 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości. Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 20 stycznia 2026 r.

 

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) („Kupujący”, „Spółka”)

NIP: (…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan (…) („Sprzedający”, „Zbywca”)

NIP: (…)

 

Opis zdarzenia przyszłego

 

Zainteresowany niebędący stroną postępowania - Pan (…) (dalej jako: „Sprzedający”, „Zbywca”) jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym po 1 części następujących nieruchomości:

   1) stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (…) (dalej jako: „Nieruchomość 1”), położoną przy ulicy (…), o powierzchni (…) m², dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…), prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej jako: „Udział w Nieruchomości 1”),

   2) stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (…) (dalej jako: „Nieruchomość 2”), położoną przy ulicy (…), o powierzchni (…) ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…), prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej jako: „Udział w Nieruchomości 2”),

   3) stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi: (…) (dalej jako: „Nieruchomość 3”), położone przy ulicy (…), o łącznej powierzchni (…) ha, dla której to nieruchomości składającej się z działek nr (…) Sąd Rejonowy dla (…), prowadzi jedną księgę wieczystą Kw nr (…) (dalej jako: „Udział w Nieruchomości 3”).

Sprzedający nabył własność Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 na podstawie umowy darowizny sporządzonej (…) r. w formie aktu notarialnego Rep. A Nr (…). Nabycie to nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

(…) r. Sprzedający zawarł, w formie aktu notarialnego Rep. (…), z Zainteresowanym będącym stroną postępowania - (…) Spółka Akcyjna z siedzibą w (…) (dalej jako: „Kupujący”, „Spółka”) przedwstępną umowę sprzedaży Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3, zmienioną następnie aneksem z (…) r. zawartym w formie aktu notarialnego Rep A nr (…) oraz aneksem z (…) r. zawartym w formie aktu notarialnego Rep (…) (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”).

Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i zamierza zrealizować na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami w parterze, z garażem podziemnym, wraz z infrastrukturą niezbędną do prawidłowego funkcjonowania inwestycji (dalej jako: „Planowana Inwestycja”), która wykorzystywana będzie przez Kupującego do sprzedaży opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, ponieważ po zrealizowaniu Planowanej Inwestycji, Spółka będzie zbywać, w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lokale mieszkalne i niemieszkalne w wybudowanych budynkach.

(…) r. Sprzedający oraz Kupujący zawrą warunkową umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający sprzeda Kupującemu Udział w Nieruchomości 1, Udział w Nieruchomości 2 oraz Udział w Nieruchomości 3 pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, działający na rzecz Skarbu Państwa, nie wykona ustawowego prawa pierwokupu, zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, w stosunku do Nieruchomości 3 (dalej jako: „Umowa Sprzedaży”). Umowa przeniesienia własności Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 w wykonaniu Umowy Sprzedaży (dalej jako: „Umowa Przeniesienia Własności”) zostanie zawarta w terminie 14 dni po ziszczeniu się określonego wyżej warunku, nie później jednak niż w terminie do (…) roku.

Zdarzeniem przyszłym, którego dotyczy wniosek, jest sprzedaż (odpłatna dostawa) Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 przez Sprzedającego na rzecz Kupującego na podstawie Umowy Przeniesienia Własności.

Obecnie, Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jednak na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 będą objęte decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z przeznaczeniem pod zabudowę.

 

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2, w zakresie posiadanego przez Sprzedającego udziału we własności tych nieruchomości wynoszącego 1 części, zostały przez Sprzedającego oddane:

   a) na podstawie umowy pisemnej zawartej (…) r. w dzierżawę na rzecz (…) (adres prowadzenia działalności gospodarczej: ul. (…)) w zamian za czynsz dzierżawny w wysokości (…) zł miesięcznie,

   b) na podstawie umowy pisemnej zawartej (…) r. w dzierżawę na rzecz (…) (adres prowadzenia działalności gospodarczej: ul. (…)) w zamian za czynsz dzierżawny w wysokości (…) zł miesięcznie,

   c) na podstawie umowy pisemnej zawartej (…) r. w dzierżawę na rzecz (…) w zamian za czynsz dzierżawny w wysokości (…) zł miesięcznie.

Wskazane powyżej umowy dzierżawy wygasną przed dniem zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego tym wnioskiem. Sprzedający będzie wystawiać faktury z wykazanym podatkiem od towarów i usług z tytułu wskazanych powyżej umów dzierżawy.

Nieruchomość 3, w zakresie posiadanego przez Sprzedającego udziału we własności tej nieruchomości wynoszącego 1 części, została przez Sprzedającego udostępniona nieodpłatnie na rzecz (…) do korzystania na potrzeby placu przeładunkowego przy czym Sprzedający wyraził zgodę na wybudowanie na Nieruchomości 3 przez (…) boksów wydzielonych ścianami (dalej jako: „Bezumowne Korzystanie”).

 

Na działce nr (…) czyli na Nieruchomości 1 znajdują się:

    a) dwa budynki o funkcji biurowo-socjalnej o konstrukcji drewnianej szkieletowej ze ścianami zewnętrznymi otynkowanymi i dachem w konstrukcji drewnianej pokrytym papą bitumiczną, posadowione na bloczkach betonowych położonych bezpośrednio na gruncie. Brak jest fundamentów pod tymi budynkami. Budynki te nie są trwale związane z gruntem. Budynki te zostały wzniesione w (…) r. i od tego momentu były wykorzystywane przez poprzedniego właściciela działki nr (…) i nie były ponoszone jakiekolwiek nakłady na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym;

    b) część budynku o funkcji magazynowej o konstrukcji metalowej. Szkielet budynku wykonany jest z rur stalowych o różnej średnicy zakończonych u dołu przyspawanymi płaskimi podstawami stalowymi. Podstawy nie są przykręcone ani w inny sposób połączone z gruntem lub z wylewkami betonowymi znajdującymi się pod podstawami. Ściany zewnętrzne i wewnętrzne oraz dach wykonany jest z blachy. Brak jest fundamentów pod tym budynkiem. Budynek nie jest trwale związany z gruntem. Budynek ten został wzniesiony ponad 20 lat temu i od tego momentu był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela działki nr (…) i nie były ponoszone jakiekolwiek nakłady na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym,

    c) ogrodzenie.

 

Na działce nr (…) czyli na Nieruchomości 2 znajduje się:

    a) część budynku o funkcji magazynowej o konstrukcji metalowej. Szkielet budynku wykonany jest z rur stalowych o różnej średnicy zakończonych u dołu przyspawanymi płaskimi podstawami stalowymi. Podstawy nie są przykręcone ani w inny sposób połączone z gruntem lub z wylewkami betonowymi znajdującymi się pod podstawami. Ściany zewnętrzne i wewnętrzne oraz dach wykonany jest z blachy. Brak jest fundamentów pod tym budynkiem. Budynek nie jest trwale związany z gruntem. Budynek ten został wzniesiony ponad 20 lat temu i od tego momentu były wykorzystywane przez poprzedniego właściciela działki nr (…) i nie były ponoszone jakiekolwiek nakłady na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym;

    b) ogrodzenie.

 

Na działkach nr (…) oraz (…) czyli na Nieruchomości 3 znajdują się:

    a) ściany oddzielenia przeciwpożarowego wykonane na podstawie rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 19 lutego 2020 r. w sprawie wymagań w zakresie ochrony przeciwpożarowej, jakie mają spełniać obiekty budowlane lub ich części oraz inne miejsca przeznaczone do zbierania, magazynowania lub przetwarzania odpadów, wydanego na podstawie art. 43 ust. 8 ustawy z dnia 14 grudnia 2012 r. o odpadach, określającego wymagania w zakresie ochrony przeciwpożarowej, jakie mają spełniać obiekty budowlane lub ich części oraz inne miejsca przeznaczone do zbierania, magazynowania lub przetwarzania odpadów. Ściany oddzielenia przeciwpożarowego wykonane są z bloczków betonowych posadowionych na fundamencie betonowym, jednak nie są związane z tym fundamentem. Poszczególne bloczki nie są związane zaprawą. Ściany oddzielenia przeciwpożarowego zostały wykonane w (…) r. i od tego momentu są wykorzystywane przez dzierżawców działek nr (…) i nie były ponoszone jakiekolwiek nakłady na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym;

    b) wylewki betonowe pomiędzy ścianami oddzielenia przeciwpożarowego, na których to wylewkach magazynowany jest złom, wykonane bezpośrednio na gruncie. Wylewki te zostały wykonane w (…) r. i od tego momentu są wykorzystywane przez dzierżawców działek nr (…) i nie były ponoszone jakiekolwiek nakłady na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym;

    c) ogrodzenie.

 

Sprzedający:

    a) na moment składania przedmiotowego wniosku prowadzi działalność gospodarczą w zakresie (…),

    b) na dzień składania przedmiotowego wniosku jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stan nie ulegnie zmianie,

    c) nie dokonywał kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych z Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stan ten nie ulegnie zmianie,

    d) nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stan ten nie ulegnie zmianie,

    e) od momentu nabycia, Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 nie była wykorzystywana przez Sprzedającego w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stan ten nie ulegnie zmianie,

     f) posiada inne nieruchomości, które zamierza sprzedać i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stan ten nie ulegnie zmianie, jak również nie wyklucza wykorzystania niektórych nieruchomości w innych celach zarobkowych,

    g) rozważa zainwestowanie części otrzymanych środków pieniężnych ze sprzedaży Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 w inny projekt nieruchomościowy,

    h) nie podejmował takich działań w celu sprzedaży Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3, jak zamieszczenie ogłoszenia w prasie lub Internecie, umieszczenie na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 lub w jej pobliżu banerów, przygotowanie oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3; niemniej jednak została nawiązana współpraca z pośrednikiem (bez inicjatywy Sprzedającego), któremu przysługuje wynagrodzenie prowizyjne od sprzedaży Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

     i) nie występował, również za pośrednictwem pełnomocnika, o uchwalenie dla Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie dla Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stan ten nie ulegnie zmianie,

     j) od momentu nabycia Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3, nie podejmował wskazanych poniżej działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3:

- nie występował o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

- nie zlecał przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych,

- nie występował o wydanie decyzji wyłączającej te nieruchomości z produkcji użytków rolnych,

- nie występował z wnioskiem o wydanie dla tych nieruchomości decyzji o zabudowie i zagospodarowaniu terenu

i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

    k) nie ponosił w zakresie Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz na Nieruchomość 3, nakładów finansowych na uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej i na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego stan ten nie ulegnie zmianie.

 

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający udzielił Kupującemu oraz zobowiązał się do udzielenia podmiotom wskazanym przez Kupującego - na okres obowiązywania przedwstępnej umowy sprzedaży - prawa do dysponowania Nieruchomością 1, Nieruchomością 2 oraz Nieruchomością 3 na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w zakresie niezbędnym do:

a) wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów,

b) wystąpienia o warunki usunięcia kolizji sieci,

c) wystąpienia o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

d) przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych,

e) przeprowadzenia inwentaryzacji zieleni,

 f) wystąpienia o decyzję o lokalizacji zjazdów; decyzję o lokalizacji celu publicznego,

g) dokonywania zgłoszeń w zakresie infrastruktury i układu drogowego,

h) wyjednania pozwolenia wodnoprawnego,

 i) zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej i hydrogeologicznej,

 j) występowania i uzyskiwania decyzji o rozbiórce budynków lub budowli na Nieruchomości, przy czym czynności powyższe będą dokonywane na koszt i ryzyko Kupującego.

 

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający udzielił pełnomocnictwa osobom wskazanym w tym akcie przez Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnienia ich, z prawem do samodzielnego działania, do:

    a) przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych i ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło wydzielenie bądź odłączenie działek wchodzących w skład Nieruchomości,

    b) przeglądania akt postępowań administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich w stosunku do Nieruchomości, których stroną są Sprzedający,

    c) uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji,

    d) występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów i kartoteki budynków,

    e) składania wniosków i uwag do projektu planu miejscowego,

     f) uzyskania przez Kupującego, ważnych na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży: zaświadczenia potwierdzającego brak występowania roszczeń reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do Nieruchomości, zaświadczenia potwierdzającego, że Nieruchomości 1, 2 i 3 nie znajdują się w obszarze zdegradowanym i obszarze rewitalizacji jak również na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, zaświadczeń/informacji/pism potwierdzających, że Sprzedający nie posiada zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także nie posiada żadnych innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości 1, 2 lub 3 hipoteką przymusową, zaświadczeń wydanych w trybie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn potwierdzających, iż podatek w zakresie umowy darowizny, na podstawie której Sprzedający nabył Udział w Nieruchomości 1, Udział w Nieruchomości 2 oraz Udział w Nieruchomości 3 nie należał się.

Na podstawie tego pełnomocnictwa Kupujący wystąpił do (…) (dalej jako: „MPWIK”) i uzyskał, (…) r., wydane przez (…) na rzecz Sprzedającego dla Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 warunki techniczne przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej (znak pisma: (…)).

W Umowie Przedwstępnej Kupujący zobowiązał się do przeprowadzenia we własnym imieniu i na własny koszt badania Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 pod względem faktycznym, prawnym, technicznym, ekonomicznym, środowiskowym oraz urbanistycznym (dalej jako: „Badanie Due Diligence”), w celu weryfikacji możliwości realizacji Planowanej Inwestycji na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3, przy czym ocena wyniku przeprowadzonego Badania Due Diligence przysługuje wyłącznie Kupującemu i nie będzie podważana przez Sprzedającego. Na wniosek Sprzedającego, Kupujący udostępni pisemne podsumowanie z przeprowadzonego Badania Due Diligence.

 

W Umowie Przedwstępnej, Sprzedający i Kupujący postanowili, że umowa sprzedaży Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 zostanie zawarta po spełnieniu się łącznie wszystkich wymienionych niżej warunków:

    a) uzyskanie przez Kupującego lub podmiot działający na zlecenie Kupującego ostatecznej w administracyjnym toku instancji i prawomocnej w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego Decyzji o Warunkach Zabudowy, umożliwiającej realizację Planowanej Inwestycji, co zostanie potwierdzone analizą chłonności wykonaną na zlecenie Kupującego, w oparciu o uzyskaną ostateczną i prawomocną Decyzję o Warunkach Zabudowy,

    b) otrzymanie pozytywnego, w ocenie Kupującego, wyniku Badania Due Diligence,

    c) uzyskanie przez Sprzedających Zaświadczeń banków zabezpieczonych hipotecznie na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz na Nieruchomości 3 udzielających zgody na wykreślenie hipotek dotyczących tych nieruchomości,

    d) uzyskanie interpretacji podatkowej (na podstawie tego wniosku),

    e) zawarcie umów w sprawie rozwiązania umów dzierżawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, zgodnie z którymi umowy dzierżawy tych nieruchomości wygasną w momencie zawarcia Umowy Przeniesienia Własności i nastąpi wydanie zwrotne tych nieruchomości przez (…) na rzecz Sprzedającego,

     f) zakończenie Bezumownego Korzystania i zwrotnego wydania Sprzedającemu Nieruchomości 3.

 

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający i Kupujący postanowili, że umowa sprzedaży Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 zostanie zawarta pod warunkiem, że w okresie obowiązywania Umowy Przedwstępnej:

    a) brak będzie toczących się postępowań oraz istnienia podstaw do wszczęcia postępowań, które mogłyby doprowadzić do pozbawienia Sprzedającego tytułu prawnego do Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3,

    b) brak będzie obciążeń Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 innych niż ujawnione w księgach wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej i tą umową dopuszczonych,

    c) działy I-IV ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 wolne będą od wpisów i wzmianek innych niż ujawnione w księgach wieczystych na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej i wynikających z Umowy Przedwstępnej,

    d) nie zostanie uchwalony lub wyłożony do publicznego wglądu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który uniemożliwi lub utrudni realizację Planowanej Inwestycji.

Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego będzie już uzyskana przez Kupującego lub podmiot działający na zlecenie Kupującego ostateczna w administracyjnym toku instancji i prawomocna w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego Decyzja o Warunkach Zabudowy, umożliwiająca realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3.

W Umowie Przedwstępnej, Sprzedający oraz Kupujący zobowiązali się do złożenia, w terminie do (…) r., wspólnego wniosku do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej, potwierdzającej, że sprzedaż Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 i Udziału w Nieruchomości 3 przez Sprzedającego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z możliwością odliczenia podatku od towarów i usług przez Kupującego i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W Umowie Przedwstępnej Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 zostały opisane jako zabudowane działki gruntu.

W Umowie Przedwstępnej, Sprzedający oraz Kupujący zgodnie oświadczyli, że stosownie do treści przepisu art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w związku z zawarciem umowy objętej tym aktem, rezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy budynków i budowli posadowionych na działkach o numerach (…) i (…) położonych przy ulicy (…) oraz (…) położonych przy ulicy (...) w (...) i wybierają opodatkowanie tej dostawy tym podatkiem i wobec powyższego Umowa Przedwstępna Sprzedaży, Umowa Sprzedaży oraz Umowa Przeniesienia Własności są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Kupujący i Sprzedający złożą takie oświadczenie również w Umowie Sprzedaży oraz w Umowie Przeniesienia Własności.

Oświadczenie zostanie również złożone odnośnie dostawy Udziału w Nieruchomości 3, gdyby od momentu wykonania ścian oddzielenia przeciwpożarowego i rozpoczęcia ich użytkowania (pierwszego zasiedlenia) do dnia zaistnienia zdarzenia przyszłego objętego tym wnioskiem upłynął okres dłuższy niż 2 lata, wówczas Sprzedający oraz Kupujący, zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni, złożą w Umowie Przeniesienia Własności oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy budowli posadowionych na działkach o numerach (…) położonych przy ulicy (…) i wybierają opodatkowanie tej dostawy podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie Umowy Przedwstępnej, Kupujący zapłacił na rzecz Sprzedającego, na podstawie faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego, zaliczkę na poczet ceny za Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3, przy czym zaliczka ta została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający oraz Kupujący zobowiązali się w Umowie Przedwstępnej, że wraz z podpisaniem Umowy Przeniesienia Własności, zawrą pomiędzy Kupującym (jako wynajmującym) i Sprzedającym (jako najemcą) odpłatną umowę najmu Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 na czas oznaczony wynoszący 3 miesiące z prawem Sprzedającego do podnajęcia (…) na ten sam okres Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3.

Faktura, która zostanie wystawiona przez Sprzedającego z tytułu sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2, Udziału w Nieruchomości 3 będzie wykazywać kwotę podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo:

Dwa budynki o funkcji biurowo-socjalnej, znajdujące się na działce nr (…), nie są budynkami w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego:

   - dwa budynki o funkcji biurowo-socjalnej posiadają konstrukcję drewnianą szkieletową ze ścianami zewnętrznymi otynkowanymi i dach w konstrukcji drewnianej pokryty papą bitumiczną, i są posadowione na bloczkach betonowych jedynie położonych bezpośrednio na gruncie, ale nie wkopanych ani nie przymocowanych trwale w inny sposób. Brak jest fundamentów pod tymi budynkami;

   - zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

   - ponieważ dwa budynki o funkcji biurowo-socjalnej znajdujące się na działce nr (…) nie posiadają fundamentów oraz nie są one trwale związane z gruntem, to budynki te nie są budynkami w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Dwa budynki o funkcji biurowo-socjalnej znajdujące się na działce nr (…) nie są budowlami w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego:

  - zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

  - dwa budynki o funkcji biurowo-socjalnej nie są tożsame z istotnymi parametrami funkcjonalnymi i technicznymi budowli wyszczególnionych w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego co oznacza, że nie stanowią one budowli.

Część budynku o funkcji magazynowej o konstrukcji metalowej, znajdująca się na działce nr (…), nie jest budynkiem w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego i nie jest częścią budynku w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego:

  - część budynku o funkcji magazynowej posiada konstrukcję metalową. Szkielet tego budynku wykonany jest z rur stalowych o różnej średnicy zakończonych u dołu przyspawanymi płaskimi podstawami stalowymi. Podstawy nie są przykręcone ani w inny sposób trwale połączone z gruntem lub z wylewkami betonowymi znajdującymi się pod podstawami. Ściany zewnętrzne i wewnętrzne oraz dach wykonany jest z blachy. Brak jest fundamentów pod tym budynkiem;

  - zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

  - ponieważ budynek magazynowy nie posiada fundamentów i nie jest trwale związany z gruntem to budynek ten nie jest budynkiem w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, co oznacza, że część tego budynku znajdująca się na działce nr (…) nie jest częścią budynku w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Część budynku o funkcji magazynowej o konstrukcji metalowej znajdująca się na działce nr (…) nie jest budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego i nie jest częścią budowli w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego:

  - zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

  - budynek o funkcji magazynowej nie jest tożsamy z istotnymi parametrami funkcjonalnymi i technicznymi budowli wyszczególnionych w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego co oznacza, że nie stanowi on budowli. Zatem część tego budynku nie jest budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Ogrodzenie znajdujące się na działce nr (…) nie jest budynkiem ani budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Część budynku o funkcji magazynowej o konstrukcji metalowej znajdująca się na działce nr(…) nie jest budynkiem w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego i nie jest częścią budynku w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego:

  - część budynku o funkcji magazynowej posiada konstrukcję metalową. Szkielet tego budynku wykonany jest z rur stalowych o różnej średnicy zakończonych u dołu przyspawanymi płaskimi podstawami stalowymi. Podstawy nie są przykręcone ani w inny sposób połączone z gruntem lub z wylewkami betonowymi znajdującymi się pod podstawami. Ściany zewnętrzne i wewnętrzne oraz dach wykonany jest z blachy. Brak jest fundamentów pod tym budynkiem;

  - zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

  - ponieważ budynek magazynowy nie posiada fundamentów i nie jest trwale związany z gruntem, to budynek ten nie jest budynkiem w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, co oznacza, że część tego budynku znajdująca się na działce nr (…) nie jest częścią budynku w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Część budynku o funkcji magazynowej o konstrukcji metalowej znajdująca się na działce nr (…) nie jest budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego i nie jest częścią budowli w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego:

  - zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

  - budynek o funkcji magazynowej nie jest tożsamy z istotnymi parametrami funkcjonalnymi i technicznymi budowli wyszczególnionych w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego co oznacza, że nie stanowi on budowli. Zatem część tego budynku nie jest budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Ogrodzenie znajdujące się na działce nr (…) nie jest budynkiem ani budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Ściany oddzielenia przeciwpożarowego znajdujące się na działkach (…) i (…) nie są budynkami w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego:

  - ściany oddzielenia przeciwpożarowego wykonane są z bloczków betonowych położonych na fundamencie betonowym, jednak nie są związane z tym fundamentem. Bloczki nie są związane zaprawą ani ze sobą, ani z fundamentem betonowym;

  - zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

  - ponieważ ściany oddzielenia przeciwpożarowego nie są trwale związane z gruntem i nie posiadają dachu to nie są budynkami w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Ściany oddzielenia przeciwpożarowego znajdujące się na działkach (…) i (…) są budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego:

  - zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

  - ściany oddzielenia przeciwpożarowego pełnią funkcję tożsamą z istotnymi parametrami funkcjonalnymi i technicznymi budowli wyszczególnionych w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, gdzie wskazano na funkcję ochronne budowli, a ściany te pełnią właśnie taką funkcję, ponieważ zostały wykonane na podstawie Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 19 lutego 2020 r. w sprawie wymagań w zakresie ochrony przeciwpożarowej, jakie mają spełniać obiekty budowlane lub ich części oraz inne miejsca przeznaczone do zbierania, magazynowania lub przetwarzania odpadów. Na działkach nr (…) i (…) są magazynowane odpady, stąd konieczne było wykonanie tych ścian.

Od oddania ścian oddzielenia przeciwpożarowego znajdujących się na działkach (…) i (…) do użytkowania do planowanej transakcji upłyną co najmniej dwa lata.

Nakłady na zbudowanie ścian oddzielenia przeciwpożarowego nie zostały poniesione przez Sprzedającego tylko przez (…), która rozliczyła się z podmiotem, który wykonał te ściany. Sprzedający nie dokonał i nie dokona rozliczenia ze (…), ponieważ ściany oddzielenia przeciwpożarowego zostaną rozebrane i usunięte przez (…) przed dniem zaistnienia zdarzenia przyszłego i nie będą przedmiotem odpłatnej dostawy przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.

Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, działki nr (…) oraz (…), czyli Nieruchomość 3, będą terenem niezabudowanym.

Wylewki betonowe pomiędzy ścianami oddzielenia przeciwpożarowego znajdujące się na działkach nr (…) i (…) nie stanowią ani budynku, ani budowli w rozumieniu Prawa budowlanego:

    - wylewki wykonane są bezpośrednio na gruncie, nie posiadają ścian ani dachu oraz fundamentów zatem nie stanowią budynku w rozumieniu Prawa budowlanego;

    - nie są tożsame z istotnymi parametrami funkcjonalnymi i technicznymi budowli wyszczególnionych w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego definiującego pojęcie budowli.

Od oddania wylewek betonowych pomiędzy ścianami oddzielenia przeciwpożarowego znajdujących się na działkach nr (…) i (…) do użytkowania do planowanej transakcji upłyną co najmniej dwa lata.

Nakłady na zbudowanie wylewek betonowych nie zostały poniesione przez Sprzedającego tylko przez (…), która rozliczyła się z podmiotem, który wykonał te wylewki. Sprzedający nie dokonał i nie dokona rozliczenia ze (…), ponieważ wylewki zostaną zlikwidowane i usunięte przez (…) przed dniem zaistnienia zdarzenia przyszłego i nie będą przedmiotem odpłatnej dostawy przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.

Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, działki nr (…) oraz (…), czyli Nieruchomość 3, będą terenem niezabudowanym.

Naniesienia w postaci ścian oddzielenia pożarowego nie są częścią składową budynku ani gruntu i nie stanowią nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Naniesienia w postaci wylewek są częścią składową gruntu i stanowią nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Naniesienia w postaci ogrodzenia nie są częścią składową budynku ani gruntu i nie stanowią nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Jednak naniesienia te, na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, nie będą już znajdować się na działkach (…) i (…).

Znajdujące się na działkach nr (…) oraz (…) czyli na Nieruchomości 3 ściany oddzielenia przeciwpożarowego zostaną rozebrane i usunięte, wylewki betonowe pomiędzy ścianami oddzielenia przeciwpożarowego będą zlikwidowane i usunięte oraz ogrodzenie zostanie rozebrane i usunięte przed dniem zaistnienia zdarzenia przyszłego i nie będą przedmiotem odpłatnej dostawy przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.

Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, działki nr (…) oraz (…), czyli Nieruchomość 3, będą terenem niezabudowanym.

Sprzedający nawiązał współpracę z pośrednikiem, w myśl której pośrednik wykonuje czynności zmierzające do sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego, w szczególności do znalezienia nabywcy, bierze udział w negocjacjach z potencjalnymi nabywcami, udziela pomocy w przygotowaniu transakcji. Pośrednik nie został upoważniony przez Sprzedającego do podejmowania kroków prawnych, tj. nie miał pełnomocnictwa do występowania w imieniu Sprzedającego przy podpisywaniu jakichkolwiek umów cywilnoprawnych czy też aktów notarialnych. Rezultatem zaangażowania pośrednika było doprowadzenie Sprzedających do nabywcy - (...) S.A. Współpraca została nawiązana z tym konkretnym pośrednikiem, ponieważ osoba ta jest znajomym rodziny (...). Współpraca została zainicjowana z inicjatywy pośrednika.

W związku z odpowiedziami udzielonymi na pytanie 3 i 4 uzupełnili Państwo opis zdarzenia przyszłego o następującą informację:

Znajdujące się na działkach nr (…) oraz (…) czyli na Nieruchomości 3 ściany oddzielenia przeciwpożarowego zostaną rozebrane i usunięte, wylewki betonowe pomiędzy ścianami oddzielenia przeciwpożarowego będą zlikwidowane i usunięte oraz ogrodzenie zostanie rozebrane i usunięte [przez] (…) przed dniem zaistnienia zdarzenia przyszłego i nie będą przedmiotem odpłatnej dostawy przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.

Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, działki nr (…) oraz (…), czyli Nieruchomość 3, będą terenem niezabudowanym.

 

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych a Kupujący przy umowie sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 będzie podatnikiem tego podatku? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, istotne znaczenie w przedmiotowej sprawie ma objecie sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a tej ustawy. Jednocześnie, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej cześć.

Na podstawie powyższych przepisów, sprzedaż przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit a) ww. ustawy, stawka podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%, natomiast zgodnie z art. 4 pkt 1 obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych ciąży, przy umowie sprzedaży, na kupującym.

Podsumowując, sprzedaż przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych a Kupujący przy umowie sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości 1, Udziału w Nieruchomości 2 oraz Udziału w Nieruchomości 3 nie będzie podatnikiem tego podatku.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

 

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

 W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

 

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą - przy umowie sprzedaży:

  a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

  b) innych praw majątkowych - 1%.

 

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

   a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

   b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

W oparciu o art. 47 § 1, 2 i 3 ww. Kodeksu:

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

Przechodząc ponownie na grunt ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Nabywca nabędzie od Zbywcy udział w prawie własności gruntu (działki nr (…), (…), (…) i (…)). We wniosku działka nr (…) została określona jako „Udział w Nieruchomości 1”, działka nr (…) została określona jako „Udział w Nieruchomości 2”, natomiast działki nr (…) i (…) zostały określone jako „Udział w Nieruchomości 3”. Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, na działkach nr (…) i (…) będą znajdowały są naniesienia, które jak wynika z opisu sprawy oraz analizy przepisów Kodeksu cywilnego nie są trwale związane z gruntem, zatem są ruchomościami. Na działkach nr (…) i (…) będzie także znajdowało się ogrodzenie. Natomiast na działkach nr (…) i (…) nie będą znajdowały się żadne naniesienia - wszystkie będą rozebrane i usunięte.

 

Z interpretacji indywidualnej znak: 0114-KDIP4-1.4012.721.2025.3.DP w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

   - sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w Nieruchomościach 1, 2 i 3 będzie wykonana przez podatnika podatku od towarów i usług działającego w ramach swojej działalności gospodarczej i będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 7 ust. 1 tej ustawy;

   - sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w działce nr (…) - czyli w Nieruchomości 1 - będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem wg właściwej stawki;

   - sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w działce nr (…) - czyli w Nieruchomości 2 - będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem wg właściwej stawki;

   - sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Udziału w niezabudowanych działkach nr (…) oraz (…) - czyli w Nieruchomości 3 - będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem wg właściwej stawki.

Zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż Udziału w Nieruchomości 1, 2 i 3 (udział w prawie własności działki nr (…), (…), (…) i (…)) będzie podlegała - jak wynika z interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług - faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej umowy sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Udziału w Nieruchomości 1, 2 i 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Kupujący nie będzie podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ze względu na opis zdarzenia przyszłego oraz zadane pytanie - analizie została poddana tylko sprzedaż gruntu jako udział w Nieruchomości 1, 2 i 3, tj. działce nr (…), (…), (…) i (…). W interpretacji nie odniesiono się do znajdujących się na działce nr (…) i (…) naniesień (ruchomości), które nie stanowią części składowej gruntu (udziału w działkach) będącego przedmiotem sprzedaży.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja znak: 0114-KDIP4-1.4012.722.2025.3.DP.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.