Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.297.2026.2.MSO

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 10 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od towarów i usług. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 maja 2026 r. (data wpływu 15 maja 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 26 września 2024 r. Wnioskodawczyni nabyła do majątku prywatnego nieruchomość gruntową o powierzchni (…) m², zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz dwoma budynkami gospodarczymi położonej w (…), gmina (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…).

Nieruchomość została nabyta ze środków własnych Wnioskodawczyni, stanowiących jego oszczędności, z zamiarem realizacji własnych celów mieszkaniowych.

Z uwagi na bardzo zły stan techniczny istniejącego budynku mieszkalnego, którego remont wiązałby się z wysokimi kosztami, Wnioskodawczyni podjęła decyzję o jego wyburzeniu i budowie nowego domu. Z przyczyn formalno-prawnych (wpis do gminnej ewidencji budynków) wyburzenie napotkało trudności wobec czego Wnioskodawczyni zdecydowała się na realizację inwestycji w innej części działki. (wyburzenie okazało się możliwe dopiero po uchyleniu 26.05.2025 r. przez Wojewodę (…) decyzji Starosty (…)). Wnioskodawczyni uzyskała pozwolenie na budowę w dniu (…) 2025 r.

W celu sfinansowania inwestycji Wnioskodawczyni planowała zaciągnięcie kredytu hipotecznego, jednak ze względu na brak zdolności kredytowej bank uzależnił jego udzielenie od poniesienia nakładów inwestycyjnych w wysokości ok. (…) zł. W związku z brakiem takich środków Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży części nieruchomości.

W (…) 2025 r. został zatwierdzony i wprowadzony w ewidencji podział nieruchomości na trzy działki:

-        działkę nr „a” – przeznaczoną pod budowę domu (wydane pozwolenie na budowę),

-        działkę nr „b”,

-        działkę nr „c” – zabudowaną (następnie dokonano wyburzenia budynków z uwagi na ich zły stan techniczny oraz zagrożenie dla osób trzecich).

Działka nr „b” została powierzona do sprzedaży pośrednikowi nieruchomości, jednak nie została sprzedana (umowa pośrednictwa wygasła).

Na początku 2026 r. warunki kredytowe uległy zmianie i wymagany poziom nakładów wzrósł do ok. (…) zł, co uniemożliwiło realizację inwestycji.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni podjęła dalsze działania zmierzające do sprzedaży nieruchomości, powierzając działkę nr „c” (po wyburzeniu budynków) – (…) 2026 r. do sprzedaży za pośrednictwem biura nieruchomości. Działka nie została jeszcze sprzedana.

Jednocześnie nastąpiło pogorszenie stanu zdrowia Wnioskodawczyni, co skutkowało decyzją o rezygnacji z budowy domu i sprzedaży nieruchomości w celu zakupu lokalu mieszkalnego dostosowanego do potrzeb zdrowotnych, położonego w miejscowości zapewniającej lepszy dostęp do opieki medycznej.

Wnioskodawczyni posiada obecnie 2 pokojowe mieszkanie (na 3 piętrze), które również zamierza sprzedać i przeznaczyć środki na zakup lokalu na niższej kondygnacji z przystosowaniem do warunków zdrowotnych. Środki te nie będą wystarczające, dlatego planowana jest także sprzedaż przedmiotowych działek.

Wnioskodawczyni:

- nie prowadzi działalności gospodarczej,

- nie wykorzystywała nieruchomości w działalności gospodarczej,

- nie oddawała nieruchomości w najem, dzierżawę ani użyczenie,

- nie podejmowała działań zwiększających wartość nieruchomości w celach handlowych,

- nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości,

- zamierza dokonać sprzedaży poprzez pośrednika nieruchomości,

- nie zamierza udzielać nabywcom pełnomocnictw ani zgód na dysponowanie nieruchomością przed sprzedażą.

Środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na realizację własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni od momentu nabycia nieruchomości działała wyłącznie z zamiarem wykorzystania jej na własne cele mieszkaniowe, a nie w celu odsprzedaży. Decyzja o sprzedaży została podjęta wyłącznie na skutek zmiany sytuacji życiowej, w szczególności braku możliwości uzyskania finansowania oraz pogorszenia stanu zdrowia.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

1. Nieruchomość gruntowa o powierzchni (…) m² objęta KW (…) przez cały okres posiadania była i jest użytkowana, wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych, osobistych i rekreacyjnych, w szczególności do spacerów, wyprowadzania psa oraz koszenia trawy. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, rolniczej ani zarobkowej. Nieruchomość nie została nabyta w celu dalszej jej odsprzedaży.

2. Wnioskodawczyni nie występowała ani nie będzie występować z wnioskiem o opracowanie lub zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla nieruchomości, z której wydzielone zostały działki.

3. Do dnia planowanej dostawy Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie zmierza podejmować jakichkolwiek działań mających na celu uatrakcyjnienie wydzielonych działek w szczególności nie dokonywała ich uzbrojenia, nie budowała dróg wewnętrznych, ogrodzenia, utwardzeń ani innych elementów infrastruktury zwiększających ich atrakcyjność handlową. W odniesieniu do działki nr „a” Wnioskodawczyni wystąpiła o przyłączenie do sieci elektrycznej oraz uzyskała pozwolenie na budowę, co było związane wyłącznie z osobistym zamiarem budowy budynku mieszkalnego, jednorodzinnego na własne potrzeby mieszkaniowe. Czynności te nie były podejmowane w celu przygotowania działki do sprzedaży, zwiększenia jej atrakcyjności handlowej ani prowadzenia działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

4. Decyzja o pozwoleniu na budowę wydana dla działki „a” przywiduje budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. obiektu służącego zaspokajaniu prywatnych potrzeb mieszkaniowych. Pozwolenie to zostało uzyskane w związku z osobistym zamiarem budowy domu, a nie w celu prowadzenia działalności gospodarczej, deweloperskiej ani handlowej.

5. Przed planowaną dostawą żadna z działek nie była i nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Działki nie były wykorzystywane w sposób zarobkowy.

6. a), b) Wnioskodawczyni nie zawarła dotychczas przedwstępnej umowy sprzedaży dotyczącej, którejkolwiek z działek. Jeżeli taka umowa zostanie zawarta, będzie miała prosty, standardowy charakter oraz będzie obejmowała wyłącznie podstawowe postanowienia transakcyjne, takie jak oznaczenie, stron, oznaczenie działki, cena sprzedaży, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób zapłaty, ewentualny zadatek lub zaliczka oraz oświadczenie kupującego o zapoznaniu się ze stanem nieruchomości.

Umowa przedwstępna nie będzie przewidywała obowiązku podejmowania przez Wnioskodawczynię działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności działki. Nie będzie również przewidywała udzielenia kupującemu pełnomocnictwa do uzyskiwania decyzji administracyjnych, warunków technicznych przyłączy, pozwoleń, zgód, uzgodnień ani do podejmowania innych czynności przygotowujących działkę do inwestycji. Ewentualne uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od uzyskania przez kupującego kredytu hipotecznego będzie dotyczyć wyłącznie sposobu finansowania zakupu przez kupującego i nie będzie wiązać się z podejmowaniem przez Wnioskodawczynię czynności charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż trzech działek powstałych z podziału nieruchomości stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym czy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, planowana sprzedaż działek nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, podatnikiem VAT jest podmiot wykonujący działalność gospodarczą, w szczególności działalność handlową.

Jak wskazuje orzecznictwo Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (m.in. sprawy C-180/10 i C-181/10), osoba fizyczna sprzedająca nieruchomość działa jako podatnik VAT tylko wtedy, gdy podejmuje aktywne działania porównywalne do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. W niniejszej sprawie taka sytuacja nie występuje.

Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Podział nieruchomości, uzyskanie pozwolenia na budowę oraz wyburzenie budynków były konsekwencją planów budowy domu oraz sytuacji życiowej Wnioskodawczyni, a nie działaniami o charakterze handlowym.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, nie podejmowała działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy sprzedaży, nie uzbrajała terenu w celach inwestycyjnych oraz nie organizowała sprzedaży w sposób profesjonalny.

Sprzedaż ma charakter incydentalny i wynika z braku zdolności kredytowej oraz pogorszenia stanu zdrowia.

Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, w szczególności nie prowadziła działań marketingowych o charakterze zorganizowanym, nie dokonywała uzbrojenia terenu w celach inwestycyjnych, nie występowała o warunki zabudowy dla wielu działek z zamiarem ich sprzedaży ani nie działała w sposób powtarzalny i zorganizowany.

Podział nieruchomości miał charakter techniczny i był podyktowany wyłącznie potrzebą ewentualnego zbycia części majątku prywatnego w celu uzyskania środków na realizację własnych celów mieszkaniowych, a nie działaniem ukierunkowanym na prowadzenie działalności handlowej.

Wnioskodawczyni nie podejmowała działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności nieruchomości dla potencjalnych nabywców w sposób wykraczający poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, w tym w wyroku Wyrok WSA w Kielcach z 27 czerwca 2024 r.

W konsekwencji sprzedaż działek stanowi rozporządzanie majątkiem prywatnym i nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach, rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek gruntu, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy podjęła Pani lub podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość, z której wydzielone zostały działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży, nabyta została przez Panią ze środków własnych, z zamiarem realizacji własnych celów mieszkaniowych. W (…) 2025 r. został zatwierdzony i wprowadzony w ewidencji podział nieruchomości na trzy działki: działkę nr „a” – przeznaczoną pod budowę domu, działkę nr „b”, działkę nr „c” początkowo zabudowaną, a następnie dokonano wyburzenia budynków. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Jak Pani wskazała, nieruchomość przez cały okres posiadania była i jest wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych, osobistych i rekreacyjnych, w szczególności do spacerów, wyprowadzania psa oraz koszenia trawy. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, rolniczej ani zarobkowej. Pisze Pani, że nieruchomość nie została nabyta w celu dalszej jej odsprzedaży. Nie występowała Pani ani nie zamierza Pani występować z wnioskiem o opracowanie lub zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla nieruchomości, z której wydzielone zostały działki. Do dnia planowanej dostawy nie podejmowała i nie zmierza Pani podejmować jakichkolwiek działań mających na celu uatrakcyjnienie wydzielonych działek w szczególności nie dokonywała Pani ich uzbrojenia, nie budowała Pani dróg wewnętrznych, ogrodzenia, utwardzeń ani innych elementów infrastruktury zwiększających ich atrakcyjność handlową. W odniesieniu do działki nr „a” wystąpiła Pani o przyłączenie do sieci elektrycznej oraz uzyskała Pani pozwolenie na budowę, co było związane z zamiarem budowy budynku mieszkalnego, jednorodzinnego na własne potrzeby mieszkaniowe. Wskazała Pani, że czynności te nie były podejmowane w celu przygotowania działki do sprzedaży, zwiększenia jej atrakcyjności handlowej ani prowadzenia działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Przed planowaną dostawą żadna z działek nie była i nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Działki nie były wykorzystywane w sposób zarobkowy.

Nie zawarła Pani dotychczas przedwstępnej umowy sprzedaży dotyczącej, którejkolwiek z działek. Wskazała Pani, że jeżeli taka umowa zostanie zawarta, będzie miała prosty, standardowy charakter oraz będzie obejmowała wyłącznie podstawowe postanowienia transakcyjne, takie jak oznaczenie, stron, oznaczenie działki, cena sprzedaży, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób zapłaty, ewentualny zadatek lub zaliczka oraz oświadczenie kupującego o zapoznaniu się ze stanem nieruchomości. Ewentualna umowa przedwstępna nie będzie przewidywała obowiązku podejmowania przez Panią działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności działki. Nie będzie również przewidywała udzielenia kupującemu pełnomocnictwa do uzyskiwania decyzji administracyjnych, warunków technicznych przyłączy, pozwoleń, zgód, uzgodnień ani do podejmowania innych czynności przygotowujących działkę do inwestycji. Wskazała Pani, że ewentualne uzależnienie zawarcia umowy przyrzeczonej od uzyskania przez kupującego kredytu hipotecznego będzie dotyczyć wyłącznie sposobu finansowania zakupu przez kupującego i nie będzie wiązać się z podejmowaniem przez Panią czynności charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy planowana sprzedaż trzech działek powstałych z podziału nieruchomości stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym czy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają, dla określenia jego praw i obowiązków, zastosowanie przepisy ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie zostały podjęte w odniesieniu do działki mającej być przedmiotem sprzedaży. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Bowiem, co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie są podatnikami podatku VAT.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy działa Pani w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać, nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży trzech działek powstałych z podziału nieruchomości opisanej we wniosku, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Panią trzech działek: z których dwie o nr „a”, „b” nie są zabudowane i zabudowanej nr „c”, wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wprawdzie uzyskała Pani decyzję o pozwoleniu na budowę dla działki „a” oraz wystąpiła Pani o przyłączenie do sieci elektrycznej, jednakże pozwolenia te są związane z zamiarem budowy budynku mieszkalnego, czyli z zaspokojeniem potrzeb osobistych. Korzystała Pani również i zamierza korzystać z usług biura nieruchomości, jednakże fakt ten nie przesądza w tej sytuacji o tym, że zbycie działek podlegać będzie opodatkowaniu. Działka nr „b” została powierzona do sprzedaży pośrednikowi nieruchomości, jednak nie została sprzedana (umowa pośrednictwa wygasła). Ponadto – jak wskazała Pani we wniosku – nie zamierza Pani udzielić pełnomocnictwa w zakresie planowanej sprzedaży, ani zawierać umów przedwstępnych, oprócz umów uzależniających uzyskanie kredytu przez potencjalnego Kupującego. Poza ww. czynnością nie dokonała Pani żadnych innych czynności, które świadczyłyby za uznaniem Pani za podatnika podatku VAT w ramach opisanej we wniosku dostawy działek.

W związku z tak przedstawionym przez Panią opisem sprawy stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców, bowiem z okoliczności sprawy wynika, że czynności poczynione w stosunku przedmiotowych działek nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w stosunku do przedmiotowych działek. Działania podjęte przez Panią należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Uwzględniając przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz ww. przepisy należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Pani – w związku ze sprzedażą niezabudowanych działek o nr „a” i „b” oraz zabudowanej działki nr „c” – za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami.

Zatem, w związku ze sprzedażą niezabudowanych działek o nr „a” i „b” oraz zabudowanej działki nr „c”, nie będzie Pani działała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż ww. działek, w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Wobec powyższego zamierzone przez Panią zbycie działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, w związku z transakcją sprzedaży niezabudowanych działek o nr „a” i „b” oraz zabudowanej nr „c”, nie wystąpi Pani w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży przez Panią ww. działek nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

W związku z powyższym Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.