Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.429.2026.4.KO

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

29 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

Wniosek został uzupełniony pismem z 21 lipca 2026 r. będącym odpowiedzią na wezwanie.

 

Treść wniosku jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

- Zainteresowany będący stroną postępowania:

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

- Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

 

Opis zdarzenia przyszłego

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”, „Sprzedawca” lub „Zbywca”) jest spółką celową powołaną do realizacji inwestycji nieruchomościowej, oraz komercjalizacji i wynajmu powierzchni magazynowych. Zbywca jest właścicielem nieruchomości magazynowo‑logistycznej położonej na terenie gminy (…).

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”, „Nabywca” jest spółką celową, która po Transakcji (zdefiniowanej poniżej) będzie prowadzić będzie działalność w zakresie wynajmu nieruchomościami komercyjnej.

W dalszej części wniosku Sprzedawca oraz Nabywca są łącznie określani jako „Strony”, „Zainteresowani” lub „Wnioskodawcy”.

Wnioskodawcy są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu Ustawy o VAT jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. 2026 poz. 554 ze zm. dalej: „Ustawa o CIT”). Jeden z obecnych udziałowców Zbywcy będzie jednak również udziałowcem Nabywcy.

Zainteresowani są i będą na dzień Transakcji (zdefiniowanej poniżej) czynnymi podatnikami VAT.

Sprzedający i Kupujący planują zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której własność Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej) zostanie przeniesiona na Kupującego (dalej: „Transakcja”). Wnioskodawcy planują zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, a następnie:

 (i) warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości,

(ii) umowy przenoszącej w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości.

Transakcja planowana jest na trzeci kwartał 2026 r.

Ponieważ pytania Wnioskodawców zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą głównie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (i) przedmiot Transakcji, (ii) inne okoliczności związane z planowaną Transakcją oraz (iii) historię Nieruchomości.

(i) Przedmiot Transakcji

 

Przedmiotem Transakcji (zdefiniowany poniżej) będzie sprzedaż opisanych poniżej składników majątku Sprzedawcy:

    - prawo własności działek gruntu nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, położonych (…);

(dalej łącznie: „Grunt” lub „Działki”).

    - budynek hali magazynowo-biurowej E wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną i wyposażeniem znajdujący się na działkach 3, 5, 1, 2, 6, 9, 7 (dalej: „Budynek 1”);

    - budynek portierni znajdujący się na działce 3 (dalej „Budynek 2”);

    - budynek pompowni przeciwpożarowej znajdujący się na działce 1 (dalej „Budynek 3”);

   - budynek hali magazynowo-biurowej F wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną i wyposażeniem znajdujący się na działkach 2, 6 oraz 9 (dalej: „Budynek 4”);

(dalej łącznie: „Budynki”)

   - naniesienia na Gruncie stanowiące budowle zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. 2026 poz.523 ze zm.) na które składają się:

   - wewnętrzny układ drogowy obejmujący drogi dojazdowe, place manewrowe, drogi pożarowe, parkingi dla samochodów osobowych i ciężarowych, a także chodniki i ścieżki rowerowe;

   - zbiorniki wody przeciwpożarowej oraz dwa naziemne zbiorniki retencyjne na wody opadowe;

   - ogrodzenia terenu (ogrodzenie główne, ogrodzenia zbiornika retencyjnego, stacji gazu oraz zbiorników wody), wraz z bramami, furtkami, szlabanami oraz innymi elementami kontroli dostępu;

   - wiaty rowerowe i palarnia;

   - elementy umocnień i infrastruktury technicznej, w tym mury oporowe, balustrady, umocnienia skarp oraz przepusty, a także urządzenia melioracyjne w szczególności rowy;

   - zewnętrzne instalacje infrastruktury technicznej, obejmujące instalację wodociągową (woda bytowa, przeciwpożarowa, podlewanie zieleni), instalację kanalizacji sanitarnej i deszczowej (wraz z separatorami, przepompowniami i studniami), instalację elektroenergetyczną (SN, NN oraz oświetlenie terenu), instalację gazową (zasilanie obiektu, w tym z wykorzystaniem stacji D; przy czym sama stacja D co do zasady stanowi własność zewnętrznego operatora, natomiast infrastruktura po stronie Nieruchomości jest elementem instalacji zewnętrznej), a także instalację telekomunikacyjną (kanalizacja teletechniczna, studnie teletechniczne);

   - system monitoringu i kontroli dostępu (kamery, system odczytu tablic rejestracyjnych, szlabany);

   - stacje ładowania pojazdów elektrycznych;

   - maszty flagowe, pylony informacyjne oraz inne elementy identyfikacji wizualnej parku logistycznego;

   - fundamenty pod urządzenia techniczne, w szczególności pod stację gazową oraz agregat prądotwórczy;

(dalej łącznie: „Budowle”)

Grunt, Budynek, Budowle oraz związane z nimi instalacje, przynależności i urządzenia będące własnością Sprzedawcy będą dalej łącznie nazywane „Nieruchomością”.

Budynki i Budowle posadowione są na Działkach tak, że na każdej z Działek - z wyjątkiem Działki 8 - znajduje się co najmniej jeden z Budynków lub Budowla.

Działka 8 jest działką niezabudowaną (dalej jako „Działka 8”). Co prawda przez Działkę 8 przechodzi fragment ogrodzenia Nieruchomości, ale jest to jedynie funkcja służebna ogrodzenia względem Budynków na innych Działkach. Stąd, fragment ogrodzenia na Działce 8 należy uznać za urządzenie budowlane, a nie samodzielną budowlę.

Przez Nieruchomość przebiegają również różnego rodzaju sieci, w szczególności instalacje elektryczna, stanowiąca własność zewnętrznego operatora. W ujęciu cywilnoprawnym, na podstawie art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm., dalej „KC”), elementy te nie są uznawane za części składowe nieruchomości gruntowej, gdyż pozostają składnikami przedsiębiorstwa przesyłowego. W rezultacie instalacje te nie będą obejmowane zakresem planowanej Transakcji.

Ponadto, na terenie Nieruchomości znajdują się także inne elementy zagospodarowania, takie jak urządzenia budowlane czy obiekty małej architektury, które należą do Zbywcy i służą prawidłowemu korzystaniu z Nieruchomości, choć nie mieszczą się w definicji budowli (w rozumieniu ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 707 ze zm.). Naniesienia te będą objęte planowaną Transakcją. Wszystkie wymienione elementy są trwale zespolone z Gruntem i nie funkcjonują jako samodzielne ruchomości.

Budynki należałoby zaklasyfikować w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 - budynki niemieszkalne (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.). Natomiast wymienione Budowle - zgodnie z PKOB - należałoby zaklasyfikować w sekcji 2 - Obiekty inżynierii lądowej i wodnej.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części obrębów (..) Grunt położony jest na terenach o przeznaczeniu podstawowym pod produkcję, usługi oraz bazy obsługi transportu i logistyki, w tym składy i magazyny oraz stacje benzynowe. Przeznaczenie dopuszczalne obejmuje m.in. sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, w tym zbiorniki wód opadowych oraz drogi wewnętrzne.

Głównym przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość. Ponadto, w skład przedmiotu Transakcji, oprócz Nieruchomości wejdą:

    - prawo własności urządzeń i instalacji, które znajdują się poza granicami Nieruchomości (tj. na działkach niebędących przedmiotem Transakcji), a które pod względem prawnym stanowią własność Sprzedającego i które służą obsłudze Nieruchomości, w tym:

- przyłącze energii elektrycznej znajdujące się na działce 10;

- przyłącze wodne i przyłącze kanalizacyjne na działce 11;

- okablowanie doprowadzające energię elektryczną do Nieruchomości ciągnące się wzdłuż drogi publicznej;

    - prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości (zarówno z tych przechodzących z mocy prawa zgodnie z art. 678 KC jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

    - depozyty, gwarancje (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej) i kaucje pieniężne założone przez najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

    - prawa Sprzedającego wobec kontrahentów, w tym generalnego wykonawcy i innych wykonawców, z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy o roboty budowlane, umów z wykonawcami lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów;

    - prawa Sprzedającego wobec kontrahentów z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy z architektem lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów;

    - wszelkie prawa autorskie majątkowe do projektów, na polach eksploatacji w zakresie w jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów;

    - prawo własności wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone;

    - pozwolenia wodnoprawne wydane w stosunku do Nieruchomości;

    - rzeczy ruchome związane z Nieruchomością, tj. wyposażenie Budynków;

    - prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów do oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynków (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji);

    - prawa i obowiązki z umowy zawartej z C sp. z o.o. dotyczącej budowy, dzierżawy i eksploatacji stacji D zlokalizowanej na terenie Nieruchomości (której właścicielem pozostaje C);

    - prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących lokalizacji i eksploatacji infrastruktury technicznej obsługującej Nieruchomość (znajdujących się poza granicami Gruntu o których mowa wyżej we wniosku), w tym umów najmu oraz umów o udostępnienie nieruchomości (w zakresie, w jakim takie prawa i obowiązki przysługują Sprzedającemu i podlegają przeniesieniu na Dzień Transakcji):

   - umowa zawarta z E S.A. dotycząca dzierżawy działki na której znajduje się przyłącze energii elektrycznej;

   - umowa zawarta z F dotycząca dzierżawy działek przez które przechodzi okablowanie doprowadzające energię elektryczną do Nieruchomości, chyba że przed Transakcją zostanie ustalona odpowiednia służebność w tym zakresie.

Ponadto, Sprzedający przekaże Kupującemu:

    - podpisane oryginały wszystkich umów najmu, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz wszelkie zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemcy wynikających z odpowiedniej umowy najmu;

    - kontrakty budowlane obejmujące również oryginały gwarancji budowlanych oraz inne zabezpieczenia wynikające z kontraktów budowlanych;

    - całą dokumentację techniczną będącą w posiadaniu Sprzedającego w dacie zawarcia Umowy, dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginały wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego wraz z odpowiednią dokumentacją oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynków;

    - oryginały dokumentacji powykonawczej Budynków, w tym wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych;

    - podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, Budynków lub ich jakakolwiek części, a także wszelkie urządzenia, maszyny lub wyposażenie znajdujące się na terenie Nieruchomości lub służące do jej obsługi, w tym w szczególności certyfikaty, klucze licencyjne (w postaci pendrive’ów), instrukcje obsługi, dokumentacja, dane logowania i hasła oraz klucze do budynków pozostające w posiadaniu Sprzedającego, a także kody do systemu zarządzania Budynkami (jeśli dotyczy), umożliwiające dostęp, użytkowanie i rekonfigurację wszystkich systemów informatycznych objętych oprogramowaniem, a także systemy przeciwpożarowe w Budynkach, czy też książkę obiektu budowlanego oraz dokumentacja utrzymaniowa (m.in. protokoły przeglądów);

    - kopie wszystkich ksiąg prowadzonych przez zarządcę Nieruchomości w związku z Nieruchomością oraz świadczeniem usług i opłatami za usługi związane z Nieruchomością, w tym protokoły pomiarowe;

    - oryginały wszystkich gwarancji oraz kopie lub oryginały innych dokumentów dotyczących projektu, trwałości, wydajności, konstrukcji, instalacji, przebudowy, naprawy lub konserwacji (w zależności od przypadku) Budynków lub jakiejkolwiek ich części, lub instalacji, maszyn lub wyposażenia znajdujących się na Nieruchomości lub obsługujących Budynki i Budowle;

    - inne plany, rysunki lub projekty całości lub dowolnej części Nieruchomości, Budynków, wszelkich usług wodociągowych, kanalizacyjnych, elektrycznych, telekomunikacyjnych lub innych znajdujących się na terenie Nieruchomości, obsługujących ją lub mogących ją obsługiwać;

    - dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych;

    - kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją;

    - pełną dokumentację dotyczącą praw własności intelektualnej dla Nieruchomości wraz ze wszystkimi nośnikami znajdującymi się w posiadaniu Sprzedającego, na których utrwalono utwory objęte tymi prawami.

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedawcę lub odpowiednio, przekazane Nabywcy, będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.

Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie innych niż wyżej wymienionych składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedawcę w oparciu o Nieruchomość, w tym należności oraz zobowiązania Sprzedawcy.

W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł umowy o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, m.in. dotyczące zarządzania Nieruchomością - umowę property management. Inne umowy serwisowe i umowy na dostawę mediów umożliwiające funkcjonowanie Budynków, w tym np. utrzymania czystości, usług ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego; usług telekomunikacyjnych, dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody oraz odbioru nieczystości były zawierane z właściwymi usługodawcami.

W odniesieniu do umów o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, umów serwisowych i umów na dostawę mediów, których stroną jest Sprzedający, intencją Zainteresowanych nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji - co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej część z tych umów nie zostanie rozwiązana lub też, że Nabywca zawrze nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

W ramach Transakcji Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące składniki majątku Sprzedawcy nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

    - działki przeznaczone na rowy melioracyjne (nr …) powstałe z podziału Działek. Działki te nie będą przedmiotem Transakcji i zostaną przekazane przez Sprzedającego przed Transakcją na rzecz gminy,

    - prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, tzw. property management,

    - zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym (i) z tytułu umów finansowania które obecnie finansują działalność Sprzedającego, (ii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie na skutek takiej Transakcji nie można przenieść), a także analogicznie należności publicznoprawne oraz (iii) wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca, o ile będą istniały,

    - istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne,

    - know-how Sprzedawcy - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji (w szczególności umowy z najemcami),

    - dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza dokumentacją związaną z Nieruchomością,

    - prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów),

    - gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych z wyłączeniem depozytów, gwarancji i kaucji pieniężnych założonych przez najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości, które zostały wskazane we wcześniejszej części wniosku,

    - prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.,

    - prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych,

    - należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedawcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym),

    - firma stanowiąca własność Sprzedawcy.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t.j. Dz.U. z 2025 poz. 277 ze zm. dalej: „Kodeks pracy”) ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

(ii) Okoliczności towarzyszące Transakcji

Po Transakcji, Nabywca planuje wykorzystywać Nieruchomość dla celów wynajmu komercyjnego na rzecz najemców w oparciu o istniejące umowy najmu. Usługi najmu świadczone w tym zakresie przez Kupującego będą opodatkowane VAT stawką standardową.

Dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu komercyjnego, konieczne będzie dla Nabywcy zaangażowanie innych aktywów (niebędących przedmiotem Transakcji) i podjęcie dodatkowych działań. W szczególności, żadna nieruchomość wykorzystywana do celów handlowych nie może funkcjonować bez podmiotów zarządzających tymi nieruchomościami. W tym kontekście, Kupujący będzie musiał zawrzeć dodatkowe umowy, w tym w szczególności umowę o zarządzanie Nieruchomością i techniczne zarządzenie Nieruchomością (ponieważ prawa i obowiązki z umów zawartych przez Sprzedającego nie będą przekazywane w ramach Transakcji). Poza tym konieczne będzie zawarcie przez Kupującego pozostałych umów niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, tj. przykładowo nowych umów na dostawy mediów. Kupujący zatem będzie musiał samodzielnie zawrzeć inne umowy niezbędne do obsługi Nieruchomości, które nie będą przenoszone w ramach Transakcji.

Zainteresowani będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji, w celu zabezpieczenia prawidłowej eksploatacji i funkcjonowania Nieruchomości, aby nie było przerwy w świadczeniu usług, czy dostawie mediów na rzecz najemców oraz, aby nowe umowy z usługodawcami zostały zawarte przez Nabywcę tak szybko, jak będzie to możliwe po dniu Transakcji.

Kupujący pozyska również nowe finansowanie w związku z Transakcją od banku oraz finansowanie grupowe.

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: „Cena”). W umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, określonym składnikom majątkowym będącym Przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny.

Cena za Nieruchomość zostanie skalkulowana tak, aby odzwierciedlała poziom przychodów jakie Nieruchomość będzie generować z wynajmu. Część Nieruchomości może w momencie Transakcji nie być w pełni wynajęta, a tym samym nie generować pełnych przychodów z najmu. W związku z powyższym, Kupujący planuje zawarcie ze Sprzedającym lub podmiotem powiązanym ze Sprzedającym umowy gwarancji czynszowej, na podstawie której zabezpieczy przychody uzyskiwane z wynajmu Nieruchomości w określonym przez Strony okresie oraz na uzgodnionym między Stronami poziomie. Alternatywnie, Strony mogą dokonać odpowiedniej korekty ceny za Nieruchomość, uwzględniając stopień jej wynajęcia. Niezależnie od wybranego mechanizmu, celem Wnioskodawców nie jest potwierdzenie skutków tych mechanizmów w ramach niniejszego wniosku.

Strony dokonają również odpowiednich rozliczeń w zakresie czynszów i innych opłat związanych z Nieruchomością należnymi za miesiąc, w którym będzie miała miejsce Transakcja. Rozliczeniu podlegać będą również wydatki na zachęty dla najemców, zgodnie z ustaleniami Zainteresowanych.

Kupujący na podstawie przejętych umów najmu może być zobowiązany do spełnienia postanowień umownych związanych z zachętami dla najemców, takich jak wykonanie prac aranżacyjnych.

Zbywca będzie również zobowiązany przed Transakcją do wykonania prac fit-out w Budynku 4 na rzecz jednego z najemców. Zakończenie i przekazanie efektów tych prac na rzecz Kupującego będzie miało miejsce już po Transakcji. Cena za Nieruchomość będzie uwzględniać już te prace.

Zainteresowani zamierzają złożyć do urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub bezpośrednio w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, wspólne, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w części, w której podlegać będzie ona pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

(iii) Historia Nieruchomości

Sprzedawca nabył Działki w 2022 r. w ramach dwóch transakcji podlegających opodatkowaniu VAT. Sprzedawca odliczył VAT naliczony w związku z nabyciem Działek. W dacie zakupu Działki były niezabudowane.

W 2026 r. Działki były przedmiotem podziału geodezyjnego. Z Działek zostały wydzielone inne działki na cele rowów melioracyjnych (nr …). Jak wskazano wyżej, działki te nie będą przedmiotem Transakcji i zostaną przekazane przed Transakcją na rzecz gminy.

Po nabyciu Działek Zbywca rozpoczął realizację inwestycji mającej na celu budowę opisanych wyżej Budynków oraz Budowli. Budynki i Budowle były oddawane do użytkowania (uzyskały pozwolenie na użytkowanie) odpowiednio:

    - Budynki 2 i 3 w lutym 2024 r.;

    - Budynek 1 w lutym 2024 r. Budynek 1 podlegał następnie rozbudowie (ulepszeniu), w wyniku której dobudowana została część hali magazynowej, oddana do użytkowania w maju 2025 r. Wartość rozbudowy z 2025 r. przekroczyła w maju 2025 r. 30% wartości początkowej. Kolejna rozbudowa Budynku 1 zakończyła się odpowiednio w styczniu i kwietniu 2026 r. Wartość prac z 2026 r. przekroczyła ponownie 30% wartości początkowej w odniesieniu do stanu z maja 2025 r.

    - Budynek 4 został oddany do użytkowania w styczniu 2026 r. Budynek 4 jest aktualnie rozbudowywany (ulepszany). Planowane zakończenie prac to czerwiec 2026 r. Wartość rozbudowy przekroczy w czerwcu 2026 r. 30% wartości początkowej w stosunku do stanu ze stycznia 2026 r.

    - Budowle obejmujące: zbiornik przeciwpożarowy, naziemny zbiornik retencyjny, system monitoringu, stację ładowania pojazdów elektrycznych, maszty na flagi i pylon oraz fundamenty pod urządzenia zostały oddane do użytkowania w lutym 2024 r. i nie były po tym czasie przedmiotem ulepszeń, których wartość przekroczyłaby 30% (dalej łącznie jako „Budowle 1”).

    - Zewnętrzna instalacja energetyczna została oddana do użytkowania w lutym 2024 r., ale była następnie przedmiotem ulepszenia przekraczającego 30% wartości początkowej w listopadzie 2025 r.

    - Balustrada została oddana do użytkowania w lutym 2024 r., ale była następnie przedmiotem ulepszenia przekraczającego 30% wartości początkowej w maju 2025 r.

    - Palarnia została oddana do użytkowania w maju 2025 r. i nie była przedmiotem dalszych ulepszeń.

    - Zewnętrzna instalacja gazowa, zewnętrzna instalacja wodociągowa, przeciwpożarowa, zewnętrzna instalacja sanitarna, zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej, zewnętrzna instalacja teletechniczna, drogi i chodniki, wiaty na rowery i ogrodzenie były oddane do użytkowania w lutym 2024, ale każda z tych budowli była przedmiotem ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej. Ostatnie takie ulepszenia miały miejsce w 2026 r.

(dalej łącznie „Budowle 2”).

Podsumowując:

    - W odniesieniu do Budynków 2 i 3 do ostatniego pierwszego zasiedlenia doszło w lutym 2024 r. (Budynki te nie były ulepszane / rozbudowywane).

    - W odniesieniu do Budynku 1 do ostatniego pierwszego zasiedlenia doszło w kwietniu 2026 r.

    - W odniesieniu do Budynku 4 do ostatniego pierwszego zasiedlenia dojdzie w czerwcu 2026 r. (a więc przed planowaną Transakcją, która będzie miała miejsce w 3 kwartale 2026 r.) .

    - W odniesieniu do Budowli 1 do pierwszego zasiedlenia doszło w lutym 2024 r.

    - Z kolei w stosunku do Budowli 2 do pierwszego zasiedlenia doszło odpowiednio w części w 2025 r. i 2026 r. (a więc w okresie krótszym niż dwa lata niż planowana Transakcją, która będzie miała miejsce w 3 kwartale 2026 r.)

Sprzedawca jest czynnym podatnikiem VAT i od początku realizacji inwestycji przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od ponoszonych nakładów inwestycyjnych (w tym budowy oraz dalszych ulepszeń), z którego korzystał.

Budynek 1 oraz Budynek 4 są wynajmowane przez Sprzedającego na rzecz najemców. Budynek 2 i 3 nie są przedmiotem najmu, ale służą one obsłudze Budynków 1 i 4. W rezultacie, cała Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) była w przeszłości i jest nadal w całości wykorzystywana przez Sprzedającego w działalności gospodarczej do świadczenia usług opodatkowanych podatkiem VAT, tj. wynajmu o charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz najemców. Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, w szczególności Zbywca nie wynajmował powierzchni na cele mieszkaniowe.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Pomimo iż nie ma odrębnych ksiąg, możliwe jest alokowanie do Nieruchomości przychodów/ kosztów według kluczy podziałowych. Niniejszy sposób prowadzenia ewidencji podatkowej służy wyłącznie potrzebom wewnętrznym Sprzedającego (dla celów wewnętrznego raportowania).

Pismem z 21 lipca 2026 r. uzupełniono opis sprawy w sposób następujący.

  1) Czy działka 8 na dzień sprzedaży będzie miała przeznaczenie budowlane zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Tak. Działka nr 8 na dzień sprzedaży będzie miała przeznaczenie budowlane zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zaświadczeniem Urzędu Gminy z dnia 15 lipca 2026 r., działka nr 8, obręb (…), tj. na terenie aktywności gospodarczej, dla którego jako przeznaczenie podstawowe przewidziano w szczególności produkcję, usługi oraz bazy obsługi transportu i logistyki, w tym składy, magazyny i stacje paliw. W związku z objęciem działki miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie jest konieczne ustalanie jej przeznaczenia na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

  2) W odniesieniu do wskazanych w opisie sprawy naniesień na Gruncie stanowiących budowle:

   - wewnętrzny układ drogowy obejmujący drogi dojazdowe, place manewrowe, drogi pożarowe, parkingi dla samochodów osobowych i ciężarowych, a także chodniki i ścieżki rowerowe;

   - zbiorniki wody przeciwpożarowej oraz dwa naziemne zbiorniki retencyjne na wody opadowe;

   - ogrodzenia terenu (ogrodzenie główne, ogrodzenia zbiornika retencyjnego, stacji gazu oraz zbiorników wody), wraz z bramami, furtkami, szlabanami oraz innymi elementami kontroli dostępu;

   - wiaty rowerowe i palarnia;

   - elementy umocnień i infrastruktury technicznej, w tym mury oporowe, balustrady, umocnienia skarp oraz przepusty, a także urządzenia melioracyjne w szczególności rowy;

   - zewnętrzne instalacje infrastruktury technicznej, obejmujące instalację wodociągową (woda bytowa, przeciwpożarowa, podlewanie zieleni), instalację kanalizacji sanitarnej i deszczowej (wraz z separatorami, przepompowniami i studniami), instalację elektroenergetyczną (SN, NN oraz oświetlenie terenu), instalację gazową (zasilanie obiektu, w tym z wykorzystaniem stacji D), a także instalacja telekomunikacyjna (kanalizacja teletechniczna, studnie teletechniczne);

   - system monitoringu i kontroli dostępu (kamery, system odczytu tablic rejestracyjnych, szlabany);

   - stacje ładowania pojazdów elektrycznych;

   - maszty flagowe, pylony informacyjne oraz inne elementy identyfikacji wizualnej parku logistycznego;

   - fundamenty pod urządzenia techniczne, w szczególności pod stację gazową oraz agregat prądotwórczy;

proszę wskazać osobno dla każdej budowli:

 a) Na jakiej działce budowla jest posadowiona (proszę podać numer tej działki)?

 b) Kiedy (w jakim miesiącu, roku) wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) budowli, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

 c) Czy od pierwszego zasiedlenia (zajęcia) budowli do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

 d) Czy Zbywca poniósł wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budowli, które były wyższe niż 30% wartości początkowej budowli, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli Zbywca poniósł takie wydatki na ulepszenie, to proszę podać datę kiedy zakończono ulepszenie?

 e) W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pkt d proszę wskazać, czy miało miejsce pierwsze zajęcie (używanie) budowli po ulepszeniu? Jeżeli tak, to kiedy? Proszę podać datę.

  f) Czy od ponownego pierwszego zasiedlenia (zajęcia) budowli po jej ulepszeniu do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

W odpowiedzi na pytanie nr 2 Wnioskodawca przedstawia w załączonej tabeli informacje dotyczące wszystkich budowli znajdujących się na Nieruchomości. Są to właściwe, doprecyzowane nazwy Budowli znajdujących się na Nieruchomości.

Dla każdej Budowli wskazano:

1. numer działki, na której budowla jest posadowiona;

2. miesiąc i rok pierwszego zasiedlenia budowli po jej wybudowaniu;

3. informację, czy od pierwszego zasiedlenia budowli do dnia planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

4. przypadki, w których po oddaniu budowli do użytkowania poniesiono wydatki na jej ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej budowli;

5. miesiąc i rok ponownego pierwszego zasiedlenia budowli po dokonaniu takich ulepszeń;

6. informację, czy od ponownego pierwszego zasiedlenia po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej budowli do dnia planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lat.

Wnioskodawca wyjaśnia, że w przypadku Budowli, dla których w tabeli wskazano więcej niż jedną datę zasiedlenia, kolejne daty odpowiadają sytuacjom, w których po oddaniu budowli do użytkowania poniesiono wydatki na jej ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej. Po zakończeniu takich prac budowle były ponownie oddawane do użytkowania, co skutkowało ponownym pierwszym zasiedleniem. Ostatnia wskazana w tabeli data zasiedlenia stanowi zatem datę relewantną dla oceny spełnienia warunku upływu dwuletniego okresu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W przypadku Budowli, które nie były przedmiotem ulepszeń przekraczających 30% ich wartości początkowej, za datę właściwą dla oceny ww. warunku należy uznać datę ich pierwszego zasiedlenia wskazaną w tabeli.

Ponadto Wnioskodawca doprecyzowuje, że na Nieruchomości znajdują się jeden zbiornik wody przeciwpożarowej oraz dwa naziemne zbiorniki retencyjne na wody opadowe. Obiekty te zostały odrębnie wykazane w tabeli wraz z przyporządkowaniem do odpowiednich działek ewidencyjnych oraz wskazaniem właściwych dat zasiedlenia.

Szczegółowe informacje dotyczące każdej Budowli, w tym działek ewidencyjnych, dat pierwszego zasiedlenia, dat ponownych pierwszych zasiedleń po ulepszeniach przekraczających 30% wartości początkowej oraz spełnienia dwuletniego okresu pomiędzy właściwym pierwszym zasiedleniem a planowaną Transakcją, zostały przedstawione w poniższej tabeli.

 3) W opisie sprawy wskazali Państwo: „Grunt, Budynek, Budowle oraz związane z nimi instalacje, przynależności i urządzenia będące własnością Sprzedawcy będą dalej łącznie nazywane „Nieruchomością”.”

 

W odniesieniu do „instalacji, przynależności i urządzeń”, proszę wskazać:

 a) Czy w związku z nabyciem/wytworzeniem „instalacji, przynależności i urządzeń”, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Tak. W związku z nabyciem lub wytworzeniem instalacji, przynależności i urządzeń będących przedmiotem pytania Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wynika to z faktu, że Nieruchomość była i jest wykorzystywana wyłącznie do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT, tj. działalności polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni.

 b) Czy Zbywca wykorzystywał „instalacje, przynależności i urządzenia” wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Nie. Żaden z elementów instalacji, przynależności i urządzeń nie był wykorzystywany wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT. Wszystkie te składniki były wykorzystywane w ramach działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

 c) Czy którykolwiek z elementów „instalacji, przynależności i urządzeń” został umieszczony/zamontowany w budynku z wykorzystaniem w sposób istotny elementów konstrukcyjnych budynku? Jeżeli tak, proszę wskazać, który to element, w którym budynku?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Nie. Żaden z elementów instalacji, przynależności i urządzeń nie został zamontowany w budynku z wykorzystaniem elementów konstrukcyjnych budynku w sposób istotny dla konstrukcji budynku.

Poszczególne instalacje, przynależności i urządzenia mogą być technicznie mocowane do elementów budynku, jednak sposób ich zamocowania nie wpływa na funkcję konstrukcyjną budynku i nie powoduje wykorzystania elementów konstrukcyjnych budynku w sposób istotny.

Instalacje, przynależności i urządzenia stanowią odrębne środki trwałe. Budynek może funkcjonować jako konstrukcyjnie samodzielny obiekt („pusta hala”), niezależnie od wyposażenia go w poszczególne instalacje i urządzenia.

 d) Czy sposób zamocowania poszczególnych elementów „instalacji, przynależności i urządzeń” umożliwia późniejszy ich demontaż bez uszkodzenia konstrukcji budynku, tzn. czy elementy mogą być przeniesione bez zniszczenia budynku?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Tak. Sposób zamocowania poszczególnych instalacji, przynależności i urządzeń umożliwia ich późniejszy demontaż oraz przeniesienie bez uszkodzenia konstrukcji budynku. Demontaż tych elementów nie powoduje zniszczenia budynku ani utraty przez budynek jego funkcji konstrukcyjnych.

 e) Czy demontaż poszczególnych elementów „instalacji, przynależności i urządzeń” spowoduje naruszenie elementów konstrukcyjnych budynku, których głównym zadaniem jest przenoszenie obciążeń? W odniesieniu do powyższego wskazuję, że do głównych elementów konstrukcyjnych budynku należą: fundament, ściany konstrukcyjne, nadproża, stropy, dach, stropodach, wieńce.

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Nie. Demontaż instalacji, przynależności i urządzeń nie powoduje naruszenia elementów konstrukcyjnych budynku, których głównym zadaniem jest przenoszenie obciążeń, w szczególności fundamentów, ścian konstrukcyjnych, nadproży, stropów, dachu, stropodachu oraz wieńców.

Usunięcie tych elementów nie wpływa na integralność konstrukcyjną budynku ani na jego zdolność do przenoszenia obciążeń.

 

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (numeracja pytań jak we wniosku)

 

 1. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT?

 2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków oraz Budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?

 3. Czy po dokonaniu Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?

 

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

 

Zdaniem Wnioskodawców:

 1. Dostawa Przedmiotu Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe nie stanowią ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

 2. Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całość opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

 3. Po dokonaniu Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzasadnienie stanowiska wnioskodawców

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku art. 14r § 1 Ordynacji podatkowej występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, będzie bezpośrednio wpływało na wysokość Ceny (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty PCC.

Stąd każda ze Stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Ad. 1

1. Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów, rozumiana (w świetle art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT) jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast stosownie do art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Na podstawie powyższych przepisów, wyłączenie transakcji z zakresu opodatkowania jest możliwe w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”). Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT tj. „przedsiębiorstwo” oraz jego „zorganizowana część” - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwa” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

2. Normatywna definicja „przedsiębiorstwa”

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Dlatego też dla potrzeb regulacji podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55 KC. Stanowisko takie jest zgodne z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1204/16) oraz interpretacjami indywidualnymi (np. interpretacja indywidualna z dnia 9 marca 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.40.2019.2.AK czy interpretacja indywidualna z dnia 17 września 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.454.2020.3.EW, interpretacja indywidualna z dnia 3 lutego 2025 r sygn. 0111-KDIB3-3.4012.562.2024.3.PJ.; interpretacja indywidualna z dnia 3 lutego 2025 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.698.2024.3.KK; interpretacja indywidualna z dnia 21 listopada 2024 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.439.2024.3.AR).

W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

  1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),  

  2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

  3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

  4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

  5. koncesje, licencje i zezwolenia,

  6. patenty i inne prawa własności przemysłowej,

  7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

  8. tajemnice przedsiębiorstwa,

  9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

3. Przedmiot Transakcji a elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa

Zdaniem Wnioskodawców, nie można uznać, że Przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład nadmienionej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

  1. prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących finansowania,

  2. pracowników czy też przejście zakładu pracy Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia pracowników),

  3. prawa i obowiązki wynikające z umowy o komercyjne zarządzanie Nieruchomością (property management) czy jakichkolwiek innych umów o zarządzanie,

  4. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych,

  5. prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczeniowych,

  6. oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (tj. „Firmę” Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego),

  7. prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Zbywcy,

  8. księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

  9. zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub dotyczące Nieruchomości w taki sposób, który obciąża tytuł własności Gruntu, Budynków lub Budowli,

10. należności o charakterze pieniężnym,

11. źródła finansowania działalności Sprzedającego,

12. tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how.

Prawidłowość stanowiska, iż brak przejęcia istotnych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu zbycie przedsiębiorstwa na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez organy podatkowe, w tym w m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej np.:

  - z dnia 27 listopada 2023 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.354.2023.3.MW, dotyczącej stanu faktycznego, w którym mimo, że zbywca nie posiadał poza zbywaną nieruchomością innych istotnych aktywów, i nie prowadził innej poza wynajmem powierzchni działalności gospodarczej, uznano, że przedmiotem transakcji nie jest przedsiębiorstwo, ani jego zorganizowana część - w związku z brakiem wyodrębnienia składników majątku pod względem funkcjonalnym, finansowym i organizacyjnym, wskazują m.in., że „[…] przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, takich jak m.in. należności, czy zobowiązania Zbywcy (z wyjątkiem wynikających ze ściśle związanych z Nieruchomością gwarancji budowlanych oraz zabezpieczeń dotyczących prawidłowego wykonania umów najmu), umowy ubezpieczenia Nieruchomości, umowy o komercyjne zarządzania Nieruchomością, prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości”;

  - z dnia 6 lipca 2022 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.193.2022.3.MAZ, zgodnie z którą: „Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) […] nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów.”;

  - z dnia 26 listopada 2021 r. o sygn. 0114-KDIP4-2.4012.680.2021.3.MB, zgodnie z którą: „przedmiot transakcji sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie towarzyszy transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedawcy. […] przedmiotu opisanej transakcji nie stanowią m.in. prawa i obowiązki z umów dotyczących działalności Sprzedawcy. Nie zostały przeniesione również należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. Wraz z Nieruchomością nie zostały zbyte przez Sprzedawcę składniki majątku, które stanowić będą przedsiębiorstwo Sprzedawcy, w tym m.in. nazwa przedsiębiorstwa, należności, zobowiązania, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności. Ponadto podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak zawarcie umów serwisowych, na dostawę mediów oraz umów o zarządzanie Nieruchomością i aktywami”.

W opisanym zdarzeniu przyszłym Kupujący nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedającego. Nie można jednak uznać, iż jest to zorganizowany zespół elementów. Tym samym, przedmiot Transakcji nie będzie wykazywał kryterium zorganizowania i samodzielności funkcjonalnej, gdyż w oparciu o samą Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji), a bez pozostałych składników majątku Sprzedającego, np. nowego finansowania, umów o zarządzanie czy umów zawartych z usługodawcami, czy środków pieniężnych, nie będzie mogła być prowadzona przez Kupującego działalność gospodarcza.

W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji będzie bowiem tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych, które na dzień dokonania Transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, iż Przedmiotem Transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów, np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z dnia 6 października 1995 r., sygn. akt SA/Gd 1959/94 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: „WSA”) we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I SA/Wr 355/08 (orzeczenie prawomocne), jak również stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej zawarte np. w interpretacji indywidualnej z dnia 6 listopada 2023 r. o sygn. 0112-KDIL1-2.4012.383.2023.2.PM oraz z dnia 15 września 2023 r. o sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.385.2023.2.MJ, w których wyrażono tezę, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem, przedmiot Transakcji nie tworzy takiej funkcjonalnej całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

4. Normatywna definicja „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”

Zdaniem Zainteresowanych, składniki majątku będące Przedmiotem Transakcji nie mogą być także uznane za ZCP, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z definicją z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 lutego 2024 r. o sygn. 0112-KDIL1-2.4012.652.2023.1.DS, z dnia 15 lutego 2024 r. o sygn. 0112-KDIL1-1.4012.699.2023.1.MG, z dnia 2 sierpnia 2022 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.337.2022.2.AWY oraz z dnia 1 kwietnia 2022 r. o sygn. 0111-KDIB1-3.4010.692.2021.3.JKU, z dnia 12 marca 2025 r., o sygn. 0114-KDIP1-3.4012.41.2025.3.LM, z dnia 27 lutego 2025 r., o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.1.2025.2.KO, z dnia 12 lutego 2025 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.857.2024.2.EW) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1. istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4. zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania (w razie zaistnienia takiej potrzeby) w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że z ZCP nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

5. Przedmiot Transakcji a normatywna definicja ZCP

Wyodrębnienie organizacyjne

Zgodnie z utrwalonym poglądem organów podatkowych wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że odrębny pod względem organizacyjnym zespół składników materialnych i niematerialnych powinien być umiejscowiony w strukturze organizacyjnej jako dział, oddział, pion, wydział itp. Istotne w tym względzie jest formalne potwierdzenie struktury organizacyjnej, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w stosownej dokumentacji, tj. uchwale właściwego organu, brzmieniu statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Przedmiot Transakcji (tj. zbywana w jej ramach Nieruchomość) nie został formalnie wydzielony w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi on odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach analizowanej Transakcji.

Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe zdaniem Zainteresowanych należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg wdrożenia specjalnie dostosowanej ewidencji zdarzeń gospodarczych, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa Zbywcy. Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia finansowego powinno być możliwe oddzielenie finansów przedsiębiorstw od finansów jego zorganizowanej części, bez potrzeby przeprowadzania analiz czy wyliczeń. Takie stanowisko zostało przedstawione m.in. w prawomocnym wyroku WSA w Rzeszowie z dnia 21 listopada 2019 r., sygn. akt I SA/Rz 691/19.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku Przedmiotu Transakcji nie została spełniona przesłanka wyodrębnienia finansowego.

Wyodrębnienie funkcjonalne (samodzielność)

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że zespół składników materialnych i niematerialnych, który jest poprawnie wyodrębniony organizacyjnie, jest dedykowany do realizowania konkretnych funkcji (zadań) i posiada zdolność do ich realizowania. Kluczowe jest natomiast to w jakim stopniu te składniki są powiązane między sobą. Mianowicie, takie ustrukturyzowanie przekładać się z kolei powinno na zdolność do funkcjonowania jako odrębne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące takie zadania.

Ustawa o CIT ani Ustawa o VAT nie przedstawiają szczegółów w zakresie wykładni pojęcia wyodrębnienia funkcjonalnego. Odpowiednie wytyczne można natomiast znaleźć w obszernej praktyce organów podatkowych. Pojęcie wyodrębnienia funkcjonalnego zostało wskazane w m.in. interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Izby Skarbowej z dnia 22 lutego 2024 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.741.2023.4.MŻ, w którym organ wskazał, że: „[…] wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa”.

Tym samym, samodzielność ZCP oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Zainteresowanych, pozostawienie poza zakresem Transakcji szeregu opisanych w punkcie 3 powyżej elementów pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało ich ewentualne zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, elementy planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Brak kluczowych zobowiązań wśród przenoszonych składników majątku

Podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej zasadniczo nie wchodzi szereg zobowiązań Zbywcy (poza ew. wybranymi zobowiązaniami, o ile będą istniały na moment Transakcji). Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element ZCP.

Potwierdzają to również organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Krajowej Izby Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 6 lipca 2022 r. o 0111-KDIB3-3.4012.193.2022.3.MAZ wskazał, że: „Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)”. Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątku zbywane przez Zbywcę (Przedmiot Transakcji) nie mogą być uznane za ZCP.

Stanowisko Stron znajduje swoje potwierdzenie również w orzeczeniach sądów administracyjnych -przykładowo w wyroku NSA z 28 stycznia 2019 r. o sygn. akt I FSK 293/17, zgodnie z którym: „Naczelny Sąd Administracyjny, wbrew stanowisku przyjętemu przez organy podatkowe i Sąd pierwszej instancji, uważa, że wstąpienie nabywcy w uprzednio zawarte umowy najmu nie świadczy o tym, że przedmiotem transakcji była zorganizowana część przedsiębiorstwa. Samo przejęcie z mocy prawa umów najmu, zawartych przez spółkę zbywającą obiekty, nie daje podstaw do przyjęcia, że Skarżąca nabyła zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Do prowadzenia działalności w zakresie najmu lokali nie jest bowiem wystarczające istnienie umów najmu lokali, konieczna jest obsługa zarówno tych umów jak i obsługa nieruchomości, w której lokale te się znajdują (ochrona, sprzątanie, naprawy, remonty). W kontekście uznania przedmiotu transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa nie ma znaczenia z jakimi podmiotami Spółka podpisała następczo umowy związane z funkcjonowaniem C. H. Powyższa okoliczność w żaden sposób nie powinna być utożsamiana z przeniesieniem zorganizowanej części przedsiębiorstwa. [...] Mając na uwadze powyższą argumentację i stanowisko Ministra Finansów przedstawione w Objaśnieniach podatkowych, w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego C.H. nie było u zbywcy zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, gdyż nie zostały spełnione warunki w postaci wyodrębnienia organizacyjnego, funkcjonalnego oraz finansowego. W związku z tym jego sprzedaż nie mogła podlegać wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Analogiczne rozstrzygnięcie zapadło również m.in. w wyroku NSA z 12 stycznia 2021 r., sygn. akt I FSK 32100.

Biorąc pod uwagę przytoczone powyżej argumenty, w ocenie Zainteresowanych Przedmiot Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani funkcjonalnej, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

6. Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF

Zdaniem Zainteresowanych, powyższe wnioski wpisują się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień. Zgodnie bowiem z Objaśnieniami: „[...] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Jak wynika z Objaśnień, typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

1. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

2. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Zgodnie z Objaśnieniami, w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy przede wszystkim ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

2. umowy o zarządzanie nieruchomością;

3. umowy zarządzania aktywami;

4. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Stosownie do Objaśnień, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki - np. gdy nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły usługi zarządzania na rzecz zbywcy.

Jak wynika z Objaśnień, nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę - np. kwestia przeniesienia umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.) w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. Nie jest natomiast istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak:

1. ruchomości,

2. prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców,

3. prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych,

4. prawa autorskie,

5. dokumentacja techniczna, dokumentacja prawna.

Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach, oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP”.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące Przedmiotem Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą co najwyżej wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które - zgodnie z Objaśnieniami - nie są istotne dla oceny przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości, dokumentacja czy prawa wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców). Co więcej, przedmiotem Transakcji nie będzie żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:

1. umowy dotyczące finansowania,

2. umowa o zarządzanie Nieruchomością czy jakiekolwiek inne umowy o zarządzanie,

3. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem,

4. umowy ubezpieczeniowe.

Jak zostało wskazane powyżej, stosownie do Objaśnień, oprócz przeniesienia elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych, dopiero przeniesienie wszystkich następujących elementów: (i) praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów, (ii) umów o zarządzanie nieruchomością (iii) umów zarządzania aktywami oraz (iv) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem, może świadczyć o tym, iż przenoszony zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę. Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym we wniosku powyższe elementy nie zostaną przeniesione w ramach Transakcji na Nabywcę.

Stąd też pozbawiony wskazanych powyżej elementów Przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć Nabywcy do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez wykonania przez Nabywcę dodatkowych czynności. Innymi słowy, Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedawcy wyłącznie w oparciu o składniki, które będą Przedmiotem Transakcji.

Tym samym, zdaniem Zainteresowanych, w analizowanym przypadku może nie być spełniona również druga przesłanka, której łączne spełnienie jest konieczne w kontekście Objaśnień do uznania danej transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP.

7. Podsumowanie

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, Transakcja:

- będzie stanowić sprzedaż poszczególnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, a w konsekwencji,

- będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT,

- nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej przepisom Ustawy o VAT, zgodnie z art. 6 Ustawy o VAT.

Ad. 2

1. Charakter dostawy Nieruchomości jako dostawy towarów

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jednocześnie, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że sposób opodatkowania gruntu jest determinowany sposobem opodatkowania budynków lub budowli na nim posadowionych.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem planowanej Transakcji będzie Nieruchomość obejmująca Grunt wraz z posadowionymi na nim Budynkami oraz Budowlami. Planowana Transakcja będzie zatem stanowiła dostawę budynków i budowli (lub ich części) wraz z gruntem, na którym są one posadowione (w przypadku Działek zabudowanych) oraz dostawę gruntu niezabudowanego (Działka 8 - por. niżej).

W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie co do zasady podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów, chyba że znajdzie zastosowanie jedno ze zwolnień przewidzianych w art. 43 Ustawy o VAT.

W dalszej kolejności należy zatem przeanalizować możliwość zastosowania zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy o VAT.

2. Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, jeżeli przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do odliczenia VAT naliczonego.

W analizowanym przypadku warunki te nie są spełnione. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość była i jest wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni magazynowych. Ponadto, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od nakładów inwestycyjnych ponoszonych w związku z Nieruchomością.

W konsekwencji do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

3. Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z kolei przez tereny budowlane zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Działki wchodzące w skład Nieruchomości (z wyjątkiem Działki 8) będą zabudowane Budynkami i Budowlami. Tym samym nie stanowią one terenów niezabudowanych, w związku z czym zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Z kolei Działka 8 jest działką niezabudowaną. Co prawda przez działkę przechodzi fragment ogrodzenia Nieruchomości, ale jest to jedynie funkcja służebna ogrodzenia względem Budynków na innych Działkach. Stąd, fragment ogrodzenia na Działce 8 należy uznać za urządzenie budowlane, a nie samodzielną budowlę.

Działka 8 stanowi więc teren niezabudowany na gruncie Ustawy o VAT. Podobne stanowisko, zgodnie z którym zabudowanie działki wyłącznie ogrodzeniem nie wystarcza do uznania jej za teren zabudowany, zostało wyrażone przykładowo w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 stycznia 2024 r. 0111-KDIB3-3.4012.406.2023.5.MPU oraz wyroku NSA z 15 grudnia 2016 r., sygn. II OSK 1463/16.

Jednocześnie, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Działka 8 jest przeznaczona pod zabudowę, a więc w myśl art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT należy ją traktować jako teren budowlany. Stąd, również w stosunku do Działki 8 zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

4. Zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT oraz rezygnacja ze zwolnienia

Pojęcie pierwszego zasiedlenia

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, stosownie do art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub po ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zakres zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych - opierając się na powyższej definicji „pierwszego zasiedlenia” do pierwszego zasiedlenia Budynku 2 i 3 oraz Budowli 1 doszło w lutym 2024 r., a co za tym idzie na moment Transakcji (3 kwartał 2026 r.) upłynie już okres 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, w odniesieniu do tej części Nieruchomości, Transakcja stanowi dostawę Nieruchomości dokonywaną po upływie 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia. Mając na uwadze tę okoliczność, zdaniem Zainteresowanych, przeprowadzona Transakcja podlegać będzie w tej części zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia), i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Strony zamierzają złożyć w stosunku do Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT) i tym samym wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości.

Jeśli chodzi natomiast o część Nieruchomości dla której nie upłynęły 2 lata od jej (ostatniego) pierwszego zasiedlenia, to zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Dotyczyć to będzie Budynku 1, Budynku 4 oraz Budowli 2. Dostawa tych budowli i budynków nastąpi przed upływem 2 lat od ich (ostatniego) pierwszego zasiedlenia.

Podsumowując, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania do dostawy całej Nieruchomości.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT ma zastosowanie wyłącznie wówczas, gdy dostawa nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT oraz gdy spełnione są łącznie warunki braku prawa do odliczenia VAT i braku ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej.

W analizowanym przypadku warunki te nie są spełnione. Co prawda część Budynków i Budowli nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ale Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT od ich budowy i dalszych ulepszeń, w konsekwencji zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Mając na uwadze powyższe, do planowanej dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 ani pkt 10a Ustawy o VAT, natomiast zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim miałoby zastosowanie zostanie wyłączone na skutek złożenia przez Strony zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia.

W konsekwencji planowana dostawa Nieruchomości w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, przy czym - zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT - Działki (z wyjątkiem niezabudowanej Działki 8, której dostawa będzie podlegać obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT) będą opodatkowane według tych samych zasad co Budynki i Budowle na nich posadowione.

Pismem z 21 lipca 2026 r. uzupełnili Państwo własne stanowisko do pytania nr 2

W związku z uzupełnieniem opisu zdarzenia przyszłego oraz przedstawieniem szczegółowych informacji dotyczących poszczególnych Budowli, Wnioskodawcy doprecyzowują, że ocena możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, powinna być dokonywana odrębnie dla każdego Budynku i każdej Budowli.

Wnioskodawca wyjaśnia, że użyte we Wniosku określenia „Budowle 1” oraz „Budowle 2” miały charakter pomocniczy i służyły wyłącznie zbiorczemu przedstawieniu historii zasiedlenia poszczególnych budowli. W konsekwencji odniesienia do „Budowli 1” oraz „Budowli 2” zawarte we Wniosku należy rozumieć jako zbiorcze odniesienia do odpowiednich Budowli wskazanych indywidualnie w niniejszej odpowiedzi na wezwanie do uzupełnienia braków.

W odpowiedzi na niniejsze Wezwanie Wnioskodawca przedstawia informacje dotyczące każdej budowli odrębnie, posługując się nazwami odpowiadającymi budowlom wskazanym w opisie zdarzenia przyszłego.

1. Charakter dostawy Nieruchomości jako dostawy towarów

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jednocześnie, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że sposób opodatkowania gruntu jest determinowany sposobem opodatkowania budynków lub budowli na nim posadowionych.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem planowanej Transakcji będzie Nieruchomość obejmująca Grunt wraz z posadowionymi na nim Budynkami oraz Budowlami. Planowana Transakcja będzie zatem stanowiła dostawę budynków i budowli (lub ich części) wraz z gruntem, na którym są one posadowione (w przypadku Działek zabudowanych) oraz dostawę gruntu niezabudowanego (Działka 8 - por. niżej).

W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie co do zasady podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów, chyba że znajdzie zastosowanie jedno ze zwolnień przewidzianych w art. 43 Ustawy o VAT.

W dalszej kolejności należy zatem przeanalizować możliwość zastosowania zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy o VAT.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, jeżeli przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do odliczenia VAT naliczonego.

W analizowanym przypadku warunki te nie są spełnione. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość była i jest wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni magazynowych. Ponadto, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od nakładów inwestycyjnych ponoszonych w związku z Nieruchomością.

W konsekwencji do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z kolei przez tereny budowlane zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Działki wchodzące w skład Nieruchomości (z wyjątkiem Działki 8) będą zabudowane Budynkami i Budowlami. Tym samym nie stanowią one terenów niezabudowanych, w związku z czym zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Z kolei Działka 8 jest działką niezabudowaną. Co prawda przez działkę przechodzi fragment ogrodzenia Nieruchomości, ale jest to jedynie funkcja służebna ogrodzenia względem Budynków na innych Działkach. Stąd, fragment ogrodzenia na Działce 8 należy uznać za urządzenie budowlane, a nie samodzielną budowlę.

Działka 8 stanowi więc teren niezabudowany na gruncie Ustawy o VAT. Podobne stanowisko, zgodnie z którym zabudowanie działki wyłącznie ogrodzeniem nie wystarcza do uznania jej za teren zabudowany, zostało wyrażone przykładowo w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 stycznia 2024 r. 0111-KDIB3-3.4012.406.2023.5.MPU oraz wyroku NSA z 15 grudnia 2016 r., sygn. II OSK 1463/16.

Jednocześnie, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Działka 8 jest przeznaczona pod zabudowę, a więc w myśl art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT należy ją traktować jako teren budowlany. Stąd, również w stosunku do Działki 8 zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT oraz rezygnacja ze zwolnienia

Pojęcie pierwszego zasiedlenia

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, stosownie do art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub po ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zakres zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych - opierając się na powyższej definicji „pierwszego zasiedlenia” do pierwszego zasiedlenia Budynku 2 i 3 doszło w lutym 2024 r., a co za tym idzie na moment Transakcji (3 kwartał 2026 r.) upłynie już okres 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia.

Szczegółowe informacje dotyczące dat pierwszego zasiedlenia poszczególnych Budowli oraz Budynków, ponownych pierwszych zasiedleń po ulepszeniach przekraczających 30% wartości początkowej oraz upływu okresu dłuższego niż 2 lata pomiędzy właściwym pierwszym zasiedleniem a planowaną Transakcją zostały przedstawione w odpowiedzi na pytanie nr 2 wezwania i załączonej do niej tabeli.

W odniesieniu do Budynku 1, Budynku 4 oraz pozostałych Budowli, które były przedmiotem ulepszeń przekraczających 30% ich wartości początkowej lub zostały oddane do użytkowania w latach 2025-2026, tj.:

- zbiornika retencyjnego nr 2,

- balustrad i murów oporowych,

- palarni,

- zewnętrznej instalacji elektroenergetycznej,

- zewnętrznej instalacji gazowej,

- zewnętrznej instalacji wodociągowej i przeciwpożarowej,

- zewnętrznej instalacji sanitarnej,

- zewnętrznej instalacji kanalizacji deszczowej,

- zewnętrznej instalacji teletechnicznej,

- dróg i chodników,

- wiat rowerowych,

- ogrodzenia,

do dnia planowanej Transakcji nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata od ostatniego pierwszego zasiedlenia relewantnego dla celów VAT.

W stosunku do tej części Nieruchomości zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Z kolei w odniesieniu do Budynku 2 oraz Budynku 3 od ostatniego pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Analogicznie, okres dłuższy niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia upłynie również w odniesieniu do następujących Budowli:

- zbiornika przeciwpożarowego,

- zbiornika retencyjnego nr 1,

- systemu monitoringu,

- stacji ładowania pojazdów elektrycznych,

- masztów na flagi i pylonu,

- fundamentów pod urządzenia.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, w odniesieniu do tej części Nieruchomości, Transakcja stanowi dostawę Nieruchomości dokonywaną po upływie 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia. Mając na uwadze tę okoliczność, zdaniem Zainteresowanych, przeprowadzona Transakcja podlegać będzie w tej części zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia), i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Strony zamierzają złożyć w stosunku do tej części Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT) i tym samym wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości.

Podsumowując, w związku ze złożeniem powyższego oświadczenia, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania do dostawy całej Nieruchomości.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT ma zastosowanie wyłącznie wówczas, gdy dostawa nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT oraz gdy spełnione są łącznie warunki braku prawa do odliczenia VAT i braku ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej.

W analizowanym przypadku warunki te nie są spełnione. Co prawda część Budynków i Budowli nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ale Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT od ich budowy i dalszych ulepszeń, w konsekwencji zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Mając na uwadze powyższe, do planowanej dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 ani pkt 10a Ustawy o VAT, natomiast zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim miałoby zastosowanie zostanie wyłączone na skutek złożenia przez Strony zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia.

W konsekwencji planowana dostawa Nieruchomości w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, przy czym - zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT - Działki (z wyjątkiem niezabudowanej Działki 8, której dostawa będzie podlegać obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT) będą opodatkowane według tych samych zasad co Budynki i Budowle na nich posadowione.

Ad. 3

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabyte towary i usługi są wykorzystywane przez tego podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (z wyjątkami niemającymi zastosowania w analizowanej sprawie).

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT wg odpowiedniej stawki, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej ich nabycie, przy założeniu, że inne ograniczenia nie mają zastosowania (np. wynikające z art. 88 Ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu VAT bądź jest zwolniona z VAT).

Na dzień dokonania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy o VAT.

Jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, po nabyciu Nieruchomości Nabywca planuje prowadzić działalność w zakresie wynajmu powierzchni magazynowo-biurowych z wykorzystaniem Nieruchomości. Działalność ta zasadniczo podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%). W konsekwencji należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, po skutecznym złożeniu oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT. W związku z tym, nie znajdzie w szczególności zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji (tj. dostawie Nieruchomości) i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do pełnego odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości od Zbywcy.

Ponadto, jeśli w następstwie odliczenia VAT wynikającego z ww. faktury Nabywca w danym okresie rozliczeniowym będzie w pozycji do zwrotu (tj. powstanie nadwyżka VAT naliczonego nad VAT należnym), to Nabywcy będzie przysługiwało prawo do zwrotu tej nadwyżki zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 Ustawy o VAT.

Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości. Natomiast w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, to Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

 

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami; 

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra -ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż składników majątku Sprzedawcy:

    - prawo własności działek gruntu nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9,

    - budynek hali magazynowo-biurowej E wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną i wyposażeniem znajdujący się na działkach 3, 5, 1, 2, 6, 9, 7 (Budynek 1);

    - budynek portierni znajdujący się na działce 3 (Budynek 2);

    - budynek pompowni przeciwpożarowej znajdujący się na działce 1 (Budynek 3);

    - budynek hali magazynowo-biurowej F wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną i wyposażeniem znajdujący się na działkach 2, 6 oraz 9 (Budynek);

    - naniesienia na Gruncie stanowiące budowle;

    - niezabudowana działka nr 8.

Głównym przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość. W skład przedmiotu Transakcji, oprócz Nieruchomości wejdą:

    - prawo własności urządzeń i instalacji, które znajdują się poza granicami Nieruchomości (tj. na działkach niebędących przedmiotem Transakcji), a które pod względem prawnym stanowią własność Sprzedającego i które służą obsłudze Nieruchomości, w tym:

   - przyłącze energii elektrycznej znajdujące się na działce 10;

   - przyłącze wodne i przyłącze kanalizacyjne na działce 11;

  - okablowanie doprowadzające energię elektryczną do Nieruchomości ciągnące się wzdłuż drogi publicznej;

    - prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości (zarówno z tych przechodzących z mocy prawa zgodnie z art. 678 KC jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

    - depozyty, gwarancje (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej) i kaucje pieniężne założone przez najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

     - prawa Sprzedającego wobec kontrahentów, w tym generalnego wykonawcy i innych wykonawców, z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy o roboty budowlane, umów z wykonawcami lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów;

    - prawa Sprzedającego wobec kontrahentów z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy z architektem lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów;

    - wszelkie prawa autorskie majątkowe do projektów, na polach eksploatacji w zakresie w jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów;

    - prawo własności wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone;

    - pozwolenia wodnoprawne wydane w stosunku do Nieruchomości;

    - rzeczy ruchome związane z Nieruchomością, tj. wyposażenie Budynków;

    - prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów do oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynków (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji);

    - prawa i obowiązki z umowy zawartej z C sp. z o.o. dotyczącej budowy, dzierżawy i eksploatacji stacji D zlokalizowanej na terenie Nieruchomości (której właścicielem pozostaje C);

    - prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących lokalizacji i eksploatacji infrastruktury technicznej obsługującej Nieruchomość (znajdujących się poza granicami Gruntu o których mowa wyżej we wniosku), w tym umów najmu oraz umów o udostępnienie nieruchomości (w zakresie, w jakim takie prawa i obowiązki przysługują Sprzedającemu i podlegają przeniesieniu na Dzień Transakcji):

    - umowa zawarta z E S.A. dotycząca dzierżawy działki na której znajduje się przyłącze energii elektrycznej;

    - umowa zawarta z F dotycząca dzierżawy działek przez które przechodzi okablowanie doprowadzające energię elektryczną do Nieruchomości, chyba że przed Transakcją zostanie ustalona odpowiednia służebność w tym zakresie.

Ponadto, Sprzedający przekaże Kupującemu:

    - podpisane oryginały wszystkich umów najmu, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz wszelkie zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemcy wynikających z odpowiedniej umowy najmu;

    - kontrakty budowlane obejmujące również oryginały gwarancji budowlanych oraz inne zabezpieczenia wynikające z kontraktów budowlanych;

    - całą dokumentację techniczną będącą w posiadaniu Sprzedającego w dacie zawarcia Umowy, dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginały wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego wraz z odpowiednią dokumentacją oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynków;

    - oryginały dokumentacji powykonawczej Budynków, w tym wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych;

    - podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, Budynków lub ich jakakolwiek części, a także wszelkie urządzenia, maszyny lub wyposażenie znajdujące się na terenie Nieruchomości lub służące do jej obsługi, w tym w szczególności certyfikaty, klucze licencyjne (w postaci pendrive’ów), instrukcje obsługi, dokumentacja, dane logowania i hasła oraz klucze do budynków pozostające w posiadaniu Sprzedającego, a także kody do systemu zarządzania Budynkami (jeśli dotyczy), umożliwiające dostęp, użytkowanie i rekonfigurację wszystkich systemów informatycznych objętych oprogramowaniem, a także systemy przeciwpożarowe w Budynkach, czy też książkę obiektu budowlanego oraz dokumentacja utrzymaniowa (m.in. protokoły przeglądów);

    - kopie wszystkich ksiąg prowadzonych przez zarządcę Nieruchomości w związku z Nieruchomością oraz świadczeniem usług i opłatami za usługi związane z Nieruchomością, w tym protokoły pomiarowe;

    - oryginały wszystkich gwarancji oraz kopie lub oryginały innych dokumentów dotyczących projektu, trwałości, wydajności, konstrukcji, instalacji, przebudowy, naprawy lub konserwacji (w zależności od przypadku) Budynków lub jakiejkolwiek ich części, lub instalacji, maszyn lub wyposażenia znajdujących się na Nieruchomości lub obsługujących Budynki i Budowle;

    - inne plany, rysunki lub projekty całości lub dowolnej części Nieruchomości, Budynków, wszelkich usług wodociągowych, kanalizacyjnych, elektrycznych, telekomunikacyjnych lub innych znajdujących się na terenie Nieruchomości, obsługujących ją lub mogących ją obsługiwać;

    - dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych;

    - kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją;

    - pełną dokumentację dotyczącą praw własności intelektualnej dla Nieruchomości wraz ze wszystkimi nośnikami znajdującymi się w posiadaniu Sprzedającego, na których utrwalono utwory objęte tymi prawami.

Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie innych niż wyżej wymienionych składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedawcę w oparciu o Nieruchomość, w tym należności oraz zobowiązania Sprzedawcy.

W odniesieniu do umów o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, umów serwisowych i umów na dostawę mediów, których stroną jest Sprzedający, intencją Zainteresowanych nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji - co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów.

W ramach Transakcji Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące składniki majątku Sprzedawcy nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

    - działki przeznaczone na rowy melioracyjne (nr …) powstałe z podziału Działek. Działki te nie będą przedmiotem Transakcji i zostaną przekazane przez Sprzedającego przed Transakcją na rzecz gminy,

    - prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, tzw. property management,

    - zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym (i) z tytułu umów finansowania które obecnie finansują działalność Sprzedającego, (ii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie na skutek takiej Transakcji nie można przenieść), a także analogicznie należności publicznoprawne oraz (iii) wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca, o ile będą istniały,

    - istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne,

    - know-how Sprzedawcy - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji (w szczególności umowy z najemcami),

    - dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza dokumentacją związaną z Nieruchomością,

    - prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów),

    - gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych z wyłączeniem depozytów, gwarancji i kaucji pieniężnych założonych przez najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości, które zostały wskazane we wcześniejszej części wniosku,

    - prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.,

    - prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych,

    - należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedawcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym),

    - firma stanowiąca własność Sprzedawcy.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy Kodeks pracy ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu. Nabywca będzie prowadził działalność w oparciu o własny know-how, jak i również będzie musiał zawrzeć z umowę o zarządzanie Nieruchomością, tzw. property management.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że działka nr 8 jest działką niezabudowaną. Przez Działkę 8 przechodzi fragment ogrodzenia Nieruchomości, ale jest to jedynie funkcja służebna ogrodzenia względem Budynków na innych Działkach. Stąd, fragment ogrodzenia na Działce 8 należy uznać za urządzenie budowlane, a nie samodzielną budowlę.

Działka nr 8 na dzień sprzedaży będzie miała przeznaczenie budowlane zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W związku z objęciem działki miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie jest konieczne ustalanie jej przeznaczenia na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem z uwagi na fakt, że - jak wskazali Państwo - działka nr 8 jest niezabudowana, a fragment ogrodzenia na działce nie stanowi budowli, analiza zwolnienia dostawy tej działki na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy jest bezzasadna, bowiem zwolnienie na podstawie tego artykułu dotyczy dostawy budynków, budowli lub ich części. Natomiast przedmiotem dostawy w analizowanej sprawie będzie nieruchomość niezabudowana.

W związku z powyższym dostawa działki nr 8 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ przedmiotem dostawy w tym przypadku będzie grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie będą również korzystały pozostałe działki, które są zabudowane Budynkami i Budowlami.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

  - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

  - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dostawa działki nr 8 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż Nieruchomość była i jest wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni magazynowych.

Natomiast dla dostawy pozostałych działek zabudowanych Budynkami i Budowlami trzeba dokonać analizy zwolnień ww. dostawy wynikającej z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

 

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

   a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na jego podstawie. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż Budynku 1, Budynku 2, Budynku 3 i Budynku 4 oraz Budowli.

Przez Nieruchomość przebiegają również różnego rodzaju sieci, w szczególności instalacje elektryczna, stanowiąca własność zewnętrznego operatora. W rezultacie instalacje te nie będą obejmowane zakresem planowanej Transakcji.

Zgodnie z art. 47 § 1, § 2 i § 3 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach sieci przesyłowe są przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego usługi przesyłowe, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Tym samym przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT będą wyłącznie działki zabudowane Budynkiem i Budowlami należącymi do Zbywcy, z wyłączeniem obiektów należących do podmiotów trzecich.

Z opisu sprawy wynika, po nabyciu Działek Sprzedawca rozpoczął realizację inwestycji mającej na celu budowę Budynków oraz Budowli.

Budynki były oddawane do użytkowania (uzyskały pozwolenie na użytkowanie) odpowiednio:

    - Budynki 2 i 3 w lutym 2024 r.;

    - Budynek 1 w lutym 2024 r. Budynek 1 podlegał następnie rozbudowie (ulepszeniu), w wyniku której dobudowana została część hali magazynowej, oddana do użytkowania w maju 2025 r. Wartość rozbudowy z 2025 r. przekroczyła w maju 2025 r. 30% wartości początkowej. Kolejna rozbudowa Budynku 1 zakończyła się odpowiednio w styczniu i kwietniu 2026 r. Wartość prac z 2026 r. przekroczyła ponownie 30% wartości początkowej w odniesieniu do stanu z maja 2025 r.

    - Budynek 4 został oddany do użytkowania w styczniu 2026 r. Budynek 4 jest aktualnie rozbudowywany (ulepszany). Planowane zakończenie prac to czerwiec 2026 r. Wartość rozbudowy przekroczy w czerwcu 2026 r. 30% wartości początkowej w stosunku do stanu ze stycznia 2026 r.

Podsumowując:

    - W odniesieniu do Budynków 2 i 3 do ostatniego pierwszego zasiedlenia doszło w lutym 2024 r. (Budynki te nie były ulepszane / rozbudowywane).

    - W odniesieniu do Budynku 1 do ostatniego pierwszego zasiedlenia doszło w kwietniu 2026 r.

    - W odniesieniu do Budynku 4 do ostatniego pierwszego zasiedlenia dojdzie w czerwcu 2026 r. (a więc przed planowaną Transakcją, która będzie miała miejsce w 3 kwartale 2026 r.) .

Z kolei w odniesieniu do niżej wymienionych budowli wskazali Państwo, że od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata tj.:

- zbiornika przeciwpożarowego - luty 2024 r.,

- zbiornika retencyjnego nr 1 - luty 2024 r.,

- systemu monitoringu - luty 2024r.,

- stacji ładowania pojazdów elektrycznych - luty 2024r.,

- masztów na flagi i pylonu -uty 2024 r.,

- fundamentów pod urządzenia - luty 2024 r.

W odniesieniu do pozostałych Budowli, które były przedmiotem ulepszeń przekraczających 30% ich wartości początkowej lub zostały oddane do użytkowania w latach 2025-2026, tj.:

- zbiornika retencyjnego nr 2 - styczeń 2026 r.,

- balustrad i murów oporowych - maj 2025 r.,

- palarni - kwiecień 2026 r.,

- zewnętrznej instalacji elektroenergetycznej - listopad 2025 r.,

- zewnętrznej instalacji gazowej - styczeń 2026 r.,

- zewnętrznej instalacji wodociągowej i przeciwpożarowej - styczeń 2026 r.,

- zewnętrznej instalacji sanitarnej - styczeń 2026 r.,

- zewnętrznej instalacji kanalizacji deszczowej - styczeń 2026 r.,

- zewnętrznej instalacji teletechnicznej - styczeń 2026 r.,

- dróg i chodników - maj 2026 r.,

- wiat rowerowych - styczeń 2026 r.,

- ogrodzenia - styczeń 2026 r.,

do dnia planowanej Transakcji nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata od ostatniego pierwszego zasiedlenia dla celów podatku VATVAT.

Sprzedawca jest czynnym podatnikiem VAT i od początku realizacji inwestycji przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od ponoszonych nakładów inwestycyjnych (w tym budowy oraz dalszych ulepszeń), z którego korzystał.

Cała Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) była w przeszłości i jest nadal w całości wykorzystywana przez Sprzedającego w działalności gospodarczej do świadczenia usług opodatkowanych podatkiem VAT, tj. wynajmu o charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz najemców. Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, w szczególności Zbywca nie wynajmował powierzchni na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym dostawa Budynku 1, Budynku 4 oraz Budowli: zbiornika retencyjnego nr 2, balustrad i murów oporowych, palarni, zewnętrznej instalacji elektroenergetycznej, zewnętrznej instalacji gazowej, zewnętrznej instalacji wodociągowej i przeciwpożarowej, zewnętrznej instalacji sanitarnej, zewnętrznej instalacji kanalizacji deszczowej, zewnętrznej instalacji teletechnicznej, dróg i chodników, wiat rowerowych, ogrodzenia nie będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż do czasu Transakcji nie upłynie okres ponad dwóch lat od momentu ich pierwszego zasiedlenia liczonego od momentu ich oddania do używania lub ich ulepszenia o wartości przekraczającej 30% ich zaktualizowanej wartości początkowej.

Dostawa ww. Budynków i Budowli nie będzie również korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków ponoszonych na ich wybudowanie lub ulepszenie.

Dostawa ww. Budynków i Budowli nie będzie także korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2, gdyż Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków ponoszonych na ich wybudowanie lub ulepszenie, a Nieruchomość nie była (i nie będzie do dnia Transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Dostawa ww. Budynków i Budowli będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Natomiast w odniesieniu do Budynku 2, Budynku 3 oraz Budowli: zbiornika przeciwpożarowego, zbiornika retencyjnego nr 1, systemu monitoringu, stacji ładowania pojazdów elektrycznych, masztów na flagi i pylonu, fundamentów pod urządzenia od pierwszego zasiedlenia/ostatniego pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Dostawa Budynku 2, Budynku 3 oraz ww. Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że planowana dostawa Budynku 2, Budynku 3 oraz Budowli: zbiornika przeciwpożarowego, zbiornika retencyjnego nr 1, systemu monitoringu, stacji ładowania pojazdów elektrycznych, masztów na flagi i pylonu, fundamentów pod urządzenia będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Zainteresowani są i będą na dzień Transakcji czynnymi podatnikami VAT. Zainteresowani zamierzają złożyć do urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub bezpośrednio w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, wspólne, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w części, w której podlegać będzie ona pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Budynków i Budowli, która korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustaw, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa Gruntu na którym posadowione są Budynki i Budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że na terenie Nieruchomości znajdują się także inne elementy zagospodarowania, takie jak urządzenia budowlane czy obiekty małej architektury, które należą do Zbywcy i służą prawidłowemu korzystaniu z Nieruchomości, choć nie mieszczą się w definicji budowli.

Urządzenia budowlane będą opodatkowane lub korzystały ze zwolnienia od podatku jak budynek lub budowla, z którą są związane.

Natomiast w odniesieniu do dostawy obiektów małej architektury znajdujących się na ww. działkach nie mają zastosowania zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy. Jednocześnie dostawa obiektów małej architektury nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę do celów działalności zwolnionej od VAT.

Podsumowując, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Państwo (Nabywca) są i będą na dzień Transakcji czynnym podatnikiem VAT. Po Transakcji, Nabywca planuje wykorzystywać Nieruchomość dla celów wynajmu komercyjnego na rzecz najemców w oparciu o istniejące umowy najmu. Usługi najmu świadczone w tym zakresie przez Kupującego będą opodatkowane VAT stawką standardową.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Zbywcę z tytułu dostawy Transakcji. Podkreślić należy, że prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Jednocześnie w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.