Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.726.2025.6.LM

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest:

- w części dotyczącej sprzedaży naniesień znajdujących się na działce będącej w użytkowaniu wieczystym – nieprawidłowe,

- w pozostałym zakresie – prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

17 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umów sprzedaży udziału w prawie własności gruntu oraz prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami na tych gruntach posadowionymi. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – 23 stycznia 2026 r. i 27 lutego 2026 r. oraz 23 marca 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) (Spółka, Sprzedający)

NIP: (…);

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan (…) (Kupujący)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

A. Historia praw odnoszących się do Nieruchomości, „nabycia” oraz nakładów inwestycyjnych.

1. Zainteresowany będący stroną postępowania – (…) (KRS: (…); NIP: (...); REGON: (…); dalej (…), (…)) jest podmiotem utworzonym zgodnie z prawem polskim, polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2. (…) pozostaje od 2016 r. w upadłości. W (…) został ustanowiony syndyk (Wnioskodawca), którego obowiązkiem ustawowym jest likwidacja składników masy upadłości, w skład w której wchodzą między innymi nieruchomości nabyte przez (…) przed ogłoszeniem upadłości.

3. Pan (…) zamieszkały w (…), ul. (…), prowadzący działalność gospodarczą pod firmą (…) z siedzibą w (…), przy ul. (…), NIP: (…), REGON: (…) (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) funkcjonuje wyłącznie na terenie Rzeczpospolitej zgodnie z prawem polskim, jest polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

4. Przed ogłoszeniem upadłości (…), aktem notarialnym z (…) 2014 r. (Rep. A(…)), zmienionym następnie aktem z (…) 2014 r. (Rep. A. (…)), dokonano przeniesienia ze spółki zależnej (…), w której (…) jest stuprocentowym udziałowcem, na (…) części praw własności/użytkowania wieczystego (niżej wymienionych) dot. Nieruchomości zlokalizowanej w (…) na ul. (…) w zamian za częściowe zwolnienie ww. spółki z długu, w efekcie czego (…) stała się właścicielem:

a) 50% prawa użytkowania wieczystego dot. (…) (działki nr (…), pow. (…) m², adres (…); zabudowana, w większości pokryta parkingiem dla najemców, brak budynków),

b) 50% prawa własności dot. (…) (działki nr (…), pow. (…) m², adres (…), w większości zabudowana budynkiem (...)-poziomowym i częściowo (...)-poziomowym, przy czym (…) m² powierzchni stanowią miejsca parkingowe i droga dojazdowa do nich),

c) 50% prawa własności dot. (…) (działki nr (…), pow. (…) m², adres (…), w większości zabudowana budynkiem (...)-poziomowym, przy czym (…) m² powierzchni stanowi droga dojazdowa do parkingu, ewentualnie mogąca służyć jako chwilowy parking).

Doprecyzowując ww. informacje:

a) budynek biurowca w jednej swojej bryle posiada część (...)-poziomową i (...)-poziomową i posadowiony jest na dwóch działkach, tj. (…) o charakterze biurowo-handlowym;

b) jako „Nieruchomość” określa się łącznie działki objęte ww. księgami wieczystymi wraz z zabudowaniami na nich posadowionymi.

5. Przed ogłoszeniem upadłości (…) ujął ww. Nieruchomości w księgach rachunkowych jako inwestycje długoterminowe (jak się wydaje sprzecznie z ustępami 1 i 3 art. 37 ustawy o skok w jej ówczesnym brzmieniu) w ramach konta (…) „Inwestycje długoterminowe – Nieruchomości” zgodnie z uchwałą zarządu (…) z (…) 2012 r. Powyższą zasadę stosowano w sposób ciągły, bez przekwalifikowania w późniejszym czasie na środki trwałe.

6. (…) i p. (…) są aktualnie współwłaścicielami Nieruchomości, która ma podlegać sprzedaży w przyszłości w toku postępowania upadłościowego/likwidacyjnego.

B. Użytkowanie Nieruchomości.

1. Na współwłaścicielach (…) spoczywały/spoczywają obowiązki związane z własnością/użytkowaniem wieczystym ww. Nieruchomości, w tym dot. ponoszenia kosztów z tym faktem związanych o charakterze publiczno-prawnym, kosztów napraw, remontów, przeglądów okresowych, kosztów utrzymania obiektu, sprzątania, administracji, ubezpieczenia, mediów – rozliczanych w kontekście podatku od towarów i usług.

2. Jednocześnie oba podmioty, dysponując Nieruchomością, czerpały/czerpią korzyści związane z najmem powierzchni obiektu – rozliczane w kontekście podatku od towarów i usług.

3. W kontekście powierzchni budynku posadowionego na działkach (…) umowy najmu pomieszczeń w obiekcie zawierano wielokrotnie, co do większości lokali. Część pomieszczeń w obiekcie nie była jednak nigdy wynajmowana i nie była wykorzystywana przez właścicieli do prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. Poniżej przedstawiono analizę wykorzystania powierzchni obiektu:

1) Parter: Ogólny metraż (powierzchnia użytkowa) to (…) m². Powierzchnia (…) m² była wynajmowana po raz pierwszy wcześniej niż 2 lata temu. Powierzchnia (…) m² jest wynajmowana po raz pierwszy od półtora roku, czyli od okresu krótszego niż 2 lata. Powierzchnia (…) m² to części wspólne. Powierzchnia (…) m² nigdy nie była przedmiotem najmu, nie stanowiąc jednocześnie części wspólnych.

2) Półpiętro: Ogólny metraż to (…) m². Poziom stanowi tzw. część wspólną.

3) Pierwsze piętro: Ogólny metraż (powierzchnia użytkowa) to (…) m². Powierzchnia (…) m² była wynajmowana po raz pierwszy wcześniej niż 2 lata temu. Powierzchnia (…) m² to części wspólne.

4) Drugie piętro: Ogólny metraż (powierzchnia użytkowa) to (...) m². Powierzchnia (…) m² była wynajmowana po raz pierwszy wcześniej niż 2 lata temu. Powierzchnia (…) m² to części wspólne.

5) Trzecie piętro: Ogólny metraż (powierzchnia użytkowa) to (…) m². Powierzchnia (…) m² była wynajmowana po raz pierwszy wcześniej niż 2 lata temu. Powierzchnia (…) m² to części wspólne.

Podsumowując dane dot. powierzchni całego obiektu: Ogólny metraż (powierzchnia użytkowa) to (…) m². Powierzchnia (…) m² ((…)%) była wynajmowana po raz pierwszy wcześniej niż 2 lata temu. Powierzchnia (…) m² ((…)%) jest od półtora roku, czyli od okresu krótszego niż 2 lata. Powierzchnia (…) m² ((…)%) nigdy nie była przedmiotem najmu, nie stanowiąc jednocześnie części wspólnych. Powierzchnia (…) m² ((…)%) to części wspólne, jako które określono pomieszczenia, które nie były przedmiotem osobnego najmu, nie mniej były wykorzystywane w działalności w zakresie najmu, w tym obsługi najemców – to ciągi komunikacyjne, pomieszczenia sanitarne, pomieszczenia techniczne dot. funkcjonowania infrastruktury obiektu (np. ogrzewania, elektryki, telekomunikacji), windy, tzw. stróżówka(w ostatnich latach wykorzystywana jako magazynek na materiały firm sprzątających), klatki schodowe, magazynki, w tym na potrzeby osób sprzątających, zajmujących się zielenią, przechowywania piasku i soli.

Parking – cały parking był od wielu lat dostępny dla licznych najemców i faktycznie przez nich wykorzystywany. Niewielka część miejsc parkingowych była gwarantowana dla konkretnych najemców w ramach umów najmu, a ich pozostała część była ogólnie dostępna dla pracowników i klientów najemców. Parking był także używany przez współwłaścicieli obiektu, jego administratora, serwisantów, osoby sprzątające i remontujące obiekt.

C. Zdarzenie przyszłe – planowana sprzedaż praw dot. Nieruchomości.

Aktualnie (…) planuje dokonać zbycia posiadanych praw dot. ww. Nieruchomości na rzecz ww. osoby fizycznej będącej aktualnie ich współwłaścicielem, tj. p. (…) w drodze umowy sprzedaży. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, polegającej na wynajmie powierzchni biurowej/handlowej, świadczenia usług w zakresie administracji budynków, ich sprzątania i ochrony.

Ponadto, strony transakcji sprzedaży Nieruchomości, nie zamierzają rezygnować z jej zwolnienia z podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

D. Określenie podległości zasiedlenia.

W kontekście klasyfikacji powierzchni budynku i działek niezabudowanych (parkingu) jako objętych pierwszym zasiedleniem ponad 2 lata temu (w nawiązaniu do art. 43 ust. 1 pkt 10 ppkt b) stwierdza się, że:

a) parking został w całości zasiedlony ponad 2 lata temu, a tym samym sprzedaż działek niezabudowanych pokrytych przez parking będzie w całości zwolniona z opodatkowania w podatku od towarów i usług i objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych,

b) budynek został zasiedlony ponad 2 lata temu w wymiarze (…) % (relacja między sumą powierzchni (…) m² wynajmowanej dawniej niż 2 lata temu oraz powierzchni (…) m² części wspólnych do powierzchni użytkowej ogółem wynoszącej (…) m²) i przy jego sprzedaży od tej części ceny zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku od towarów i usług i objęcie podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a od jego pozostałej części (…) % (relacja między sumą powierzchni nigdy nie wynajmowanej (…) m² oraz powierzchni wynajmowanej po raz pierwszy późnej niż 2 lata temu (…) m² do powierzchni użytkowej ogółem wynoszącej (…) m²) zastosowanie znajdzie podatek od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, m.in. że:

-        parking znajdujący się na działce (…), której prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży, podobnie jak parking znajdujący się na innych działkach:

a) uznaje się za urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane zapewniające możliwość użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem,

b) nie uznaje się za część składową budynku podlegającego sprzedaży.

W kontekście pytania dot. „naniesień znajdujących się na działkach, których własność będzie przedmiotem sprzedaży” za rzeczone naniesienie uznaje się:

a) „stróżówkę” o powierzchni około (…) m² znajdującą się przy bramie wjazdowej na teren nieruchomości (kompleksu działek (…),

b) parking/droga dojazdowa,

c) ogrodzenie działek.

Wszystkie trzy ww. elementy uznaje się za:

1) trwale związane z gruntem,

2) stanowiące części składowe gruntu,

3) niestanowiące części składowych budynku.

Ogrodzenie będące przedmiotem sprzedaży wraz z kompleksem sprzedawanych działek znajduje się fizycznie na wszystkich trzech działkach, tj. o numerach (…), oddzielając przestrzennie parking wewnętrzny nieruchomości od ulicy (…), przy której cała nieruchomość jest posadowiona.

Rzeczone ogrodzenie stanowi i na moment sprzedaży stanowić będzie budowlę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Stróżówka będąca przedmiotem sprzedaży znajduje się fizycznie w przestrzeni parkingu na działce o numerze (…).

Stanowi ona i na moment sprzedaży stanowić będzie budynek w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnień i nie dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy słusznym jest Państwa stanowisko, że od sprzedaży części udziałów zwolnionych z podatku od towarów i usług należny będzie do zapłaty przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, jako kupującego, podatek od czynności cywilnoprawnych ? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, w zakresie w jakim sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych wynoszącego 2% części ceny Nieruchomości, do której zastosowane zostanie zwolnienie z podatku od towarów i usług.

W związku z faktem, że planowana transakcja dostawy Nieruchomości nastąpi w części po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, usytuowanych na niej budynków, dostawa ta będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają miedzy innymi, umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Jednakże umowy takie nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w następujących przypadkach:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-        umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-        umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Powyższe reguły oznaczają, że, co do zasady, umowy zawierane przez podmioty, z których co najmniej jeden jest opodatkowanym lub zwolnionym podatnikiem z podatku od towarów i usług, z tytułu dokonywanej transakcji, nie są opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nie dotyczy to jednak umów sprzedaży nieruchomości, które, w przypadku, gdy są zwolnione z podatku od towarów i usług, są opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych dla tego typu transakcji wynosi 2% wartości rynkowej.

Zważywszy, że w przedmiotowym stanie faktycznym (winno być: zdarzeniu przyszłym) zachodzą przesłanki do zwolnienia planowanej sprzedaży Nieruchomości z podatku od towarów i usług, zastosowanie znajdzie wyżej wskazany wyjątek, oznaczający, że będzie ona poddana opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, wynoszącemu 2% wartości rynkowej. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, podatek od czynności cywilnoprawnych będzie płatny przez Kupującego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe, a w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą przy umowie sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-          umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-          umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2025 r. poz. 775, 894, 896, 1203, 1541 i 1811) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W oparciu o art. 47 § 1, 2 i 3 ww. Kodeksu:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Sprzedający) planuje sprzedaż Nieruchomości, tj. udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr (…), oraz udziałów w prawie własności działek nr (…). Wskazali Państwo, że na działce nr (…) znajduje się parking (urządzenie budowlane) oraz ogrodzenie stanowiące budowlę. Na działce nr (…) posadowiony jest budynek biurowca i budynek stróżówki oraz droga dojazdowa i parking (urządzenia budowlane) i ogrodzenie stanowiące budowlę. Natomiast na działce nr (…) znajduje się budynek biurowca, droga dojazdowa (urządzenie budowlane) oraz ogrodzenie stanowiące budowlę.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.961.2025.5.DK, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że:

-        dostawa tych powierzchni budynku biurowca, w odniesieniu do których zawarcie pierwszych umów najmu nastąpiło co najmniej 2 lata przed planowaną transakcją, dostawa powierzchni wspólnych oraz dostawa budynku stróżówki i ogrodzenia będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (urządzenia budowlane należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane);

-        w konsekwencji ww. zwolnieniem, zgodnie z treścią art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, objęta będzie także sprzedaż gruntu – działki nr (…) oraz odpowiednich części działek nr (…);

-        dostawa części budynku biurowca, tj. powierzchni, w przypadku których od zawarcia umów najmu upłynął okres krótszy niż 2 lata oraz powierzchni, które dotychczas nie były przedmiotem najmu, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego podatku. Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (odpowiednich części działek nr (…)) – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług – również będzie opodatkowana według właściwej stawki tego podatku.

Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie w zakresie podatku od towarów i usług, zaznaczyć należy że w stosunku do części transakcji sprzedaży Nieruchomości razem z naniesieniami, która będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, zastosowanie znajdzie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Państwa zdaniem w zakresie w jakim sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych wynoszącego 2% części ceny Nieruchomości, do której zastosowane zostanie zwolnienie z podatku od towarów i usług.

Z takim stanowiskiem częściowo nie można się zgodzić.

Z treści wniosku wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie m.in. udział w prawie użytkowania wieczystego działki nr (…). Na ww. działce znajdują się naniesienia, które nie są częścią składową budynku. Nie mogą one też być częścią składową nieruchomości gruntowej, gdyż przedmiotem sprzedaży nie jest nieruchomość gruntowa lecz prawo wieczystego użytkowania gruntu. Zatem naniesienia te należy – w oparciu o art. 46 i48 w związku z art. 235 Kodeksu cywilnego – uznać za ruchomości.

Z uwagi zatem na fakt, że dostawa tych naniesień będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to w analizowanej sprawie, w odniesieniu do ww. składników, znajdzie zastosowanie art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W rezultacie w odniesieniu do umowy sprzedaży w części dotyczącej naniesień znajdujących się na działce nr (…), znajdzie zastosowanie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych; ta część transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zatem w tej części Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Z kolei, skoro część umowy sprzedaży Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, to przy braku rezygnacji z tego zwolnienia do części sprzedaży dotyczącej zarówno sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu (za wyjątkiem posadowionych na nim naniesień, które nie są częścią składową budynku) jak i do prawa własności gruntu wraz z posadowionymi na nim naniesieniami – zastosowanie znajdzie uregulowanie zawarte wart.2 pkt 4 lit. b) tiret pierwsze ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takiej sytuacji Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych od tej części transakcji.

Tym samym w tym zakresie uznałem Państwa stanowisko za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: 0111-KDIB3-2.4012.961.2025.5.DK.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz.111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.