Interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.91.2026.2.ASZ

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

5 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie obowiązków płatnika. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - w piśmie z 6 marca 2026 r.

 

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest notariuszem i prowadzi kancelarię notarialną w (…). Do jej kancelarii zgłosiło się troje klientów będących osobami fizycznymi (Klient A, Klientka B i Klientka C), którzy poprosili o sporządzenie aktu notarialnego z umową zamiany nieruchomości.

Między Klientami występują powiązania rodzinne - Klient A jest mężem Klientki B i synem Klientki C, Klientka B jest żoną Klienta A i synową Klientki C, a Klientka C jest matką Klienta A i teściową Klientki B. Klienci są obywatelami polskimi i polskim rezydentami podatkowymi.

Klient A i Klientka B są współwłaścicielami na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej lokalu mieszkalnego położonego w (…), składającego się z przedpokoju, garderoby, WC, pokoju z aneksem kuchennym, łazienki oraz dwóch pokojów, o łącznej powierzchni (…) m², dla którego Sąd Rejonowy (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…), z którym związany jest też udział (…) w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą (…) („Nieruchomość Lokalowa”). Nieruchomość Lokalowa jest obciążona hipoteką umowną na sumę (…) zł ustanowioną na rzecz banku na zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Z informacji przekazanych przez Klientów wynika, że wartość rynkowa Nieruchomości Lokalowej wynosi (…) zł.

Klientka C jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w (…), składającej się z działki numer (…), obręb ewidencyjny (…), dzielnica (…), o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) („Nieruchomość Gruntowa”). Jak wskazali Klienci, Nieruchomość Gruntowa zabudowana jest domem jednorodzinnym o powierzchni użytkowej (…) m² i powierzchni zabudowy (…) m² („Budynek”) oraz jest na niej posadowiony garaż o powierzchni (...) m², skatalogowany w Ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Prezydenta Miasta (…) w kategorii „budynki produkcyjne usługowe  i gospodarcze dla rolnictwa” („Garaż”). Garaż jest wykonany z blachy falistej, położony na płytkach chodnikowych i zakotwiczony w Nieruchomości Gruntowej śrubami. Ze względu na swoją konstrukcję stanowi przedmiot, który po odkręceniu ww. śrub może zostać przeniesiony w inne miejsce oraz rozebrany. Z informacji przekazanych przez Klientów wynika, że wartość rynkowa Nieruchomości Gruntowej wraz z Budynkiem wynosi (…) zł.

Klienci planują zawrzeć umowę zamiany, na podstawie której:

1) Klientka C przeniesie na rzecz Klienta A i Klientki B własność Nieruchomości Gruntowej wraz z Budynkiem,

2) Klient A i Klientka B przeniosą na rzecz Klientki C udział 1/2 części w Nieruchomości Lokalowej.

Umowa zamiany nie będzie przewidywać żadnych spłat ani dopłat dla którejkolwiek z jej stron, a w jej treści zostanie zawarty opis Garażu jak powyżej. Przeniesienie na rzecz Klientki C udziału w Nieruchomości Lokalowej, zdaniem Klienta A i Klientki B, jest uzasadnione tym, że w ciągu ostatnich pięciu lat dokonali nakładów modernizacyjnych na Budynek znacznej wartości.

Przedmiotem umowy zamiany nie będzie Garaż, który zostanie przekazany Klientowi A i Klientce B (do ich majątku wspólnego) przez Klientkę C na podstawie umowy darowizny zawartej w zwykłej formie pisemnej. Umowa zamiany w sposób wyraźny będzie wyłączać Garaż z zakresu umowy zamiany stwierdzając, że przedmiotem umowy zamiany nie jest Garaż, który zostanie przeniesiony na Klienta A i Klientkę B w drodze odrębnej umowy darowizny.

W związku z przedmiotową umową zamiany Wnioskodawczyni powzięła wątpliwość dotyczącą zasad opodatkowania takiej umowy podatkiem od czynności cywilnoprawnych i jej roli jako płatnika tego podatku

Pytanie

  1. Czy sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego umowę zamiany, na mocy której Klientka C przeniesie na rzecz Klienta A i Klientki B własność Nieruchomości Gruntowej wraz  z Budynkiem, a Klient A i Klientka B przeniosą na rzecz Klientki C udział 1/2 części  w Nieruchomości Lokalowej, i która w sposób wyraźny będzie wyłączać Garaż z zakresu umowy zamiany stwierdzając, że przedmiotem umowy zamiany nie jest Garaż, który zostanie przeniesiony na Klienta A i Klientkę B w drodze odrębnej umowy darowizny, spowoduje, że Wnioskodawczyni jako notariusz będzie zobowiązana pobrać podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu umowy zamiany?

  2. Jeśli na pierwsze pytanie odpowiedź jest twierdząca, to w jaki sposób ustalić wartość podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu takiej umowy?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1.

W Pani ocenie, sporządzenie przez Panią aktu notarialnego, na mocy której Klientka C przeniesie na rzecz Klienta A i Klientki B własność Nieruchomości Gruntowej wraz z Budynkiem, a Klient A i Klientka B przeniosą na rzecz Klientki C udział 1/2 części w Nieruchomości Lokalowej, i która w sposób wyraźny będzie wyłączać Garaż z zakresu umowy zamiany stwierdzając, że przedmiotem umowy zamiany nie jest Garaż, który zostanie przeniesiony na Klienta A i Klientkę B w drodze odrębnej umowy darowizny, nie spowoduje, że Pani jako notariusz będzie zobowiązana pobrać podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu umowy zamiany.

Wskazała Pani, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają m.in. umowy zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej,  a zgodnie z art. 4 pkt 2 i art. 5 ust. 2 cyt. ustawy ciąży solidarnie na stronach umowy zamiany.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy podstawę opodatkowania stanowi przy umowie zamiany:

     1) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu - różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali,

     2) w pozostałych przypadkach - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.

 

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

 

Stawki podatku od umów zamiany wynoszą:

     1) przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

     2) przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych - 1%.

 

Zgodnie przy tym z art. 9 pkt 5 ww. ustawy, zwalnia się z podatku zamianę budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn. Do I grupy podatkowej w powyższym rozumieniu zalicza się małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów (art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r.  o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837 z późn. zm.)).

Zgodnie z art. 10 ust. 2 i 3 cyt. ustawy, notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.

Analizując warunki zwolnienia określone w art. 9 pkt 5 ww. ustawy wskazać należy, że są one podmiotowe i przedmiotowe.

Podmiotowa przesłanka wyraża się w przynależności stron umowy zamiany do I grupy podatkowej. Relewantne z perspektywy sprawy jest to, że powiązania rodzinne między stronami umowy zamiany właściwe dla tej grupy występują. Klient oraz jego żona są - odpowiednio - synem i synową właścicielki Nieruchomości Gruntowej, a właścicielka tej nieruchomości jest matką i teściową odpowiednio - klienta i jego żony.

Przesłanka przedmiotowa odnosi się natomiast do zamienianych dóbr. Zamiana musi bowiem dotyczyć budynku mieszkalnego lub jego części lub lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, etc.

Choć przepisy wskazują jedynie na budynek lub lokal, to w świetle poglądów doktryny i orzecznictwa nie ulega wątpliwości, że zwolnienie obejmuje także nieruchomość gruntową, na której posadowiony jest budynek mieszkalny oraz udział w gruncie związany z lokalem mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość. Powyższe jest pochodną zasady superficies solo cedit, wyrażonej w art. 48 Kodeksu cywilnego („Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.”) i art. 3 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) („W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.”). Zgodnie natomiast z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Tym samym nie jest możliwe rozporządzenie osobno budynkiem i lokalem, w oderwaniu od - odpowiednio - gruntu i udziału w nieruchomości wspólnej i vice versa. Co za tym idzie, zamiana budynku i lokalu zawsze dotyczyć będzie także gruntu, na którym położony jest budynek, oraz udziału w nieruchomości wspólnej i korzystać będzie ze zwolnienia z art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. A to z tej przyczyny, że grunt jest immanentnie związany z budynkiem na nim posadowionym a lokal stanowiący odrębną własność z udziałem w nieruchomości wspólnej  i te składowe nie mogą być odrębnym przedmiotem obrotu prawnego.

Analogiczne stanowisko zaprezentowano w:

    - interpretacji indywidualnej z 13 marca 2024 r.: „Mając na uwadze cywilistyczne ujęcie nieruchomości należy stwierdzić, że w przypadku zamiany udziałów w lokalach mieszkalnych zwolnienie, o którym mowa w art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obejmuje również grunt.”

    - interpretacji indywidualnej z 31 grudnia 2021 r.: „Mając na uwadze cywilistyczne ujęcie nieruchomości należy stwierdzić, że w przypadku zamiany udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym na lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, zwolnienie, o którym mowa w art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obejmuje również udział w gruncie.”

W Pani ocenie, właśnie z uwagi na zwolnienie określone w art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, planowana umowa zamiany nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych, co tym samym nie będzie aktualizować Pani roli jako płatnika tego podatku od ww. czynności.

W Pani ocenie, możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 5 ww. ustawy nie wyłącza to, że na Nieruchomości Gruntowej jest posadowiony Garaż, albowiem nie stanowi on części składowej nieruchomości, a rzecz ruchomą lub przynależność (w zależności od kwalifikacji), a co za tym nie będzie przedmiotem umowy zamiany a odrębnej umowy darowizny.

Doktrynalne rozumienie części składowej nieruchomości wskazuje, że za taką część nie uznaje się wszystkich tych elementów, które są złączone z gruntem w sposób nietrwały, m.in. konstrukcji tymczasowych lub przenośnych. Kryterium zasadniczym jest zatem trwałość połączenia z gruntem, przy czym rozstrzygająca jest ocena techniczna istniejącego stanu rzeczy (tak M. Balwicka-Szczyrba [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. A. Sylwestrzak, LEX/el. 2025, art. 48). To skłania przedstawicieli doktryny do wskazywania, że o tym, czy garaż jest częścią składową nieruchomości decyduje konstrukcja garażu i sposób związania go z gruntem. W tym zakresie istotne jest  w szczególności to, czy w razie odłączenia od gruntu garaż może być przeniesiony na inne miejsce bez uszkodzenia jego elementów. Zakłada się przy tym, że garaż blaszany albo składany z gotowych elementów (rozbieralny) z reguły będzie rzeczą ruchomą (tak S. Rudnicki, R. Trzaskowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Księga pierwsza. Część Ogólna, red. J. Gudowski, Warszawa 2014, art. 48).

W orzecznictwie sądów administracyjnych powyższe kryteria ujmuje się jako przesłankę nieprzenoszalności. Trafnie zilustrował ją Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku  z 5 maja 2021 r. (II SA/Rz 252/21) wskazując w odniesieniu do garażu blaszanego kotwiczonego do gruntu, że niezbędne jest ustalenie, czy po odmontowaniu kotew możliwe jest, mając do dyspozycji odpowiednio duży i mocny sprzęt, przeniesienie w całości takiego obiektu w inne miejsce.  W przypadku ustalenia, że po usunięciu mocowania w postaci kotew możliwe jest przeniesienie garażu, za pomocą odpowiedniego sprzętu w inne miejsce, garaż należałoby traktować jako rzecz ruchomą. W tej sytuacji garaż nie byłby elementem składowym nieruchomości. Powyższe orzeczenie jest o tyle istotne, że dotyczy garażu, którego konstrukcję stanowiły profile stalowe obłożone blachą stalową trapezową i który został posadowiony na wylewce betonowej, zamocowany za pomocą kotew stalowych, posiadał jednospadowy dach o konstrukcji z profili stalowych, kryty blachą trapezową ocynkowaną, nie był orynnowany ani ogrzewany. Tym samym był to garaż bliźniaczo podobny do Garażu ze sprawy.

Garaż ze sprawy, podobnie jak i garaż z ww. orzeczenia, jest przenoszalny. Zakotwiczenie go do Nieruchomości Gruntowej śrubami wyraźnie świadczy o możliwości łatwego jego demontażu lub przesunięcia w obrębie Nieruchomości Gruntowej lub poza nią. Nie stanowi zatem części składowej Nieruchomości Gruntowej, stanowiąc rzecz ruchomą lub co najwyżej przynależność w rozumieniu art. 51 § 1 Kodeksu cywilnego. W obu przypadkach, z uwagi na odrębność Garażu względem Nieruchomości Gruntowej, umowa zamiany nie będzie się odnosić do tego Garażu - czy to przez wzgląd, że jest on odrębną rzeczą ruchomą czy też przez wyraźne wyłączenie go spod skutków zamiany (na podstawie art. 52 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także względem przynależności, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych).

Skoro zatem Garaż jako rzecz ruchoma lub przynależność nie będzie przedmiotem umowy zamiany planowanej przez Klientów, to zwolnienie tej transakcji z podatku określone w art. 9 pkt 5 ustawy  o podatku od czynności cywilnoprawnych pozostanie w mocy.

W Pani ocenie, linia orzecznicza kształtująca się na tle art. 9 pkt 5 ww. ustawy i zakładająca niemożność skorzystania z omawianego zwolnienia w przypadku, gdy przedmiotem umowy zamiany jest lokal niemieszkalny, nie powinna znaleźć zastosowania w sprawie. Orzecznictwo to dotyczy bowiem odmiennej sytuacji, w której przedmiotem zamiany jest także część składowa nieruchomości w postaci budynku o charakterze niemieszkalnym - tak np.:

    - interpretacja indywidualna z 7 grudnia 2023 r. - w stanie faktycznym budynki garaży stanowiły całość gospodarczą, były funkcjonalnie powiązane z budynkami mieszkalnymi i były częścią składową nieruchomości gruntowej,

    - interpretacja indywidualna z 6 października 2023 r. - zamiana obejmowała także budynek gospodarczy, w kartotece budynków sklasyfikowany jako budynek produkcyjny usługowy i gospodarczy dla rolnictwa, będący obiektem murowanym, krytym blachą.

W sprawie zamiana będzie dotyczyć tylko Nieruchomości Gruntowej i Budynku oraz udziału  w Nieruchomości Lokalowej, poza jej zakresem pozostanie natomiast własność Garażu (tę kwestię unormuje umowa darowizny).

Ad 2.

Z uwagi na fakt, że opisana umowa zamiany - tak jak to opisano w punkcie 1 powyżej - nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych, brak jest podstawy do ustalania wysokości podatku.

 

Z ostrożności procesowej wskazuje Pani jednak, że gdyby przyjąć istnienie takiego zobowiązania podatkowego, jego wysokość należałoby kształtować zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a) ww. ustawy, a więc:

     1) skoro w sprawie z jednej strony zamianie podlega własność Nieruchomości Gruntowej wraz  z Budynkiem o wartości (…) zł, a z drugiej strony udział 1/2 części w Nieruchomości Lokalowej (wyceniany na (…) złotych, jako połowa wartości tej nieruchomości), to podstawę opodatkowania stanowiłaby wartość rynkowa Nieruchomości Gruntowej wraz z Budynkiem, tj. kwota (…) zł,

     2) stawka podatku wynosiłaby 2% podstawy opodatkowania.

W konsekwencji, podatek wyniósłby (…) złotych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych  (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Natomiast zgodnie z art. 4 pkt 2 ww. ustawy:

Ponadto zgodnie z art. 5 ust. 2 cyt. ustawy:

Stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie zamiany:

    a) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu - różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali,

    b) w pozostałych przypadkach - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:

    a) przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

     b) przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych - 1%.

W myśl art. 10 ust. 2 i 3 ww. ustawy:

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, umowa zamiany - co do zasady - podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jeśli jest dokonywana w formie aktu notarialnego - płatnikiem podatku jest notariusz.

Przepisy powołanej ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidują jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z treści przepisu art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że aby skorzystać z powyższego zwolnienia muszą być łącznie spełnione następujące warunki:

1) musi zostać zawarta umowa zamiany, i

2) przedmiotem umowy zamiany musi być:

- budynek mieszkalny lub jego część albo

- lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość albo

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo

- wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym, i

3) stronami umowy zamiany muszą być osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.

Omawiane zwolnienie ma zatem charakter podmiotowo-przedmiotowy. By mogło mieć zastosowanie, przedmiotem zamiany ma być rzecz lub prawa majątkowe wymienione  w art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ właśnie w ten sposób zostały określone granice przedmiotowe zwolnienia.

W myśl art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

W rozumieniu ustawy Kodeks cywilny rzeczami są tylko przedmioty materialne. Rzeczy dzielą się na nieruchomości (grunty, budynki oraz części budynków tzw. nieruchomości lokalowe) i na rzeczy ruchome. Przedmiotami zamiany w ujęciu Kodeksu cywilnego oprócz rzeczy mogą być prawa majątkowe. Prawami majątkowymi są przysługujące danej osobie prawa do korzystania i rozporządzania określoną rzeczą lub prawem ustanowionym na tej rzeczy.

By zwolnienie mogło mieć zastosowanie stronami umowy zamiany muszą być osoby szczegółowo określone w przepisie, tj. osoby zaliczone do I grupy podatkowej według ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz.U.  z 2024 r. poz. 1837 ze zm.):

W myśl art. 14 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy:

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że jest Pani notariuszem i prowadzi kancelarię notarialną w (…). Do Pani kancelarii zgłosiło się troje klientów: Klient A, Klientka B i Klientka C. Między Klientami występują powiązania rodzinne - Klient A jest mężem Klientki B i synem Klientki C, Klientka B jest żoną Klienta A i synową Klientki C, a Klientka C jest matką Klienta A i teściową Klientki B.

Klienci planują zawrzeć umowę zamiany, na podstawie której Klientka C przeniesie na rzecz Klienta A i Klientki B własność Nieruchomości Gruntowej wraz z Budynkiem a Klient A i Klientka B przeniosą na rzecz Klientki C udział 1/2 części w Nieruchomości Lokalowej. Umowa nie będzie przewidywać żadnych spłat ani dopłat dla którejkolwiek z jej stron. Przedmiotem umowy zamiany nie będzie Garaż, który zostanie przekazany Klientowi A i Klientce B (do ich majątku wspólnego) przez Klientkę C na podstawie umowy darowizny zawartej w zwykłej formie pisemnej. Umowa zamiany w sposób wyraźny będzie wyłączać Garaż z zakresu umowy zamiany stwierdzając, że przedmiotem umowy zamiany nie jest Garaż, który zostanie przeniesiony na Klienta A i Klientkę B w drodze odrębnej umowy darowizny. Garaż ten, jak wynika z wniosku, nie jest częścią składową gruntu, na którym znajduje się budynek mieszkalny. Garaż według opisu, z racji swojej konstrukcji, jest ruchomością.

Jak wyżej wskazano, aby skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 5 ww. ustawy, należy wypełnić zarówno przesłanki podmiotowe jak i przedmiotowe w odniesieniu do całości zamiany.

W świetle przytoczonych przepisów, należy uznać, że w opisanej sytuacji dojdzie do zawarcia umowy zamiany między osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn.

Rozpatrując przesłanki przedmiotowe ww. zwolnienia należy ustalić czy przedmiotem zamiany są tylko rzeczy i prawa majątkowe wymienione w ww. przepisie czy też inne przedmioty. Istotne jest też ustalenie czy omawiane zwolnienie w przypadku budynku mieszkalnego obejmuje również grunt, na którym ten budynek jest posadowiony.

Kierując się przepisami Kodeksu cywilnego, należy zauważyć, że w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Jednocześnie z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Z powyższych przepisów wynika, że nie jest możliwe przeniesienie własności gruntu bez jednoczesnego przeniesienia własności budynku znajdującego się na tym gruncie.

Mając na uwadze cywilistyczne ujęcie nieruchomości należy stwierdzić, że w przypadku, gdy przedmiotem zamiany jest nieruchomość gruntowa zabudowana jedynie budynkiem mieszkalnym, zwolnienie, o którym mowa w art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obejmuje również grunt.

Zwolnienie uregulowane tym przepisem ma zastosowanie do zamiany substancji mieszkaniowej. Jeżeli z tą substancją związany jest grunt, to także zamiana w tej części, z racji tego, że przeniesienie własności substancji mieszkaniowej nie może być oderwane od gruntu, będzie korzystała ze zwolnienia.

Tym samym, własność nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym - spełnia przesłankę przedmiotową art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Również lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość - co jest wprost wskazane w ustawie - wypełnia znamiona omawianego zwolnienia.

Wskazała Pani, że przedmiotem umowy zamiany nie będzie Garaż, który zostanie przekazany Klientowi A i Klientce B (do ich majątku wspólnego) przez Klientkę C na podstawie umowy darowizny zawartej w zwykłej formie pisemnej. Garaż jest wykonany z blachy falistej, położony na płytkach chodnikowych i zakotwiczony w Nieruchomości Gruntowej śrubami. Ze względu na swoją konstrukcję stanowi przedmiot, który po odkręceniu ww. śrub może zostać przeniesiony w inne miejsce oraz rozebrany.

Tym samym, należy uznać, że umowa (czynność) zamiany, w ramach której osoby z I grupy podatkowej zamieniają własność Nieruchomości Gruntowej wraz z Budynkiem na udział 1/2 części  w Nieruchomości Lokalowej - wypełni w całości warunki zwolnienia art. 9 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Umowa ta będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zatem sporządzenie przez Panią aktu notarialnego, na mocy której Klientka C przeniesie na rzecz Klienta A i Klientki B własność Nieruchomości Gruntowej wraz z Budynkiem, a Klient A i Klientka B przeniosą na rzecz Klientki C udział 1/2 części w Nieruchomości Lokalowej, i która w sposób wyraźny będzie wyłączać Garaż z zakresu umowy zamiany stwierdzając, że przedmiotem umowy zamiany nie jest Garaż, który zostanie przeniesiony na Klienta A i Klientkę B w drodze odrębnej umowy darowizny, nie spowoduje, że Pani jako notariusz będzie zobowiązana pobrać podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu umowy zamiany.

Wobec powyższego, odstępuję od analizy Pani stanowiska zajętego do pytania nr 2, gdyż jest zbędna; pytanie do tego stanowiska zostało bowiem sformułowane warunkowo. Jak wskazano powyżej - umowa zamiany będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych i tym samym Pani, jako notariusz nie będzie zobowiązana do poboru podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawartej umowy zamiany nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

 

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

 

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.