Skutki podatkowe otrzymania w darowiźnie 1/2 udziału w nieruchomości.
Podatnik pozostaje w nieformalnym związku z Panią A, która nabyła działkę gruntu z domem jednorodzinnym, finansując zakup i budowę poprzez kredyty hipoteczne zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Wartość rynkowa nieruchomości jest niższa od kwoty zabezpieczonej hipoteką. Pani A planuje przekazać podatnikowi…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
30 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych otrzymania w darowiźnie 1/2 udziału w nieruchomości bez przejęcia kredytu. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – 17 lipca 2025 r.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Pozostaje Pan w nieformalnym związku z Panią A. W trakcie trwania tego związku Pani A (…) 2020 r. nabyła na wyłączną własność działkę gruntu nr (…) o powierzchni (…) ha położoną (…) i za (…) PLN, akt Rep. (…). W tym celu zaciągnęła (…) 2020 r. kredyt hipoteczny w wysokości (…) PLN, nr umowy (…). W wyniku zawarcia umowy kredytowej w dziale (…) księgi wieczystej KW nr (…) została wpisana hipoteka na kwotę (…) PLN.
Na działce tej został wybudowany niewielki dom jednorodzinny sfinansowany częściowo kredytem mieszkaniowym z (...) 2021 r., udzielonym przez ten sam bank Pana partnerce w wysokości (…) PLN, nr umowy (…). Umowa ta podwyższyła pierwotną kwotę hipoteki nieruchomości (ustanowioną wcześniej na podstawie umowy kredytu mieszkaniowego z (…) 2020 r.) do kwoty (…) PLN. Prace wykończeniowe, które wykonywał Pan już samodzielnie, pokryli Państwo wspólnymi nakładami finansowymi (gotówką). Obecna wartość rynkowa nieruchomości, Państwa zdaniem, wynosi (…) PLN. Dom zlokalizowany jest w (…).
Pani A zamierza przekazać Panu umową darowizny 1/2 udziału w wyżej opisanej nieruchomości (działka z posadowionym na niej domem jednorodzinnym), bez przenoszenia na Pana zobowiązania z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych. Pani A pozostanie jedynym kredytobiorcą wobec banku i będzie regulować raty kredytów hipotecznych. W momencie dokonywania darowizny nieruchomość jednak nadal będzie obciążona hipoteką, niezmiennie wpisem hipotecznym do kwoty (…) PLN.
Pytanie w zakresie podatku od spadków i darowizn
Czy w przedstawionym opisie sprawy będzie ciążyć na Panu obowiązek uiszczenia podatku na podstawie ustawy o podatku od spadków i darowizn, zgodnie z przyporządkowaniem do III grupy podatkowej?
Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od spadków i darowizn
Wskazał Pan, że zgodnie z ustawą o podatku od spadku i darowizn pozostaje Pan w III grupie podatkowej, stąd też powstaje obowiązek podatkowy z tytułu umowy darowizny. Jednak nie powinien Pan zapłacić podatku, ponieważ nie dojdzie do powstania zobowiązania podstawowego − podstawa opodatkowania wynosi bowiem zero. Pomimo tego, iż nie będzie Pan przejmować zobowiązań z tytułu kredytów mieszkaniowych, nieruchomość, a tym samym nabywany przez Pana w drodze darowizny udział w nieruchomości nadal będzie obciążony hipoteką a wartość hipoteki przewyższa wartość przedmiotu darowizny.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadku i darowizn podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. W myśl tego artykułu należy przyjąć, że hipoteka jest ciężarem i podlega odliczeniu od czystej wartości nabywanej darowizny.
Zgodnie z powyższym wartość hipoteki przekracza wartość rynkową nieruchomości, będącą przedmiotem umowy darowizny. Mianowicie wartość rynkową nieruchomości określamy na kwotę (…) PLN. Zatem wartość 1/2 udziału opiewa na kwotę (…) PLN. Cała nieruchomość obciążona jest hipoteką na kwotę (…) PLN, a więc 1/2 nabywanego udziału odpowiada kwocie (…) PLN. Do ustalenia wysokości obciążenia przyjął Pan wartość wpisu hipotecznego znajdującego się w dziale (…) księgi wieczystej, a nie wysokość kredytu mieszkaniowego pozostałego do spłaty.
Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołał Pan interpretację indywidualną dotyczącą skutków podatkowych darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837 ze zm.):
Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem m.in. darowizny.
Jako że przepisy tej ustawy nie definiują pojęcia „darowizna”, należy odwołać się do odpowiednich przepisów Kodeksu cywilnego.
Na podstawie art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.
Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego bez ekwiwalentu i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie to ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Do zawarciu umowy darowizny podobnie jak każdej innej umowy, niezbędne jest zgodne oświadczenie woli złożone przez obie strony umowy. Umowa darowizny dochodzi do skutku dopiero z chwilą złożenia oświadczenia woli obdarowanego o przyjęciu darowizny.
Natomiast z treści art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, iż:
Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.
Stosownie do art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy :
Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.
Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3 ww. ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.
„Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341).
W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
W oparciu o art. 8 ust. 1 oraz ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych wkładów.
Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Przy obliczeniu podatku od darowizny ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku (art. 9 ustawy).
Zgodnie z art. 14 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.
Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
W myśl art. 14 ust. 3 ww. ustawy:
Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
2) do grupy II - zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
3) do grupy III - innych nabywców.
Z opisu sprawy wynika, że pozostaje Pan w nieformalnym związku z Panią A. W trakcie trwania tego związku Pani A nabyła na wyłączną własność działkę gruntu za (…) PLN. W tym celu zaciągnęła (…) 2020 r. kredyt hipoteczny w wysokości (…) PLN. W wyniku zawarcia umowy kredytowej została wpisana hipoteka na kwotę (…) PLN. Na działce tej został wybudowany niewielki dom jednorodzinny sfinansowany częściowo kredytem mieszkaniowym z (…) 2021 r., udzielonym przez ten sam bank Pana partnerce w wysokości (…) PLN. Umowa ta podwyższyła pierwotną kwotę hipoteki nieruchomości (ustanowioną wcześniej na podstawie umowy kredytu mieszkaniowego z (…) 2020 r.) do kwoty (…) PLN. Pani A zamierza przekazać Panu umową darowizny 1/2 udziału w wyżej opisanej nieruchomości (działki z posadowionym na niej domem jednorodzinnym), bez przenoszenia na Pana zobowiązania z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych. Pani A pozostanie jedynym kredytobiorcą wobec banku i będzie regulować raty kredytów hipotecznych. W momencie dokonywania darowizny nieruchomość jednak nadal będzie obciążona hipoteką, niezmiennie wpisem hipotecznym do kwoty (…) PLN. Obecna wartość rynkowa nieruchomości, Państwa zdaniem, wynosi (…) PLN.
Przenosząc powołane powyżej przepisy na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że opisana umowa darowizna udziału w nieruchomości (działki z posadowionym na niej domem jednorodzinnym) będzie podlegała opodatkowaniu, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 tej ustawy.
Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość 1/2 części nieruchomości (działki z posadowionym na niej domem jednorodzinnym), nabyta przez Pana w drodze darowizny, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.
Zatem skoro w przedmiotowej sprawie – jak wynika z wniosku – wartość hipoteki (przypadająca na nabywany udział) przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości (działki z posadowionym na niej domem jednorodzinnym), to podstawa opodatkowania wyniesie zero. Tym samym w omawianej sprawie obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. W związku z powyższym nie będzie na Panu ciążył obowiązek uiszczenia podatku od spadków i darowizn z tytułu nabycia na podstawie darowizny 1/2 udziału w nieruchomości (działki z posadowionym na niej domem jednorodzinnym).
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja dotyczy wyłącznie ustawy o podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych otrzymania w darowiźnie 1/2 udziału w nieruchomości. W zakresie skutków podatkowych otrzymania w darowiźnie 1/2 udziału w nieruchomości na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wydano odrębne rozstrzygnięcie − interpretację, znak: (…).
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo