Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.262.2025.3.MSO

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe, w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

- nieprawidłowe – w zakresie ustalenia, że Zainteresowany (Sprzedający) w ramach sprzedaży Nieruchomości 1-2 na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie działać jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a transakcja sprzedaży Nieruchomości 1-2 nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT i będzie podlegała opodatkowaniu VAT,

- prawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 3 (pytanie nr 1),

- prawidłowe w zakresie opodatkowania przez Sprzedającego podatkiem VAT otrzymanej kwoty w części proporcjonalnie przypadającej na Nieruchomość 3, (pytanie nr 2),

- prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabytej Nieruchomości 3 (pytanie nr 4).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 kwietnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. zakresie podatku od towarów i usług w zakresie:

- ustalenia, że Zainteresowany (Sprzedający) w ramach sprzedaży Nieruchomości 1-3 na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie działać jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a transakcja sprzedaży Nieruchomości 1-3 nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT i będzie podlegała opodatkowaniu VAT, (pytanie nr 1)

- opodatkowania przez Sprzedającego podatkiem VAT otrzymanej kwoty w części proporcjonalnie przypadającej na Nieruchomość 3, (pytanie nr 2)

- powstania obowiązku podatkowego w związku z wypłatą Zadatku w części dotyczącej Nieruchomości 1-2, (pytanie nr 3)

- prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dotyczącej zakupu Nieruchomości 1-3 od Sprzedającego (pytanie nr 4).

Uzupełnili go Państwo pismem z 20 maja 2025 r. (wpływ 20 maja 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

Opis zaistniałego stanu faktycznego

a. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest wynajmem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz posiada status czynnego podatnika VAT.

b. Zainteresowany jest czynnym podatnikiem VAT, lecz nie prowadzi działalności gospodarczej, w tym w zakresie obrotu nieruchomościami – Zainteresowany prowadził działalność gospodarczą w zakresie zarządzania systemami informatycznymi, którą zawiesił w 2018 r.

c. Zainteresowany jest właścicielem poniższych nieruchomości:

- niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną numer (…), o identyfikatorze (…), z obrębu ewidencyjnego (…), o obszarze (…) ha, położonej w województwie (…), (…), dzielnicy (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer (…) [Nieruchomość 1],

- niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną numer (…), o identyfikatorze (…), z obrębu ewidencyjnego (…), o obszarze (…) ha, położonej w województwie (…), (…), dzielnicy (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer (…) [Nieruchomość 2],

- niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną numer (…), o identyfikatorze (…), z obrębu ewidencyjnego (…), o obszarze (…) ha, położonej w województwie (…), (…), dzielnicy (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer (…) [Nieruchomość 3]

- w dalszej części: Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 zwane są dalej łącznie [Nieruchomości 1-3].

d. Zainteresowany nabył Nieruchomości 1-3 na podstawie umów sprzedaży, będąc w związku małżeńskim, jednak w związku z obowiązującą ówcześnie umową ustanawiającą rozdzielność majątkową małżeńską, nabycie nastąpiło do majątku osobistego Zainteresowanego. Powyższa umowa nie była zmieniana ani nie została rozwiązana, lecz wygasła z chwilą rozwiązania związku małżeńskiego. Obecnie Zainteresowany jest rozwiedziony i nie pozostaje w związku małżeńskim.

e. Nabycie Nieruchomości 1-3 nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT – od nabycia Nieruchomości 1-3 Zainteresowany uiścił podatek od czynności cywilnoprawnych.

f. Aktualnie Nieruchomości 1-3 nie są przedmiotem najmu lub dzierżawy i nie są wykorzystywane przez Zainteresowanego na cele związane z działalnością gospodarczą.

g. Zgodnie z danymi ujawnionymi w ewidencji gruntów prowadzonej przez (…):

- Nieruchomość 1 sklasyfikowana jest jako użytek rolny oznaczony symbolami: RIVa, RIVb, ŁIII,

- Nieruchomość 2 sklasyfikowana jest jako tereny komunikacyjne oznaczone symbolem: dr,

- Nieruchomość 3 sklasyfikowana jest jako użytek rolny oznaczony symbolami: RIVb, RV, ŁIII.

h. Nieruchomości 1-3 przylegają bezpośrednio do drogi publicznej, ale nie posiadają do niej bezpośredniego dostępu poprzez zjazd.

i. Nieruchomości 1-3 są niezabudowane. W szczególności, na Nieruchomościach 1-3 nie są posadowione jakiekolwiek budynki lub obiekty budowlane niebędące budynkiem lub obiektem małej architektury, w tym w szczególności: utwardzone drogi, utwardzone place, ogrodzenie, pylony reklamowe, wiaty, sieci przesyłowe, latarnie, studnie lub inne obiekty stanowiące budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane.

j. Zainteresowany nie dokonywał i nie zamierza dokonywać nakładów na Nieruchomości 1-3. Nieruchomości 1-3 są nieogrodzone, nieuzbrojone i nie wydzielono na nich dróg. Na Nieruchomościach 1-3 nie są prowadzone żadne roboty budowlane.

k. Zainteresowany nie podejmował działań związanych z wyrównaniem i uzbrojeniem terenu Nieruchomości 1-3, wydzielaniem na nich dróg wewnętrznych, czy działań zmierzających do przyłączenia Nieruchomości 1-3 do infrastruktury technicznej (np. sieci energetycznej, gazowej czy wodno-kanalizacyjnej).

l. Dla obszaru, na którym znajdują się Nieruchomości 1-3, nie obowiązuje żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

m. Dla terenu Nieruchomości 3 została wydana decyzja nr (…) o warunkach zabudowy z dnia (…) 2013 roku, znak: (…) ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie obiektu sportowo-rekreacyjnego z częścią gastronomiczną i noclegową [Decyzja (…)]. Zainteresowany nie otrzymał żadnych pisemnych zawiadomień wskazujących na to, by:

i. Decyzja (…) została uchylona, lub

ii. stwierdzono jej wygaśnięcie czy nieważność, lub

iii. w tym zakresie toczyło się lub toczy jakiekolwiek postępowanie.

n. W przeszłości, Zainteresowany nabywał i sprzedawał wyłącznie nieruchomości mieszkaniowe, w ramach dysponowania majątkiem prywatnym. Transakcje każdorazowo podlegały opodatkowaniu PCC. W rezultacie Zainteresowany nie ma doświadczenia z odprowadzaniem VAT od transakcji sprzedaży nieruchomości.

o. Wnioskodawca planuje zakup Nieruchomości 1-3 od Zainteresowanego. W tym celu pomiędzy Zainteresowanymi została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości 1-3 [Umowa Przedwstępna], na podstawie której Zainteresowany zobowiązał się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży Nieruchomości 1-3 za cenę ustaloną w umowie, po ziszczeniu się szeregu warunków zawieszających określonych w Umowie Przedwstępnej [Umowa Przyrzeczona].

p. Przedmiotem Umowy Przyrzeczonej ma być również sprzedaż przez Zainteresowanego na rzecz Wnioskodawcy innej nieruchomości, która na chwilę obecną nie jest własnością Zainteresowanego [Nieruchomość 4] – okoliczność uprzedniego nabycia ww. nieruchomości przez Zainteresowanego stanowi jeden z warunków zawieszających zawarcia Umowy Przyrzeczonej, wskazanej w Umowie Przedwstępnej [Warunek Zawieszający 1].

q. Innym warunkiem zawieszającym zawarcia Umowy Przyrzeczonej zawartym w Umowie Przedwstępnej jest uzyskanie przez wspólnika Wnioskodawcy (działającego w imieniu Zainteresowanego na podstawie udzielonych pełnomocnictw) ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości 1-2, Nieruchomości 4 oraz nowej decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości 3 o parametrach umożliwiających realizację inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego oraz późniejszym wynajmie powierzchni magazynowej [Warunek Zawieszający 2].

r. Ostatnim warunkiem zawarcia Umowy Przyrzeczonej jest uzyskanie przez Wnioskodawcę ostatecznej i prawomocnej (w przypadku skierowania skargi do sądu administracyjnego) decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na potrzeby przeprowadzenia inwestycji w terminie do 31 grudnia 2025 roku [Warunek Zawieszający 3].

s. Przed przystąpieniem do negocjacji z Wnioskodawcą poprzedzających zawarcie Umowy Przedwstępnej, Zainteresowany nie podejmował aktywnie działań zmierzających do znalezienia nabywcy Nieruchomości 1-3, takich jak zamieszczenie ogłoszeń na portalach internetowych, czy umieszczenie tablic ogłoszeniowych na terenie Nieruchomości 1-3. Zainteresowany nie zamieszczał także ogłoszeń w agencjach nieruchomości.

t. Po nabyciu Nieruchomości 1-3 oraz Nieruchomości 4 Wnioskodawca będzie wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT i niepodlegającej zwolnieniu z VAT. Nieruchomości 1-3 i Nieruchomość 4 zostaną wykorzystane przez Wnioskodawcę do realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego oraz późniejszym wynajmie powierzchni magazynowej.

u. W dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej Zainteresowany udzielił pełnomocnictwa osobie wskazanej przez Wnioskodawcę i upoważnił ją do reprezentowania Zainteresowanego we wszelkich postępowaniach administracyjnych przed organami wszystkich instancji, a także przed sądami administracyjnymi, w zakresie niezbędnym do wykonania Umowy Przedwstępnej, obejmującym kwestie dotyczące:

- wycinki drzew i krzewów,

- wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej,

- uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci i dostępu do drogi,

- uzyskania decyzji wodnoprawnych,

- uzyskania zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych,

- uzyskania decyzji zatwierdzającej plan remediacji,

- uzyskania wszelkich innych niezbędnych decyzji, opinii, uzgodnień i oświadczeń, które okażą się konieczne do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, a które uzyskiwane będą na rzecz Zainteresowanego.

v. Co więcej, w ramach Umowy Przedwstępnej Zainteresowany wyraził zgodę na dysponowanie Nieruchomościami 1-3 przez Wnioskodawcę na cele budowlane, celem przygotowania i uzyskania dokumentacji, wszelkich decyzji, uzgodnień i zapewnień niezbędnych lub użytecznych do realizacji planowanej przez Wnioskodawcę inwestycji, w tym w szczególności do uzyskania pozwolenia na budowę. Podobna zgoda zostanie wyrażona względem Nieruchomości 4 – pod warunkiem jej uprzedniego nabycia przez Zainteresowanego.

w. Dodatkowo, w ramach Umowy Przedwstępnej Zainteresowany udostępnił Wnioskodawcy Nieruchomości 1-3 (oraz udostępni Nieruchomość 4, po jej uprzednim nabyciu przez Zainteresowanego) na cele związane z przeprowadzeniem postępowań administracyjnych dotyczących inwestycji.

x. Zgodnie z Umową Przedwstępną, Wnioskodawca był zobowiązany wypłacić Zainteresowanemu zadatek na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości 1-4 [Zadatek]. Zadatek w kwocie netto (bez podatku VAT) został wypłacony Zainteresowanemu dwa dni po zawarciu Umowy Przedwstępnej. Z Umowy Przedwstępnej nie wynika w jakiej części będzie on dotyczył każdej z Nieruchomości 1-4.

y. Na moment wypłaty Zadatku, Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzjami o warunkach zabudowy, natomiast wobec Nieruchomości 3 obowiązywała (…).

z. Pozostała część ceny nabycia Nieruchomości 1-3 i Nieruchomości 4 zostanie wypłacona Zainteresowanemu po zawarciu Umowy Przyrzeczonej.

aa. Zgodnie z Umową Przedwstępną Zainteresowani ustalili, że cena nabycia Nieruchomości 1-4, w przypadku gdy transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, zostanie powiększona o należny podatek VAT. Oznacza to, że strony uzgodniły ustalenie podatku VAT tzw. metodą „od sta”.

Pismem z 20 maja 2025 r. uzupełnili Państwo opis sprawy następująco:

1. Zainteresowany niebędący stroną postępowania (…) nabył Nieruchomości 1-3 w celu lokaty kapitału w majątku prywatnym. Dla Nieruchomości 3 została pozyskana decyzja o warunkach zabudowy polegająca na budowie obiektu sportowo-rekreacyjnego z częścią gastronomiczną i noclegową. Realizacja ww. projektu nie została zakończona z uwagi na przeciągający się etap uzgodnień zjazdu z Zarządem (…).

2. Od momentu nabycia Zainteresowany zezwalał osobom trzecim na nieodpłatne i bezumowne wykorzystywanie Nieruchomości 1-3 do rekreacyjnej jazdy terenowej (…). Do momentu planowanej dostawy, zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej, Nieruchomości zostaną udostępnione Wnioskodawcy w celu zbadania ich zdatności do przeprowadzenia planowanej inwestycji oraz uzyskania wszystkich wymaganych zezwoleń i decyzji administracyjnych. Poza powyższym, Nieruchomości 1-3 nie były i nie będą wykorzystywane w żaden inny sposób.

3. Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania przy nabyciu Nieruchomości 1-3 nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zainteresowany przy nabyciu Nieruchomości 1-3 dokonywał transakcji z osobami fizycznymi, i nabył omawiane Nieruchomości do majątku prywatnego. Od nabycia każdej z ww. nieruchomości został pobrany oraz opłacony podatek od czynności cywilnoprawnych.

4. Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie wykorzystywał Nieruchomości 1-3 do celów komercyjnych lub związanych z działalnością gospodarczą, w tym również nie wykorzystywał ich wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku.

5. O wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości 3 dla inwestycji polegającej na budowie obiektu sportowo-rekreacyjnego z częścią gastronomiczną i noclegową wystąpił Zainteresowany niebędący stroną postępowania – decyzja została wydana na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania.

6. Nieruchomości 1-3 do momentu planowanej dostawy nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Zgodnie z Umową Przedwstępną, Nieruchomości 1-3 zostaną udostępnione kupującemu w związku z procesem budowlanym, w celu doprowadzenia do realizacji warunków zawarcia Umowy Przyrzeczonej zgodnie z informacjami wskazanymi w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku.

7. Wnioskodawca nie jest w stanie określić czy na dzień dokonania sprzedaży, Nieruchomości 1-3 będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, niemniej jednak strony dążą do wydania wobec Nieruchomości 1-3 decyzji o warunkach zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy stanowi warunek zawieszający zawarcie Umowy Przyrzeczonej.

8. Zgodnie z Umową Przedwstępną, warunkiem zawieszającym zawarcia Umowy Przyrzeczonej zawartym w Umowie Przedwstępnej jest uzyskanie przez wspólnika Wnioskodawcy (działającego w imieniu Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania na podstawie udzielonych pełnomocnictw) ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości 1-2 oraz nowej decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości 3 o parametrach umożliwiających realizację inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego oraz późniejszym wynajmie powierzchni magazynowej). W związku z powyższym na dzień sprzedaży, Nieruchomości 1-3 będą objęte decyzjami o warunkach zabudowy.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 1 zostało ostatecznie sformułowane w piśmie z 20 maja 2025 r.)

1) Czy Zainteresowany w ramach sprzedaży Nieruchomości 1-3 w warunkach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego, na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie działać jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, a transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT i będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

2) W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 1 za prawidłowe – czy w związku z wypłatą Zadatku, Zainteresowany powinien opodatkować podatkiem VAT otrzymaną kwotę wyłącznie w części proporcjonalnie przypadającej na Nieruchomości 3?

3) W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytań 1 i 2 za prawidłowe – czy obowiązek podatkowy na gruncie podatku VAT w związku z wypłatą Zadatku – w części dotyczącej Nieruchomości 1 i 2 – powstanie w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej a Zainteresowany będzie obowiązany do wykazania otrzymanego wcześniej Zadatku – w części dotyczącej Nieruchomości 1 i 2 – w rozliczeniu za okres, w którym zawarta zostanie Umowa Przyrzeczona?

4) W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytań 1, 2 i 3 za prawidłowe – czy Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dotyczących zakupu Nieruchomości 1-3?

Państwa stanowisko w sprawie/Stanowisko Zainteresowanych w sprawie (stanowisko do pytania nr 1 zostało ostatecznie sformułowane w piśmie z 20 maja 2025 r.)

1) Zdaniem Zainteresowanych, Zainteresowany w ramach sprzedaży Nieruchomości 1-3 w warunkach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego będzie działać jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, a transakcja sprzedaży Nieruchomości 1-3 nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT i będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

2) W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 1 za prawidłowe, zdaniem Zainteresowanych, wypłata Zadatku w zakresie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT na dzień wypłaty Zadatku. Opodatkowaniu VAT będzie podlegać część Zadatku przypadająca na wartość Nieruchomości 3 w relacji do wartości wszystkich działek, których dotyczy Zadatek.

3) Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych na pytania 1 i 2 za prawidłowe, obowiązek podatkowy na gruncie podatku VAT w związku z wypłatą Zadatku – w części dotyczącej Nieruchomości 1 i 2 – powstanie w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej a Zainteresowany będzie obowiązany do wykazania otrzymanego wcześniej Zadatku – w części dotyczącej Nieruchomości 1 i 2 – w rozliczeniu za okres, w którym zawarta zostanie Umowa Przyrzeczona.

4) Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych na pytania 1-3 za prawidłowe, Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dotyczących zakupu Nieruchomości 1-3.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 1

a. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

b. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

c. W myśl art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

d. Aby czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlegała opodatkowaniu VAT, musi być wykonana przez podatnika.

e. Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

f. Mając na uwadze powyższe, dana czynność (np. dostawa towarów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do danej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest uznanie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, będąc czynnym podatnikiem VAT. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy Ustawy o VAT. Mając powyższe na uwadze, zasadniczym jest ustalenie, czy w danych okolicznościach Zainteresowany będzie działać w charakterze podatników VAT zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

g. Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej [dalej: TSUE] w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zgodnie ze stanowiskiem TSUE wyrażonym w ww. wyrokach czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Z drugiej strony za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując przy tym aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

h. Tym samym uznanie danego podmiotu za podatnika dla celów VAT wymaga ustalenia, że jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

i. W konsekwencji uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga przeprowadzenia każdorazowej oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

j. Zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym, Zainteresowany nie podejmował działań zmierzających do znalezienia nabywcy Nieruchomości 1-3, takich jak zamieszczenie ogłoszeń na portalach internetowych, czy umieszczenie tablicy ogłoszeniowej. Zainteresowany nie zamieszczał także ogłoszeń w agencjach nieruchomości.

k. Nieruchomości 1-3 zostały nabyte przez Zainteresowanego na podstawie umów wskazanych w Księgach Wieczystych 1-3 dla danej nieruchomości, do majątku osobistego. Nabycie Nieruchomości 1-3 nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

l. Nieruchomości 1-3 nie są i nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy i nie są wykorzystywane przez Zainteresowanego na cele związane z działalnością gospodarczą.

m. Nieruchomości 1-3 są niezabudowane – na Nieruchomościach 1-3 nie są posadowione jakiekolwiek budynki lub obiekty budowlane niebędące budynkiem lub obiektem małej architektury, w tym w szczególności: utwardzone drogi, utwardzone place, ogrodzenie, pylony reklamowe, wiaty, sieci przesyłowe, latarnie, studnie lub inne obiekty stanowiące budowlę w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane.

n. Zainteresowany nie dokonywał i nie zamierza dokonywać nakładów na Nieruchomości 1-3, które są nieogrodzone, nieuzbrojone i nie wydzielono na nich dróg. Na Nieruchomościach 1-3 nie są prowadzone żadne roboty budowlane.

o. Zainteresowany nie podejmował innych działań w odniesieniu do Nieruchomości 1-3 związanych z wyrównaniem i uzbrojeniem terenu, wydzielaniem dróg wewnętrznych, działań zmierzających do przyłączenia do infrastruktury technicznej (np. sieci energetycznej, gazowej czy wodno-kanalizacyjnej).

p. W dniu zawarcia Umowy Przedwstępnej (a także w późniejszym okresie) Zainteresowany zobowiązany udzielił pełnomocnictwa – nieodwołalnego przez okres obowiązywania umowy – osobie wskazanej przez Wnioskodawcę i upoważnił ją do reprezentowania Zainteresowanego we wszelkich postępowaniach administracyjnych przed organami wszystkich instancji, a także przed sądami administracyjnymi, w zakresie niezbędnym do wykonania niniejszej Umowy, obejmującym kwestie dotyczące:

- wycinki drzew i krzewów,

- wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej,

- uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci i dostępu do drogi,

- uzyskania decyzji wodnoprawnych,

- uzyskania zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych,

- uzyskania decyzji zatwierdzającej plan remediacji,

- uzyskania wszelkich innych niezbędnych decyzji, opinii, uzgodnień i oświadczeń, które okażą się konieczne do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, a które uzyskiwane będą na rzecz Zainteresowanego.

q. W ramach Umowy Przedwstępnej Zainteresowany wyraził także zgodę na dysponowanie Nieruchomościami 1-3 przez Wnioskodawcę na cele budowlane.

r. Zgodnie z poglądem reprezentowanym przez Dyrektora KIS w interpretacjach z 12.06.2023, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.139.2023.3.AW oraz z dnia 20.09.2023 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012. 308.2023.2.RK, udzielenie pełnomocnictwa na rzecz osoby trzeciej w związku z zawarciem umowy przedwstępnej jest czynnikiem świadczącym o podjęciu działań o charakterze profesjonalnym. Zgodnie z poglądem organu „(…) po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców (Sprzedających). Osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Sprzedającego. Działania te, dokonywane za ich pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość będzie własnością Sprzedającego i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowo-prawnej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpił lub wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż. W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw i upoważnień skutkować będzie tym, że wszystkie czynności podejmowane przez osoby trzecie będą podejmowane przez sprzedającego w Jego imieniu i na Jego korzyść, ponieważ to on jako właściciel nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych dokumentów oraz dokonania wszelkich czynności związanych z realizowanym przez Spółkę przedsięwzięciem.”

s. Zgodnie z warunkami zawieszającymi zawarcia Umowy Przyrzeczonej wynikającymi z Umowy Przedwstępnej, w stosunku do Nieruchomości 1-3 ma zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy, umożliwiająca realizację inwestycji planowanej przez Wnioskodawcę, poprzedzona wszelkimi decyzjami i pozwoleniami oraz wszelkimi uzgodnieniami w zakresie doprowadzenia mediów oraz połączenia terenu i skomunikowania Nieruchomości 1-3 z drogą publiczną, niezbędnymi do uzyskania decyzji. Przedmiotowa decyzja o warunkach zabudowy zostanie uzyskana przez wspólnika Wnioskodawcy, w oparciu o pełnomocnictwo udzielone przez Zainteresowanego. W ocenie Zainteresowanych, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości 1-3 doprowadzi do zwiększenia ich atrakcyjności oraz wzrostu ich wartości.

t. W celu realizacji Umowy Przyrzeczonej, Sprzedający udzielił wskazanym osobom działającym na zlecenie Wnioskodawcy pełnomocnictwa do podejmowania on działań mających na celu nabycie Nieruchomości 4, która na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej nie jest własnością Zainteresowanego. Zainteresowany poniesie koszty jej nabycia Nieruchomości 4. Włączenie Nieruchomości 4 do transakcji pomiędzy Zainteresowanymi skutkować będzie uatrakcyjnieniem całej transakcji i realizację zamierzonych celów biznesowych Wnioskodawcy.

u. Z uwagi na całokształt przedstawionych okoliczności należy uznać, że w zakresie Nieruchomości 1-3 Zainteresowany będzie podejmował działania, które wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z powyższym Zainteresowany w ramach opisanej transakcji będzie działać jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT w zakresie sprzedaży Nieruchomości 1-3.

v. Odnosząc się do kwestii zwolnienia planowanej transakcji sprzedaży z opodatkowania VAT należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

w. Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

x. Zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym, dla terenu Nieruchomości 3, na rzecz Zainteresowanego, została wydana decyzja nr (…) o warunkach zabudowy z dnia (…) 2013 roku, znak: (…) ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie obiektu sportowo-rekreacyjnego z częścią gastronomiczną i noclegową. Zgodnie natomiast z warunkami zawieszającymi zawarcia Umowy Przyrzeczonej wynikającymi z Umowy Przedwstępnej, w stosunku do Nieruchomości 1-3 ma zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy umożliwiająca realizację inwestycji, której wydanie poprzedzone będzie wszelkimi decyzjami i pozwoleniami niezbędnymi do uzyskania decyzji oraz wszelkimi uzgodnieniami w zakresie doprowadzenia mediów oraz lokalizacji zjazdu z drogi publicznej na teren Nieruchomości 1-3 i skomunikowania inwestycji z drogą publiczną,

y. W konsekwencji, na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Nieruchomości 1-3 będą stanowić tereny budowlane w rozumieniu ustawy o VAT (tzn. teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę).

z. Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, Zainteresowany w ramach sprzedaży Nieruchomości 1-3 w warunkach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego, na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie działać jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT w zakresie sprzedaży Nieruchomości 1-3, a transakcja sprzedaży Nieruchomości 1-3 nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT i będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 2

a. Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że w wyniku zawarcia Umowy Przedwstępnej Zainteresowany otrzymał Zadatek, który w ostatecznym rozrachunku zostanie zaliczony na poczet ceny nabycia Nieruchomości 1-4.

b. Zgodnie z art. 19a ust. 8 Ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

c. Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę (zadatek) musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez TSUE.

d. W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.

e. W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(...) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.

f. Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.

g. Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę (zadatek), muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

- zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),

- konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,

- w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

h. Zgodnie z art. 29a ust. 1 Ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

i. Odnosząc powołane przepisy prawa do przedstawionego opisu sprawy wskazać należy, że otrzymany przez Zainteresowanego Zadatek wpłacony przez Wnioskodawcę tytułem zawarcia Umowy Przedwstępnej w zakresie Nieruchomości 1-3, będzie mieścił się w dyspozycji art. 19a ust. 8 Ustawy o VAT.

j. W chwili dokonywania wpłaty Zadatku możliwe było określenie przedmiotu transakcji, tj. w odniesieniu do Nieruchomości 1 i 2 odpowiednio: towaru w postaci gruntu niezabudowanego posiadającego status gruntu rolnego oraz towaru w postaci gruntu niezabudowanego posiadającego status terenu komunikacyjnego, które to tereny nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz w stosunku do których nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

k. Tym samym, w momencie wpłaty Zadatku, Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 nie będą stanowiły terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, zatem na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej kwota wpłacona tytułem Zadatku na poczet przyszłej dostawy Nieruchomości 1 i 2 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

l. Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowani zamierzają przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej dokonać zmiany kwalifikacji gruntu z nieprzeznaczonego pod zabudowę (w związku z faktem, iż Nieruchomości 1 i 2 nie są objęte decyzją o warunkach zabudowy lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) na przeznaczony pod zabudowę poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 a także decyzji o pozwoleniu na budowę z uwagi na fakt, że Wnioskodawca zamierza Nieruchomości 1-3 wykorzystać na cele budowlane.

m. Fakt wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, z której to decyzji wynikać będzie, że Nieruchomości te przeznaczone są pod zabudowę, zmieni status Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 na nieruchomości niezabudowane stanowiące, zdefiniowane w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, tereny budowlane. W konsekwencji powyższego, sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 na podstawie Umowy Przyrzeczonej, po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy nie będzie spełniać przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

n. Niemniej, na dzień wypłaty Zadatku na podstawie Umowy Przedwstępnej, Zadatek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w części przypadającej proporcjonalnie do wartości Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

o. Tym samym, w przypadku uznania Zainteresowanego za podatnika VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1-3, otrzymanie Zadatku na poczet przyszłej dostawy Nieruchomości 1-3, z których na moment jego wypłaty tylko Nieruchomość 3 posiada status terenów budowlanych w rozumieniu Ustawy o VAT, Zainteresowany powinien opodatkować podatkiem VAT Zadatek jedynie w części przypadającej proporcjonalnie do wartości Nieruchomości 3 w stosunku do łącznej wartości Nieruchomości, których Zadatek dotyczy.

p. Podobne stanowisko zostało wyrażone w interpretacji indywidualnej z dnia 10 września 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.448.2021.2.MŻA

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 3

a. Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje, co do zasady, z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Z konstrukcji podatku VAT wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

b. Zgodnie z art. 19a ust. 8 Ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

c. Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

d. W myśl art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego, w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, o czym mowa w art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego.

e. Jak wskazano powyżej, w ocenie Zainteresowanych, na dzień wypłaty na rzecz Zainteresowanego, Zadatek – w części dotyczącej Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, będzie zwolniony z opodatkowania VAT.

f. Jednakże, jak zostało wskazane powyżej, pomiędzy dniem wypłaty Zadatku a dniem zawarcia Umowy Przyrzeczonej, wobec Nieruchomości 1 i 2 ma zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy, w związku z czym dojdzie do zmiany kwalifikacji tych Nieruchomości na przeznaczone pod zabudowę, co skutkować będzie brakiem możliwości dalszego stosowania wobec nich zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

g. W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych w stosunku do Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 obowiązek podatkowy powstanie w momencie dostawy Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 na podstawie Umowy Przyrzeczonej, a Zainteresowany będzie obowiązany do opodatkowania otrzymanego wcześniej Zadatku w części dotyczącej także Nieruchomości 1 i 2 oraz wykazania go dla celów VAT w rozliczeniu za okres, w którym zawarta zostanie Umowa Przyrzeczona.

h. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m. in. w interpretacji indywidualnej z dnia 10 września 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.448.2021.2.MŻA, w której to organ uznał, że: „W konsekwencji w sytuacji, kiedy pomiędzy wypłatą Zadatku, a zawarciem Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży nastąpi zmiana kwalifikacji Nieruchomości i w momencie dokonania ostatecznej dostawy Nieruchomość ta będzie stanowiła teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, to Zadatek otrzymany przez Sprzedającego od Kupującego na poczet sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie opodatkowany podatkiem VAT. Podsumowując, w momencie wypłaty zadatku powstaje obowiązek podatkowy w stosunku do otrzymanej kwoty na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy, przy czym jak rozstrzygnięto powyżej w tym momencie czynność ta będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Natomiast w momencie dokonania transakcji pomiędzy Stronami, otrzymujący będzie zobowiązany do opodatkowania otrzymanego wcześniej zadatku i odprowadzenia podatku VAT z tego tytułu w bieżącej deklaracji podatkowej.”

i. Podobne stanowisko zostało wyrażone w interpretacji indywidualnej z dnia 19 sierpnia 2019 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.243.2019.2.SJ.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 4

a. W odniesieniu do możliwości odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z zakupem Nieruchomości 1-3, zdaniem Zainteresowanych dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia należnego podatku VAT o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości 1-3, w oparciu o art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, elementem kluczowym jest wskazanie, iż Nieruchomości będące przedmiotem transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

b. Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

c. Wnioskodawca jest i na dzień dokonania transakcji zakupu Nieruchomości 1-3 będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika, o której mowa w art. 15 Ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości 1-3 Wnioskodawca będzie wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT i nie podlegającej zwolnieniu z VAT (tj. realizacja inwestycji budowlanej oraz późniejszy wynajem powierzchni magazynowej).

d. W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości 1-3 oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury od Zainteresowanego, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości 1-3, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

e. Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości 1-3 nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a Ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, zgodnie z którym podstawy do obniżenia podatku należnego nie stanowi faktura, w przypadku gdy transakcja udokumentowana daną fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, w ocenie Zainteresowanych transakcja dotycząca Nieruchomości 1-3 będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT i opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów, nie podlegając jednocześnie pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia i/lub wyłączenia.

f. Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1, 2 i 3, Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty należnego podatku VAT o kwotę naliczonego podatku VAT wynikającego z faktur dotyczących zakupu Nieruchomości 1-3.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest w części prawidłowe, w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze (…).

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości 1-3, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest właścicielem niezabudowanych nieruchomości gruntowych stanowiących działki o następujących numerach ewidencyjnych: (…) (Nieruchomość 1), (…) (Nieruchomość 2) i (…) (Nieruchomość 3). Sprzedający nabył Nieruchomości 1-3 na podstawie umów sprzedaży, w celu lokaty kapitału w majątku prywatnym. Nabycie Nieruchomości 1-3 nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedający nie podejmował działań związanych z wyrównaniem i uzbrojeniem terenu Nieruchomości 1-3, wydzielenia dróg wewnętrznych, ani działań zmierzających do przyłączenia Nieruchomości 1-3 do infrastruktury technicznej (np. sieci energetycznej, gazowej, czy wodno-kanalizacyjnej).

Dla Nieruchomości 3 została pozyskana na wniosek Sprzedającego decyzja o warunkach zabudowy polegająca na budowie obiektu sportowo-rekreacyjnego z częścią gastronomiczną i noclegową. Realizacja ww. projektu nie została zakończona z uwagi na przeciągający się etap uzgodnień zjazdu z Zarządem (…).

Od momentu nabycia Sprzedający zezwalał osobom trzecim na nieodpłatne i bezumowne wykorzystywanie Nieruchomości 1-3 do rekreacyjnej jazdy terenowej. Do momentu planowanej dostawy, zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej, Nieruchomości 1-3 zostaną udostępnione Wnioskodawcy w celu zbadania ich zdatności do przeprowadzenia planowanej inwestycji oraz uzyskania wszystkich wymaganych zezwoleń i decyzji administracyjnych. Poza powyższym, Nieruchomości 1-3 nie były i nie będą wykorzystywane w żaden inny sposób, w szczególności nie były wykorzystywane do celów komercyjnych lub związanych z działalnością gospodarczą, w tym również Sprzedający nie wykorzystywał ich wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku.

Nieruchomości 1-3 do momentu planowanej dostawy nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Zgodnie z Umową Przedwstępną, Nieruchomości 1-3 zostaną udostępnione kupującemu w związku z procesem budowlanym, w celu doprowadzenia do realizacji warunków zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, warunkiem zawarcia Umowy Przyrzeczonej zawartym w Umowie Przedwstępnej jest uzyskanie ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości 1-2 oraz nowej decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości 3 o parametrach umożliwiających realizację inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego oraz późniejszym wynajmie powierzchni magazynowej). W związku z powyższym na dzień sprzedaży, Nieruchomości 1-3 będą objęte decyzjami o warunkach zabudowy.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności (pytanie we wniosku oznaczone numerem 1) dotyczą ustalenia, czy dokonując sprzedaży działki nr (…) (Nieruchomość 1), działki nr (…) (Nieruchomość 2) i działki nr (…) (Nieruchomość 3) Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT oraz czy sprzedaż ww. działki będzie podlegać opodatkowaniu.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia przez Sprzedającego pełnomocnictwa wskazanej przez Państwa osobie i upoważnienie jej do reprezentowania we wszystkich postępowaniach administracyjnych przed organami, sądami administracyjnymi, w zakresie niezbędnym do wykonania Umowy Przedwstępnej, obejmującej kwestie dotyczące m.in. uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci i dostępu do drogi, uzyskania wszelkich innych niezbędnych decyzji, opinii, uzgodnień i oświadczeń, które okażą się konieczne do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla planowanej przez Państwa Inwestycji. Czynności te nastąpiły w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu – Państwu, umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem Sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie – jak wskazali Państwo we wniosku – przed przystąpieniem do negocjacji poprzedzających zawarcie Umowy Przedwstępnej pomiędzy Państwem a Sprzedającym, Sprzedający nie podejmował aktywnie działań zmierzających do znalezienia nabywcy Nieruchomości 1-3, takich jak zamieszczenie ogłoszeń na portalach internetowych, czy umieszczenie tablic ogłoszeniowych na terenie Nieruchomości 1-3. Sprzedający nie zamieszczał także ogłoszeń w agencjach nieruchomości.

Należy zatem zauważyć, że – jak wynika z opisu sprawy Sprzedający nie podejmował i nie musi podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (wyznaczoną przez Państwa osobę) w sensie prawnym dotyczą wprawdzie właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami Sprzedającego jako właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, czy podnieść jego cenę.

Podkreślić należy, że podjęte przez Państwa (Kupującego) działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności Nieruchomości 1-3 lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działek do swoich określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie przez Sprzedającego wyznaczonej przez Państwa osobie pełnomocnictwa do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do Państwa potrzeb nie powoduje, że Sprzedający zostanie z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Sprzedającego, wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający w zakresie sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedającego w zakresie dostawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 Sprzedający będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 Sprzedający będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie w zakresie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Odnośnie natomiast Nieruchomości 3, biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz całokształt przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości 3, dla której wniosek Sprzedającego i dla niego została wydana decyzja o warunkach zabudowy, polegająca na budowie obiektu sportowo-rekreacyjnego z częścią gastronomiczną i noclegową, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy wskazać, że w przypadku sprzedaży Nieruchomości 3, Sprzedający nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego. Sprzedający dla Nieruchomości 3 uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, polegająca na budowie obiektu sportowo-rekreacyjnego z częścią gastronomiczną i noclegową, co pozbawiło tę nieruchomość cech majątku prywatnego. Nie sposób przyjąć, że obiekt sportowo-rekreacyjny z częścią gastronomiczną i noclegową, jaki miał zostać wybudowany na Nieruchomości 3 miał służyć Sprzedającemu wyłącznie do zaspokojenia jego potrzeb prywatnych. Zatem dokonując tej czynności, Sprzedający podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający wykazał aktywność w przedmiocie zbycia porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Z uwagi na powyższe, w zakresie Nieruchomości 3 nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż Nieruchomości 3 będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Podjęte przez Sprzedającego, a opisane wcześniej działania w zakresie Nieruchomości 3 spowodowały, że Nieruchomości 3 utraciła charakter majątku prywatnego. W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie w zakresie Nieruchomości 3 wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości 3, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 3, będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ta będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W niniejszej sprawie – jak Państwo wskazali – na dzień sprzedaży Nieruchomość 3 będzie niezabudowana. Jednocześnie wskazali Państwo, że dla Nieruchomości 3 obowiązywała Decyzja (…) o warunkach zabudowy i na dzień sprzedaży Nieruchomość 3 będzie objęta nową decyzją o warunkach zabudowy.

W rezultacie planowana sprzedaż Nieruchomości 3 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak Państwo wskazali, Sprzedający nie będzie wykorzystywał Nieruchomości 3 wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku.

Zatem w odniesieniu do Nieruchomości 3 nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 3 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Tym samym, stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku numerem 1 w zakresie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 jest nieprawidłowe, natomiast w zakresie Nieruchomości 3 jest prawidłowe ale na podstawie innego uzasadnienia niż wskazali Państwo.

Kolejne Wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania otrzymanego Zadatku przez Zainteresowanego (pytanie oznaczone nr 2).

Z uwagi na warunkowy charakter pytania nr 2, nie oceniam stanowiska Państwa w odniesieniu do Nieruchomości 1 i 2, tylko w odniesieniu do Nieruchomości 3.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zgodnie z Umową Przedwstępną, byli Państwo zobowiązani wypłacić Sprzedającemu zadatek na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości 1-4. Zadatek w kwocie netto (bez podatku VAT) został wypłacony Zainteresowanemu dwa dni po zawarciu Umowy Przedwstępnej. Z Umowy Przedwstępnej nie wynika w jakiej części będzie on dotyczył każdej z Nieruchomości 1-4.

Na moment wypłaty Zadatku, Nieruchomość 4 nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Zgodnie z Umową Przedwstępną, pozostała część ceny sprzedaży Nieruchomości 1-3 i Nieruchomości 4 zostanie wypłacona Sprzedającemu po zawarciu Umowy Przyrzeczonej. Zgodnie z Umową Przedwstępną Zainteresowani ustalili, że cena nabycia Nieruchomości 1-4, w przypadku gdy transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, zostanie powiększona o należny podatek VAT. Oznacza to, że strony uzgodniły ustalenie podatku VAT tzw. metodą „od sta”.

Zgodnie z zasadą ogólną, zawartą w art. 19a ust. 1 ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.

Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy:

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:

1. dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b;

2. dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.

Ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki/zadatku. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” www.sjp.pwn.pl, zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi, natomiast zadatek to część należności wpłacana z góry jako gwarancja dotrzymania umowy.

Zgodnie z powyższym, aby zapłatą na poczet przyszłej należności uznać zadatek musi on być powiązany z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że:

w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.

W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że:

„(...) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że:

„dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zadatek, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

- zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),

- konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,

- w momencie dokonania zadatku strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów stwierdzenia wymaga, że zadatek, który, w przypadku zawarcia umowy sprzedaży, zostanie zaliczony na poczet ceny mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi obowiązek podatkowy w podatku VAT. W chwili dokonania wpłaty zadatku możliwe jest określenie przedmiotu dostawy, tj. towaru w postaci niezabudowanej działki, której sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem Sprzedający jest zobowiązany do rozliczenia podatku należnego z chwilą otrzymania ww. zadatku.

W konsekwencji, w związku ze sprzedażą Nieruchomości 3, obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z zasadą ogólną wynikającą z art. 19a ust. 1 ustawy, tj. z chwilą dokonania dostawy towarów. Natomiast dla otrzymanej przed dokonaniem dostawy towaru części zapłaty, obowiązek podatkowy – zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy – powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Jak już wyżej wskazano sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 3 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Dostawa niezabudowanej działki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

W związku z powyższym Państwo na moment zawierania umowy będą znali warunki na jakich zostanie sprzedana niezabudowana działka. Będą Państwo wiedzieli, że dostawa Nieruchomości 3 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Na dzień wpłaty zadatku znane są więc wszystkie warunki na jakich zostanie dokonana dostawa Nieruchomości 3, dlatego zadatek powinien podzielać los dostawy i być opodatkowany podatkiem VAT według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Zatem w odniesieniu do otrzymanej kwoty zadatku, Sprzedający powinien opodatkować podatkiem VAT otrzymaną kwotę w części proporcjonalnie przypadającej na Nieruchomość 3, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2, w odniesieniu do Nieruchomości 3 jest prawidłowe. Natomiast w odniesieniu do Nieruchomości 1 i 2, z uwagi na warunkowy charakter pytania nr 2, nie oceniam stanowiska w tej części.

Z uwagi na warunkowy charakter pytania nr 3 dotyczącego Nieruchomości 1 i 2, nie oceniam stanowiska Państwa w tej części.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w zakresie pytania nr 4 w części dotyczącej Nieruchomości 3, wskazać należy, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak ustalono sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości 3 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia. Jak Państwo wskazali, po nabyciu m.in. Nieruchomość 3 będzie ona przez Państwa wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT i niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie wystąpią przesłanki wymienione w art. 88 ustawy o VAT, gdyż sprzedaż Nieruchomości 3 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dotyczących zakupu Nieruchomości 3.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 w części dotyczącej Nieruchomości 3 jest prawidłowe. Natomiast z uwagi na całościowo warunkowy charakter pytania nr 4, nie oceniam stanowiska Państwa w części dotyczącej Nieruchomości 1 i 2.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Ocena stanowiska Państwa w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych należy wskazać, że interpretacje wydawane są w indywidualnych sprawach podatników w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa i stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawiony przez danego podatnika. Powołane interpretacje nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa, więc zawartego w nich stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę tut. Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Ponadto wskazać należy, iż interpretacje rozbieżne bądź wątpliwe mogą być poddane weryfikacji w trybie art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym Szef Krajowej Administracji Skarbowej może z urzędu zmienić wydaną interpretację indywidualną, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Oznacza to, że interpretacje indywidualne wydane przez upoważniony do tego organ, każdorazowo podlegają analizie i weryfikacji, a w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, Szef Krajowej Administracji Skarbowej może zmienić nieprawidłową interpretację indywidualną.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.