Interpretacja 0111-KDIB2-3.4015.56.2026.1.JS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 30 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych darowizny od byłej żony udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest obywatelem polskim, posiadającym nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w świetle art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

(…) 2017 r. Wnioskodawca wraz z małżonką, kupili w czasie trwania wspólności majątkowej do ich majątku wspólnego lokal mieszkalny położony w X. przy ul. (…) oraz udział 1/20 w działce A. – drodze dojazdowej, położonej w X. przy ul. (…).

Finansowanie zakupu odbyło się częściowo ze środków własnych a częściowo z kredytu hipotecznego, który Wnioskodawca zaciągnął wspólnie z małżonką podczas trwania małżeństwa. Z tego tytułu nieruchomość obciążona jest hipoteką umowną na rzecz banku do kwoty (…) złotych.

Na obecnym etapie wartość rynkowa nieruchomości wynosi około (…) złotych (udział wynoszący 1/2 w lokalu i 1/40 część w działce dojazdowej o wartości ok. (…) złotych), a kwota kredytu pozostała do spłaty to (…) złotych.

(…) 2017 r. Wnioskodawca wraz z małżonką darowali z ich majątku wspólnego, do majątku osobistego żony wyżej wymieniony lokal i udział w drodze, w wyniku czego cały lokal i cały udział stał się majątkiem osobistym żony Wnioskodawcy.

(…) 2019 r. Wnioskodawca przyjął w darowiźnie od małżonki do jego majątku osobistego, udział wynoszący 1/2 w lokalu i 1/40 część w działce dojazdowej. Doprowadziło to do sytuacji, że Wnioskodawca oraz jego małżonka stali się współwłaścicielami po 1/2 lokalu i po 1/40 działki dojazdowej, udziały stanowią ich majątki osobiste.

(…) 2019 r. Wnioskodawca wraz z małżonką ustanowili w małżeństwie ustrój rozdzielności majątkowej. W 2019 r. przeprowadzony został rozwód Wnioskodawcy z małżonką.

Wnioskodawca planuje zawrzeć umowę darowizny, na mocy której była żona podaruje byłemu mężowi udział 1/2 w lokalu i 1/40 w drodze dojazdowej. Obdarowany nabędzie udział w nieruchomości w pełni obciążony istniejącą hipoteką. Natomiast Wnioskodawca i jego była małżonka nadal pozostaną współkredytobiorcami.

Pytanie

Czy podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn w przypadku darowizny udziału (1/2 w lokalu i 1/4 (z opisu wynika, że 1/40) w drodze dojazdowej) w nieruchomości obciążonej hipoteką stanowi wartość rynkowa nieruchomości (udziału) pomniejszona o wartość ciążącej na niej hipoteki proporcjonalnie do nabytego w darowiźnie udziału nieruchomości, czy też pełna wartość nieruchomości (udziału) bez pomniejszenia o wysokość obciążenia hipotecznego?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, w przypadku darowizny udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką, podstawą opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn powinna być wartość rynkowa nieruchomości pomniejszona o wartość ciążącej na niej hipoteki (proporcjonalnie do darowanego udziału). Hipoteka, jako ciężar nieruchomości, zmniejsza jej wartość rynkową, co powinno być uwzględnione przy ustalaniu podstawy opodatkowania.

Uzasadnienie prawne.

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1837 ze zm.) podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem darowizny, polecenia darczyńcy.

Ustawa o podatku od spadków i darowizn nie zawiera definicji pojęcia „darowizna”, dlatego należy w tym zakresie odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071). Przepis art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego bez ekwiwalentu i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę.

Do zawarcia umowy darowizny, podobnie jak każdej innej umowy, niezbędne jest zgodne oświadczenie złożone przez obie strony umowy. Umowa darowizny dochodzi do skutku dopiero z chwilą złożenia oświadczenia obdarowanego o przyjęciu darowizny.

Zgodnie z art. 158 ww. ustawy – Kodeks cywilny: umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Przepis art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowi, że obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.

Zaś zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 omawianej ustawy podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3 ww. ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty.

Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości. „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Natomiast zgodnie z art. 244 § 1 ustawy Kodeks cywilny ograniczonymi prawami rzeczowymi są użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.

Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1984).

W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych wkładów.

Odnosząc się zaś do art. 8 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 maja 2012 r. w sprawie II FSK 2158/10, „(...) skoro art. 65 u.k.w.h. określa hipotekę jako ciężar nieruchomości to, o wartość tego ciężaru należy zgodnie z art. 7 ust. 1 u.p.s.d. potrącić wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych tak by ustalić podstawę opodatkowania jako wartość czystą”.

Powyższy pogląd co do interpretacji art. 7 ust. 1 zd. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn jest powszechnie aprobowany w judykaturze i doktrynie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z 16 grudnia 2019 r. wydanym w sprawie I SA/Kr 1203/19, jasno wskazał, iż: „Podstawę opodatkowania stanowi bowiem czysta wartość nieruchomości (po odliczeniu wartości hipoteki).”.

Wobec powyższego, hipoteka umowna obciążająca nieruchomość dla celów opodatkowania podatkiem od spadku i darowizn winna być kwalifikowana jako „ciężar” w rozumieniu art. 7 ust. 1 zd. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, a zatem celem ustalenia podstawy opodatkowania należy od wartości nabytego udziału we współwłasność nieruchomości potrącić ciężar ją obciążający, to jest kwotę ustanowionej na tej nieruchomości hipoteki umownej. Ustalona w taki sposób „czysta wartość” przedmiotu opodatkowania, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego, stanowić będzie podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Przy obliczeniu podatku od darowizny ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, i w okresie 5 lat poprzedzających ten rok, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

-     opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własność rzeczy i praw majątkowych o czystej wartość przekraczającej:

1)  36 120 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;

2)  27 090 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;

3)  5733 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

-     jeżeli nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych od tego samego zbywcy następuje więcej niż jeden raz, do czystej wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych dolicza się czystą wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych dotychczas od tego samego zbywcy w roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, i w okresie 5 lat poprzedzających ten rok. Od podatku obliczonego od łącznej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od opodatkowanych poprzednio nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z obliczenia nadwyżka podatku nie podlega ani zaliczeniu na poczet innych podatków, ani zwrotowi. Nabywcy obowiązani są w zeznaniu podatkowym wymienić rzeczy i prawa majątkowe nabyte w podanym wyżej okresie.

Jak stanowi art. 14 ust. 1-3 ustawy o podatku od spadku i darowizn:

-     wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

-     zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe,

-     do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

1)  do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów,

2)  do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych,

3)  do grupy III – innych nabywców.

Zalicza się Pan do III grupy podatkowej w rozumieniu art. 14 ust. 3 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W takim wypadku, stawkę podatku od spadków i darowizn określa art. 15 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Przepis art. 17a ust. 1 i 2 ww. ustawy stanowi, że:

-     podatnicy podatku są obowiązani, z zastrzeżeniem ust 2. złożyć, w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych według ustalonego wzoru. Do zeznania podatkowego dołącza się dokumenty mające wpływ na określenie podstawy opodatkowania.

-     obowiązek składania zeznań podatkowych nie dotyczy przypadków, w których podatek jest pobierany przez płatnika. W tym zakresie należy powołać się na przepis art. 18 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadku i darowizn, który stanowi, że notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego darowizny.

Powołując się na wyżej wskazane przepisy, Pana zdaniem, opisana darowizna (stanowiąca zdarzenie przyszłe) podlegać będzie opodatkowaniu, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, a podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust 1 tej ustawy. Ustanowiona na przedmiotowej nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od spadku i darowizn.

Na marginesie należy wskazać, że dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia, jaka kwota kredytu zabezpieczonego hipoteką pozostała do spłaty. Istotna jest wysokość hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość i tym samym przedmiot nabycia.

Stoi Pan na stanowisku, że zaciągnięty kredyt nie stanowi ciężaru w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadku i darowizn. Ciężarem jest natomiast hipoteka, którą zostało obciążone opisane we wniosku prawo własności nieruchomości.

Przy czym, skoro przedmiotem darowizny od byłej małżonki będzie udział 1/2 lokalu mieszkalnego i 1/4 drogi dojazdowej (z opisu wynika, że 1/40), to hipoteka będzie stanowić obciążenie w proporcji odpowiadającej temu udziałowi. Zatem wartość udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym i 1/4 (z opisu wynika, że 1/40) w drodze dojazdowej, nabytego w drodze darowizny przez Pana może być pomniejszona o proporcjonalną część wysokości hipoteki. I tak obliczona czysta wartość udziału 1/2 w lokalu mieszkalnym i 1/4 (z opisu wynika, że 1/40) w drodze dojazdowej będzie stanowić podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wskazał Pan na kilka interpretacji, które – Pana zdaniem – potwierdzają Pana stanowisko.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Zgodnie z art. 14c § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa:

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Jednolity tekst ustawy:

-     z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny został opublikowany w Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.;

-     z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece został opublikowany w Dz. U. z 2025 r. poz. 341 ze zm.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja nie odnosi się do zawartych przez Państwa (Pana i byłą żonę) darowizn, które miały miejsce w przeszłości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.