Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.261.2025.3.MSO

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

1 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:

- braku wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy dostawy Nieruchomości, jako transakcji niestanowiącej zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i opodatkowania Transakcji podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT;

- opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy w całości jako dostawy towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, częściowo na skutek (a) braku zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, a częściowo (b) na skutek rezygnacji Wnioskodawców z fakultatywnego zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zgodnie z przepisami na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 Ustawy o VAT;

- prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(dalej „Sprzedający”);

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) Spółka Jawna

(dalej „Kupujący”).

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp

(…) sp. z o.o. jako sprzedający (dalej: „Sprzedający”) oraz (…) Spółka Jawna jako kupujący (dalej: „Kupujący”) planują zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym zlokalizowanej (…) przy ul. (…), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (obejmującej również przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy”.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Kupującego do dokonania odliczenia VAT) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego, (pkt 5) szczegółowy zakres Transakcji, a także (pkt 6) opis działalności, którą Kupujący i Sprzedający będą prowadzili po Transakcji.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach Transakcji Kupujący ma zamiar nabyć od Sprzedającego nieruchomość obejmującą prawo własności zabudowanej działki gruntu położonej przy ulicy (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), z obrębu (…), o powierzchni (…) m², dla której Sąd Rejonowy (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Grunt”).

Na Gruncie jest posadowiony budynek biurowo-usługowy „A” z garażem podziemnym, funkcjonujący pod nazwą „(…)”, składający się z kilku kondygnacji nadziemnych oraz kondygnacji podziemnej, stanowiący własność Sprzedającego („Budynek”). W Budynku na piętrach znajdują się powierzchnie biurowe, a na parterze powierzchnie biurowo-usługowe oraz garaż z miejscami postojowymi. Wszystkie powierzchnie, z zastrzeżeniem opisanych poniżej powierzchni o przeznaczeniu technicznym oraz powierzchni wspólnych, przeznaczone są na wynajem. Budynek, wraz z innym budynkiem biurowo-usługowym z garażem podziemnym, funkcjonującym pod nazwą „(…)”, zlokalizowanym na sąsiedniej nieruchomości, wchodzi w skład kompleksu biurowo-usługowego nazywanego „(…)”.

Ponadto, na Gruncie są zlokalizowane również obiekty towarzyszące (budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego) związane z Budynkiem, stanowiące własność Sprzedającego, tj.:

- parkingi,

- droga dojazdowa,

- instalacja energetyczna NN (połączona z trafostacją - przy czym trafostacja znajduje się na działce sąsiedniej niebędącej własnością Sprzedającego), która służy do transformacji SN na NN,

- instalacja kanalizacji deszczowej wraz ze zbiornikiem przeznaczonym na zbieranie wód opadowych oraz przepompownią ścieków deszczowych, która służy do obsługi obu zlewni (tj. nieruchomości (…) i Nieruchomości (…)) oraz fragment zewnętrznej instalacji kanalizacji deszczowej przeznaczonej tylko i wyłącznie do obsługi Budynku (…),

- przyłącze wodociągowe i studnia wodomierzowa, niezbędne do obsługi budynku (…),

- kanalizacja sanitarna wraz z przyłączem i urządzeniami niezbędnymi do ich prawidłowego funkcjonowania, obsługująca Budynek (…);

- droga pożarowa wraz z wjazdem usytuowanym przy ul. (…) (służącym tylko do obsługi pożarowej), która to droga przeznaczona jest także do obsługi Budynku (…),

- totem reklamowy,

- szklana przegroda - w części zlokalizowanej w ramach Gruntu (dalej zwana „Szklaną Przegrodą”), znajdująca się pomiędzy Budynkiem a budynkiem „(…)”. Szklana Przegroda stanowi własność każdoczesnego właściciela Budynku, natomiast w stosunku do budynku (…) korzystanie ze Szklanej Przegrody jest zapewnione poprzez ustanowienie prawa do korzystania oraz związane z nim zobowiązania do partycypowania w kosztach utrzymania Szklanej Przegrody.

Wszystkie wskazane powyżej budowle, w dalszej części wniosku będą nazywane łącznie „Budowlami”. Natomiast Grunt, Budynek i Budowle będą dalej określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Docelowo, oprócz Gruntu, Budynku i Budowli, w ramach Transakcji Kupujący ma zamiar nabyć od Sprzedającego inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić lub znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza lub sieci cieplne lub gazowe) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Nieruchomość jest położona na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla fragmentu zespołu urbanistycznego Centrum w rejonie Placu (…), przyjętego uchwałą Rady (…) z dnia (…) 2010 r. (dalej „MPZP”). Zgodnie z postanowieniami MPZP, Nieruchomość jest położona na terenie oznaczonym symbolem „1 U/5” z przeznaczeniem m.in. na usługi, dopuszczającym lokalizowanie biur.

Dodatkowo należy wskazać, iż:

- Budynek przeznaczony jest na wynajem podmiotom trzecim. Sprzedający jako właściciel Budynku zawarł szereg umów najmu powierzchni zlokalizowanych w Budynku. Od (…) 2020 r. (tj. po dacie oddania Budynku do użytkowania) kolejne powierzchnie w Budynku były, sukcesywnie, wydawane najemcom w ramach zawartych umów najmu;

- Na moment złożenia niniejszego wniosku zdecydowana większość (około (…)%) powierzchni znajdującej się w Budynku jest już przedmiotem umów najmu zawartych przez Sprzedającego;

- Miejsca parkingowe wchodzące w skład Nieruchomości (w kondygnacji podziemnej oraz na poziomie „0”) są przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT);

- Pewne części Budynku (o przeznaczeniu głównie technicznym a także powierzchnie wspólne) nigdy nie będą - ze względu na swoją naturę - przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i - stanowiąc jego integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT);

- Pewne powierzchnie Budynku są lub mogą być też udostępniane zewnętrznym usługodawcom na potrzeby świadczonych przez nich usług dotyczących Budynku;

- Budowle będą elementami służącymi funkcjonowaniu Budynku jako całości zgodnie z ich przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku - nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Podobnie jednak jak powierzchnie Budynku o charakterze technicznym, takie Budowle są jednak niezbędne lub przydatne do właściwego funkcjonowania Budynku i służą one oraz będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT).

3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający powstał w wyniku przekształcenia spółki komandytowej (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - 14 sp.k., na podstawie uchwały o przekształceniu z dnia (…) 2018 r. w obecną formę prawną Sprzedającego (tj. spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością).

Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce.

Sprzedający jest spółką celową prowadzącą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, obejmującą realizację oraz komercjalizację inwestycji prowadzonej na Gruncie (tj. wzniesienie i komercjalizację Budynku i infrastruktury towarzyszącej Budynkowi - Budowli). Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Nieruchomość stanowi główne aktywo Sprzedającego, będące jego jedynym aktywem nieruchomościowym.

Kupujący jest spółką jawną z siedzibą w Polsce. Obecnie Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług wspierających (…) (inne niż (…)) i w tym zakresie posiada zakład do (…) oraz zatrudnia pracowników dla tego zakładu w liczbie 6-7 osób. Do końca (…) 2025 roku, Kupujący planuje zbycie opisanego zakładu (…) do spółki, na rzecz której obecnie świadczone są te usługi. Dodatkowo, Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w zakresie prowadzenia (…) i w tym zakresie także planuje, najpewniej do końca roku, jednak termin ten może ulec przesunięciu, zbycie prowadzonego (…) oraz (…) do nowo powołanej dla tego celu spółki. Jednocześnie, Kupujący prowadzi działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (biurowe, usługowe i handlowe) powierzchni znajdujących się na nieruchomości położonej w (…), której Kupujący jest właścicielem.

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (biurowe, usługowe i handlowe) powierzchni znajdujących się w Budynku, podlegającą opodatkowaniu VAT (Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT). Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Kupujący jest i na moment Transakcji będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a Ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278, „Ustawa CIT”). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w Ustawie o VAT.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

Sprzedający (działający wówczas w formie spółki komandytowej) nabył prawo własności Nieruchomości (wówczas jeszcze niezabudowanej Budynkiem) od powiązanej spółki (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k., na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 maja 2018 r. Nabycie przedmiotowego Gruntu wraz z posadowionymi wówczas na tym Gruncie obiektami oraz urządzeniami podlegało opodatkowaniu VAT.

Z kolei poprzednik prawny Sprzedającego - spółka (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. - nabyła prawo własności Nieruchomości (z ówczesną zabudową) od (…) sp. z o.o., na podstawie umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości z dnia (…) 2016 r., zawartej w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży z dnia (…) 2016 r. Transakcja ta podlegała opodatkowaniu VAT.

(…) sp. z o.o. (działająca wówczas pod firmą (…) sp. z o.o.) nabyła prawo własności Nieruchomości od (…) na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 2011 r.

Budynek wraz ze wspomnianym powyżej budynkiem (…) stanowią część jednego kompleksu biurowego o nazwie „(…)”. Na potrzeby realizacji kompleksu (…), Budynek oznaczony został jako budynek „A”, a budynek (…) (wcześniej: (…)) oznaczony został jako budynek „B”.

Pierwotnym inwestorem obu ww. budynków była spółka (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k., która w 2017 r. uzyskała decyzję Prezydenta (…) zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę Budynku, a także decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę budynku (…) (wcześniej: (…)). W (…) r. nastąpiło rozdzielenie realizacji inwestycji dotyczącej obu budynków w taki sposób, że podmiotem odpowiedzialnym za realizację budynku (…) (wcześniej: (…)) pozostała spółka (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k., natomiast realizacja Budynku w ramach grupy kapitałowej została powierzona Sprzedającemu.

W tym celu, na podstawie umowy sprzedaży z (…) r. zawartej z (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. nastąpiło zbycie własności Nieruchomości na rzecz Sprzedającego i zostało przeniesione na jego rzecz pozwolenie na budowę (na podstawie decyzji Prezydenta (…) z dnia (…) 2018 r.).

W 2020 r. na potrzeby realizacji Szklanej Przegrody oraz zmiany niektórych pobocznych parametrów Budynku, Sprzedający uzyskał decyzję Prezydenta (…) z dnia (…) 2020 r. zmieniającą pierwotne pozwolenie na budowę dotyczące Budynku.

Budynek został oddany do użytkowania w czerwcu 2020 r. W tej dacie faktycznie zostały oddane do użytkowania również wszystkie Budowle, poza Szklaną Przegrodą. Z kolei prace związane z realizacją Szklanej Przegrody zakończyły się w (…) 2021 r.

Z uwagi na położenie Nieruchomości na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, uzyskanie powyższych decyzji oraz realizacja prac budowlanych została poprzedzona wydaniem szeregu decyzji konserwatora zabytków zezwalających na prowadzenie prac budowlanych oraz badań archeologicznych.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony, w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości oraz realizacją projektu inwestycyjnego, mającego na celu wzniesienie Budynku oraz Budowli wspierających funkcjonalnie Budynek i Grunt.

W związku z zamiarem docelowej sprzedaży Nieruchomości w księgach Sprzedającego Budynek i Budowle zostały zakwalifikowane jako nieruchomości inwestycyjne („inwestycje długoterminowe - nieruchomości”), a tym samym nie zostały zakwalifikowane jako „środki trwałe” w rozumieniu przepisów prawa bilansowego. Natomiast obiekty te są kwalifikowane przez Sprzedającego jako „środki trwałe” i amortyzowane dla celów podatkowych, na podstawie regulacji Ustawy CIT.

Na potrzeby realizacji inwestycji związanej z budową Budynku i Budowli, Sprzedający korzystał m.in. z finansowania zewnętrznego (m.in. w postaci kredytu bankowego).

Budynek i ukończone Budowle posadowione na Nieruchomości, po ich wybudowaniu i oddaniu do użytkowania, nie były przedmiotem istotnych modernizacji (ulepszeń), w których nakłady na ulepszenia przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej (kosztu ich wytworzenia). Jedyne nakłady, jakie były ponoszone na Budynek przez Sprzedającego po jego oddaniu do użytkowania (i potencjalnie będą miały miejsce również po zbyciu Nieruchomości przez Sprzedającego), obejmowały tzw. prace wykończeniowe i adaptacyjne wynajmowanych powierzchni Budynku, realizowane na potrzeby najemców (…), których wartość nie przekroczyła łącznie 30% wartości początkowej Budynku i których nie można zakwalifikować jako istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania Budynku lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia Budynku (tj. „przebudowy” Budynku). Ponadto, do momentu planowanego zbycia Nieruchomości, Sprzedający nie zamierza przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynku i Budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

W związku z prowadzeniem inwestycji w postaci budowy Budynku, Sprzedający poszukiwał kontrahentów zainteresowanych najmem powierzchni w Budynku i zawarł umowy z przyszłymi najemcami (obecni i ewentualni przyszli najemcy są nazywani dalej łącznie „Najemcami”). Pozyskanie przyszłych Najemców było jednym z warunków finansowania dla inwestycji zrealizowanej przez Sprzedającego (kredytu bankowego).

Pierwsze powierzchnie w Budynku były wydane Najemcom z dniem (…) 2020 r. Kolejne powierzchnie były sukcesywnie wydawane Najemcom w ramach kolejno zawieranych umów najmu, począwszy od (…) 2020 r., w następujących datach:

- (…) 2020 r.;

- (…) 2020 r.;

- (…) 2021 r.;

- (…) 2021 r.;

- (…) 2022 r.;

- (…) 2022 r.;

- (…) 2022 r.

- (…) 2022 r.; oraz

- (…) 2023 r.

Obecnie wynajętych Najemcom jest około (…) proc. powierzchni użytkowej Budynku przeznaczonej docelowo pod wynajem, przy czym przed datą Transakcji nie jest wykluczone rozwiązanie części obecnych umów najmu i poszukiwanie dla nich nowych Najemców (zatem na dzień Transakcji ww. wskaźnik ogółu powierzchni wynajętych w Budynku może ulec zmianie). Obecnie powierzchnia wydana najemcom stanowi ok. (…)% powierzchni Budynku, natomiast planowane jest przekazanie nowemu najemcy ok. (…)% powierzchni Budynku w terminie do końca 2025 r. na podstawie zawartej umowy najmu.

W momencie zawarcia planowanej Transakcji większość powierzchni Budynku będzie już zatem wynajęta i wydana Najemcom, przy czym w Budynku mogą również pozostać:

a) stanowiące około (…) proc. ogółu powierzchni przeznaczonych pod wynajem w Budynku powierzchnie, które od momentu oddania do użytkowania Budynku do dnia Transakcji nigdy nie były (i do dnia Transakcji nie będą) wydane Najemcom (choć mogą być już wówczas przedmiotem umów najmu), a które zarazem nie są i nie będą wykorzystywane przez Sprzedającego dla własnych potrzeb (dalej „Powierzchnie Nigdy Niewynajęte”);

b) powierzchnie Budynku przeznaczone pod wynajem, które były już przedmiotem najmu i zostały uprzednio wydane pierwszym Najemcom, lecz umowy najmu w związku z tymi powierzchniami zostały rozwiązane i na dzień niniejszego wniosku są już one wynajęte ale ich wydanie właściwym Najemcom jeszcze nie nastąpiło (z tym, że Sprzedający zakłada, że powierzchnie wynajęte nowym Najemcom zostaną im wydane do dnia Transakcji, choć może być również tak, że nie zostaną im jeszcze wydane do tego dnia) (dalej „Powierzchnie Zwolnione przez Najemcę”);

c) powierzchnie Budynku przeznaczone pod wynajem, które były już przedmiotem najmu i zostały uprzednio wydane pierwszym Najemcom, lecz umowy najmu w związku z tymi powierzchniami zostały rozwiązane i na dzień Transakcji nie będą on ponownie wynajęte.

Przed sprzedażą Nieruchomości (a możliwe, że również po dniu Transakcji), Sprzedający planuje pozyskiwać Najemców dla niewynajętej powierzchni w Budynku (w tym dla Powierzchni Zwolnionych przez Najemcę oraz Powierzchni Nigdy Niewynajętych).

Najem powierzchni w Budynku przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu VAT. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących nabycie towarów i usług związanych z pracami adaptacyjnymi dla Najemców prowadzonych w Budynku.

Nieruchomość była i jest wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT i nigdy nie była i nie jest wykorzystywana na cele działalności niepodlegającej opodatkowaniu lub zwolnionej z opodatkowania VAT.

Zamiarem Sprzedającego jest możliwie szybka sprzedaż Nieruchomości, a nie prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomości i czerpaniu dochodów z wynajmu. Działania związane z pozyskiwaniem Najemców i wynajmie powierzchni Budynku są realizowane przez Sprzedającego wyłącznie w celu przygotowania Budynku do jego komercjalizacji (przygotowania dla potrzeb inwestora zgodnie z rynkowymi standardami dla tego typu nieruchomości). Faktycznie wydłużony okres wynajmu powierzchni w Budynku przez Sprzedającego od momentu jego oddania do użytkowania, nie był spowodowany zmianą profilu działalności lecz trudnościami w pozyskaniu inwestora, zainteresowanego nabyciem Budynku (z uwagi na ogólne trudności na rynku nieruchomości biurowych oraz niezakończone finalnym zawarciem transakcji negocjacje transakcyjne prowadzone w 2022 roku).

Po uzyskaniu interpretacji indywidualnej objętej niniejszym wnioskiem, Wnioskodawcy zamierzają złożyć oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust 11 Ustawy o VAT) - w treści aktu notarialnego (będącego podstawą sprzedaży Nieruchomości) - a tym samym wybrać opodatkowanie VAT dostawy Budynku i Budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości w zakresie, w jakim od pierwszego zasiedlenia posadowionych na niej obiektów (Budynku i Budowli lub ich części) na dzień zamknięcia Transakcji upłynąłby okres co najmniej dwóch lat.

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione w szczególności:

1. Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynku i Budowli);

2. prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą związane z Budynkiem (jak również - potencjalnie - z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Sprzedającego zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku);

3. prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni w Budynku (tj. zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji), w tym również prawa i obowiązki z umów najmu miejsc postojowych, z których mogą korzystać Najemcy;

4. prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań Najemców wynikających z umów najmu (w tym, w szczególności w formie gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

5. prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczających jakość i brak wad Nieruchomości (w tym w szczególności Budynku) - tj. prawa z gwarancji i rękojmi oraz zabezpieczenia w przedmiotowym obszarze dotyczące Nieruchomości udzielone przez wykonawcę których beneficjentem jest Sprzedający, o ile takie instrumenty będą istniały i będą przenoszalne na dzień Transakcji;

6. istniejące na dzień Transakcji uprawnienia z tytułu rękojmi w odniesieniu do projektu budowlanego oraz projektów wykonawczych Budynku, a także projektów prac wykończeniowych na rzecz Najemców, przysługujące Sprzedającemu wobec architekta, który sporządzał projekty;

7. autorskie prawa majątkowe do: (i) dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem niniejszego wniosku (o ile autorskie prawa majątkowe w tym zakresie będą posiadane przez Sprzedającego) oraz (ii) wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji (w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Wnioskodawcami) oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są\będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich;

8. prawa majątkowe lub licencje dotyczące znaków towarowych dotyczących Nieruchomości lub całego kompleksu „(…)”, i/lub autorskie prawa majątkowe do logotypów, do których jest uprawniony i w zakresie w jakim jest uprawniony Sprzedający;

9. prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów dla oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynku;

10. dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, w zakresie w jakim znajduje się w posiadaniu Sprzedającego, zawierająca m.in. decyzje administracyjne dotyczące Budynku, całą dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynku i Budowli (w tym dziennik budowy), dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, projekty architektoniczne Budynku, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące Budynku, dokumentację powykonawczą, pomiary Budynku, karty dostępu do Budynku, kody do systemu zarządzania Budynkiem, itp.;

11. znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego wybrana dokumentacja prawna i rachunkowa dotycząca przedmiotu Transakcji:

a) wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe Najemców (jeśli okazanie ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych;

b) dokumenty związane z zarządzaniem Budynkiem, analizą regulowania zobowiązań przez Najemców, jeżeli oraz w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji;

c) wzór umowy najmu.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

1. praw i obowiązków z umów o prace budowlane i innych umów zawartych przez Sprzedającego z wykonawcami inwestycji (z zastrzeżeniem praw z gwarancji i rękojmi oraz stosownych zabezpieczeń, w zakresie o którym mowa powyżej);

2. praw i obowiązków wynikających z umów na dostawę mediów oraz umów serwisowych. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty, w tym w niedługim czasie po Transakcji, umowy o dostawę mediów oraz umowy serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów/umowy serwisowe, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/ usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów);

3. praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Sprzedającego (zlokalizowanej w innym obiekcie niż zbywany Budynek);

4. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

5. dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;

6. praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank;

7. praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez Najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

8. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

9. środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje Najemców, o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

10. praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

- Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Sprzedającego: Nieruchomość stanowi kluczowe aktywo Sprzedającego, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości (oraz - przejściowo - wynajem powierzchni) stanowić będzie główne źródło przychodów operacyjnych Sprzedającego.

- Umowa o zarządzanie Nieruchomością: Planowane jest, że umowa o zarządzenie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Kupujący zawrze nową umowę w tym zakresie z tym samym zarządcą, z którym zawarł umowę Sprzedający lub z innym zarządcą.

- Przejściowe korzystanie przez Kupującego z umów zawartych przez Sprzedającego: Jak wskazano powyżej, intencją Wnioskodawców jest rozwiązanie umów o dostawę mediów i umów serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie nowych umów w tym zakresie przez Kupującego (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Wnioskodawcami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty. Niemniej, w takim wypadku Sprzedający wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia. W wyjątkowych sytuacjach może też się zdarzyć, że dana umowa będzie kontynuowana przez Sprzedającego (dotyczy to umów, które przewidują kary lub dodatkowe opłaty z powodu wcześniejszego ich rozwiązania).

- Brak przejścia zakładu pracy: Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

- Prace wykończeniowe: Wnioskodawcy uzgodnili, że w zakresie w jakim prace wykończeniowe/ulepszenia w Budynku dla Najemców nie zostaną zakończone do daty Transakcji, Sprzedający będzie zobowiązany do wykonania odpowiednich prac i podjęcia innych odpowiednich działań koniecznych do zakończenia tych prac po dacie Transakcji - w terminach uzgodnionych w umowach najmu (dotyczy to również usunięcia wszelkich potencjalnych wad związanych z tymi pracami), przy czym wykonanie tych prac i działań może być realizowane przez Sprzedającego przy wykorzystaniu usług wyspecjalizowanych zewnętrznych podmiotów.

Opcjonalnie, w stosunku do powierzchni Budynku, które w dniu Transakcji nie będą wynajęte lub nie będą jeszcze wydane na rzecz Najemców, Strony mogą zawrzeć odrębną umowę gwarancji czynszowej na podstawie której Sprzedający zobowiąże się do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Kupującemu braku przychodów w tym zakresie. Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Sprzedający będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych Najemców do wynajęcia pozostałej powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Kupującym. Sprzedający otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania tego typu umów najmu.

W umowie sprzedaży Sprzedający oraz Kupujący udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Sprzedającego oraz Kupującego do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Wnioskodawcy planują przeprowadzić Transakcję w terminie do końca 2025 zawierając umowę ostatecznie przenoszącą własność Nieruchomości, przy czym przed podpisaniem umowy sprzedaży strony zamierzają zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży (tj. ostateczna umowa sprzedaży powinna nastąpić do końca 2025 r.). Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni, a ponadto będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

6. Opis działalności Kupującego i Sprzedającego po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

(1) w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

(2) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie umów serwisowych, umów o dostawę mediów przed Transakcją lub około tej daty;

(3) w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

(4) Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Kupującego w ramach Transakcji;

- w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący - w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego - tj. wynajmem powierzchni biurowej, usługowej i handlowej.

Po dokonaniu Transakcji Sprzedający może wykonywać prace wykończeniowe/adaptacyjne w Budynku dla Najemców oraz inne prace budowlane związane np. z usuwaniem wad i usterek w Budynku lub innych obiektach i urządzeniach wspierających funkcjonalnie Nieruchomość.

Zasadniczo, polityka grupy kapitałowej Sprzedającego zakłada, że po zrealizowaniu projektu inwestycyjnego spółki projektowe (takie jak Sprzedający):

- mogą zostać zlikwidowane (ponieważ zrealizowały projekt, do którego zostały powołane i ich dalsza działalność nie jest już konieczna);

- mogą zostać wykorzystane do realizacji kolejnych inwestycji (tj. do realizacji kolejnych projektów deweloperskich);

- mogą funkcjonować w ramach grupy kapitałowej jako spółki zapewniające finansowanie dla innych podmiotów z grupy.

Wnioskodawcy pragną dodatkowo zaznaczyć, że Sprzedający planował już uprzednio z innym kupującym przeprowadzenie transakcji sprzedaży Nieruchomości na praktycznie tożsamych do opisanych powyżej warunkach - w 2022 r. - kilkakrotnie wydłużając termin na finalizację transakcji. Jednak z uwagi na okoliczności związane z finalnym brakiem pozyskania finansowania po stronie poprzedniego kupującego, transakcja wówczas nie doszła do skutku. W tym zakresie Sprzedający uzyskał uprzednio interpretacje podatkowe z wniosku wspólnego z poprzednim kupującym, potwierdzające prawidłowość stanowiska zaprezentowanego w zakresie zdarzenia przyszłego tożsamego do przedstawionego w przedmiotowym wniosku - tj. interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 sierpnia 2022 roku o sygnaturach 0111-KDIB3-2.4012.333.2022.1.ASZ oraz 0111-KDIB3-2.4012.325.2022.1.MN w zakresie VAT a także o sygnaturach 0111-KDIB2-3. 4014.234.2022.2.JKU oraz 0111-KDIB2-3.4014.235. 2022.2.JKU w zakresie PCC. Natomiast z uwagi na to, że stroną obecnie planowanej transakcji jest Kupujący, Wnioskodawcy pragną wystąpić z wnioskiem wspólnym o uzyskanie interpretacji podatkowej i uzyskać stosowną ochronę prawną.

Uzupełnili Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - opis zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

Zgodnie z art. 2 pkt 14) Ustawy o VAT, ilekroć mowa o pierwszym zasiedleniu „rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

W analizowanej sytuacji Spółka stanęła na stanowisku, że wprawdzie doszło do formalnego zakończenia Budowy i Budowli oraz przekazania ich do eksploatacji, jednakże literalna wykładnia ww. przepisu art. 2 pkt 14) Ustawy o VAT wskazuje, że nie został spełniony warunek pierwszego zasiedlenia wobec całego Budynku. Nie nastąpiło bowiem przekazanie do użytkowania całej powierzchni Budynku do tego przeznaczonej najemcom (użytkownikom) tj. przekazano im do użytkowania części powierzchni Budynku - co zostało szczegółowo opisane w uzasadnieniu do Wniosku Wspólnego na str. 24.

W zawiązku z powyższym odpowiedź na powyżej postawione przez organ pytanie powinna być taka, że Budynek oraz Budowle na dzień zawarcia Transakcji nie będą zasiedlone w całości.

Na dzień sporządzania niniejszej Odpowiedzi, pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT nastąpiło w stosunku do obiektów (rozumianych jako Budowle i odpowiednie części powierzchni Budynku) sklasyfikowanych we Wniosku Wspólnym w Grupie A oraz Grupie B. Obiekty przynależące do Grupy C nie zostaną jeszcze zasiedlone do dnia zawarcia Transakcji.

Tym samym ewentualny upływ terminu 2 lat, do którego referuje Organ nawiązując do art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) Ustawy o VAT, może być rozpatrywany wyłącznie w stosunku do obiektów z Grupy A oraz Grupy B. Obiekty z Grupy C jak wspomniano, nie będą do momentu Transakcji przedmiotem „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu Ustawy o VAT.

Spółka podkreśla, w ślad za Wnioskiem Wspólnym, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem obiektów z Grupy A, a momentem ich sprzedaży (tj. Transakcją) upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Okres ten nie upłynie w stosunku do obiektów z Grupy B.

Jednocześnie, Spółka utrzymuje analizę w zakresie zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT w zakresie Obiektów z Grupy B oraz C oraz utrzymuje, że Sprzedający oraz Kupujący zamierzają, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 Ustawy o VAT zrezygnować z ew. zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT (w zakresie w jakim miałoby ono zastosowanie) i wybrać dla dostawy Budynku i Budowli (a w konsekwencji całej Nieruchomości) opodatkowanie zgodnie z właściwą stawką VAT.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

1. Czy sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2. Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, częściowo na skutek (a) braku zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, a częściowo (b) na skutek rezygnacji Wnioskodawców z fakultatywnego zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zgodnie z przepisami na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 Ustawy o VAT?

3. Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1. Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2. Zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, częściowo na skutek (a) braku zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, a częściowo (b) na skutek rezygnacji Wnioskodawców z fakultatywnego zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zgodnie z przepisami na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 Ustawy o VAT.

3. Zdaniem Wnioskodawców po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT).

Uzasadnienie

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 Ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na ew. obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

I. Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, dostawa nieruchomości komercyjnych, a taki charakter ma Nieruchomość, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

II. Brak możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa

Wnioskodawcy pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami: „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

a) zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

b) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii. umowy zarządzania aktywami;

iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (…)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość: Grunt, Budynek i Budowle, prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na Kupującego z mocy prawa oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (dotyczące praw własności intelektualnej oraz gwarancji i zabezpieczeń, itd.) oraz inne elementy przedstawione powyżej w opisie zdarzenia przyszłego.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte: (a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania na nabycie Nieruchomości i sfinansowanie budowy Budynku i Budowli wraz z przynależnościami (b) umowa o zarządzenie nieruchomością, czy też (c) umowy zarządzania aktywami (przy czym należy wskazać, że Sprzedający nie jest obecnie stroną tego typu umowy) oraz inne elementy przedstawione powyżej w opisie zdarzenia przyszłego.

W konsekwencji, Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu, które zasadniczo przechodzą z mocy prawa. Do Przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Wnioskodawców, jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Sprzedającego), ubezpieczenia, umów o zarządzanie nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na inwestowaniu w wynajęte nieruchomości komercyjne i zwiększaniu ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Kupującemu w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Kupującego o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

O ile Budynek stanowi pewną całość architektoniczno-budowlaną łącznie z towarzyszącą mu infrastrukturą faktyczną i prawną, to nie jest (ani nie będzie) on przeznaczony do realizacji zadań gospodarczych w istniejącym przedsiębiorstwie, ale do oddania w najem, a następnie - do sprzedaży. Tym samym nie mógłby on zarazem stanowić niezależnego przedsiębiorstwa / jego zorganizowanej części, samodzielnie realizujących te zadania.

W celu wyjaśnienia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę, Objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować. Jeden z przykładów wskazuje, że w przypadku gdy zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość, a nabywca nieruchomości prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości, to brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności zbywcy (przedmioty działalności zbywcy i nabywcy są różne).

Zdaniem Wnioskodawców, podejście zastosowane przez Ministra Finansów w przywołanym przykładzie może być również zastosowane do przedstawionego zdarzenia przyszłego. W konsekwencji, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części również ze względu na brak kontynuowania działalności Sprzedającego przez Kupującego. Kupujący bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku będzie prowadził odmienną działalność aniżeli Sprzedający.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, działalność gospodarcza Sprzedającego polegała i polega na tym, że jest on spółką deweloperską - zakupił on Nieruchomość w celu realizacji projektu deweloperskiego, mającego na celu wzniesienie, między innymi, Budynku i Budowli. Po wybudowaniu i oddaniu Budynku i Budowli do użytkowania i ich wynajęciu najemcom, Sprzedający planował możliwe jak najszybciej sprzedać Nieruchomość na rzecz podmiotu trzeciego. Należy podkreślić, że relatywnie wydłużony okres pomiędzy wybudowaniem Budynku i rozpoczęciem wynajmu jego powierzchni a planowaną sprzedażą Nieruchomości wraz z wstąpieniem Kupującego w umowy najmu, był niejako wymuszony na Sprzedającym obiektywnymi czynnikami. Wynikał on z obiektywnych problemów Sprzedającego w zakresie pozyskania inwestora zainteresowanego nabyciem Nieruchomości (zakończone niepowodzeniem długotrwałe negocjacje z pierwszym kupującym, dla której to transakcji Sprzedający uzyskał interpretacje podatkowe; zastój na rynku nieruchomości komercyjnych spowodowany pandemią covid-19 z początkiem 2020 r. i inwazją Federacji Rosyjskiej na Ukrainę w lutym 2022 r.)), a nie zmiany profilu działalności Sprzedającego (tj. z działalności deweloperskiej na działalność ukierunkowaną na długoterminowy najem nieruchomości komercyjnych).

Przedmiotem działalności Sprzedającego jest działalność nosząca cechy działalności deweloperskiej w rozumieniu Krajowego Standardu Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska” (dalej: „Standard”). W rozumieniu Standardu działalność deweloperska jest to działalność gospodarcza obejmująca wykonywanie jednego lub więcej przedsięwzięć deweloperskich polegających na budowie lub przebudowie (ulepszeniu) budynków i ich odprzedaży w całości lub w części (np. lokali); przedsięwzięcia mogą mieć charakter jednorazowy lub wznawiany. Przedsięwzięcie deweloperskie to z kolei proces (działanie), w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy lub nabywców ustanowiona lub przeniesiona zostanie odrębna własność lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, jak też własność budynku lub jego części wraz z przynależnym gruntem lub prawem wieczystego użytkowania gruntu oraz przynależnymi obiektami infrastruktury. Deweloper może realizować dane przedsięwzięcie deweloperskie zlecając - jako inwestor - wykonawcy budowę nowego budynku oraz przynależnych obiektów infrastruktury. Działalność deweloperska może dodatkowo obejmować wykonanie usług pomocniczych (uzupełniających), takich jak np. przekazywanie budynków lub lokali w leasing, najem lub dzierżawę przed ich ostateczną sprzedażą, wykonywanie robót wykończeniowych na dodatkowe zlecenia nabywców, jak również zarządzanie nieruchomościami. Działalność Sprzedającego jest więc w istocie działalnością deweloperską.

Kupujący nie będzie kontynuować działalności gospodarczej Sprzedającego, która jest działalnością o charakterze deweloperskim. Celem działalności Sprzedającego nie jest bowiem prowadzenie działalności usługowej w zakresie wynajmu, lecz prowadzenie procesu deweloperskiego Nieruchomości, przygotowanie jej pod względem prawnym i technicznym do wynajmu i realizacja zysku na jej sprzedaży podmiotowi, który będzie czerpał korzyści z wynajmu. Stąd, sprzedawana Nieruchomość ma raczej charakter „produktu” przedsiębiorstwa prowadzonego przez Sprzedającego, a nie samego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych, w tym w interpretacjach wydanych dla poprzednio planowanej tożsamej transakcji dotyczącej sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz innego kupującego z 2022 r., która wówczas nie doszła do skutku - tj. m.in. w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 sierpnia 2022 roku o sygnaturach 0111-KDIB3-2.4012.333.2022.1.ASZ oraz 0111-KDIB3-2. 4012.325.2022.1.MN.

III. Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntu wraz z posadowionymi na nim Budynkiem i infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a Ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przy procesie realizacji inwestycji Sprzedającemu przysługiwało i przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt zabudowany jest Budynkiem i Budowlami. Tym samym, dostawa Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT i będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

i. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

ii. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu Kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu, lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło przed lub na moment Transakcji nastąpi pierwsze zasiedlenie.

Mając na względzie okoliczności zaprezentowane w opisie zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawców pierwsze zasiedlenie w rozumieniu regulacji Ustawy VAT w zakresie poszczególnych obiektów (tj. poszczególnych części/powierzchni/Budynku oraz Budowli) zlokalizowanych na Nieruchomości, miało lub będzie miało miejsce:

a) w stosunku do już wynajętych i przekazanych Najemcom części Budynku - dla poszczególnych powierzchni w momencie ich sukcesywnego oddawania w najem przez Sprzedającego w ramach zawartych umów najmu począwszy od 1 lipca 2020 r. (tj. momentu przekazania pierwszych powierzchni w Budynku Najemcom po ich wybudowaniu i oddaniu do faktycznego używania w ramach zawartych umów najmu), w tym także w zakresie Powierzchni Zwolnionych przez Najemcę - wynajętych i wydanych Najemcom, które na moment Transakcji „powróciły” (lub powrócą) do puli powierzchni niewynajętych w zw. z wygaśnięciem z różnych względów zawartych umów najmu z niektórymi Najemcami (dalej „Wynajęte Powierzchnie”);

b) w stosunku do Powierzchni Nigdy Niewynajętych (tj. pozostałej części Budynku przeznaczonej pod wynajem, stanowiącej niewielką części powierzchni, która do daty Transakcji nie była jeszcze nigdy wynajmowana i nie zostanie jeszcze wydana Najemcom) - pierwsze zasiedlenie nie miało jeszcze miejsca; w przypadku tej części Budynku pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce w dacie Transakcji (dalej „Niewynajęte Powierzchnie”);

c) w stosunku do Budowli (za wyjątkiem Szklanej Przegrody) oraz części wspólnych i technicznych Budynku (dalej „Pozostałe Powierzchnie”) - (…) 2020 r., tj. po przekazaniu pierwszych powierzchni w Budynku Najemcom w najem przez Sprzedającego w ramach zawartych umów najmu, ponieważ już wówczas Budowle oraz części wspólne i techniczne Budynku zaczęły być wykorzystywane dla celów podlegającej opodatkowaniu VAT działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, tj. Budowle zaczęły pełnić funkcje pomocnicze względem Budynku oraz rozpoczęła się faktyczna eksploatacja części wspólnych i technicznych Budynku;

d) w stosunku do Szklanej Przegrody - w (…) 2021 r., kiedy to ta budowla została oddana do użytkowania i rozpoczęła się jej faktyczna eksploatacja.

Wnioskodawcy pragną podkreślić, że prawidłowość powyższego podejścia w zakresie ustalania momentu „pierwszego zasiedlenia” została potwierdzona m.in. w interpretacjach wydanych dla poprzednio planowanej tożsamej transakcji dotyczącej sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz innego kupującego z 2022 r., która wówczas nie doszła do skutku - tj. m.in. w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 sierpnia 2022 roku o sygnaturach 0111-KDIB3-2.4012.333.2022.1.ASZ oraz 0111-KDIB3-2.4012.325.2022.1.MN.

Jednocześnie należy nadmienić, że Budynek ani Budowle nie były po ww. datach przedmiotem istotnych modernizacji (ulepszeń), w których nakłady na ulepszenie w jednym roku przekroczyłyby 30% wartości początkowej, któregokolwiek z tych obiektów. Ponadto przed planowaną sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający nie zamierza przeprowadzać prac uposażeniowych w Budynku
i w zakresie Budowli, które spełniałyby ww. kryteria. W konsekwencji należy uznać, że tego rodzaju okoliczność związana z ulepszeniem Budynku lub Budowli nie będzie wpływać na moment „pierwszego zasiedlenia” Budynku i Budowli w rozumieniu regulacji VAT i przed Transakcją nie dojdzie już do zmiany tych referencyjnych dat.

W konsekwencji, w odniesieniu do:

- (a) Wynajętych Powierzchni wydanych Najemcom, dla których w dacie zawierania Transakcji upłyną 2 lata od ich pierwszego wydania Najemcom (zgodnie z opisanym harmonogramem wydań powierzchni na rzecz Najemców), (b) Pozostałych Powierzchni oraz (c) Budowli (w tym Szklanej Przegrody) - w dacie Transakcji upłyną więcej niż dwa lata od ich „pierwszego” zasiedlenia w rozumieniu regulacji VAT (dalej łącznie „Grupa A”);

- Wynajętych Powierzchni wydanych Najemcom, dla których w dacie zawierania Transakcji nie upłyną 2 lata od ich pierwszego wydania Najemcom (zgodnie z opisanym harmonogramem wydań powierzchni na rzecz Najemców) - w dacie Transakcji nie upłynie okres dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu regulacji VAT (dalej łącznie „Grupa B”);

- Powierzchni Nigdy Niewynajętych (o ile takie będą w dalszym ciągu istniały w dacie Transakcji), pierwsze zasiedlenie nie nastąpi przed Transakcją (dalej łącznie „Grupa C”).

Tym samym, dla części powierzchni Budynku zaliczanej do Grup B i C: (a) termin 2 lat od pierwszego zasiedlenia nie upłynie bądź też (b) przed datą Transakcji w ogóle nie będą one przedmiotem „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu regulacji Ustawy o VAT. W rezultacie, względem tych części Budynku nie spełni się jedna z przesłanek wymaganych dla zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a w konsekwencji do dostawy części powierzchni Budynku zaliczonych do Grup B oraz C zwolnienie to nie będzie miało zastosowania.

Natomiast w przypadku Budowli i części powierzchni Budynku zaliczonych do Grupy A, w dacie planowanej Transakcji termin dwóch lat od ich pierwszego zasiedlania już upłynie. W efekcie, dla Budowli i części powierzchni Budynku z Grupy A w dacie Transakcji będą spełnione przesłanki wymagane dla zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a w konsekwencji do ich dostawy znajdzie zastosowanie przedmiotowe zwolnienie.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawców do Transakcji dostawy Budynku oraz Budowli (a w konsekwencji na podstawie art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, także dostawy całej Nieruchomości) nie będzie miał również zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Powołaną podstawę do zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części z VAT należy przeanalizować jedynie wówczas, gdy dostawa ta nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Przesłanka ta, jak wskazano powyżej, jest spełniona jedynie dla Budowli i części powierzchni Budynku zaliczanych do Grupy A, podczas gdy zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w przypadku planowej realizacji Transakcji, nie będzie miało w przedmiotowej sprawie zastosowania do obiektów z Grup B oraz C. Na tej podstawie, Budowle i części powierzchni Budynku z Grupy A nie będą objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Natomiast w przypadku części powierzchni Budynku z Grupy B oraz Grupy C dla stwierdzenia, czy ich dostawa w ramach Transakcji będzie objęta obligatoryjnym zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT należałoby zweryfikować, czy:

a) w stosunku do tych obiektów będących przedmiotem dostawy dostawcy (Sprzedającemu) nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz

b) dostawca (Sprzedający) nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektów będących przedmiotem dostawy, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W analizowanej Transakcji przy dostawie obiektów z Grupy B oraz C powyższe warunki do zastosowania zwolnienia z art. art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, nie będą spełnione z uwagi na następujące okoliczności:

a) Sprzedającemu (dostawcy Budynku oraz Budowli) przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z wybudowaniem Budynku oraz Budowli; oraz

b) Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku oraz Budowli będących przedmiotem dostawy.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku, Sprzedający oraz Kupujący zamierzają, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 Ustawy o VAT zrezygnować z ew. zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT (w zakresie w jakim miałoby ono zastosowanie) i wybrać dla dostawy Budynku i Budowli (a w konsekwencji całej Nieruchomości) opodatkowanie zgodnie z właściwą stawką VAT. W tym celu, Sprzedający i Kupujący zamierzają zawrzeć w ramach aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż Nieruchomości, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Budowli (a tym samym całej Nieruchomości), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT.

Podsumowując, dostawa Budynku i Budowli (a w konsekwencji na podstawie art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, także dostawa całej Nieruchomości) będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT według znajdującej zastosowanie stawki VAT:

a) w zakresie Budowli i części powierzchni Budynku wchodzących w skład Grupy A - na skutek rezygnacji przez Strony z fakultatywnego zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT oraz braku spełnienia przesłanek do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a Ustawy o VAT; oraz

b) w zakresie części powierzchni Budynku wchodzących w skład Grupy B oraz Grupy C - na skutek braku spełnienia przesłanek do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a Ustawy o VAT.

3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%).

W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem przez Kupującego czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, po wyborze opcji opodatkowania z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, nabycie przez Kupującego Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT według odpowiedniej stawki. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Podsumowując, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący zgodnie
z art. 87 Ustawy o VAT będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

Wnioskodawcy pragną nadmienić, że prawidłowość powyższego podejścia została potwierdzona w interpretacjach wydanych dla poprzednio planowanej tożsamej transakcji dotyczącej sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz innego kupującego z 2022 r., która wówczas nie doszła do skutku - tj. m.in. w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 sierpnia 2022 roku o sygnaturach 0111-KDIB3-2.4012.333.2022.1.ASZ oraz 0111-KDIB3-2.4012.325. 2022.1.MN.

Ocena stanowiska

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Zgodnie z art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny Państwa stanowiska.

Dodatkowe informacje

Dodatkowo zaznacza się, że tekst jednolity ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług został opublikowany w Dz.U. z 2024 r. poz. 361 z późn. zm.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, niniejsza interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań w zakresie podatku od towarów i usług). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego, bądź we własnym stanowisku, zwłaszcza dotyczące udokumentowania fakturą VAT transakcji sprzedaży, bądź zwolnienia planowanej dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

W tym miejscu Organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja opisana we wniosku będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Spółka z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.

Podstawa prawną do odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 w zw. z art. 14r § 5 Ordynacji podatkowej.