Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.212.2026.2.AB

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

 

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

2 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej.

 

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(...) Spółka z ograniczona odpowiedzialnością

 

Opis zdarzenia przyszłego

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Kupujący”) planuje nabycie od Pani A („Sprzedająca”) udziału w zdefiniowanym w dalszej części wniosku Gruncie, który stanowi położona w (...) niezabudowana nieruchomość gruntowa pod inwestycję o charakterze mieszkaniowym („Inwestycja”). Planowane nabycie będzie dalej określane jako „Transakcja” Kupujący i Sprzedająca w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami” lub „Zainteresowanymi”. Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, dokonanie Transakcji planowane jest w pierwszej połowie 2026 r. (ale nie jest wykluczone, że może wydarzyć się później).

Wnioskodawcy są zainteresowani pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie VAT i PCC. W związku z tym, w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (i) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, (ii) charakterystykę Kupującego i Sprzedającej, (iii) historię nabycia Gruntu oraz istotne informacje o Transakcji.

Opis nieruchomości

Obecnie Sprzedająca jest współwłaścicielką (udział ½) nieruchomości obejmującej następującą działkę gruntu:

   - działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1, położona w (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW o numerze (...). W dalszej części wniosku, udział Sprzedającej (1/2) we wskazanej działce gruntu będzie dalej określany jako „Grunt”.

Sprzedająca pozostaje w związku małżeńskim i pomiędzy małżonkami istnieje ustawowa wspólność majątkowa, natomiast Grunt nie wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków (wchodzi wyłącznie w skład majątku osobistego Sprzedającej). Grunt jest niezabudowany, nieogrodzony i nieuzbrojony.

Grunt przeznaczony jest pod zabudowę zgodnie z uzyskaną przez Sprzedającą decyzją o warunkach zabudowy z dnia (...) 2025 r. nr (...) dalej jako „Decyzja WZ”.

Pozostały udział (½) w Gruncie stanowi własność siostry Sprzedającej i również będzie przedmiotem sprzedaży w ramach planowanej Transakcji, natomiast niniejszy wniosek nie obejmuje sprzedaży przez siostrę Sprzedającej.

Charakterystyka Kupującego i Sprzedającej

Charakterystyka Kupującego

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, prowadzącą działalność deweloperską na rynku nieruchomości mieszkaniowych. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT Kupujący zamierza nabyć opisany we wniosku Grunt, na którym zamierza zrealizować inwestycję deweloperską (budowa domów mieszkalnych z zamiarem ich sprzedaży).

Tym samym, po dokonaniu Transakcji, Kupujący planuje wykorzystywać Grunt w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT (tj. do wykonywania czynności opodatkowanych VAT) oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment przeprowadzenia Transakcji).

Charakterystyka Sprzedającej

W 2015 r. Sprzedająca nabywała Grunt myślą o budowie przyszłego miejsca zamieszkania. Grunt nie został nabyty w celu jego dalszej odsprzedaży. Nabycie Gruntu nie podlegało opodatkowaniu VAT.

Począwszy od 2 lutego 2021 r., Sprzedająca prowadzi działalność gospodarczą pod firmą „A” NIP: (…). Przeważająca działalność gospodarcza Sprzedającej to „Praktyka lekarska specjalistyczna” (PKD: 86.22.Z). Sprzedająca nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Sprzedająca nie jest rolnikiem, nie posiada statusu rolnika ryczałtowego, nie pobiera renty z KRUSU i nie dokonywała sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej i związanych z Gruntem.

Grunt nigdy nie był wykorzystywany na cele prowadzonej przez Sprzedającą działalności gospodarczej Grunt nie został również nigdy przekazany do działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającą i przyjęty jako środek trwały.

Począwszy od nabycia przez Sprzedającą Grunt nie był przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W przeszłości Sprzedająca nigdy nie dokonała sprzedaży innych działek gruntu. Sprzedająca nie zatrudnia również dedykowanych pracowników, zleceniobiorców ani innych osób do obsługi planowanego zbycia Gruntu.

Po nabyciu Gruntu Sprzedająca uzyskała dla Gruntu Decyzję WZ (za pośrednictwem pełnomocnika) Grunt nie był ani nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Oprócz uzyskania (za pośrednictwem pełnomocnika) Decyzji WZ, Sprzedająca nie podejmowała żadnych innych działań mających na celu uatrakcyjnienie i podniesienie wartości Gruntu (w szczególności: nie doprowadzała mediów, nie ogradzała, nie wytyczała dróg dojazdowych, nie występowała o podział Gruntu ani nie występowała o żadne inne decyzje i pozwolenia budowlane).

Sprzedająca nie podejmowała żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami w celu znalezienia nabywcy Gruntu (Kupującego).

Sprzedająca nie udzieliła Kupującemu ani innym osobom trzecim (z wyjątkiem pełnomocnika w zakresie pozyskania Decyzji WZ) pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu i na rzecz Sprzedającej w związku ze sprzedażą Gruntu, np. w celu uzyskania niezbędnych decyzji, zgód, pozwoleń dotyczących Gruntu.

Planowana sprzedaż Gruntu w ramach Transakcji ma charakter incydentalny, a jej jedynym celem jest chęć pozyskania środków finansowych przez Sprzedającą.

Sprzedająca nie jest podmiotem powiązanym z Kupującym w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. z 2025 r. poz. 278 ze zm.). Pomiędzy Sprzedającą a Kupującym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Historia nabycia Gruntu oraz informacje o planowanej Transakcji

Historia nabycia Gruntu

Sprzedająca nabyła Grunt na podstawie przyrzeczonej umowy sprzedaży, udokumentowanej aktem notarialnym Repertorium A NR (…), sporządzonym dnia 10 stycznia 2015 r. Jak wskazano już wcześniej, od momentu nabycia Grunt nie był wykorzystywany dla celów prowadzonej przez Sprzedającą działalności gospodarczej. Sprzedająca nie wykorzystywała również Gruntu wyłącznie dla celów działalności zwolnionej z VAT.

Informacje o planowanej Transakcji

Zainteresowani planują podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży Gruntu (dalej jako: „PSPA”), w której Zainteresowani potwierdzą chęć zawarcia Transakcji po spełnieniu się następujących warunków: (i) wobec ograniczeń wynikających z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz.U. z 2024 roku poz. 423), Transakcja zostanie zawarta pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, działający na rzecz Skarbu Państwa nie wykona prawa pierwokupu, które przysługuje mu stosownie do art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz.U. z 2024 roku poz. 423), oraz (ii) uzyskania przez Zainteresowanych interpretacji przepisów prawa podatkowego na podstawie niniejszego wniosku tak aby w prawidłowy sposób wykonać wynikające z Transakcji obowiązki podatkowe. Jednocześnie Zainteresowani nie przewidują w PSPA udzielania sobie jakichkolwiek pełnomocnictw w związku z Transakcją.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

Czy w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Przy czym, stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika VAT.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”) , który orzekł, że: „(...) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą”.

Podobnie - zdaniem TSUE - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - zgodnie z TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 tej ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

"Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia "działalność gospodarcza", w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego:

   - Sprzedająca nie nabyła Gruntu w celu jego dalszej odsprzedaży;

   - Grunt nigdy nie był wykorzystywany na cele prowadzonej przez Sprzedającą działalności gospodarczej. Grunt nie został również nigdy przekazany do działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającą i przyjęty jako środek trwały.

   - Począwszy od nabycia przez Sprzedającą Grunt nie był przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

   - W przeszłości Sprzedający nigdy nie dokonała sprzedaży innych działek gruntu. Sprzedająca nie zatrudnia również dedykowanych pracowników, zleceniobiorców ani innych osób do obsługi planowanego zbycia Gruntu.

   - Oprócz uzyskania Decyzji WZ, Sprzedająca nie podejmowała żadnych innych działań mających na celu uatrakcyjnienie i podniesienie wartości Gruntu (w szczególności: nie doprowadzała mediów, nie ogradzała, nie wytyczała dróg dojazdowych, nie występowała o podział Gruntu ani nie występowała o żadne inne decyzje i pozwolenia budowlane).

   - Sprzedająca nie podejmowała żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami w celu pozyskania nabywcy Gruntu (Kupującego), które wykraczałyby poza zwykłe formy ogłoszenia.

   - Sprzedająca nie udzieliła Kupującemu ani innym osobom trzecim (z wyjątkiem pełnomocnika do uzyskania Decyzji WZ) pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu i na rzecz Sprzedającej w związku ze sprzedażą Gruntu, np. w celu uzyskania niezbędnych decyzji, zgód, pozwoleń dotyczących Gruntu.

   - Planowana sprzedaż Gruntu w ramach Transakcji ma charakter incydentalny, a jej jedynym celem jest chęć pozyskania środków finansowych przez Sprzedającą.

Należy podkreślić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jak podatnik VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy

W ocenie Wnioskodawców, zestawienie przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego z przywołanymi przepisami ustawy o VAT oraz wyrokami TSUE prowadzi do wniosku, że sprzedaż Gruntu w ramach Transakcji nie powinna podlegać opodatkowaniu VAT, ponieważ brak jest przesłanek, aby w związku z Transakcją uznać Sprzedającą za podatnika VAT.

Skala zaangażowania Sprzedającej w odniesieniu do sprzedaży Gruntu nie wykraczała poza ramy zwykłego wykonywania prawa własności. Brak jest również przesłanek, które mogłyby wskazywać na aktywność Sprzedającej w zakresie planowanego zawarcia Transakcji, która byłaby porównywalna z działaniami podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomości (brak przesłanek świadczących o zawodowym, stałym i zorganizowanym charakterze takiej działalności). Nie wystąpił ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzałby, że sprzedaż Gruntu mogłaby wypełniać przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Poza uzyskaniem Decyzji WZ Sprzedająca nie podejmowała żadnych działań wykraczających poza zwykłe wykonywanie prawa własności.

W konsekwencji, zasadnym jest stwierdzenie, że w cały, okresie posiadania Gruntu Sprzedająca nie podjęła żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest przesłanek, które wskazywałyby na działalność Sprzedającej prowadzoną w sposób zawodowy, stały i zorganizowany.

Prowadzi to do wniosku, że dokonując sprzedaży Gruntu Sprzedają skorzysta wyłącznie z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Czynność ta zostanie dokonana w sferze prywatnej i - w związku z tym - nie będzie stanowiła przejawu prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku wspólnym w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki gruntu, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tego gruntów Zainteresowana podjęła lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Sprzedająca jest współwłaścicielką (udział ½) nieruchomości obejmującej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1.  Grunt jest niezabudowany, nieogrodzony i nieuzbrojony. Grunt przeznaczony jest pod zabudowę zgodnie z uzyskaną przez Sprzedającą decyzją o warunkach zabudowy z dnia 17 listopada 2025 r. Pozostały udział (½) w Gruncie stanowi własność siostry Sprzedającej i również będzie przedmiotem sprzedaży w ramach planowanej Transakcji.  Sprzedająca nabyła Grunt na podstawie przyrzeczonej umowy sprzedaży, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym dnia 10 stycznia 2015 r. z myślą o budowie przyszłego miejsca zamieszkania. Od momentu nabycia Grunt nie był wykorzystywany dla celów prowadzonej przez Sprzedającą działalności gospodarczej. Sprzedająca nie wykorzystywała również Gruntu wyłącznie dla celów działalności zwolnionej z VAT. Grunt nie został nabyty w celu jego dalszej odsprzedaży. Nabycie Gruntu nie podlegało opodatkowaniu VAT. Sprzedająca nie jest rolnikiem, nie posiada statusu rolnika ryczałtowego, nie pobiera renty z KRUSU i nie dokonywała sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej i związanych z Gruntem. Grunt nigdy nie był wykorzystywany na cele prowadzonej przez Sprzedającą działalności gospodarczej. Grunt nie został również nigdy przekazany do działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającą i przyjęty jako środek trwały. Począwszy od nabycia przez Sprzedającą Grunt nie był przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W przeszłości Sprzedająca nigdy nie dokonała sprzedaży innych działek gruntu. Sprzedająca nie zatrudnia również dedykowanych pracowników, zleceniobiorców ani innych osób do obsługi planowanego zbycia Gruntu. Po nabyciu Gruntu Sprzedającego uzyskała dla Gruntu Decyzję WZ (za pośrednictwem pełnomocnika) Grunt nie był ani nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Oprócz uzyskania (za pośrednictwem pełnomocnika) Decyzji WZ, Sprzedająca nie podejmowała żadnych innych działań mających na celu uatrakcyjnienie i podniesienie wartości Gruntu (w szczególności: nie doprowadzała mediów, nie ogradzała, nie wytyczała dróg dojazdowych, nie występowała o podział Gruntu ani nie występowała o żadne inne decyzje i pozwolenia budowlane). Sprzedająca nie podejmowała żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami w celu znalezienia nabywcy Gruntu (Kupującego). Sprzedająca nie udzieliła Kupującemu ani innym osobom trzecim (z wyjątkiem pełnomocnika w zakresie pozyskania Decyzji WZ) pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu i na rzecz Sprzedającej w związku ze sprzedażą Gruntu, np. w celu uzyskania niezbędnych decyzji, zgód, pozwoleń dotyczących Gruntu. Planowana sprzedaż Gruntu w ramach Transakcji ma charakter incydentalny, a jej jedynym celem jest chęć pozyskania środków finansowych przez Sprzedającą.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą kwestii planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT?

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie zostały podjęte w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Bowiem, co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie są podatnikami podatku VAT.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Sprzedająca działa w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedająca podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać, nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. działki, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. działki, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Sprzedającą udziału w działce niezabudowanej nr 1 wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wprawdzie Sprzedająca wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskała tą decyzję, jednakże fakt ten nie przesądza w tej sytuacji o tym, że zbycie ww. udziału w działce podlegać będzie opodatkowaniu. Poza ww. czynnością Sprzedająca nie dokonywała żadnych innych czynności, które świadczyłyby za uznaniem Sprzedającej za podatnika.

W związku z tak przedstawionym przez Zainteresowanych opisem sprawy stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku Sprzedająca nie podjęła aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców, bowiem z okoliczności sprawy wynika, że czynności poczynione w stosunku przedmiotowych działki nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w stosunku do przedmiotowej działki. Działania podjęte przez Sprzedającą należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Uwzględniając przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz ww. przepisy należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Sprzedającej - w związku ze sprzedażą udziału w działce niezabudowanej nr 1 - za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami.

Zatem, w związku ze sprzedażą udziału w działce niezabudowanej nr 1, Sprzedająca nie działa w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż udziału w ww. działce, w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Wobec powyższego zamierzone przez Sprzedającą, zbycie udziału w działce niezabudowanej nr 1 nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, w związku z transakcją udziału w działce niezabudowanej nr 1 Sprzedająca nie występuje w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży przez Sprzedającą udziału w działce niezabudowanej nr 1 nie podlega opodatkowaniu VAT.

W związku z powyższym Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Panią. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.