Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.335.2026.3.AB

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 1 czerwca 2026 r., w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako zbywca (dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”) oraz (...) (...) jako nabywca (dalej: „Nabywca”, „Wnioskodawca” lub „Spółka”; Zbywca i Nabywca dalej również łącznie jako „Strony”) planują zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości komercyjnej zlokalizowanej w (...) (dalej: „Transakcja”).

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych planowanej Transakcji na gruncie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”) (w tym prawa Spółki do dokonania odliczenia VAT) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zbywca

Sprzedający jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, utworzoną zgodnie z polskim prawem, posiadającą siedzibę na terytorium Polski. Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny (pod numerem (...)) i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny na dzień dokonania Transakcji. Zgodnie z wyciągiem z Krajowego Rejestru Sądowego, głównym przedmiotem działalności Zbywcy jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68, 20, Z).

Zbywca wykorzystuje Sprzedawaną Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Budynku, podlegającej opodatkowaniu VAT. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

Nabywca

(...) to francuska grupa kompleksowo zarządzająca aktywami nieruchomościowymi, zaś Nabywca jest spółką prawa francuskiego stanowiącą instytucję zbiorowego inwestowania w nieruchomości ((...)). Celem działalności Nabywcy jest wynajem oraz bieżące zarządzanie nabytymi uprzednio nieruchomościami. Nabywca jest zarejestrowany we francuskim rejestrze przedsiębiorstw i posiada francuski numer identyfikacji podatkowej (...), ma siedzibę w (...).

Nabywca jest i na moment zawarcia Transakcji będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT (pod numerem (...)). Spółka nabywa Nieruchomość z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Budynku. Działalność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów i/lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o strategię grupy kapitałowej, do której należy Nabywca.

Opis Nieruchomości i okoliczności dotyczące Transakcji

Na Nieruchomość składają się:

Grunt, tj. zabudowany grunt położony w województwie (...), gmina (...), (...), obręb (…), obejmujący działkę ewidencyjną nr 1, położoną przy ul. (...), o łącznej powierzchni (...) m², dla której prowadzona jest księga wieczysta (...) przez Sąd Rejonowy dla (...) w (...), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej: „Księga Wieczysta”).

Budynek – oznacza budynek biurowy położony na Gruncie i wpisany do kartoteki budynków pod nr (...) o całkowitej powierzchni najmu brutto 4.054,30 m². Budynek został wybudowany (…) 2004 r. na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przez Prezydenta Miasta (...) nr (...) z dnia (…) 2001 r. i oddany do użytku na podstawie pozwolenia na użytkowanie nr (...) (znak: (...)) z dnia (…) 2005 r., zezwalającego na rozpoczęcie użytkowania Nieruchomości.

Obiekty – oznacza łącznie wszystkie obiekty, instalacje i urządzenia znajdujące się na Gruncie lub w Gruncie, których własność w wyniku Transakcji przejdzie ze Zbywcy na Nabywcę, lub znajdujące się poza Gruntem, lecz obsługujące Nieruchomość (wraz ze wszystkimi przynależnościami, z wyłączeniem Budynku), tj.

-        Nawierzchnie utwardzone – Jezdnia;

-        Nawierzchnie utwardzone – Chodnik;

-        Oświetlenie i kamery – Lampa ziemna – (…) sztuk;

-        Czytniki, sygnalizatory i szlabany – Czytnik kart i domofon;

-        Czytniki, sygnalizatory i szlabany – sygnalizacja świetlna;

-        Inne – Mur oporowy;

-        Sieć energetyczna – Przewód eNA;

-        Sieć kanalizacyjna – Przewód kanalizacji ogólnospławnej ko150.

Obiekty są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku - nie są i nie będą samodzielnym przedmiotem umowy najmu z najemcami. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służyły i służą działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego oraz będą służyły działalności gospodarczej prowadzonej przez Nabywcę. Jako Obiekty należy rozumieć obiekty budowlane i budowle w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”).

Wszystkie Obiekty stanowią część składową Nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „Kodeks Cywilny”) – tj. są trwale związane z Gruntem.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że w Gruncie lub na Gruncie znajdują się instalacje (np. przyłącza), które są i na dzień Transakcji będą własnością podmiotów trzecich, z których część w świetle Prawa budowlanego może być kwalifikowana jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 Kodeksu Cywilnego, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie wejdą w skład Nieruchomości i nie będą stanowiły przedmiotu Transakcji.

Grunt, Budynek oraz Obiekty, a także Przenoszone Aktywa (zdefiniowane w dalszej części wniosku) w treści niniejszego wniosku łącznie zwane są Nieruchomością.

Historycznie, Sprzedający nabył własność Nieruchomości ważnie, skutecznie i w dobrej wierze na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 14 listopada 2019 r. przed notariuszem A w (...), rep. A nr (...). Na dzień nabycia Sprzedający nie miał wiedzy o jakichkolwiek okolicznościach wyłączających jego ochronę wynikającą z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Transakcja ta była opodatkowana VAT w stawce 23%. Sprzedający był uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej zakup Nieruchomości od poprzedniego właściciela.

Do pierwszego zasiedlenia Budynku i Obiektów doszło w momencie, gdy po ich oddaniu do użytkowania w 2005 r. były one przedmiotem najmu. Przy czym, najpóźniej do pierwszego zasiedlenia całego Budynku i towarzyszących mu Obiektów doszło w momencie zakupu Nieruchomości przez Sprzedającego od poprzedniego właściciela w 2019 r. w ramach transakcji opodatkowanej VAT.

Tym samym w stosunku do Budynku oraz Obiektów upłynęły co najmniej dwa lata od dostawy Budynku oraz Obiektów w ramach czynności opodatkowanych VAT, tj. dnia ich pierwszego zasiedlenia do dnia w którym zostanie dokonana Transakcja.

Transakcja pomiędzy Zbywcą i Nabywcą zostanie dokonana na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomości zawartej przed notariuszem („Umowa”).

Nieruchomość nie jest i nie będzie na dzień dokonania Transakcji wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Sprzedającego, w szczególności jako dział, oddział czy wydział (nie istnieją postanowienia statutu Zbywcy, jego regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które wyodrębniałyby w w/w. zakresie Nieruchomość w ramach jego przedsiębiorstwa). Nieruchomość nie jest także i nie będzie na dzień dokonania Transakcji wyodrębniona w przedsiębiorstwie Sprzedającego na poziomie rachunkowo-finansowym. Dodatkowo, wskazać należy, że Nieruchomość nie była i nie jest zdolna do samodzielnego funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo bez zaangażowania dodatkowych aktywów i/lub środków finansowych.

Wnioskodawca wyjaśnia również, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę innych elementów, w szczególności:

1) praw i obowiązków z jakichkolwiek umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania,

2) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie ksiąg rachunkowych,

3) ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z działalnością operacyjną Zbywcy, w szczególności tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy,

4) praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy,

5) firmy Zbywcy,

6) umowy o zarządzanie nieruchomościami ani umowy o zarządzanie aktywami,

7) tajemnicy przedsiębiorstwa Zbywcy,

8) know - how Zbywcy,

9) w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy Zbywcy na Nabywcę – Zbywca nie zatrudnia i na moment dokonania Transakcji nie będzie zatrudniał pracowników,

10) umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Zbywcę wygasną z chwilą przeniesienia prawa własności Nieruchomości na Nabywcę.

Przedmiotem Transakcji oprócz Nieruchomości będą także Przenoszone Aktywa, tj. materialne i niematerialne składniki związane z Nieruchomością, które zostaną przeniesione na Kupującego wraz z Nieruchomością.

Zgodnie z Umową Przenoszone Aktywa obejmą następujące elementy:

-        dokumentację dotyczącą Nieruchomości znajdującą się w posiadaniu Sprzedającego (tj. dokumentacja prawna, podatkowa, księgowa, finansowa, techniczna oraz projekty związane z Nieruchomością i Przenoszonymi Aktywami, w tym świadectwo charakterystyki energetycznej nr (...) z dnia (…) 2026 r. wydane dla Budynku);

-        przynależności (w rozumieniu art. 51 Kodeksu Cywilnego) Nieruchomości, w tym wyposażenie i urządzenia, takie jak np. regały, szafki, krzesła oraz inne elementy wyposażenia Nieruchomości będące własnością Sprzedającego;

-        własność Obiektów, w zakresie niestanowiącym części Nieruchomości lub nieprzechodzącym automatycznie na Nabywcę wraz ze sprzedażą Nieruchomości;

-        prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących Nieruchomości (przenoszone na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego) oraz prawa i obowiązki wynikające z umów najmu w zakresie, w jakim Nabywca nie zastąpił Sprzedającego w stosunku najmu na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, w tym także prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń najmu;

-        prawa i obowiązki wynikające z gwarancji budowlanych oraz prawa z rękojmi i/lub gwarancji, które mogą być dochodzone wobec wykonawców lub innych podmiotów na podstawie umów budowlanych wymieniowych w Umowie lub wymogów ustawowych;

-        prawa i obowiązki wynikające ze zdefiniowanych w Umowie gwarancji lub rękojmi budowlanych;

-        prawa autorskie na polach eksploatacji (wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań) wynikające z umów projektowych (dotyczących projektowania Budynku, wymienionych w Umowie) oraz z umów budowlanych dotyczących Nieruchomości wymienionych w Umowie, w zakresie i w stopniu przysługującym Sprzedającemu na podstawie odpowiedniej umowy, niezbędne do prawidłowego korzystania oraz eksploatacji Nieruchomości;

-        nośniki zawierające dokumentację projektową w tym projekt wykonawczy, powykonawczy oraz architektoniczny wykorzystane przy budowie Budynku i Obiektów oraz ewentualnych fit-outów dla najemców;

-        prawa i obowiązki wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów dotyczących oprogramowania zdefiniowanego w Umowie oraz prawo własności nośników, na których oprogramowanie jest zapisane (w tym urządzeń, na których oprogramowanie jest zainstalowane).

Jednocześnie należy podkreślić, że Zbywca w przeciągu ostatnich dwóch lat nie poniósł i do dnia dokonania Transakcji nie poniesie wydatków na ulepszenie Budynku i Obiektów, w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: „ustawa o CIT”) których wartość byłaby większa lub równa 30% ich wartości początkowej.

Na moment dokonania Transakcji Budynek będzie wynajęty najemcom (aktualnie obowiązują 3 umowy najmu), zaś prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zostaną przeniesione na Nabywcę (wymienione powyżej w Przenoszonych Aktywach), na zasadach określonych w Umowie. Jak bowiem wspomniano, Nabywca nabywa Nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Budynku, zaś przenoszenie umów najmu w wyniku tego typu transakcji stanowi powszechną praktykę gospodarczą.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zawrze własne umowy z dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością. Intencją Stron jest rozwiązanie przez Zbywcę umów operacyjnych oraz umów serwisowych z dniem Transakcji lub ich wypowiedzenie (w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami - w tym umowne okresy wypowiedzenia - nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji), a następnie zawarcie przez Nabywcę nowych umów.

Niemniej, Strony nie wykluczają - w drodze wyjątku - przeniesienia przez Zbywcę na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie dostarczenia do Nieruchomości energii elektrycznej, gazu oraz usług telekomunikacyjnych (Internetu), aby zapewnić ich nieprzerwane dostawy do Nieruchomości. Przy czym, po dokonaniu Transakcji Nabywca planuje przeprowadzenie postępowań przetargowych na dostawę energii elektrycznej, gazu oraz usług telekomunikacyjnych (Internetu) do Nieruchomości, ewentualnie renegocjację przejętych umów.

Podpisanie przez Nabywcę nowych umów będzie niezbędne dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy. Jednocześnie nie można wykluczyć, że część umów dotyczących obsługi Nieruchomości, zawieranych przez Nabywcę, zostanie podpisana z dotychczasowymi dostawcami usług świadczącymi usługi na rzecz Zbywcy, na warunkach wynegocjowanych przez Nabywcę.

Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość w celu odpłatnego wynajmu powierzchni w Budynku, podlegającego opodatkowaniu VAT. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Należy podkreślić, że w wyniku nabycia Nieruchomości Nabywca z mocy prawa stanie się stroną umów najmu dotyczących Nieruchomości zawartych przez Sprzedającego, w związku z czym od dnia nabycia Nieruchomości Nabywca będzie świadczył na rzecz najemców odpłatną usługę najmu. Działalność Nabywcy w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT. Stosownie do art. 28e ustawy o VAT miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym m.in. usług świadczonych przez Nabywcę na rzecz najemców po Transakcji opodatkowane będą podatkiem VAT w Polsce. Kupujący jest i będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny - będzie zatem podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT w zakresie w jakim będzie odpłatnie wynajmował Nieruchomość po jej zakupie.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment dokonania Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o CIT. Ponadto, pomiędzy Nabywcą i Zbywcą nie zachodzą i nie będą zachodziły powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

Zbywca i Nabywca, działając zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 1 i 2 lit. b) oraz ust. 11 ustawy o VAT, wspólnie deklarują w Umowie, że rezygnują ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybierają opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy.

Dodatkowo, Strony zgodnie oświadczą w Umowie, że ich wspólnym zamiarem jest przeniesienie Nieruchomości jako indywidualnego składnika majątkowego (asset deal). Ani Umowa, ani żadne działania z nią związane nie mają na celu sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu Cywilnego, ani jego zorganizowanej części (ZCP) w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Działalność Sprzedającego związana z przedmiotem Transakcji nie jest wyodrębniona organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie w ramach jego struktury. W szczególności, przedmiot Transakcji nie posiada zdolności do działania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnego realizowania zadań gospodarczych – do jego funkcjonowania po Transakcji niezbędne będzie zaangażowanie przez Nabywcę dodatkowych aktywów oraz własnych zasobów finansowych.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że

Ad. 1

Wnioskodawca wskazuje, że w jego ocenie Obiekty wymienione we wniosku, których dotyczy pytanie zawarte w wezwaniu, kwalifikują się jako budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Ad. 2

Wnioskodawca wyjaśnia, że pytanie nr 2 przedstawione we wniosku dotyczy sprzedaży nieruchomości obejmującej: 

-        grunt,

-        budynek,

-        oraz budowle (obiekty).

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że pytanie nr 2 nie dotyczy odrębnie opodatkowania zbycia innych składników majątkowych (przenoszonych aktywów).

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, która nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, a w konsekwencji będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

2. Czy w przypadku naliczenia przez Sprzedającego podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, przy zachowaniu warunków formalnych (tj. po skutecznym zrezygnowaniu przez Zbywcę i Nabywcę ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania), Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Transakcję, a w zakresie, w jakim podatek naliczony będzie przewyższał podatek należny – prawo do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Spółki, zgodnie z art. 86 ust. 1 oraz art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

Ad pytanie 1

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, a w konsekwencji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad pytanie 2

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku naliczenia przez Sprzedającego podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, przy zachowaniu warunków formalnych (tj. po skutecznym zrezygnowaniu przez Zbywcę i Nabywcę ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania), Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Transakcję, a w zakresie, w jakim podatek naliczony będzie przewyższał podatek należny – prawo do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Spółki, zgodnie z art. 86 ust. 1 oraz art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Szczegółowe uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Stan prawny

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, przy czym przez dostawę towarów - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami natomiast - według art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podstawowa stawka VAT wynosi obecnie 23%.

Niemniej, w przepisach ustawy o VAT, ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa towaru podlega zwolnieniu od podatku. I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, wolna od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 2 ust. 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolnieniu od podatku podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem na podstawie pkt 10 pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz

b) dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

c) zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Dodatkowo, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z kolei jak stanowi art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT - nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka VAT naliczonego nad VAT należnym podlega zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Jednocześnie, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy o VAT nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W ustawie o VAT nie została przy tym zawarta definicja pojęcia „przedsiębiorstwo”. Zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym w interpretacjach indywidualnych, w celu określenia zakresu tego pojęcia należy odwołać się do art. 551 Kodeksu Cywilnego – tak jak np. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „DKIS”) w interpretacjach indywidualnych z dnia 8 marca 2024 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.60.2024.1.AWY) czy też z dnia 18 grudnia 2025 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.1003.2025.1.MŻ):

„Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji "przedsiębiorstwa", zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.), zgodnie z którym:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, ustawodawca wyłączył ponadto z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

Ponadto, jak wskazuje DKIS, przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 19 października 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.602.2023.3.AB): „Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej”.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Powyższe stanowisko w zakresie kryteriów decydujących o istnieniu ZCP potwierdza DKIS m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 13 marca 2026 r. (0111-KDIB3-3.4012.759.2025.3.JSU), w której wskazano, że:

„Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-        zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-        faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak

jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.”

Ponadto, w objaśnieniach podatkowych opublikowanych przez Ministra Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r., dotyczących opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia”), wskazano:

„Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów, rozumiana w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powyższych regulacji – co do zasady – dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

Ad pytanie 1

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, a w konsekwencji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Z przytoczonych wyżej definicji sformułowań „przedsiębiorstwo” oraz „zorganizowana część przedsiębiorstwa” wynika, że pod pojęciami tymi należy rozumieć zespół składników niematerialnych i materialnych, pozostających ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o kompletnym zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest również, aby zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami - tak, aby mogły one samodzielnie posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Ponadto, warunkiem uznania przedmiotu transakcji za ZCP (a tym bardziej za przedsiębiorstwo) jest również wydzielenie zespołu składników majątkowych/niemajątkowych w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to powinno mieć miejsce na płaszczyznach organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Przedmiotem Transakcji w niniejszej sprawie będzie jedynie Nieruchomość (a zatem Grunt, Budynek, Obiekty oraz Przenoszone Aktywa). Ponadto, jak wskazano wyżej, Nieruchomość nie jest i nie będzie na moment dokonania Transakcji w przedsiębiorstwie Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Nieruchomość nie jest i nie będzie również wyodrębniona finansowo w przedsiębiorstwie Zbywcy.

W efekcie, w ocenie Wnioskodawcy, w analizowanym przypadku, warunki dotyczące kompletności przedmiotu sprzedaży (rozpatrywanej pod kątem zdolności do samodzielnej realizacji określonych celów gospodarczych jako potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo), jak również wydzielenia organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego Nieruchomości w przedsiębiorstwie Zbywcy, nie są spełnione.

Trudno bowiem uznać za samodzielny zespół składników majątkowych Nieruchomość bez pracowników/obsługi, bez środków na rachunkach bankowych (niezbędnych do prowadzenia działalności), bez praw i obowiązków z umów innych niż umowy najmu, kluczowych dla prowadzenia działalności przy wykorzystaniu Nieruchomości, tj., przykładowo - umów o świadczenie usług księgowych/prawnych/o zarządzanie Nieruchomością czy też bez ksiąg rachunkowych i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto, na Nabywcę nie przejdą również koncesje, licencje i zezwolenia (z wyjątkiem zezwoleń/pozwoleń dotyczących lub związanych bezpośrednio z Nieruchomością, wymienionych w Przenoszonych Aktywach), ani wartości niematerialne składające się na wartość firmy Zbywcy, takie jak np. know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi.

Wnioskodawca pragnie podkreślić, że nie przejdą na niego również żadne zobowiązania, wierzytelności ani prawa czy obowiązki wynikające z umów dotyczących finansowania Nieruchomości, zawartych uprzednio przez Zbywcę.

W tym miejscu należy przytoczyć treść Objaśnień, w których Minister Finansów podkreśla, że:

„W przypadku obrotu nieruchomościami komercyjnymi typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

1. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

2. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji".

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

1. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

2. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, podobnie jak DKIS (chociażby w przytoczonej wyżej interpretacji indywidualnej z dnia 13 marca 2026 r.), aby ustalić czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy w ramach transakcji przenoszone są:

1. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

2. umowy o zarządzanie nieruchomością;

3. umowy zarządzania aktywami;

4. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

A zatem, mając na uwadze, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez Zbywcę, przedmiot Transakcji zawiera jedynie standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych, które zasadniczo przechodzą z mocy prawa oraz fakt, że do przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, zdaniem Wnioskodawcy należy uznać, że przedmiot Transakcji nie stanowi i nie będzie stanowił przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe będzie wymagało od niego uprzedniego przedsięwzięcia szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości, z zarządzaniem Nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej czy prawnej Nieruchomości. Wnioskodawca podkreśla, że bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie Nieruchomości.

Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem Transakcji nie ma zdolności do niezależnego funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny.

Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Nabywcę o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkiem, jego obsługą techniczną oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania Transakcji sprzedaży Nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym przejęciem praw i obowiązków z umów najmu na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych przykładowo: z dnia 13 marca 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.759.2025.3.JSU; z dnia 18 grudnia 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.1003.2025.1.MŻ; z dnia 4 grudnia 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.610.2025.3.MW z dnia 19 października 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.602.2023.3.AB; z dnia 10 października 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.517.2023.1.KO; z dnia 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG; czy też z dnia 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS.

Konkludując, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy w przedstawionych okolicznościach nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, a w konsekwencji będzie podlegała przedmiotowo opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Ad pytanie 2

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku naliczenia przez Sprzedającego podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, przy zachowaniu warunków formalnych (tj. po skutecznym zrezygnowaniu przez Zbywcę i Nabywcę ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania), Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Transakcję, a w zakresie, w jakim podatek naliczony będzie przewyższał podatek należny – prawo do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Spółki, zgodnie z art. 86 ust. 1 oraz art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W pierwszej kolejności, zdaniem Wnioskodawcy, należy wykluczyć możliwość zastosowania do sprzedaży Nieruchomości zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, którego warunkiem jest brak u dostawcy prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) tych towarów, wynikający z faktu wykorzystywania ich wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Sprzedający wykonywał przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność opodatkowaną VAT, polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni najemcom.

Kolejno, jak wskazano wcześniej, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

A zatem, biorąc pod uwagę powyższe regulacje oraz przedstawiony stan faktyczny, w omawiany przypadku upłynął ustawowy okres 2 lat, uprawniający do zastosowania zwolnienia. Budynek bowiem został oddany do użytku na podstawie pozwolenia na użytkowanie nr (...) (znak: (...)) z dnia (…) 2005 r., zezwalającego na rozpoczęcie użytkowania Nieruchomości. Ponadto, od momentu zakupu Nieruchomości w roku 2019 Sprzedający nieprzerwanie wykorzystywał Nieruchomość dla potrzeb własnej działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości, która zostanie dokonana na podstawie Umowy, będzie spełniała warunki do zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Niemniej, należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca na moment dokonania Transakcji będą spełniali powyższe warunki oraz złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości w akcie notarialnym zawartym w związku z jej dostawą.

Tym samym, mając na uwadze powyższe oraz skutecznie dokonanie rezygnacji ze zwolnienia przez Zbywcę oraz Nabywcę, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji w całości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ponadto, Wnioskodawca zwraca uwagę, że w analizowanej sytuacji nie ma także zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem, że:

1) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

2) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tym samym, biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (co Wnioskodawca uzasadnił w swoim stanowisku w odpowiedzi na pytanie nr 1) oraz, że dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT (czego Spółka dowodzi powyżej), zauważyć należy, że wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w omawianym przypadku.

Dodatkowo, w celu oceny czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wspomniano wyżej, po nabyciu Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie komercyjnym Nieruchomości. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej - obecnie na poziomie 23%. W konsekwencji, nabycie Nieruchomości jest związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Jednocześnie, w zakresie, w jakim kwota podatku naliczonego będzie przewyższała kwotę podatku należnego, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, bowiem strony Transakcji skutecznie zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do jego odliczenia oraz – gdyby kwota podatku naliczonego przewyższała kwotę podatku należnego – do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego na podstawie ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 1 i nr 2) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 795).

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-        zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-        faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo nabyć od Sprzedającego prawo własności nieruchomości gruntowej nr 1 oraz znajdujący się na Gruncie budynek biurowy i Obiekty tj. budowle znajdujące się na Gruncie - Nawierzchnie utwardzone – Jezdnia, Nawierzchnie utwardzone – Chodnik; Oświetlenie i kamery – Lampa ziemna – (…) sztuk, Czytniki, sygnalizatory i szlabany – Czytnik kart i domofon, Czytniki, sygnalizatory i szlabany – sygnalizacja świetlna, Inne – Mur oporowy, Sieć energetyczna – Przewód eNA, Sieć kanalizacyjna – Przewód kanalizacji ogólnospławnej ko150.

W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia wskazanych powyżej obiektów, Sprzedający przeniesie:

-        dokumentację dotyczącą Nieruchomości znajdującą się w posiadaniu Sprzedającego (tj. dokumentacja prawna, podatkowa, księgowa, finansowa, techniczna oraz projekty związane z Nieruchomością i Przenoszonymi Aktywami, w tym świadectwo charakterystyki energetycznej nr (...) z dnia (…) 2026 r. wydane dla Budynku);

-        przynależności (w rozumieniu art. 51 Kodeksu Cywilnego) Nieruchomości, w tym wyposażenie i urządzenia, takie jak np. regały, szafki, krzesła oraz inne elementy wyposażenia Nieruchomości będące własnością Sprzedającego;

-        własność Obiektów, w zakresie niestanowiącym części Nieruchomości lub nieprzechodzącym automatycznie na Nabywcę wraz ze sprzedażą Nieruchomości;

-        prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących Nieruchomości (przenoszone na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego) oraz prawa i obowiązki wynikające z umów najmu w zakresie, w jakim Nabywca nie zastąpił Sprzedającego w stosunku najmu na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, w tym także prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń najmu;

-        prawa i obowiązki wynikające z gwarancji budowlanych oraz prawa z rękojmi i/lub gwarancji, które mogą być dochodzone wobec wykonawców lub innych podmiotów na podstawie umów budowlanych wymieniowych w Umowie lub wymogów ustawowych;

-        prawa i obowiązki wynikające ze zdefiniowanych w Umowie gwarancji lub rękojmi budowlanych;

-        prawa autorskie na polach eksploatacji (wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań) wynikające z umów projektowych (dotyczących projektowania Budynku, wymienionych w Umowie) oraz z umów budowlanych dotyczących Nieruchomości wymienionych w Umowie, w zakresie i w stopniu przysługującym Sprzedającemu na podstawie odpowiedniej umowy, niezbędne do prawidłowego korzystania oraz eksploatacji Nieruchomości;

-        nośniki zawierające dokumentację projektową w tym projekt wykonawczy, powykonawczy oraz architektoniczny wykorzystane przy budowie Budynku i Obiektów oraz ewentualnych fit-outów dla najemców;

-        prawa i obowiązki wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów dotyczących oprogramowania zdefiniowanego w Umowie oraz prawo własności nośników, na których oprogramowanie jest zapisane (w tym urządzeń, na których oprogramowanie jest zainstalowane).

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę innych elementów, w szczególności:

1) praw i obowiązków z jakichkolwiek umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania,

2) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie ksiąg rachunkowych,

3) ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z działalnością operacyjną Zbywcy, w szczególności tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy,

4) praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy,

5) firmy Zbywcy,

6) umowy o zarządzanie nieruchomościami ani umowy o zarządzanie aktywami,

7) tajemnicy przedsiębiorstwa Zbywcy,

8) know - how Zbywcy,

9) w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy Zbywcy na Nabywcę – Zbywca nie zatrudnia i na moment dokonania Transakcji nie będzie zatrudniał pracowników,

10) umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Zbywcę wygasną z chwilą przeniesienia prawa własności Nieruchomości na Nabywcę.

Nieruchomość nie jest i nie będzie na dzień dokonania Transakcji wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Sprzedającego, w szczególności jako dział, oddział czy wydział (nie istnieją postanowienia statutu Zbywcy, jego regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które wyodrębniałyby w w/w. zakresie Nieruchomość w ramach jego przedsiębiorstwa). Nieruchomość nie jest także i nie będzie na dzień dokonania Transakcji wyodrębniona w przedsiębiorstwie Sprzedającego na poziomie rachunkowo-finansowym. Dodatkowo, wskazać należy, że Nieruchomość nie była i nie jest zdolna do samodzielnego funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo bez zaangażowania dodatkowych aktywów i/lub środków finansowych.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana dostawa nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość nie jest i nie będzie na dzień dokonania Transakcji wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Sprzedającego, w szczególności jako dział, oddział czy wydział (nie istnieją postanowienia statutu Zbywcy, jego regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które wyodrębniałyby w w/w. zakresie Nieruchomość w ramach jego przedsiębiorstwa). Nieruchomość nie jest także i nie będzie na dzień dokonania Transakcji wyodrębniona w przedsiębiorstwie Sprzedającego na poziomie rachunkowo-finansowym. Nieruchomość nie była i nie jest zdolna do samodzielnego funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo bez zaangażowania dodatkowych aktywów i/lub środków finansowych.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie, przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji planowana dostawa Nieruchomości opisanej we wniosku tj. prawa własności nieruchomości wraz z Budynkiem, Budowlami będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Transakcję w przypadku naliczenia przez Sprzedającego podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, przy zachowaniu warunków formalnych (tj. po skutecznym zrezygnowaniu przez Zbywcę i Nabywcę ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opcji opodatkowania) (pytanie nr 2).

W pierwszej kolejności należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia dla dostawy przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT , a następnie możliwości rezygnacji z zastosowania tego zwolnienia.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenie budowlane”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo nabyć od Sprzedającego prawo własności nieruchomości gruntowej nr 1 oraz znajdujący się na Gruncie budynek biurowy i Obiekty tj. budowle znajdujące się na Gruncie - Nawierzchnie utwardzone – Jezdnia, Nawierzchnie utwardzone – Chodnik; Oświetlenie i kamery – Lampa ziemna – (…) sztuk, Czytniki, sygnalizatory i szlabany – Czytnik kart i domofon, Czytniki, sygnalizatory i szlabany – sygnalizacja świetlna, Inne – Mur oporowy, Sieć energetyczna – Przewód eNA, Sieć kanalizacyjna – Przewód kanalizacji ogólnospławnej ko150. Ww. Obiekty wymienione we wniosku, kwalifikują Państwo jako budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.) i są trwale z gruntem związane. Do pierwszego zasiedlenia Budynku i Obiektów doszło w momencie, gdy po ich oddaniu do użytkowania w 2005 r. były one przedmiotem najmu. Przy czym, najpóźniej do pierwszego zasiedlenia całego Budynku i towarzyszących mu Obiektów doszło w momencie zakupu Nieruchomości przez Sprzedającego od poprzedniego właściciela w 2019 r. w ramach transakcji opodatkowanej VAT. W stosunku do Budynku oraz Obiektów upłynęły co najmniej dwa lata od dostawy Budynku oraz Obiektów w ramach czynności opodatkowanych VAT, tj. dnia ich pierwszego zasiedlenia do dnia w którym zostanie dokonana Transakcja. Zbywca wykorzystuje Sprzedawaną Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Budynku, podlegającej opodatkowaniu VAT i na moment dokonania Transakcji Budynek będzie wynajęty najemcom. Zbywca w przeciągu ostatnich dwóch lat nie poniósł i do dnia dokonania Transakcji nie poniesie wydatków na ulepszenie Budynku i Obiektów, w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, których wartość byłaby większa lub równa 30% ich wartości początkowej.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. Budynku i Obiektów w postaci opisanych budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – Budynek i Obiekty zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. Budynku i Obiektów a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Do pierwszego zasiedlenia Budynku i Obiektów doszło w momencie, gdy po ich oddaniu do użytkowania w 2005 r. były one przedmiotem najmu. Ponadto Budynek oraz Obiekty nie były przedmiotem ulepszeń, z tytułu których wydatki przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zatem mając powyższe na uwadze w rozpatrywanej sprawie, przy dostawie ww. Budynku i Obiektów w postaci opisanych budowli zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. Budynku i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, zarówno Nabywca jak i Zbywca będą w momencie zawarcia transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Zbywca i Nabywca, działając zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 1 i 2 lit. b) oraz ust. 11 ustawy o VAT, wspólnie deklarują w Umowie, że rezygnują ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybierają opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. Budynku i Obiektów, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (działki nr 1), na którym posadowione są ww. Budynek i Obiekty przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Ponadto, jak Państwo wskazali w Gruncie lub na Gruncie znajdują się instalacje (np. przyłącza), które są i na dzień Transakcji będą własnością podmiotów trzecich, z których część w świetle Prawa budowlanego może być kwalifikowana jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 Kodeksu Cywilnego, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie wejdą w skład Nieruchomości i nie będą stanowiły przedmiotu Transakcji.

Jak stanowi art. 47 § 1 i 2 ustawy Kodeks Cywilny:

§ 1 Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Natomiast w myśl art. 48 ustawy Kodeks Cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do art. 49 § 1 ustawy Kodeks Cywilny:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym znajdujące się na działce instalacje należące do przedsiębiorstwa przesyłowego, nie stanowią Państwa własności, lecz przedsiębiorstw przesyłowych i nie będą przedmiotem dostawy.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy o VAT:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ww. ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Stosownie zaś do art. 86 ust. 11 ustawy o VAT:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały wart. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo i na moment zawarcia Transakcji będą zarejestrowani jako czynny podatnik VAT. Nabędą Państwo Nieruchomość z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Budynku. Działalność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie zamierzają Państwo świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, dostawa działki zabudowanej nr 1 będzie w całości opodatkowania podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących transakcję - nabycie Nieruchomości, w ramach opisanej Transakcji, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, będą Państwo mieli również prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnośnie powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.