Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.346.2026.3.KO

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług. Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 3 czerwca 2026 r. będącym odpowiedzią na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

-        Zainteresowany będący stroną postępowania:

A sp. z o.o.

-        Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B Sp. z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

1. Informacje ogólne

A jest spółką założoną w 2017 roku, polskim rezydentem podatkowym, podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych o nieograniczonym obowiązku podatkowym w Polsce oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.

B jest spółką celową, zarejestrowaną w 2025 roku, której jedynym udziałowcem jest C. B jest polskim rezydentem podatkowym, podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych o nieograniczonym obowiązku podatkowym w Polsce oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.

Wnioskodawca jest (…) skupiającej się na działalności deweloperskiej. Bezpośrednim, 100% udziałowcem Wnioskodawcy jest D (dalej jako: „D”) z siedzibą w B., w którego kapitale zakładowym po 50% akcji posiadają C. (dalej jako: „Akcjonariusz 1”) oraz E (dalej jako: „Akcjonariusz 2”), oba podmioty posiadają siedzibę działalności gospodarczej w B. (łącznie dalej jako „Grupa”).

Struktura Joint Venture jest zaprezentowana na schemacie poniżej (gdzie A jako „PL SPV”): (…)

Akcjonariusz 1 oraz Akcjonariusz 2 są podmiotami operującymi w branży deweloperskiej. D jest spółką kapitałową prawa (…) (odpowiednikiem polskiej spółki akcyjnej). Wnioskodawca jest rezydentem podatkowym w B. W ramach (…), pełni on typowe funkcje holdingowe (jest …).

A została utworzona ściśle w celu prowadzenia projektów deweloperskich, zarządzania nieruchomościami i generowania z nich zysków, co stanowi jej główną działalność gospodarczą (główne źródło dochodów).

A posiada nieruchomości nabyte w celach prowadzenia inwestycji deweloperskiej w roku 2017, w tym grunty oraz budynki, związane z inwestycją deweloperską na terenach A.

Inwestycja zakłada rewitalizację tego terenu (ok. …) i stworzenie (…).

Po nabyciu terenu A wiosną 2017 roku, A w maju 2017 roku ogłosiła (…). W marcu 2018 roku A podpisała umowę ze zwycięską pracownią architektoniczną. W związku ze zmianami w przepisach dotyczących ochrony zabytków, A następnie rozpoczęła rozmowy z właściwymi organami konserwatorskimi. Równolegle zarządzała (…) terenem, wynajmowała istniejące przestrzenie oraz rozpoczęła przygotowania do rewitalizacji pierwszych budynków.

W marcu 2019 roku A uzyskała pierwsze pozwolenie na budowę dotyczące rewitalizacji budynku biurowego Dyrekcja. We wrześniu 2020 roku otrzymała drugie pozwolenie na budowę dotyczące rewitalizacji dawnego budynku Remizy, który od tego czasu został przekształcony w obiekt gastronomiczny.

Pierwszym krokiem A na tym terenie było zabezpieczenie i renowacja zaniedbanych budynków (…). Dotychczas odrestaurowano dwa historyczne obiekty: budynek Dyrekcji oraz budynek Remizy. W dalszym kroku, plany inwestycyjne zakładają budowę na tym terenie około 400 mieszkań oraz 34 lokali usługowych, z czego 19 będzie dotyczyć usług noclegowych.

W kwietniu 2025 roku Konserwator Zabytków (KZ) poprzez wydane nakazy i wytyczne zatwierdził koncepcję architektoniczno-urbanistyczną, w szczególności w zakresie wysokości zabudowy, dla całego terenu.

W maju 2025 roku KZ zatwierdził wstępną koncepcję architektoniczno-urbanistyczną dla działek nr (…). W październiku 2025 roku A złożyła do Urzędu Miasta wniosek o wydanie pozwolenia na budowę, dla którego decyzja konserwatorska została już uzyskana wcześniej, w lipcu 2025 roku.

9 sierpnia 2024 r. A uzyskała pozwolenie na prace budowlane w zakresie nieruchomości B. Do chwili obecnej, zainicjowane zostały i są dalej prowadzone m.in. następujące prace dotyczące budynków zlokalizowanych w ramach tej nieruchomości:

a) Instalacja centralnego ogrzewania

b) Relokacja centrali wentylacyjnej

c) Budowa sieci wodno-kanalizacyjnej oraz przepompowni

d) Rozbiórka budynku (…) oraz rozbiórka podziemnych pozostałości budynków i elementów konstrukcyjnych na terenie inwestycji

e) Przebudowa sieci technologicznych i centralnego ogrzewania od węzła do instalacji budynku

f) Przeniesienie stacji transformatorowej.

Proces inwestycyjny, licząc od moment nabycia nieruchomości, na których inwestycja deweloperska ma być realizowana, trwa już kilka lat.

Planowane jest dokonanie reorganizacji polegającej na wyjściu Akcjonariusza 1 oraz Akcjonariusza 2 z (…) poprzez sprzedaż udziałów w A do zewnętrznego inwestora.

Jednocześnie, przed sprzedażą udziałów w A, planowana jest sprzedaż części nieruchomości należących do A na rzecz innych polskich spółek, w których udziały posiadają inne podmioty z grupy Akcjonariusza 1 oraz Akcjonariusza 2 (Wnioskodawca na moment sprzedaży tych nieruchomości nie będzie posiadał udziałów w tych podmiotach).

Sprzedaż wyżej wskazanych nieruchomości wynika z ustaleń negocjacyjnych dokonanych pomiędzy Akcjonariuszem 1, Akcjonariuszem 2 oraz zewnętrznym inwestorem.

W ramach planowanych działań rozważana jest, między innymi, sprzedaż budynków Dyrekcji (dalej: „Budynek Dyrekcji”) oraz budynku Remizy (dalej: „Budynek Remizy”, łącznie jako: „Nieruchomości” lub „Przedmiot Transakcji”) należących do Wnioskodawcy do Dyrekcji (dalej jako: „Transakcja”).

2. Przedmiot Transakcji

W ramach Budynku Dyrekcji, Transakcja obejmować będzie:

1) Prawo użytkowania wieczystego gruntu, tj. działki nr 1 (…) (dalej jako: „Grunt 1”);

2) Prawo własności nieruchomości posadowionej na działce nr 1 (…) (Budynek Dyrekcji);

3) Prawo własności infrastruktury towarzyszącej zlokalizowanej na Gruncie 1 oraz okolicznych gruntach obejmującej:

a. sieć kanalizacji burzowej,

b. instalację elektryczną zewnętrzną,

c. instalację zasilającą oświetlenie zewnętrzne,

d. instalację kanalizacji sanitarnej,

e. wodociąg,

f. kanały wentylacyjne zewnętrzne,

g. agregaty chłodnicze klimatyzacji,

h. agregat do zasilania nawilżaczy oraz

i. instalację ciepła technologicznego do central wentylacyjnych.

Budynek Dyrekcji zlokalizowany jest (…) na działce 1, która użytkowana jest na podstawie prawa użytkowania wieczystego. Jest to budynek biurowo-usługowy o powierzchni użytkowej 4935,34 m². Dla celów księgowych, nieruchomość została sklasyfikowana jako inwestycja długoterminowa.

Nabycie Budynku Dyrekcji nie było opodatkowane VAT ze względu na jej zakup w ramach nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zgodnie z art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W momencie nabycia, Budynek Dyrekcji był przedmiotem najmu. W ramach nabycia, na Wnioskodawcę przeszły również inne składniki majątku oraz prawa i obowiązki zbywcy, np. prawa i obowiązki wynikające z obowiązujących umów najmu.

Cena nabycia tej nieruchomości wyniosła ok. (…) złotych. Po jej nabyciu, A poniosła istotne wydatki modernizacyjne w wysokości ok. (…) złotych. Wnioskodawcy w całości przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z wydatków związanych z renowacją.

Budynek Dyrekcji jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, tj. do świadczenia usług najmu powierzchni w tej nieruchomości. Po renowacji budynku, pierwsza umowa najmu z najemcą została zawarta w sierpniu 2020 r. W marcu 2023 r., po raz pierwszy 100% powierzchni w Budynku Dyrekcji było przedmiotem umów najmu. W chwili obecnej, jedynie ok. 400 m² (tj. ok. 8% całkowitej powierzchni) pozostaje niewynajęte.

W ramach Budynku Remizy, Transakcja obejmować będzie:

1) Prawo użytkowania wieczystego gruntu, tj. działki nr 2 (…) (dalej jako: „Grunt 2”);

2) Prawo własności nieruchomości posadowionej na działce nr 2 (…) (Budynek Remizy);

3) Prawo własności infrastruktury towarzyszącej zlokalizowanej na Gruncie 2 oraz okolicznych gruntach obejmującej:

a. sieć kablową, sieć kanalizacji burzowej,

b. plac,

c. kable energetyczne oraz

d. kanalizację deszczową.

Budynek Remizy usytuowany jest na działce nr 2 (…), która jest wykorzystywana na podstawie prawa do użytkowania wieczystego. Obiekt pełni funkcję usługową (w chwili obecnej mieści się tam sklep oraz restauracja) i posiada łączną powierzchnię użytkową wynoszącą 3 610 m². Z perspektywy rachunkowej nieruchomość została zakwalifikowana jako inwestycja długoterminowa.

Zakup budynku Remizy nie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż podobnie jak w przypadku Budynku Dyrekcji, transakcja miała miejsce w ramach nabycia zorganizowanego zespołu składników majątkowych, zgodnie z art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Wartość nabycia tej nieruchomości wyniosła około (…) złotych. Po zakupie, z uwagi na stan budynku, A przeprowadziła kompleksowe prace remontowe i modernizacyjne, których łączny koszt przekroczył (…) złotych. Po zakończeniu prac, uzyskano pozwolenie na użytkowanie budynku w październiku 2021 roku. Wnioskodawca miał pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na modernizację i remont obiektu.

Remiza jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnej, która podlega opodatkowaniu VAT. Od stycznia 2022 roku, tj. od momentu zawarcia umowy z pierwszym i jedynym najemcą, cała powierzchnia budynku jest objęta umową najmu – nie występują powierzchnie niewynajęte.

Wnioskodawca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy jednostki organizacyjnej, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów. Mimo że możliwe jest przypisanie bezpośrednich przychodów i kosztów związanych z Budynkiem Dyrekcji oraz Budynkiem Remizy, Wnioskodawca nie sporządza odrębnego bilansu oraz rachunku zysków i strat w stosunku do tych nieruchomości.

W zakresie bieżącej działalności A, zawarła umowę z podmiotem powiązanym, na podstawie której świadczy on na rzecz Wnioskodawcy usługi zarządzania nieruchomościami i zarządzania projektami dla posiadanych nieruchomości związanych z inwestycją deweloperską.

A nie posiada żadnych innych aktywów ani nie zatrudnia pracowników do prowadzenia swojej działalności (nie będzie też zatrudniać pracowników na dzień Transakcji), gdyż wszystkie usługi związane z utrzymaniem i zarządzaniem nieruchomościami oraz realizacją projektu deweloperskiego są zlecane przez A podmiotom zewnętrznym posiadającym niezbędne doświadczenie, wiedzę i zasoby, aby świadczyć takie usługi. Jest to powszechna praktyka na rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie wehikułów inwestycyjnych utworzonych w celach realizacji inwestycji deweloperskich.

Nieruchomości są użytkowane przez najemców na podstawie umów najmu od ponad 2 lat od daty poniesienia kosztów renowacji, które przekroczyły 30% ich wartości początkowej (wydatki te zostały poniesione odpowiednio w 2020 w przypadku Budynku Dyrekcji oraz w 2021 w przypadku Budynku Remizy). Tym samym, na dzień zawarcia Transakcji upłynie okres 2 lat od dnia ich pierwszego zasiedlenia.

W ramach Transakcji, oprócz Przedmiotu Transakcji, przeniesione zostaną następujące składniki (jeżeli będą istniały na dzień Transakcji:

1) Umowy z najemcami Nieruchomości będące w mocy na dzień Transakcji oraz związane z tymi umowami zabezpieczenia (np. gwarancje i depozyty);

2) dokumentacja prawna oraz techniczna dotycząca Nieruchomości;

3) karty gwarancyjne, instrukcje użytkowania (lub inne), w tym BHP i systemu przeciwpożarowego, dotyczące działalności lub utrzymania, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Gruncie 1 i Gruncie 2 lub je obsługujących;

4) dokumenty gwarancji budowlanych lub dokumentacja budowlana dotycząca Nieruchomości oraz wszelkie będące w mocy dokumenty zabezpieczeń związanych z gwarancjami budowlanymi;

5) dokumenty gwarancji projektowych lub dokumentacja projektowa dotycząca Nieruchomości oraz wszelkie będące w mocy dokumenty zabezpieczeń związanych z gwarancjami projektowymi;

6) pozostałe istniejące dokumenty dotyczące Nieruchomości, znajdujące się w posiadaniu Wnioskodawcy (w szczególności np. książki obiektu budowlanego, kopie decyzji administracyjnych);

łącznie zwane dalej jako „Dodatkowe Elementy Transakcji”.

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie składników majątkowych innych niż wyżej wymienione, w tym należności oraz zobowiązań Wnioskodawcy. W ramach Transakcji nie dojdzie też do przejścia z Wnioskodawcy na Zainteresowanego zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ Ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 277 z późn. zm.) („dalej Kodeks Pracy”), w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Wnioskodawcy na Zainteresowanego pracowników Wnioskodawcy (Wnioskodawca nie zatrudnia żadnych pracowników, ani nie będzie zatrudniał pracowników do dnia i na dzień Transakcji).

Zgodnie z planami Zainteresowanych, lista składników Wnioskodawcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Zainteresowanego obejmuje w szczególności:

1) prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej finansowania,

2) pracowników czy też przejście zakładu pracy Wnioskodawcy (Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników),

3) prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie w zakresie Nieruchomości – tj. property management agreement (PMA) oraz asset management agreement (AMA) czy jakichkolwiek innych umów o zarządzanie;

4) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Wnioskodawcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych,

5) prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczeniowych,

6) oznaczenie indywidualizujące Wnioskodawcę (tj. „firmę” Wnioskodawcy w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.) (dalej: „ Kodeks Cywilny),

7) prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Wnioskodawcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Wnioskodawca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Wnioskodawcy,

8) prawa i obowiązki z umów dotyczących bieżącej obsługi Nieruchomości,

9) księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej,

10) zobowiązania bilansowe i pozabilansowe,

11) należności o charakterze pieniężnym.

Zainteresowani na dzień Transakcji posiadać będą status czynnych podatników VAT w Polsce, a Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy i Zainteresowanego.

Intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według odpowiedniej stawki. W związku z dostawą Nieruchomości, Zainteresowani zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku Remizy i Budynku Dyrekcji, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zakresie, w jakim takie zwolnienie miałoby zastosowanie. Oświadczenie takie zostanie złożone przed dniem dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Zainteresowanego lub w akcie notarialnym dokumentującym tę dostawę.

3) Podjęcie działalności gospodarczej przez B

Po nabyciu Nieruchomości, B zamierza wykorzystywać ją w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, tj. wynajem powierzchni. Tym samym, Nieruchomości służyć będą wyłącznie wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT i jednocześnie nie będą zwolnione z opodatkowania. Działalność będzie prowadzona przez Zainteresowanego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Zainteresowani pragną zaznaczyć, że:

1) w ramach Transakcji na Zainteresowanego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjnym zarządzaniu nieruchomości;

2) Wnioskodawca nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Zainteresowanego w ramach Transakcji;

Tym samym, w celu wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Zainteresowany – w oparciu o własne zasoby (przy czym Zainteresowany nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi, zapewni:

(1) strategiczne zarządzanie i kontrolę nad Nieruchomościami,

(2) świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości,

(3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących Nieruchomości.

Podjęcie przez Zainteresowanego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w działalności Zainteresowanego – tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

Pismem z 3 czerwca 2026 r. uzupełnili Państwo opis sprawy następująco:

1. Czy zlokalizowana na Gruncie 1 (działce nr 1): sieć kanalizacji burzowej, instalacja elektryczna zewnętrzna, instalacja zasilająca oświetlenie zewnętrzne, instalacja kanalizacji sanitarnej, wodociąg, kanały wentylacyjne zewnętrzne, agregaty chłodnicze klimatyzacji, agregat do zasilania nawilżaczy, instalacja ciepła technologicznego do central wentylacyjnych stanowi budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 524), proszę odnieść się do każdego obiektu osobno?

Odpowiedź: Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”), przez pojęcie „budowli” rozumieć należy każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, biogazowni, biogazowni rolniczej, biometanowni i innych urządzeń), oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, w tym pod morskie turbiny wiatrowe oraz stacje elektroenergetyczne zlokalizowane na morzu, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Wnioskodawca wskazuje, że zlokalizowana na Gruncie 1 (działce 1) infrastruktura, tj.:

-        sieć kanalizacji burzowej nie spełnia powyższej definicji budowli w świetle Prawa budowlanego;

-        instalacja elektryczna zewnętrzna nie spełnia powyższej definicji budowli w świetle Prawa budowlanego;

-        instalacja zasilająca oświetlenie zewnętrzne nie spełnia powyższej definicji budowli w świetle Prawa budowlanego;

-        instalacja kanalizacji sanitarnej nie spełnia powyższej definicji budowli w świetle Prawa budowlanego;

-        wodociąg nie spełnia powyższej definicji budowli w świetle Prawa budowlanego;

-        kanały wentylacyjne zewnętrzne nie spełniają powyższej definicji budowli w świetle Prawa budowlanego;

-        agregaty chłodnicze klimatyzacji nie spełniają powyższej definicji budowli w świetle Prawa budowlanego;

-        agregat do zasilania nawilżaczy nie spełnia powyższej definicji budowli w świetle Prawa budowlanego;

-        instalacja ciepła technologicznego do central wentylacyjnych nie spełnia powyższej definicji budowli w świetle Prawa budowlanego.

Powyższa infrastruktura stanowi urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego. Infrastruktura ta powiązana jest z budynkiem posadowionym na Gruncie 1 i zapewnia możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem (jest częścią składową nieruchomości).

Wnioskodawca pragnie jednocześnie doprecyzować, że użyte we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego pojęcie budowli (np. na stronie 19 wniosku w uzasadnieniu stanowiska w zakresie pytania 2) w odniesieniu do powyższej infrastruktury użyte zostało w rozumieniu potocznym.

2. Czy zlokalizowana na Gruncie 2 (działce nr 2): sieć kablowa, sieć kanalizacji burzowej, plac, kable energetyczne, kanalizacja deszczowa stanowi budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, proszę odnieść się do każdego obiektu osobno?

Odpowiedź: Wnioskodawca wskazuje, że zlokalizowana na Gruncie 2 (działce 2) infrastruktura, tj.:

-        sieć kablowa nie spełnia powyższej definicji budowli w świetle Prawa budowlanego;

-        sieć kanalizacji burzowej nie spełnia powyższej definicji budowli w świetle Prawa budowlanego;

-        plac nie spełnia powyższej definicji budowli w świetle Prawa budowlanego;

-        kable energetyczne nie spełniają powyższej definicji budowli w świetle Prawa budowlanego;

-        kanalizacja deszczowa nie spełnia powyższej definicji budowli w świetle Prawa budowlanego.

Powyższa infrastruktura stanowi urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego. Infrastruktura ta powiązana jest z budynkiem posadowionym na Gruncie 2 i zapewnia możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem (jest częścią składową nieruchomości).

Wnioskodawca pragnie jednocześnie doprecyzować, że użyte we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego pojęcie budowli (np. na stronie 19 wniosku w uzasadnieniu stanowiska w zakresie pytania 2) w odniesieniu do powyższej infrastruktury użyte zostało w rozumieniu potocznym.

3. W odniesieniu do budowli posadowionych na Gruncie 1 i Gruncie 2 proszę wskazać:

Odpowiedź:

Jak wskazano w odpowiedzi na pytanie 1 z punktu I wezwania, na Gruncie 1 i Gruncie 2 nie ma posadowionych budowli w rozumieniu Prawa budowlanego. Infrastruktura zlokalizowana na Gruncie 1 i Gruncie 2 stanowi natomiast urządzenia budowlane w świetle Prawa budowlanego.

Tym samym, Wnioskodawca uznaje pytania 3 lit. a), b), c), d), e), f), g), h) z punktu I wezwania za bezprzedmiotowe, jako że nie mają one zastosowania w zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

4. Czy Państwo wraz z Nabywcą złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ww. ustawy o podatku od towarów i usług?

Wnioskodawca i Nabywca złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków lub ich części spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 z zw. z ar. 43 ust. 11 ustawy o VAT, jako że intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług.

5. Czy budowle posadowione na Gruncie 1 i Gruncie 2 będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług?

Jak wskazano w odpowiedzi na pytanie 1 z punktu I wezwania, na Gruncie 1 i Gruncie 2 nie ma posadowionych budowli w rozumieniu Prawa budowlanego. Infrastruktura zlokalizowana na Gruncie 1 i Gruncie 2 stanowi natomiast urządzenia budowlane w świetle Prawa budowlanego. Urządzenia te (jako część składowa nieruchomości) będą wykorzystywane przez Nabywcę do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

1) Czy sprzedaż Nieruchomości wraz z Dodatkowymi Elementami Transakcji w ramach planowanej Transakcji będzie stanowić sprzedaż poszczególnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ww. ustawy?

2) Czy dostawa Nieruchomości wraz z Dodatkowymi Elementami Transakcji będzie opodatkowana VAT jeśli Wnioskodawca i Zainteresowany skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT?

3) W przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Zainteresowanego w zakresie pytań 1 oraz 2 powyżej (tj. jeśli dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT), czy Zainteresowany będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości od Wnioskodawcy oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (jeśli wystąpi taka nadwyżka) zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

1) Stanowisko w zakresie pytania 1: W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości wraz z Dodatkowymi Elementami Transakcji w ramach planowanej Transakcji będzie stanowić sprzedaż poszczególnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ww. ustawy.

2) Stanowisko w zakresie pytania 2: W ocenie Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości wraz z Dodatkowymi Elementami Transakcji będzie opodatkowana VAT jeśli Strony skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

3) Stanowisko w zakresie pytania 3: W ocenie Zainteresowanych, Zainteresowany będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Przedmiotu Transakcji wraz z Dodatkowymi Elementami Transakcji od Wnioskodawcy lub do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (jeżeli wystąpi taka nadwyżka) zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska wnioskodawcy

W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT czy też PCC, koniecznym jest ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT wskazanych w art. 6 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Ponadto, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przedmiot Transakcji niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towarów, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a przy tym Transakcja ma charakter odpłatny. Tym samym, zasadniczo sprzedaż przez Wnioskodawcę wypełnia znamiona odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”) w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Oznacza to, iż w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP jego dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania.

Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”). Zatem w celu dokonania prawidłowej oceny, czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub ZCP.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Dlatego też dla potrzeb regulacji podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ Kodeksu Cywilnego. Stanowisko takie jest zgodne z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1204/16) oraz interpretacjami indywidualnymi (np. interpretacja indywidualna z dnia 9 marca 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.40.2019.2.AK czy interpretacja indywidualna z dnia 17 września 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.454.2020.3.EW, interpretacja indywidualna z dnia 3 lutego 2025 r sygn. 0111-KDIB3-3.4012.562.2024.3.PJ; interpretacja indywidualna z dnia 3 lutego 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.698.2024.3.KK; interpretacja indywidualna z dnia 21 listopada 2024 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.439.2024.3.AR).

W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

5) koncesje, licencje i zezwolenia,

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej,

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

8) tajemnice przedsiębiorstwa,

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Stron, nie można uznać, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, że przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład nadmienionej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

1) prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczącej finansowania,

2) pracowników czy też przejście zakładu pracy Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia pracowników),

3) prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością (property and asset management) czy jakichkolwiek innych umów o zarządzanie,

4) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych,

5) prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczeniowych,

6) oznaczenie indywidualizujące Wnioskodawcy (tj. „firmę” Wnioskodawcy w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego).

7) prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Wnioskodawcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Wnioskodawca dokonuje rozliczeń z najemcą) oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Wnioskodawcy,

8) prawa i obowiązki dotyczące bieżącej obsługi Nieruchomości, które są zasadniczo zawarte przez najemcę,

9) księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej,

10) zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umowy najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża tytuł własności Gruntu, Budynków lub Budowli,

11) należności o charakterze pieniężnym,

12) tajemnice przedsiębiorstwa Wnioskodawcy oraz know-how.

Prawidłowość stanowiska, że brak przejęcia istotnych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, że Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu zbycie przedsiębiorstwa na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez organy podatkowe, w tym w m.in. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, np.:

z dnia 27 listopada 2023 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.354.2023.3.MW dotyczącej stanu faktycznego, w którym mimo, że zbywca nie posiadał poza zbywaną nieruchomością innych istotnych aktywów, i nie prowadził innej poza wynajmem powierzchni działalności gospodarczej, uznano, że przedmiotem transakcji nie jest przedsiębiorstwo, ani jego zorganizowana część – w związku z brakiem wyodrębnienia składników majątku pod względem funkcjonalnym, finansowym i organizacyjnym, wskazują m.in., że „[…] przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, takich jak m.in. należności, czy zobowiązania Zbywcy (z wyjątkiem wynikających ze ściśle związanych z Nieruchomością gwarancji budowlanych oraz zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu), umowy ubezpieczenia Nieruchomości, umowy o komercyjne zarządzania Nieruchomością, prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości.”;

z dnia 6 lipca 2022 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.193.2022.3.MAZ, zgodnie z którą: „Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) […] nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. ”;

z dnia 26 listopada 2021 r. o sygn. 0114-KDIP4-2.4012.680.2021.3.MB, zgodnie z którą: „przedmiot transakcji sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie towarzyszy transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedawcy. […] przedmiotu opisanej transakcji nie stanowią m.in. prawa i obowiązki z umów dotyczących działalności Sprzedawcy. Nie zostały przeniesione również należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. Wraz z Nieruchomością nie zostały zbyte przez Sprzedawcę składniki majątku, które stanowić będą przedsiębiorstwo Sprzedawcy, w tym m.in. nazwa przedsiębiorstwa, należności, zobowiązania, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności. Ponadto podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak zawarcie umów serwisowych, na dostawę mediów oraz umów o zarządzanie Nieruchomością i aktywami”.

W opisanym zdarzeniu przyszłym Zainteresowany nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Nie można jednak uznać, iż jest to zorganizowany zespół elementów.

Tym samym, Nieruchomości nie będą wykazywać kryterium zorganizowania i samodzielności funkcjonalnej, gdyż w oparciu o nie (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji), a bez pozostałych składników majątku Wnioskodawcy, np. umów zawartych z usługodawcami, czy środków pieniężnych, nie będzie mogła być prowadzona przez Zainteresowanego działalność gospodarcza.

W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji będzie bowiem tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych, które na dzień dokonania Transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Zdaniem Zainteresowanych, składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji nie mogą być także uznane za ZCP, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z definicją z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 lutego 2024 r. o sygn. 0112-KDIL1-2.4012.652.2023.1.DS, z dnia 15 lutego 2024 r. o sygn. 0112-KDIL1-1.4012.699.2023.1.MG, z dnia 2 sierpnia 2022 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.337.2022.2.AWY oraz z dnia 1 kwietnia 2022 r. o sygn. 0111-KDIB1-3.4010.692.2021.3.JKU, z dnia 12 marca 2025 r., o sygn. 0114-KDIP1-3.4012.41.2025.3.LM, z dnia 27 lutego 2025 r., o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.1.2025.2.KO, z dnia 12 lutego 2025 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.857.2024.2.EW) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1) istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4) zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania (w razie zaistnienia takiej potrzeby) w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że z ZCP nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

Przedmiot Transakcji a normatywna definicja ZCP

Wyodrębnienie organizacyjne

Zgodnie z utrwalonym poglądem organów podatkowych wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że odrębny pod względem organizacyjnym zespół składników materialnych i niematerialnych powinien być umiejscowiony w strukturze organizacyjnej jako dział, oddział, pion, wydział itp.

Istotne w tym względzie jest formalne potwierdzenie struktury organizacyjnej, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w stosownej dokumentacji, tj. uchwale właściwego organu, brzmieniu statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Nieruchomości wraz z Dodatkowymi Elementami Transakcji nie zostały formalnie wydzielone w strukturze organizacyjnej Wnioskodawcy. Nie stanowią one odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz składniki majątkowych.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach analizowanej Transakcji.

Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe zdaniem Zainteresowanych należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg wdrożenia specjalnie dostosowanej ewidencji zdarzeń gospodarczych, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP.

W sytuacji wyodrębnienia finansowego powinno być możliwe oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części, bez potrzeby przeprowadzania analiz czy wyliczeń. Takie stanowisko zostało przedstawione m.in. w prawomocnym wyroku WSA w Rzeszowie z dnia 21 listopada 2019 r., sygn. akt I SA/Rz 691/19 czy wyroku WSA w Krakowie z dnia 23 lipca 2025 r., sygn. I SA/Kr 312/25.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku planowanej Transakcji nie została spełniona przesłanka wyodrębnienia finansowego.

Wyodrębnienie funkcjonalne (samodzielność)

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że zespół składników materialnych i niematerialnych, który jest poprawnie wyodrębniony organizacyjnie, jest dedykowany do realizowania konkretnych funkcji (zadań) i posiada zdolność do ich realizowania. Kluczowe jest natomiast to w jakim stopniu te składniki są powiązane między sobą. Mianowicie, takie ustrukturyzowanie przekładać się z kolei powinno na zdolność do funkcjonowania jako odrębne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące takie zadania.

Ustawa o CIT ani ustawa o VAT nie przedstawiają szczegółów w zakresie wykładni pojęcia wyodrębnienia funkcjonalnego.

Zgodnie praktyką organów podatkowych wyrażaną w indywidualnych interpretacjach podatkowych, samodzielność ZCP oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Zainteresowanych, pozostawienie poza zakresem Transakcji szeregu opisanych wcześniej elementów pozbawia zbywane Nieruchomości zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Zainteresowanego będzie leżało ich ewentualne zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, elementy planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Brak kluczowych zobowiązań wśród przenoszonych składników majątku

Podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie będą wchodzić zobowiązania Wnioskodawcy. Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element ZCP.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątku zbywane przez Wnioskodawcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za ZCP.

Stanowisko Stron znajduje swoje potwierdzenie również w orzeczeniach sądów administracyjnych – przykładowo w wyroku NSA z 28 stycznia 2019 r. o sygn. akt I FSK 293/17, zgodnie z którym:

„Naczelny Sąd Administracyjny, wbrew stanowisku przyjętemu przez organy podatkowe i Sąd pierwszej instancji, uważa, że wstąpienie Zainteresowanego w uprzednio zawarte umowy najmu nie świadczy o tym, że przedmiotem transakcji była zorganizowana część przedsiębiorstwa. Samo przejęcie z mocy prawa umów najmu, zawartych przez spółkę zbywającą obiekty, nie daje podstaw do przyjęcia, że Skarżąca nabyła zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Do prowadzenia działalności w zakresie najmu lokali nie jest bowiem wystarczające istnienie umów najmu lokali, konieczna jest obsługa zarówno tych umów jak i obsługa nieruchomości, w której lokale te się znajdują (ochrona, sprzątanie, naprawy, remonty). W kontekście uznania przedmiotu transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa nie ma znaczenia z jakimi podmiotami Spółka podpisała następczo umowy związane z funkcjonowaniem C. H. Powyższa okoliczność w żaden sposób nie powinna być utożsamiana z przeniesieniem zorganizowanej części przedsiębiorstwa. [...] Mając na uwadze powyższą argumentację i stanowisko Ministra Finansów przedstawione w Objaśnieniach podatkowych, w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego C.H. nie było u Wnioskodawcy zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, gdyż nie zostały spełnione warunki w postaci wyodrębnienia organizacyjnego, funkcjonalnego oraz finansowego. W związku z tym jego sprzedaż nie mogła podlegać wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Podsumowanie

Biorąc pod uwagę przytoczone powyżej argumenty, w ocenie Zainteresowanych, Przedmiot Transakcji łącznie z Dodatkowymi Elementami Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani funkcjonalnej, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, powyższe wnioski wpisują się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień.

Jak wynika z Objaśnień, typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

-        przenoszony na Zainteresowanego zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

-        Zainteresowany – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez Wnioskodawcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Zgodnie z Objaśnieniami, w celu ustalenia czy przenoszony na Zainteresowanego zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę należy przede wszystkim ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na Zainteresowanego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom) na Zainteresowanego są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Wnioskodawcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile Wnioskodawca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

2) umowy o zarządzanie nieruchomością;

3) umowy zarządzania aktywami;

4) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Stosownie do Objaśnień, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Zainteresowanego zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki – np. gdy Zainteresowany sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły usługi zarządzania na rzecz Wnioskodawcy.

Jak wynika z Objaśnień, nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na Zainteresowanego zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę – np. kwestia przeniesienia umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.) w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. Nie jest natomiast istotne czy doszło do przeniesienia na Zainteresowanego integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów – w szczególności – takich jak:

1) ruchomości,

2) prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców,

3) prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych,

4) prawa autorskie,

5) prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej gwarancji jakości lub rękojmi za wady,

6) dokumentacja techniczna, dokumentacja prawna,

7) pozwolenia wodnoprawne czy pozwolenia na lokalizację i utrzymanie w pasie drogowym instalacji służących funkcjonowaniu zbywanej nieruchomości.

Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach, oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez Zainteresowanego innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP”.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Przedmiotem Transakcji będą co najwyżej wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które – zgodnie z Objaśnieniami – nie są istotne dla oceny przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości, dokumentacja czy prawa wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców). Co więcej, Przedmiot Transakcji nie będzie obejmował żadnego z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:

1) umowa dotycząca finansowania,

2) umowa o zarządzanie Przedmiotem Transakcji czy jakiekolwiek inne umowy o zarządzanie,

3) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem,

4) umowy ubezpieczeniowe.

Jak zostało wskazane powyżej, stosownie do Objaśnień, oprócz przeniesienia elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych, dopiero przeniesienie wszystkich następujących elementów: (i) praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Wnioskodawcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile Wnioskodawca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów, (ii) umów o zarządzanie nieruchomością (iii) umów zarządzania aktywami oraz (iv) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem, może świadczyć o tym, iż przenoszony zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę. Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym we wniosku powyższe elementy nie zostaną przeniesione na Zainteresowanego. Stąd też pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć Zainteresowanemu do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez wykonania przez niego dodatkowych czynności. Innymi słowy Zainteresowany nie będzie mógł kontynuować działalności Wnioskodawcy wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

Tym samym, zdaniem Zaineresowanych, w analizowanym przypadku może nie być spełniona również druga przesłanka, której łączne spełnienie jest konieczne w kontekście Objaśnień do uznania danej transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP.

Podsumowanie

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych Transakcja:

1) będzie stanowić sprzedaż poszczególnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, a w konsekwencji,

2) będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,

3) nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej przepisom ustawy o VAT, zgodnie z art. 6 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2

Mając na uwadze że w ocenie Zainteresowanych planowana dostawa będzie podlegała opodatkowaniu VAT, należy przeanalizować, czy ta dostawa będzie opodatkowana VAT czy też będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, na Przedmiot Transakcji składają się przede wszystkim Grunt 1 i Grunt 2 zabudowane budynkami (Dyrekcja i Remiza) i budowlami. Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu wynika, że w przypadku dostawy gruntów zabudowanych, w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na gruncie budynków oraz budowli (tj. dostawa gruntu zabudowanego będzie opodatkowana lub zwolniona z opodatkowania na tych samych zasadach co dostawa budynków lub budowli trwale z tym gruntem związanych).

Z kolei w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy o VAT.

Niepodleganie dostawy Przedmiotu Transakcji zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Przedmiotu Transakcji nie będzie korzystała z powyższego zwolnienia, gdyż Przedmiot Transakcji nie był i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywany a wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT.

Podleganie dostawy Przedmiotu Transakcji zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu Zainteresowanego lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1) wybudowaniu, lub

2) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, Przedmiot Transakcji został „zasiedlony” w rozumieniu ww. przepisu przez Wnioskodawcę w okresach wcześniejszych niż okres 2 lat przed datą Transakcji (biorąc również pod uwagę wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na renowację Nieruchomości).

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, planowana dostawa Przedmiotu Transakcji będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Uprawnienie Stron do rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia) i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i Zainteresowany budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich Zainteresowanego naczelnikowi urzędu skarbowego, lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, powyższe oświadczenie musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz Zainteresowanego,

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a,

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Jak zaznaczono powyżej, zarówno Wnioskodawca jak i Zainteresowany, będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT w Polsce, a Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze Stron, stąd też pierwszy z wymienionych w powyższym przepisie warunków dla wybrania opodatkowania VAT dostawy Przedmiotu Transakcji, należy uznać za spełniony.

Ponadto, w razie potwierdzenia przez organ, iż dostawa Przedmiotu Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, przy czym będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca i Zainteresowany złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Przedmiotu Transakcji (o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT) – odpowiednio przed dniem dostawy Naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Zainteresowanego lub w akcie notarialnym związanym z dostawą Przedmiotu Transakcji. Tym samym, w razie potwierdzenia podlegania opodatkowaniu VAT transakcji i korzystania przez dostawcę ze zwolnienia z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony zrezygnują z tego zwolnienia na podstawie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Przedmiotu Transakcji. W konsekwencji, dostawa Przedmiotu Transakcji będzie opodatkowana VAT wg odpowiedniej stawki.

Niepodleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych do dostawy Przedmiotu Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jak bowiem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tymczasem, w ocenie Zainteresowanych dostawa Przedmiotu Transakcji będzie objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak bowiem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie w przypadku, gdy w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy (Wnioskodawcy) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tymczasem, w odniesieniu do tych obiektów Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Przedmiotu Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych odnośnie opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych:

1) dostawa Przedmiotu Transakcji w ramach planowanej Transakcji będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,

2) przy czym jeśli Strony skutecznie złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Przedmiotu Transakcji, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, to transakcja dostawy Przedmiotu Transakcji będzie opodatkowana VAT i w konsekwencji Transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT (w tym w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 lub pkt 10a ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 (ostatecznie sformułowane w piśmie 3 czerwca 2026 r.)

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabyte towary i usługi są wykorzystywane przez tego podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (z wyjątkami niemającymi zastosowania w analizowanej sprawie).

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT według odpowiedniej stawki, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej ich nabycie, przy założeniu, że inne ograniczenia nie mają zastosowania (np. wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu VAT bądź jest zwolniona z VAT).

Na dzień dokonania Transakcji, Zainteresowany będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, po nabyciu Przedmiotu Transakcji Zainteresowany planuje prowadzić działalność w zakresie wynajmu powierzchni magazynowo-biurowych z wykorzystaniem Przedmiotu Transakcji.

Działalność ta podlega opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji będzie wykorzystywany przez Zainteresowanego będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, po skutecznym złożeniu oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Przedmiotu Transakcji w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT. W związku z tym, nie znajdzie w szczególności zastosowanie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji (tj. dostawie Przedmiotu Transakcji) i otrzymaniu od Wnioskodawcy prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Zainteresowany będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości od Wnioskodawcy.

Ponadto, jeśli w następstwie odliczenia VAT wynikającego z ww. faktury Zainteresowany w danym okresie rozliczeniowym będzie w pozycji do zwrotu (tj. powstanie nadwyżka VAT naliczonego nad VAT należnym), to Zainteresowanemu będzie przysługiwało prawo do zwrotu tej nadwyżki zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Zainteresowany będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Przedmiotu Transakcji, natomiast w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Przedmiotem Transakcji) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Zainteresowany będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Zainteresowanego rachunek bankowy.”

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

(…)

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-        zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-        faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Transakcja w ramach Budynku Dyrekcji, obejmować będzie:

-        prawo użytkowania wieczystego gruntu, tj. działki nr 1 (Grunt 1);

-        prawo własności nieruchomości posadowionej na działce nr 1 (Budynek Dyrekcji);

-        Prawo własności infrastruktury towarzyszącej zlokalizowanej na Gruncie 1 oraz okolicznych gruntach.

Transakcja w ramach Budynku Remizy, obejmować będzie:

-        prawo użytkowania wieczystego gruntu, tj. działki nr 2 (Grunt 2);

-        prawo własności nieruchomości posadowionej na działce nr 2 (Budynek Remizy);

-        prawo własności infrastruktury towarzyszącej zlokalizowanej na Gruncie 2 oraz okolicznych gruntach.

Ponadto w opisie wskazali Państwo, że nie dokonali wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy jednostki organizacyjnej, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów. Mimo że możliwe jest przypisanie bezpośrednich przychodów i kosztów związanych z Budynkiem Dyrekcji oraz Budynkiem Remizy, nie sporządzają Państwo odrębnego bilansu oraz rachunku zysków i strat w stosunku do tych nieruchomości.

W zakresie bieżącej działalności zawarli Państwo umowę z podmiotem powiązanym, na podstawie której świadczy on na rzecz Państwa usługi zarządzania nieruchomościami i zarządzania projektami dla posiadanych nieruchomości związanych z inwestycją deweloperską.

Nie posiadają Państwo żadnych innych aktywów ani nie zatrudniają pracowników do prowadzenia swojej działalności, gdyż wszystkie usługi związane z utrzymaniem i zarządzaniem nieruchomościami oraz realizacją projektu deweloperskiego są zlecane przez Państwa podmiotom zewnętrznym.

W ramach Transakcji, oprócz Przedmiotu Transakcji, przeniesione zostaną następujące składniki, jeżeli będą istniały na dzień Transakcji:

1) Umowy z najemcami Nieruchomości będące w mocy na dzień Transakcji oraz związane z tymi umowami zabezpieczenia (np. gwarancje i depozyty);

2) dokumentacja prawna oraz techniczna dotycząca Nieruchomości;

3) karty gwarancyjne, instrukcje użytkowania (lub inne), w tym BHP i systemu przeciwpożarowego, dotyczące działalności lub utrzymania, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Gruncie 1 i Gruncie 2 lub je obsługujących;

4) dokumenty gwarancji budowlanych lub dokumentacja budowlana dotycząca Nieruchomości oraz wszelkie będące w mocy dokumenty zabezpieczeń związanych z gwarancjami budowlanymi;

5) dokumenty gwarancji projektowych lub dokumentacja projektowa dotycząca Nieruchomości oraz wszelkie będące w mocy dokumenty zabezpieczeń związanych z gwarancjami projektowymi;

6) pozostałe istniejące dokumenty dotyczące Nieruchomości, znajdujące się w posiadaniu Wnioskodawcy (w szczególności np. książki obiektu budowlanego, kopie decyzji administracyjnych).

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie składników majątkowych innych niż wyżej wymienione, w tym należności oraz zobowiązań Wnioskodawcy. W ramach Transakcji nie dojdzie też do przejścia z Wnioskodawcy na Zainteresowanego zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy Kodeks pracy.

Zgodnie z planami Zainteresowanych, lista składników Wnioskodawcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Zainteresowanego obejmuje w szczególności:

1) prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej finansowania,

2) pracowników czy też przejście zakładu pracy Państwa (nie zatrudniają Państwo pracowników),

3) prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie w zakresie Nieruchomości – tj. property management agreement (PMA) oraz asset management agreement (AMA) czy jakichkolwiek innych umów o zarządzanie;

4) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Państwa, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych,

5) prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczeniowych,

6) oznaczenie indywidualizujące Państwa (tj. „firmę” Państwa w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny,

7) prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Państwa (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Państwo dokonują rozliczeń z najemcami) oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Państwa,

8) prawa i obowiązki z umów dotyczących bieżącej obsługi Nieruchomości,

9) księgi rachunkowe Państwa i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Państwa działalności gospodarczej,

10) zobowiązania bilansowe i pozabilansowe,

11) należności o charakterze pieniężnym.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Budynek Dyrekcji wraz z urządzeniami budowlanymi posadowiony na Gruncie 1 i Budynek Remizy wraz z urządzeniami budowlanymi posadowiony na Gruncie 2. W ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów o komercyjnym zarządzaniu nieruchomości. W celu wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi, zapewni:

-        strategiczne zarządzanie i kontrolę nad Nieruchomościami,

-        świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości,

-        zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących Nieruchomości.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że nie dokonali Państwo wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy jednostki organizacyjnej, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 jest zatem prawidłowe.

Wątpliwości Państwa objęte pytaniem nr 2 dotyczą kwestii czy dostawa Nieruchomości wraz z Dodatkowymi Elementami Transakcji będzie opodatkowana VAT, jeśli Państwo i Zainteresowany skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a w konsekwencji nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o ww. przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Stosownie do art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że nabycie Budynku Dyrekcji nie było opodatkowane VAT ze względu na jego zakup w ramach nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zgodnie z art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy. W momencie nabycia, Budynek Dyrekcji był przedmiotem najmu.

Budynek Dyrekcji jest wykorzystywany przez Państwa wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, tj. do świadczenia usług najmu powierzchni w tej nieruchomości. Po renowacji budynku, pierwsza umowa najmu z najemcą została zawarta w sierpniu 2020 r. W marcu 2023 r., po raz pierwszy 100% powierzchni w Budynku Dyrekcji było przedmiotem umów najmu.

Zakup budynku Remizy nie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż transakcja miała miejsce w ramach nabycia zorganizowanego zespołu składników majątkowych, zgodnie z art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy. Po zakupie, z uwagi na stan budynku, przeprowadzili Państwo kompleksowe prace remontowe i modernizacyjne. Po zakończeniu prac, uzyskano pozwolenie na użytkowanie budynku w październiku 2021 roku. Mieli Państwo pełne prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na modernizację i remont obiektu. Remiza jest wykorzystywana przez Państwa wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnej, która podlega opodatkowaniu VAT. Od stycznia 2022 roku, tj. od momentu zawarcia umowy z pierwszym i jedynym najemcą, cała powierzchnia budynku jest objęta umową najmu – nie występują powierzchnie niewynajęte.

Nieruchomości są użytkowane przez najemców na podstawie umów najmu od ponad 2 lat od daty poniesienia kosztów renowacji, które przekroczyły 30% ich wartości początkowej (wydatki te zostały poniesione odpowiednio w 2020 w przypadku Budynku Dyrekcji oraz w 2021 w przypadku Budynku Remizy). Tym samym, na dzień zawarcia Transakcji upłynie okres 2 lat od dnia ich pierwszego zasiedlenia.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa Budynku Dyrekcji i Budynku Remizy będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą ww. Budynków upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ze zwolnienia od podatku będą również korzystały urządzenia budowlane związane z tymi Budynkami.

W związku z tym, że dostawa Budynków posadowionych na Gruncie 1 i Gruncie 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. Budynków, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT. Urządzenia budowlane związane z tymi Budynkami również będą podlegały opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Odnosząc się do przedmiotu transakcji, który obejmuje sprzedaż Dodatkowych Elementów Transakcji należy stwierdzić, że w pierwszej kolejności rozważenia wymaga kwestia tzw. świadczeń złożonych.

W odniesieniu do tej kwestii należy zauważyć, że ani dyrektywa 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwana dalej Dyrektywą 2006/112/WE, ani też przepisy krajowe nie zawierają definicji świadczenia złożonego. Brak również szczególnych uregulowań dotyczących przesłanek uznawania danego świadczenia za świadczenie złożone. Ocena, w jakich okolicznościach świadczenia powiązane należy traktować jako świadczenia jednolite, kształtowana jest na bazie orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako TSUE). Przy czym zastrzec należy, że wprawdzie TSUE w wielu orzeczeniach w sposób pomocny przy interpretacji przepisów wypowiadał się w kwestii świadczeń złożonych, to i tak każdorazowo rozstrzygnięcie w tym przedmiocie musi uwzględniać specyfikę konkretnego stanu faktycznego w danej sprawie. W szczególności wskazać należy wyrok TSUE z 6 lipca 2006 r. w sprawie C-251/05 Talacre Beach Caravan Sales Ltd v. Commissioners of Customs & Excise, w którym Trybunał stwierdził, że należy dać prymat ochronie zasady nierozszerzania zwolnienia podatkowego nad traktowaniem kilku dostaw jako świadczenia złożonego, opodatkowanego wedle zasad dotyczących świadczenia głównego. Każde odstępstwo od zasadniczej stawki podatku od towarów i usług winno być zatem interpretowane ściśle i ta ogólna zasada musi być brana bezwzględnie pod uwagę przy ocenie okoliczności konkretnej sprawy.

Zatem dla określenia skutków podatkowych transakcji złożonych należy badać, czy mamy do czynienia z kompozycją świadczenia głównego – dominującego, wzbogaconą jedynie o świadczenia pomocnicze, czy też dany dostawca realizuje kilka odrębnych i niezależnych świadczeń. Co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji gdy jedna dostawa obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Pojedyncze świadczenie ma miejsce zwłaszcza wtedy, gdy jedną lub więcej części składowych uznaje się za dostawę zasadniczą, podczas gdy inny lub inne elementy traktuje się jako czynności pomocnicze, do których stosuje się te same zasady opodatkowania, co do dostawy zasadniczej.

Aby móc natomiast wskazać, że dana dostawa jest czynnością złożoną (kompleksową), winna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi jednak do jednego celu. Na dostawę złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu – do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast dostawę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania dostawy zasadniczej. Pojedyncza dostawa traktowana jest zatem jak element dostawy kompleksowej wówczas, jeżeli cel świadczenia dostawy pomocniczej jest zdeterminowany przez dostawę główną oraz nie można dokonać dostawy głównej bez dostawy pomocniczej.

Zatem z ekonomicznego punktu widzenia dostawy nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną dostawę kompleksową, obejmującą kilka świadczeń pomocniczych. Jeżeli jednak w skład dokonywanej dostawy wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu dostawy kompleksowej.

Za element pomocniczy względem dostawy każdego z dwóch wskazanych we wniosku Budynków, stanowiący razem z tym Budynkiem świadczenie kompleksowe, należy z kolei uznać związane z tym konkretnym Budynkiem Dodatkowe Elementy Transakcji. Samo nabycie Dodatkowych Elementów Transakcji odnoszących się do konkretnego Budynku nie ma racji bytu, ani sensu ekonomicznego, bez nabycia Budynku, którego Dodatkowe Elementy Transakcji dotyczą.

Podsumowując, po rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Zbywca będzie zobowiązany do opodatkowania sprzedaży Przedmiotu Transakcji podatkiem VAT według odpowiednich stawek.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Wątpliwości Państwa objęte pytaniem nr 3 dotyczą kwestii czy Zainteresowany będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Przedmiotu Transakcji wraz z Dodatkowymi Elementami Transakcji.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że po nabyciu Nieruchomości, Zainteresowany (nabywca) zamierza wykorzystywać ją w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, tj. wynajem powierzchni. Tym samym, Nieruchomości służyć będą wyłącznie wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT i jednocześnie nie będą zwolnione z opodatkowania. Działalność będzie prowadzona przez Zainteresowanego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. Budynków korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy ww. Budynków korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Zainteresowanemu (Nabywcy) będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Państwa z tytułu dostawy Transakcji. Podkreślić należy, że prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Jednocześnie w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Zainteresowany (Nabywca) będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności, będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.