Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.367.2025.4.AB

Interpretacja indywidualna
- stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest w zakresie ustalenia, że Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują w charakterze podatników VAT i sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT (pytanie nr 1) jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

6 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie:

- ustalenia, że Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują w charakterze podatników VAT i sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, (pytanie nr 1)

- ustalenia, czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 za prawidłowe i uznania, że Sprzedający występują w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie pod Ustawę o VAT, to czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa terenów budowlanych, a tym samym powinna zostać udokumentowana fakturą VAT, (pytanie nr 2)

- ustalenia, czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 i nr 2 za prawidłowe i uznania, że Sprzedający przy opisanej Transakcji występują w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT to czy po dokonaniu Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego (pytanie nr 3).

Uzupełnili go Państwo pismami z 17 czerwca 2025 r. - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...) spółka z ograniczona odpowiedzialnością (Kupujący)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

- H.R. (Sprzedający)

- E.R. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp

H.R., E.R. (dalej: „Sprzedający”), oraz (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej zlokalizowanej, w miejscowości (...), działkę gruntu numer (...) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Ponadto Kupujący planuje dokonać nabycia sąsiadujących z Nieruchomością innych nieruchomości gruntowych celem przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo- logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja").

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedających i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedających oraz jej wykorzystanie, (pkt 5), okoliczności dotyczące zawartej umowa przedwstępnej nabycia nieruchomości oraz pozostałe działań dotyczących nieruchomości oraz, (pkt 6) opis działalność Kupującego po Transakcji.

1. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedających prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w województwie (...), powiecie (...), gminie (...), w miejscowości (...), stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym:

- nr (...) o powierzchni (...) ha dla której Sąd Rejonowy w (...), VI Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW o nr (...), (dalej: „Nieruchomość”).

Zgodnie z uchwałą nr (...) Rady Gminy (...) z dnia (...) 2008 r. w sprawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego gminy (...) - Obszar I, obejmującego części wsi: (...) i (...), Nieruchomość jest położona na terenie zabudowy usługowo-produkcyjnej oznaczonym symbolem 7 UP, w liniach rozgraniczających drogi lokalnej oznaczonej symbolem 6KL (ul. (...)).

Tym samym Nieruchomość stanowi tereny budowlane - grunty przeznaczone pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Nieruchomość jest i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana, za wyjątkiem podziemnej linii gazociągu, napowietrznej linii energetycznej wchodzących w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będących własnością Sprzedających oraz niebędące przedmiotem Transakcji. Na części Nieruchomości znajdują się urządzenia melioracyjne. Nieruchomość nie jest uzbrojona oraz nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.

Jak wynika z wypisów z rejestru gruntów wydanych na dzień 1 października 2024 r. z upoważnienia Starosty (...), Nieruchomość stanowi grunty orne, oznaczone symbolem RIVa o powierzchni 0,9651 ha oraz grunty orne oznaczone symbolem RIVb o powierzchni 0,7725 ha.

2. Zarys działalności Sprzedających i Kupującego

H.R. jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. E.R. w okresie od 1 grudnia 1998 r. do 1 sierpnia 2024 r. prowadziła działalność gospodarczą w zakresie transportu drogowego towarów (działalność zawieszona). H.R. w przeszłości prowadził działalność gospodarczą w zakresie najmu nieruchomości, jednakże działalność ta została zakończona i nie dotyczyła ona Nieruchomości będącej przedmiotem Wniosku. Sprzedający nie prowadzą działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią, w tym ziemią rolną (brak takiego wpisu w CEIDG). Sprzedający są zarejestrowani (oraz na moment planowanej Transakcji będą zarejestrowani) jako podatnicy VAT czynni. Sprzedający są małżeństwem, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej małżeńskiej.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w (...). Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik VAT czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedających w rozumieniu art. 11a Ustawy o CIT, ani art. 23m Ustawy o PIT. Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

3. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedających oraz jej wykorzystanie

Sprzedający nabyli prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z dnia 6 lipca 1994 r. (Repertorium A nr (...)), od rodziców H.R. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających było nabyciem do majątku prywatnego i nie podlegało opodatkowaniu VAT oraz PCC.

Na moment nabycia, Nieruchomość była niezabudowana i stanowiła działkę rolną (a także będzie niezabudowana na dzień zawarcia Transakcji). Po nabyciu Nieruchomości nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. Ponadto Sprzedający są rolnikami i wykorzystują działkę do działalności rolniczej, działając jako rolnicy ryczałtowi w rozumieniu ustawy o VAT.

Sprzedający w przeszłości dokonywali sprzedaży innych nieruchomości w postaci gruntów rolnych, które znajdowały się w ich majątku prywatnym. W celu sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający zatrudnili profesjonalnego pośrednika nieruchomości celem prowadzenia działań mających na celu jej sprzedaż. Sprzedający nie dokonywali żadnych ulepszeń Nieruchomości oraz nie prowadzili działań mających na celu uatrakcyjnienie jej dla potencjalnego nabywcy.

4. Umowa przedwstępna nabycia Nieruchomości oraz pozostałe działania dotyczące Nieruchomości

W związku z planowaną Transakcją, Wnioskodawcy w dniu 7 listopada 2024 r. zawarli warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie, której Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Kupującego pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki”).

W szczególności, Umowa Przedwstępna przewiduje, że przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości zostaną spełnione następujące Warunki:

1. Przeprowadzenie przez Kupującego badania stanu prawnego, środowiskowego, technicznego oraz finansowego Nieruchomości, którego wyniki będą satysfakcjonujące dla Kupującego;

2. Uzyskanie przez Kupującego, na swój koszt i na swoją rzecz, prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację Inwestycji na terenie Nieruchomości;

3. Przystąpienie do umów przedwstępnych oraz następnie przyrzeczonych umów sprzedaży przez właścicieli pozostałych działek, na terenie których realizowana ma być Inwestycja;

4. Skuteczne i prawomocne wykreślenie z działu III Księgi Wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, w tym ograniczeń w rozporządzaniu Nieruchomością lub uzyskanie zgód uprawnionych, na bez obciążeniowe wydzielenie Nieruchomości do nowej księgi wieczystej;

5. W działach III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie zostaną ujawnione żadne wpisy bądź wzmianki o wpisach inne niż wyraźnie dozwolone lub wymagane zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej;

6. Wszystkie oświadczenia i zapewnienia wymagane od Sprzedających na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej będą zgodne z prawdą.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, powyższe warunki zawieszające zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z Warunków.

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej), a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do sprawdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji. Sprzedający zobowiązali się również do udzielenia na żądanie Kupującego pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przełączeniowych, decyzji.

Jednocześnie, Sprzedający udzielili przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, obejmujące również upoważnienie do składania w imieniu Sprzedających wniosków o sporządzanie kserokopii z akt, jak również występowania, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie: (i) wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych (ii) wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości; (iii) wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; (iv) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego; (v) zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków; (vi) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody; (vii) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości; (viii) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości; (ix) informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości; (x) zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych; (xi) innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu niniejszego pełnomocnictwa.

Ponadto, w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się do:

1. Nie podejmowania jakichkolwiek czynności faktycznych lub prawnych i nie dopuszczenia do dokonania jakichkolwiek czynności przez osoby trzecie lub wystąpienia zdarzeń mogących niekorzystnie wpłynąć na ich prawa do Nieruchomości lub na stan faktyczny Nieruchomości,

2. Nie zawierania umów dotyczących Nieruchomości,

3. Nie zmieniania aktualnego sposobu korzystania z Nieruchomości, w tym nie wznoszenia na terenie Nieruchomości budynków i budowli,

4. Nie dopuszczenia do skażenia gleby ani wód gruntowych Nieruchomości,

5. Przekazania Kupującemu wszelkich zawiadomień, informacji lub dokumentów, przez nich otrzymanych, a dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości sąsiadujących,

6. Podjęcia wszelkich czynności koniecznych do spełnienia obowiązków przewidzianych w Umowie Przedwstępnej,

7. Braku składania osobom trzecim ofert sprzedaży tytułu prawnego do Nieruchomości.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Kupujący będzie mógł dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inny podmiot - spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

Poza wyżej opisaną Umową Przedwstępną, Wnioskodawcy, w dniu 7 listopada 2024 r. zawarli umowę dzierżawy Nieruchomości (dalej: „Umowa Dzierżawy”). W ramach Umowy Dzierżawy, Sprzedający (wydzierżawiający) oddali Kupującemu (dzierżawca) Nieruchomość do używania i pobierania pożytków, w zamian za czynsz. Umowa Dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony.

W ramach Umowy Dzierżawy, Sprzedający zezwolili Kupującemu na korzystanie z Nieruchomości do celów budowlanych, w tym działania we własnym imieniu w zakresie:

a) prowadzenia uzgodnień i zawierania stosownych porozumień lub uzyskiwania zgód/decyzji od dostawców mediów, w szczególności do składania wniosków, negocjowania i odbioru wszystkich warunków technicznych przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacyjnej, sanitarnej i deszczowej od dostawców mediów lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie lub rozprowadzanie wód opadowych (melioracje, rowy) lub studni głębinowych, oraz do zmian tych warunków oraz uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Nieruchomości inwestycją, a w związku z tym powyżej opisane prawo należy interpretować także jako prawo (...) do korzystania z Nieruchomości w rozumieniu art. 7 ust. 3 Ustawy Prawo energetyczne;

b) wstępu na teren Nieruchomości w celu:

- przeprowadzenia na Nieruchomości badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, warunki glebowe umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji;

- wykonania badań środowiskowych;

- badań mających na celu weryfikację jakie elementy infrastruktury technicznej znajdują się na Nieruchomości, w tym dokonania odkrywek instalacji podziemnych, studni lub urządzeń melioracji;

- wykonania inwentaryzacji przyrodniczej, dendrologicznej, opisu taksacyjnego lasu; o wykonania mapy do celów projektowych i innych pomiarów geodezyjnych;

c) występowania o wydanie (a także odbiór) decyzji administracyjnych związanych z procesem budowlanym na Nieruchomości (decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji zatwierdzających projekt budowlany, pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń wodnoprawnych decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o wyłączeniu gruntów (Nieruchomości) z produkcji rolnej lub leśnej, decyzji zezwalających na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzających projekt planu remediacji, decyzji zatwierdzających projekt robót geotechnicznych oraz decyzji zatwierdzającej dokumentację geologiczno-inżynierską, zgód na likwidację studni głębinowych i urządzeń wodnych) oraz składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

d) dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

e) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla Nieruchomości.

Ponadto, Wnioskodawcy, wspólnie, w dniu 8 stycznia 2025 r. wystąpili do (...) z wnioskiem o wyrażenie zgody na wykreślenie obciążenia z księgi wieczystej w postaci ograniczenia w sposobie korzystania z Nieruchomości polegającego na udzieleniu zezwolenia na wykonywanie prac związanych z siecią energetyczną.

Ponadto, poza udzieleniem powyższych zapewnień oraz pełnomocnictw (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości - gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będą podejmowali żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Planowanej Transakcji.

Kupujący, w ramach transakcji nabycia gruntu pod planowaną Inwestycję, zainteresowany jest pakietowym nabyciem nie tylko Nieruchomości, ale także nieruchomości sąsiednich, łącznie stanowiących „Teren Inwestycji”. Teren Inwestycji obejmuje działki (…).

Kupujący na podstawie umów i pełnomocnictw zawartych lub otrzymanych od Sprzedającego oraz alogicznych umów i pełnomocnictw otrzymanych od sprzedających pozostałe nieruchomości w ramach Terenu Inwestycji, wykonał dla całego Terenu Inwestycji lub jego części m.in. następujące działania zmierzające do przygotowania Inwestycji: 1) wykonał badania geotechniczne, 2) wykonał badania zanieczyszczeń gruntu, 3) wykonał inwentaryzację przyrodniczą (zwierzęta, rośliny), 4) wykonał badanie wysokości poziomu wód gruntowych (piezometry), 5) złożył wnioski o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowanych, 6) złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę na obszar 1 ha gruntu (w celu weryfikacji interpretacji zapisów planu miejscowego), 7) uzyskał opinię komunikacyjną, 8) uzyskał dwie decyzje na lokalizację zjazdów z dróg publicznych (zwykłego i serwisowego), 9) proceduje podpisanie porozumienia drogowego (przebudowa i rozbudowa uli. (...)), 10) zawarł porozumienie z gestorem sieci wodociągów i kanalizacji (w zakresie przyłączenia do sieci wodociągowej), 11) podpisał umowę przyłączeniową do sieci elektroenergetycznej, 12) uzyskał warunki techniczne przebudowy sieci gazociągu wysokiego ciśnienia (usunięcia kolizji), 13) uzyskał warunki techniczne przebudowy sieci gazociągu wysokiego ciśnienia (przyłączenie), 14) uzyskał warunki techniczne przebudowy sieci elektroenergetycznej (usunięcia kolizji), 15) uzyskał warunki techniczne na przyłączenie do sieci teletechnicznej, 16) złożył wniosek o wydanie pozwolenia wodnoprawnego na likwidację części urządzeń wodnych (melioracji), 17) wykonał badanie prawne due diligence oraz 18) uzyskał weryfikację lokalizacji stanowisk archeologicznych u konserwatora zabytków.

5. Opis działalności Kupującego po Transakcji

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Po realizacji Inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

Podsumowując:

- Nieruchomość stanowi teren budowlany, ale obecnie jest niezabudowany i będzie niezabudowany na moment finalizacji Transakcji;

- Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy usługowo-produkcyjnej oznaczonym symbolem 7 UP, w liniach rozgraniczających drogi lokalnej oznaczonej symbolem 6KL (ul. (...));

- Nieruchomość stanowi grunt rolny;

- Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedających;

- Sprzedający są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni na moment złożenia niniejszego Wniosku;

- Kupujący jest podatnikiem VAT w rozumieniu Ustawy o VAT na moment złożenia niniejszego Wniosku;

- Sprzedający nie zatrudniali ani nie zatrudniają żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;

- Obecnie Nieruchomość użytkowana jest dla celów rolnych.

Pismem z 17 czerwca 2025 r. uzupełnili Państwo opis sprawy następująco.

1. Czy H.R. i E.R. (Zainteresowani niebędący stroną postępowania) występowali kiedykolwiek z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o zmianę tego plany dla działki nr (...), jeśli tak to kiedy i w jakim celu?

Państwo H. i E.R. („Zainteresowani”) nie występowali z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o zmianę tego plany dla działki nr (...) („Działka”).

2. Czy H.R. i E.R. wnosili o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr (...)? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Zainteresowanych było konieczne, jeśli tak to dlaczego?

Zainteresowani nie wnosili o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla Działki.

3. Czy działka nr (...) wykorzystywana była/jest przez Zainteresowanych niebędących stroną postępowania w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli ww. działka była/jest wykorzystywana przez Zainteresowanych w działalności rolniczej, to czy z tego tytułu Zainteresowani byli/są czynnymi podatnikami podatku VAT?

Zainteresowani wykorzystywali Działkę do prowadzenia własnej działalności rolniczej objętej zwolnieniem dla rolników ryczałtowych. Nie byli i nie są w związku z tym czynnymi podatnikami VAT z tego tytułu.

Zwracamy jednocześnie uwagę, że Zainteresowana nie będąca stroną postępowania pani E.R. w okresie od 1 grudnia 1998 r. do 1 sierpnia 2024 r. prowadziła działalność gospodarczą w zakresie transportu drogowego towarów ale działalność ta jest obecnie zawieszona.

Drugi Zainteresowany nie będący stroną postępowania pan H.R. nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej jednak jest on zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT. Rejestracja ta dotyczy najmu nieruchomości poza działalnością gospodarczą (jako osoba fizyczna), jednak najem ten nie dotyczy Działki. Przedmiotem najmu są budynki gospodarcze gospodarstwa, w którym pan H.R. zamieszkuje wraz z żoną E.W.

4. Czy z działki nr (...) Zainteresowani niebędący stroną postępowania dokonywali sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

H. i E.W. są emerytowanymi rolnikami, którzy od wielu lat nie prowadzą aktywnej działalności rolniczej. Historycznie na Działce prowadzona była działalność rolnicza, jednak sprzedaż plonów z tej Działki nie była opodatkowana podatkiem VAT. Obecnie Działka jest nieużytkiem i dwa razy w roku jest wykaszana po to by nie przerastały na niej chwasty.

5. Czy działka nr (...) były kiedykolwiek przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze (poza umową dzierżawy zawartą w dniu 7 listopada 2024 r.), jeśli tak, to w jakim okresie oraz jakie pożytki czerpali Zainteresowani z tego tytułu?

Poza wskazaną w opisie stanu faktycznego umową dzierżawy z dnia 7 listopada 2024 r. Działka nie była nigdy wcześniej przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

Historycznie, kiedy już Zainteresowani zaprzestali prowadzenia na Działce działalności rolnej była ona okazjonalnie, nieodpłatnie użyczana na cele posadzenia ziemniaków na potrzeby własne innych lokalnych gospodarzy.

6. Na co zostaną przeznaczone środki, które otrzymają Zainteresowani niebędący strona postępowania ze sprzedaży ww. działki?

Zainteresowani, nie mają jeszcze planów co do wydatkowania otrzymanych środków, jednakże najprawdopodobniej zostaną one przeznaczone na działalność prywatną, niezwiązaną z działalnością gospodarczą.

7. Czy H.R. i E.R. posiadają jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak, to ile i jakie?

Zainteresowani posiadają inne nieruchomości (kilka działek we wsi (...) w gminie (...)), które zostaną przeznaczone do sprzedaży w najbliższej przyszłości. Zainteresowani zawarli już przedwstępną umowę sprzedaży tych innych działek na rzecz firmy deweloperskiej.

8. W opisie sprawy wskazano, że Sprzedający w przeszłości dokonywali sprzedaży innych nieruchomości w postaci gruntów rolnych, zatem proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

Zainteresowani niebędący stroną postępowania trzykrotnie w przeszłości dokonywali sprzedaży posiadanych przez siebie gruntów. Dwukrotnie zostali oni zmuszeni do sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa działek na mocy tzw. „Specustawy” w związku z budową pod (…). Natomiast w roku 2020 doszło do trzeciej transakcji sprzedaży nieruchomości, tym razem na rzecz firmy developerskiej (...) Sp. z o.o.

- kiedy i w jaki sposób Zainteresowani niebędący stroną postępowania weszli w posiadanie tych nieruchomości?

Państwo R. otrzymali sprzedane w poprzednich latach działki w darowiźnie od rodziców pana H.R.. Darowizna ta miała miejsce w 1994 roku.

- w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Zainteresowanych niebędących stroną postępowania?

Nieruchomości, obejmujące Działkę oraz pozostałe działki, które historycznie zostały przez Państwa R. sprzedane, zostały przekazane Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania w ramach darowizny całego gospodarstwa rolnego przez rodziców pana H.R. Nieruchomości te zostały darowane w celu prowadzenia na nich działalności rolnej.

- w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Zainteresowanych niebędący stroną postępowania od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Nieruchomości pierwotnie były wykorzystywane na cele produkcji rolnej. Następnie, kiedy H. i E.W. nabyli uprawnienia emerytalne i zdecydowali o zaprzestaniu prowadzenia działalności rolnej grunty te nie były już uprawiane, a jedynie około dwa razy w roku wykaszane, po to by nie rozrastały się na nich chwast.

- kiedy Zainteresowani niebędący stroną postępowania dokonali ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Do sprzedaży działek na rzecz Skarbu Państwa na cele budowy tras (…) Państwo R. zostali zmuszeni przepisami tzw. „Specustawy” regulującej wykup tych nieruchomości. Sprzedaż ta miała miejsce w 2008 roku. Państwo R. nie mieli wpływu ani na cenę oferowaną za przejmowany na rzecz Skarbu Państwa teren, ani na wielkość tak przejmowanego terenu.

Sprzedaż nieruchomości na rzecz (...) Sp. z o.o. - miała miejsce 17 grudnia 2020 roku i wynikała z otrzymania przez Państwa R. atrakcyjnej oferty sprzedaży od (...) Sp. z o.o. Państwo R. nie podejmowali żadnych aktywnych działań w celu sprzedaży tej działki, nie przygotowywali jej w żaden sposób do sprzedaży ani nie zatrudniali żadnego pośrednika/agenta by poszukiwał dla tej działki nabywcy.

- ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich? (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),

Żadna ze sprzedanych w przeszłości nieruchomości w postaci 3 działek (po jednej działce w każdej transakcji) nie była zabudowana. Były to niezabudowane grunty rolne.

W 2008 roku (…) podzieliła, na cele wykupu, posiadane przez Państwa R. działki we wsi (...), gmina (...) oraz w miejscowości (...), również w gminie (...). Za każdym razem (…) wydzieliła z pojedynczych działek teren, którym była zainteresowana i przedmiotem sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa były wydzielone w ten sposób przez (…) działki, przez które następnie (…) poprowadziła trasy (…).

W przypadku transakcji sprzedaży w 2020 roku do (…) Sp. z o.o. jej przedmiotem była jedna, niezabudowana działka zlokalizowana we wsi (...), gmina (...).

- na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości były każdorazowo darowane dzieciom Państwa R. oraz wykorzystane przez nich na własne potrzeby.

9. Czy znajdująca się na działce nr (...) podziemna linia gazociągu i napowietrzna linia energetyczna wchodzące w skład przedsiębiorstwa osób trzecich, nie będące własnością Sprzedających oraz niebędące przedmiotem Transakcji, stanową budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane [2] i czy są trwale związane z gruntem?

Tak, podziemna linia gazociągu i napowietrzna linia energetyczna wchodzące w skład przedsiębiorstwa osób trzecich, nie będące własnością Sprzedających oraz niebędące przedmiotem Transakcji, stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane oraz są trwale związane z gruntem.

10. Jednoznaczne wskazanie czy urządzenia melioracyjne znajdujące się na działce (...) stanowią budowle w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego [2] i czy są trwale z gruntem związane?

Art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego nie wskazuje jednoznacznie czy urządzenia melioracyjne (zdefiniowane w art. 195 i 197 ustawy Prawo Wodne) stanowią budowle. Niemniej, zgodnie z art. 29 ust. 2 Prawa budowlanego nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia budowa obiektów budowalnych będących urządzeniami melioracji wodnych (pkt 14). Mając na uwadze powyższe w ocenie Wnioskujących urządzenia melioracyjne znajdujące się na Nieruchomości stanowią urządzenia melioracji wodnych (zgodnie z ustawą Prawo Wodne) i nie stanowią budowli w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

Jednocześnie, Wnioskujący wskazują, że urządzenia melioracyjne są trwale związane z gruntem (znajdują się w gruncie).

11. Jeśli urządzenia melioracyjne są budowlami w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale z gruntem związanymi, to należy wskazać:

a) Czy przy nabyciu/wytworzeniu urządzeń melioracyjnych przysługiwało Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

b) Kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) ww. budowli?

c) Czy urządzenia melioracyjne były lub są przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak to należy wskazać dokładne daty najmu?

d) Czy Zainteresowani niebędący stroną postępowania ponosili wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym urządzeń melioracyjnych, w stosunku do których mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

e) Jeżeli Zainteresowani niebędący stroną postępowania ponosili takie wydatki to były one niższe czy wyższe niż 30% wartości początkowej urządzeń melioracyjnych, kiedy zakończono ich ulepszenie, proszę podać dokładną datę?

f) Czy po poniesieniu wydatków na ulepszenie ww. budowli w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których Zainteresowani niebędący stroną postępowania mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej przedmiotowych urządzeń melioracyjnych należy wskazać czy doszło do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ww. definicji i kiedy?

g) Czy od pierwszego zajęcia, zasiedlenia ww. budowli po ulepszeniu przekraczającym 30% ich wartości początkowej, w myśl ww. definicji, do dnia ich dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata?

h) Czy urządzenia melioracyjne były wykorzystywane przez Zainteresowani niebędący stroną postępowania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Jak zostało wskazane w odpowiedzi do pytania nr 10 zdaniem Wnioskujących, urządzenia melioracyjne nie stanowią budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, tym samym odpowiedź na powyższe pytanie staje się bezprzedmiotowa.

12. Czy wskazane we wniosku sieci, tj.: podziemna linia gazociągu oraz napowietrzna linia energetyczna (niebędące własnością Sprzedającego), są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego - odpowiedzi należy udzielić dla każdego z tych naniesień?

Tak, zarówno podziemna linia gazociągu oraz napowietrzna linia energetyczna są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.

13. Czy ww. sieci znajdujące się na działce, której własność będzie przedmiotem sprzedaży stanowią ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie są częścią składową gruntu?

Podziemna linia gazociągu oraz napowietrzna linia energetyczna w rozumieniu Kodeksu Cywilnego („k.c.") stanowią ruchomości, gdyż zgodnie z art. 49 k.c. nie stanowią części składowej gruntu będąc własnością przedsiębiorcy przesyłowego.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują w charakterze podatników VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT?

2. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 za prawidłowe i uznania, że Sprzedający występują w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie pod Ustawę o VAT, to czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa terenów budowlanych, a tym samym powinna zostać udokumentowana fakturą VAT?

3. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców zawartego w pytaniu nr 1 i nr 2 za prawidłowe i uznania, że Sprzedający przy opisanej Transakcji występują w charakterze podatników VAT, a w konsekwencji Transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT to czy po dokonaniu Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1. Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji powinni zostać uznani za podatników VAT.

2. W ocenie Wnioskodawców, skoro Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują jako podatnicy VAT, to sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, ponieważ Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z którego wynika, że Nieruchomość stanowi teren budowlany, a także nie mają zastosowania zwolnienia wskazane w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT. Wówczas Transakcja sprzedaży Nieruchomości powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

3. W ocenie Wnioskodawców, jeśli sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT to Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku należnego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy Kupującego, ponieważ nabywana Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Uzasadnienie

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy Transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedających wpływa na ich obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływa na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron planowanej Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Zobowiązanym do zapłaty VAT jest co do zasady podatnik tego podatku, czyli podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT.

Zgodnie z Ustawą o VAT podatnikami mogą być również w określonych sytuacjach podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej, jednakże są to szczególne sytuacje, które nie mają zastosowania do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego (np. wewnątrzwspólnotowe nabycie nowych środków transportu przez osobę fizyczną), dlatego Wnioskodawcy nie będą szczegółowo analizować tych sytuacji.

Ustawa o VAT definiuje pojęcie podatnika, czyli podmiotu, który dokonuje czynności opodatkowanych \ZAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednocześnie, jak wynika z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. TSUE stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. TSUE wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Strony zawarły Umowę Przedwstępną, na podstawie której Sprzedający udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń pinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej), a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do sprawdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji. Sprzedający zobowiązali się również do udzielenia na żądanie Kupującego pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przełączeniowych, decyzji.

Jednocześnie, Sprzedający udzielili przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, obejmujące również upoważnienie do składania w imieniu Sprzedających wniosków o sporządzanie kserokopii z akt, jak również występowania, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie: (i) wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych (ii) wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości; (iii) wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; (iv) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego; (v) zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków; (vi) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody; (vii) zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości; (viii) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości; (ix) informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości; (x) zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych; (xi) innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu niniejszego pełnomocnictwa.

Ponadto, w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się do:

1. Nie podejmowania jakichkolwiek czynności faktycznych lub prawnych i nie dopuszczenia do dokonania jakichkolwiek czynności przez osoby trzecie lub wystąpienia zdarzeń mogących niekorzystnie wpłynąć na ich prawa do Nieruchomości lub na stan faktyczny Nieruchomości,

2. Nie zawierania umów dotyczących Nieruchomości,

3. Nie zmieniania aktualnego sposobu korzystania z Nieruchomości, w tym nie wznoszenia na terenie Nieruchomości budynków i budowli,

4. Nie dopuszczenia do skażenia gleby ani wód gruntowych Nieruchomości,

5. Przekazania Kupującemu wszelkich zawiadomień, informacji lub dokumentów, przez nich otrzymanych, a dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości sąsiadujących,

6. Podjęcia wszelkich czynności koniecznych do spełnienia obowiązków przewidzianych w Umowie Przedwstępnej,

7. Braku składania osobom trzecim ofert sprzedaży tytułu prawnego do Nieruchomości.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego , z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu. W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości Sprzedający będą podejmowali pewne działania w sposób zorganizowany.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających. Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości Sprzedający podejmują pewne działania w sposób zorganizowany. Zdaniem Wnioskodawców uznać należy, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Sprzedający udzielając pełnomocnictwa w ramach Umowy Przedwstępnej na dokonanie opisanych we wniosku czynności polegających na przygotowaniu Nieruchomości do przeprowadzenia Inwestycji (polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą), podejmują pośrednio działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Co więcej, jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, Sprzedający zatrudnili profesjonalnego pośrednika nieruchomości celem sprzedaży Nieruchomości, a także dokonywali sprzedaży innych nieruchomości w przeszłości.

Należy zauważyć, że Kupujący, w ramach transakcji nabycia gruntu pod planowaną Inwestycję, zainteresowany jest pakietowym nabyciem nie tylko Nieruchomości, ale także nieruchomości sąsiednich, stanowiących Teren Inwestycji. Kupujący na podstawie umów i pełnomocnictw zawartych lub otrzymanych od Sprzedającego oraz alogicznych umów i pełnomocnictw otrzymanych od sprzedających pozostałe nieruchomości w ramach Terenu Inwestycji, wykonał dla całego Terenu Inwestycji lub jego części m.in. następujące działania zmierzające do przygotowania Inwestycji: 1) wykonał badania geotechniczne, 2) wykonał badania zanieczyszczeń gruntu, 3) wykonał inwentaryzację przyrodniczą (zwierzęta, rośliny), 4) wykonał badanie wysokości poziomu wód gruntowych (piezometry), 5) złożył wnioski o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowanych, 6) złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę na obszar 1 ha gruntu (w celu weryfikacji interpretacji zapisów planu miejscowego), 7) uzyskał opinię komunikacyjną, 8) uzyskał dwie decyzje na lokalizację zjazdów z dróg publicznych (zwykłego i serwisowego), 9) proceduje podpisanie porozumienia drogowego (przebudowa i rozbudowa uli. (...)), 10) zawarł porozumienie z gestorem sieci wodociągów i kanalizacji (w zakresie przyłączenia do sieci wodociągowej), 11) podpisał umowę przyłączeniową do sieci elektroenergetycznej, 12) uzyskał warunki techniczne przebudowy sieci gazociągu wysokiego ciśnienia (usunięcia kolizji), 13) uzyskał warunki techniczne przebudowy sieci gazociągu wysokiego ciśnienia (przyłączenie), 14) uzyskał warunki techniczne przebudowy sieci elektroenergetycznej (usunięcia kolizji), 15) uzyskał warunki techniczne na przyłączenie do sieci teletechnicznej, 16) złożył wniosek o wydanie pozwolenia wodnoprawnego na likwidację części urządzeń wodnych (melioracji), 17) wykonał badanie prawne due diligence oraz 18) uzyskał weryfikację lokalizacji stanowisk archeologicznych u konserwatora zabytków.

Powyższe, zdaniem Wnioskodawców, wskazuje na kompleksowe i profesjonalne prowadzenie prac mających na celu przygotowanie terenu do realizacji inwestycji, które wykracza poza zwykłą sprzedaż nieruchomości.

Mając na względzie ww. przepisy oraz utrwaloną praktykę interpretacyjną organów podatkowych należy stwierdzić, że Sprzedający dokonując dostawy Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji wystąpią w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym Sprzedający, będą występować w charakterze podatników \/AT w związku z faktem, że udzielili Kupującemu praw do korzystania z Nieruchomości w tym również na cele budowlane, pełnomocnictwa o szerokim zakresie, którego celem jest uzyskanie wszystkich formalnoprawnych zgód i decyzji do przeprowadzenia na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu nieruchomości komercyjnej wykracza poza rozporządzenie majątkiem osobistym i stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT, co zostało potwierdzone w licznych interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej np.:

- Interpretacja z dnia 7 września 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.383.2023.2.MŻ

- Interpretacja z dnia 29 sierpnia 2022 r., sygn. 1. 0111-KDIB3-2.4012.315.2022.3.MD;

- Interpretacja z dnia 27 grudnia 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.523.2022.1.NF;

- Interpretacja z dnia 1 lutego 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.700.2022.2.KK;

- Interpretacja z dnia 15 września 2020 sygn. 0112-KDIL1-1.4012.309.2020.1.EB;

- Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM;

- Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 sygn. 0111-KDIB3-2.4012.359.2023.1.MN;

- Interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.334.2023.2.MC;

- Interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r. sygn. 0112-KDIL1-3.4012.348.2023.1.AKR;

- Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.305.2023.2.SM;

- Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.360.2023.1.MN;

- Interpretacja z dnia 4 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM.

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji powinni zostać uznani za podatników podatku od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

1. Uwagi ogólne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji powinno być opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie czy przedmiot Transakcji będzie stanowił odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, a jeśli tak, to czy nie podlega wyłączeniu od opodatkowania VAT ze względu na to, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zgodnie z przepisami Ustawy o VAT podatkiem od towarów i usług podlega w szczególności odpłatna dostawa towarów (art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT). Jednocześnie czynności odpłatnej dostawy towarów podlegają opodatkowaniu VAT niezależnie od tego czy zostały dokonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Jak wynika z przepisów Ustawy o VAT przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu, wydanie towarów na podstawie umowy komisu, wydanie gruntów w użytkowanie wieczyste itd.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Niewątpliwie sprzedaż Nieruchomości za wynagrodzeniem stanowi odpłatną dostawę towarów, jeśli dokonywane jest przez podmiot mający status podatnika. Jak zostało szczegółowo opisane w uzasadnieniu do Pytania nr 1 - w ocenie Wnioskodawców Sprzedający w ramach Transakcji będą występować jako podatnicy VAT.

Z tej perspektywy, aby określić czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, kluczowe jest ustalenie czy przedmiot Transakcji nie stanowi ZCP i w związku z tym jest wyłączony z opodatkowania VAT.

2. Brak możliwości uznania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że Transakcja powinna być wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego planowana Transakcja powinna była zostać wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Odnośnie do definicji przedsiębiorstwa, należy wskazać, że nie została ona wyrażona w przepisach Ustawy o VAT, ale wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne oraz tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższego należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie jedynie Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu.

Natomiast przedmiotem planowanej Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, ani żadne inne składanki majątkowe należące do Sprzedających. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębnione (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedających. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedających. Sprzedający wykorzystują Nieruchomość do celów rolnych.

Zdaniem Wnioskodawców taki przedmiot planowanej Transakcji jednoznacznie wskazuje na to że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1- 1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114- KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Mając na względzie powyżej przedstawione regulacje, zdaniem Wnioskodawców przedmiotem Transakcji nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwo.

3. Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości należy przeanalizować możliwość korzystania ze zwolnienia od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 Ustawy o VAT.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT

W kontekście powyższego zdaniem Wnioskodawców należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji jest Nieruchomość tj. działka gruntu niezabudowana budynkami lub budowlami, ani żadnymi innymi naniesieniami będącymi przedmiotem Transakcji (poza opisanymi w stanie faktycznym). Zatem zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a Ustawy o VAT dotyczące terenów zabudowanych nie będą miały zastosowania do sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, gdyż Nieruchomość stanowi i na dzień Transakcji będzie stanowiła niezabudowaną działkę gruntu.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie stanu przyszłego, Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania z przeznaczeniem jako teren zabudowy usługowo-produkcyjnej oznaczony symbolem 7 UP, w liniach rozgraniczających drogi lokalnej oznaczonej symbolem 6KL (ul. (...)).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak zostało wskazane w powyższej sytuacji Nieruchomość będzie stanowić tereny budowlane zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, gdyż na dzień Transakcji Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym Nieruchomość będzie stanowić teren budowlany tj. grunt przeznaczony pod zabudowę.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT a contrario jako dostawa terenów budowlanych.

Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

W opisie sprawy wskazano, że z tytułu nabycia Nieruchomości Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż nabycie jej nastąpiło na podstawie umowy darowizny i w ogóle nie było opodatkowane VAT.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym w okolicznościach niniejszej sprawy nie można mówić, że Sprzedającym przy nabyciu Nieruchomości, takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem w ogóle.

Tym samym w przypadku Nieruchomości nie wystąpiły łącznie dwa warunki wskazane w art. 42 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT - a więc zwolnienie z tego przepisu nie znajduje zastosowania.

Podsumowując z uwagi na fakt, że Sprzedający w ramach Transakcji będą występować jako podatnicy VAT i dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów budowlanych, oraz nie korzysta ze zwolnienia od podatku w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, jak również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, to Sprzedający będą występowali jako podatnicy VAT w ramach planowanej dostawy Nieruchomości.

Wówczas transakcja sprzedaży Nieruchomości powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

W ocenie Wnioskodawców w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT (stosownie do Pytania nr 1 i nr 2 we Wniosku) to Kupującemu będzie przysługiwać prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i zwrot ewentualnej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów / usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu / wytworzeniu.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na realizacji Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Po wybudowaniu Inwestycji Kupujący będzie go wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Działalność ta, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z VAT w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego.

Zatem Kupujący będzie uprawniony do odliczenia całej kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości od kwoty podatku należnego i ewentualnego zwrotu nadwyżki podatku na rachunek bankowy Kupującego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług dotyczące pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr (...) istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży, Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedających za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach planowanej Transakcji nabędą Państwo od Sprzedających prawo własności nieruchomości gruntowej nr (...). Nieruchomość jest i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana, za wyjątkiem podziemnej linii gazociągu, napowietrznej linii energetycznej wchodzących w skład przedsiębiorstwa osób trzecich i tym samym nie będących własnością Sprzedających oraz niebędące przedmiotem Transakcji. Na części Nieruchomości znajdują się urządzenia melioracyjne. Nieruchomość nie jest uzbrojona oraz nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Sprzedający nabyli prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z dnia 6 lipca 1994 r. od rodziców. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedających było nabyciem do majątku prywatnego. H.R. jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. E.R. w okresie od 1 grudnia 1998 r. do 1 sierpnia 2024 r. prowadziła działalność gospodarczą w zakresie transportu drogowego towarów (działalność zawieszona). H.R. w przeszłości prowadził działalność gospodarczą w zakresie najmu nieruchomości, jednakże działalność ta została zakończona i nie dotyczyła ona Nieruchomości będącej przedmiotem Wniosku. Sprzedający nie prowadzą działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią, w tym ziemią rolną.

Sprzedający są rolnikami i wykorzystują działkę do działalności rolniczej, działając jako rolnicy ryczałtowi w rozumieniu ustawy o VAT. Nie byli i nie są w związku z tym czynnymi podatnikami VAT z tego tytułu. Sprzedający są emerytowanymi rolnikami, którzy od wielu lat nie prowadzą aktywnej działalności rolniczej. Historycznie na Działce prowadzona była działalność rolnicza, jednak sprzedaż plonów z tej Działki nie była opodatkowana podatkiem VAT. Obecnie Działka jest nieużytkiem i dwa razy w roku jest wykaszana po to by nie przerastały na niej chwasty. Sprzedający nie dokonywali żadnych ulepszeń Nieruchomości oraz nie prowadzili działań mających na celu uatrakcyjnienie jej dla potencjalnego nabywcy. Sprzedający nie występowali z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o zmianę tego plany dla działki nr (...) oraz nie wnosili o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla Działki. Poza umową dzierżawy z dnia 7 listopada 2024 r. działka nie była nigdy wcześniej przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Historycznie, kiedy już Zainteresowani zaprzestali prowadzenia na Działce działalności rolnej była ona okazjonalnie, nieodpłatnie użyczana na cele posadzenia ziemniaków na potrzeby własne innych lokalnych gospodarzy. Środki uzyskane ze sprzedaży najprawdopodobniej zostaną one przeznaczone na działalność prywatną, niezwiązaną z działalnością gospodarczą. Sprzedający posiadają inne nieruchomości (kilka działek), które zostaną przeznaczone do sprzedaży w najbliższej przyszłości. Zainteresowani zawarli już przedwstępną umowę sprzedaży tych innych działek na rzecz firmy deweloperskiej. Sprzedający w przeszłości dokonywali sprzedaży innych nieruchomości w postaci gruntów rolnych, które znajdowały się w ich majątku prywatnym. W celu sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający zatrudnili profesjonalnego pośrednika nieruchomości celem prowadzenia działań mających na celu jej sprzedaż.

W związku z planowaną Transakcją, Wnioskodawcy w dniu 7 listopada 2024 r. zawarli warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, na podstawie, której Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umów sprzedaży (umowy przenoszącej prawo własności) Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Kupującego pod określonymi warunkami. Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej), a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do sprawdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji. Sprzedający zobowiązali się również do udzielenia na żądanie Kupującego pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przełączeniowych, decyzji. Jednocześnie, Sprzedający udzielili przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, obejmujące również upoważnienie do składania w imieniu Sprzedających wniosków o sporządzanie kserokopii z akt, jak również występowania, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości. Poza wyżej opisanymi Umowami Przedwstępnymi, Wnioskodawcy, w dniu 7 listopada 2024 r. zawarli umowę dzierżawy Nieruchomości. W ramach Umowy Dzierżawy, Sprzedający (wydzierżawiający) oddali Kupującemu (dzierżawca) Nieruchomość do używania i pobierania pożytków, w zamian za czynsz. Umowa Dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do podejmowania działań w imieniu Sprzedających związanych z przygotowaniem gruntu do sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (tj. Państwo) już się zgłosił, właściciel gruntu (Sprzedający) nie muszą już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, czy podnieść jego cenę.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku, wynika, że działka nr (...), została udostępniona na rzecz Państwa (kupującego), na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umowy sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą - Państwa Spółkę niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Należy zatem zauważyć, że - jak wynika z opisu sprawy Sprzedający nie podejmowali i nie muszą podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do nabycia Nieruchomości. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika w sensie prawnym dotyczą wprawdzie właścicieli gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami Sprzedających jako właścicieli podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, czy podnieść jego cenę.

Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującą Spółkę - Państwo działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i użyczenie gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedający zostaną z tego powodu uznani za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Ponadto fakt sprzedaży w przeszłości trzech działek oraz zamiar w sprzedaży w przyszłości innych nieruchomości przez Sprzedających również nie spowoduje, że Sprzedający z tytułu sprzedaży działki nr (...) zostaną uznani za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr (...), nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działki nr (...) Sprzedający będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działki nr (...), a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży działki nr (...) Sprzedający będą korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, Sprzedający w ramach Transakcji nie wystąpią w charakterze podatników, a sprzedaż Nieruchomości opisanych we wniosku w ramach transakcji nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

W konsekwencji uznania Państwa stanowiska za nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1 oraz z uwagi na charakter warunkowy pytania nr 2 i nr 3, nie udzielono odpowiedzi na pytanie nr 2 i nr 3.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

W odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, należy zwrócić uwagę na to, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających interpretacjom. Ponadto zauważyć należy, że Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej na podstawie art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej przysługuje prawo zmiany z urzędu wydanej interpretacji, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Spółka z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.