Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.289.2026.2.MSO

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 26 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie podatku od towarów.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Poniżej przedstawiony stan faktyczny dotyczy sprzedaży przez X (dalej zwany także: „Wnioskodawcą” lub „Sprzedającym”) działek gruntu nr „a”, „b”, „c”, „d”, „e”, „f”, „g”, „h”, „i”, „j”, „k”, „l”, „ł”, „m”, „n”, „o”, „p”, „r”, „s”, „t”, „u”, „w”, „z”, położonych w obrębie ewidencyjnym (…) w miejscowości (…) (zwanych dalej: „Nieruchomością”).

Dane Nieruchomości:

- miasto (…),

- ul. (…)/(…),

- obręb (…).

Obecnie działki po podziale mają następujące numery: „a”, „b”, „c”, „d”, „e”, „f”, „g”, „h”, „i”, „j”, „k”, „l”, „ł”, „m”, „n”, „o”, „p”, „r”, „s”, „t”, „u”, „w”, „z”.

- łączna powierzchnia Nieruchomości: (…) ha.

Własność oraz podstawa nabycia Nieruchomości:

Obecnym właścicielem Nieruchomości jest X, który nabył ją na podstawie:

1. Umowy o nieodpłatny dział spadku i nieodpłatne zniesienie współwłasności Rep. A nr (…) z dnia (…) roku, na podstawie której nabył działki nr „A”, „B”, „C”, „D” o łącznej (…) ha powierzchni.

2. Umowy sprzedaży Rep. A nr (…) z dnia (…) roku, na podstawie której nabył działkę nr „E” o powierzchni 137/1 ha.

Opis:

Działki nr „A”, „B”, „C”, „D” ujęte w księdze wieczystej (…) przed nabyciem ich przez Wnioskodawcę na mocy w/w umowy stanowiły własność jego rodziców (…) i (…). Działka nr „E” stanowiła część drogi wewnętrznej, która dzieliła działki nr „C” oraz „D” na dwie niezależne działki, nieposiadające wspólnej granicy oraz ciągłości. Działka o powierzchni (…) m kw. została zakupiona przez X w celu poprawienia komunikacji działki, ponieważ działki nr „C” oraz „D” stanowią drogę dojazdową dla przedmiotowej Nieruchomości, łączące drogi publiczne – ul. (…) oraz ul. (…).

Inne istotne uwarunkowania faktyczne:

1. Dla Nieruchomości została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie (…) budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi z dnia (…) 2025 roku.

2. Do działek stanowiących Nieruchomość nie została podłączona energia elektryczna.

3. Do działek stanowiących Nieruchomość nie został podłączony wodociąg ani kanalizacja.

4. W okresie ostatnich 3-4 lat łącznie przez okres ok. 10 miesięcy Nieruchomość była wystawiana na sprzedaż na internetowych portalach ogłoszeniowych.

Dodatkowo od (…) 2024 roku do (…) 2025 roku była podpisana z biurem nieruchomości umowa na wyłączność w sprzedaży Nieruchomości.

5. Wnioskodawca nie sprzedał wcześniej nieruchomości.

6. Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie na cele osobiste Wnioskodawcy.

7. Wnioskodawca nie planuje sprzedaży innych posiadanych nieruchomości w najbliższej przyszłości.

8. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze.

9. Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT.

10. W zamiarze sprzedaży przez Wnioskodawcę jest Nieruchomość, działki nr „A”, „B”, „C”, „D”, „E”.

11. Po podziale działek w zamiarze sprzedaży przez Wnioskodawcę są działki o numerach: „a”, „b”, „c”, „d”, „e”, „f”, „g”, „h”, „i”, „j”, „k”, „l”, „ł”, „m”, „n”, „o”, „p”, „r”, „s”, „t”, „u”, „w”, „z”.

12. Nieruchomość nie była użytkowana, działki były jedynie koszone i czyszczone co pewien czas.

13. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wykorzystywana w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

14. Wnioskodawca pozyskał nabywcę poprzez ogłoszenie w internetowym portalu ogłoszeniowym.

15. Wnioskodawca wystąpił o podział geodezyjny na działki, które docelowo stworzą kompleks 8 działek przeznaczonych pod budowę domów jednorodzinnych, składających się od jednej do kilku działek ewidencyjnych każda. Dodatkowo powstała działka przeznaczona pod drogę, składająca się również z kilku działek ewidencyjnych. Wystąpienie Wnioskodawcy o podział geodezyjny miało na celu spełnienie warunków przewidzianych w umowie przedwstępnej podpisanej z kupującym, który podział geodezyjny zlecił oraz za niego zapłaci. Wnioskodawca nie wykonał podziału dla swoich prywatnych celów.

16. Podział, o którym mowa powyżej został zrealizowany, zlecony oraz zapłacony przez spółkę (…) Sp. z o.o., a działki po podziale mają nowe numery: „a”, „b”, „c”, „d”, „e”, „f”, „g”, „h”, „i”, „j”, „k”, „l”, „ł”, „m”, „n”, „o”, „p”, „r”, „s”, „t”, „u”, „w”, „z”.

17. Kupujący ((…) Sp. z o.o.) po podziale Nieruchomości wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na łącznie (…) budynków mieszkalnych jednorodzinnych – na każdą działkę jeden budynek jednorodzinny (każda z działek składa się z kilku działek ewidencyjnych).

18. Wnioskodawca w dniu (…)2025 r. (Rep. A nr (…)) zawarł umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości ze spółką (…) Sp. z o.o. (Kupujący). Na mocy przedwstępnej umowy sprzedaży Sprzedający (X) sprzeda Kupującemu ((…) Sp. z o.o.) Nieruchomość lub powstałe w wyniku podziału Nieruchomości działki, których dokładne ostateczne numery ewidencyjne zostaną ustalone po dokonaniu podziału geodezyjnego, a wszystkie powstałe w ten sposób działki stanowić będą łącznie jedną nieruchomość o łącznej powierzchnię (…) ha.

19. Mając na uwadze obowiązujące przepisy dotyczące nabywania nieruchomości rolnych przez podmioty niebędące rolnikami indywidualnymi, spółka (…) Sp. z o.o. zamierza nabyć od Wnioskodawcy część nieruchomości wydzielonej w wyniku podziału Nieruchomości, obejmującą działki ewidencyjne o numerach: „a”, „b”, „d”, „e”, „f”, „g”, „h”, „i”, „j”, „k”, „l”, „ł”, „m”, „n”, „o”, „p”, „r”, „s”, „w”, „z”, o łącznej powierzchni 0,9088 ha.

20. Pozostałą część – działki: „c”, „t” oraz „u” o łącznej powierzchni (…) ha Wnioskodawca zamierza sprzedać innemu podmiotowi.

21. Każda z nieruchomości, zarówno część sprzedawana na rzecz (…) Sp. z o.o. oraz dla innego podmiotu ma niezależny dojazd i może funkcjonować osobno.

22. Wnioskodawca wystąpił o założenie dwóch nowych ksiąg wieczystych i przeniesienie do nich działek w zakresie odpowiadającym planowanej sprzedaży.

23. Dla nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży dla (…) Sp. z o.o. została założona Księga Wieczysta KW nr (…).

24. Dla nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży dla innego podmiotu została założona Księga Wieczysta KW nr (…).

25. Reasumując Wnioskodawca zamierza sprzedać całą Nieruchomość co najmniej dwóm podmiotom.

26. Umowa przedwstępna zawarta w dniu (…) 2025 r. zostanie zmieniona aneksem w celu uaktualnienia jej obecnego stanu i zakresu dla spółki (…), albo w części scedowana na inny podmiot/podmioty, albo też zostanie zawarta nowa umowa lub nowe umowy przedwstępne, przy jednoczesnym rozwiązaniu obecnej umowy – w zależności od ustaleń stron transakcji.

27. Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa do działania w jego imieniu oraz wyraził zgodę na dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych dla spółki (…) Sp. z o.o. Treść pełnomocnictwa oraz dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych znajduje się z przedwstępnej umowie sprzedaży Nieruchomości.

28. Wnioskodawca nie mieszka w (…). Pozyskanie ze sprzedaży środki zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe (zakup mieszkania).

Pytanie

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy Wnioskodawca z tego tytułu będzie podatnikiem podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca z tego tytułu nie będzie podatnikiem podatku VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...). W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 tej ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 tej ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości (działek) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu stanu faktycznego, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca podejmował/będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-292/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, obecnym właścicielem Nieruchomości jest X, który nabył ją na podstawie:

1. Umowy o nieodpłatny dział spadku i nieodpłatne zniesienie współwłasności Rep. A nr (…) z dnia (…).2020 roku, na podstawie której nabył działki nr „A”, „B”, „C”, „D” o łącznej (…) ha powierzchni.

2. Umowy sprzedaży Rep. A nr (…) z dnia (…) 2022 roku, na podstawie której nabył działkę nr „E” o powierzchni (…) ha.

Działki nr „A”, „B”, „C”, „D” ujęte w księdze wieczystej (…) przed nabyciem ich przez Wnioskodawcę na mocy ww. umowy stanowiły własność jego rodziców (…) i (…). Działka nr „E” stanowiła część drogi wewnętrznej, która dzieliła działki nr „C” oraz „D” na dwie niezależne działki, nieposiadające wspólnej granicy oraz ciągłości. Działka o powierzchni 13 mkw. została zakupiona przez X w celu poprawienia komunikacji działki, ponieważ działki nr „C” oraz „D” stanowią drogę dojazdową dla przedmiotowej Nieruchomości, łączące drogi publiczne – ul. (…) oraz ul. (…).

Inne istotne uwarunkowania faktyczne:

1. Dla Nieruchomości została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie (…) budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi z dnia (…)2025 roku.

2. Do działek stanowiących Nieruchomość nie została podłączona energia elektryczna.

3. Do działek stanowiących Nieruchomość nie został podłączony wodociąg ani kanalizacja.

4. W okresie ostatnich 3-4 lat łącznie przez okres ok. 10 miesięcy Nieruchomość była wystawiana na sprzedaż na internetowych portalach ogłoszeniowych.

Dodatkowo od (…) 2024 roku do (…) 2025 roku była podpisana z biurem nieruchomości umowa na wyłączność w sprzedaży Nieruchomości.

5. Wnioskodawca nie sprzedał wcześniej nieruchomości.

6. Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie na cele osobiste Wnioskodawcy.

7. Wnioskodawca nie planuje sprzedaży innych posiadanych nieruchomości w najbliższej przyszłości.

8. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy oraz innych umów o charakterze.

9. Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT.

10. W zamiarze sprzedaży przez Wnioskodawcę jest Nieruchomość, działki nr „A”, „B”, „C”, „D”, „E”.

11. Po podziale działek w zamiarze sprzedaży przez Wnioskodawcę są działki o numerach: „a”, „b”, „c”, „d”, „e”, „f”, „g”, „h”, „i”, „j”, „k”, „l”, „ł”, „m”, „n”, „o”, „p”, „r”, „s”, „t”, „u”, „w”, „z”.

12. Nieruchomość nie była użytkowana, działki były jedynie koszone i czyszczone co pewien czas.

13. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wykorzystywana w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

14. Wnioskodawca pozyskał nabywcę poprzez ogłoszenie w internetowym portalu ogłoszeniowym.

15. Wnioskodawca wystąpił o podział geodezyjny na działki, które docelowo stworzą kompleks (…) działek przeznaczonych pod budowę domów jednorodzinnych, składających się od jednej do kilku działek ewidencyjnych każda. Dodatkowo powstała działka przeznaczona pod drogę, składająca się również z kilku działek ewidencyjnych. Wystąpienie Wnioskodawcy o podział geodezyjny miało na celu spełnienie warunków przewidzianych w umowie przedwstępnej podpisanej z kupującym, który podział geodezyjny zlecił oraz za niego zapłaci. Wnioskodawca nie wykonał podziału dla swoich prywatnych celów.

16. Podział, o którym mowa powyżej został zrealizowany, zlecony oraz zapłacony przez spółkę (…) Sp. z o.o., a działki po podziale mają nowe numery: „a”, „b”, „c”, „d”, „e”, „f”, „g”, „h”, „i”, „j”, „k”, „l”, „ł”, „m”, „n”, „o”, „p”, „r”, „s”, „t”, „u”, „w”, „z”.

17. Kupujący ((…) Sp. z o.o.) po podziale Nieruchomości wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na łącznie (…) budynków mieszkalnych jednorodzinnych - na każdą działkę jeden budynek jednorodzinny (każda z działek składa się z kilku działek ewidencyjnych).

18. Wnioskodawca w dniu (…) 2025 r. (Rep. A nr (…) ) zawarł umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości ze spółką (…) Sp. z o.o. (Kupujący). Na mocy przedwstępnej umowy sprzedaży Sprzedający (X) sprzeda Kupującemu ((…) Sp. z o.o.) Nieruchomość lub powstałe w wyniku podziału Nieruchomości działki, których dokładne ostateczne numery ewidencyjne zostaną ustalone po dokonaniu podziału geodezyjnego, a wszystkie powstałe w ten sposób działki stanowić będą łącznie jedną nieruchomość o łącznej powierzchnię (…) ha.

19. Mając na uwadze obowiązujące przepisy dotyczące nabywania nieruchomości rolnych przez podmioty niebędące rolnikami indywidualnymi, spółka (…) Sp. z o.o. zamierza nabyć od Wnioskodawcy część nieruchomości wydzielonej w wyniku podziału Nieruchomości, obejmującą działki ewidencyjne o numerach: „a”, „b”, „d”, „e”, „f”, „g”, „h”, „i”, „j”, „k”, „l”, „ł”, „m”, „n”, „o”, „p”, „r”, „s”, „w”, „z”, o łącznej powierzchni 0,9088 ha.

20. Pozostałą część – działki: „c”, „t” oraz „u” o łącznej powierzchni (…) ha Wnioskodawca zamierza sprzedać innemu podmiotowi.

21. Każda z nieruchomości, zarówno część sprzedawana na rzecz (…) Sp. z o.o. oraz dla innego podmiotu ma niezależny dojazd i może funkcjonować osobno.

22. Wnioskodawca wystąpił o założenie dwóch nowych ksiąg wieczystych i przeniesienie do nich działek w zakresie odpowiadającym planowanej sprzedaży.

23. Dla nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży dla (…) Sp. z o.o. została założona Księga Wieczysta KW nr (…).

24. Dla nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży dla innego podmiotu została założona Księga Wieczysta KW nr (…).

25. Reasumując Wnioskodawca zamierza sprzedać całą Nieruchomość co najmniej dwóm podmiotom.

26. Umowa przedwstępna zawarta w dniu (…)2025 r. zostanie zmieniona aneksem w celu uaktualnienia jej obecnego stanu i zakresu dla spółki (…), albo w części scedowana na inny podmiot/podmioty, albo też zostanie zawarta nowa umowa lub nowe umowy przedwstępne, przy jednoczesnym rozwiązaniu obecnej umowy – w zależności od ustaleń stron transakcji.

27. Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa do działania w jego imieniu oraz wyraził zgodę na dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych dla spółki (…) Sp. z o.o. Treść pełnomocnictwa oraz dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych znajduje się z przedwstępnej umowie sprzedaży Nieruchomości.

28. Wnioskodawca nie mieszka w (…). Pozyskanie ze sprzedaży środki zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe (zakup mieszkania).

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym Wnioskodawca z tego tytułu nie będzie podatnikiem podatku VAT.

Sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie mieć charakter działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Aktywność Wnioskodawcy nie wykracza/nie będzie wykraczać poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W przedstawionym stanie faktycznym brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży Nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

W ocenie Wnioskodawcy, działania podjęte przez Wnioskodawcę należeć będą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zakres podjętych czynności w odniesieniu do posiadanej Nieruchomości w żadnym wypadku nie pozwala na uznanie, że ta działalność będzie mieć charakter profesjonalny.

Zbieżny z powyższym pogląd, w zbliżonych stanach faktycznych, wyrażony został m.in. w:

1) interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 2 kwietnia 2025 r., 0114-KDIP4-2.4012.124.2025.2.MMA:

„Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości w całości lub części Nieruchomości (np. w postaci 1 działki) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku. Przy sprzedaży Nieruchomości w całości lub części Nieruchomości (np. w postaci 1 działki) skorzysta więc Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W związku z powyższym, z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości w całości lub części Nieruchomości (np. w postaci 1 działki) nie będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym sprzedaż Nieruchomości w całości lub części Nieruchomości (np. w postaci 1 działki) nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.”

2) interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 28 marca 2025 r., 0112-KDIL1-3.4012.52.2025.4.KK:

„W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Państwa w przedmiocie planowanej sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Państwa należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając ww. działki skorzystają Państwo z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnią Państwo przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpią w roli podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą - w stosunku do tej transakcji. W konsekwencji, sprzedaż działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, dokonując sprzedaży działek nr (…), (…), (…), (…), (…)będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatników podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, stwierdzić należy, że planowana przez Państwa sprzedaż działek nr (…), (…), (…), (…), 1(…), nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

Dodatkowo, NSA w wyroku z dnia 11 października 2024 r., I FSK 228/21 uznał, że: „Jakkolwiek pojęcie działalności gospodarczej zdefiniowane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług ma charakter bardzo szeroki, to nie może ono prowadzić do interpretacji, w której każda odpłatna dla właściciela czynność prawna odnosząca się do nieruchomości utożsamiana jest z działalnością gospodarczą.” NSA w wyroku z dnia 11 września 2024 r., I FSK 20/21 wyraził zaś pogląd, że: „O działaniu jako podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą nie mogą świadczyć jedynie: podział nieruchomości na mniejsze działki, wytyczenie drogi wewnętrznej, czy też wielokrotność transakcji sprzedaży. Te okoliczności są działaniami, które podejmuje się również w ramach obrotu zaliczanego do zarządu majątkiem prywatnym.”

Zbieżny z powyższym pogląd wyraził także Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2025 r., 0113-KDIPT1-2.4012.434.2025.3.MC:

„Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie spełniał Pan przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług. Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tej Nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Należy zauważyć, że jedynymi podjętymi przez Pana działaniami przy sprzedaży Nieruchomości, było występowanie o warunki zabudowy, na podstawie których dokonywano podziału działek. Jak bowiem Pan wskazał, działka nr... była zbyt wąska na sensowny podział czy zagospodarowanie. Do żadnej z działek nie został podłączony prąd, występowano jedynie o zapewnienia przyłączenia dla każdej z działek, w celu wystąpienia o warunki zabudowy. Ponadto, doprowadził Pan sieć wodociągową do granicy Nieruchomości oraz przez teren działki w drodze wewnętrznej. Okoliczności podziału gruntu na mniejsze działki oraz uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie mogą przesądzać o zakwalifikowaniu sprzedaży Nieruchomości jako dostawy dokonanej w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Może o tym świadczyć bowiem jedynie szereg innych okoliczności, które powodują, że aktywność podmiotu w przedmiocie zbycia Nieruchomości jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju działalnością.

Należy podkreślić, że – zgodnie z Pana wskazaniem – przez cały okres posiadania Nieruchomości wykorzystywał ją Pan wyłącznie na cele osobiste. Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W związku ze sprzedażą Nieruchomości nie będzie Pan korzystał z usług biura nieruchomości. Poza rozpytaniem wśród znajomych Pana sąsiad, z którym zamierza Pan razem sprzedać działki, ma zamiar dodać ogłoszenie na portalu ogłoszeniowym oraz ewentualnie powiesić baner w celu lepszego zlokalizowania działki, jednak należy uznać, że nie będą to działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Ponadto, nie udzielił Pan nikomu pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu, jak również nie wyrażał Pan zgody na dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych.

Działania podejmowane przez Pana w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości nie stanowią ciągu zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przez Pana Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie będzie Pan podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podjęte przez Pana czynności stanowiły jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym. Całokształt okoliczności, ich zakres oraz stopień zaangażowania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem osobistym.

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży Nieruchomości wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana sprzedaż Nieruchomości, tj. działek niezabudowanych nr... nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.”

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca z tego tytułu nie będzie podatnikiem podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanych działek, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że:

- działki stanowiące Nieruchomość nabył Pan na podstawie podziału spadku i nieodpłatnego zniesienia współwłasności oraz umowy sprzedaży;

- Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze;

- nie sprzedawał Pan wcześniej nieruchomości oraz nie planuje Pan sprzedaży innych posiadanych nieruchomości w najbliższej przyszłości;

- nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie na Pana cele osobiste;

- nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT; nie prowadzi Pan działalności gospodarczej;

- Nieruchomość nie była wykorzystywana w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej;

- do działek stanowiących Nieruchomość nie została podłączona energia elektryczna;

- pozyskał Pan nabywcę poprzez ogłoszenie w internetowym portalu ogłoszeniowym;

- wystąpił Pan o podział geodezyjny działek; wystąpienie o podział geodezyjny ma na celu spełnienie warunków przewidzianych w umowie przedwstępnej podpisanej z kupującym, który podział geodezyjny zleci oraz za niego zapłaci,

- działki posiadają warunki zabudowy;

- zawarł Pan umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości oraz udzielił Pan pełnomocnictwa do działania w jego imieniu oraz wyraził zgodę na dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych;

- środki ze sprzedaży działek zamierza Pan przeznaczyć na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek stanowiących Nieruchomość nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Należy zauważyć, iż z opisu sprawy wynika, że jedynymi podjętymi przez Pana działaniami w stosunku do działek było uzyskanie warunków zabudowy oraz wystąpił Pan o podział geodezyjny działek. Z okoliczności sprawy nie wynika, aby podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Natomiast, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntów do potrzeb nabywcy, w związku z zawartą umową przedwstępną nie powodują, że zostanie Pan z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Dokonując sprzedaży przedmiotowych działek, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż przez Pana wskazanej Nieruchomości nie będzie stanowić czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, a Pan z tego tytułu nie będzie podatnikiem podatku VAT.

Tym samym Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis stanu faktycznego będący przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.