Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.350.2026.2.AB

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

„Kupujący”, „Nabywca”

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

A

„Sprzedający 2”

Opis zdarzenia przyszłego

1. Opis Nieruchomości i Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w (...), zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny.

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest A (dalej: „Sprzedający 2”).

Sprzedający 2 nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny lub zwolniony.

W dniu 29.12.2025 r. Sprzedający 2 wraz ze swoim bratem B (dalej: „Sprzedający 1”) oraz Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”), w której – z zastrzeżeniem spełnienia się lub zrzeczenia, zgodnie z postanowieniami tej umowy, warunków – zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży” lub „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której Sprzedający sprzedadzą Kupującemu przysługujące im udziały wynoszące po 1/2 części w prawie własności zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu numer 1, położonej w (...), przy ulicy (...), gminie (...), powiecie (...), województwie (...), obrębie ewidencyjnym numer (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (...), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...) (dalej: „Nieruchomość”).

W dalszej części niniejszego wniosku:

a) Sprzedający 2 oraz Sprzedający 1 będą łącznie zwani „Sprzedającymi”;

b) Sprzedający 2 wraz z Kupującym będą łącznie zwani „Stronami” lub „Zainteresowanymi”.

Sprzedający są współwłaścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych – 1/2 części Nieruchomości.

Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego zwana będzie w dalszej części niniejszego wniosku „Transakcją”.

W Umowie Przedwstępnej Strony postanowiły, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta po łącznym spełnieniu się następujących warunków, lub zrzeczeniu się ich zgodnie z postanowieniami tej umowy:

1. wyniki Audytu, o którym mowa w Umowie Przedwstępnej, okażą się dla Kupującego satysfakcjonujące i tym samym Kupujący nie skorzysta w terminie, o którym mowa w Umowie Przedwstępnej z zastrzeżonego umownego prawa do odstąpienia od tej Umowy,

2. Kupujący zawrze przedwstępne umowy sprzedaży dotyczące nieruchomości gruntowych stanowiących działki gruntu numer 3 oraz 2, położonych w (...), przy ulicy (...), w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym wyniki Audytu, o którym mowa w Umowie Przedwstępnej, okażą się dla Kupującego satysfakcjonujące;

3. uzyskanie przez Kupującego prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy na działkach 1, 2 i 3 pozwalającej na realizację Inwestycji, nie mniejszej niż 5.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), przy maksymalnie jednej kondygnacji parkingu podziemnego (dalej: „Inwestycja”);

4. uzyskania przez Kupującego wszystkich prawomocnych i ostatecznych decyzji, zezwoleń i uzgodnień pozwalających na budowę Inwestycji, w szczególności decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew, uzgodnień dotyczących usunięcia ewentualnych kolizji Inwestycji z infrastrukturą techniczną na Przedmiocie Umowy,

5. uzyskania przez Kupującego warunków przyłączenia mediów pozwalających na realizację Inwestycji, w tym warunków na zrzut wody deszczowej,

6. uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i niezaskarżonej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji,

7. działy III i IV księgi wieczystej, o której mowa w Umowie przedwstępnej, nie będą zawierały jakichkolwiek wpisów obciążających i wzmianek o wnioskach, za wyjątkiem roszczenia ujawnionego na rzecz Kupującego.

Na potrzeby niniejszego wniosku ww. zdarzenia będą zwane łącznie: „Warunkami Umowy Przedwstępnej”.

Warunki Umowy Przedwstępnej zostały przy tym zastrzeżone na korzyść Kupującego.

Na Nieruchomości znajdują się i na planowaną datę Transakcji będą znajdowały się następujące naniesienia będące współwłasnością Sprzedających:

1. budynek mieszkalny, klasyfikowany jako budynek wg ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”) – dalej: „Budynek mieszkalny”,

2. budynek handlowo-usługowy, klasyfikowany jako budynek wg Prawa budowlanego – dalej: „Budynek usługowy”,

3. budynek inny niemieszkalny (piwnica), klasyfikowany jako budynek wg Prawa budowlanego – dalej: „Budynek inny”,

4. drogi wjazdowe (utwardzone grysem), klasyfikowane jako urządzenie budowlane wg Prawa budowlanego,

5. plac postojowy (utwardzony kostką brukową), klasyfikowany jako urządzenie budowlane wg Prawa budowlanego,

6. brama wjazdowa (metalowo-drewniana, osadzona na betonowej podmurówce), klasyfikowany jako urządzenie budowlane wg Prawa budowlanego;

7. ogrodzenie (wykonane z siatki metalowej, osadzone na betonowej podmurówce), klasyfikowane jako urządzenie budowlane wg Prawa budowlanego;

Budynek mieszkalny, Budynek usługowy, Budynek inny w dalszej części wniosku będą zwane łącznie „Budynkami”.

Drogi wjazdowe, plac postojowy, brama wjazdowa, ogrodzenie w dalszej części wniosku będą zwane łącznie „Urządzeniami budowlanymi”. Są one funkcjonalnie związane ze znajdującymi się na Nieruchomości Budynkami – służą ich użytkowaniu zgodnie z przeznaczeniem. Urządzenia budowlane nie stanowią ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego (dalej: „KC”), są trwale związane z gruntem.

Ponadto, na Nieruchomości znajdują się i na planowaną datę Transakcji będą znajdowały się także następujące obiekty będące własnością przedsiębiorstw przesyłowych, o których mowa w art. 49 § 1 KC:

1. sieć gazowa,

2. sieć wodno-kanalizacyjna,

3. sieć elektroenergetyczna.

Przedmiotem niniejszego wniosku jest potwierdzenie prawidłowości kwalifikacji podatkowej na gruncie podatku VAT Transakcji sprzedaży Nieruchomości w zakresie w jakim Sprzedający 2 dokona sprzedaży Nieruchomości (tj. w zakresie tej części Nieruchomości, która stanowi jego własność). W zakresie części Transakcji sprzedaży Nieruchomości jaka zostanie dokonana przez Sprzedającego 1 zostanie złożony osobny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

2. Historia Nieruchomości oraz informacje o Sprzedających

Sprzedający 2 nabył udział we własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia 16 września 1993 r. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Udział w Nieruchomości stanowi majątek osobisty Sprzedającego 2. Nieruchomość nie jest objęta małżeńską wspólnością.

Sprzedający 2 nie dokonywał w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości. Sprzedający 2 nie planuje również obecnie sprzedaży innych nieruchomości w przyszłości.

Sprzedający 2 nie wykorzystuje, ani nie wykorzystywał w przeszłości Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedający 2 nie prowadzi i nie prowadził w przeszłości działalności gospodarczej.

Nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej wyłącznie przez brata Sprzedającego 2, tj. Sprzedającego 1 (w Budynku usługowym znajduje się myjnia samochodowa, a w części Budynku mieszkalnego jego biuro. Budynek usługowy jest także wpisany do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej Sprzedającego 1).

Pomiędzy Sprzedającymi nie zawarto pisemnej umowy regulującej korzystanie i pobieranie pożytków z Nieruchomości. Sprzedający 1 korzysta z części Nieruchomości przysługującej Sprzedającemu 2 (1/2 części) na podstawie nieodpłatnego użyczenia.

Budynek mieszkalny jest wykorzystywany w części (ok. 2/3 powierzchni) na cele mieszkaniowe rodziców Sprzedających. Sprzedający udostępniają ww. część Budynku mieszkalnego swoim rodzicom nieodpłatnie. Sprzedający na początku po nabyciu Nieruchomości wykorzystywali przez krótki okres Budynek mieszkalny także na swoje potrzeby mieszkaniowe

Nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem umowy dzierżawy, ani umowy najmu, poza tym, że jest aktualnie dzierżawiona na rzecz Kupującego na potrzeby przygotowania jej do Inwestycji.

Budynek mieszkalny znajdował się na Nieruchomości w dacie jej nabycia w 1993 r. W 1995 r. brat Sprzedającego 2, tj. Sprzedający 1, dokonał jego rozbudowy. Dodatkowo, w 1998 r. Sprzedający 1 wybudował na Nieruchomości samodzielnie Budynek usługowy, a w 2006 r. Budynek inny. Sprzedający 1 rozpoczął użytkowanie Budynków w ww. latach ich wybudowania i rozbudowania. Od 1998 r. Sprzedający 1 prowadzi działalność gospodarczą z wykorzystaniem Budynków.

Budynki te nie były później przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (rozbudowa, modernizacja, adaptacja itd.). Sprzedający nie zamierzają też ponosić wydatków na ulepszenie Budynków przed datą Transakcji.

Dla uniknięcia wątpliwości, Strony wskazują, że Urządzenia budowlane zostały postawione przez Sprzedającego 1 po nabyciu Nieruchomości. Sprzedający 1 rozpoczął użytkowanie Urządzeń budowalnych znajdujących się na Nieruchomości w tym samym czasie co Budynków, z którymi są one związane – czyli ponad 2 lata temu. Urządzenia budowlane także nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od tego czasu.

Sprzedający 1 wraz ze Sprzedającym 2 w celu sprzedaży Nieruchomości nawiązali współpracę z agencją nieruchomości, która opublikowała ogłoszenie sprzedaży w Internecie. Sprzedający nie podejmowali żadnych dodatkowych działań reklamowych ani marketingowych, ani nie podejmowali żadnych działań mających na celu podniesienie atrakcyjności Nieruchomości i ceny sprzedaży.

W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielili pełnomocnictw (dalej: „Pełnomocnictwa”) dla osób wskazanych przez Kupującego do reprezentowania ich w szczególności:

1) w zakresie przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości […];

2) w zakresie realizacji planowanej inwestycji na terenie Nieruchomości do:

a) występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej i innymi właściwymi podmiotami oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych w celu przygotowania i realizacji planowanej inwestycji, w tym:

i. w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych i umów przyłączeniowych wraz z możliwością ich aneksowania dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów,

ii. uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości,

iii. uzyskania decyzji wodnoprawnej;

b) reprezentowania Właściciela we właściwym postępowaniu, w tym do składania oświadczeń, wniosków, uzupełnień, pism w imieniu Właściciela dotyczących:

                 i.       spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uchwalenia przez Radę Miasta (...) Planu Ogólnego Miasta (...);

               ii.       spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości;

              iii.       spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości;

              iv.       spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla Nieruchomości;

3) w zakresie toczącego się postępowania Prezydenta Miasta (...) nr (...) w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji pod nazwą „(...)”, którego Właściciel jest stroną, do reprezentowania Właściciela, w tym do:

a) wglądu do akt postępowania, w tym sporządzania z nich notatek, kopii lub odpisów;

b) składania wyjaśnień, wniosków dowodowych i zastrzeżeń;

c) wniesienia ewentualnych odwołań od decyzji w imieniu Właściciela.

Ponadto, Sprzedający udzielili Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, w szczególności do uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, a także wydawania warunków technicznych i zawierania umów przyłączeniowych (dalej: „Zgoda”).

Sprzedający oddali także Kupującemu Nieruchomość w dzierżawę w celu przygotowania jej do rozpoczęcia prac budowlanych związanych z realizacją Inwestycji, w tym w celu wykonania wszelkich niezbędnych oględzin, testów i pomiarów Nieruchomości, jak również w celu uzyskania wszelkich niezbędnych uzgodnień i decyzji administracyjnych (dalej: „Umowa dzierżawy”).

Umowa ta jest odpłatna (1000 zł brutto za cały okres dzierżawy), lecz ma charakter czysto techniczny i służy wyłącznie Kupującemu. Nie jest związana z żadną działalnością gospodarczą Sprzedających, ani nie ma charakteru inwestycyjnego.

Strony zwracają jednocześnie uwagę, że wszystkie czynności podejmowane przez Kupującego w oparciu o Pełnomocnictwa, Zgodę, Umowę dzierżawy są związane z planowaną przez niego Inwestycją (zdefiniowana poniżej) i są wykonywane wyłącznie staraniem i na koszt Kupującego. Sprzedający nie ponoszą żadnych nakładów i nie uczestniczą w tych działaniach. Czynności te są wykonywane wyłącznie w interesie Kupującego, a nie Sprzedających - służą realizacji ww. Inwestycji Kupującego.

3. Zakres Transakcji i dodatkowe informacje dotyczące Transakcji

W ramach Transakcji dojdzie do zakupu przez Kupującego od Sprzedających wyłącznie Nieruchomości wraz z posadowionymi na niej Budynkami i Urządzeniami budowlanymi.

Przedmiotem Transakcji nie będą żadne inne niż Nieruchomość składniki majątku Sprzedających. Transakcja nie obejmuje wyposażenia Budynków ani przeniesienia lub cesji jakichkolwiek umów dotyczących Nieruchomości.

Dodatkowo, Strony wskazują, że Kupujący wpłacił na depozyt notarialny zadatek na poczet ceny nabycia Nieruchomości od Sprzedających. Zgodnie z Umową przedwstępną zadatek ten został zwolniony na rzecz Sprzedających po spełnieniu określonych w Umowie przedwstępnej warunków, co miało miejsce 27.04.2026 r.

4. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji

Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości oraz nieruchomościach sąsiadujących, tj. działkach gruntu nr 1, 2, 3 (obręb (...), (...)), Inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku wielorodzinnego z garażem podziemnym (1 kondygnacja podziemna), drogami wewnętrznymi i parkingami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną na nie mniej niż 5.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM).

Inwestycja będzie wykorzystywana przez Kupującego w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

W dniu 4.03.2026 r. Kupujący złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla Inwestycji.

Po Transakcji Kupujący dokona rozbioru Budynków oraz całości lub części Urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

1. Czy prawidłowym jest stwierdzenie, że Sprzedający 2 nie będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości w ramach Transakcji i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w zakresie w jakim jej dokona Sprzedający 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2. Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe i sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości dokonana przez Sprzedającego 2 będzie objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT, to czy sprzedaż ta będzie zwolniona od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

4. Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 1 i Pytania nr 2 zostanie uznane za nieprawidłowe i w rezultacie zostanie przyjęte, że sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości dokonana przez Sprzedającego 2 będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, to czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Stron:

1. Sprzedający 2 nie będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości w ramach Transakcji i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w zakresie w jakim jej dokona Sprzedający 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

2. Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe i sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości dokonana przez Sprzedającego 2 będzie objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT, to sprzedaż ta będzie zwolniona od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

4. Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 1 i Pytania nr 2 zostanie uznane za nieprawidłowe i w rezultacie zostanie przyjęte, że sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości dokonana przez Sprzedającego 2 będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 1

Aby dana czynność podlegała pod przepisy ustawy o VAT, w tym przepisy dotyczące zwolnień z podatku VAT, musi być wykonana przez podmiot, któremu w związku z jej wykonaniem przysługuje status podatnika podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w myśl ust. 2, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższa definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Działalność gospodarcza powinna cechować się ponadto stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania. Działalność gospodarcza występuje również w przypadku wykorzystywania rzeczy w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Właściwym zatem jest wykluczenie z grona podatników osób fizycznych, w przypadku gdy dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź w celu wykorzystania go przy wykonywaniu innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika VAT w zakresie tych czynności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT.

Dodatkowo, należy wskazać, że nie ma podstaw, aby traktować małżonków jako jeden podmiot, którego działalność podlega ocenie z perspektywy posiadania statusu podatnika podatku VAT. Oznacza to, że oceny posiadania statusu podatnika VAT dokonuje się odrębnie w stosunku do każdego z małżonków (status podatnika VAT może uzyskać zarówno jedno z małżonków, jak i oboje, tj. każde z osobna).

Przechodząc na grunt niniejszej sprawy, zdaniem Stron, Sprzedający 2 nie spełnia wyżej wskazanych przesłanek do uznania go za podatnika podatku VAT w związku z planowaną Transakcją sprzedaży Nieruchomości. Działania Sprzedającego nie wykraczają bowiem poza zakres zarządu majątkiem prywatnym (zwykłego wykonywania prawa własności). Przemawiają za tym w szczególności następujące okoliczności:

-        Sprzedający 2 nabył Nieruchomość do majątku prywatnego i mieszkał w Budynku mieszkalnym wraz z rodziną (aktualnie w Budynku mieszkalnym mieszkają jego rodzice);

-        Sprzedający 2 nie sprzedawał innych nieruchomości w przeszłości, ani nie planuje obecnie innych transakcji sprzedaży nieruchomości;

-        Od daty zakupu Nieruchomości do daty zawarcia Umowy przedwstępnej sprzedaży minęło ponad 30 lat;

-        Sprzedający 2 nie prowadzi działalności gospodarczej i nie wykorzystuje / nie wykorzystywał Nieruchomości w działalności gospodarczej, ani nie wynajmował / nie dzierżawił jej w celach zarobkowych (nie zawierał także innych podobnych umów poza Umową dzierżawy na rzecz Kupującego, która została zawarta wyłącznie w celach technicznych, aby ułatwić Kupującemu przygotowanie Nieruchomości pod Inwestycję - wszelkie działania związane z wykorzystaniem Nieruchomości w działalności gospodarczej były podejmowane wyłącznie przez jego brata – Sprzedającego 1, który korzysta z całości Nieruchomości w oparciu o nieodpłatne użyczenie;

-        Sprzedający 2 nie podejmował żadnych działań reklamowych czy marketingowych mających na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości, poza nawiązaniem współpracy z biurem nieruchomości;

-        Sprzedający 2 nie podejmował żadnych działań mających na celu podniesienie atrakcyjności i ceny sprzedaży Nieruchomości.

W konsekwencji należy uznać, że Sprzedający 2 nie podejmował działań stanowiących przejaw aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Sprzedający 2 zbywając Nieruchomość korzysta z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Także aktywność Sprzedającego 2 polegająca na udzieleniu Kupującemu Pełnomocnictw, Zgody oraz udostępnieniu Kupującemu Nieruchomości na podstawie Umowy dzierżawy nie dają podstaw do uznania go za podatnika VAT z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości. Czynności te zostały wykonane wyłącznie z powodów formalnych, gdyż są one potrzebne Kupującemu do realizacji jego własnych celów biznesowych.

Zdaniem Wnioskodawcy, należy więc uznać, że Sprzedający 2 nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i nie będzie działać przy Transakcji sprzedaży Nieruchomości jako podatnik VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedającego 2 w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, tj. nie będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT. W takim przypadku nie zostanie bowiem spełniona „podmiotowa” przesłanka uznania sprzedaży za podlegającą opodatkowaniu VAT. Bez wpływu na taką konkluzję będzie okoliczność, że sprzedaż Nieruchomości stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Przesłanka „przedmiotowa” oraz „podmiotowa” uznania transakcji za podlegającą opodatkowaniu VAT muszą zostać spełnione łącznie.

Podsumowując:

-        Sprzedającemu 2 nie będzie przysługiwał status podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału we współwłasności Nieruchomości w ramach Transakcji.

-        W konsekwencji, sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedającego 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe konkluzje potwierdzają m.in. następujące interpretacje podatkowe:

- Interpretacja indywidualna z 17 grudnia 2025 r., nr 0112-KDIL3.4012.634.2025.3.MBN

„Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem - zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego. [..] udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. [..]

W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.) – czyli nabywcy – w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą Pana – jako właściciela gruntu. Jednak starania pełnomocnika (czyli Kupującego) nie są Pana staraniami – jako właściciela gruntu – podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, a w kontekście oferowanego gruntu – uczynienia go bardziej atrakcyjnym dla potencjalnego nabywcy.

Ponadto, z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że sprzedawana nieruchomość została odpłatnie udostępniona na rzecz Kupującego – odpłatna umowa dzierżawy. Jak wskazał Pan we wniosku – dzierżawa miała charakter czysto techniczny i służyła wyłącznie Kupującemu. Nie była związana z żadną działalnością gospodarczą Wnioskodawcy ani nie miała charakteru inwestycyjnego. Zatem, odpłatne udostępnienie przez Pana sprzedawanego gruntu należy traktować jako element zawartej wcześniej z Kupującym umowy przedwstępnej. [..]

Z wniosku nie wynika zatem, aby w związku ze sprzedażą działki nr (...) podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie przez Pana pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i odpłatne udostępnienie na rzecz Kupującego nie powodują, że dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości zostanie Pan z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.”

- Interpretacja indywidualna z 10 grudnia 2025 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.492.2025.2.BS

„Zatem, samo udzielenie przez Pana pełnomocnictwa nabywcy, do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy nie powoduje, że dokonując sprzedaży opisanych we wniosku działek, będzie Pan z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

[..] Należy podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez nabywcę na mocy udzielonego mu przez Pana pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego – skonkretyzowanego nabywcy.

Zatem, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.”

- Interpretacja indywidualna z 14 listopada 2025 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.565.2025.2.DM

„W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że Pan – jako właściciel gruntu – nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do ich nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.) – czyli nabywcy – w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą Pana – jako właściciela gruntu. Jednak starania pełnomocnika (czyli nabywcy) nie są/będą Pana staraniami – jako właściciela gruntu – podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowane działki uczynić atrakcyjniejszymi dla potencjalnego nabywcy.

Z wniosku nie wynika zatem, aby w związku z planowaną sprzedażą niezabudowanych działek, podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie przez Pana pełnomocnictwa nabywcy, do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy nie powoduje, że dokonując sprzedaży opisanych we wniosku działek, będzie Pan z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.”

- Interpretacja indywidualna z 22 października 2025 r., nr 0111-KDIB3-2.4012.655.2025.3.DK

„Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującą Spółkę - Państwa działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i użyczenie gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedający zostanie z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.”

Dodatkowo, należy wskazać, że do Transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie z zakresu podlegania VAT przewidziane w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT dla dostawy przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przedmiotem planowanej Transakcji będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość. Przedmiotem Transakcji nie będą żadne inne składniki majątku Sprzedającego 2 - jak wskazano w opisie stanu faktycznego / zdarzenia przyszłego Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Sprzedającego 2.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 2

W pierwszej kolejności Strony wskazują, że niniejsze uzasadnienie dotyczy sytuacji, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uzna, że sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedającego 2 w ramach Transakcji podlega pod ustawę o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie praw użytkowania wieczystego. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego wynika, że grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części, które zostały na nim posadowione. Oznacza to również, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, to również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Przepisy Ustawy o VAT wprowadzają zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 Ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT. Zgodnie z nią przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Mając na uwadze powyższe, w celu ustalenia sposobu opodatkowania Nieruchomości, kluczowe jest określenie kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu Budynków doszło do ich pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z opisanego zdarzenia przyszłego, Sprzedający 2 rozpoczął użytkowanie Budynku mieszkalnego na własne potrzeby w 1993 r. Jego brat – Sprzedający 1, będący drugim współwłaścicielem Nieruchomości rozpoczął użytkowanie Budynków w latach 1993 – 2006 r. Od 1998 r. Sprzedający 1 prowadzi działalność gospodarczą z wykorzystaniem Budynków.

Sprzedający 2 nie ponosił (i nie zamierza ponosić) wydatków na ulepszenie Budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym powyższych, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

W konsekwencji należy uznać, że na datę Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata od momentu „pierwszego zasiedlenia” Budynków. W związku z powyższym, zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia sprzedaży Nieruchomości z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Strony pragną wskazać, że rozbiórka Budynków, która nastąpi po dokonaniu Transakcji nie ma wpływu na kwalifikację podatkową Transakcji jako sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Zagadnienie to było przedmiotem rozstrzygnięcia przykładowo w wyroku NSA z dnia 7 listopada 2013 r., sygn. I FSK 1436/13, w którym wskazano, że: „Pewność stosowania prawa wymaga, aby konsekwencje podatkowe czynności były następstwem zobiektywizowanych skutków ekonomicznych zdarzenia, które są jasne i widoczne dla wszystkich, a nie tylko istnieją w świadomości lub intencjach stron dostawcy lub usługi. [..] Nie można dostawy zabudowanych gruntów traktować jako czynności wyłączonej spod zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) tylko z tych względów, że nabywca zamierza wyburzyć budynki oraz budowle i wznieść na tym terenie nowy budynek.”

Powyższe znajduje także potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z dnia 30 stycznia 2025 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.890.2024.1.PRM: „Z wniosku wynika, że działka nr 1 jest działką zabudowaną budynkiem myjni samochodowej oraz budynkiem socjalnym. Jednym z warunków umowy przedwstępnej jest uzyskanie przez Kupującego decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków znajdujących się na tej działce. Wskazała Pani jednak, że w momencie sprzedaży ww. działka będzie zabudowana [..] Budynki znajdujące się na działce nr 1 zostały wybudowane przez Panią. Nie ponosiła Pani wydatków związanych z ich ulepszeniem, stanowiących co najmniej 30 % ich wartości początkowej. Wskazała Pani, że w stosunku do budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, przy czym nastąpiło ono ponad 2 lata temu. […] W konsekwencji zostaną spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do dostawy przez Panią budynków znajdujących się na działce nr 1, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem dostawa przez Panią udziału w działce gruntu nr 1, na której znajdują się opisane powyżej budynki, stosownie do art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.”

Z uwagi na powyższe, w analizowanej sprawie bezprzedmiotowe jest analizowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9) Ustawy o VAT dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Nieruchomość na moment Transakcji będzie bowiem zabudowana Budynkami.

Dodatkowo, Strony wskazują, że w analizowanej sprawie nie znajdą również zastosowania następujące zwolnienia z VAT:

- Zwolnienie od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, stosowane przy łącznym spełnieniu dwóch warunków: a) towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej; b) brak prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów.

Jak zostało wskazane w opisie sprawy, nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Interpretacje podatkowe (oraz wyroki polskich sądów administracyjnych i TSUE) potwierdzają, że omawiane zwolnienie nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja nabycia towaru nie była opodatkowana podatkiem VAT (skoro bowiem nabycie towaru nie było objęte podatkiem VAT, to nie można mówić, że przysługiwało lub nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT – tak np. interpretacja z dnia 16 października 2024 r., nr 0112-KDIL3.4012.496.2024.1.MC). W analizowanej sprawie nie jest więc spełniony jeden z warunków zastosowania wskazanego zwolnienia z VAT.

- Zwolnienie od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż przepis ten może znaleźć zastosowanie tylko wówczas, gdy nie stosuje się zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT („Zwalnia się od podatku: dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: [..]”)

Jak zaś zostało wykazane w uzasadnieniu prawnym, Transakcja podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, Strony wskazują, że Urządzenia budowlane znajdujące się na Nieruchomości należy opodatkować łącznie z Budynkami, z którymi są związane. Brak podstaw prawnych do stosowania przepisów ustawy o VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą. W konsekwencji sprzedaż Urządzeń budowlanych powinna zdaniem Stron dzielić los podatkowy Budynków.

Dla uniknięcia wątpliwości, Strony wskazują dodatkowo, że nawet w przypadku przyjęcia odmiennej kwalifikacji prawnej naniesień w postaci opisanych Urządzeń budowlanych na gruncie Prawa budowlanego - tj. niezależnie od tego czy naniesienia te zostaną uznane za budowle, czy urządzenia budowlane - nie będzie miało to wpływu na rozstrzygnięcie analizowanej sprawy, gdyż od pierwszego zasiedlenia wszystkich obiektów / naniesień znajdujących się na Nieruchomości upłynął okres dłuższy niż 2 lata oraz nie były one przedmiotem ulepszeń.

Podsumowując, w ocenie Stron, sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedającego 2 będzie spełniać warunki dla zastosowania zwolnienia od opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Na Nieruchomości znajdują się Budynki (i związane z nimi Urządzenia budowlane), których pierwsze zasiedlenie nastąpiło ponad 2 lata temu. Jednocześnie Sprzedający nie zamierzają przed Transakcją przeprowadzać w stosunku do nich żadnych prac o charakterze ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 4

W pierwszej kolejności Strony wskazują, że niniejsze uzasadnienie dotyczy sytuacji, w których Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 za nieprawidłowe, tj. uzna, że sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedającego 2 w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przysługuje pod warunkiem spełnienia przesłanek pozytywnych wynikających z art. 86 Ustawy o VAT oraz niewystąpienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak stanowi art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynikają zatem następujące podstawowe warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego:

-        towary i usługi, z których nabyciem podatek VAT został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych (tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego VAT),

-        transakcja jest udokumentowana fakturą,

-        transakcja jest opodatkowana VAT (co oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który został nieprawidłowo wykazany na fakturze, w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku VAT),

-        odliczenia podatku VAT dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik VAT.

Mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

 i.       Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT,

ii. Kupujący jest i będzie czynnym podatnikiem VAT,

Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości, jeśli Transakcja zostanie udokumentowana stosowaną fakturą (fakturami) VAT.

Reasumując, jeżeli sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym w zakresie podatku od towarów i usług dotyczącym pytania nr 1 jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości;

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy dostawcą towaru/świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za dostawę towaru/ wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 29 grudnia 2025 r. Sprzedający 2 wraz ze swoim bratem (Sprzedający 1) oraz Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której sprzedadzą Kupującemu przysługujące im udziały wynoszące po 1/2 części w prawie własności zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu numer 1. Sprzedający 2 oraz Sprzedający 1 łącznie zwani „Sprzedającymi”. Sprzedający są współwłaścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych – 1/2 części Nieruchomości. Sprzedający 2 nabył udział we własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia 16 września 1993 r. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Udział w Nieruchomości stanowi majątek osobisty Sprzedającego 2. Sprzedający 2 nie dokonywał w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości. Sprzedający 2 nie planuje również obecnie sprzedaży innych nieruchomości w przyszłości. Sprzedający 2 nie wykorzystuje, ani nie wykorzystywał w przeszłości Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedający 2 nie prowadzi i nie prowadził w przeszłości działalności gospodarczej. Sprzedający 2 na początku po nabyciu Nieruchomości wykorzystywał przez krótki okres Budynek mieszkalny na swoje potrzeby mieszkaniowe. Budynek mieszkalny jest wykorzystywany w części (ok. 2/3 powierzchni) na cele mieszkaniowe rodziców Sprzedających. Sprzedający 2 udostępnia ww. część Budynku mieszkalnego swoim rodzicom nieodpłatnie. Nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej wyłącznie przez brata Sprzedającego 2, tj. Sprzedającego 1 (w Budynku usługowym znajduje się myjnia samochodowa, a w części Budynku mieszkalnego jego biuro. Budynek usługowy jest także wpisany do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej Sprzedającego 1). Pomiędzy Sprzedającymi nie zawarto pisemnej umowy regulującej korzystanie i pobieranie pożytków z Nieruchomości. Sprzedający 1 korzysta z części Nieruchomości przysługującej Sprzedającemu 2 (1/2 części) na podstawie nieodpłatnego użyczenia. Nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem umowy dzierżawy, ani umowy najmu, poza tym, że jest aktualnie dzierżawiona na rzecz Kupującego na potrzeby przygotowania jej do Inwestycji. Budynek mieszkalny znajdował się na Nieruchomości w dacie jej nabycia w 1993 r. W 1995 r. brat Sprzedającego 2, tj. Sprzedający 1, dokonał jego rozbudowy. Dodatkowo, w 1998 r. Sprzedający 1 wybudował na Nieruchomości samodzielnie Budynek usługowy, a w 2006 r. Budynek inny. Sprzedający 1 rozpoczął użytkowanie Budynków w ww. latach ich wybudowania i rozbudowania. Od 1998 r. Sprzedający 1 prowadzi działalność gospodarczą z wykorzystaniem Budynków. Sprzedający 1 wraz ze Sprzedającym 2 w celu sprzedaży Nieruchomości nawiązali współpracę z agencją nieruchomości, która opublikowała ogłoszenie sprzedaży w Internecie. Sprzedający 2 nie podejmował żadnych dodatkowych działań reklamowych ani marketingowych, ani nie podejmowali żadnych działań mających na celu podniesienie atrakcyjności Nieruchomości i ceny sprzedaży.

Nieruchomość jest aktualnie dzierżawiona na Państwa (Kupującej) rzecz na potrzeby przygotowania jej do Inwestycji. W Umowie Przedwstępnej Strony postanowiły, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta po łącznym spełnieniu się m.in. następujących warunków: uzyskaniu przez Kupującą prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy m.in. na działce 1 pozwalającej na realizację planowanej Inwestycji, uzyskaniu przez Kupującą warunków przyłączenia mediów pozwalających na realizację Inwestycji, w tym warunków na zrzut wody deszczowej oraz uzyskaniu przez Kupującą prawomocnej, tj. ostatecznej i niezaskarżonej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji.

W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielili pełnomocnictw („Pełnomocnictwa”) dla osób wskazanych przez Państwa do reprezentowania ich w szczególności:

-        w zakresie przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości […];

-        w zakresie realizacji planowanej Inwestycji na terenie Nieruchomości do:

- występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej i innymi właściwymi podmiotami oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych w celu przygotowania i realizacji planowanej Inwestycji, w tym:

i. w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych i umów przyłączeniowych wraz z możliwością ich aneksowania dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów,

ii. uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości,

iii. uzyskania decyzji wodnoprawnej;

- reprezentowania Sprzedającego we właściwym postępowaniu, w tym do składania oświadczeń, wniosków, uzupełnień, pism w imieniu Sprzedającego dotyczących:

i. spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uchwalenia przez Radę Miasta Planu Ogólnego Miasta;

ii. spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości;

iii. spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości;

iv. spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla Nieruchomości;

-        w zakresie toczącego się postępowania Prezydenta Miasta w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji pod nazwą „(...)”, którego Sprzedający jest stroną.

Ponadto, Sprzedający udzielili Państwu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, w szczególności do uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, a także wydawania warunków technicznych i zawierania umów przyłączeniowych.

Sprzedający oddali także Państwu Nieruchomość w dzierżawę w celu przygotowania jej do rozpoczęcia prac budowlanych związanych z realizacją Inwestycji, w tym w celu wykonania wszelkich niezbędnych oględzin, testów i pomiarów Nieruchomości, jak również w celu uzyskania wszelkich niezbędnych uzgodnień i decyzji administracyjnych.

W tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności ustalenia, czy prawidłowym jest stwierdzenie, że Sprzedający 2 nie będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości i w konsekwencji sprzedaż udziału w Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Zatem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy z tytułu planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający 2 będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT i czy czynność dostawy będzie opodatkowana tym podatkiem.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości Sprzedający 2 spełni przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Sprzedającego 2 dostawa Nieruchomości, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki pozwalające na uznanie Sprzedającego 2 za podatnika tego podatku. Sprzedający 2 nabył Nieruchomość do majątku prywatnego w celu zamieszkania w Budynku mieszkalnym i wykorzystywał ją wyłącznie na cele prywatne. Sprzedający 2 nie wykorzystywał Nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej. To Brat Sprzedającego 2 wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość w działalności gospodarczej. Pomiędzy Sprzedającym 2 i bratem nie zawarto pisemnej umowy regulującej korzystanie i pobieranie pożytków z Nieruchomości. Sprzedający 1 korzysta z części Nieruchomości przysługującej Sprzedającemu 2 (1/2 części) na podstawie nieodpłatnego użyczenia. Nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem umowy dzierżawy, ani umowy najmu

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa pytania nr 1, należy wskazać, że doszło do udzielenia przez Sprzedającego 2 Państwu pełnomocnictwa do wykonania określonych czynności, m.in. w zakresie realizacji planowanej Inwestycji na terenie Nieruchomości do: występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej i innymi właściwymi podmiotami oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych w celu przygotowania i realizacji planowanej Inwestycji, w tym w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych i umów przyłączeniowych wraz z możliwością ich aneksowania dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów, uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości, uzyskania decyzji wodnoprawnej; reprezentowania Sprzedającego 2 we właściwym postępowaniu, w tym do składania oświadczeń, wniosków, uzupełnień, pism w imieniu Sprzedającego 2 dotyczących m.in. spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości; spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości; spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla Nieruchomości oraz w zakresie toczącego się postępowania Prezydenta Miasta (...) w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji pod nazwą „(...)”, którego są Państwo stroną.

Czynności te nastąpiły w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie Państwu pełnomocnictwa umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do Państwa (kupującego) potrzeb (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że – jak Państwo wskazali we wniosku – transakcja sprzedaży Nieruchomości nastąpiła z inicjatywy Państwa jako Kupującego, zatem Sprzedający 2 nie musiał już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez Państwa jako nabywcę w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak Państwa starania jako pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, czy podnieść jego cenę.

Podkreślić należy, że podjęte przez Państwa jako nabywcę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności Nieruchomości, lecz wykonują Państwo te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania Nieruchomości do swoich określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie Państwu pełnomocnictwa do wykonania określonych czynności w celu dostosowania Nieruchomości do Państwa potrzeb przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedający 2 zostanie z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziału w Nieruchomości nr 1 wraz z Budynkami i urządzeniami budowlanymi nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że opisana sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający 2 nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedającego 2 w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży udziału w Nieruchomości nr 1 wraz z Budynkami i urządzeniami budowlanymi, Sprzedający 2 będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Mając na uwadze przedstawione okoliczności należy stwierdzić, że podjęte i planowane przez Sprzedającego 2 działania do momentu dostawy udziału w Nieruchomości wraz z Budynkami i urządzeniami budowlanymi, nie mieszczą się w zakresie art. 15 ustawy o VAT i nie wywołują skutku w postaci uznania Sprzedającego 2 za podatnika VAT zdefiniowanego w ust. 1 ww. artykułu, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego 2 cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie opisanej sprzedaży Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym dostawa udziału w Nieruchomości nr 1 wraz z Budynkami i urządzeniami budowlanymi przez Sprzedającego 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Z uwagi na okoliczność, że w zakresie planowanej transakcji sprzedaży Sprzedający nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem oraz warunkowy charakter pytania i stanowiska, nie udzielam odpowiedzi na pytanie w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone we wniosku nr 2, na które oczekiwali Państwo odpowiedzi w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie Pytania nr 1 za nieprawidłowe.

Nie udzielam również odpowiedzi na pytanie w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone we wniosku nr 4 dotyczące prawa do odliczenia, gdyż oczekiwali Państwo odpowiedzi na to pytanie jedynie w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki, natomiast jak wyjaśniono powyżej, w zakresie Pytania nr 1 Państwa stanowisko zostało uznane za prawidłowe oraz nie udzielam odpowiedzi na Pytanie nr 2.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja opisana we wniosku będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Spółka z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.