Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.301.2026.3.KO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług. Wniosek został uzupełniony pismem z 20 maja 2026 r. będącym odpowiedzią na wezwanie oraz pismem z 22 maja 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

- Zainteresowany będący stroną postępowania:

A sp. z o.o.

- Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B Sp. z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

1. Informacje ogólne

A jest spółką założoną w 2017 roku, polskim rezydentem podatkowym, podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych o nieograniczonym obowiązku podatkowym w Polsce oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.

B jest spółką celową, zarejestrowaną w 2018 roku, której jedynym udziałowcem jest C spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. B jest polskim rezydentem podatkowym, podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych o nieograniczonym obowiązku podatkowym w Polsce oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.

Wnioskodawca jest częścią struktury (…) skupiającej się na działalności deweloperskiej. Bezpośrednim, 100% udziałowcem Wnioskodawcy jest D (dalej jako: „D”) z siedzibą w B, w którego kapitale zakładowym po 50% akcji posiadają E (dalej jako: „Akcjonariusz 1”) oraz F (dalej jako: „Akcjonariusz 2”), oba podmioty posiadają siedzibę działalności gospodarczej w B (łącznie dalej jako „Grupa”).

Struktura (…) jest zaprezentowana na schemacie poniżej (A na schemacie poniżej jako „…”):

(…)

Akcjonariusz 1 oraz Akcjonariusz 2 są podmiotami operującymi w branży deweloperskiej. D jest spółką kapitałową prawa b (odpowiednikiem polskiej spółki akcyjnej). Wnioskodawca jest rezydentem podatkowym w B. W ramach (…), pełni on typowe funkcje holdingowe (jest wehikułem inwestycyjnym utworzonym przez dwóch inwestorów dla celów (…)).

A została utworzona ściśle w celu prowadzenia projektów deweloperskich, zarządzania nieruchomościami i generowania z nich zysków, co stanowi jej główną działalność gospodarczą (główne źródło dochodów).

A posiada nieruchomości nabyte w celach prowadzenia inwestycji deweloperskiej w roku 2017, w tym grunty oraz budynki, związane z inwestycją deweloperską na terenach A.

Inwestycja zakłada rewitalizację tego terenu (ok. 16 hektarów) i stworzenie wielofunkcyjnej dzielnicy miejskiej, z kwartałami mieszkalnymi, przestrzeniami biurowymi, butikowymi sklepami, punktami usługowymi i szeroką ofertą kulturalno-rozrywkową oraz hotelową.

Po nabyciu terenu A wiosną 2017 roku, A w maju 2017 roku ogłosiła (…). W marcu 2018 roku A podpisała umowę ze zwycięską pracownią architektoniczną. W związku ze zmianami w przepisach dotyczących ochrony zabytków, A następnie rozpoczęła rozmowy z właściwymi organami konserwatorskimi. Równolegle zarządzała 16-hektarowym terenem, wynajmowała istniejące przestrzenie oraz rozpoczęła przygotowania do rewitalizacji pierwszych budynków.

W marcu 2019 roku A uzyskała pierwsze pozwolenie na budowę dotyczące rewitalizacji budynku biurowego Dyrekcja. We wrześniu 2020 roku otrzymała drugie pozwolenie na budowę dotyczące rewitalizacji dawnego budynku Remizy, który od tego czasu został przekształcony w obiekt gastronomiczny.

Pierwszym krokiem A na tym terenie było zabezpieczenie i renowacja zaniedbanych budynków (…). Dotychczas odrestaurowano dwa historyczne obiekty: budynek Dyrekcji oraz budynek Remizy. W dalszym kroku, plany inwestycyjne zakładają budowę na tym terenie około 400 mieszkań oraz 34 lokali usługowych, z czego 19 będzie dotyczyć usług noclegowych.

W kwietniu 2025 roku Konserwator Zabytków (KZ) poprzez wydane nakazy i wytyczne zatwierdził koncepcję architektoniczno-urbanistyczną, w szczególności w zakresie wysokości zabudowy, dla całego terenu.

W maju 2025 roku KZ zatwierdził wstępną koncepcję architektoniczno-urbanistyczną dla działek nr 1, 2, 3 i 4. W październiku 2025 roku A złożyła do Urzędu Miasta wniosek o wydanie pozwolenia na budowę, dla którego decyzja konserwatorska została uzyskana już wcześniej, w lipcu 2025 roku.

9 sierpnia 2024 r. A uzyskała pozwolenie na prace budowlane w zakresie nieruchomości Dyrekcja E. Do chwili obecnej, zainicjowane zostały i są dalej prowadzone m.in. następujące prace dotyczące budynków zlokalizowanych w ramach tej nieruchomości:

a) Instalacja centralnego ogrzewania

b) Relokacja centrali wentylacyjnej

c) Budowa sieci wodno-kanalizacyjnej oraz przepompowni

d) Rozbiórka budynku oraz rozbiórka podziemnych pozostałości budynków i elementów konstrukcyjnych na terenie inwestycji

e) Przebudowa sieci technologicznych i centralnego ogrzewania od węzła do instalacji budynku

f) Przeniesienie stacji transformatorowej.

Proces inwestycyjny, licząc od moment nabycia nieruchomości, na których inwestycja deweloperska ma być realizowana, trwa już kilka lat.

W zakresie bieżącej działalności A, zawarła umowę z podmiotem powiązanym, na podstawie której świadczy on na rzecz Wnioskodawcy usługi zarządzania nieruchomościami i zarządzania projektami dla posiadanych nieruchomości związanych z inwestycją deweloperską.

A nie posiada żadnych innych aktywów ani nie zatrudnia pracowników do prowadzenia swojej działalności (nie będzie też zatrudniać pracowników na dzień Transakcji), gdyż wszystkie usługi związane z utrzymaniem i zarządzaniem nieruchomościami oraz realizacją projektu deweloperskiego są zlecane przez A podmiotom zewnętrznym posiadającym niezbędne doświadczenie, wiedzę i zasoby, aby świadczyć takie usługi. Jest to powszechna praktyka na rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie wehikułów inwestycyjnych utworzonych w celach realizacji inwestycji deweloperskich.

Planowane jest dokonanie reorganizacji polegającej na wyjściu Akcjonariusza 1 oraz Akcjonariusza 2 z (…) poprzez sprzedaż udziałów w A do zewnętrznego inwestora.

Jednocześnie, przed sprzedażą udziałów w A, planowana jest sprzedaż części nieruchomości należących do A na rzecz innych polskich spółek, w których udziały posiada Akcjonariusz 2 (Wnioskodawca na moment sprzedaży tych nieruchomości nie będzie posiadał udziałów w tych podmiotach).

Sprzedaż wyżej wskazanych nieruchomości wynika z ustaleń negocjacyjnych dokonanych pomiędzy Akcjonariuszem 1, Akcjonariuszem 2 oraz zewnętrznym inwestorem.

W ramach planowanych działań rozważana jest, między innymi, sprzedaż gruntu, tj. działki 5 (…) oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu, tj. działki 6 (…) oraz prawa własności posadowionych na tym gruncie budowli w postaci sieci kablowej, sieci oświetleniowej oraz sieci wodnej i latarni oświetleniowych na rzecz B (dalej jako: „Transakcja”).

2. Przedmiot Transakcji

Transakcja obejmować będzie:

1) prawo własności gruntu, tj. działki nr 5, (…) (dalej jako: „Grunt 1” lub „Nieruchomość 1”) oraz

2) prawo wieczystego użytkowania gruntu, tj. działki 6, (…) (dalej jako: „Grunt 2”) oraz prawo własności posadowionych na tym gruncie budowli w postaci sieci kablowej, sieci oświetleniowej oraz sieci wodnej i latarni oświetleniowych (dalej jako: „Budowle”) (Grunt 2 i Budowle dalej jako „Nieruchomość 2”);

3) dokumentacja techniczna i prawna związana z Nieruchomością 1 oraz Nieruchomością 2;

4) zmodyfikowane pozwolenie na budowę nr (…) dotyczące Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 wydane przez Prezydenta Miasta w dniu 6 listopada 2024 w przedmiocie zgody na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w odniesieniu do którego Wnioskodawca zawnioskował o jego modyfikację w dniu 22 października 2025 r. i na moment składania niniejszego Wniosku Wnioskodawca nie otrzymał finalnego rozstrzygnięcia;

5) autorskie prawa majątkowe do całości podlegającej ochronie dokumentacji projektowej sporządzonej w związku z Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2, prawo do wykonywania oraz zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań w zakresie tych projektów, wraz ze wszystkimi związanymi z nimi zgodami i upoważnieniami dotyczącymi autorskich praw osobistych lub zależnych, jak również zbywalnymi zgodami na modyfikację takich projektów, jak również własność wszelkich nośników tych praw („Prawa do Projektów”).

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 wraz z dokumentacją techniczno-prawną wskazaną w pkt. 3 oraz pozwoleniem wskazanym w pkt. 4 zwane są w dalszej części jako „Przedmiot Transakcji”.

Nabycie Gruntu 1 przez Wnioskodawcę nastąpiło w dniu 22 sierpnia 2025 r. i było opodatkowane podatkiem od towarów i usług w wysokości 23% ze względu na jej zakup jako teren niezabudowany, objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej (przeznaczony do zabudowy), symbol (…). Cena netto Gruntu 1 wyniosła (…) zł, natomiast (…) zł wyniósł podatek od towarów i usług, tym samym cena brutto Gruntu 1 wynosiła (…) zł. Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług z tytułu nabycia Gruntu 1.

Nabycie prawa wieczystego użytkowania Nieruchomości 2 przez Wnioskodawcę nastąpiło w dniu 30 marca 2017 r. i było w części 99/100 opodatkowane podatkiem od towarów i usług oraz w części 1/100 zwolnione od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT. Tym samym, łączna kwota brutto (tj. uwzględniająca kwotę podatku od towarów i usług) zapłacona przez Wnioskodawcę wyniosła (…) zł. Wnioskodawcy przysługiwało odliczenie naliczonego podatku od towarów i usług w odniesieniu do części, w której nabycie Nieruchomości 2 podlegało podatkowi od towarów i usług.

Grunt 2 sklasyfikowany jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako grunt przeznaczony pod zabudowę mieszkaniowo-usługową (symbol …).

Ze względu na swój kształt, powierzchnię i usytuowanie Grunt 1 nie spełnia warunków działki budowlanej w rozumieniu art. 4 pkt 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm.) i nie może zostać zagospodarowany jako odrębna nieruchomość.

Grunt 1 został nabyty przez Wnioskodawcę w celu poprawy warunków zagospodarowania Nieruchomości 2.

Wnioskodawca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Przedmiotu Transakcji jako wydziału, oddziału czy jednostki organizacyjnej, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów.

Grunt 1 jest niezabudowany. Grunt 1 nie był przedmiotem wynajmu/dzierżawy przez Wnioskodawcę. A nie ponosiła żadnych wydatków/nakładów na Grunt 1 od czasu jego nabycia.

Na Gruncie 2 posadowione są budowle, tj. sieć kablowa, sieć kablowa oświetleniowa, latarnie oświetlenia oraz sieć wodna z podłączeniem do hydroforni. Tym samym Grunt 2 jest zabudowany. Część budowli posadowionych na Gruncie 2 była przedmiotem dzierżawy przez Wnioskodawcę. A nie ponosiła żadnych wydatków/nakładów na Nieruchomość 2.

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie składników majątkowych innych niż Przedmiot Transakcji, w tym należności oraz zobowiązań Wnioskodawcy. W ramach Transakcji nie dojdzie też do przejścia z Wnioskodawcy na Zainteresowanego zakładu pracy zgodnie z art. 231 Ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 277 z późn. zm.) (dalej: „Kodeks Pracy”), w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Wnioskodawcy na Zainteresowanego pracowników Wnioskodawcy (Wnioskodawca nie zatrudnia żadnych pracowników ani nie będzie zatrudniał pracowników do dnia i na dzień Transakcji).

Prawa do Projektów, które Wnioskodawca zamierza zbyć na rzecz Zainteresowanego w związku z planowaną Transakcją stanowią autorskie prawa do dokumentacji projektowej, które stworzone zostały w toku działalności Wnioskodawcy przez zewnętrzne podmioty na zlecenie Wnioskodawcy. Obejmują one, w szczególności, projekty architektoniczne.

Zgodnie z planami Zainteresowanych, lista składników Wnioskodawcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Zainteresowanego obejmuje w szczególności:

1) prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej finansowania,

2) pracowników, czy też przejścia zakładu pracy Wnioskodawcy (Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników),

3) prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie w zakresie Przedmiotu Transakcji – tj. property management agreement (PMA) oraz asset management agreement (AMA), czy jakichkolwiek innych umów o zarządzanie,

4) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Wnioskodawcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych,

5) prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczeniowych,

6) oznaczenie indywidualizujące Wnioskodawcę (tj. „firmę” Wnioskodawcy w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.) (dalej: „Kodeks Cywilny”),

7) prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Wnioskodawcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Wnioskodawca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Wnioskodawcy,

8) prawa i obowiązki z umów dotyczących bieżącej obsługi Przedmiotu Transakcji,

9) księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej,

10) zobowiązania bilansowe i pozabilansowe,

11) należności o charakterze pieniężnym.

Zainteresowani na dzień Transakcji posiadać będą status czynnych podatników VAT w Polsce, a Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy i Zainteresowanego.

3) Podjęcie działalności gospodarczej przez B

Po nabyciu Przedmiotu Transakcji, B zamierza wykorzystywać go w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Zakup Gruntu 1 związany jest z zakupem Gruntu 2, na którym to B ma zamiar prowadzić prace budowlane w związku z budową nieruchomości mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży. Działalność B podlega opodatkowaniu VAT. Grunt 1 ułatwiać będzie korzystanie z działki 6. Tym samym, Grunt 1 oraz Nieruchomość 2 służyć będą wyłącznie wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT i jednocześnie czynności te nie będą zwolnione z opodatkowania. Działalność będzie prowadzona przez Zainteresowanego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Zainteresowani pragną zaznaczyć, że:

1) w ramach Transakcji na Zainteresowanego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjnym zarządzaniu nieruchomości;

2) Wnioskodawca nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Zainteresowanego w ramach Transakcji.

Tym samym, w celu wykorzystania Przedmiotu Transakcji do prowadzenia działalności gospodarczej, Zainteresowany – w oparciu o własne zasoby (przy czym Zainteresowany nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi, zapewni:

(1) strategiczne zarządzanie i kontrolę nad Przedmiotem Transakcji,

(2) świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Przedmiotu Transakcji,

(3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących Przedmiotu Transakcji.

Podjęcie przez Zainteresowanego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Przedmiotu Transakcji zgodnie z jej przeznaczeniem w działalności Zainteresowanego.

Pismem z 20 maja 2026 r. uzupełniono opis sprawy następująco.

1. Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), budowli tj. sieci kablowej, sieci kablowej oświetleniowej, latarni oświetleniowych i sieci wodnej z podłączeniem do hydroforni a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Na dzień zdarzenia przyszłego pomiędzy pierwszym zasiedleniem, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), budowli tj. sieci kablowej, sieci kablowej oświetleniowej, latarni oświetleniowych i sieci wodnej z podłączeniem do hydroforni a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata - wymieniona powyżej infrastruktura przyjęta została do użytkowania w 2017 roku i od tego czasu nie dokonywano na nią jakichkolwiek nakładów.

2. Czy sprzedaż Praw do Projektów, o których mowa w pytaniu nr 11 dotyczy: - budowli już posadowionych na Nieruchomości będącej Przedmiotem Transakcji, czy też - realizacji działań planowanych na Gruncie 1 i Gruncie 2, jeżeli tak to przez kogo?

Prawa do Projektów dotyczą realizacji działań planowanych na Gruncie 1 i Gruncie 2. Przyszłe działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji podjęte będą przez Zainteresowanego niebędącego stroną Postępowania, tj. B sp. z o.o. na Gruncie 1 i Gruncie 2 po dokonaniu Transakcji. Zainteresowany nie wyklucza przy tym, że w celu realizacji Projektów koniecznym może być wprowadzenie modyfikacji w zakresie infrastruktury (budowli) aktualnie posadowionej na Nieruchomości, jednakże to nie ona jest przedmiotem Projektów.

3. Czy Prawa do Projektów, o których mowa w pytaniu nr 12 będą wykorzystywane przez Zainteresowanego niebędącego stroną Postępowania (B sp. z o.o.) do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług?

Prawa do Projektów, o których mowa w pytaniu nr 12 będą wykorzystywane przez Zainteresowanego niebędącego stroną Postępowania do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, w celach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, tj. posłużą do realizacji inwestycji budowlanej na Nieruchomości. Po realizacji, inwestycja przeznaczona zostanie na sprzedaż lub wynajem, która to działalność podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone jak we wniosku

1) Czy sprzedaż Przedmiotu Transakcji oraz Praw do Projektów w ramach planowanej Transakcji będzie stanowić sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ww. ustawy?

2) Czy dostawa Nieruchomości 1 nie będzie spełniać definicji terenu niezabudowanego innego niż tereny budowlane, z tego względu, że Nieruchomość stanowi niezabudowany grunt, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego sklasyfikowany jest jako teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej i tym samym planowana Transakcja w zakresie Nieruchomości 1 nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT?

3) W przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytań 1 oraz 2 powyżej (tj. jeśli dostawa Nieruchomości 1 będzie opodatkowana VAT), czy Zainteresowany będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości 1 od Wnioskodawcy oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (jeśli wystąpi taka nadwyżka) zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT?

5) Czy dostawa Nieruchomości 2 będzie opodatkowana VAT w całości według właściwej stawki, jeśli Wnioskodawca i Zainteresowany skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT?

6) W przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania 1 oraz 5 (tj. jeśli dostawa Nieruchomości 2 będzie opodatkowana VAT w całości), czy Zainteresowany będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości 2 od Wnioskodawcy oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (jeśli wystąpi taka nadwyżka) zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT?

8) Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 5 za nieprawidłowe, dostawa Nieruchomości 2 będzie opodatkowana VAT w części, w której dostawa Nieruchomości 2 podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jeśli Wnioskodawca i Zainteresowany skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

9) W przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania 1 oraz 8 (tj. jeśli dostawa Nieruchomości 2 będzie opodatkowana VAT w części), czy Zainteresowany będzie uprawniony do częściowego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości 2 od Wnioskodawcy oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (jeśli wystąpi taka nadwyżka) zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT?

11) W przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1, czy sprzedaż Praw do Projektów będzie podlegała podatkowi od towarów i usług jako odpłatne świadczenie usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowane VAT?

12) W przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 oraz 11 (tj. jeśli dostawa Praw do Projektów będzie opodatkowana VAT), czy Zainteresowany będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Praw do Projektów od Wnioskodawcy oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (jeśli wystąpi taka nadwyżka) zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone jak we wniosku (stanowisko nr 3, 6, 9 i 12 zostało ostatecznie sformułowane w piśmie z 20 maja 2026 r.)

1) Stanowisko w zakresie pytania 1: W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Przedmiotu Transakcji oraz Praw do Projektów w ramach planowanej Transakcji będzie stanowić sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ww. ustawy.

2) Stanowisko w zakresie pytania 2: W ocenie Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości 1 nie będzie spełniać definicji terenu niezabudowanego innego niż tereny budowlane, z tego względu, że Nieruchomość stanowi niezabudowany grunt, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego sklasyfikowany jest jako teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej i tym samym planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu od VAT.

3) Stanowisko w zakresie pytania 3: W przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytań 1 oraz 2 powyżej (tj. jeśli dostawa Nieruchomości 1 będzie opodatkowana VAT), Zainteresowany będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości 1 od Wnioskodawcy oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (jeśli wystąpi taka nadwyżka) zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT.

5) Stanowisko w zakresie pytania 5: Dostawa Nieruchomości 2 będzie opodatkowana VAT w całości, jeśli Wnioskodawca i Zainteresowany skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

6) Stanowisko w zakresie pytania 6: W przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania 1 oraz 5 (tj. jeśli dostawa Nieruchomości 2 będzie opodatkowana VAT w całości), Zainteresowany będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości 2 od Wnioskodawcy oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (jeśli wystąpi taka nadwyżka) zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT.

8) Stanowisko w zakresie pytania 8: w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 5 za nieprawidłowe, dostawa Nieruchomości 2 będzie opodatkowana VAT jedynie w części, w której dostawa Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jeśli Wnioskodawca i Zainteresowany skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

9) Stanowisko w zakresie pytania 9: W przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania 1 oraz 8 (tj. jeśli dostawa Nieruchomości 2 będzie opodatkowana VAT w części), Zainteresowany będzie uprawniony do częściowego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości 2 od Wnioskodawcy oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (jeśli wystąpi taka nadwyżka) zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT.

11) Stanowisko w zakresie pytania nr 11: W ocenie Wnioskodawcy, dostawa Praw do Projektów stanowić będzie odpłatne świadczenie usług opodatkowane VAT.

12) Stanowisko w zakresie pytania nr 12: W przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 11 powyżej (tj. jeśli dostawa Praw do Projektów będzie opodatkowana VAT), Zainteresowany będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Praw do Projektów od Wnioskodawcy oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (jeśli wystąpi taka nadwyżka) zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska wnioskodawcy

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1

W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT czy też PCC, koniecznym jest ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT wskazanych w art. 6 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Ponadto, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przedmiot Transakcji niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towarów, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a przy tym Transakcja ma charakter odpłatny. Tym samym, sprzedaż przez Wnioskodawcę wypełnia znamiona odpłatnej dostawa towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Z kolei zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej. W związku z tym, na gruncie ustawy o VAT, sprzedaż Praw do Projektów należy być traktowane jako odpłatne świadczenie usług.

Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”) w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Oznacza to, iż w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP jego dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania.

Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”). Zatem w celu dokonania prawidłowej oceny, czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub ZCP.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Dlatego też dla potrzeb regulacji podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ Kodeksu Cywilnego. Stanowisko takie jest zgodne z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1204/16) oraz interpretacjami indywidualnymi (np. interpretacja indywidualna z dnia 9 marca 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.40.2019.2.AK czy interpretacja indywidualna z dnia 17 września 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.454.2020.3.EW, interpretacja indywidualna z dnia 3 lutego 2025 r sygn. 0111-KDIB3-3.4012.562.2024.3.PJ; interpretacja indywidualna z dnia 3 lutego 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.698.2024.3.KK; interpretacja indywidualna z dnia 21 listopada 2024 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.439.2024.3.AR).

W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

5) koncesje, licencje i zezwolenia,

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej,

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

8) tajemnice przedsiębiorstwa,

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Stron, nie można uznać, że przedmiot Transakcji oraz Prawa do Projektów stanowią przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, że przedmiot planowanej Transakcji i Prawa do Projektów, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpują łącznie przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład nadmienionej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

1) prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczącej finansowania,

2) pracowników, czy też przejście zakładu pracy Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia pracowników),

3) prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2 (property and asset management), czy jakichkolwiek innych umów o zarządzanie,

4) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych,

5) prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczeniowych,

6) oznaczenie indywidualizujące Wnioskodawcę (tj. „firmę” Wnioskodawcy w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego),

7) prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Wnioskodawcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Wnioskodawca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Wnioskodawcy,

8) prawa i obowiązki dotyczące bieżącej obsługi Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, które są zasadniczo zawarte przez najemcami

9) księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej,

10) zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umowy najmu lub dotyczące Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 w taki sposób, który obciąża tytuł własności Gruntu 1, Gruntu 2 lub Budowli,

11) należności o charakterze pieniężnym,

12) tajemnice przedsiębiorstwa Wnioskodawcy oraz know-how.

Prawidłowość stanowiska, że brak przejęcia istotnych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, że Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu zbycie przedsiębiorstwa na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez organy podatkowe, w tym w m.in. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, np.:

- z dnia 27 listopada 2023 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.354.2023.3.MW dotyczącej stanu faktycznego, w którym mimo, że zbywca nie posiadał poza zbywaną nieruchomością innych istotnych aktywów, i nie prowadził innej poza wynajmem powierzchni działalności gospodarczej, uznano, że przedmiotem transakcji nie jest przedsiębiorstwo, ani jego zorganizowana część – w związku z brakiem wyodrębnienia składników majątku pod względem funkcjonalnym, finansowym i organizacyjnym, wskazują m.in., że „[…] przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, takich jak m.in. należności, czy zobowiązania Zbywcy (z wyjątkiem wynikających ze ściśle związanych z Nieruchomością gwarancji budowlanych oraz zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu), umowy ubezpieczenia Nieruchomości, umowy o komercyjne zarządzania Nieruchomością, prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości.”;

- z dnia 6 lipca 2022 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.193.2022.3.MAZ, zgodnie z którą: „Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) […] nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów.”;

- z dnia 26 listopada 2021 r. o sygn. 0114-KDIP4-2.4012.680.2021.3.MB, zgodnie z którą: „przedmiot transakcji sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie towarzyszy transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedawcy. […] przedmiotu opisanej transakcji nie stanowią m.in. prawa i obowiązki z umów dotyczących działalności Sprzedawcy. Nie zostały przeniesione również należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. Wraz z Nieruchomością nie zostały zbyte przez Sprzedawcę składniki majątku, które stanowić będą przedsiębiorstwo Sprzedawcy, w tym m.in. nazwa przedsiębiorstwa, należności, zobowiązania, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności. Ponadto podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak zawarcie umów serwisowych, na dostawę mediów oraz umów o zarządzanie Nieruchomością i aktywami”.

W opisanym zdarzeniu przyszłym Zainteresowany nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Nie można uznać, iż jest to zorganizowany zespół elementów.

Tym samym, Przedmiot Transakcji oraz Prawa do Projektów nie będą wykazywać kryterium zorganizowania i samodzielności funkcjonalnej, gdyż w oparciu o niego, a bez pozostałych składników majątku Wnioskodawcy, np. umów zawartych z usługodawcami, czy środków pieniężnych, nie będzie mogła być prowadzona przez Zainteresowanego działalność gospodarcza.

W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji i Prawami do Projektów będą bowiem tylko i wyłącznie określoną liczbą składników majątkowych, które na dzień dokonania Transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Zdaniem Zainteresowanych, składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji wraz z Prawami do Projektów nie mogą być także uznane za ZCP, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z definicją z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 lutego 2024 r. o sygn. 0112- KDIL1-2.4012.652.2023.1.DS, z dnia 15 lutego 2024 r. o sygn. 0112-KDIL1-1.4012.699.2023.1.MG, z dnia 2 sierpnia 2022 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.337.2022.2.AWY oraz z dnia 1 kwietnia 2022 r. o sygn. 0111-KDIB1-3.4010.692.2021.3. JKU, z dnia 12 marca 2025 r., o sygn. 0114-KDIP1-3.4012.41.2025.3.LM, z dnia 27 lutego 2025 r., o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.1.2025.2.KO, z dnia 12 lutego 2025 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.857.2024.2.EW) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1) istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4) zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania (w razie zaistnienia takiej potrzeby) w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

Przedmiot Transakcji a normatywna definicja ZCP

Wyodrębnienie organizacyjne

Zgodnie z utrwalonym poglądem organów podatkowych wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że odrębny pod względem organizacyjnym zespół składników materialnych i niematerialnych powinien być umiejscowiony w strukturze organizacyjnej jako dział, oddział, pion, wydział itp.

Istotne w tym względzie jest formalne potwierdzenie struktury organizacyjnej, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w stosownej dokumentacji, tj. uchwale właściwego organu, brzmieniu statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Przedmiot Transakcji oraz Prawa do Projektów nie zostały formalnie wydzielone w strukturze organizacyjnej Wnioskodawcy. Nie stanowią ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz pojedyncze składniki majątkowe.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym składników majątkowych zbywanych w ramach analizowanej Transakcji.

Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe zdaniem Zainteresowanych należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg wdrożenia specjalnie dostosowanej ewidencji zdarzeń gospodarczych, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP.

W sytuacji wyodrębnienia finansowego powinno być możliwe oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części, bez potrzeby przeprowadzania analiz czy wyliczeń. Takie stanowisko zostało przedstawione m.in. w prawomocnym wyroku WSA w Rzeszowie z dnia 21 listopada 2019 r., sygn. akt I SA/Rz 691/19 czy wyroku WSA w Krakowie z dnia 23 lipca 2025 r., sygn. I SA/Kr 312/25.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku planowanej Transakcji nie została spełniona przesłanka wyodrębnienia finansowego.

Wyodrębnienie funkcjonalne (samodzielność)

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że zespół składników materialnych i niematerialnych, który jest poprawnie wyodrębniony organizacyjnie, jest dedykowany do realizowania konkretnych funkcji (zadań) i posiada zdolność do ich realizowania. Kluczowe jest natomiast to w jakim stopniu te składniki są powiązane między sobą. Mianowicie, takie ustrukturyzowanie przekładać się z kolei powinno na zdolność do funkcjonowania jako odrębne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące takie zadania.

Ustawa o CIT ani ustawa o VAT nie przedstawiają szczegółów w zakresie wykładni pojęcia wyodrębnienia funkcjonalnego.

Zgodnie praktyką organów podatkowych wyrażaną w indywidualnych interpretacjach podatkowych, samodzielność ZCP oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Zainteresowanych, pozostawienie poza zakresem Transakcji szeregu opisanych wcześniej elementów pozbawia zbywaną Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 oraz Praw do Projektów zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Zainteresowanego będzie leżało ich ewentualne zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, Przedmiot Transakcji wraz z Prawami do Projektów nie może zostać uznany za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Brak kluczowych zobowiązań wśród przenoszonych składników majątku

Podkreślenia wymaga, że w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji oraz Praw do Projektów nie będą wchodzić zobowiązania Wnioskodawcy. Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element ZCP.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątku zbywane przez Wnioskodawcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za ZCP.

Podsumowanie

Biorąc pod uwagę przytoczone powyżej argumenty, w ocenie Zainteresowanych, Przedmiot Transakcji oraz Prawa do Projektów nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani funkcjonalnej, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, powyższe wnioski wpisują się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień.

Zgodnie z Objaśnieniami, w celu ustalenia czy przenoszony na Zainteresowanego zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę należy przede wszystkim ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych na Zainteresowanego są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Wnioskodawcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile Wnioskodawca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

2) umowy o zarządzanie nieruchomością;

3) umowy zarządzania aktywami;

4) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Stosownie do Objaśnień, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Zainteresowanego zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki – np. gdy Zainteresowany sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły usługi zarządzania na rzecz Wnioskodawcy.

Jak wynika z Objaśnień, nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na Zainteresowanego zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę – np. kwestia przeniesienia umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.) w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. Nie jest natomiast istotne czy doszło do przeniesienia na Zainteresowanego integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów – w szczególności – takich jak:

1) ruchomości,

2) prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców,

3) prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych,

4) prawa autorskie,

5) prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej gwarancji jakości lub rękojmi za wady,

6) dokumentacja techniczna, dokumentacja prawna.

7) pozwolenia wodnoprawne czy pozwolenia na lokalizację i utrzymanie w pasie drogowym instalacji służących funkcjonowaniu zbywanej nieruchomości.

Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach, oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez Zainteresowanego innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP”.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, Przedmiot Transakcji wraz z Prawami do Projektów nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Przedmiotem Transakcji będą co najwyżej wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości, tj. niezabudowany Grunt 1 oraz zabudowany Grunt 2 oraz Prawa do Projektów. Co więcej, Przedmiot Transakcji oraz Prawa do Projektów nie będą obejmować żadnego z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:

1) umów dotyczących finansowania,

2) umów o zarządzanie Przedmiotem Transakcji czy jakiekolwiek innych umów o zarządzanie,

3) należności o charakterze pieniężnym związanych z przenoszonym majątkiem,

4) umów ubezpieczeniowych.

Jak zostało wskazane powyżej, stosownie do Objaśnień, oprócz przeniesienia elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych, dopiero przeniesienie wszystkich następujących elementów: (i) praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Wnioskodawcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile Wnioskodawca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów, (ii) umów o zarządzanie nieruchomością, (iii) umów zarządzania aktywami oraz (iv) należności o charakterze pieniężnym związanych z przenoszonym majątkiem, może świadczyć o tym, iż przenoszony zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę. Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym we wniosku powyższe elementy nie zostaną przeniesione na Zainteresowanego. Stąd też pozbawiony wskazanych powyżej elementów Przedmiot Transakcji oraz Prawa do Projektów nie będą mogły służyć Zainteresowanemu do prowadzenia działalności bez wykonania przez niego dodatkowych czynności. Innymi słowy Zainteresowany nie będzie mógł kontynuować działalności Wnioskodawcy wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

Tym samym, zdaniem Zaineresowanych, w analizowanym przypadku może nie być spełniona również druga przesłanka, której łączne spełnienie jest konieczne w kontekście Objaśnień do uznania danej transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP.

Podsumowanie

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych Transakcja:

1) będzie stanowić sprzedaż pojedynczych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, a w konsekwencji:

a. będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. pkt 1 ustawy o VAT,

b. nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej przepisom ustawy o VAT, zgodnie z art. 6 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2

Mając na uwadze, że w ocenie Zainteresowanych planowana dostawa będzie podlegała opodatkowaniu VAT, należy przeanalizować, czy ta dostawa będzie opodatkowana VAT czy też będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, na Nieruchomość 1 składa się niezabudowany grunt.

Niepodleganie dostawy Nieruchomości 1 zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, Przedmiot Transakcji obejmuje Grunt 1, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sklasyfikowany jest jako „zabudowa mieszkaniowo-usługowa”. Ze względu na specyfikę Gruntu 1, jak wskazano wcześniej, nie spełnia on warunków działki budowlanej. Fakt ten nie przekreśla jednak statusu Gruntu 1 jako terenu niezabudowanego będącego terenem budowlanym.

Zgodnie bowiem z ustawową definicją terenu budowlanego wyrażoną w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”. Oznacza to, że fakt klasyfikacji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gruntu 1 jako terenu przeznaczonego do zabudowy ma znaczenie przesądzające o klasyfikacji Gruntu 1 z perspektywy VAT. Tym samym, Grunt 1 stanowi teren budowlany w myśl ustawy o VAT.

Podejście takie znajduje swoje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 sierpnia 2017 r., sygn. III SA/Wa 2789/16; „(…) o przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego. Dodać można, że takie rozumienie „terenu budowlanego” ma swoje oparcie także w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości, w świetle którego teren budowlany oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę” (por. dla przykładu wyrok TSUE z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C- 468/93 Gemeente Emmen; publ. www. Curia,pl). Tak więc za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.”

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, planowana dostawa Gruntu 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabyte towary i usługi są wykorzystywane przez tego podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (z wyjątkami niemającymi zastosowania w analizowanej sprawie).

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT według odpowiedniej stawki, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej ich nabycie, przy założeniu, że inne ograniczenia nie mają zastosowania (np. wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu VAT bądź jest zwolniona z VAT).

Na dzień dokonania Transakcji, Zainteresowany będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, po nabyciu Przedmiotu Transakcji Zainteresowany planuje prowadzić działalność w zakresie inwestycji na Gruncie 2, przylegającym do Gruntu 1, przy czym nabycie Gruntu 1 będzie miało na celu ułatwienie korzystania z Nieruchomości 2 i jest funkcjonalnie i biznesowo z nią powiązane.

Działalność ta podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że Grunt 1 będzie wykorzystywany przez Zainteresowanego będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji (tj. dostawie Nieruchomości 1) i otrzymaniu od Wnioskodawcy prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Zainteresowany będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości 1 od Wnioskodawcy.

Ponadto, jeśli w następstwie odliczenia VAT wynikającego z ww. faktury Zainteresowany w danym okresie rozliczeniowym będzie w pozycji do zwrotu (tj. powstanie nadwyżka VAT naliczonego nad VAT należnym), to Zainteresowanemu będzie przysługiwało prawo do zwrotu tej nadwyżki zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Zainteresowany będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości 1, natomiast w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Nieruchomością 1) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Zainteresowany będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Zainteresowanego rachunek bankowy.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 5

Jak wskazano wyżej, mając na uwadze, że w ocenie Zainteresowanych planowana dostawa będzie podlegała opodatkowaniu VAT, należy przeanalizować, czy ta dostawa będzie opodatkowana VAT czy też będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, na Nieruchomość 2 składa się zabudowany grunt.

Jak zostało przedstawione w stanie faktycznym sprawy, nabycie Nieruchomości 2 przez Wnioskodawcę podlegało w 99% ceny Nieruchomości 2 opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w wysokości 23%, a w 1% ceny Nieruchomości 2 zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1) wybudowaniu, lub

2) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, Nieruchomość 2 została „zasiedlona” w rozumieniu ww. przepisu w okresach wcześniejszych niż okres 2 lat przed datą Transakcji.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, planowana dostawa Nieruchomości 2 w odniesieniu do 99% ceny Nieruchomości 2 będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w zakresie pozostałego 1%, w ocenie Wnioskodawcy, aby ustalić, czy w przypadku przedmiotowej Transakcji, zbycie Nieruchomości 2 będzie w dalszym ciągu podlegało zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT przeanalizować należy, czy ustawowe przesłanki do tego zwolnienia zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zdaniem Wnioskodawcy przesłanka wyrażona w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT bezsprzecznie spełniona została w przedmiotowym stanie faktycznym, jako że Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie Nieruchomości 2.

Jednakże, względem przesłanki wyrażonej w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy o VAT należy stwierdzić, że przesłanka ta nie została spełniona w odniesieniu do 1% Nieruchomości 2 z tego względu, że w przepisie tym mowa jest o braku prawa do odliczenia podatku naliczonego. Istotne jest bowiem to, że aby móc mówić o braku prawa do odliczenia podatku naliczonego, taki podatek musi wystąpić w danej sytuacji, co nie miało miejsca w stanie faktycznym przedstawionym w niniejszym Wniosku jako że Nieruchomość 2 w 1% nabyta została jako zwolniona, tj. podatek naliczony nie wystąpił (nie został naliczony). Tym samym, nie było podatku naliczonego do odliczenia i w związku z tym nie było podstaw do rozważania, czy Wnioskodawcy przysługiwało jakiekolwiek prawo do odliczenia czy też nie (nie doszło bowiem do konkretyzacji takiego prawa).

W związku z powyższym, należy uznać, że całość dostawy Nieruchomości 2, jako dokonywanej w ramach kolejnego zasiedlenia (a jednocześnie od pierwszego zasiedlenia minęło więcej niż 2 lata), powinna korzystać ze zwolnienia wyrażonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia) i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i Zainteresowany budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich Zainteresowanego naczelnikowi urzędu skarbowego, lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, powyższe oświadczenie musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz Zainteresowanego,

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a,

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Jak zaznaczono powyżej, zarówno Wnioskodawca jak i Zainteresowany, będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT w Polsce, a Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze Stron, stąd też pierwszy z wymienionych w powyższym przepisie warunków dla wybrania opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 2, należy uznać za spełniony.

Ponadto, w razie potwierdzenia przez organ, iż dostawa Nieruchomości 2 będzie w całości korzystać ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca i Zainteresowany złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 2 (o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT) – odpowiednio przed dniem dostawy Naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Zainteresowanego lub w akcie notarialnym związanym z dostawą Nieruchomości 2.

Tym samym, w razie potwierdzenia podlegania opodatkowaniu VAT dostawy Nieruchomości 2 (w odniesieniu do 100% ceny Nieruchomości 2) i korzystania przez dostawcę ze zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony zrezygnują z tego zwolnienia na podstawie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości 2 (w odniesieniu do 100% jej ceny).

Reasumując, jeśli Wnioskodawca i Zainteresowany skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT i będzie podlegała opodatkowaniu VAT w całości według właściwej stawki.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 6

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabyte towary i usługi są wykorzystywane przez tego podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (z wyjątkami niemającymi zastosowania w analizowanej sprawie).

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT według odpowiedniej stawki, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej ich nabycie, przy założeniu, że inne ograniczenia nie mają zastosowania (np. wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu VAT bądź jest zwolniona z VAT).

Na dzień dokonania Transakcji, Zainteresowany będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, po nabyciu Przedmiotu Transakcji Zainteresowany planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na budowie nieruchomości mieszkalnych na Gruncie 2 w celu ich sprzedaży.

Działalność ta podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że Nieruchomość 2 będzie wykorzystywana przez Zainteresowanego będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji (tj. dostawie Przedmiotu Transakcji) i otrzymaniu od Wnioskodawcy prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Zainteresowany będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości 2 od Wnioskodawcy.

Ponadto, jeśli w następstwie odliczenia VAT wynikającego z ww. faktury Zainteresowany w danym okresie rozliczeniowym będzie w pozycji do zwrotu (tj. powstanie nadwyżka VAT naliczonego nad VAT należnym), to Zainteresowanego będzie przysługiwało prawo do zwrotu tej nadwyżki zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Zainteresowany będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości 2, natomiast w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Nieruchomością 2) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Zainteresowany będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Zainteresowanego rachunek bankowy.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 8

Mając na uwadze, że Wnioskodawca nabył Nieruchomość 2 jako częściowo zwolnioną z VAT, nie przysługiwało mu tym samym prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie 1% ceny Nieruchomości 2 (jako że podatek naliczony nie wystąpił w odniesieniu do 1% ceny Nieruchomości 2).

Jednocześnie od dnia nabycia Nieruchomości 2 Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków na jej ulepszenie.

W związku z powyższym, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 5 za nieprawidłowe, Wnioskodawca i Zainteresowany stoją na stanowisku, że zbycie Nieruchomości 2 w ramach Transakcji podlegać będzie częściowo, tj. w odniesieniu do 1% ceny Nieruchomości 2 zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, jako że obie przesłanki warunkujące to zwolnienie zostały spełnione. W zakresie tego zwolnienia, Zainteresowanym nie przysługuje uprawnienie do rezygnacji ze stosowania zwolnienia z opodatkowania i wyboru opodatkowania VAT według właściwej stawki.

Z kolei w pozostałej części (99%), zdaniem Zainteresowanych, planowana dostawa Nieruchomości 2 będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W zakresie 99% ceny Nieruchomości 2 podlegającej zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca i Zainteresowany złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 2 (o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT) – odpowiednio przed dniem dostawy Naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Zainteresowanego lub w akcie notarialnym związanym z dostawą Nieruchomości 2.

Tym samym, w razie potwierdzenia podlegania opodatkowaniu VAT dostawy Nieruchomości 2 (w odniesieniu do 99% ceny Nieruchomości 2) i korzystania przez dostawcę ze zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony zrezygnują z tego zwolnienia na podstawie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości 2 (w odniesieniu do 99% jej ceny). W konsekwencji, dostawa Nieruchomości 2 w tej części będzie opodatkowana VAT wg odpowiedniej stawki.

Reasumując, dostawa Nieruchomości 2 będzie opodatkowana VAT w części, w której dostawa Nieruchomości 2 podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jeśli Wnioskodawca i Zainteresowany skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 9

Jak wskazano, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabyte towary i usługi są wykorzystywane przez tego podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (z wyjątkami niemającymi zastosowania w analizowanej sprawie).

Na dzień dokonania Transakcji, Zainteresowany będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, po nabyciu Przedmiotu Transakcji Zainteresowany planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na budowie budynków na Gruncie 2.

Działalność ta podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że Nieruchomość 2 będzie wykorzystywana przez Zainteresowanego będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, tj. w ramach działalności deweloperskiej oraz sprzedaży nieruchomości mieszkalnych.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji (tj. dostawie Przedmiotu Transakcji) i otrzymaniu od Wnioskodawcy prawidłowo wystawionej faktury VAT w zakresie 99% części ceny Nieruchomości 2 potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Zainteresowany będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości 2 od Wnioskodawcy.

Ponadto, jeśli w następstwie odliczenia VAT wynikającego z ww. faktury Zainteresowany w danym okresie rozliczeniowym będzie w pozycji do zwrotu (tj. powstanie nadwyżka VAT naliczonego nad VAT należnym), to Zainteresowanego będzie przysługiwało prawo do zwrotu tej nadwyżki zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Zainteresowany będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości 2 w części ceny podlegającej opodatkowaniu VAT, natomiast w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Nieruchomością 2) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Zainteresowany będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Zainteresowanego rachunek bankowy.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 11

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Z kolei zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej. Jednocześnie, przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, które nie jest dokonywane przez twórców i artystów wykonawców w rozumieniu ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2509) wynagradzane w formie honorariów za przekazanie lub udzielenie licencji do praw autorskich lub praw do artystycznego wykonania, podlega podatkowi VAT.

W ocenie Wnioskodawcy dostawa przez niego Praw do Projektów stanowić będzie odpłatne świadczenie usług jako przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Prawa do Projektów obejmować będą prawa własności intelektualnej w postaci autorskich praw do dokumentacji projektowej stworzonej na zlecenie Wnioskodawcy przez podmioty trzecie. Tym samym, przeniesienie Praw do Projektów sklasyfikowane powinno być jako odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju podlegające opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 12

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabyte towary i usługi są wykorzystywane przez tego podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (z wyjątkami niemającymi zastosowania w analizowanej sprawie).

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT według odpowiedniej stawki, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej ich nabycie, przy założeniu, że inne ograniczenia nie mają zastosowania (np. wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu VAT bądź jest zwolniona z VAT).

Na dzień dokonania Transakcji, Zainteresowany będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, po nabyciu Przedmiotu Transakcji Zainteresowany planuje prowadzić działalność w zakresie inwestycji na Gruncie 2, przylegającym do Gruntu 1, przy czym nabycie Gruntu 1 będzie miało na celu ułatwienie korzystania z Nieruchomości 2 i jest funkcjonalnie i biznesowo z nią powiązane. Jednocześnie, w celu realizacji powyższej inwestycji Zainteresowany będzie wykorzystywał Prawa do Projektów, które są niezbędne dla realizacji działań planowanych na Gruncie 1 i Gruncie 2.

Działalność ta podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że Prawa do Projektów będą wykorzystywane przez Zainteresowanego będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, tj. w ramach działalności deweloperskiej oraz sprzedaży nieruchomości mieszkalnych.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji (tj. dostawie Praw do Projektów) i otrzymaniu od Wnioskodawcy prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Zainteresowany będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Praw do Projektów od Wnioskodawcy.

Ponadto, jeśli w następstwie odliczenia VAT wynikającego z ww. faktury Zainteresowany w danym okresie rozliczeniowym będzie w pozycji do zwrotu (tj. powstanie nadwyżka VAT naliczonego nad VAT należnym), to Zainteresowanego będzie przysługiwało prawo do zwrotu tej nadwyżki zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Zainteresowany będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Praw do Projektów, natomiast w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Prawami do Projektów) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Zainteresowany będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Zainteresowanego rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

(…)

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-        zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-        faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Transakcja obejmować będzie:

1) prawo własności gruntu, tj. działki nr 5, (Grunt 1 lub Nieruchomość 1) oraz

2) prawo wieczystego użytkowania gruntu, tj. działki 6 (Grunt 2) oraz prawo własności posadowionych na tym gruncie budowli w postaci sieci kablowej, sieci oświetleniowej oraz sieci wodnej i latarni oświetleniowych (Budowle) (Grunt 2 i Budowle dalej jako Nieruchomość 2);

3) dokumentacja techniczna i prawna związana z Nieruchomością 1 oraz Nieruchomością 2;

4) zmodyfikowane pozwolenie na budowę nr (…) dotyczące Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 wydane przez Prezydenta Miasta w dniu 6 listopada 2024 w przedmiocie zgody na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w odniesieniu do którego Wnioskodawca zawnioskował o jego modyfikację w dniu 22 października 2025 r. i na moment składania niniejszego Wniosku Wnioskodawca nie otrzymał finalnego rozstrzygnięcia;

5) autorskie prawa majątkowe do całości podlegającej ochronie dokumentacji projektowej sporządzonej w związku z Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2, prawo do wykonywania oraz zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań w zakresie tych projektów, wraz ze wszystkimi związanymi z nimi zgodami i upoważnieniami dotyczącymi autorskich praw osobistych lub zależnych, jak również zbywalnymi zgodami na modyfikację takich projektów, jak również własność wszelkich nośników tych praw (Prawa do Projektów).

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 wraz z dokumentacją techniczno-prawną wskazaną w pkt. 3 oraz pozwoleniem wskazanym w pkt. 4 zwane są jako Przedmiot Transakcji.

Nie dokonali Państwo wyodrębnienia organizacyjnego Przedmiotu Transakcji jako wydziału, oddziału czy jednostki organizacyjnej, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie składników majątkowych innych niż Przedmiot Transakcji, w tym należności oraz zobowiązań Państwa. W ramach Transakcji nie dojdzie też do przejścia z Państwa na Zainteresowanego zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy Kodeks pracy, w tym, nie dojdzie do przeniesienia z Państwa na Zainteresowanego pracowników Państwa (Państwo nie zatrudniają żadnych pracowników ani nie będą zatrudniać pracowników do dnia i na dzień Transakcji).

Prawa do Projektów, które Państwo zamierzają zbyć na rzecz Zainteresowanego w związku z planowaną Transakcją stanowią autorskie prawa do dokumentacji projektowej, które stworzone zostały w toku działalności Państwa przez zewnętrzne podmioty na zlecenie Państwa. Obejmują one, w szczególności, projekty architektoniczne.

Zgodnie z planami Zainteresowanych, lista składników Państwa niepodlegających przeniesieniu na rzecz Zainteresowanego obejmuje w szczególności:

1) prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej finansowania,

2) pracowników, czy też przejścia zakładu pracy Państwa (Państwo nie zatrudniają pracowników),

3) prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie w zakresie Przedmiotu Transakcji – tj. property management agreement (PMA) oraz asset management agreement (AMA), czy jakichkolwiek innych umów o zarządzanie,

4) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Państwa, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych,

5) prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczeniowych,

6) oznaczenie indywidualizujące Państwa (tj. „firmę” Państwa w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny,

7) prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Państwa (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Państwo dokonują rozliczeń z najemcami) oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Państwa,

8) prawa i obowiązki z umów dotyczących bieżącej obsługi Przedmiotu Transakcji,

9) księgi rachunkowe Państwa i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Państwa działalności gospodarczej,

10) zobowiązania bilansowe i pozabilansowe,

11) należności o charakterze pieniężnym.

Ponadto w ramach Transakcji na Zainteresowanego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjnym zarządzaniu nieruchomości.

Tym samym, w celu wykorzystania Przedmiotu Transakcji do prowadzenia działalności gospodarczej, Zainteresowany – w oparciu o własne zasoby (przy czym Zainteresowany nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi, zapewni:

-        strategiczne zarządzanie i kontrolę nad Przedmiotem Transakcji,

-        świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Przedmiotu Transakcji,

-        zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących Przedmiotu Transakcji.

Podjęcie przez Zainteresowanego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Przedmiotu Transakcji zgodnie z jej przeznaczeniem w działalności Zainteresowanego.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 wraz z dokumentacją techniczno-prawną wskazaną oraz pozwoleniem, których nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że nie dokonali Państwo wyodrębnienia organizacyjnego Przedmiotu Transakcji jako wydziału, oddziału czy jednostki organizacyjnej, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów.

Ponadto w ramach Transakcji na Zainteresowanego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjnym zarządzaniu nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Wątpliwości Państwa objęte pytaniem nr 2 dotyczą kwestii czy dostawa Nieruchomości 1 nie będzie podlegać zwolnieniu.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jako akt prawa miejscowego, wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Według art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Nie jest więc terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Nabycie Gruntu 1 przez Państwa nastąpiło w dniu 22 sierpnia 2025 r. i było opodatkowane podatkiem od towarów i usług w wysokości 23% ze względu na zakup jako teren niezabudowany, objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej (przeznaczony do zabudowy), symbol 005-M/U32. Przysługiwało Państwu prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług z tytułu nabycia Gruntu 1.

W związku z powyższym dostawa Gruntu 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż Grunt 1 objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej (przeznaczony do zabudowy). Dostawa Gruntu 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ przy nabyciu Gruntu 1 przysługiwało Państwu prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług. Dostawa Gruntu 1 podlegać będzie opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Wątpliwości Państwa objęte pytaniem nr 5 dotyczą kwestii czy dostawa Nieruchomości 2 będzie opodatkowana VAT w całości według właściwej stawki, jeśli Państwo i Zainteresowany skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o ww. przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że nabycie prawa wieczystego użytkowania Nieruchomości 2 przez Państwa nastąpiło w dniu 30 marca 2017 r. i było w części 99/100 opodatkowane podatkiem od towarów i usług oraz w części 1/100 zwolnione od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT. Przysługiwało Państwu odliczenie naliczonego podatku od towarów i usług w odniesieniu do części, w której nabycie Nieruchomości 2 podlegało podatkowi od towarów i usług. Na Gruncie 2 posadowione są budowle, tj. sieć kablowa, sieć kablowa oświetleniowa, latarnie oświetlenia oraz sieć wodna z podłączeniem do hydroforni. Tym samym Grunt 2 jest zabudowany. Część budowli posadowionych na Gruncie 2 była przedmiotem dzierżawy przez Państwa. Na dzień zdarzenia przyszłego pomiędzy pierwszym zasiedleniem budowli tj. sieci kablowej, sieci kablowej oświetleniowej, latarni oświetleniowych i sieci wodnej z podłączeniem do hydroforni a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata - wymieniona powyżej infrastruktura przyjęta została do użytkowania w 2017 roku i od tego czasu nie dokonywano na nią jakichkolwiek nakładów. Nie ponosili Państwo żadnych wydatków/nakładów na Nieruchomość 2.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa budowli posadowionych na Gruncie 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata, a Państwo nie ponosili żadnych wydatków/nakładów na Nieruchomość 2.

W związku z tym, że dostawa budowli posadowionych na Gruncie 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budowli, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa Gruntu 2, na którym posadowione są ww. budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT. Zatem dostawa Nieruchomości 2 będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 5 jest prawidłowe.

Wątpliwości Państwa objęte pytaniem nr 11 dotyczą kwestii czy sprzedaż Praw do Projektów będzie podlegała podatkowi od towarów i usług jako odpłatne świadczenie usług.

Z opisu sprawy wynika, że Prawa do Projektów dotyczą realizacji działań planowanych na Gruncie 1 i Gruncie 2. Przyszłe działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji podjęte będą przez Zainteresowanego niebędącego stroną Postępowania na Gruncie 1 i Gruncie 2 po dokonaniu Transakcji. Zainteresowany nie wyklucza przy tym, że w celu realizacji Projektów koniecznym może być wprowadzenie modyfikacji w zakresie infrastruktury (budowli) aktualnie posadowionej na Nieruchomości, jednakże to nie ona jest przedmiotem Projektów.

W celu zastosowania właściwych regulacji prawnych w rozpatrywanej sprawie należy rozstrzygnąć, jak dla celów podatku VAT zakwalifikować opisane świadczenie, w skład którego wchodzi dostawa towarów i świadczenie usług.

Należy zauważyć, że w obrocie gospodarczym występują świadczenia natury kompleksowej, czyli takie, które nie dają się w prosty sposób zaklasyfikować do danej kategorii, gdyż składają się z kilku pojedynczych świadczeń. Aby móc określić, że dana czynność jest czynnością kompleksową (jednolitą/złożoną), powinna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi jednak do jednego celu. Na czynność złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu – do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast, usługę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania czynności zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element czynności kompleksowej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez czynność główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać czynności głównej bez usługi pomocniczej.

Co do zasady każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedna czynność obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, czynność ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia czynności nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną czynność kompleksową, obejmującą kilka świadczeń pomocniczych.

Nie ma znaczenia subiektywny punkt widzenia dostawcy lub odbiorcy świadczenia. Istnienie jednego świadczenia złożonego nie wyklucza zastosowania do poszczególnych jego elementów odrębnych cen. Jeżeli dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do celów stosowania przepisów ustawy. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu czynności kompleksowej.

Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r., w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 str. 1 ze zm.). W szczególności w wyroku w sprawie C-349/96 Card Protection Plan Ltd., Trybunał uznał, że każde świadczenie usług powinno być, co do zasady, traktowane jako świadczenie odrębne i niezależne. Jeżeli jednak dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle powiązane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie dla celów podatku od wartości dodanej.

Również w orzecznictwie NSA przyjmuje się, że świadczenie złożone (kompleksowe) ma miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych świadczeń wykonywanych na rzecz jednego nabywcy dzieli je na świadczenie podstawowe i świadczenia pomocnicze – tzn. takie, które umożliwiają skorzystanie ze świadczenia podstawowego lub są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można rozdzielić, tak że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy, wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie opodatkowane świadczenia. Zatem należy uwzględniać ochronę podstawowych zasad opodatkowania podatkiem od wartości dodanej wymagających, by każda działalność gospodarcza była traktowana w ten sam sposób. Sprzeciwia się to temu, by podmioty gospodarcze dokonujące takich samych czynności, były traktowane odmiennie w zakresie poboru tego podatku (wyrok NSA z 6 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 2105/13).

W kontekście przytoczonych regulacji stwierdzić należy, że z wykonaniem czynności złożonej (kompleksowej) mamy do czynienia wówczas, gdy świadczenie to jest rozbudowane i obejmuje dwie lub więcej pojedynczych czynności (świadczeń), będących elementami częściowego zobowiązania strony transakcji. Jednocześnie czynność taka, jeśli może zostać uznana za czynność o charakterze złożonym, podlega opodatkowaniu jednolitą stawką podatku od towarów i usług, właściwą dla świadczenia podstawowego, głównego.

W konsekwencji, w przypadku czynności o charakterze kompleksowym, o sposobie opodatkowania decydować będzie to, czy w danych okolicznościach mamy do czynienia z jedną czynnością kompleksową, czy też z szeregiem jednostkowych czynności. Ocena tej okoliczności powinna odbywać się więc na podstawie tego, czy dokonywane czynności (świadczenia) wykazują ze sobą tak ścisłe powiązanie, że w sensie gospodarczym tworzą jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter.

Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości należy zauważyć, że w analizowanej sprawie przedmiotem Transakcji będą m.in. Prawa do Projektów związane z realizacja działań planowanych na Gruncie 1 i Gruncie 2. Przyszłe działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji podjęte będą przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania na Gruncie 1 i Gruncie 2 po dokonaniu Transakcji. Zarówno sprzedaż ww. Praw do Projektów, jak i sprzedaż Nieruchomości, są rodzajem świadczeń, które Nabywca może kupić oddzielnie. W konsekwencji, w analizowanej sprawie, bez względu na to czy sprzedaż Nieruchomości i Praw do Projektów nastąpi w ramach jednej umowy czy w odrębnych umowach, należy zakwalifikować je jako dwa odrębne, niezależne świadczenia.

Zatem sprzedaż Praw do Projektów będzie stanowić odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlegać będzie opodatkowaniu stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 11 jest prawidłowe.

Wątpliwości Państwa objęte pytaniem nr 3, 6 i 12 dotyczą kwestii czy Zainteresowany będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie od Państwa Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz Praw do Projektów oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Po nabyciu Przedmiotu Transakcji, Nabywca zamierza wykorzystywać go w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Zakup Gruntu 1 związany jest z zakupem Gruntu 2, na którym to Nabywca ma zamiar prowadzić prace budowlane w związku z budową nieruchomości mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży. Działalność Nabywcy podlega opodatkowaniu VAT. Grunt 1 ułatwiać będzie korzystanie z działki 6. Tym samym, Grunt 1 oraz Nieruchomość 2 służyć będą wyłącznie wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT i jednocześnie czynności te nie będą zwolnione z opodatkowania.

Prawa do Projektów będą wykorzystywane przez Zainteresowanego niebędącego stroną Postępowania do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, w celach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, tj. posłużą do realizacji inwestycji budowlanej na Nieruchomości. Po realizacji, inwestycja przeznaczona zostanie na sprzedaż lub wynajem, która to działalność podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji obejmującej dostawę Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Praw do Projektów oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy ww. Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Zbywcę z tytułu dostawy Transakcji. Podkreślić należy, że prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Jednocześnie w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3, 6 i 12 jest prawidłowe.

Jednocześnie wyjaśniam, że nie udzielam odpowiedz na pytanie nr 8, gdyż odpowiedź na to pytanie, uzależnili Państwo od udzielenia negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 5. W odpowiedzi na pytanie nr 5 uznałem Państwa stanowisko za prawidłowe.

Nie udzielam odpowiedzi również na pytanie nr 9, ponieważ odpowiedź na to pytanie, uzależnili Państwo od potwierdzenia prawidłowości stanowiska Państwa w odniesieniu do pytania nr 1 oraz 8. Jak wyżej wskazałem nie udzielam odpowiedz na pytanie nr 8, a zatem nie potwierdzam Państwa stanowiska w odniesieniu do pytania nr 9.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie nr 4, 7 i 10), zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.