Podatnik w 2019 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży prawa wieczystego użytkowania niezabudowanych działek bez planu zagospodarowania. Kupujący wpłacił pięć zaliczek (2019-2025), z czego cztery opatrzono fakturami ze zwolnieniem VAT. W 2021 r. działki przekształcono na tereny budowlane. Ostateczna sprzedaż miała nastąpić w 2025 r., z opóźnieniem…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
13 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług.
Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 16 maja 2025 r. będącym odpowiedzią na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Podatnik w 2019 r. podpisał notarialną przedwstępną umowę sprzedaży prawa wieczystego użytkowania dwóch niezabudowanych działek, których nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy. Umowa została sporządzona pod warunkiem uzyskania przez Podatnika ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta zatwierdzającej podział geodezyjny jednej z działek oraz zapłatę zaliczki w wysokości 20 tys. zł. Czynności urzędowe przeciągnęły się do początku br. Kupujący chcąc zabezpieczyć swoje prawa dokonał w okresie od 2019 do 03/2025 pięć zaliczkowych wpłat na poczet zakupu działek (trzy w 2019, jedna w 2021 i jedna w 2025r.). Każda wpłata była potwierdzona fakturą zaliczkową ze stawką podatku ZW na podstawie art. 43 ust 1 pkt 9 ustawy o VAT, poza ostatnią gdzie zastosowano stawkę 23%.-, uwzględniając zmianę przeznaczenia działek pod zabudowę. Podatnik, gromadząc dokumenty do sprzedaży, wystąpił do Urzędu Miasta o zaświadczenie z planu zagospodarowania przestrzennego o statusie sprzedawanych działek. Decyzją administracyjną z dnia 30 września 2021r. działki zostały przekształcone na teren budowlany (tereny zabudowy produkcyjnej i usługowej). Akt notarialny, który ma ostatecznie przenieść prawo własności ma zostać podpisany w maj/czerwiec br.
Pismem z 16 maja 2025 r. uzupełnili Państwo opis sprawy następująco.
1. Jakie są warunki zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych działek?
Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży prawa wieczystego użytkowania niezabudowanych działek było uzyskanie przez Wnioskodawcę ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta zatwierdzającej podział geodezyjny jednej z działek, w wyniku którego miała powstać działka objęta sprzedażą. Decyzja została wydana w styczniu 2021r., a 1 lutego 2021r. została ostatecznie zatwierdzona.
2. Czy warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych działek jest przeznaczenie nieruchomości (działek) pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego bądź uzyskanie dla nieruchomości (działek) decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach ustawa z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.)?
Warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nie jest przeznaczenie działek pod zabudowę bądź uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
3. Czy i dlaczego wystąpili Państwo do Urzędy Miasta o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działek, a jeżeli nie Państwo, to kto i dlaczego?
Wnioskodawca nie występował do Urzędu Miasta o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działek. Rada Miasta zwyczajowo co kilka lat reguluje sposób wykorzystania swoich terenów i prawdopodobnie tak się stało w tym przypadku. Wnioskodawca wystąpił o wypis z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy w związku z planowaną umową sprzedaży działek, co jest niezbędne przy każdej sprzedaży nieruchomości (na polecenie Notariusza).
4. Jaka jest przyczyna sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek dopiero w maju/czerwcu 2025 r., skoro w 2019 r. podpisano przedwstępną umowę sprzedaży i Kupujący chcąc zabezpieczyć swoje prawa dokonał w okresie od 2019 do marca 2025 r. pięć zaliczkowych wpłat na poczet zakupu działek?
Przyczyną sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działek dopiero maj/czerwiec 2025r. były przede wszystkim ograniczenia wynikające ze stanu zagrożenia epidemicznego Covid (do początku roku 2023), a później brak dogodnego terminu dla obu stron i opóźnienia w załatwieniu formalności ze strony spółki m.in. zgody banku na wykreślenie hipoteki zabezpieczającej wierzytelności banku, zgody Rady Nadzorczej spółki na sprzedaż, brak wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów, brak zaświadczenia o przeznaczeniu działek w miejscowym planie zagospodarowania. Pracownik, który był odpowiedzialnego za sprawy min. geodezyjne w spółce i zajmował się tą transakcją, nie wywiązywał się sumiennie ze swoich obowiązków. Pracownik z dniem 30 kwietnia br. został zwolniony i Wnioskodawca postanowił zakończyć ostatecznie tą sprawę.
5. W jakim celu nabyli Państwo prawo użytkowania wieczystego działek i w jaki sposób wykorzystywali/wykorzystują Państwo działki w celu prowadzenia działalności gospodarczej?
Prawo wieczystego użytkowania działek do roku 2089 Wnioskodawca nabył zgodnie z decyzją Wojewody na podstawie przepisów art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości ( Dz.U Nr 79, poz. 464, zm., Dz. U. z 1991r. Nr 83, poz.373 i z 1992r. Nr 91, poz.455), rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 16 marca 1993r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu oraz na podstawie art. 104 i 107 Kodeks postępowania administracyjnego. Celem nabycia było prowadzenie działalności gospodarczej. Nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu jak i prawa własności budynków nastąpiło 5 grudnia 1990r. Sprzedawane działki były wykorzystywane w przeszłości jako teren magazynowy dla produkowanych wyrobów spółki.
6. Czy przy nabyciu działek (prawa użytkowania działek) przysługiwało/nie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
Przy nabyciu sprzedawanych działek Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
7. Czy działki wykorzystywali/wykorzystują Państwo wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?
Wnioskodawca wykorzystywał działki wyłącznie na cele działalności opodatkowanej.
Pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z 16 maja 2025 r.
Czy podatnik ma prawo zastosować zwolnienie z podatku VAT (na podstawie art. 43 ust.1 pkt 9 ustawy o VAT) do tej części zaliczek zapłaconych przed przekształceniem na tereny budowlane, a tylko do niezapłaconej części kwoty umowy sprzedaży zastosować właściwą stawkę podatku?
Państwa stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w piśmie z 16 maja 2025 r.
W ocenie Wnioskodawcy, do tej części zaliczek otrzymanych przed przekształceniem na tereny budowlane należy zastosować zwolnienie zgodnie z art. 43 ust 1 pkt 9 ustawy o VAT. Natomiast pozostała część transakcji, która pozostaje do zapłacenia przez kupującego powinna zostać zastosowana właściwa stawka podatku na podstawie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT (tereny budowlane).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Art. 8 ust. 1 ustawy stanowi, że:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, (…).
Na podstawie art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:
Grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.
Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 i ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.
W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
W opisie sprawy wskazano, że w 2019 r. podpisali Państwo przedwstępną umowę sprzedaży prawa wieczystego użytkowania dwóch niezabudowanych działek, dla których nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy.
Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży prawa wieczystego użytkowania niezabudowanych działek było uzyskanie przez Państwa ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta zatwierdzającej podział geodezyjny jednej z działek, w wyniku którego miała powstać działka objęta sprzedażą. Decyzja została wydana w styczniu 2021r., a 1 lutego 2021r. została ostatecznie zatwierdzona.
Warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nie jest przeznaczenie działek pod zabudowę bądź uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Nie występowali Państwo do Urzędu Miasta o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działek. Wystąpili Państwo o wypis z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy w związku z planowaną umową sprzedaży działek, co jest niezbędne przy każdej sprzedaży nieruchomości (na polecenie Notariusza).
Decyzją administracyjną z dnia 30 września 2021r. działki zostały przekształcone na teren budowlany (tereny zabudowy produkcyjnej i usługowej).
Przyczyną sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działek dopiero maj/czerwiec 2025r. były przede wszystkim ograniczenia wynikające ze stanu zagrożenia epidemicznego Covid (do początku roku 2023), a później brak dogodnego terminu dla obu stron i opóźnienia w załatwieniu formalności ze strony Państwa m.in. zgody banku na wykreślenie hipoteki zabezpieczającej wierzytelności banku, zgody Rady Nadzorczej spółki na sprzedaż, brak wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów, brak zaświadczenia o przeznaczeniu działek w miejscowym planie zagospodarowania.
Przy nabyciu sprzedawanych działek nie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wykorzystywali Państwo działki wyłącznie na cele działalności opodatkowanej.
Kupujący chcąc zabezpieczyć swoje prawa dokonał w okresie od 2019 do 03/2025 pięć zaliczkowych wpłat na poczet zakupu działek (trzy w 2019, jedna w 2021 i jedna w 2025r.). Każda wpłata była potwierdzona fakturą zaliczkową ze stawką podatku ZW na podstawie art. 43 ust 1 pkt 9 ustawy o VAT, poza ostatnią gdzie zastosowano stawkę 23% - uwzględniając zmianę przeznaczenia działek pod zabudowę.
Wątpliwości Państwa dotyczą kwestii czy mają Państwo prawo zastosować zwolnienie z podatku VAT do tej części zaliczek zapłaconych przed przekształceniem na tereny budowlane, a tylko do niezapłaconej części kwoty umowy sprzedaży zastosować właściwą stawkę podatku.
Zgodnie z zasadą ogólną, zawartą w art. 19a ust. 1 ustawy:
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.
Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy:
Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:
1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b;
2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.
Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” www.sjp.pwn.pl) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi.
Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę, zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).
W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.
W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(...) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.
Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.
Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:
- zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),
- konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,
- w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.
W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że otrzymana przez Państwa część ceny działek tytułem zaliczki mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi u Państwa obowiązek podatkowy w podatku VAT. W chwili dokonywania wpłaty zaliczki możliwe było określenie przedmiotu dostawy, tj. towaru w postaci działek
Wskazać w tym miejscu należy, że zdarzenia gospodarcze należy dokumentować fakturą - sformalizowanym dokumentem, który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa.
Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 i pkt 4 ustawy:
Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:
1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,
c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.
Stosownie do art. 106b ust. 2 ustawy
Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.
Faktura VAT jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie określonej transakcji, a ustawodawca określił w jakich okolicznościach należy ją wystawić. Przede wszystkim wystawiane przez podatników podatku od towarów i usług faktury muszą dokumentować wykonanie przez nich czynności, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług.
Jak stanowi art. 106i ust. 1 i 2 ustawy,
Fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z zastrzeżeniem ust. 2-9.
Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano całość lub część zapłaty od nabywcy.
W kwestii obowiązku wystawiania faktur korygujących przez podatnika należy przywołać art. 106j ust. 1 ustawy, który stanowi, że:
W przypadku gdy po wystawieniu faktury:
1) podstawa opodatkowania lub kwota podatku wskazana w fakturze uległa zmianie,
2) (uchylony)
3) dokonano zwrotu podatnikowi towarów i opakowań,
4) dokonano zwrotu nabywcy całości lub części zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4,
5) stwierdzono pomyłkę w jakiejkolwiek pozycji faktury
- podatnik wystawia fakturę korygującą.
Z powołanych przepisów wynika, że jeżeli po wystawieniu faktury wystąpią zdarzenia mające wpływ na treść wystawionej faktury lub okaże się, że wystawiona faktura zawiera błędy, podatnik wystawia w takim przypadku fakturę korygującą. Fakturę korygującą wystawia się m.in. w razie stwierdzenia pomyłki w cenie, stawce lub kwocie podatku, bądź w jakiejkolwiek innej pozycji faktury.
Zatem, co do zasady, korygowanie treści pierwotnie wystawionej faktury powinno nastąpić poprzez wystawienie przez sprzedawcę faktury korygującej. Faktura korygująca wystawiana jest w celu podania właściwych, prawidłowych i zgodnych z rzeczywistością kwot i innych danych, decydujących o rzetelności wystawionego dokumentu. Zatem, istotą faktur korygujących jest korekta faktur pierwotnych, tak aby dokumentowały rzeczywisty przebieg zdarzeń gospodarczych. Przy czym, korekty faktur można dokonać wyłącznie do momentu upływu okresu przedawnienia zobowiązania podatkowego.
Jeżeli więc faktura dokumentująca zdarzenie gospodarcze zawiera pomyłki lub zdarzenie, które faktura ta dokumentowała, uległo zmianie, to powinna zostać skorygowana w ten sposób, aby odzwierciedlała faktycznie dokonaną transakcję między określonymi podmiotami.
Reasumując z cytowanego powyżej art. 106j ustawy o VAT wynika, że podatnik jest zobowiązany do wystawienia faktury korygującej w przypadku, gdy po wystawieniu faktury wystąpią zdarzenia mające wpływ na treść wystawionej faktury lub okaże się, że dokument ten zawiera błędy. Istotą faktury korygującej jest udokumentowanie zmian w transakcji, którą dokumentuje faktura pierwotna. Faktura korygująca jest wystawiana w celu podania właściwych, prawidłowych i zgodnych z rzeczywistością kwot i innych danych, decydujących o rzetelności wystawionego dokumentu.
Jak już wyżej wskazano w 2019 r. podpisali Państwo przedwstępną umowę sprzedaży prawa wieczystego użytkowania dwóch niezabudowanych działek, dla których nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy. Decyzją administracyjną z dnia 30 września 2021r. działki zostały przekształcone na teren budowlany (tereny zabudowy produkcyjnej i usługowej). Kupujący chcąc zabezpieczyć swoje prawa dokonał w okresie od 2019 do 03/2025 pięć zaliczkowych wpłat na poczet zakupu działek (trzy w 2019, jedna w 2021 i jedna w 2025r.). Każda wpłata była potwierdzona fakturą zaliczkową ze stawką podatku ZW na podstawie art. 43 ust 1 pkt 9 ustawy, poza ostatnią gdzie zastosowano stawkę 23% - uwzględniając zmianę przeznaczenia działek pod zabudowę. Przy nabyciu sprzedawanych działek nie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wykorzystywali Państwo działki wyłącznie na cele działalności opodatkowanej.
Zatem faktury pierwotne dokumentujące wpłaty zaliczek na poczet przyszłej dostawy działek, dla których nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, zostały wystawione prawidłowo ze stawką zwolnioną, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. W momencie wystawienia ww. faktur pierwotnych nie istniały przesłanki świadczące o ewentualnych pomyłkach (w cenie, stawce lub kwocie podatku, bądź w jakiejkolwiek innej pozycji faktury), to oznacza iż zdarzenie tworzące obowiązek podatkowy zostało w sposób prawidłowy ujęte i rozliczone.
Natomiast okoliczności powodujące zmiany w charakterze przeznaczenia gruntu zaistniały później, tj. w dniu, w którym decyzją administracyjną z dnia 30 września 2021r. działki zostały przekształcone na teren budowlany (tereny zabudowy produkcyjnej i usługowej).
Zatem skoro nastąpiła zmiana przeznaczenia działek niezabudowanych niebędących terenami budowlanymi na grunty przeznaczone pod zabudowę, opodatkowane stawką właściwą, a wcześniej zostały wystawione faktury dokumentujące wpłaty zaliczek na poczet tej dostawy ze stawką zwolnioną, koniecznym będzie wystawienie faktur korygujących do faktur zaliczkowych na podstawie art. 106j ust. 1 pkt 1 ustawy.
Jeżeli przedmiotem dostawy są działki stanowiące tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, tj. grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym opodatkowane właściwą stawką podatku, to również zaliczka na poczet ceny ww. działek powinna być opodatkowana stawką podatku w tej samej wysokości.
Należy zaznaczyć, dostawa działek nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż działki wykorzystywali Państwo wyłącznie na cele działalności opodatkowanej.
W związku z powyższym stanowisko Państwa jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo