Skutki podatkowe sprzedaży mieszkania przy nabyciu którego skorzystano z ulgi mieszkaniowej i przeznaczenia środków na budowę domu.
Podatnik, osoba fizyczna, nabył w drodze dziedziczenia spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i skorzystał z ulgi mieszkaniowej z art. 16 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W mieszkaniu zameldował się w lutym 2026 r., ale mieszka w nim sam, ponieważ lokal wymaga kapitalnego remontu i jest zbyt mały dla rodziny (żona i syn urodzony w 2025 r.). Podatnik od 2023 r. buduje…
Interpretacja indywidualna
- stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
10 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 9 lutego 2026 r. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od spadków i darowizn w zakresie zachowania prawa do ulgi mieszkaniowej. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - w piśmie z 10 marca 2026 r. (wpływ - 11 marca 2026 r.)
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Na mocy testamentu i Aktu Poświadczenia Dziedziczenia Repertorium A nr (…) nabył Pan prawo do własnościowego mieszkania spółdzielczego i skorzystał Pan z ulgi, o której mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Zgodnie z treścią ustawy należy Pan do nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej. Z racji powiększenia rodziny (narodziny syna w (…) 2025 r.) oraz dążenia do poprawy warunków mieszkaniowych, chciałby Pan sprzedać nabyte mieszkanie, które w całości wymaga remontu i całość środków finansowych przeznaczyć na dokończenie rozpoczętej przez Pana w 2023 r. budowy domu jednorodzinnego.
Zobowiązuje się Pan w przeciągu 2 lat wykorzystać pozyskane środki na ww. cele budowlane, a po jej zakończeniu zamieszkać i zameldować się w nim na minimum 5 lat.
W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że spadkodawca zmarł (…) 2025 r., a akt poświadczenia dziedziczenia został zarejestrowany w rejestrze spadkowym (…) 2025 r. pod numerem (…). Zeznanie podatkowe zostało złożone 2 lutego 2026 r.
W mieszkaniu, do którego została zastosowana ulga z art. 16 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn zameldował się Pan 8 lutego 2026 r.; 20 lutego 2026 r. dokonał Pan zgłoszenia ZAP‐3. Zgodnie z wymogiem druku ZAP‐3 zamieszkał Pan w przedmiotowym mieszkaniu sam, pomimo że posiada Pan rodzinę (żona i syn).
Zbycie przez Pana ww. mieszkania będzie uzasadnione koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania. Z uwagi na złe warunki przedmiotowego mieszkania nie jest możliwe wspólne zamieszkanie z rodziną, a w szczególności z małym dzieckiem (ur. (…) 2025 r.), co wpływa niekorzystnie na relacje rodzinne.
Rozwiązaniem tego problemu byłby generalny remont tego mieszkania (m.in. wymiana wszystkich instalacji, okien, drzwi oraz wykonanie podłóg). W skład mieszkania wchodzą dwa małe pokoje, kuchnia oraz łazienka. Z racji, że mieszkanie wymaga kapitalnego remontu, nie stać Pana na wykonanie takiej inwestycji, w szczególności, że jest Pan na etapie budowy nowego domu.
Środki ze sprzedaży mieszkania w całości chciałby Pan przeznaczyć na dokończenie budowy domu jednorodzinnego rozpoczętej w (…) 2023 r. Decyzja o podjęciu budowy była uzasadniona chęcią zmiany warunków bytowych. Nie stać Pana jednocześnie na wyremontowanie mieszkania i sfinalizowanie budowy domu. Zasadnym jest dokończenie budowy, z uwagi na większy metraż do zamieszkania w stosunku do metrażu przedmiotowego mieszkania.
W (…) 2025 r. powiększyła się Panu rodzina i chciałby Pan zapewnić jej lepsze warunki bytowe. Priorytetem dla Pana jest zapewnienie godziwych warunków życia dla Pana rodziny. Dom jednorodzinny, o którym mowa we wniosku nie został oddany do użytkowania. Na obecną chwilę zostały wykonane w nim tynki wewnętrzne. Wcześniej wykonana została instalacja elektryczna i zamontowane okna oraz drzwi. Za środki, które uzyskałby Pan ze sprzedaży mieszkania chciałby Pan wykonać następujące prace: instalacje wod‐kan, wylewki, wykończyć kuchnię oraz łazienki, wykonać podłogi. Z dużym prawdopodobieństwem dzięki środkom ze sprzedaży mieszkania wierzy Pan, że uda się Panu wykończyć wnętrze domu i zamieszkać w nim.
Pytanie
Czy w tym przypadku zachowa Pan prawo do ulgi?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, zgodnie z art. 16 ust. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn, zaistniała sytuacja nie stanowi podstawy do wygaśnięcia decyzji lub ustalenia zobowiązania podatkowego.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1837 ze zm.):
Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem spadku.
W myśl art. 5 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.
Na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze dziedziczenia - z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia lub wydania europejskiego poświadczenia spadkowego.
Stosownie do treści art. 16 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy:
W przypadku nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego przez osoby zaliczane do II grupy podatkowej - nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. W przypadku nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziału.
Zgodnie z art. 16 ust. 2 ww. ustawy:
Ulga, o której mowa w ust. 1, przysługuje osobom, które łącznie spełniają następujące warunki:
1) spełniają wymogi określone w art. 4 ust. 4;
2) nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź będąc nimi przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
3) nie przysługuje im spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub wynikające z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
4) nie są najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi rozwiążą umowę najmu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
5) będą zamieszkiwać będąc zameldowanymi na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku i nie dokonają jego zbycia przez okres 5 lat:
a) od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego - jeżeli w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny nabywca mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku,
b) od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku - jeżeli nabywca zamieszka i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.
Mając na uwadze ww. przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn stwierdzić należy, że zasadniczym celem ustawodawcy jest zwolnienie bliskich spadkodawcy lub darczyńcy od obciążeń podatkowych z tytułu nabycia nieruchomości mieszkaniowej, gdy nie dysponują innym mieszkaniem czy domem i będą zameldowani na pobyt stały zamieszkiwać w uzyskanej nieruchomości przez 5 lat od dnia określonego w cytowanym wyżej przepisie art. 16 ust. 2 pkt 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Warunkiem niezbędnym do skorzystania z ulgi przewidzianej w art. 16 ww. ustawy jest łączne spełnienie wszystkich zawartych w tym przepisie przesłanek. Niespełnienie chociażby jednego z nich uniemożliwi skorzystanie z omawianego zwolnienia bądź spowoduje utratę prawa do przyznanej uprzednio ulgi i konieczność zapłaty podatku.
Zgodnie z art. 16 ust. 7 pkt 2 cyt. ustawy:
Nie stanowi podstawy do wygaśnięcia decyzji lub ustalenia zobowiązania podatkowego zbycie budynku lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (udziału w budynku lub lokalu), albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), jeżeli było ono uzasadnione koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na nabycie innego budynku lub lokalu mieszkalnego (udziału w budynku lub lokalu) albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), albo budowę innego budynku lub lokalu nastąpiło w całości w okresie dwóch lat od dnia zbycia i łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym albo wybudowanym budynku lub lokalu, potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały, wynosi 5 lat.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że na mocy testamentu i aktu poświadczenia dziedziczenia nabył Pan spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i skorzystał Pan z ulgi, o której mowa w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Należy Pan do nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej. Z racji powiększenia rodziny (narodziny syna w (…) 2025 r.) oraz dążenia do poprawy warunków mieszkaniowych, chciałby Pan sprzedać nabyte mieszkanie (prawo do lokalu), które w całości wymaga remontu i całość środków finansowych przeznaczyć na dokończenie rozpoczętej przez Pana w 2023 r. budowy domu jednorodzinnego. Zobowiązuje się Pan w przeciągu 2 lat wykorzystać pozyskane środki na ww. cele budowlane, a po jej zakończeniu zamieszkać i zameldować się w nim na minimum 5 lat. W mieszkaniu, do którego została zastosowana ulga zameldował się Pan 8 lutego 2026 r.; 20 lutego 2026 r. dokonał Pan zgłoszenia ZAP‐3. Zgodnie z wymogiem druku ZAP‐3 zamieszkał Pan w przedmiotowym mieszkaniu sam, pomimo że posiada Pan rodzinę. Zbycie przez Pana ww. mieszkania (prawa do lokalu) będzie uzasadnione koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania. Z uwagi na złe warunki przedmiotowego mieszkania nie jest możliwe wspólne zamieszkanie z rodziną, a w szczególności z małym dzieckiem. Wpływa to niekorzystnie na relacje rodzinne. Nie stać Pana jednocześnie na wyremontowanie mieszkania i sfinalizowanie budowy domu. Zasadnym jest dokończenie budowy, z uwagi na większy metraż do zamieszkania w stosunku do metrażu przedmiotowego mieszkania. W (…) 2025 r. powiększyła się Panu rodzina i chciałby Pan zapewnić jej lepsze warunki bytowe. Dom jednorodzinny, o którym mowa we wniosku nie został oddany do użytkowania.
Ma Pan wątpliwości czy w takiej sytuacji zachowa Pan prawo do ulgi mieszkaniowej.
Jak wskazano powyżej, zachowanie prawa do ulgi mieszkaniowej wymaga spełnienia ściśle warunków w przepisach określonych, w tym zamieszkiwanie w substancji mieszkaniowej objętej ulgą w czasie przepisami zakreślonym i niezbywanie jej przez określony czas, z uwzględnieniem sytuacji określonych w art. 16 ust. 7 cyt. ustawy. W przypadku zbycia nabytej w spadku (tytułem dziedziczenia) nieruchomości mieszkaniowej, zbycie to może nastąpić wyłącznie w sytuacji „uzasadnionej konieczności” zmiany warunków lub miejsca zamieszkania.
Drugą konieczną przesłanką zachowania ulgi, wynikającą z art. 16 ust. 7 ww. ustawy, jest przeznaczenie - w okresie dwóch lat od dnia zbycia - środków uzyskanych ze sprzedaży w całości na jeden ze wskazanych w tym przepisie celów mieszkaniowych oraz aby łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym budynku lub lokalu, potwierdzony był zameldowaniem na pobyt stały i wynosił 5 lat.
Przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn nie definiują pojęcia „konieczność zmiany warunków mieszkaniowych”. Na podstawie internetowego słownika języka polskiego pod redakcją W. Doroszewskiego słowo „konieczność” znaczy to, co jest konieczne, nieuchronne, nie dające się uniknąć, jest to bezwzględna potrzeba, nieodzowność, przymus.
Pomimo niesprecyzowania w ww. ustawie, co należy rozumieć przez „konieczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania”, należy przyjąć, że może to być jedynie wyjątkowa sytuacja życiowa podatnika. Innymi słowy winna ona mieć charakter obiektywny i imperatywny. W orzecznictwie dominuje pogląd, że o potrzebie zmiany warunków zamieszkania świadczą okoliczności wyjątkowe świadczące o uzasadnionej konieczności zmiany warunków zamieszkania (a nie zwykła potrzeba zmiany warunków bytowych) oraz zmiana sytuacji rodzinnej, osobistej lub zawodowej wymuszająca zbycie dotychczas posiadanego budynku lub lokalu w celu nabycia środków na nabycie domu lub mieszkania lepiej zaspokajającego potrzeby mieszkaniowe. Przykładem sytuacji wypełniającej stwierdzenie „konieczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania” będzie zmiana miejsca pracy, choroba spadkobiercy/obdarowanego lub członków jego najbliższej rodziny z nim zamieszkujących. Za konieczność można uznać stan zdrowia podatnika, jeśli w sposób oczywisty utrudnia lub uniemożliwia realizację potrzeb mieszkaniowych w lokalu nabytym w drodze spadku, a także trudna sytuacja życiowa, rodzinna, która wymaga poprawy lub zmiany. Innymi słowy będzie to każda sytuacja, która uniemożliwia dalszą egzystencję w nabytej nieruchomości.
Powołane powyżej przykłady ilustrujące „konieczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania” nie wyczerpują wszystkich okoliczności mieszczących się w zakresie przedmiotowym użytego przez ustawodawcę zwrotu, bowiem każda sytuacja w jakiej znajduje się podatnik winna być rozpatrywana indywidualnie. Niemniej jednak wskazać należy, że konieczna zmiana warunków lub miejsca zamieszkania występuje wówczas, gdy korzystający z ulgi spadkobierca z uwagi na zaistniałą sytuację życiową nie może zamieszkiwać w nabytej w spadku nieruchomości.
Biorąc pod uwagę sytuację przedstawioną we wniosku należy stwierdzić, iż z wniosku wynika, że od 2023 r. prowadzi Pan budowę domu jednorodzinnego, w (…) 2025 r. urodziło się Panu dziecko a w lokalu, co do którego korzysta Pan z ulgi zamieszkał Pan w początkach 2026 r. Z powyższego wynika, że nie wystąpiły w sprawie okoliczności uzasadniające konieczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania. Okoliczności, które miałyby taką konieczność uzasadniać miały miejsce przed zamieszkaniem przez Pana w nabytym w spadku mieszkaniu. Składając zgłoszenie ZAP-3 miał Pan świadomość, że buduje dom oraz że powiększyła się Panu rodzina, oraz to jakiej wielkości w jakim stanie znajduje się odziedziczony lokal. Wobec tego nie można uznać, że zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w spadku nastąpi ze względu na uzasadnioną konieczność poprawy dotychczasowych warunków mieszkaniowych Pana i Pana rodziny.
Tym samym, w przypadku zbycia odziedziczonego lokalu, brak podstaw do zachowania przez Pana prawa do ulgi mieszkaniowej uzyskanej na podstawie art. 16 ww. ustawy.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo