Podatniczka, współwłaścicielka połowy lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką, wraz z drugim (niespokrewnionym) współwłaścicielem planuje nieodpłatne zniesienie współwłasności, w wyniku którego stanie się wyłącznym właścicielem całego lokalu. Przedmiotem analizy jest ustalenie podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn z tytułu tej czynności, z uwzględnieniem wpływu obciążającej lokal hipoteki. Podatniczka…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
2 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego objętego hipoteką. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jest Pani współwłaścicielem lokalu ((…) udziału) z drugim współwłaścicielem. Chcieliby Państwo dokonać nieodpłatnego zniesienia współwłasności w ten sposób, że właścicielem lokalu stać się ma jedna osoba – w tym wypadku Pani. Wartość mieszkania na dzień (złożenia wniosku) ocenili Państwo na (…) zł. Wartość Pani udziałów, to (…) zł, wartość drugiego współwłaściciela to również (…) zł. Mieszkanie objęte jest hipoteką – księga wieczysta (…) – na wartość (…) zł. Nie są Państwo spokrewnieni.
Pytanie
Czy jako podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn uwzględnić należy wartość udziału (…) (nabywaną umową zniesienia współwłasności), pomniejszoną o wartość (…) hipoteki (która obciąża ten udział), gdyż podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów?
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie, w związku z tym, że mieszkanie jest objęte hipoteką, podstawą do opodatkowania powinna być wartość połowy udziałów drugiego współwłaściciela, ale pomniejszona o połowę wartości hipoteki. W tym wypadku (…) zł – (…) zł = (…) zł. Hipoteka powinna być potraktowana jako ciężar/obciążenie tego lokalu w związku z tym powinna zostać odjęta od podstawy opodatkowania.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837 ze zm.):
Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem: nieodpłatnego zniesienia współwłasności.
Jako, że przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn nie definiują pojęcia „współwłasność”, należy odwołać się do odpowiednich przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności regulują postanowienia art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego. W świetle wyżej powołanych przepisów zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.
W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:
1) podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),
2) przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
3) sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).
Nabycie tytułem zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.
Stosownie do art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności – z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 6 tej ustawy:
Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.
Z powołanego powyżej przepisu wynika zatem, że opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn podlega jedynie takie nabycie tytułem zniesienia współwłasności, w następstwie którego podatnik nabywa rzeczy lub prawa w części przekraczającej wartość udziału, który pierwotnie (przed zniesieniem współwłasności nieruchomości) mu przysługiwał. Innymi słowy, podatkowi podlega nabycie własności rzeczy (praw majątkowych) lub ich części w zakresie, w jakim nastąpił przyrost wartości nabytych rzeczy (praw majątkowych) w stosunku do wartości posiadanych uprzednio udziałów w tych rzeczach (prawach majątkowych). Jeśli wskutek ww. czynności zniesienia współwłasności nie ulega zmianie wartość nabytych rzeczy (praw majątkowych), opodatkowanie nie ma miejsca.
Stosowanie do treści art. 7 ust. 1 cyt. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.
Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3 ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty.
Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.
„Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
Ustalenie podstawy opodatkowania składa się zatem z dwóch etapów. W pierwszym należy określić wartość rzeczy lub praw majątkowych, których dotyczy zniesienie współwłasności, według zasady generalnej wyrażonej w art. 7 ust. 1 ustawy (czysta wartość, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego). W drugim etapie ustala się udział, jaki przysługiwał dotychczas współwłaścicielowi i jego wartość. Podatkowi podlega bowiem nadwyżka wartości udziału.
Stosownie do treści art. 244 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny:
Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.
W świetle powyższych przepisów – hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe; regulują ją odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341).
W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych wkładów.
Na podstawie art. 8 ust. 3 cyt. ustawy:
Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Na podstawie art. 14 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.
Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
W myśl art. 14 ust. 3 cyt. ustawy:
Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
2) do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
3) do grupy III – innych nabywców.
Stosownie do art. 9 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:
Opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej 5733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.
Przy obliczeniu podatku od nabycia tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w tym roku (w którym ma miejsce zniesienie współwłasności) oraz w okresie 5 lat poprzedzających ten rok, a także odliczenia kwoty wolnej od podatku.
Zgodnie z art. 9 ust. 2 omawianej ustawy:
Jeżeli nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych od tego samego zbywcy następuje więcej niż jeden raz, do czystej wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych dolicza się czystą wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych dotychczas od tego samego zbywcy w roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, i w okresie 5 lat poprzedzających ten rok. Od podatku obliczonego od łącznej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od opodatkowanych poprzednio nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z obliczenia nadwyżka podatku nie podlega ani zaliczeniu na poczet innych podatków, ani zwrotowi. Nabywcy obowiązani są w zeznaniu podatkowym wymienić rzeczy i prawa majątkowe nabyte w podanym wyżej okresie.
Art. 18 ust. 1 cyt. ustawy stanowi, że:
Notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego:
1) darowizny;
2) umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie;
3) umowy nieodpłatnego ustanowienia służebności;
4) umowy nieodpłatnego ustanowienia użytkowania.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że jest Pani współwłaścicielem lokalu ((…) udziału) z drugim współwłaścicielem. Planowane jest dokonanie nieodpłatne zniesienia współwłasności w ten sposób, że właścicielem lokalu zostanie wyłącznie Pani. Wartość mieszkania została oceniona na (…) zł. Wartość Pani udziałów, to (…) zł, wartość drugiego współwłaściciela, to również (…) zł. Mieszkanie objęte jest hipoteką na wartość (…) zł. Nie jest Pani spokrewniona z drugim współwłaścicielem.
Przenosząc powołane powyżej przepisy na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że skoro dokonana zostanie czynność prawna dotycząca nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkaniowego (bez spłat i dopłat), to nabycie przez Panią udziału w lokalu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 i 6 oraz art. 8 ust. 1 cyt. ustawy.
Ustanowiona na ww. lokalu hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn, proporcjonalnie do nabywanego udziału w wyniku zniesienia współwłasności.
Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania istotna jest kwota hipoteki, którą został obciążony opisany we wniosku lokal mieszkaniowy. W przedmiotowej sprawie – jak wynika z przedstawionych we wniosku wartości – wartość hipoteki nie przekroczy wartości nabywanego mieszkania.
Zatem wartość udziału (…) części lokalu (wynikająca ze współwłasności), która zostanie nabyta przez Panią w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o (…) część kwoty hipoteki jako ciężar.
Tym samym, w tej sprawie obowiązek podatkowy wystąpi, dojdzie także do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. Podstawą opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności, na podstawie którego nabędzie Pani od drugiego współwłaściciela jego udział wynoszący (…) część lokalu, będzie (…) wartości rynkowej lokalu mieszkaniowego po potrąceniu (…) kwoty hipoteki obciążającej przedmiot umowy, pomniejszona o kwotę wolną od podatku określoną dla III grupy podatkowej.
Zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, notariusz będzie płatnikiem tego podatku. W myśl bowiem tegoż przepisu, notariusze są płatnikami podatku od umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności dokonanej w formie aktu notarialnego, a nieodpłatne zniesienie współwłasności lokalu mieszkaniowego musi zostać przeprowadzone w takiej formie.
Tym samym, Pani stanowisko uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Uprawnienia Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej ograniczają się wyłącznie do interpretacji przepisów prawa podatkowego. Tym samym nie mogę potwierdzić obliczeń, które przedstawiła Pani w swoim stanowisku. Ordynacja podatkowa nie pozwala organowi interpretacyjnemu (nie daje mu takich uprawnień) na dokonywanie dokładnych obliczeń (kwotowych) dotyczących podstawy opodatkowania i należnego podatku. W ramach interpretacji mogę jedynie wskazać prawidłowy sposób obliczenia tej podstawy.
Odnosząc się do Pani prośby dotyczącej rozpatrzenia w przyspieszonym terminie wniosku o wydanie interpretacji informuję, iż zgodnie z art. 14d § 1 Ordynacji podatkowej interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego wydaje się bez zbędnej zwłoki, jednak nie później niż w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Do tego terminu nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa podatkowego dla dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spodziewanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo