Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.305.2025.2.MSO

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

15 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek wspólny z 1 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie m.in. podatku od towarów i usług, który dotyczy skutków podatkowych dostawy niezabudowanej działki nr (...). Wniosek został uzupełniony - w odpowiedzi na wezwanie - m.in. pełnomocnictwem, które wpłynęło do tut. Organu 20 maja 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca i Zainteresowana są małżeństwem. Osoby fizyczne nie prowadzą działalności gospodarczej i są polskimi rezydentami podatkowymi w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca i Zainteresowana są właścicielami na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej nieruchomości objętej księgą wieczystą (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) stanowiącą działkę nr (...) obręb (…) o powierzchni (…) ha. Nieruchomość ta została przez Wnioskodawcę nabyta w 2017 r. - ½ część oraz w 2018 r. pozostała ½ część w prawie własności.

Nieruchomość była w momencie zakupu wykorzystywana na cele rolnicze i leśne, stanowiła: grunty orne, łąki trwałe, drogi, lasy oraz grunty pod rowami. W dacie nabycia dla działki nr (...) obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego o następującym przeznaczeniu podstawowym:

- RP tereny pól uprawnych,

- RZ tereny pastwisk, zieleni niskiej i wysokiej, główny system przyrodniczy gminy i rejonu,

- GPs 2/2 droga ekspresowa,

- SK zabudowa usługowa i inżynierii, w tym centra logistyczne,

- RL tereny zieleni wysokiej o charakterze leśnym.

W 2021 r. Gmina (…) uchwaliła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr (…) Rady Gminy (…) z dnia (…) 2021 r.) dla większego obszaru, w tym działki nr (...), która w całości oznaczona została symbolem 1PU - tereny zabudowy produkcyjno-usługowej.

Zgodnie z ww. uchwałą tereny oznaczone symbolem 1 PU mają następujące przeznaczenie podstawowe: zabudowa usługowa, w tym handel hurtowy; obiekty produkcyjne, składy, magazyny, stacje paliw; obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m kw.

W uchwale określono także przeznaczenie dopuszczalne: zabudowa towarzysząca: budynki gospodarcze, garaże, wiaty, budynki zaplecza socjalnego; terenowe urządzenia sportu i rekreacji; miejsca do parkowania.

Obecnie działka jest koszona raz w roku własnym sprzętem rolniczym i otrzymuje z tego tytułu dopłaty bezpośrednie. Działka nie jest przedmiotem umowy dzierżawy. W części użytku leśnego o pow. (…) ha dokonana została przez firmę zewnętrzną jednorazowa trzebież późna z odkupem przez tą firmę pozyskanego drewna.

Działka nr (...) stanowi fragment większego terenu o przeznaczeniu w planie miejscowym 1PU - tereny zabudowy produkcyjno - usługowej, który stanowi własność kilku osób fizycznych oraz Gminy (…). Terenem tym interesują się potencjalni nabywcy, którzy zgłaszają się w tej sprawie do Urzędu Gminy (…) oraz do osobiście do Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej.

Wnioskodawca i Zainteresowana nie prowadzą produkcji roślinnej i zwierzęcej w rolnictwie. Uzyskują miesięczne dochody z tytułu umowy o pracę i stosunku mianowania. Jedynym przychodem w tytułu posiadania nieruchomości rolnych jest uzyskiwanie dopłat bezpośrednich oraz otrzymanie należności ze sprzedaży drewna pozyskanego w ramach trzebieży późnej.

Wnioskodawca i Zainteresowana nie dokonywali podziału geodezyjnego działki, grodzenia jej, jak również nie dokonywali uzbrojenia działki w media lub drogę dojazdową. Nie zamieszczali ogłoszeń o zamiarze sprzedaży działki ani nie korzystali z usług profesjonalnego pośrednika nieruchomości.

Wnioskodawca już wcześniej wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, lecz mocą postanowienia z dnia 4 czerwca 2024 r. nr 0111-KDIB3-3.4012.93.2024.4.AW wniosek został pozostawiony bez rozpatrzenia. Wnioskodawca działał wówczas bez pośrednictwa zawodowego pełnomocnika, co mogło przyczynić się do przedwczesnego i niezasadnego nieuwzględnienia wniosku.

Wnioskodawca i Zainteresowana wyrażają głęboką nadzieję, że ponownie zainicjowana sprawa z uwzględnieniem danych zawartych w pierwotnym wniosku, uzupełniony o odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu z dnia 28 marca 2024 r. nr 0111-KDIB3-3.4012.93.2024.1.AW, zostanie zakończona wydaniem merytorycznego rozstrzygnięcia.

Idąc za pytaniami zadanymi w ww. wezwaniu Wnioskodawca oraz Zainteresowana wskazują co następuje:

1) Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej w związku z nabyciem działki (...) nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

2) Nieruchomość mającą być przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca i Zainteresowana nabyli ze względu na osobistą znajomość z byłą właścicielką, która z uwagi na wiek i stan zdrowia zaprzestała pracy rolniczej i zamierzała wyzbyć się posiadanych nieruchomości rolnych pozostawiając sobie nieruchomość mieszkalną z działką zagrodową. Wnioskodawca i Zainteresowana posiadają uprawnienia ustawowe do nabycia nieruchomości rolnej, więc postanowili powiększyć posiadane już wcześniej gospodarstwo rolne i nabyć działkę nr (...). Wnioskodawca i Zainteresowana brali również pod uwagę, że położenie działki blisko głównych szlaków komunikacyjnych może wskazywać na potencjalny wzrost jej wartości w przyszłości. Wnioskodawca oraz Zainteresowana nabyli zatem działkę również jako lokatę kapitału.

3) Przez cały okres posiadania działka nr (...) jest wykorzystywana rolniczo, tzn. jest koszona raz w roku własnym sprzętem rolniczym i z tego tytułu należne są dopłaty bezpośrednie. W części użytku leśnego o pow. (…) ha dokonana została przez firmę zewnętrzną jednorazowa trzebież późna z odkupem przez tą firmę pozyskanego drewna.

4) Jak wskazano wcześniej, Wnioskodawca ani Zainteresowana nie prowadzą ani nie prowadzili działalności gospodarczej ani też produkcji roślinnej lub zwierzęcej w rolnictwie, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy VAT.

5) Czynności do jakich była i jest wykorzystywana działka nr (...) nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopłaty bezpośrednie nie są bowiem opodatkowane takim podatkiem. Również sprzedaż pozyskanego drewna nastąpiła w oparciu o umowę cywilnoprawną nie opodatkowaną VAT. Natomiast paliwo (olej napędowy) zakupiony do ciągnika rolniczego, którym koszona jest działka zawiera w cenie nabycia podatek VAT. Z tytułu wykorzystywania oleju napędowego do ww. celów przysługuje nam zwrot akcyzy zawartej w cenie paliwa.

6) Wnioskodawca nie poczynił ani nie poczyni do momentu sprzedaży jakichkolwiek działań mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości czy też jej uatrakcyjnienie - w szczególności nie nastąpi wydzielenie, podział, budowa drogi, doprowadzenie sieci wodociągowej.

7) Wnioskodawca i Zainteresowana nie podjęli jakichkolwiek działań marketingowych. To kupujący sam zgłosił się z ofertą sprzedaży.

8) Wnioskodawca oraz Zainteresowana dokonywali wcześniej sprzedaży nieruchomości:

a) w 2003r. Wnioskodawca samodzielnie używany lokal mieszkalny (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) w bloku z lat 60 XX wieku, w którym zamieszkiwał do czasu zawarcia związku małżeńskiego w 2007 r., a następnie wynajmował go przez około 10 lat. W dniu (…) 2010 r. spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu zostało przekształcone w odrębną własność lokalu, a następnie sprzedane w dniu (…) 2019 r. Uzyskane ze sprzedaży środki finansowe przeznaczone zostały na spłatę zadłużenia hipotecznego.

b) w 2019r. Wnioskodawca zbył samodzielnie udział 1/10 a w 2024 r. udział 1/5 w nieruchomości zabudowanej otrzymanej w formie darowizny w 2007 r. Uzyskane ze sprzedaży środki finansowe przeznaczone zostały częściowo na cele mieszkaniowe, a częściowo na oszczędności,

c) w 2008r. Wnioskodawca i Zainteresowana nabyli do wspólności ustawowej małżeńskiej używany lokal mieszkalny w bloku z lat 70 XX wieku. W związku z przeniesieniem się w 2009 r. do miasta oddalonego o 300 kilometrów sprzedali ww. lokal w dniu (…) 2010 r. Pieniądze ze sprzedaży przeznaczyli na zakup udziału w działce budowlanej. Lokal ten był przez okres około 9 miesięcy był wynajmowany studentowi,

d) w 2012 r. Wnioskodawca i Zainteresowana nabyli do wspólności ustawowej udział ½ w działce budowlanej celem budowy domu. Działka ta miała około 12 m szerokości i do zrealizowania inwestycji konieczne było nabycie działki sąsiedniej również o szerokości 12 m. Trudności z nabyciem drugiej części nieruchomości trwające w sumie 8 lat (do dnia (…) 2020 r.) spowodowały, że dom został wybudowany na innej nieruchomości, a wyżej opisane działki o łącznej szerokości (…) m (udział ½ w jednej z działek Zainteresowana nabyła w wyniku dziedziczenia i działu spadku) zostały sprzedane jednemu nabywcy w dniu 22 marca 2021 r. Pieniądze ze sprzedaży zostały przeznaczone na cele mieszkaniowe oraz oszczędności,

e) Zainteresowana odziedziczyła w 2017 r. po zmarłym ojcu udziały w następujących nieruchomościach: ¼ w działce zabudowanej domem mieszkalnym, który w wyniku działu spadku w dniu 6 lutego 2019 r. przekazała swojej siostrze, 1/8 w działce zabudowane domem mieszkalnym, który zbyła w 2022 r., a całość uzyskanych środków przekazała w formie darowizny swojemu bratu na zakup mieszkania, 1/8 w nieruchomości zabudowanej budynkiem użytkowym, który zbyła w 2018 r. przeznaczając uzyskana środki na cele mieszkaniowe, 1/12 w działce zabudowanej budynkiem użytkowym, który w wyniku działu spadku w 2019r. przekazała swojej matce, 1/8 w działce niezabudowanej, w której w wyniku działu spadku uzyskała udział ½ i zbyła go w sposób opisany w pkt 8 b).

9) Wnioskodawca ani Zainteresowana nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.

10) Wnioskodawca ani Zainteresowana nie są ani nie byli rolnikami ryczałtowymi rozumieniu art. 2 ust. 19 ustawy VAT.

11) Wnioskodawca oraz Zainteresowana zawarli przedwstępną umowę sprzedaży działki z nabywcą.

Wnioskodawca i Zainteresowana zawarli łącznie trzy umowy przedwstępne sprzedaży dotyczące działki nr (...):

I. Pierwsza umowa została zawarta w 2022 r. ze spółką prawa handlowego posiadającą siedzibę na terenie Polski. Umowa ta wygasła i nie doprowadziła do zawarcia umowy przyrzeczonej mimo upływu przewidzianego terminu. Strony umowy zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich w uzgodnionym terminie. Sprzedający wyrazili zgodę na cesję praw i obowiązków kupującej na inne podmioty. Sprzedający zobowiązali się również do przedłożenia do dnia zawarcia umowy aktualnych zaświadczeń min. z planu miejscowego, planu urządzenia lasu, wypisów z rejestru gruntów. Zobowiązali się również nie dokonywać obciążeń nieruchomości ani żadnych zmian w jej stanie, nie wnosić odwołań, zażaleń i skarg w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji, dostarczania niezbędnych dokumentów oraz ustanowienia na wezwanie kupującej służebności na rzecz gestorów mediów.

Umowa miała być zawarta po spełnieniu następujących warunków :

- uzyskanie przez kupującą zaświadczeń wydanych za zgodą sprzedających przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że sprzedający nie zalegają z płatnością należności,

- przeprowadzenie przez kupującą procesu analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez kupującą, według jej oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

- uzyskanie przez kupującą ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez kupującą inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego,

- wyrażenie w formie uchwały zgody zgromadzenia wspólników kupującej na nabycie nieruchomości.

Umowa miała być zawarta pod warunkiem, że (…) nie wykona prawa pierwokupu nieruchomości.

Łącznie z zawarciem umowy przedwstępnej sprzedający udzielili kupującej prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także wejścia na teren nieruchomości celem wykonania badań i odwiertów.

Zgodnie z umową przedwstępną wszelkie koszty czynności przygotowawczych, badań, odwiertów i projektów budowlanych oraz postępowań administracyjnych obciążały kupującą. Wnioskodawca oraz Zainteresowana nie posiadają informacji czy kupująca poniosła z tego tytułu jakiekolwiek koszty, jednakże stan nieruchomości (media, zjazd z drogi publicznej) nie uległ żadnej zmianie. Nie stwierdzono również, aby na działce były wykonywane jakiekolwiek prace, badania gruntu czy odwierty. Obecnie ta umowa przedwstępna wygasła i nie wiąże stron.

II. Drugą umowę przedwstępną zawarto w 2024 r. po wygaśnięciu umowy przedwstępnej z 2022 r. Druga umowa została zawarta ze spółką typu (…) mającą siedzibę w (…). Kupujący oświadczył w umowie, że przeprowadzi na własny koszt proces due dilligence nieruchomości i szczegółowo zapozna się z jej stanem prawnym i technicznym, a umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem pozytywnej weryfikacji. Kupujący otrzymał od sprzedających wyłączność na zakup nieruchomości na czas określony. Sprzedający zobowiązali się do uzyskania interpretacji podatkowej w zakresie istnienia lub braku obowiązku opodatkowania transakcji podatkiem VAT. Zawarta w 2024 r. umowa przedwstępna nie przewidywała, by kupujący miał ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Obciążają go natomiast koszty weryfikacji i badania nieruchomości.

W 2022 r. w związku z zawarciem umowy przedwstępnej Wnioskodawca i Zainteresowana udzielili przyszłej kupującej pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz przewidzianych w umowie a także zgody na uzyskiwanie wymaganych zaświadczeń. Do dnia dzisiejszego, mimo wygaśnięcia umowy przedwstępnej, kupujący nie poinformował nas czy i jakie czynności wynikające z zakresu udzielonego pełnomocnictwa zostały wykonane. Pełnomocnictwo to wygasło i brak jest w umowie podstaw do żądania od kupującej udzielenia takich informacji.

Natomiast w związku z zawarciem drugiej umowy przedwstępnej w 2024 r. nie udzielono żadnych pełnomocnictw do działania w naszym imieniu w sprawach dotyczących działki nr (...).

Umowa przedwstępna ze spółką typu (…) mającą siedzibę w (…) wygasła i nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

III. W dniu 2 lipca 2024 r. zawarto trzecią umowę przedwstępną ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością mającą siedzibę w Polsce. Umowa ma być zawarta po spełnieniu następujących warunków:

- uzyskanie przez nabywającego zaświadczeń wydanych za zgodą zbywającego przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy, Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że sprzedający nie zalegają z płatnością należności,

- przeprowadzenie przez nabywającego procesu analizy stanu prawnego, glebowo-środowiskowego i technicznego przedmiotu sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez nabywającego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

- uzyskanie przez nabywającego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez nabywającego inwestycji polegającej na budowie centrum o przeznaczeniu magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą,

- oświadczenia i zapewnienia zbywającego pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia umowy sprzedaży.

Umowa sprzedaży ma być zawarta pod warunkiem, że Lasy Państwowe nie wykonają prawa pierwokupu nieruchomości. Sprzedający wyrazili zgodę na cesję praw i obowiązków kupującej na inne podmioty. Sprzedający zobowiązali się również do przedłożenia do dnia zawarcia umowy aktualnych zaświadczeń min. z planu miejscowego, planu urządzenia lasu, wypisów z rejestru gruntów. Zobowiązali się również nie dokonywać obciążeń nieruchomości ani żadnych zmian w jej stanie, nie wnosić odwołań, zażaleń i skarg w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji, dostarczania niezbędnych dokumentów oraz ustanowienia na wezwanie kupującej służebności na rzecz gestorów mediów.

W związku z zawarciem obecnie obowiązującej umowy przedwstępnej z dnia 2 lipca 2024 r. sprzedający udzielili kupującej w odrębnym dokumencie prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo Budowlane, w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji. Nabywający może skorzystać z powyższego uprawnienia w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę kompleksu hal przemysłowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz drogą dojazdową dla projektowanej. Jednocześnie sprzedający udzielili nabywającemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do wykonywania czynności mających na celu uzyskanie wszelkich zgód, decyzji czy oświadczeń mających na celu realizację budowy na obszarze Nieruchomości, w tym do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, w szczególności w zakresie: dokonywania uzgodnień branżowych dla mediów w Nieruchomości, uzyskania warunków przyłączenia i zapewnienia dostawy mediów dla inwestycji na Nieruchomości, uzyskania warunków włączenie się do dróg publicznych i zlokalizowania zjazdów/wjazdów, opracowania dotyczące badania gruntów, warunków geotechnicznych itp., uzyskania decyzji środowiskowej, uzyskania decyzji dotyczących uregulowania spraw administracyjnych dotyczących lasów/zadrzewienia.

12) Na dzień złożenia wniosku nie jest znane przeznaczenie środków, które zostaną uzyskane ze sprzedaży. Prawdopodobnie zostaną one przeznaczone na potrzeby prywatne Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej.

13) Na dzień sprzedaży działka nr (...) nie będzie zabudowana. Skoro nie zostanie wzniesiony żaden budynek, budowla ani ich część, to nie mogło dojść do pierwszego zasiedlenia.

Wnioskodawca i Zainteresowana są zainteresowani poznaniem skutków podatkowych sprzedaży działki (...) na gruncie podatku VAT.

Pytania

1) Czy sprzedaż działki (...) w świetle ww. okoliczności będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe, to pytania nr 2 i 3 stają się bezprzedmiotowe.

Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, Wnioskodawca przedstawia drugie pytanie.

2) Czy sprzedaż działki (...) korzysta ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT?

Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 za prawidłowe, Wnioskodawca przedstawia trzecie pytanie:

3) Czy Wnioskodawca i Zainteresowana będą mieli obowiązek dokonania rejestracji jako podatnicy czynni zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż działki (...) nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ Wnioskodawca i Zainteresowana nie działają w charakterze podatników.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności. Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 z późn. zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej). Tym samym oboje małżonkowie muszą dokonać sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...). W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem, podatnik, tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano wyżej działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną, może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Na gruncie opisanego zdarzenia przyszłego nie można mówić o działaniu zorganizowanym, takim jak w przypadku działań podejmowanych przez podatników (np. profesjonalnych pośredników nieruchomości). Na uwagę zasługują okoliczności nabycia nieruchomości, do którego doszło w dwóch częściach. Wnioskodawca i Zainteresowana nie nabyli prawa własności z nastawieniem na szybką odsprzedaż z dużym zyskiem, lecz w okolicznościach umotywowanych prywatną znajomością z poprzednią właścicielką.

Wnioskodawca i Zainteresowana nie uzbroili przedmiotowej działki. Nie ogłaszali oferty sprzedaży, lecz kupujący zgłosił się z własnej inicjatywy. Nie została wydzielona droga wewnętrzna. Wnioskodawca ani Zainteresowana nie występowali o wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu ani o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Nie prowadzili nigdy działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Powyższe okoliczności wskazują, że Wnioskodawca i Zainteresowana przyjmują maksymalnie bierną postawę w kontekście sprzedaży działki (...).

W związku z powyższym Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż działki (...) w świetle ww. okoliczności nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na fakt, że Wnioskodawca i Zainteresowana nie działają i nie będą działać w charakterze podatników VAT.

Jeżeli Organ uzna stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe, to pytania nr 2 i 3 stają się bezprzedmiotowe.

Jeżeli Organ podatkowy uzna stanowisko w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, to Wnioskodawca z ostrożności przedstawia stanowisko w zakresie pytania nr 2.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Działka (...) stanowi teren niezabudowany, gdyż nie został na nim wzniesiony żaden budynek ani budowla; żadna inwestycja budowlana nie jest w trakcie.

Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

- lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

- sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego. W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Wnioskodawca podkreśla, że w 2021 r. Gmina (…) uchwaliła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr (…) Rady Gminy (…) z dnia (…) 2021 r.) dla większego obszaru, w tym działki nr (...), która w całości oznaczona została symbolem 1PU - tereny zabudowy produkcyjno-usługowej.

Zgodnie z ww. uchwałą tereny oznaczone symbolem 1 PU mają następujące przeznaczenie podstawowe: zabudowa usługowa, w tym handel hurtowy; obiekty produkcyjne, składy, magazyny, stacje paliw; obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej (…) m kw.

W uchwale określono także przeznaczenie dopuszczalne: zabudowa towarzysząca: budynki gospodarcze, garaże, wiaty, budynki zaplecza socjalnego; terenowe urządzenia sportu i rekreacji; miejsca do parkowania.

Biorąc pod uwagę powyższe należy przyjąć, że działka (...) stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jest zatem terenem budowlanym w myśl definicji legalnej określonej w art. 2 pkt 33 ustawy VAT, do której nawiązuje art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT.

Zatem jeżeli Organ podatkowy uzna, że podczas sprzedaży Wnioskodawca i Zainteresowana będą działali w charakterze podatników, to sprzedaż działki (...) nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT z uwagi na fakt, że jest kwalifikowana jako teren budowlany.

Trzecie pytanie odnosi się do obowiązku rejestracji jako podatnicy czynni.

Jeżeli Organ podatkowy uzna, że Wnioskodawca i Zainteresowana działają w charakterze podatników, a sprzedaż działki (...) nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, to pytanie nr 3 pozostaje aktualne. W przeciwnym razie pytanie nr 3 stanie się bezprzedmiotowe.

Stosownie do art. 96 ust. 1 ustawy VAT podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że jeżeli wraz z Zainteresowaną będą działali w charakterze podatników, a sprzedaż działki (...) nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, to mają obowiązek dokonania rejestracji jako czynni podatnicy VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku wspólnym w zakresie podatku od towarów i usług w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.) państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości;

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa dnia z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży (zamiany) gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia (zamiany) nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że wraz z małżonką są Państwo właścicielami na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej nieruchomości stanowiącej działkę nr (...). Nieruchomość była w momencie zakupu wykorzystywana na cele rolnicze i leśne, stanowiła: grunty orne, łąki trwałe, drogi, lasy oraz grunty pod rowami. W 2021 r. Gmina uchwaliła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym działka nr (...) oznaczona została symbolem 1PU - tereny zabudowy produkcyjno-usługowej.

Przez cały okres posiadania działka nr (...) jest wykorzystywana rolniczo, tzn. jest koszona raz w roku własnym sprzętem rolniczym i z tego tytułu należne są dopłaty bezpośrednie. Działka nie jest przedmiotem umowy dzierżawy. Wraz z żoną otrzymują Państwo dopłaty bezpośrednie oraz należności ze sprzedaży drewna pozyskanego w ramach trzebieży późnej, nie prowadzą ani nie prowadzili Państwo działalności gospodarczej ani też produkcji roślinnej lub zwierzęcej w rolnictwie, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy VAT.

Nie dokonywali Państwo podziału geodezyjnego działki, grodzenia jej, uzbrojenia w media lub drogę dojazdową. Wskazał Pan, że nie poczynili Państwo ani nie poczynią do momentu sprzedaży jakichkolwiek działań mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości czy też jej uatrakcyjnienie - w szczególności nie nastąpi wydzielenie, podział, budowa drogi, doprowadzenie sieci wodociągowej. Nie podjął Pan z żoną działań marketingowych. To kupujący sam zgłosił się z ofertą sprzedaży.

Wraz z żoną zawarł Pan łącznie trzy umowy przedwstępne sprzedaży dotyczące działki nr (...), z których pierwsza została za w 2022 r. Umowa ta wygasła i nie doprowadziła do zawarcia umowy przyrzeczonej mimo upływu przewidzianego terminu. Drugą umowę przedwstępną zawarto w 2024 r. po wygaśnięciu umowy przedwstępnej z 2022 r. W dniu 2 lipca 2024 r. Zawarł Pan z żoną trzecią umowę przedwstępną ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością mającą siedzibę w Polsce. Umowa ma być zawarta po spełnieniu następujących warunków, m.in. po uzyskaniu przez nabywającego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez nabywającego inwestycji polegającej na budowie centrum o przeznaczeniu magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.

W związku z zawarciem obecnie obowiązującej umowy przedwstępnej z dnia (…) 2024 r. udzielił Pan z małżonką prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji. Nabywający może skorzystać z powyższego uprawnienia w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę kompleksu hal przemysłowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz drogą dojazdową dla projektowanej. Jednocześnie udzielili Państwo nabywającemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do wykonywania czynności mających na celu uzyskanie wszelkich zgód, decyzji czy oświadczeń mających na celu realizację budowy na obszarze Nieruchomości, w tym do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, w szczególności w zakresie: dokonywania uzgodnień branżowych dla mediów w Nieruchomości, uzyskania warunków przyłączenia i zapewnienia dostawy mediów dla inwestycji na Nieruchomości, uzyskania warunków włączenie się do dróg publicznych i zlokalizowania zjazdów/wjazdów, opracowania dotyczące badania gruntów, warunków geotechnicznych itp., uzyskania decyzji środowiskowej, uzyskania decyzji dotyczących uregulowania spraw administracyjnych dotyczących lasów/zadrzewienia.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż niezabudowanej działki nr (...) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy z tytułu planowanej transakcji sprzedaży, będą Państwo (Pan i małżonka) podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT i czy czynność dostawy będzie opodatkowana tym podatkiem.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży niezabudowanej działki nr (...) będą Państwo spełniali (Pan i żona) przesłanki do uznania każdego z Państwa za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Pana i żonę dostawa niezabudowanej działki nr (...) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki pozwalające na uznanie każdego z Państwa za podatnika tego podatku. Jak wskazane zostało w opisie sprawy, nie podejmował Pan ani żona aktywnych działań mających na celu zbycie działki. Z wniosku nie wynika aby działka była i miała być do dnia sprzedaży udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie planują Państwo podjąć jakichkolwiek działań mających na celu uatrakcyjnienie działek.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem zapytania, należy wskazać, że - jak już wcześniej wskazano - doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, m.in. do wykonywania czynności mających na celu uzyskanie wszelkich zgód, decyzji czy oświadczeń mających na celu realizację budowy na obszarze Nieruchomości, uzyskania warunków przyłączenia i zapewnienia dostawy mediów dla inwestycji na Nieruchomości, uzyskania warunków włączenie się do dróg publicznych i zlokalizowania zjazdów/wjazdów (…).

Jak wynika z wniosku, Kupujący zgłosił się do Państwa z własnej inicjatywy, zatem Pan i Pana małżonka jako właściciele gruntu nie muszą już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właścicieli gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właścicieli podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, czy podnieść jego cenę.

Podkreślić należy, że podjęte przez kupującą Spółkę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działek lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działek do swoich określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostaniecie Państwo z tego powodu uznani za podatników prowadzących działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr (...) nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działki pozostającej we wspólności majątkowej małżeńskiej, wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan ani Pana małżonka takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana i żony aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr (...) będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej będą Państwo - Pan i Pana żona korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana i Pana żonę cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działki nr (...), a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr (...) będą Państwo - Pan i żona korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności należy stwierdzić, że podjęte i planowane przez Państwa działania do momentu dostawy działki nr (...), nie mieszczą się w zakresie art. 15 ustawy o VAT i nie wywołują skutku w postaci uznania Pana i żony za podatnika VAT zdefiniowanego w ust. 1 ww. artykułu, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym dostawa niezabudowanej działki nr (...) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 sformułowanego we wniosku wspólnym jest prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Z uwagi na okoliczność, że w zakresie planowanej transakcji sprzedaży nie wystąpi Pan ani Pana żona w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem oraz warunkowy charakter pytań, nie udziela się odpowiedzi na pytania oznaczone we wniosku nr 2 w zakresie zwolnienia planowanej dostawy na postawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT oraz nie udziela się odpowiedzi na pytania nr 3 w zakresie obowiązku rejestracji zgodnie z art. 96 ust. 1 ww. ustawy, gdyż oczekiwali Państwo odpowiedzi na te pytania jedynie w przypadku, gdy stanowisko w zakresie pytania nr 1 będzie nieprawidłowe, a zatem w przypadku gdy zostanie uznany Pan i Pana żona za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu planowanej dostawy działki nr (...), co nie będzie miało miejsca.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili we wniosku wspólnym i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja opisana we wniosku będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.