W 2022 roku małżeństwo nabyło nieruchomość rolną, korzystając ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych. W 2024 roku mąż zmarł, a spadkobiercy (żona i dzieci) odziedziczyli nieruchomość. W 2026 roku spadkobiercy…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
9 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zachowania prawa do zwolnienia z opodatkowania nabycia gospodarstwa rolnego. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 24 marca 2026 r.
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:
Pani A.
2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
Pani B.
3. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
Pan C.
Opis stanu faktycznego
W dniu (…) 2022 r. A. i (…) nabyli nieruchomość rolną (Rep.(…)) za kwotę (…) zł, korzystając ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
(…) zmarł (...) 2024 r., a spadek po nim nabyli żona A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania) oraz dzieci B. i C (Zainteresowani niebędący stroną postępowania) po 1/3 każdy (Rep. (…)).
(…) 2026 r. spadkobiercy sprzedali nieruchomość (Rep. (…)) za kwotę (…) zł, co oznacza stratę w wysokości (…) zł względem ceny zakupu.
W uzupełnieniu wskazali Państwo, że Zainteresowana będąca stroną postępowania wraz z mężem nabyła nieruchomość do majątku wspólnego w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej.
Przywołując opis stanu faktycznego pominąłem tą jego treść z uzupełnienia wniosku, która dotyczy wyłącznie zagadnienia w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.
Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Czy śmierć nabywcy – rolnika, będąca siła wyższą, zwalnia spadkobierców z obowiązku zwrotu ulgi w podatku od czynności cywilnoprawnych z 2022 r., pomimo sprzedaży przed upływem 5 lat? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).
Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Państwa zdaniem, nie powinni Państwo zwracać podatku od czynności cywilnoprawnych, bo niedotrzymanie terminu 5 lat wynikło ze śmierci męża Zainteresowanej będącej stroną postępowania, co jest zdarzeniem losowym (siła wyższa). Jako spadkobiercy nie powinni Państwo być karani za śmierć rolnika.
Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
Wg treści art. 5 ust. 1 i 2 omawianej ustawy:
Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku wynoszą – przy umowie sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b) innych praw majątkowych – 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W myśl art. 9 pkt 2 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia; zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie, o której mowa w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1408/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis w sektorze rolnym (Dz. Urz. UE L 352 z 24.12.2013, str. 9).
Z treści ww. przepisu wynika, że w przypadku spełnienia określonych warunków, umowa sprzedaży własności gruntów korzysta ze zwolnienia. Zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie.
Z opisu stanu faktycznego zawartego we wniosku wynika, że (…) 2022 r. Zainteresowana będąca stroną postępowania i jej mąż nabyli nieruchomość rolną, korzystając ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Mąż Zainteresowanej będącej stroną postępowania zmarł (…) 2024 r., a spadek po nim nabyli żona oraz dzieci po 1/3 każdy. (…) 2026 r. spadkobiercy sprzedali nieruchomość.
Państwa zdaniem, nie powinni Państwo zwracać podatku od czynności cywilnoprawnych, bo niedotrzymanie terminu 5 lat wynikło ze śmierci męża Zainteresowanej będącej stroną postępowania, co jest zdarzeniem losowym (siła wyższa).
Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.
Zwolnienie zawarte w art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ma charakter warunkowy. Oznacza to, że dla zastosowania przedmiotowego zwolnienia, jak również dla zachowania prawa do zwolnienia, koniecznym jest m.in., aby powierzchnia utworzonego lub powiększonego gospodarstwa rolnego przez nabywcę była nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to było prowadzone przez nabywcę przez okres pięciu lat od dnia nabycia. W przypadku niedotrzymania tych warunków następuje utrata zwolnienia od podatku.
Powołany powyżej art. 9 pkt 2 ww. ustawy nie przewiduje regulacji, która by pozwalała zachować zwolnienie w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem ustawowego terminu 5 lat od dnia nabycia nieruchomości, w związku z którą to czynnością przysługuje (zastosowane zostało) zwolnienie w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Wskazali Państwo, że (…) 2022 r. Zainteresowana będąca stroną postępowania i jej mąż nabyli nieruchomość rolną. Z uzupełnienia wniosku wynika, że ww. nieruchomość małżonkowie nabyli do majątku wspólnego w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. Małżonkowie skorzystali ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zatem zgodnie z brzmieniem obowiązujących przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w celu zachowania prawa do zwolnienia, Zainteresowana będąca stroną postępowania i jej mąż mieli obowiązek prowadzenia tego gospodarstwa rolnego, przez 5 lat od dnia ich nabycia.
W doktrynie podkreśla się, że celem ustanowienia omawianego zwolnienia jest wspieranie zakładania gospodarstw rolnych i prowadzenia w nich produkcji oraz poprawa struktury agrarnej, przede wszystkim przez powiększenie obszaru gospodarstw rolnych. Tak więc obszar gospodarstwa rolnego nie może być uszczuplony w okresie 5 lat od dnia jego nabycia, a zbycie tego gospodarstwa − bez względu na okoliczności − powoduje utratę zwolnienia od podatku.
Art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wprost stanowi, iż zwalnia się od podatku czynność cywilnoprawną − w tym przypadku transakcję sprzedaży nieruchomości gruntowej − po spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Opisaną umowę sprzedaży w 2022 roku zawarła Zainteresowana będąca stroną postępowania oraz jej mąż. Zatem w sytuacji, w której jeden z nabywców (żona) zbywa nieruchomość, która była przedmiotem umowy sprzedaży zwolnionej z opodatkowania, przed upływem 5 lat od dnia nabycia, oznacza utratę prawa do stosowania zwolnienia. Naruszenie warunku zwolnienia przez żonę (jedną z osób będącą stroną transakcji, zobowiązaną solidarnie do zapłaty podatku) skutkuje tym, że transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia z art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zatem w analizowanym przypadku już z tych względów nie został spełniony warunek prowadzenia gospodarstwa rolnego (nieruchomości będącej przedmiotem umowy sprzedaży zwolnionej z opodatkowania) przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia, przez podatników zobowiązanych solidarnie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.
Niezależnie od powyższego, w myśl art. 97 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):
Spadkobiercy podatnika, z zastrzeżeniem § 1a, 2 i 2a, przejmują przewidziane w przepisach prawa podatkowego majątkowe prawa i obowiązki spadkodawcy.
Z powołanego powyżej przepisu wynika, że spadkobiercy przejmują z mocy prawa wszelkie prawa i obowiązki spadkodawcy o charakterze majątkowym.
Mając na uwadze ten przepis, śmierć rolnika (spadkodawcy) przed upływem 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej nie powoduje automatycznej utraty zwolnienia, o ile spadkobiercy zmarłego przejmują gospodarstwo i kontynuują jego prowadzenie.
Skoro w analizowanym przypadku nie został spełniony warunek prowadzenia gospodarstwa rolnego (nieruchomości, która była przedmiotem umowy sprzedaży zwolnionej z opodatkowania) przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez podatników zobowiązanych solidarnie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (tutaj Zainteresowaną będącą stroną postępowania), to tym samym po stronie spadkobierców powstanie obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo