Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.331.2026.3.KO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-        prawidłowe – w zakresie ustalenia czy Opłata rezerwacyjna stanowi wynagrodzenie za świadczenie usług na gruncie ustawy i powinna być opodatkowania podatkiem VAT,

-        prawidłowe – w zakresie ustalenia czy, w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej i przenoszącej, będą Państwo obowiązani wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie części zapłaty w postaci Opłaty rezerwacyjnej,

-        prawidłowe – w zakresie ustalenia czy, w sytuacji, gdy Opłata rezerwacyjna zostanie zatrzymywana przez Państwa w przypadku, gdy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości w określonym terminie, to w tym momencie będzie stanowiła wynagrodzenie Państwa za świadczenie w postaci wyłączenia Nieruchomości ze sprzedaży, które podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a tym samym będą Państwo obowiązani wystawić fakturę dokumentującą powyższą czynność,

-        prawidłowe – w zakresie ustalenia czy, w przypadku, gdy opłata rezerwacyjna w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży tej Nieruchomości (przekształci się w zaliczkę), a Sprzedający wystawi fakturę dokumentującą otrzymanie przez niego tej części zapłaty, Zainteresowanemu przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na tej fakturze

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 21 maja 2026 r. będącym odpowiedzią na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

- Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...) Sp. z ograniczoną odpowiedzialnością

- Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(...) Spółka akcyjna

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (zainteresowany będący stroną postępowania) jest osobą prawną oraz polskim rezydentem podatkowym. Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Zainteresowany) jest osobą prawną oraz polskim rezydentem podatkowym.

Zarówno Wnioskodawca jak i Zainteresowany są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca zawarł z Zainteresowanym przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w dniu 31 grudnia 2025 r. (dalej: „Umowa”). Na podstawie Umowy, Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży na rzecz Zainteresowanego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (...), obręb ewidencyjny nr (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2 oraz 3, dla których Sąd Rejonowy w (...), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...), za określoną cenę (dalej: „Cena sprzedaży”), a Zainteresowany zobowiązał się, że nieruchomość za podaną cenę i w opisanym stanie kupi.

Stosownie do treści art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Gminie (...) przysługuje ustawowe prawo pierwokupu prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości.

Nieruchomość jest niezabudowana. Przez Nieruchomość mogą przebiegać sieci przesyłowe, która nie stanowią własności Wnioskodawcy i w związku z tym nie są przedmiotem zbycia przez Wnioskodawcę w ramach transakcji.

Nieruchomość była używana przez Wnioskodawcę na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej i nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”).

Zainteresowany w dniu podpisania Umowy wpłacił kwotę w wysokości 20% Ceny Sprzedaży, na co składały się:

1) Kwota w określonej wysokości zaliczanej na poczet Ceny Sprzedaży w przypadku zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz umowy przenoszącej (dalej: „Opłata rezerwacyjna”),

2) Kwota w określonej wysokości netto, powiększona o należny podatek od towarów i usług w stawce 23% tytułem zaliczki na poczet Ceny Sprzedaży w przypadku zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz umowy przenoszącej (dalej: „Zaliczka”).

Strony postanowiły, iż Opłata rezerwacyjna jest naliczana jednorazowo i poza wyjątkami określonymi w Umowie zawsze przepada na rzecz Wnioskodawcy. Ponadto do Opłaty rezerwacyjnej nie stosuje się przepisów Kodeksu cywilnego o zadatku.

Wnioskodawca wystawił fakturę na kwotę otrzymanej Zaliczki. Wnioskodawca nie wystawił faktury na kwotę otrzymanej Opłaty rezerwacyjnej.

Pismem z 21 maja 2026 r. uzupełniono opis sprawy następująco.

I. Wskazanie w jakim zakresie (...) S.A. jest zainteresowanym w kwestii podatku od towarów i usług oraz wskazanie interesu prawno-podatkowego (...) S.A. w zakresie skutków podatkowych mających wpływ na prawidłowe rozliczenie ww. podatku

Zważywszy, iż (...) S.A. (dalej: Zainteresowany) planuje nabyć nieruchomości, o których mowa we wspólnym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, tj.: prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (...), obręb ewidencyjny nr (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2 oraz 3, dla których Sąd Rejonowy w (...), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...) (dalej: Nieruchomości), w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą, opodatkowaną podatkiem od towarów i usług na terytorium kraju, wykazuje tym samym interes prawno-podatkowy w zakresie potwierdzenia możliwości realizacji prawa do odliczenia podatku od towarów i usług (dalej: podatek VAT) w związku z otrzymaną przez (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Sprzedający) opłatą rezerwacyjną oraz jej prawidłowym opodatkowaniem podatkiem VAT i udokumentowaniem fakturą VAT.

II. Uzupełnienie opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego o informacje mogące wywołać dla (...) S.A. skutku prawno-podatkowe.

Zainteresowany jest czynnym podatnikiem VAT. Zainteresowany prowadzi działalność gospodarczą (deweloperską), która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na terytorium kraju. Zainteresowany zamierza nabyć Nieruchomości od Sprzedającego w związku z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowaną podatkiem VAT, w szczególności Nieruchomości zostaną nabyte w celu zrealizowania na niej przez Zainteresowanego inwestycji deweloperskiej, wobec czego będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych na terytorium kraju w postaci sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych.

V. Doprecyzowanie opisu zaistniałego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego

1. Wnoszona przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania na podstawie umowy opłata rezerwacyjna stanowi potwierdzenie rzeczywistego zainteresowania ofertą i wolę nabycia działek nr 1, 2 oraz 3, dla których Sąd Rejonowy w (...), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...).

2. Zatrzymana przez Sprzedawcę w przypadku, gdy w określonym terminie nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości, kwota opłaty rezerwacyjnej będzie stanowiła wynagrodzenie za świadczenie usługi za czasowe wyłączenie działek nr 1, 2 oraz 3 ze sprzedaży i nie będzie miała charakteru odszkodowawczego.

3. Sprzedawca może dowolnie dysponować opłatą rezerwacyjną od momentu jej wpłaty.

4. Opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży działek nr 1, 2 oraz 3 w przypadku zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz umowy przenoszącej.

5. Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej i/lub umowy przenoszącej, opłata rezerwacyjna zostanie zwrócona w przypadku skorzystania przez Prezydenta Miasta (...) z prawa pierwokupu oraz w przypadku, gdy pomimo istnienia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej i/lub umowy przenoszącej, Sprzedawca nie stawi się lub odmówi przystąpienia do zawarcia ww. umów w ostatnim terminie zawarcia odpowiedniej umowy w wyznaczonym zgodnie z postanowieniem umowy przedwstępnej a brak stawienia się lub odmowa przystąpienia do umowy przyrzeczonej i/lub umowy przenoszącej potwierdzona zostanie protokołem notarialnym i Zainteresowany niebędący stroną postępowania odstąpi od umowy przedwstępnej i/lub umowy przyrzeczonej.

6. Działka nr 1 jest działką niezabudowaną. Działka nr 2 jest działką niezabudowaną. Działka nr 3 jest działką niezabudowaną. Na Nieruchomości mogą znajdować urządzenia przesyłowe w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego, które nie stanowią własności Wnioskodawcy i w związku z tym nie są przedmiotem zbycia przez Wnioskodawcę w ramach transakcji, jednak na posiadanych mapach zasadniczych nie są ujawnione żadne z takich urządzeń.

7. Działki nr 1, 2 i 3 są działkami niezabudowanymi.

a)

-        Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości działki 1 z uwagi iż nabycie prawa użytkowania wieczystego działki 1 (łącznie z działką 2, 3) przez Wnioskodawcę nastąpiło na podstawie umowy zniesienia współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności części budynku (Rep. A nr (...)), która to czynność nie podlegała podatkowi od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca o podatku od towarów i usług, z uwagi iż zniesienie współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności części budynku nie ma charakteru czynności odpłatnej, a w wyniku zniesienia współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności części budynku Wnioskodawca otrzymał działki gruntu o powierzchniach odpowiadających dotychczasowym udziałom we współużytkowaniu wieczystym.

-        Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości działki 2 z uwagi iż nabycie prawa użytkowania wieczystego działki 2 (łącznie z działką 1, 3) przez Wnioskodawcę nastąpiło na podstawie umowy zniesienia współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności części budynku (Rep. A nr (...)), która to czynność nie podlegała podatkowi od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca o podatku od towarów i usług, z uwagi iż zniesienie współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności części budynku nie ma charakteru czynności odpłatnej, a w wyniku zniesienia współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności części budynku Wnioskodawca otrzymał działki gruntu o powierzchniach odpowiadających dotychczasowym udziałom we współużytkowaniu wieczystym.

-        Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości działki 3 z uwagi iż nabycie prawa użytkowania wieczystego działki 3 (łącznie z działką 1, 2) przez Wnioskodawcę nastąpiło na podstawie umowy zniesienia współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności części budynku (Rep. A nr (...)), która to czynność nie podlegała podatkowi od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca o podatku od towarów i usług, z uwagi iż zniesienie współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności części budynku nie ma charakteru czynności odpłatnej, a w wyniku zniesienia współużytkowania wieczystego gruntu i współwłasności części budynku Wnioskodawca otrzymał działki gruntu o powierzchniach odpowiadających dotychczasowym udziałom we współużytkowaniu wieczystym.

b) W opinii Wnioskodawcy, działki 1, 2 i 3 mają przeznaczenie budowlane, zgodnie z zaświadczeniem Prezydenta Miasta (...) z dnia (...) 2025 roku, znak (...) dotyczące przeznaczenia Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że Nieruchomość leży na terenie oznaczonym symbolami planu 2MW/U/UC oraz 2U/UC a obszar, na którym znajduje się Nieruchomość objęta jest ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (...) dla obszaru położonego po (…) stronie (…) w rejonie ulicy (...) i (...) przyjętego Uchwałą nr (...) Rady Miasta (...) z dnia (…) 2021 r. („MPZP”), zgodnie z którym w zakresie działek ewidencyjnych 1 i 2 położona jest na terenie oznaczonym symbolem 2MW/U/UC - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej o wysokiej intensywności oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², dla których ustala się przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna; usługi (z włączeniami); usługi handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², natomiast w zakresie działki ewidencyjnej 3 położona jest na terenie 2U/UC - tereny zabudowy usługowej oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m². Zatem zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, który stanowi przez tereny budowlane - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z przedstawionym przeznaczeniem terenu w planie, na którym położona jest Nieruchomość, w ocenie Wnioskodawcy, grunt ten w całości stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

c) Dla działki 1, 2 i 3 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz będzie obowiązywał na dzień sprzedaży, a dodatkowo obszar, na którym znajduje się Nieruchomość objęty jest ustaleniami procedowanego planu ogólnego zgodnie z Uchwałą nr (...) Rady Miasta (...) z dnia (…) 2024 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu ogólnego miasta (...), a zgodnie z założeniami projektowymi planu ogólnego znajduje się ona w terenie strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną oznaczonej symbolem 159SW oraz obszarze zabudowy śródmiejskiej oznaczonej symbolem 1OZS.

d) Działka na dzień jej sprzedaży nie będzie objęta aktualną (obowiązującą) decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

8. Działka nr 1 nie stanowi działki zabudowanej budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Działka nr 2 nie stanowi działki zabudowanej budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Działka nr 3 nie stanowi działki zabudowanej budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Jednakże na wszystkich powyższych działkach mogą znajdować urządzenia przesyłowe w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego, która nie stanowią własności Wnioskodawcy i w związku z tym nie są przedmiotem zbycia przez Wnioskodawcę w ramach transakcji, jednak na posiadanych mapach zasadniczych nie są ujawnione żadne z takich urządzeń.

9. Działka nr 1 nie stanowi działki zabudowanej budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Działka nr 2 nie stanowi działki zabudowanej budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Działka nr 3 nie stanowi działki zabudowanej budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Wobec odpowiedzi na pytania nr 9, nr 10 jest bezprzedmiotowe.

10. Jw.

11. Działka nr 1 nie stanowi działki zabudowanej budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Działka nr 2 nie stanowi działki zabudowanej budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Działka nr 3 nie stanowi działki zabudowanej budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Jednakże na wszystkich powyższych działkach mogą znajdować urządzenia przesyłowe w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego, która nie stanowią własności Wnioskodawcy i w związku z tym nie są przedmiotem zbycia przez Wnioskodawcę w ramach transakcji, jednak na posiadanych mapach zasadniczych nie są ujawnione żadne z takich urządzeń.

12. Zainteresowany niebędący Stroną postępowania prowadzi działalność gospodarczą (deweloperską), która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na terytorium kraju. Zainteresowany zamierza nabyć Nieruchomości od Sprzedającego w związku z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowaną podatkiem VAT, w szczególności Nieruchomości zostaną nabyte w celu zrealizowania na niej przez Zainteresowanego inwestycji deweloperskiej, wobec czego będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych na terytorium kraju w postaci sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 4 zostało sformułowane w piśmie z 21 maja 2026 r.)

1. Czy Opłata rezerwacyjna stanowi wynagrodzenie za świadczenie usług na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług i powinna być opodatkowania podatkiem VAT?

2. Czy, w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej i przenoszącej, Wnioskodawca będzie obowiązany wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie przez niego części zapłaty w postaci Opłaty rezerwacyjnej?

3. Czy, w sytuacji, gdy Opłata rezerwacyjna zostanie zatrzymywana przez Wnioskodawcę w przypadku, gdy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości w określonym terminie, to w tym momencie będzie stanowiła wynagrodzenie Wnioskodawcy za świadczenie w postaci wyłączenia Nieruchomości ze sprzedaży, które podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a tym samym Wnioskodawca będzie obowiązany wystawić fakturę dokumentującą powyższą czynność?

4. Czy, w przypadku, gdy opłata rezerwacyjna w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży tej Nieruchomości (przekształci się w zaliczkę), a Sprzedający wystawi fakturę dokumentującą otrzymanie przez niego tej części zapłaty, Zainteresowanemu przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na tej fakturze?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (własne stanowisko nr 4 zostało sformułowane w piśmie z 21 maja 2026 r.)

1. Opłata rezerwacyjna, uiszczona na podstawie zawartej przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży, nie stanowi wynagrodzenia za świadczoną przez Wnioskodawcę usługę i Wnioskodawca otrzymanej Opłaty rezerwacyjnej nie powinien udokumentować przez wystawienie faktury VAT.

2. W przypadku, gdy Opłata rezerwacyjna w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości zostanie zaliczona na poczet Ceny sprzedaży tej Nieruchomości, to z tą chwilą Opłata rezerwacyjna przekształci się w zaliczkę a Wnioskodawca będzie obowiązany wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie przez niego części zapłaty.

3. W sytuacji, gdy Opłata rezerwacyjna zostanie zatrzymywana przez Wnioskodawcę w przypadku, gdy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości w określonym terminie, to w tym momencie będzie stanowiła wynagrodzenie Wnioskodawcy za świadczenie usługi w postaci wyłączenia Nieruchomości ze sprzedaży, które podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Wówczas Wnioskodawca będzie obowiązany wystawić fakturę dokumentującą powyższą czynność.

4. W przypadku, gdy opłata rezerwacyjna w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży tej Nieruchomości (przekształci się w zaliczkę), a Sprzedający wystawi fakturę dokumentującą otrzymanie przez niego tej części zapłaty, Zainteresowanemu przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na tej fakturze.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że Opłata rezerwacyjna, uiszczona na podstawie zawartej przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży, nie stanowi wynagrodzenia za świadczoną przez Wnioskodawcę usługę, a tym samym Wnioskodawca nie jest obowiązany udokumentować otrzymanej Opłaty rezerwacyjnej przez wystawienie faktury VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym m.in. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji.

Z powołanych przepisów wynika, że aby dane świadczenie mogło zostać uznane za usługę podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, łącznie spełnione muszą być następujące przesłanki:

-        w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia;

-        świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Wskazane powyżej przesłanki winny być spełnione łącznie. W analizowanym stanie faktycznym Opłata rezerwacyjna, w dacie jej wpłaty przez Zainteresowanego ma w istocie charakter kaucji i służy zabezpieczeniu wykonania wzajemnych zobowiązań stron wynikających z zawartej przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży. Opłata ta stanowi wyłącznie potwierdzenie rzeczywistego zainteresowania ofertą Wnioskodawcy i woli nabycia Nieruchomości. W momencie jej otrzymania przez Wnioskodawcę nie wiąże się ona z wykonaniem przez niego jakiegokolwiek świadczenia na rzecz Zainteresowanego — nie dochodzi bowiem ani do przeniesienia prawa do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, ani do wykonania usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 tej ustawy.

Pojęcie kaucji — jakkolwiek nieuregulowane w przepisach ustawy o VAT — rozumiane jest jako suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania, stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania. Cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może ona zostać wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Co do zasady kaucja nie jest zaliczana na poczet ceny i podlega zwrotowi po zrealizowaniu warunków umowy. Z tych względów pobrana kaucja będąca zabezpieczeniem wykonania umowy, która jest zwracana klientowi, nie jest wliczana w podstawę opodatkowania w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o VAT i nie rodzi tym samym powstania obowiązku podatkowego.

Mając na uwadze powyższe, Opłata rezerwacyjna w dacie jej otrzymania przez Wnioskodawcę nie stanowi wynagrodzenia za świadczenie usług na gruncie ustawy o VAT i nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym Wnioskodawca nie jest obowiązany do wystawienia faktury VAT dokumentującej jej otrzymanie, gdyż nie doszło do zdarzenia rodzącego powstanie obowiązku podatkowego na gruncie ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku gdy Opłata rezerwacyjna w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży tej Nieruchomości, z tą chwilą Opłata rezerwacyjna przekształci się w zaliczkę, a Wnioskodawca będzie obowiązany wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie przez niego części zapłaty.

Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty. Przepis ten wiąże powstanie obowiązku podatkowego z momentem zapłaty całości lub części należności z tytułu dostawy towarów.

Jak wskazano powyżej, w dacie wpłaty Opłata rezerwacyjna pełni funkcję kaucji, nie rodząc obowiązku podatkowego. Jednakże z chwilą, gdy strony postanowią — zgodnie z treścią umowy przedwstępnej — że opłata ta zostanie zaliczona na poczet Ceny sprzedaży Nieruchomości, następuje zmiana jej charakteru prawnego i podatkowego. Opłata rezerwacyjna przestaje spełniać swoją funkcję zabezpieczającą i nabiera charakteru zaliczki na poczet przyszłej dostawy towarów (Nieruchomości), a obowiązek podatkowy powstanie w dacie zaliczenia Opłaty rezerwacyjnej na poczet ceny nabycia Nieruchomości, zgodnie z art 19a ust 8 ustawy o VAT.

W świetle art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży. Zaliczka zaliczona na poczet ceny sprzedaży nieruchomości mieści się zatem w tak zdefiniowanej podstawie opodatkowania. Na gruncie art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności opodatkowanej. Obowiązek podatkowy powstanie w dacie zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości tj. z chwilą zaliczenia Opłaty rezerwacyjnej na poczet ceny nabycia Nieruchomości, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT — o ile wcześniej nie dojdzie do dokonania dostawy nieruchomości na rzecz Zainteresowanego w rozumieniu art. 19a ust. 1 ustawy o VAT. Po wydaniu Nieruchomości Wnioskodawca obowiązany będzie wystawić fakturę końcową. Jeżeli faktura zaliczkowa nie będzie obejmować całej zapłaty, w fakturze wystawianej po wydaniu Nieruchomości sumę wartości Nieruchomości należy pomniejszyć o wartość otrzymanych części zapłaty, a kwotę podatku — o sumę kwot podatku wykazanego na fakturach dokumentujących otrzymanie części zapłaty, zgodnie z art. 106f ust. 3 ustawy o VAT. Faktura końcowa powinna zawierać numery faktur wystawionych przed wydaniem Nieruchomości.

Reasumując, z chwilą zaliczenia Opłaty rezerwacyjnej na poczet Ceny sprzedaży Nieruchomości dochodzi do przekształcenia jej charakteru z kaucji w zaliczkę, co rodzi po stronie Wnioskodawcy obowiązek wystawienia faktury dokumentującej otrzymanie części zapłaty na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3

W ocenie Wnioskodawcy, w sytuacji gdy Opłata rezerwacyjna zostanie zatrzymana przez Wnioskodawcę wskutek nie zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości w określonym terminie, opłata ta stanie się wynagrodzeniem Wnioskodawcy za świadczenie w postaci wyłączenia Nieruchomości ze sprzedaży, podlegającym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca będzie wówczas obowiązany wystawić fakturę dokumentującą powyższą czynność.

Jak wyjaśniono w odniesieniu do pytania pierwszego, Opłata rezerwacyjna w dacie jej wpłaty pełni funkcję kaucji i nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. W momencie jednak, gdy opłata ta jest zatrzymywana przez Wnioskodawcę z uwagi na niespełnienie przez strony warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, jej charakter prawny i podatkowy ulega zasadniczej zmianie.

Stosownie do art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. Z powyższego wynika, że usługą w rozumieniu ustawy o VAT może być również zaniechanie — tj. powstrzymanie się od określonego działania, o ile posiada ono swój ekwiwalent w świadczeniu wzajemnym (wynagrodzeniu).

W analizowanym przypadku świadczenie Wnioskodawcy polega na wyłączeniu nieruchomości ze sprzedaży przez określony czas — tj. na powstrzymaniu się od oferowania jej innym potencjalnym nabywcom oraz zagwarantowaniu Zainteresowanemu pierwszeństwa w jej nabyciu. Świadczeniu temu odpowiada bezpośrednia korzyść po stronie Zainteresowanego który zyskał możliwość rezerwacji nieruchomości na wyłączność. Zatrzymana Opłata rezerwacyjna stanowi zatem wynagrodzenie za usługę świadczoną przez Wnioskodawcę w postaci czasowego wyłączenia Nieruchomości z obrotu. Świadczenie to — jako odpłatna usługa — podlega opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

Podkreślić należy, że zatrzymana Opłata rezerwacyjna nie ma charakteru odszkodowawczego. Jej zatrzymanie przez Wnioskodawcę nie jest sankcją za niewykonanie zobowiązania, lecz stanowi wynagrodzenie za realnie wyświadczoną usługę, jaką jest rezerwacja Nieruchomości i jej czasowe wyłączenie ze sprzedaży. Jeśli kwota zatrzymana przez Wnioskodawcę stanowi wynagrodzenie za skonkretyzowane świadczenie, nie zaś odszkodowanie za niewykonanie umowy, to spełnione są przesłanki do jej opodatkowania podatkiem VAT.

W świetle powyższego, z chwilą zatrzymania Opłaty rezerwacyjnej przez Wnioskodawcę — w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości w określonym terminie — po stronie Wnioskodawcy powstaje obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług. W konsekwencji Wnioskodawca będzie obowiązany wystawić fakturę dokumentującą powyższą czynność, zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Wystawienie faktury wcześniej — tj. przed upływem terminu wyznaczonego na zawarcie umowy przyrzeczonej — byłoby błędne, gdyż faktura taka dokumentowałaby czynność niepodlegającą opodatkowaniu. Reasumując, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w przypadku zatrzymania Opłaty rezerwacyjnej z powodu nie zawarcia umowy przyrzeczonej w wyznaczonym terminie, opłata ta — z tą chwilą — stanowi wynagrodzenie za odpłatne świadczenie usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawca jest obowiązany wystawić stosowną fakturę VAT. Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1, pytania 2 i pytania 3 potwierdza m.in. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 kwietnia 2024 r. o sygnaturze 0111-KDIB3-1.4012.49.2024.2.KO.

Uzasadnienie stanowiska w sprawie sformułowane w piśmie z 21 maja 2026 r.

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Mając na uwadze powyższy przepis, stwierdzić należy, że warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Co jednak istotne, ustawa nie precyzuje, w jakim zakresie i w jaki sposób towary i usługi muszą być wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. W rezultacie powszechnie przyjmuje się, że może to być związek zarówno o charakterze bezpośrednim, jak i pośrednim.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto, ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7 ustawy o VAT.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zainteresowany jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i zamierza nabyć Nieruchomości w celu realizacji na niej inwestycji deweloperskiej. Zatem Nieruchomości te będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych na terytorium kraju, polegających na zbywaniu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w ramach realizowanej inwestycji deweloperskiej.

Jeżeli z rozstrzygnięcia na zadane we wniosku pytania będzie wynikać, że w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej i przenoszącej własność Nieruchomości, Sprzedający będzie obowiązany wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie przez niego części zapłaty w postaci uiszczonej wcześniej opłaty rezerwacyjnej, to Zainteresowanemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT na podstawie otrzymanej od Wnioskodawcy faktury z wykazanym na niej podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, że:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Należy zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, oraz każdą inną transakcję, która w aspekcie ekonomicznym będzie prowadziła do podobnego rezultatu).

Co należy rozumieć przez „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” określił Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-320/88. W orzeczeniu tym stwierdza się, że dla uznania danej czynności za opodatkowaną dostawę towarów, nie ma znaczenia to, czy dochodzi do przeniesienia własności według prawa właściwego dla danego kraju. Regulacja ta ma zastosowanie do każdego przeniesienia prawa do rozporządzania towarem na inny podmiot, które to przeniesienie skutkuje tym, że strona ta uzyskuje de facto możliwość korzystania z rzeczy tak jak właściciel, nawet jeżeli nie wiąże się to z przeniesieniem własności. W tym orzeczeniu, odnosząc się do dostawy towarów, Trybunał posłużył się terminem przeniesienia „własności w sensie ekonomicznym”, podkreślając tym samym uniezależnienie opodatkowania od przeniesienia własności towarów. Oznacza to więc, że na gruncie przedmiotowego przepisu kluczowym elementem jest przeniesienie, w istocie rzeczy, praktycznej kontroli nad rzeczą i możliwości dysponowania nią.

Innymi słowy, pojęcie „przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel” dotyczy tego rodzaju czynności, która daje otrzymującemu towar prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawa własności”. Idąc dalej należy wskazać, że czynności przejścia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejście własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do prawa własności rzeczy. Jednocześnie należy podkreślić, że dla celów powstania obowiązku podatkowego dokonanie czynności następuje z chwilą jej faktycznego dokonania, za wyjątkiem przypadków, w których przepisy ustawy określają wprost ten moment. W konsekwencji postanowienia umów cywilnoprawnych o uznaniu dostawy towarów za dokonaną pozostają bez znaczenia dla celów powstania obowiązku podatkowego, mogą pełnić jedynie funkcję pomocniczą w przypadku zaistnienia wątpliwości.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z powołanych przepisów wynika, że każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi – co do zasady – usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

-        w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia;

-        świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało – jako usługa – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c , art. 32 , art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5 , jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6 , art. 20 , art. 21 ust. 1 i art. 138f .

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

W myśl natomiast art. 19a ust. 8 ustawy:

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:

1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b;

2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.

Z opisu sprawy wynika, że zawarli Państwo z Zainteresowanym przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w dniu 31 grudnia 2025 r. Na podstawie Umowy, zobowiązali się Państwo do sprzedaży na rzecz Zainteresowanego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działek nr 1, 2 oraz 3. Zainteresowany w dniu podpisania Umowy wpłacił kwotę w wysokości 20% Ceny Sprzedaży, na co składały się:

1) Kwota w określonej wysokości zaliczanej na poczet Ceny Sprzedaży w przypadku zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz umowy przenoszącej (Opłata rezerwacyjna),

2) Kwota w określonej wysokości netto, powiększona o należny podatek od towarów i usług w stawce 23% tytułem zaliczki na poczet Ceny Sprzedaży w przypadku zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz umowy przenoszącej (Zaliczka).

Strony postanowiły, iż Opłata rezerwacyjna jest naliczana jednorazowo i poza wyjątkami określonymi w Umowie zawsze przepada na rzecz Wnioskodawcy.

Wystawili Państwo fakturę na kwotę otrzymanej Zaliczki. Nie wystawili Państwo faktury na kwotę otrzymanej Opłaty rezerwacyjnej.

Wnoszona przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania na podstawie umowy opłata rezerwacyjna stanowi potwierdzenie rzeczywistego zainteresowania ofertą i wolę nabycia działek nr 1, 2 oraz 3.

Zatrzymana przez Państwa w przypadku, gdy w określonym terminie nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości, kwota opłaty rezerwacyjnej będzie stanowiła wynagrodzenie za świadczenie usługi za czasowe wyłączenie działek nr 1, 2 oraz 3 ze sprzedaży i nie będzie miała charakteru odszkodowawczego. Państwo mogą dowolnie dysponować opłatą rezerwacyjną od momentu jej wpłaty. Opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży działek nr 1, 2 oraz 3 w przypadku zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz umowy przenoszącej.

Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej i/lub umowy przenoszącej, opłata rezerwacyjna zostanie zwrócona w przypadku skorzystania przez Prezydenta Miasta z prawa pierwokupu oraz w przypadku, gdy pomimo istnienia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej i/lub umowy przenoszącej, Państwo nie stawią się lub odmówią przystąpienia do zawarcia ww. umów w ostatnim terminie zawarcia odpowiedniej umowy w wyznaczonym zgodnie z postanowieniem umowy przedwstępnej a brak stawienia się lub odmowa przystąpienia do umowy przyrzeczonej i/lub umowy przenoszącej potwierdzona zostanie protokołem notarialnym i Zainteresowany niebędący stroną postępowania odstąpi od umowy przedwstępnej i/lub umowy przyrzeczonej.

Wątpliwości Państwa dotyczą kwestii ustalenia czy opłata rezerwacyjna stanowi wynagrodzenie za świadczenie usług na gruncie ustawy o VAT i powinna być opodatkowania podatkiem VAT.

Zgodnie z definicją zawartą w słowniku PWN, „zaliczka” to część należności wpłacana z góry na poczet należności. Zatem zaliczkę wpłaca się na poczet przyszłej dostawy towarów lub przyszłego wykonania usługi przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi. Natomiast przez „przedpłatę” należy rozumieć określoną sumę pieniędzy, stanowiącą część ceny towaru lub usługi, wpłacaną z góry w celu uzyskania gwarancji zakupu lub wykonania usługi w określonym terminie. Stosownie do powyższego, zaliczka, jak również przedpłata jako zapłata na poczet przyszłej należności musi być powiązana z konkretną transakcją i oznacza płatność w pieniądzu.

Przepisy podatkowe w zakresie podatku od towarów i usług nie zawierają również definicji „kaucji”. Zgodnie ze znaczeniem słownikowym „kaucja” jest to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania. Cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może ona zostać wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Zabezpieczenie wykonania umowy, poprzez ustanowienie kaucji ma charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, iż ustanowiona jest ona na wypadek, gdyby strona umowy, która złożyła kaucję nie wywiązała się z niej. Wówczas druga strona umowy może zaspokoić się ze złożonej kaucji. Co do zasady kaucja, nie jest zaliczana na poczet ceny i podlega zwrotowi po zrealizowaniu warunków umowy. Nie jest to otrzymanie części należności, a zatem nie można uznać jej ani za zaliczkę, ani za zadatek, ani tym bardziej za przedpłatę lub ratę. Z tych względów pobrana kaucja, będąca zabezpieczeniem wykonania umowy, która jest zwracana klientowi, nie jest obrotem w rozumieniu art. 29a ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług i nie rodzi obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług.

Natomiast w sytuacji, gdy wpłacona kaucja zostaje zaliczona, zgodnie z postanowieniami stron, na poczet przyszłej należności za dostawę towarów lub świadczenie usługi, bądź na poczet już wykonanej czynności, stanowi ona obrót, o którym mowa w art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem w momencie, w którym kaucja przestaje spełniać swoją funkcję, będzie rodzić obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług, w terminach przewidzianych w ustawie, stanowiąc odpowiednio część ceny, zaliczki, zadatku raty lub przedpłaty.

Mając na uwadze powyższe okoliczności opłata rezerwacyjna, w momencie jej wpłaty przez Zainteresowanego na podstawie zawartej umowy, ma charakter kaucji i ma zabezpieczać wykonanie wzajemnych zobowiązań pomiędzy Zainteresowanym a Państwem.

Tak, więc w dacie otrzymania przez Państwa opłaty rezerwacyjnej, o której mowa w umowie, opłata ta nie stanowi wynagrodzenia za świadczenie usług, a jedynie potwierdza rzeczywiste zainteresowanie Zainteresowanego ofertą Państwa i wolę nabycia działek nr 1, 2 i 3.

Opłata rezerwacyjna w dacie jej otrzymania przez Państwa nie wiąże się z wykonaniem przez Państwa świadczenia na rzecz Zainteresowanego i tym samym w dacie jej otrzymania nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Ponadto należy wyjaśnić, że w przypadku, gdy opłata rezerwacyjna w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej i przenoszącej własność działek nr 1, 2 i 3 zostanie zaliczona, jak wynika z wniosku, na poczet ceny sprzedaży tych działek, to z tą chwilą opłata rezerwacyjna przekształci się w zaliczkę (cenę) działek, rodzącą na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług obowiązek podatkowy, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT.

Przepis ten wiąże powstanie obowiązku podatkowego z momentem zapłaty całości lub części należności z tytułu dostawy towarów - działki. Zatem w odniesieniu do sytuacji, kiedy będą Państwo zawierali ze Zainteresowanym umowę przenoszącą własność działek nr 1, 2 i 3 obowiązek podatkowy powstanie w dacie zawarcia tej umowy, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, tj. z chwilą zaliczenia przedmiotowej opłaty rezerwacyjnej na poczet ceny nabycia działek, o ile wcześniej nie nastąpi dokonanie dostawy działek na rzecz Zainteresowanego, zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika także, że Strony postanowiły, iż Opłata rezerwacyjna jest naliczana jednorazowo i poza wyjątkami określonymi w Umowie zawsze przepada na rzecz Państwa.

Natomiast tylko w sytuacji, gdy opłata rezerwacyjna zostanie zatrzymywana przez Państwa w przypadku, gdy w określonym terminie nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości (tj. w przypadku niedokonania dostawy), to w tym momencie będzie stanowiła wynagrodzenie Sprzedającego za świadczenie w postaci wyłączenia działek ze sprzedaży, które podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 i pkt 4 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2 , dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b .

Fakturę wystawia sprzedawca (usługodawca) będący podatnikiem podatku od towarów i usług, w celu udokumentowania dokonanej sprzedaży towarów lub świadczonych usług. Faktura jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonej zaszłości gospodarczej), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa. Prawidłowość materialno-prawna faktury zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze, czyli w istocie stwierdza fakt dostawy określonych towarów lub usług. Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi, a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego. Faktura jest więc dokumentem stwierdzającym wystąpienie u podatnika okoliczności powodujących powstanie obowiązku podatkowego.

W art. 106f ust. 1 ustawy wskazano, co faktura, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, powinna zawierać.

Stosownie do art. 106f ust. 3 ustawy:

Jeżeli faktura, o której mowa w ust. 1, nie obejmuje całej zapłaty, w fakturze wystawianej po wydaniu towaru lub wykonaniu usługi sumę wartości towarów lub usług pomniejsza się o wartość otrzymanych części zapłaty, a kwotę podatku pomniejsza się o sumę kwot podatku wykazanego w fakturach dokumentujących otrzymanie części zapłaty. Faktura, o której mowa w zdaniu pierwszym, powinna również zawierać numery identyfikujące w Krajowym Systemie e-Faktur faktury wystawione przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi, a w przypadku faktur innych niż faktury ustrukturyzowane - numery tych faktur.

W świetle art. 106i ust. 1-2 ustawy:

1. Fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z zastrzeżeniem ust. 2-9.

2. Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4 , fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano całość lub część zapłaty od nabywcy.

Z powyższych przepisów wynika, że jeżeli faktura zaliczkowa nie obejmuje całej należności, jaka ma zostać zapłacona przez nabywcę, to dostawca po wydaniu towaru lub wykonaniu usługi ma obowiązek wystawić fakturę końcową. Faktura ta w zasadzie jest ostatecznym rozliczeniem danej transakcji i jest wystawiana z zastosowaniem ogólnych zasad przewidzianych przepisami ustawy o VAT. Fakturę tę wystawia się, co do zasady, nie później niż 15. dnia od dnia wydania towaru czy wykonania usługi. Jeżeli faktura zaliczkowa nie obejmuje całej zapłaty, w fakturze wystawianej po wydaniu towaru lub wykonaniu usługi sumę wartości towarów lub usług pomniejsza się o wartość otrzymanych części zapłaty, a kwotę podatku pomniejsza się o sumę kwot podatku wykazanego na fakturach dokumentujących otrzymanie części zapłaty. Faktura „końcowa” powinna również zawierać numery faktur wystawionych przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak już wyżej wskazano opłata rezerwacyjna w dacie jej otrzymania przez Państwa, uiszczona na podstawie umowy, nie wiąże się z wykonaniem przez Państwa świadczenia na rzecz Zainteresowanego i tym samym w dacie jej otrzymania nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy, należy stwierdzić, że Państwo otrzymaną opłatę rezerwacyjną, wynikającą z umowy, nie powinni udokumentować przez wystawienie faktury VAT, na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy. Opłata rezerwacyjna nie stanowi wynagrodzenia za świadczoną przez Państwa usługę.

Natomiast w przypadku, gdy opłata rezerwacyjna w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność działek nr 1, 2 i 3 zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży tych działek, to z tą chwilą opłata rezerwacyjna przekształci się w zaliczkę (cenę) działek. Obowiązek podatkowy powstanie w dacie zaliczenia opłaty rezerwacyjnej na poczet ceny nabycia działek, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. Zatem będą Państwo obowiązani wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie części zapłaty, na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy. Po wydaniu działek mają Państwo obowiązek wystawić fakturę końcową. Jeżeli faktura zaliczkowa nie będzie obejmować całej zapłaty, w fakturze wystawianej po wydaniu działek sumę wartości działek powinni Państwo pomniejszyć o wartość otrzymanych części zapłaty, a kwotę podatku pomniejszyć o sumę kwot podatku wykazanego na fakturach dokumentujących otrzymanie części zapłaty. Faktura końcowa powinna zawierać numery faktur wystawionych przed wydaniem działek.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Wątpliwości Państwa dotyczą także kwestii czy, w sytuacji, gdy Opłata rezerwacyjna zostanie zatrzymywana przez Państwa w przypadku, gdy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości w określonym terminie, to w tym momencie będzie stanowiła wynagrodzenie Państwa za świadczenie w postaci wyłączenia Nieruchomości ze sprzedaży, które podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a tym samym Państwo będzie obowiązany wystawić fakturę dokumentującą powyższą czynność.

Z opisu sprawy wynika, że Opłata rezerwacyjna jest naliczana jednorazowo i poza wyjątkami określonymi w umowie zawsze przepada na rzecz Państwa.

Jak już wyżej wyjaśniono Opłata rezerwacyjna, uiszczona na podstawie zawartej umowy, nie stanowi wynagrodzenia za świadczoną przez Państwa usługę i otrzymaną opłatę rezerwacyjną nie powinni Państwo udokumentować przez wystawienie faktury VAT, na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym w sytuacji, gdy opłata rezerwacyjna zostanie zatrzymywana przez Państwa w przypadku, gdy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości w określonym terminie, to w tym momencie będzie stanowiła wynagrodzenie Państwa za świadczenie w postaci wyłączenia Nieruchomości ze sprzedaży, które podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Wówczas będą Państwo obowiązani wystawić fakturę dokumentującą powyższą czynność.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Kolejne wątpliwości dotyczą kwestii czy w przypadku, gdy opłata rezerwacyjna w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży tej Nieruchomości (przekształci się w zaliczkę), a Państwo wystawią fakturę dokumentującą otrzymanie tej części zapłaty, Zainteresowanemu przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na tej fakturze.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 , przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi:

1) suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Zainteresowany niebędący Stroną postępowania prowadzi działalność gospodarczą (deweloperską), która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na terytorium kraju. Zainteresowany zamierza nabyć Nieruchomości od Państwa w związku z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowaną podatkiem VAT, w szczególności Nieruchomości zostaną nabyte w celu zrealizowania na niej przez Zainteresowanego inwestycji deweloperskiej, wobec czego będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych na terytorium kraju w postaci sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych.

W tym miejscu należy zauważyć, że pytanie nr 4 jest powiązane z odpowiedzią na pytanie nr 1 i 2.

Jak już wyjaśniono wyżej w przypadku, gdy opłata rezerwacyjna w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości (tj. działek nr 1, 2 i 3) zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości (tych działki), to z tą chwilą opłata rezerwacyjna przekształci się w zaliczkę (cenę) Nieruchomości (działek). Obowiązek podatkowy powstanie w dacie zaliczenia opłaty rezerwacyjnej na poczet ceny nabycia Nieruchomości (działek), zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy. Państwo będą obowiązani wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie części zapłaty, na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość jest niezabudowana. Przez Nieruchomość mogą przebiegać sieci przesyłowe, która nie stanowią własności Państwa i w związku z tym nie są przedmiotem zbycia przez Państwa w ramach transakcji. Działki nr 1, 2 i 3 mają przeznaczenie budowlane zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomość była używana przez Państwa na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej i nie była przez Państwa wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z powyższego wynika, że dostawa działek nr 1, 2 i 3 nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ww. działki mają przeznaczenie budowlane. Dostawa tych działek nie będzie także korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ Nieruchomość była używana przez Państwa na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej i nie była przez Państwa wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Zatem zaliczki na dostawę Nieruchomości będą opodatkowane właściwą stawką podatku VAT.

Jeżeli przez Nieruchomość będą przebiegać sieci przesyłowe, która nie stanowią własności Państwa i w związku z tym nie są przedmiotem zbycia przez Państwa w ramach transakcji, to nastąpi tylko dostawa samego gruntu, a zaliczka również będzie opodatkowane właściwą stawką podatku VAT.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy, należy stwierdzić, że w przypadku, gdy opłata rezerwacyjna w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży tej Nieruchomości (przekształci się w zaliczkę), a Państwo wystawią fakturę dokumentującą otrzymanie tej części zapłaty, Zainteresowanemu – Kupującemu przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na tej fakturze, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek, o których mowa w art. 88 ustawy.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.