Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.351.2026.2.AB

Interpretacja indywidualna
- stanowisko w części prawidłowe, w części nieprawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

    - prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 udziału w zabudowanej działce nr 1 w części obejmującej dostawę Budynku usługowego, Budynku innego oraz 1/3 części Budynku mieszkalnego, w którym znajduje się biuro Sprzedającego 1 oraz związanych z nimi urządzeniami budowlanymi;

    - nieprawidłowe w części dotyczącej zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 2/3 części Budynku mieszkalnego zamieszkiwanego przez rodziców Sprzedającego 1 oraz przypadającego w tej części udziału w gruncie,

    - prawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku otrzymanego zadatku w części dotyczącej udziału w zabudowanej działce nr 1 w części obejmującej dostawę Budynku usługowego, Budynku innego oraz 1/3 części Budynku mieszkalnego w którym znajduje się biuro Sprzedającego 1 oraz związanych z nimi urządzeniami budowlanymi;

    - nieprawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku otrzymanego zadatku w części dotyczącej 2/3 części Budynku mieszkalnego zamieszkiwanego przez rodziców Sprzedającego 1 oraz przypadającego w tej części udziału w gruncie,

    - prawidłowe w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do otrzymania zadatku na poczet ceny sprzedaży udziału w Nieruchomości (udziału w zabudowanej działce nr 1 w części obejmującej dostawę Budynku usługowego, Budynku innego oraz 1/3 części Budynku mieszkalnego w którym znajduje się biuro Sprzedającego 1 oraz związanych z nimi urządzeniami budowlanymi);

    - prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem udziału w Nieruchomości (udziału w zabudowanej działce nr 1 w części obejmującej dostawę Budynku usługowego, Budynku innego oraz 1/3 części Budynku mieszkalnego w którym znajduje się biuro Sprzedającego 1 oraz związanych z nimi urządzeniami budowlanymi) na zasadach ogólnych.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

29 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

 „Kupujący”, „Nabywca”

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

A
„Sprzedający 1”

 

Opis zdarzenia przyszłego

1. Opis Nieruchomości i Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w (...), zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny.

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest A (dalej: „Sprzedający 1”).

Sprzedający 1 prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEIDG pod firmą (…). Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej jest konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKD: 45.20.Z).

Sprzedający 1 jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny.

W dniu 29.12.2025 r. Sprzedający 1 wraz ze swoim bratem B (dalej: “Sprzedający 2”) oraz Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”), w której - z zastrzeżeniem spełnienia się lub zrzeczenia, zgodnie z postanowieniami tej umowy, warunków - zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży” lub „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której Sprzedający sprzedadzą Kupującemu przysługujące im udziały wynoszące po 1/2 części w prawie własności zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu numer 1, położonej w (...), przy ulicy (...), gminie (...), powiecie (...), województwie (...), obrębie ewidencyjnym numer (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...) (dalej: „Nieruchomość”).

W dalszej części niniejszego wniosku:

a) Sprzedający 1 i Sprzedający 2 będą łącznie zwani „Sprzedającymi”;

b) Sprzedający 1 wraz z Kupującym będą łącznie zwani „Stronami” lub „Zainteresowanymi”.

Sprzedający są współwłaścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych - 1/2 części Nieruchomości.

Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego zwana będzie w dalszej części niniejszego wniosku „Transakcją”.

W Umowie Przedwstępnej Strony postanowiły, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta po łącznym spełnieniu się następujących warunków, lub zrzeczeniu się ich zgodnie z postanowieniami tej umowy:

   1. wyniki Audytu, o którym mowa w Umowie Przedwstępnej, okażą się dla Kupującego satysfakcjonujące i tym samym Kupujący nie skorzysta w terminie, o którym mowa w Umowie Przedwstępnej z zastrzeżonego umownego prawa do odstąpienia od tej Umowy,

   2. Kupujący zawrze przedwstępne umowy sprzedaży dotyczące nieruchomości gruntowych stanowiących działki gruntu numer 3 oraz 2, położonych w (...), przy ulicy (...), w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym wyniki Audytu, o którym mowa w Umowie Przedwstępnej, okażą się dla Kupującego satysfakcjonujące;

   3. uzyskanie przez Kupującego prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy na działkach 1, 2 i 3 pozwalającej na realizację Inwestycji, nie mniejszej niż 5.000 m² powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), przy maksymalnie jednej kondygnacji parkingu podziemnego (dalej: „Inwestycja”);

   4. uzyskania przez Kupującego wszystkich prawomocnych i ostatecznych decyzji, zezwoleń i uzgodnień pozwalających na budowę Inwestycji, w szczególności decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew, uzgodnień dotyczących usunięcia ewentualnych kolizji Inwestycji z infrastrukturą techniczną na Przedmiocie Umowy,

   5. uzyskania przez Kupującego warunków przyłączenia mediów pozwalających na realizację Inwestycji, w tym warunków na zrzut wody deszczowej,

   6. uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i niezaskarżonej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji,

   7. działy III i IV księgi wieczystej, o której mowa w Umowie przedwstępnej, nie będą zawierały jakichkolwiek wpisów obciążających i wzmianek o wnioskach, za wyjątkiem roszczenia ujawnionego na rzecz Kupującego.

Na potrzeby niniejszego wniosku ww. zdarzenia będą zwane łącznie: „Warunkami Umowy Przedwstępnej”.

Warunki Umowy Przedwstępnej zostały przy tym zastrzeżone na korzyść Kupującego.

Na Nieruchomości znajdują się i na planowaną datę Transakcji będą znajdowały się następujące naniesienia będące współwłasnością Sprzedających:

1. budynek mieszkalny, klasyfikowany jako budynek wg ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”) - dalej: „Budynek mieszkalny”,

2. budynek handlowo-usługowy, klasyfikowany jako budynek wg Prawa budowlanego - dalej: „Budynek usługowy”,

3. budynek inny niemieszkalny (piwnica), klasyfikowany jako budynek wg Prawa budowlanego - dalej: „Budynek inny”,

4. drogi wjazdowe (utwardzone grysem), klasyfikowane jako urządzenie budowlane wg Prawa budowlanego,

5. plac postojowy (utwardzony kostką brukową), klasyfikowany jako urządzenie budowlane wg Prawa budowlanego,

6. brama wjazdowa (metalowo-drewniana, osadzona na betonowej podmurówce), klasyfikowany jako urządzenie budowlane wg Prawa budowlanego;

7. ogrodzenie (wykonane z siatki metalowej, osadzone na betonowej podmurówce), klasyfikowane jako urządzenie budowlane wg Prawa budowlanego;

Budynek mieszkalny, Budynek usługowy, Budynek inny w dalszej części wniosku będą zwane łącznie „Budynkami”.

Drogi wjazdowe, plac postojowy, brama wjazdowa, ogrodzenie w dalszej części wniosku będą zwane łącznie „Urządzeniami budowlanymi”. Są one funkcjonalnie związane ze znajdującymi się na Nieruchomości Budynkami - służą ich użytkowaniu zgodnie z przeznaczeniem. Urządzenia budowlane nie stanowią ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego (dalej: „KC”), są trwale związane z gruntem.

Ponadto, na Nieruchomości znajdują się i na planowaną datę Transakcji będą znajdowały się także następujące obiekty będące własnością przedsiębiorstw przesyłowych, o których mowa w art. 49 § 1 KC:

1. sieć gazowa,

2. sieć wodno-kanalizacyjna,

3. sieć elektroenergetyczna.

Przedmiotem niniejszego wniosku jest potwierdzenie prawidłowości kwalifikacji podatkowej na gruncie podatku VAT Transakcji sprzedaży Nieruchomości w zakresie w jakim Sprzedający 1 dokona sprzedaży Nieruchomości (tj. w zakresie tej części Nieruchomości, która stanowi jego własność). W zakresie części Transakcji sprzedaży Nieruchomości jaka zostanie dokonana przez Sprzedającego 2 zostanie złożony osobny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

2. Historia Nieruchomości oraz informacje o Sprzedających

Sprzedający 1 nabył udział we własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia 16 września 1993 r. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Udział w Nieruchomości stanowi majątek osobisty Sprzedającego 1. Nieruchomość nie jest objęta małżeńską wspólnością.

Sprzedający 1 wykorzystuje Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej. W Budynku usługowym znajduje się myjnia samochodowa. Część Budynku mieszkalnego (ok. 1/3 jego powierzchni) Sprzedający 1 wykorzystuje jako biuro.

Budynek usługowy jest wpisany do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej Sprzedającego 1.

Działalność gospodarcza prowadzona na Nieruchomości przez Sprzedającego 1 jest opodatkowana podatkiem VAT.

Dla uniknięcia wątpliwości Strony wskazują, że Nieruchomość nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego 1 wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Budynek mieszkalny jest wykorzystywany w części (ok. 2/3 powierzchni) na cele mieszkaniowe rodziców Sprzedających. Sprzedający udostępniają ww. część Budynku mieszkalnego swoim rodzicom nieodpłatnie.

Sprzedający 1 nie dokonywał w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości. Sprzedający 1 nie planuje również obecnie sprzedaży innych nieruchomości w przyszłości.

Sprzedający 1 w celu sprzedaży Nieruchomości nawiązał współpracę z agencją nieruchomości, która opublikowała ogłoszenie sprzedaży w Internecie. Sprzedający 1 nie podejmował żadnych dodatkowych działań reklamowych ani marketingowych, ani nie podejmował żadnych działań mających na celu podniesienie atrakcyjności Nieruchomości i ceny sprzedaży.

Nieruchomość jest aktualnie dzierżawiona na rzecz Kupującego na potrzeby przygotowania jej do Inwestycji. Nieruchomość nie jest i nie była przedmiotem innej umowy dzierżawy lub najmu.

Budynek mieszkalny znajdował się na Nieruchomości w dacie jej nabycia w 1993 r. Sprzedający na początku wykorzystywali przez krótki okres Budynek mieszkalny także na swoje potrzeby mieszkaniowe, później był on wykorzystywany na cele mieszkaniowe tylko przez ich rodziców.

Sprzedający 1 dokonał rozbudowy Budynku mieszkalnego i rozpoczął użytkowanie rozbudowanej części w 1995 r.

Sprzedający 1 wybudował i rozpoczął użytkowanie Budynku usługowego w 1998 r., a Budynku innego w 2006 r. Od 1998 r. Sprzedający 1 prowadzi działalność gospodarczą z wykorzystaniem Budynków.

Sprzedający 1 nie odliczał VAT od wydatków związanych z ww. rozbudowaniem i wybudowaniem Budynków. Budynki te nie były później przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (rozbudowa, modernizacja, adaptacja itd.). Sprzedający nie zamierzają też ponosić wydatków na ulepszenie Budynków przed datą Transakcji.

Dla uniknięcia wątpliwości, Strony wskazują, że Urządzenia budowlane zostały postawione przez Sprzedającego 1 po nabyciu Nieruchomości. Sprzedający 1 rozpoczął użytkowanie Urządzeń budowalnych znajdujących się na Nieruchomości w tym samym czasie co Budynków, z którymi są one związane - czyli ponad 2 lata temu. Urządzenia budowlane także nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od tego czasu.

Pomiędzy Sprzedającymi nie zawarto pisemnej umowy regulującej korzystanie i pobieranie pożytków z Nieruchomości. Sprzedający 1 korzysta z części Nieruchomości przysługującej Sprzedającemu 2 (1/2 części) na podstawie nieodpłatnego użyczenia.

W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielili pełnomocnictw (dalej: „Pełnomocnictwa”) dla osób wskazanych przez Kupującego do reprezentowania ich w szczególności:

1) w zakresie przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości […];

2) w zakresie realizacji planowanej inwestycji na terenie Nieruchomości do:

   a) występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej i innymi właściwymi podmiotami oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych w celu przygotowania i realizacji planowanej inwestycji, w tym:

        i. w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych i umów przyłączeniowych wraz z możliwością ich aneksowania dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów,

       ii. uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości,

      iii. uzyskania decyzji wodnoprawnej;

   b) reprezentowania Właściciela we właściwym postępowaniu, w tym do składania oświadczeń, wniosków, uzupełnień, pism w imieniu Właściciela dotyczących:

        i. spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uchwalenia przez Radę Miasta (...) Planu Ogólnego Miasta (...);

       ii. spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości;

      iii. spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości;

      iv. spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla Nieruchomości;

 3) w zakresie toczącego się postępowania Prezydenta Miasta (...) nr (...) w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji pod nazwą „...”, którego Właściciel jest stroną, do reprezentowania Właściciela, w tym do:

   a) wglądu do akt postępowania, w tym sporządzania z nich notatek, kopii lub odpisów;

   b) składania wyjaśnień, wniosków dowodowych i zastrzeżeń;

   c) wniesienia ewentualnych odwołań od decyzji w imieniu Właściciela;

Ponadto, Sprzedający udzielili Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, w szczególności do uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, a także wydawania warunków technicznych i zawierania umów przyłączeniowych (dalej: „Zgoda”).

Sprzedający oddali także Kupującemu Nieruchomość w dzierżawę w celu przygotowania jej do rozpoczęcia prac budowlanych związanych z realizacją Inwestycji, w tym w celu wykonania wszelkich niezbędnych oględzin, testów i pomiarów Nieruchomości, jak również w celu uzyskania wszelkich niezbędnych uzgodnień i decyzji administracyjnych (dalej: „Umowa dzierżawy”).

Umowa ta jest odpłatna (1000 zł brutto za cały okres dzierżawy), lecz ma charakter czysto techniczny i służy wyłącznie Kupującemu. Nie jest związana z żadną działalnością gospodarczą Sprzedających, ani nie ma charakteru inwestycyjnego.

Strony zwracają jednocześnie uwagę, że wszystkie czynności podejmowane przez Kupującego w oparciu o Pełnomocnictwa, Zgodę, Umowę dzierżawy są związane z planowaną przez niego Inwestycją (zdefiniowana poniżej) i są wykonywane wyłącznie staraniem i na koszt Kupującego. Sprzedający nie ponoszą żadnych nakładów i nie uczestniczą w tych działaniach. Czynności te są wykonywane wyłącznie w interesie Kupującego, a nie Sprzedających - służą realizacji ww. Inwestycji Kupującego.

3. Zakres Transakcji i dodatkowe informacje dotyczące Transakcji

W ramach Transakcji dojdzie do zakupu przez Kupującego od Sprzedających wyłącznie Nieruchomości wraz z posadowionymi na niej Budynkami i Urządzeniami budowlanymi.

Przedmiotem Transakcji nie będą żadne inne niż Nieruchomość składniki majątku Sprzedających. Transakcja nie obejmuje wyposażenia Budynków ani przeniesienia lub cesji jakichkolwiek umów dotyczących Nieruchomości.

W szczególności przedmiotem Transakcji nie będą jakiekolwiek składniki przedsiębiorstwa Sprzedającego 1. W efekcie Kupujący nie przejmie żadnych ruchomości, środków trwałych, wyposażenia budynków, wartości niematerialnych i prawnych, know-how Sprzedającego 1, a także innych praw, wierzytelności, umów czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego 1. Kupujący nie przejmie również żadnych rachunków bankowych należących do Sprzedającego 1. Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się także z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy (t.j.: Dz.U. z 2020r., poz. 1320, ze zm., dalej: „Kodeks pracy”).

Nieruchomość nie jest także wyodrębniona funkcjonalnie, organizacyjnie, czy finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego 1, tj.

   - biznes prowadzony w oparciu o Nieruchomość nie jest wyodrębniony w działalności gospodarczej Sprzedającego 1 jako dział, oddział (nie ma statutu, regulaminu, innego dokumentu wewnętrznego w tym zakresie);

   - Sprzedający 1 nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych dla biznesu prowadzonego w oparciu o Nieruchomość, która pozwala na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do tego biznesu;

   - Nieruchomość nie umożliwia Kupującemu kontynuowania działalności prowadzonej przez Sprzedającego 1 bez podejmowania dodatkowych działań mających na celu „doposażenie” Nieruchomości w zasoby niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej (inne składniki materialne, umowy itd.).

Jeżeli Transakcja sprzedaży Nieruchomości w zakresie w jakim Sprzedający 1 dokona tej sprzedaży (tj. części Nieruchomości, która stanowi jej własność) zostanie uznana za podlegającą zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, to Sprzedający 1 i Kupujący (będąc zarejestrowanymi jako podatnicy VAT czynni) nie wykluczają, że mogą podjąć decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i dokonać wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.

Transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości przez Sprzedającego 1 zostanie udokumentowana stosowną fakturą.

Dodatkowo, Strony wskazują, że Kupujący wpłacił na depozyt notarialny zadatek na poczet ceny nabycia Nieruchomości od Sprzedających. Zgodnie z Umową przedwstępną zadatek ten został zwolniony na rzecz Sprzedających po spełnieniu określonych w Umowie przedwstępnej warunków, co miało miejsce 27.04.2026 r.

4. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji

Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości oraz nieruchomościach sąsiadujących, tj. działkach gruntu nr 1, 2, 3 (obręb (...), (...)), Inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku wielorodzinnego z garażem podziemnym (1 kondygnacja podziemna), drogami wewnętrznymi i parkingami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną na nie mniej niż 5.000 m2 powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM).

Inwestycja będzie wykorzystywana przez Kupującego w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

W dniu 4.03.2026 r. Kupujący złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla Inwestycji.

Po Transakcji Kupujący dokona rozbioru Budynków oraz całości lub części Urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

 1. Czy sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości dokonana w ramach Transakcji przez Sprzedającego 1 będzie zwolniona od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

 2. Czy otrzymanie zadatku przez Sprzedającego 1 w związku ze sprzedażą udziału we współwłasności Nieruchomości było zwolnione od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

 3. Jeżeli sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedającego 1 będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Sprzedający 1 i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT, to w jakim momencie powstanie obowiązek podatkowy w VAT w odniesieniu do otrzymania zadatku w związku z tą sprzedażą?

 4. Jeżeli sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedającego 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, to czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem udziału w Nieruchomości od Sprzedającego 1 na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Stron:

 1. Sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości dokonana w ramach Transakcji przez Sprzedającego 1 będzie zwolniona od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

 2. Otrzymanie zadatku przez Sprzedającego 1 w związku ze sprzedażą udziału we współwłasności Nieruchomości było zwolnione od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

 3. Jeżeli sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedającego 1 będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Sprzedający 1 i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT, to obowiązek podatkowy w VAT w odniesieniu do otrzymania zadatku w związku z tą sprzedażą powstanie dopiero w momencie złożenia przez Strony prawidłowego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT.

 4. Jeżeli sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedającego 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem udziału w Nieruchomości od Sprzedającego 1 na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 1

a) Podleganie sprzedaży Nieruchomości pod ustawę o VAT

Aby dana czynność podlegała pod przepisy ustawy o VAT, w tym przepisy dotyczące zwolnień z podatku VAT, musi być wykonana przez podmiot, któremu w związku z jej wykonaniem przysługuje status podatnika podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Sprzedającemu 1 będzie przysługiwał status podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji. Nieruchomość stanowi bowiem (i na datę Transakcji będzie stanowiła) składnik majątku związany z prowadzoną przez Sprzedającego 1 działalnością gospodarczą. Budynek usługowy jest wprowadzony do ewidencji środków trwałych w przedsiębiorstwie Sprzedającego 1 (znajduje się w nim myjnia samochodowa). Część Budynku mieszkalnego wykorzystuje jako biuro.

Sprzedający 1 jest czynnym podatnikiem VAT i wykorzystuje Nieruchomość w działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Jednocześnie, do Transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie z zakresu podlegania VAT przewidziane w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT dla dostawy przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 55¹ KC, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne oraz tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stosowanie do art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle powyższego należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie jedynie Nieruchomość tj. zabudowana Budynkami działka gruntu. Przedmiotem Transakcji nie będą żadne inne składanki majątku przedsiębiorstwa Sprzedającego 1, w tym prawa i obowiązki z umów dotyczących przedsiębiorstwa Sprzedającego 1.

Planowanej Transakcji nie będzie więc towarzyszyć transfer składników wchodzących w skład ww. definicji przedsiębiorstwa z art. 55¹ KC. Nieruchomość nie jest także wyodrębniona organizacyjnie, funkcjonalnie, ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego 1 w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Nie ma zatem podstaw do zakwalifikowania Transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa, czy zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

b) Opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie praw użytkowania wieczystego. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego wynika, że grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części, które zostały na nim posadowione. Oznacza to również, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, to również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Przepisy Ustawy o VAT wprowadzają zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 Ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

Definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT. Zgodnie z nią przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Mając na uwadze powyższe, w celu ustalenia sposobu opodatkowania Nieruchomości, kluczowe jest określenie kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu Budynków doszło do ich pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z opisanego zdarzenia przyszłego, Sprzedający 1 rozpoczął użytkowanie Budynków w latach 1993 - 2006 r. Od 1998 r. Sprzedający 1 prowadzi działalność gospodarczą z wykorzystaniem Budynków.

Od daty rozpoczęcia użytkowania Budynków Sprzedający 1 nie ponosił (i nie zamierza ponosić) wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym powyższych, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

W konsekwencji należy uznać, że na datę Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata od momentu „pierwszego zasiedlenia” Budynków. W związku z powyższym, zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia sprzedaży Nieruchomości z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Strony pragną wskazać, że rozbiórka Budynków, która nastąpi po dokonaniu Transakcji nie ma wpływu na kwalifikację podatkową Transakcji jako sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Zagadnienie to było przedmiotem rozstrzygnięcia przykładowo w wyroku NSA z dnia 7 listopada 2013 r., sygn. I FSK 1436/13, w którym wskazano, że: „Pewność stosowania prawa wymaga, aby konsekwencje podatkowe czynności były następstwem zobiektywizowanych skutków ekonomicznych zdarzenia, które są jasne i widoczne dla wszystkich, a nie tylko istnieją w świadomości lub intencjach stron dostawy lub usługi. [..] Nie można dostawy zabudowanych gruntów traktować jako czynności wyłączonej spod zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) tylko z tych względów, że nabywca zamierza wyburzyć budynki oraz budowle i wznieść na tym terenie nowy budynek.”

Powyższe znajduje także potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z dnia 30 stycznia 2025 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.890.2024.1.PRM: „Z wniosku wynika, że działka nr 1 jest działką zabudowaną budynkiem myjni samochodowej oraz budynkiem socjalnym. Jednym z warunków umowy przedwstępnej jest uzyskanie przez Kupującego decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków znajdujących się na tej działce. Wskazała Pani jednak, że w momencie sprzedaży ww. działka będzie zabudowana [..] Budynki znajdujące się na działce nr 1 zostały wybudowane przez Panią. Nie ponosiła Pani wydatków związanych z ich ulepszeniem, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej. Wskazała Pani, że w stosunku do budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, przy czym nastąpiło ono ponad 2 lata temu. […] W konsekwencji zostaną spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do dostawy przez Panią budynków znajdujących się na działce nr 1, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem dostawa przez Panią udziału w działce gruntu nr 1, na której znajdują się opisane powyżej budynki, stosownie do art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.”

Z uwagi na powyższe, w analizowanej sprawie bezprzedmiotowe jest analizowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9) Ustawy o VAT dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Nieruchomość na moment Transakcji będzie bowiem zabudowana Budynkami.

Dodatkowo, Strony wskazują, że w analizowanej sprawie nie znajdą również zastosowania następujące zwolnienia z VAT:

   - Zwolnienie od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, stosowane przy łącznym spełnieniu dwóch warunków: a) towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej; b) brak prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający 1 wykorzystuje Nieruchomość na cele działalności opodatkowanej VAT (a więc nie wykorzystywał jej wyłącznie na cele działalności zwolnionej), a nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT (skoro zaś nabycie towaru nie było objęte podatkiem VAT, to nie można mówić, że przysługiwało lub nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT - tak np. interpretacja z dnia 16 października 2024 r., nr 0112-KDIL3.4012.496.2024.1.MC). Nie są więc spełnione warunki zastosowania wskazanego zwolnienia z VAT.

   - Zwolnienie od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż przepis ten może znaleźć zastosowanie tylko wówczas, gdy nie stosuje się zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT („Zwalnia się od podatku: dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: [..]”)

Jak zaś zostało wykazane w uzasadnieniu prawnym, Transakcja podlega zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, Strony wskazują, że Urządzenia budowlane znajdujące się na Nieruchomości należy opodatkować łącznie z Budynkami, z którymi są związane. Brak podstaw prawnych do stosowania przepisów ustawy o VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą. W konsekwencji sprzedaż Urządzeń budowalnych powinna zdaniem Stron dzielić los podatkowy Budynków.

Dla uniknięcia wątpliwości, Strony wskazują dodatkowo, że nawet w przypadku przyjęcia odmiennej kwalifikacji prawnej naniesień w postaci opisanych Urządzeń budowlanych na gruncie Prawa budowlanego - tj. niezależnie od tego czy naniesienia te zostaną uznane za budowle, czy urządzenia budowlane - nie będzie miało to wpływu na rozstrzygnięcie analizowanej sprawy, gdyż od pierwszego zasiedlenia wszystkich obiektów / naniesień znajdujących się na Nieruchomości upłynął okres dłuższy niż 2 lata oraz nie były one przedmiotem ulepszeń.

Podsumowując, w ocenie Stron, sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedającego 1 będzie spełniać warunki dla zastosowania zwolnienia od opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Na Nieruchomości znajdują się Budynki (i związane z nimi Urządzenia budowlane), których pierwsze zasiedlenie nastąpiło ponad 2 lata temu. Jednocześnie Sprzedający nie zamierzają przed Transakcją przeprowadzać w stosunku do nich żadnych prac o charakterze ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Strony zaznaczają dodatkowo, że powyższe zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ma charakter fakultatywny. Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

   a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

   b) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

 

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT oświadczenie to musi zawierać:

   1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

   2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, gdy oświadczenie jest składane właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego;

   3. adres budynku, budowli lub ich części.

Powyższe oznacza, że Sprzedający 1 i Kupujący, będąc zarejestrowanymi jako podatnicy VAT czynni, mogą zrezygnować ze znajdującego zastosowanie w niniejszej sprawie zwolnienia od podatku VAT oraz dokonać wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków - co powinno nastąpić poprzez złożenie przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Budynków) zgodnego oświadczenia na podstawie ww. przepisów, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Budynków.

Jeśli zaś Sprzedający 1 i Kupujący nie skorzystają z ww. prawa rezygnacji ze zwolnienia VAT, to Transakcja sprzedaży Nieruchomości, w zakresie w jakim dokona jej Sprzedający 1, będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2 i 3

Stosowanie do art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego, w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Z przywołanego przepisu wynika więc, że zadatek, w razie wykonania umowy, staje się częścią ceny (jest zaliczony na poczet zapłaty ceny).

Ustawa o VAT nie przewiduje odrębnego, samodzielnego przedmiotu opodatkowania w postaci otrzymania zadatku (art. 5 ust. 1). Opodatkowaniu VAT podlegają dostawy towarów i świadczenie usług, a nie płatności dokonane z tytułu tych transakcji. Ustawa o VAT przesuwa (przyspiesza) jedynie moment opodatkowania transakcji - w odniesieniu do kwoty zadatku.

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty (z wyjątkami nieznajdującymi zastosowania w analizowanej sprawie).

W konsekwencji, sposób opodatkowania otrzymania zadatku należy analizować w połączeniu z czynnością, na poczet której zadatek został wpłacony. Zdaniem Stron oznacza to, że sposób opodatkowania zadatku powinien być ustalany według okoliczności transakcji istniejących na moment jego otrzymania.

W analizowanej sprawie, na moment otrzymania zadatku, przedmiotem Transakcji jest zabudowana Nieruchomość, w stosunku do której znajduje zdaniem Stron zastosowanie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W rezultacie, otrzymanie zadatku w związku ze sprzedażą tej Nieruchomości także powinno być zwolnione od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jeżeli w przyszłości okoliczności Transakcji sprzedaży Nieruchomości ulegną zmianie, z uwagi na to, że Sprzedający 1 i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia z VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT, to obowiązek podatkowy w VAT w odniesieniu do otrzymania zadatku na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości powstanie dopiero w związku ze złożeniem przez nich prawidłowego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT. Będzie to bowiem nowa okoliczność, nieistniejąca na moment otrzymania zadatku, a przez to niemogąca mieć wpływu na sposób opodatkowania otrzymania zadatku.

Dopiero złożenie przez Strony ww. oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości spowoduje powstanie obowiązku zapłaty podatku VAT od kwoty zadatku.

Rozliczenia należnego podatku VAT od otrzymanego zadatku należy zatem dokonać w ramach rozliczenia za okres, w którym Strony złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (nie będzie więc wymagana korekta wstecznych rozliczeń).

Powyższe podejście potwierdza m.in. interpretacja indywidualna z dnia 17 września 2025 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.534.2025.3.IK: „stwierdzić należy, że zapłata zadatku za Nieruchomość, przed złożeniem oświadczenia Stron o wyborze opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej będzie korzystać ze zwolnienia od podatku do czasu złożenia przez Strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia. Rozliczenia należnego podatku VAT od otrzymanego zadatku należy dokonać dopiero w ramach rozliczenia za okres, w którym Strony złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy”

Podobnie: interpretacja indywidualna z dnia 9 marca 2023 r., nr 0114-KDIP4- 3.4012.7.2023.1.IG oraz interpretacja z dnia 28 listopada 2024 r., nr. 0114-KDIP1- 1.4012.699.2024.1.ESZ.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 4

W pierwszej kolejności Zainteresowani wskazują, że niniejsze uzasadnienie dotyczy sytuacji, w których:

   - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uzna, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT;

albo

   - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, a Strony Transakcji zrezygnują ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT poprzez wybór opodatkowania VAT Transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przysługuje pod warunkiem spełnienia przesłanek pozytywnych wynikających z art. 86 Ustawy o VAT oraz niewystąpienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak stanowi art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynikają zatem następujące podstawowe warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego:

   - towary i usługi, z których nabyciem podatek VAT został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych (tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego VAT),

   - transakcja jest udokumentowana fakturą,

   - transakcja jest opodatkowana VAT (co oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który został nieprawidłowo wykazany na fakturze, w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku VAT),

   - odliczenia podatku VAT dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik VAT.

 

Mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

  i. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT,

 ii. Transakcja zostanie udokumentowana stosowaną fakturą (fakturami) VAT,

iii. Kupujący jest i będzie czynnym podatnikiem VAT,

Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości.

Reasumując, jeżeli sprzedaż Nieruchomości, w zakresie w jakiej dokona jej Sprzedający 1, będzie opodatkowana podatkiem VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem udziału w Nieruchomości od Sprzedającego 1 na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym w zakresie podatku od towarów i usług jest:

    - prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 udziału w zabudowanej działce nr 1 w części obejmującej dostawę Budynku usługowego, Budynku innego oraz 1/3 części Budynku mieszkalnego, w którym znajduje się biuro Sprzedającego 1 oraz związanych z nimi urządzeniami budowlanymi;

    - nieprawidłowe w części dotyczącej zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 2/3 części Budynku mieszkalnego zamieszkiwanego przez rodziców Sprzedającego 1 oraz przypadającego w tej części udziału w gruncie,

    - prawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku otrzymanego zadatku w części dotyczącej udziału w zabudowanej działce nr 1 w części obejmującej dostawę Budynku usługowego, Budynku innego oraz 1/3 części Budynku mieszkalnego w którym znajduje się biuro Sprzedającego 1 oraz związanych z nimi urządzeniami budowlanymi;

    - nieprawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku otrzymanego zadatku w części dotyczącej 2/3 części Budynku mieszkalnego zamieszkiwanego przez rodziców Sprzedającego 1 oraz przypadającego w tej części udziału w gruncie,

    - prawidłowe w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do otrzymania zadatku na poczet ceny sprzedaży udziału w Nieruchomości (udziału w zabudowanej działce nr 1 w części obejmującej dostawę Budynku usługowego, Budynku innego oraz 1/3 części Budynku mieszkalnego w którym znajduje się biuro Sprzedającego 1 oraz związanych z nimi urządzeniami budowlanymi);

    - prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem udziału w Nieruchomości (udziału w zabudowanej działce nr 1 w części obejmującej dostawę Budynku usługowego, Budynku innego oraz 1/3 części Budynku mieszkalnego, w którym znajduje się biuro Sprzedającego 1 oraz związanych z nimi urządzeniami budowlanymi) na zasadach ogólnych.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Należy wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 795). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działki jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania jej sprzedaży Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający 1 jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny i prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej jest konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli. W dniu 29 grudnia 2025 r. Sprzedający 1 wraz ze swoim bratem oraz Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży sprzedadzą Kupującemu przysługujące im udziały wynoszące po 1/2 części w prawie własności zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu numer 1. Sprzedający 1 nabył udział we własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia 16 września 1993 r. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Budynek mieszkalny znajdował się na Nieruchomości w dacie jej nabycia w 1993 r. Sprzedający nr 1 na początku wykorzystywał przez krótki okres Budynek mieszkalny także na swoje potrzeby mieszkaniowe, później był on wykorzystywany na cele mieszkaniowe tylko przez rodziców. Od 1998 r. Sprzedający 1 prowadzi działalność gospodarczą z wykorzystaniem Budynków. Sprzedający 1 wykorzystuje Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej. W Budynku usługowym znajduje się myjnia samochodowa. Część Budynku mieszkalnego (ok. 1/3 jego powierzchni) Sprzedający 1 wykorzystuje jako biuro. Budynek usługowy jest wpisany do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej Sprzedającego 1. Działalność gospodarcza prowadzona na Nieruchomości przez Sprzedającego 1 jest opodatkowana podatkiem VAT. Budynek mieszkalny jest wykorzystywany w części (ok. 2/3 powierzchni) na cele mieszkaniowe rodziców Sprzedających. Sprzedający udostępniają ww. część Budynku mieszkalnego swoim rodzicom nieodpłatnie. Sprzedający 1 dokonał rozbudowy Budynku mieszkalnego i rozpoczął użytkowanie rozbudowanej części w 1995 r. Sprzedający 1 wybudował i rozpoczął użytkowanie Budynku usługowego w 1998 r., a Budynku innego w 2006 r. Urządzenia budowlane zostały postawione przez Sprzedającego 1 po nabyciu Nieruchomości. Sprzedający 1 rozpoczął użytkowanie Urządzeń budowalnych znajdujących się na Nieruchomości w tym samym czasie co Budynków, z którymi są one związane - czyli ponad 2 lata temu.

Zatem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy z tytułu planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający 1 będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT i czy czynność dostawy będzie opodatkowana tym podatkiem.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Zatem mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Sprzedającego 1 dostawa udziału w budynku mieszkalnym w części obejmującej 2/3 (tj. część zamieszkała przez rodziców Sprzedającego 1), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki pozwalające za uznanie Sprzedającego 1 za podatnika tego podatku. Jak Państwo wskazali w opisie sprawy, Sprzedający 1 nabył udział we własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia 16 września 1993 r. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Budynek mieszkalny znajdował się na Nieruchomości w dacie jej nabycia w 1993 r. Sprzedający nr 1 na początku wykorzystywał przez krótki okres Budynek mieszkalny także na swoje potrzeby mieszkaniowe, później był on wykorzystywany na cele mieszkaniowe tylko przez rodziców. Budynek mieszkalny jest wykorzystywany w części (ok. 2/3 powierzchni) na cele mieszkaniowe rodziców Sprzedającego. Sprzedający 1 udostępnia ww. część Budynku mieszkalnego swoim rodzicom nieodpłatnie.

Zatem jak wynika z ww. opisu sprawy, budynek mieszkalny po zakupie był zamieszkiwany przez krótki okres  przez Sprzedającego 1 i jego brata, później był on oddany nieodpłatnie i wykorzystywany na cele mieszkaniowe tylko przez rodziców Sprzedającego 1, tym samym aktywność Sprzedającego 1 w stosunku do budynku mieszkalnego w części wynoszącej 2/3 w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającego 1. Z opisu sprawy nie wynika bowiem aby 2/3 budynku mieszkalnego było w którymkolwiek momencie związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego nr 1.

Ponadto zauważyć należy, że doszło do udzielenia przez Sprzedającego 1 Państwu pełnomocnictwa do wykonania określonych czynności, m.in. w zakresie realizacji planowanej Inwestycji na terenie Nieruchomości do: występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej i innymi właściwymi podmiotami oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych w celu przygotowania i realizacji planowanej Inwestycji, w tym w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych i umów przyłączeniowych wraz z możliwością ich aneksowania dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów, uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości, uzyskania decyzji wodnoprawnej; reprezentowania Sprzedającego 1 we właściwym postępowaniu, w tym do składania oświadczeń, wniosków, uzupełnień, pism w imieniu Sprzedającego 1 dotyczących m.in. spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości; spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości; spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla Nieruchomości oraz w zakresie toczącego się postępowania Prezydenta Miasta (...) w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji pod nazwą „...”, którego są Państwo stroną.

Czynności te nastąpiły w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie Państwu pełnomocnictwa umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do Państwa potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że - jak Państwo wskazali we wniosku - transakcja sprzedaży Nieruchomości nastąpiła z inicjatywy Państwa jako Kupującego, zatem Sprzedający 1 nie musiał już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez Państwa jako nabywcę w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak Państwa starania jako pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, czy podnieść jego cenę.

Podkreślić należy, że podjęte przez Państwa jako nabywcę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności Nieruchomości, lecz wykonują Państwo te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania Nieruchomości do swoich określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie Państwu pełnomocnictwa do wykonania określonych czynności w celu dostosowania Nieruchomości do Państwa potrzeb przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedający 1 zostanie z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w odniesieniu do sprzedaży udziału w budynku mieszkalnym obejmującym 2/3 jego części zamieszkałej przez rodziców.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziału w budynku mieszkalnym obejmującym 2/3 jego części nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że opisana sprzedaż tej części budynku mieszkalnego wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający 1 nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedającego 1 w stosunku do budynku mieszkalnego obejmującego 2/3 części tego budynku w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży udziału w Budynku mieszkalnym obejmującym 2/3 części tego budynku, Sprzedający 1 będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Mając na uwadze przedstawione okoliczności należy stwierdzić, że podjęte i planowane przez Sprzedającego 1 działania do momentu dostawy udziału w budynku mieszkalnym obejmującym 2/3 części tego budynku, nie mieszczą się w zakresie art. 15 ustawy o VAT i nie wywołują skutku w postaci uznania Sprzedającego 1 za podatnika VAT zdefiniowanego w ust. 1 ww. artykułu, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy w odniesieniu do części budynku mieszkalnego obejmującym 2/3 części tego budynku.

Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego 1 cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie opisanej sprzedaży udziału w budynku mieszkalnym obejmującym 2/3 części tego budynku, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym dostawa przez Sprzedającego 1 udziału w Budynku mieszkalnym obejmującego 2/3 części tego budynku oraz przypadającego w tej części udziału w gruncie nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko, że sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości dokonana w ramach Transakcji przez Sprzedającego 1 będzie zwolniona od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należało uznać za nieprawidłowe, gdyż dostawa części dotyczącej Budynku mieszkalnego obejmującego 2/3 części tego budynku nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Natomiast odnosząc się do pozostałych budynków znajdujących się na nieruchomości tj. Budynku usługowego, Budynku innego oraz 1/3 części Budynku mieszkalnego, w którym znajduje się biuro Sprzedającego 1, jak Państwo wskazali w opisie sprawy Sprzedający 1 wykorzystuje Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej. Od 1998 r. Sprzedający 1 prowadzi działalność gospodarczą z wykorzystaniem Budynków. Sprzedający 1 dokonał rozbudowy Budynku mieszkalnego i rozpoczął użytkowanie rozbudowanej części w 1995 r. następnie wybudował i rozpoczął użytkowanie Budynku usługowego w 1998 r., a Budynku innego w 2006 r. W Budynku usługowym znajduje się myjnia samochodowa. Część Budynku mieszkalnego (ok. 1/3 jego powierzchni) Sprzedający 1 wykorzystuje jako biuro. Budynek usługowy jest wpisany do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej Sprzedającego 1.

Zatem z powyższego jednoznacznie wynika, że Sprzedający 1 pozostałe ww. Budynki oraz 1/3 powierzchni Budynku mieszkalnego (oprócz części 2/3 budynku mieszkalnego) wykorzystuje w ramach działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego 1 z tytułu dostawy Budynku usługowego, Budynku innego oraz 1/3 części Budynku mieszkalnego, w którym znajduje się biuro Sprzedającego 1, za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego nr 1 za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z tytułu dostawy Budynku usługowego, Budynku innego oraz 1/3 części Budynku mieszkalnego w którym znajduje się biuro Sprzedającego 1, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży Budynku usługowego, Budynku innego oraz 1/3 części Budynku mieszkalnego, w którym znajduje się biuro Sprzedającego 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Ponadto należy zauważyć, że na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z tym przepisem:

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Tę ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa winna mieć również zdolność zaistnienia jako niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ k.c.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i niematerialnych może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp. na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowych realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu możliwe musi być kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa (por. wyrok TSUE w sprawie C-497/01).

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy przedmiot sprzedaży tj. przedmiotem Transakcji nie będą żadne inne niż Nieruchomość składniki majątku Sprzedających. Transakcja nie obejmuje wyposażenia Budynków ani przeniesienia lub cesji jakichkolwiek umów dotyczących Nieruchomości. W szczególności przedmiotem Transakcji nie będą jakiekolwiek składniki przedsiębiorstwa Sprzedającego 1. W efekcie Kupujący nie przejmie żadnych ruchomości, środków trwałych, wyposażenia budynków, wartości niematerialnych i prawnych, know-how Sprzedającego 1, a także innych praw, wierzytelności, umów czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego 1. Kupujący nie przejmie również żadnych rachunków bankowych należących do Sprzedającego 1. Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się także z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy. Nieruchomość nie jest także wyodrębniona funkcjonalnie, organizacyjnie, czy finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego 1, tj. biznes prowadzony w oparciu o Nieruchomość nie jest wyodrębniony w działalności gospodarczej Sprzedającego 1 jako dział, oddział (nie ma statutu, regulaminu, innego dokumentu wewnętrznego w tym zakresie); Sprzedający 1 nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych dla biznesu prowadzonego w oparciu o Nieruchomość, która pozwala na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do tego biznesu; Nieruchomość nie umożliwia Kupującemu kontynuowania działalności prowadzonej przez Sprzedającego 1 bez podejmowania dodatkowych działań mających na celu „doposażenie” Nieruchomości w zasoby niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej (inne składniki materialne, umowy itd.).

Zatem, brak jest podstaw by uznać przedmiot transakcji (udziału w zabudowanej działce nr 1 w części obejmującej dostawę Budynku usługowego, Budynku innego oraz 1/3 części Budynku mieszkalnego, w którym znajduje się biuro Sprzedającego 1) za przedsiębiorstwo czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W konsekwencji skoro przedmiot Transakcji tj. udział w zabudowanej działce nr 1 w części obejmującej dostawę Budynku usługowego, Budynku innego oraz 1/3 części Budynku mieszkalnego, w którym znajduje się biuro Sprzedającego 1 nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, to tym samym jego sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla dostawy udziału w zabudowanej działce nr 1 w części obejmującej dostawę Budynku usługowego, Budynku innego oraz 1/3 części Budynku mieszkalnego w którym znajduje się biuro Sprzedającego 1, należy wyjaśnić, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o podatku VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

 

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

   - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

   - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT:

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT:

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia budynku i urządzenia budowlanego. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Jak wskazałem powyżej, sprzedaż ww. obiektów (poza 2/3 części Budynku mieszkalnego, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Sprzedający 1 z tytułu tej dostawy jest podatnikiem podatku VAT. Zatem mając na uwadze postawione przez Państwa pytanie nr 1 w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć czy sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości dokonana w ramach Transakcji przez Sprzedającego 1 będzie zwolniona od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający 1 sprzeda na rzecz Kupującego udział w zabudowanej działce nr 1 wraz z Budynkiem usługowym, Budynkiem innym oraz udziałem w Budynku mieszkalnym.  Sprzedający 1 nabył udział we własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia 16 września 1993 r. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający 1 dokonał rozbudowy Budynku mieszkalnego i rozpoczął użytkowanie rozbudowanej części w 1995 r. Sprzedający 1 wybudował i rozpoczął użytkowanie Budynku usługowego w 1998 r., a Budynku innego w 2006 r. Od 1998 r. Sprzedający 1 prowadzi działalność gospodarczą z wykorzystaniem Budynków. Budynki te nie były później przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (rozbudowa, modernizacja, adaptacja itd.). Sprzedający nie zamierzają też ponosić wydatków na ulepszenie Budynków przed datą Transakcji. Na przedmiotowej nieruchomości znajdują się również urządzenia budowlane w rozumieniu prawa budowlanego w postaci dróg wjazdowych, placu postojowego, bramy wjazdowej oraz ogrodzenia. Są one funkcjonalnie związane ze znajdującymi się na Nieruchomości Budynkami - służą ich użytkowaniu zgodnie z przeznaczeniem. Urządzenia budowlane nie stanowią ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego są trwale związane z gruntem. Urządzenia budowlane zostały postawione przez Sprzedającego 1 po nabyciu Nieruchomości. Sprzedający 1 rozpoczął użytkowanie Urządzeń budowalnych znajdujących się na Nieruchomości w tym samym czasie co Budynków, z którymi są one związane - czyli ponad 2 lata temu. Urządzenia budowlane także nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od tego czasu.

Ponadto, na Nieruchomości znajdują się i na planowaną datę Transakcji będą znajdowały się także następujące obiekty będące własnością przedsiębiorstw przesyłowych, o których mowa w art. 49 § 1 KC sieć gazowa, sieć wodno-kanalizacyjna, sieć elektroenergetyczna.

 Jak stanowi art. 47 § 1 i 2 ustawy Kodeks Cywilny:

Natomiast w myśl art. 48 ustawy Kodeks Cywilny:

Stosownie do art. 49 § 1 ustawy Kodeks Cywilny:

W związku z powyższym znajdujące się na działkach obiekty tj. sieć gazowa, sieć wodno-kanalizacyjna, sieć elektroenergetyczna należące do przedsiębiorstwa przesyłowego, nie stanowią własności Sprzedającego 1, lecz przedsiębiorstw przesyłowych.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. Budynku usługowego, Budynku innego oraz Budynku mieszkalnego w części 1/3 gdzie Sprzedający 1 prowadzi biuro, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - ww. Budynki zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. Budynków a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak wynika z wniosku Sprzedający od 1998 r. prowadzi działalność gospodarczą z wykorzystaniem Budynków. Ponadto ww. Budynki nie były przedmiotem ulepszeń.

Zatem mając powyższe na uwadze w rozpatrywanej sprawie, przy dostawie ww. Budynku usługowego, Budynku innego oraz Budynku mieszkalnego w części 1/3 gdzie Sprzedający 1 prowadzi biuro zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W tym miejscu odnieść się należy do kwestii urządzeń budowalnych znajdujących się na Nieruchomości, które należy traktować, jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Zatem mając powyższe na uwadze ze zwolnienia będzie również korzystać dostawa urządzeń budowlanych w postaci dróg wjazdowych, placu postojowego, bramy wjazdowej oraz ogrodzenia, które związane są z Budynkiem usługowym, Budynkiem innym oraz 1/3 Budynku mieszkalnego stanowiącego biuro.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. Budynku usługowego, Budynku innego oraz Budynku mieszkalnego w części 1/3 gdzie Sprzedający 1 prowadzi biuro oraz związanych z nimi ww. urządzeń budowlanych będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, zarówno Sprzedający 1 i Kupujący będą w momencie zawarcia transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i nie wykluczają złożenia oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, które będzie spełniać wszystkie wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. Budynku usługowego, Budynku innego oraz Budynku mieszkalnego w części 1/3 gdzie Sprzedający 1 prowadzi biuro oraz związanych z nimi ww. urządzeń budowlanych, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa udziału w gruncie (działki nr 1), na którym posadowione są obiekty tj. ww. Budynku usługowego, Budynku innego oraz Budynku mieszkalnego w części 1/3 gdzie Sprzedający 1 prowadzi biuro oraz związanych z nimi ww. urządzeń budowlanych - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT udziału w gruncie (działki nr 1), na którym posadowione są: Budynek usługowy, Budynek inny oraz Budynek mieszkalny w części 1/3 gdzie Sprzedający 1 prowadzi biuro oraz związane z nimi urządzenia budowlane należało uznać za prawidłowe. Natomiast Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dla dostawy Budynku mieszkalnego obejmującej 2/3 części tego budynku należało uznać za nieprawidłowe gdyż dostawa tej części budynku nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą również tego, czy otrzymanie zadatku przez Sprzedającego 1 w związku ze sprzedażą udziału we współwłasności Nieruchomości było zwolnione od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jeżeli sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości przez Sprzedającego 1 będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Sprzedający 1 i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT, to w jakim momencie powstanie obowiązek podatkowy w VAT w odniesieniu do otrzymania zadatku w związku z tą sprzedażą (pytanie nr 2 i nr 3).

Na podstawie art. 19a ust. 1 ustawy:

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy:

Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zadatku.

Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” (wydanie internetowe: sjp.pwn.pl) - „zadatek” to część należności wpłaca z góry jako gwarancja dotrzymania umowy.

Kwestie zadatku są uregulowane w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do § 3 ww. artykułu:

Z powyższych przepisów wynika, że w sytuacji gdy dochodzi do wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług. W przypadku natomiast, gdy umowa zostaje rozwiązana zadatek podlega zwrotowi.

Aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zadatek musi ona być powiązana z konkretną przyszłą transakcją. Zatem w momencie wpłaty musi być znany towar, czy usługa, na które zostaną one przeznaczone.

W kwestii wystawiania faktur należy wskazać, że z wcześniej cytowanych przepisów art. 106b ustawy o VAT wynika, że faktura jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie zdarzenia gospodarczego (potwierdzeniem nabycia określonych towarów i usług lub też np. otrzymania zadatku). Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie ww. dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi (nabywcy), a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.

W praktyce zdarzają się jednak sytuacje, gdy po wystawieniu faktury następują zdarzenia gospodarcze mające wpływ na treść pierwotnej faktury lub faktura zawiera błędy. W takiej sytuacji ustawodawca wskazuje na możliwość skorygowania takiej faktury poprzez wystawienie faktury korygującej. Zgodnie z art. 106j ust. 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że faktury korygujące są specyficznym rodzajem faktur. Celem ich wystawienia jest doprowadzenie faktury pierwotnej do stanu odpowiadającego rzeczywistości. Wystawia się je w celu udokumentowania ostatecznej wielkości sprzedaży w danym okresie rozliczeniowym. Zatem, co do zasady, korygowanie pierwotnie wystawionej faktury, powinno nastąpić przez wystawienie przez sprzedawcę faktury korygującej. Faktura korygująca wystawiana jest w celu podania właściwych, prawidłowych i zgodnych z rzeczywistością kwot i innych danych, decydujących o rzetelności wystawionego dokumentu.

Zatem mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że w odniesieniu do 2/3 części Budynku mieszkalnego zamieszkiwanego przez rodziców Sprzedającego 1 oraz przypadającego w tej części udziału w gruncie, otrzymany zadatek nie rodzi obowiązku podatkowego, gdyż jak wcześniej wskazano z tytułu sprzedaży tej części udziału w Nieruchomości, Sprzedający 1 nie będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług oraz dostawa tego udziału w Nieruchomości (tj. 2/3 części Budynku mieszkalnego zamieszkiwanego przez rodziców Sprzedającego 1 oraz przypadającego w tej części udziału w gruncie) nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast otrzymany przez Sprzedającego 1 zadatek na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości, mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi u Sprzedającego 1 obowiązek podatkowy w podatku VAT w odniesieniu do dostawy udziału w gruncie (działki nr 1) wraz z Budynkiem usługowym, Budynkiem innym oraz Budynkiem mieszkalnym w części 1/3 gdzie Sprzedający 1 prowadzi biuro oraz związanych z nimi ww. urządzeń budowla. W chwili dokonywania wpłaty zadatku możliwe jest określenie przedmiotu transakcji, tj. towaru w postaci Nieruchomości. Z wniosku nie wynika także aby kwota zadatku mogła być zaliczona na poczet sprzedaży innej nieruchomości (innego towaru).

Odnosząc powołane przepisy prawa do przedstawionego opisu sprawy wskazać należy, że do zadatku, nie zostaną spełnione warunki do opodatkowania transakcji lecz transakcja korzystała będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przedmiotem dostawy na moment wypłaty zadatku będzie bowiem Nieruchomość, w stosunku do której znajduje zastosowanie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (rezygnacja ze zwolnienia nastąpi później). Skoro z cytowanych wyżej przepisów ustawy o VAT wynika ustawowe zwolnienie od podatku, które wyłącznie decyzją podatnika może być zmienione na opodatkowanie ww. dostawy Nieruchomości, należy uznać, że w momencie podjęcia przez strony transakcji ostatecznej decyzji o rezygnacji ze zwolnienia od podatku (złożenia oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania dostawy) powstanie nowa okoliczność, w wyniku której dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana właściwą stawką podatku. Przedmiotowa transakcja nie będzie więc korzystała ze zwolnienia dopiero gdy Sprzedający 1 i Kupujący złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji.

Zatem, skoro w momencie otrzymania zadatku Strony transakcji nie podjęły decyzji o rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy uznać, że dopiero w momencie podjęcia przez Strony transakcji ostatecznej decyzji i złożenia oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania dostawy, powstanie obowiązek uwzględnienia podatku należnego od kwoty zadatku w deklaracji za bieżący okres rozliczeniowy, w którym zaistniało zdarzenie powodujące zmianę opodatkowania.

Tym samym, mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że zapłata zadatku za Nieruchomość, przed złożeniem oświadczenia Stron o wyborze opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej będzie korzystać ze zwolnienia od podatku do czasu złożenia przez Strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia. Rozliczenia należnego podatku VAT od otrzymanego zadatku należy dokonać dopiero w ramach rozliczenia za okres, w którym Strony złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku otrzymanego zadatku w części dotyczącej udziału w zabudowanej działce nr 1 w części obejmującej dostawę Budynku usługowego, Budynku innego oraz 1/3 części Budynku mieszkalnego w którym znajduje się biuro Sprzedającego 1 oraz związanych z nimi urządzeniami budowlanymi, natomiast w części dotyczącej zwolnienia od podatku otrzymanego zadatku w części dotyczącej 2/3 części Budynku mieszkalnego zamieszkiwanego przez rodziców Sprzedającego 1 oraz przypadającego w tej części udziału w gruncie jest nieprawidłowe.

Natomiast stanowisko Państwa w zakresie pytania 3 jest prawidłowe.

Przechodząc do wątpliwości Zainteresowanych wyrażonych w pytaniu nr 4, tj. ustalenia, czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem udziału Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT należy wskazać , że:

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywać Nieruchomości do działalności zwolnionej od podatku.

Zatem jeżeli Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia dostawy udziału Nieruchomości tj. udziału w gruncie (działki nr 1) wraz z Budynkiem usługowym, Budynkiem innym oraz Budynkiem mieszkalnym w części 1/3 gdzie Sprzedający 1 prowadzi biuro oraz związanych z nimi ww. urządzeń budowlanych i wybiorą jej opodatkowanie, to Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury otrzymanej w związku z zakupem udziału Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 jest prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja opisana we wniosku będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Spółka z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

  - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

  - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną
(art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.