Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.450.2026.4.KO

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

2 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

Wniosek został uzupełniony, w odpowiedzi na wezwanie, pismem z 1 lipca 2026 r.

 

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1. Uwagi wstępne

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca”, „Nabywca” lub „Spółka”) jest zainteresowana nabyciem nieruchomości położonej w (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Nieruchomość jest własnością spółki B (PL) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedawca”).

Sprzedawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

2. Opis Nieruchomości, Ruchomości oraz Praw

Nieruchomość jest położona w (…), w obrębie ewidencyjnym (…) i obejmuje:

1) działkę 1 o pow. (...) ha zabudowaną częścią budynku,

2) działkę 2 o pow. (...) ha zabudowaną częścią budynku,

3) działkę 3 o pow. (...) ha zabudowaną częścią budynku,

4) działkę 4 o pow. (...) ha zabudowaną częścią budynku,

5) działkę 5 o pow. (...) ha zabudowaną budowlami (m.in. utwardzenie terenu, wiata palarnia),

6) działkę 6 o pow. (...) ha zabudowaną częścią budynku,

7) działkę 7 o pow. (...) ha zabudowaną częścią budynku,

8) działkę 8 o pow. (...) ha zabudowaną częścią budynku,

9) działkę 9 o pow. (...) ha zabudowaną częścią budynku.

Nieruchomość jest zabudowana trzema Budynkami niemieszkalnymi o powierzchni użytkowej wynoszącej odpowiednio, Budynek 1 - (...) m², Budynek 2 - (...) m² i Budynek 3 - (...) m². Budynek 1, 2 i 3 są dalej zwane łącznie „Budynkami”.

Ponadto na nieruchomości znajdują się budowle obejmujące w szczególności: przyłącza, drogi i chodniki, oświetlenie zewnętrzne, wiatę rowerową i wiatę palarnię, zwane dalej łącznie „Budowlami”.

Budynki i Budowle są dalej łącznie zwane „Naniesieniami”.

Nieruchomość została wybudowana przez Sprzedawcę i oddana do użytkowania w 2017 r.

Od tego czasu Nieruchomość jest przedmiotem najmu. Wszystkie powierzchnie przeznaczone na wynajem były przedmiotem najmu i wydane najemcom co najmniej dwa lata przed planowaną sprzedażą.

Z kolei części wspólne nieruchomości zostały udostępnione najemcom w ramach umów najmu, zaś pomieszczenia techniczne są wykorzystywane przez wynajmującego lub jego podwykonawców na potrzeby obsługi budynku w celu świadczenia usług najmu od jego oddania do użytkowania.

Przy budowie Naniesień Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od towarów i usług (dalej: „VAT”), podobnie jak przy nabyciu towarów i usług na potrzeby ich remontu lub modernizacji.

Żadne Naniesienia nie zostały ulepszone o więcej niż 30% ich wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) przez Sprzedawcę. Sprzedawca nie będzie ponosił takich wydatków także do dnia Transakcji.

Obecnie Nieruchomość jest wynajęta jedynie w części (Budynek 1) na rzecz jednego najemcy powierzchni biurowych oraz parkingowych. Umowa została zawarta na okres 12 lat i może zostać przedłużona jednostronnie i jednorazowo przez najemcę na okres kolejnych 5 lat.

Przedmiotem wynajmu jest obecnie także fragment gruntu pod lokalizację paczkomatu.

Ponadto zawarte są dwie umowy dzierżawy na rzecz operatorów światłowodów w celu zapewnienia dostępu do sieci Internet w Nieruchomości (podłączenie do sieci) oraz dla poszczególnych najemców (rozprowadzenie sieci po nieruchomości) z symboliczną odpłatnością.

Aktualnie nie są wynajęte (od grudnia 2022 r.) Budynek 2 i Budynek 3.

Przedmiotem transakcji obejmującej Nieruchomość będą także rzeczy ruchome stanowiące wyposażenie Nieruchomości lub niezbędne do jej funkcjonowania, zgodnie z jej przeznaczeniem a nie stanowiące części składowych, ani przynależności (dalej: „Ruchomości”).

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana wyłącznie na potrzeby działalności zwolnionej od VAT przez Sprzedawcę.

Ruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedawcę wyłącznie do działalności zwolnionej, przy ich nabyciu przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Przedmiotem transakcji będą także prawa ściśle związane z Nieruchomością niezbędne do prawidłowego i niezakłóconego korzystania z Nieruchomości oraz dokonywania jej remontów czy modernizacji. Obejmuje to w szczególności prawa wynikające z wszelkich niewygasłych gwarancji, gwarancji bankowych i zabezpieczeń udzielonych przez wykonawców prac budowlanych czy wykończeniowych w ramach udzielonych zabezpieczeń) oraz prawa autorskie (w tym prawa zależne) i projekty Nieruchomości oraz jej wykończenia, do których takie prawa się odnoszą, licencje na wszelkie oprogramowanie czy jego indywidualizację (wdrożenie) zapewniające prawidłowe i niezakłócone funkcjonowanie Budynków i Budowli („Prawa”).

Prawa nie były wykorzystywane przez Sprzedawcę wyłącznie do działalności zwolnionej, przy ich nabyciu przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

3. Działalność Sprzedawcy

Miejscem siedziby Sprzedawcy jest terytorium Polski. Spółka podlega w Polsce tzw. nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych oraz jest podatnikiem VAT czynnym w związku z prowadzoną działalnością.

Zgodnie z oświadczeniami Sprzedawcy:

    - Nieruchomość jest jedynym aktywem Sprzedawcy, który jest spółką celową powołaną do budowy i wynajmu Nieruchomości;

    - Nieruchomość nie jest wydzielona ani organizacyjnie, ani funkcjonalnie, finansowo w strukturze Sprzedającego;

    - Sprzedawca nie prowadzi innej działalności gospodarczej poza wynajmem Nieruchomości;

    - Sprzedawca nie zatrudnia pracowników;

    - Sprzedawca w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzystał przede wszystkim z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznego podmiotu prowadzącego działalność w zakresie zarządzania Nieruchomością na podstawie zawartej umowy o zarządzanie nieruchomością (dalej: „Umowa o zarządzanie”);

    - Sprzedawca zawarł na swoją rzecz umowy ubezpieczenia Nieruchomości;

    - budowa Naniesień była finansowana przez Sprzedawcę w części finansowaniem zewnętrznym (dług); który nadal nie został w całości spłacony;

    - obsługa Nieruchomości jest realizowana przez podwykonawców zgodnie z ich specjalizacją na podstawie umów serwisowych (dalej „Umowy serwisowe”), m.in. w zakresie ochrony, sprzątania wew./zew., usuwania odpadów oraz śniegu, dezynsekcji i deratyzacji, ochrony ppoż., obowiązkowych przeglądów i konserwacji budynku oraz zainstalowanych w nim urządzeń (jak windy, system wentylacji, klimatyzacji, dostępu system zarządzania budynkiem i inne);

    - Sprzedawca zawarł we własnym imieniu umowy o dostawę mediów na rzecz Nieruchomości i najemców;

    - Sprzedawca zawarł szereg umów na świadczenie usług doradczych, prawnych, księgowych, niezbędnych do prowadzenia jego działalności nie związanych wyłącznie z Nieruchomością;

    - działalność Sprzedawcy jest w całości opodatkowana VAT i nie jest od tego podatku zwolniona.

4. Przedmiot sprzedaży i planowana Transakcja

Sprzedawca sprzeda (dalej: „Transakcja”) na rzecz Nabywcy własność Nieruchomości (m.in. grunt, Budynki, Budowle), Ruchomości oraz Praw.

Przedmiotem sprzedaży nie będą objęte prawa i obowiązki wynikające z umów najmu i dzierżawy, które to prawa i obowiązki przejdą na Nabywcę z mocy prawa w związku z wstąpieniem w miejsce wynajmującego wraz z nabyciem Nieruchomości ( stosowanie do art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego). Sprzedawca posiada złożone przez najemcę zabezpieczenie wykonania jego zobowiązań z tytułu umowy najmu. W ramach wstąpienia w istniejący stosunek najmu przez Nabywcę, jako wynajmujący, Sprzedawca przekaże mu otrzymane od najemców zabezpieczenia wraz z obowiązkiem ich rozliczenia.

W ramach sprzedaży nie zostaną przeniesione żadne inne umowy, ani prawa i obowiązki inne niż wskazane powyżej, ściśle związane z Nieruchomością (Prawa) oraz wynikające z wstąpienia Nabywcy z mocy prawa w miejsce wynajmującego w stosunki najmu.

Sprzedawca w szczególności nie przeniesie na rzecz Nabywcy umowy ubezpieczenia (polisy) Nieruchomości, umów księgowych, doradczych oraz wszelkich innych umów dotyczących działalności Sprzedawcy.

Nabywca nie przystąpi w żadnej roli do umowy finansowania Sprzedawcy (długu) ani tej umowy nie przejmie.

Nabywca nie przejmie w ramach Transakcji żadnych pracowników należących do Sprzedawcy, czy to z mocy prawa, czy też na podstawie umów.

Przedmiot sprzedaży nie będzie obejmował żadnych środków pieniężnych, zobowiązań czy wierzytelności Sprzedawcy.

Przedmiot sprzedaży nie będzie obejmował umów o dostawę mediów, Umów serwisowych, Umowy o zarządzanie. Umowy te zostaną rozwiązane przez Sprzedawcę, zaś Nabywca planuje zawrzeć umowy niezbędne do obsługi Nieruchomości we własnym zakresie.

Intencją Sprzedawcy i Nabywcy w ramach Transakcji będzie to, by korzyści i ciężary związane z Nieruchomością w całości przeszły na Nabywcę od dnia dokonania dostawy Nieruchomości, tj. z chwilą jej wydania (dalej „Dzień transakcji”). W tym celu strony zawrą odpowiednie postanowienia umowne służące rozliczeniu ciężarów i korzyści, w przypadku jeśli Dzień transakcji nastąpi w trakcie okresu rozliczeniowego oraz związane z rozliczeniem zaliczek wpłacanych przez najemców.

Zamiarem stron jest brak kontynuacji dotychczasowych umów dotyczących Nieruchomości. Wyłącznie umowy o dostawę mediów mogą być kontynuowane po Dniu transakcji w zakresie niezbędnym dla utrzymania ciągłości dostaw mediów dla Nieruchomości w celu niezakłóconego jej używania. Jeśli taki będzie wymóg jedynego dostępnego dostawcy (np. woda, ścieki, ciepło) może dojść do cesji umowy pomiędzy Sprzedawcą i Nabywcą, jako sposób zawarcia nowej umowy, przy czym taki sposób będzie niezależny od woli Sprzedawcy i Nabywcy tylko narzucony przez dostawcę.

W tym zakresie strony będą zgodnie współpracować by rozwiązać istniejące umowy na moment wydania Nieruchomości przez Sprzedawcę Nabywcy, zaś ten postara się zawrzeć we własnym zakresie odpowiednie umowy tak by zapewnić ciągłość dostaw mediów i usług serwisowych. Strony dopuszczają na zasadzie wyjątku sytuację, gdy rozwiązanie umów na Dzień transakcji nie będzie możliwe. W takim przypadku strony zobowiązują się zgodnie współdziałać by doprowadzić do zakończenia dotychczasowych umów w możliwie najkrótszym terminie i wyłącznie wówczas mogą być one przejściowo kontynuowane w okresie wypowiedzenia. W takim wypadku strony dokonają podziału wynikających z tego ciężarów i korzyści na Dzień transakcji.

Nie można wykluczyć, że Nabywca zawrze umowy z tym samym dostawcą określonych usług, jednak nastąpi to w ramach wolnego wyboru Nabywcy.

W ramach Transakcji zostaną wydane Nabywcy standardowe dokumenty przekazywane przy sprzedaży Nieruchomości (m.in. instrukcja dotycząca Budynków, czy poszczególnych urządzeń lub systemów, dokumenty gwarancyjne, dokumentacja budynku, dokumentacja projektowa, w tym dot. prac aranżacyjnych dla najemców oraz dokumentacja dotycząca Umów najmu oraz stanu rozliczeń z nimi) niezbędne do prawidłowego korzystania z nieruchomości i wywiązywania się z obowiązków wynikających Umowy najmu, w które w miejsce wynajmującego wstąpi Nabywca, oraz obowiązków wynikających z powszechnie obowiązujących przepisów prawa (m.in. budowlanego).

Poza wyżej wskazanymi elementami przedmiotem Transakcji nie będą inne składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedawcy. Przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności:

       a) należności oraz zobowiązania i wierzytelności pieniężne;

       b) know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedawcy;

       c) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedawcy (firma Sprzedawcy);

       d) księgi rachunkowe Sprzedawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedawcę (z wyłączeniem ww. wskazanej dokumentacji dotyczącej przedmiotów Transakcji i dokumentów związanych z Umową najmu);

       e) inne zobowiązania Sprzedawcy i przysługujące mu roszczenia (inne niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umów najmu);

        f) środki pieniężne Sprzedawcy, czy umowy rachunków bankowych Sprzedawcy;

       g) prawa i obowiązki Sprzedawcy wynikające z zawartych przez niego umów (innych niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umowy najmu);

       h) prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz.U. z 2023 r. Poz. 1465), („Kodeks Pracy”) (nie będą przejmowani żadni pracownicy Sprzedawcy);

         i) prawa i obowiązki wynikające z postępowań sądowych w ramach sporu prawnego z byłymi najemcami.

W celu kontynuacji Umowy najmu Nabywca jest zobowiązany co najmniej do: (1) zawarcia umowy ubezpieczenia Nieruchomości; (2) objęcia Nieruchomości obsługą księgową niezbędną do wykonywania najmu; (3) zarządzania najmem we własnym zakresie lub zatrudnienia podmiotu zarządzającego; (4) zapewnienia obsługi Nieruchomości, (5) zapewnienia finansowania zakupu Nieruchomości we własnym zakresie oraz ewentualnych prac w zakresie remontów lub modernizacji; (6) zawarcia we własnym zakresie Umów serwisowych dla Nieruchomości.

Na moment dokonania Transakcji zarówno Sprzedawca, jak i Nabywca będą nadal zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.

Sprzedawca (zarejestrowany jako podatnik VAT czynny) oraz Nabywca (zarejestrowany jako podatnik VAT czynny) w Umowie zawartej w formie aktu notarialnego zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz.U. z 2025 poz. 775, ze zm.; dalej „Ustawa o VAT”) dla dostawy Budynku i Budowli oraz ich części objętych umową.

Zawierając Transakcję Nabywca będzie działał w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał do swojej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT stawką podstawową. Nabywca nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności innej niż opodatkowana VAT, w tym w szczególności działalności zwolnionej lub niepodlegającej VAT.

Zawarcie Transakcji jest planowane w 2026 r.

Sprzedawca oraz Nabywca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2026 r. poz. 554, dalej: „Ustawa o CIT”).

Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

5. Działalność Nabywcy

Przedmiotem działalności gospodarczej Nabywcy jest m.in. 41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków; 41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych; 68.10.Z, Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek; 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Nabywca zamierza podjąć działania w celu wynajęcia Budynku 2 i 3 (komercjalizacja), które nie są wynajęte od 4 lat (2022 r.) co może wymagać ich remontu lub przebudowy po uzyskaniu odpowiednich decyzji.

Powyższe działania pozwolą zwiększyć wartość rynkową Nieruchomości, ze względu na stopień komercjalizacji (objęcie najmem całej Nieruchomości), oraz wysokość stawek czynszowych w celu uzyskania wyższej ceny sprzedaży i osiągnięcia dochodu.

Przyszła sprzedaż Nieruchomości pozwoli na spłatę zaciągniętego na jej zakup finansowania oraz osiągnięcie zysku jako celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej.

Pismem z 1 lipca 2026 r. uzupełnili Państwo opis sprawy następująco:

Wszystkie Budowle wskazane we wniosku (przyłącza, drogi i chodniki, oświetlenie zewnętrzne, wiatę rowerową i wiatę palarnię) są trwale związane z gruntem i jako takie, zgodnie z przepisem art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tj. Dz.U. 2026 poz. 795, dalej „KC”), stanowią części składowe gruntu. Nieruchomość została wybudowana przez Sprzedawcę i oddana do użytkowania w 2017 r.

 

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

 

       1) Czy dokonanie Transakcji będzie stanowiło dostawę towarów (dostawę Nieruchomości i Ruchomości) i świadczenie usług (sprzedaż Praw) podlegającą opodatkowaniu VAT, czyli Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

       2) Czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT, w tym w związku z rezygnacją przez Sprzedawcę i Nabywcę ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

       3) Czy Nabywca w związku z planowanym nabyciem Nieruchomości, Ruchomości i Praw będzie uprawniony do:

   a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz

   b) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym - zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT i na zasadach wskazanych w tym przepisie?

 

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad. 1. Dokonanie Transakcji będzie stanowiło podlegające opodatkowaniu VAT dostawę towarów (dostawa Nieruchomości i Ruchomości) oraz świadczenie usług (sprzedaż Praw), czyli nie będzie to czynność wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ad. 2. Sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT, w związku z rezygnacją przez Sprzedawcę i Nabywcę ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Ad. 3. Nabywca, w związku z planowanym nabyciem Nieruchomości, Ruchomości i Praw, będzie uprawniony do:

       a. obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia towarów po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz

       b. zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym - zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT i na zasadach wskazanych w tym przepisie.

IV. Uzasadnienie

W celu odpowiedzi na pytania Wnioskodawcy zadane w niniejszym wniosku, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała przepisom Ustawy o VAT, a następnie czy nie będzie od VAT zwolniona.

Ad. pytanie 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT: „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają (...) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT: „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…)”

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (…) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (…) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów”.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT: „Przepisów ustawy nie stosuje się do (…) transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Mając na uwadze powyższe przepisy, w kontekście pytań zadanych we wniosku, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy Transakcja nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej „ZCP”).

Zdaniem Wnioskodawcy, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej Wnioskodawcy, gdyż rozstrzyga o podleganiu opodatkowaniu VAT planowanej Transakcji, lub wyłączeniu jej spod opodatkowania VAT i rzutuje na odpowiedzi na kolejne pytania.

W związku z tym, niezbędne jest dokonanie wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „ZCP”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, a następnie dokonanie oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż stanowić będzie dostawę towarów (dostawa Nieruchomości i Ruchomości) oraz świadczenie usług (sprzedaż Praw) opodatkowaną VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (…) zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”. W orzecznictwie podkreśla się, że podstawowym wymogiem uznania zbywanego majątku za ZCP jest to, aby majątek ten stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić jednocześnie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

W analizowanej sytuacji, zdaniem Wnioskodawcy, nie dojdzie do sprzedaży ZCP. Nieruchomość, Ruchomości i Prawa autorskie stanowiły główny majątek Sprzedawcy. Sprzedawca jest bowiem spółką, której przedmiotem działalności był najem powierzchni biurowej. Poza Nieruchomością, Ruchomościami i Prawami autorskimi Sprzedawca nie posiadał innych istotnych aktywów. Tym samym nie można mówić o jakimkolwiek wyodrębnieniu przedmiotu Transakcji w ramach przedsiębiorstwa Sprzedawcy. Nie było bowiem od czego go wyodrębnić. W szczególności, brak było wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego oraz funkcjonalnego. Zgodnie z utrwaloną i jednolitą linią orzeczniczą, ZCP musi jako takie funkcjonować u Sprzedawcy, zaś z taką sytuacją nie mamy do czynienia w przedmiotowym przypadku.

Kolejnym krokiem jest zatem ocena, czy przedmiotem Transakcji nie jest przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. W związku z tym w praktyce orzeczniczej jest jednolicie i powszechnie akceptowane, że także dla celów VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55(1) ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2023 poz. 1610 ze zm. - dalej „KC”). Zgodnie z tym przepisem: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

  1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

  2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

  3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

  4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

  5) koncesje, licencje i zezwolenia;

  6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

  7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

  8) tajemnice przedsiębiorstwa;

  9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”

Z kolei zgodnie z art. 55(2) KC: „Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.”

Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie podkreśla się, że w celu uznania określonych składników majątkowych za przedsiębiorstwo muszą one stanowić całość pod względem organizacyjnym oraz funkcjonalnym. Należy również zwrócić uwagę, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko prostą sumą jego składników, ale o przedsiębiorstwie możemy mówić wyłącznie jeśli składniki te są zorganizowanym zespołem, co jest uwidocznione w ustawowej definicji przedsiębiorstwa oraz zaakcentowane w wielu wyrokach wydanych przez sądy administracyjne.

Jak słusznie podkreślił NSA w wyroku z 13 grudnia 2022 r. (III FSK 1346/21), czynnikiem „konstytuującym” przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa, jako pewną całość (zespół). Występowanie elementu organizacji pozwala odróżnić przedsiębiorstwo od majątku, gdyż ten ostatni jest przedmiotem organizacji i stanowi jedynie zbiór elementów wchodzących w skład zorganizowanej całości, jaką jest przedsiębiorstwo. Ważne jest więc, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55(1) KC „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55(1) KC. Niemniej przedmiotowe składniki, aby mogły zostać uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55(1) KC (a co za tym idzie także Ustawy o VAT) muszą spełniać kluczowy warunek tj. stanowić „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”. W tym także być wystarczające do jej prowadzenia bez dodatkowego zaangażowania środków nabywcy. Potwierdza to art. 55(2) KC, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

Jednocześnie jednak, pojęcie „przedsiębiorstwo” na gruncie regulacji Ustawy o VAT charakteryzuje się pewną autonomią pojęciową, wynikającą z faktu, iż przepisy dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (dalej „Dyrektywa VAT”) pozwalają państwom członkowskim na wyłączenie, z zakresu znaczeniowego pojęcia dostawy towarów, transakcji polegających na przeniesieniu całości lub części majątku. Dyrektywa VAT nie posługuje się zatem pojęciem „przedsiębiorstwa”, lecz pojęciem „całości lub części majątku”.

Zgodnie z art. 19 Dyrektywy VAT: „W przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego.

W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.”

Oznacza to, że art. 19 Dyrektywy VAT daje prawo ustawodawcom krajowym do wyłączenia wybranych przez tych ustawodawców transakcji obejmujących całość lub część majątku. Polski ustawodawca, korzystając z tego uprawnienia, zdecydował się posłużyć pojęciem ZCP (zdefiniowanym w Ustawie o VAT) oraz pojęciem przedsiębiorstwa (zdefiniowanym w KC).

Mając na uwadze powyższe uwagi w zakresie ZCP, kluczowa jest zatem definicja przedsiębiorstwa zawarta w KC dla oceny czy mamy do czynienia z czynnością wyłączoną z podlegania opodatkowaniu VAT. Z tej definicji (oraz orzecznictwa do niej) wynika, że przedsiębiorstwo musi zawierać wszystkie składniki niezbędne do prowadzenia dotychczasowej działalności. Innymi słowy, nabywca przedsiębiorstwa może kontynuować prowadzenie przedsiębiorstwa bez podejmowania dodatkowych działań i zamierza je kontynuować.

W analizowanym przypadku jest inaczej.

Umowa nie będzie zawierać innych niż wskazane w opisie stanu faktycznego (ustalenia w zakresie przejścia/podziału korzyści i ciężarów związanych z przedmiotem Transakcji) szczegółowych postanowień dotyczących przejścia z Sprzedawcy na Nabywcę praw i obowiązków z Umowy najmu - w tym zakresie zastosowanie będą miały ogólne przepisy prawa.

Sprzedawca nie przeniósł na rzecz Nabywcy żadnych umów, w tym w szczególności umowy ubezpieczenia (polisy) nieruchomości, umowy o finansowanie, Umowy o zarządzanie, Umów serwisowych niezbędnych dla obsługi Nieruchomości, umów o świadczenie usług księgowych i umów stałej obsługi prawnej, i innych zawartych w ramach prowadzonej działalności.

Przedmiotem Transakcji nie będą także:

a) należności oraz zobowiązania pieniężne;

c) know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedawcy;

d) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedawcy (firma Sprzedawcy);

e) księgi rachunkowe Sprzedawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedawcę (z wyłączeniem dokumentacji dotyczącej Nieruchomości i dokumentów związanych z Umową najmu);

 f) zobowiązania Sprzedawcy (inne niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umowy najmu);

g) środki pieniężne Sprzedawcy, czy umowy rachunków bankowych Sprzedawcy;

h) prawa i obowiązki Sprzedawcy wynikające z zawartych przez niego umów o świadczenie usług księgowych czy umów o świadczenie usług prawnych;

 i) prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 23(1) Kodeksu Pracy.

Nabywca w celu kontynuacji najmu jest zobowiązany co najmniej do: (1) zawarcia umowy ubezpieczenia Nieruchomości; (2) objęcia Nieruchomości obsługą księgową niezbędną do wykonywania najmu; (3) zarządzania Nieruchomością we własnym zakresie lub zatrudnienia podmiotu zarządzającego; (4) zapewnienia obsługi Nieruchomości, (5) zapewnienia finansowania zakupu Nieruchomości we własnym zakresie oraz ewentualnych prac w zakresie remontów lub modernizacji; (6) zawarcia we własnym zakresie Umów serwisowych dla Nieruchomości; (7) zapewnienia obsługi umów najmu.

Powyższe przesądza, zdaniem Wnioskodawcy, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jak zauważył Dyrektor KIS w interpretacji z 20 sierpnia 2021 r., (0114-KDIP1-1.4012.353.2021.3.MM): „składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą w wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy”. Ponadto w zbywanym majątku, by traktować je jako przedsiębiorstwo zachowane muszą być funkcjonalne związki po między poszczególnymi składnikami oraz zbiór ten musi być kompletny, w tym znaczeniu, że jest wystarczający do kontynuowania określonej działalności gospodarczej, bez podejmowania dodatkowych czynności przez Nabywcę.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer wszystkich niezbędnych do kontynuowania działalności elementów, np. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo, środki pieniężne niezbędne do zapewnienia płynności finansowej, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wierzytelności oraz zobowiązania zbywcy, umowy z dostawcami usług gwarantujące dalsze funkcjonowanie w dotychczasowej formie, wymagane dla prawidłowego wykonywania umowy najmu ubezpieczenie Nieruchomości, które Nabywca musi zawrzeć we własnym zakresie.

W analizowanej sytuacji Nabywca dla kontynuowania działalności w zakresie najmu, zgodnie z Umową najmu będzie musiał wykorzystać własne zasoby oraz podjąć określone działania. To skutkuje oceną, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa.

Należy podkreślić, „element ludzki” w zakresie świadczenia usług najmu komercyjnego jest kluczowy, zaś sama Nieruchomość jest jedynie aktywem, na bazie którego możliwe jest świadczenie tego rodzaju usług. Kwestie zarządzania Nieruchomością oraz umową najmu Nabywca będzie musiał samodzielnie zorganizować, a także zawrzeć nowe umowy najmu w zakresie w jakim Nieruchomość jest niewynajęta.

Nabywca zakłada konieczność poniesienia znacznych nakładów na Budynki 2 i 3, aby móc je wynająć w sposób uzasadniony ekonomicznie (są niewynajęte od 4 lat i generują wyłącznie koszty). Podobnie kontynuacja aktualnej umowy najmu, a najefektywniej dla Nabywcy, zawarcie nowej wieloletniej umowy najmu Budynku 1 będzie wymagało poniesienia nakładów na remonty oraz modernizację/aktualizację budynku do obecnych standardów wizualnych i technicznych budynków biurowych klasy A, konieczne jest także objęcie Nieruchomości ubezpieczeniem oraz sfinansowanie jej nabycia, remontów, modernizacji i dalszej działalności Nabywcy. To również wskazuje, że przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo.

W tym miejscu należy wskazać, że Minister Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r. opublikował objaśnienia podatkowe „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej jako: „Objaśnienia”), które to mają służyć zwiększeniu pewności stosowania prawa u podatników poprzez zmniejszenie ryzyka kwestionowania poprawności rozliczeń w podatku VAT przez organy podatkowe przy transakcjach sprzedaży nieruchomości. Z treści Objaśnień wynika, że jedynie w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT. Takie okoliczności występują, gdy:

a. istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

b. istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazać należy, że kontynuowanie działalności Sprzedawcy (długoletni najem) nie jest podstawowym zamiarem Nabywcy. Zamierza on dokonać komercjalizacji niewynajętych Budynków oraz wydłużyć okres najmu i zaktualizować warunki istniejącej umowy najmu (najefektywniej: zawrzeć nową wieloletnią umowę). Działania te doprowadzą do zwiększenia wartości rynkowej Nieruchomości, wycenianej strumieniem pieniężnym jaki generuje, w celu osiągnięcia dochodu z tytułu jej sprzedaży. Najem, w odróżnieniu od przedmiotu działalności Sprzedawcy, dla Nabywcy stanowi tylko narzędzie zwiększenia wartości Nieruchomości, a nie cel działalności gospodarczej. Dopiero w braku możliwości realizacji celu podstawowego (niska opłacalność sprzedaży np. ze względu na wskaźniki rynkowe oczekiwanej zyskowności zwrotu („yield”)) dopuszcza czasowy wynajem wynikający z niekorzystnych okoliczności rynkowych. Zatem z punktu widzenia Nabywcy, z jakiego powinno oceniać się zamiar kontynuacji działalności, wynajem Nieruchomości nie jest podstawowym przedmiotem działalności zamiarem Nabywcy.

Minister Finansów w objaśnieniach stwierdził ponadto, że celem weryfikacji istnienia faktycznej możliwości kontynuowania działalności przy użyciu składników majątkowych wchodzących w skład Transakcji należy ustalić czy na Nabywcę zostaną przeniesione wszystkie wskazane poniżej elementy:

  a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

  b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

  c) umowy zarządzania aktywami;

  d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak zostało to przedstawione w opisie stanu faktycznego, przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedawcy finansowania dłużnego, a także środki pieniężne Sprzedawcy związane z przenoszonym majątkiem nie będą przekazywane Nabywcy przez Sprzedawcę. Umowa o zarządzenie, podobnie jak inne Umowy serwisowe i umowy o dostawę mediów mają zostać rozwiązane i nie przejdą na Nabywcę.

Ponadto, Minister Finansów zwraca uwagę, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt przypadku opisanego we wniosku stwierdzić należy, że Nabywca z racji tego, że w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione środki pieniężne związane z Nieruchomością, zmuszony będzie do angażowania swoich własnych środków oraz podjęcia dodatkowych działań faktycznych i prawnych celem prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o składniki Transakcji. O ile zatem Nabywca nawet planowałby kontynuować działalność prowadzoną dotychczas przez Sprzedawcę, to nie istnieje faktyczna możliwość kontynuowania działalności przez Nabywcę bez podjęcia dodatkowych działań - m.in. poniesienia znacznych nakładów na remont Nieruchomości, zatrudnienia osób posiadających określone kompetencje do bieżącej obsługi najmu Nieruchomości i zarządzania Nieruchomością, lub zawarcia umów w tym zakresie.

Przenoszone na Nabywcę w ramach Transakcji Ruchomości oraz Prawa są ściśle związane z Nieruchomością i stanowią jej wyposażenie. Po zbyciu Nieruchomości nie byłyby one przydatne dla Sprzedawcy, lub stanowiłyby jego obciążenie który musiałby ponieść dodatkowe koszty ich usunięcia lub utylizacji, lub bez Nieruchomości byłyby bezwartościowe dla Sprzedawcy (Prawa). Z tych też względów, stanowią one przedmiot Transakcji wraz z Nieruchomością, a ich sprzedaż nie ma celu sama w sobie.

Brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości wraz Ruchomościami niezbędnymi do jej funkcjonowania oraz Prawami, a także pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, znajduje potwierdzenie w następujących interpretacjach indywidualnych:

a) interpretacja indywidualna z dnia 20 listopada 2019 r. (nr 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW),

b) interpretacja indywidualna z dnia 10 stycznia 2019 r. (nr 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR),

c) interpretacja indywidualna z dnia 3 sierpnia 2021 r. (nr 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM),

d) interpretacja indywidualna z dnia 10 sierpnia 2021 r. (nr 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG),

e) interpretacja indywidualna z dnia 19 września 2024 r. (nr 0111-KDIB3-1.4012.322.2024.3.KO).

Podsumowując, nie można uznać, iż przedmiotem sprzedaży przez Sprzedawcę i przedmiotem nabycia przez Nabywcę jest zespół składników majątkowych charakteryzujący się więzią o charakterze organizacyjnym i kompletny (wystarczający do kontynuacji działalności bez podejmowania dodatkowych czynności przez Nabywcę), co jest warunkiem uznania tych składników za przedsiębiorstwo. Nie ma zatem podstaw, aby planowaną Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przez Sprzedawcę przedsiębiorstwa.

Jak wyżej wykazano, Nieruchomość wraz z Ruchomościami i Prawami nie będzie stanowiła także zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości, Ruchomości oraz Praw będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT. Sprzedaż Nieruchomości, Ruchomości oraz Praw nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ad. pytanie 2

Jak wskazano powyżej, Transakcja stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Sprzedaż Ruchomości i Praw nie jest objęta tym pytaniem, bowiem Ustawa o VAT nie przewiduje dla nich zwolnienia od VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia.

W zakresie sprzedaży Nieruchomości:

  - miejscem opodatkowania Transakcji jest Polska (art. 22 ust. 1 pkt 3).

  - zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT: „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.”

Stawka VAT właściwa dla opodatkowania Nieruchomości determinuje stawkę VAT właściwą dla opodatkowania gruntu, na którym wzniesiony jest Budynek podwyższając podstawę opodatkowania dostawy Budynku.

W Ustawie o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT. Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Wnioskodawcę, należy przeanalizować, czy dostawa Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu od opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (…) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

Sprzedawca wykorzystuje Nieruchomość także do świadczenia usług najmu opodatkowanych 23 proc. stawką VAT. Art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie miał zatem zastosowania, brak bowiem wyłącznego wykorzystania Nieruchomości do czynności zwolnionych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (…) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (…) pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

W powyższym zakresie należy wskazać, że Transakcja dotyczyć będzie Nieruchomości, w przypadku której od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Jak zostało wykazane w opisie stanu faktycznego: (i) od wybudowania Nieruchomości przez Sprzedawcę upłynął okres przekraczający 2 lata (ponad 8 lat), (ii) nie ponoszono (ani nie będą ponoszone przed Transakcją) wydatków na ulepszenie Nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych, które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Ponadto, Sprzedawca wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT w postaci najmu powierzchni biurowej na podstawie Umów najmu (działalność ta podlegała opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych).

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości powinno mieć zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, z możliwością wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT: „Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

c) zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.”

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT: „Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.”

Sprzedawca i Nabywca będą na moment Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i planują zrezygnować ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy dostawa Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT (i niekorzystającą ze zwolnienia od VAT), w związku z rezygnacją przez Sprzedawcę i Nabywcę ze zwolnienia od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Ad. pytanie 3

Jak wykazano powyżej, Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów i świadczenie usług w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 ust. 1 Ustawy o VAT.

Dostawa Nieruchomości nie będzie zwolniona od VAT, w związku z rezygnacją ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Dostawa Ruchomości i Praw, które jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego nie były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych, będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT w przypadku dokonania jej przez Sprzedawcę (zarejestrowanego podatnika VAT czynnego).

Oznacza to, że przy dostawie Nieruchomości, Ruchomości i Praw w ramach Transakcji nie będą miały miejsca okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT: „Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy (…) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku”.

Wnioskodawca podkreśla, że na dzień Transakcji, Sprzedawca i Nabywca będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi, a zatem nie znajdzie zastosowania ograniczenie zawarte w art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT: „Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.”

Zdaniem Wnioskodawcy, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o pełnym prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości przez Nabywcę, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość, Ruchomości i Prawa będące przedmiotem Transakcji będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT: „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.”

Zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT: „W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.”

Jeżeli zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak wskazano wcześniej:

1) Sprzedawca i Nabywca będą na moment Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

2) Sprzedawca i Nabywca zrezygnują ze zwolnienia od VAT;

3) po nabyciu Nieruchomości, Ruchomości i Praw Nabywca będzie wykorzystywać je w działalności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Oznacza to, że po nabyciu Nieruchomości, Ruchomości i Praw i otrzymaniu od Sprzedawcy prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej sprzedaż, Nabywca będzie miał:

  1) pełne prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, Ruchomości i Praw w ramach planowanej Transakcji, oraz

  2) pełne prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą dostawę Nieruchomości lub prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

 

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami;

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedawca sprzeda na rzecz Nabywcy własność Nieruchomości (m.in. grunt, Budynki, Budowle), Ruchomości oraz Praw.

Zgodnie z oświadczeniami Sprzedawcy Nieruchomość nie jest wydzielona ani organizacyjnie, ani funkcjonalnie, finansowo w strukturze Sprzedającego.

Przedmiotem sprzedaży nie będą objęte prawa i obowiązki wynikające z umów najmu i dzierżawy, które to prawa i obowiązki przejdą na Nabywcę z mocy prawa w związku z wstąpieniem w miejsce wynajmującego wraz z nabyciem Nieruchomości ( stosowanie do art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego).

W ramach sprzedaży nie zostaną przeniesione żadne inne umowy, ani prawa i obowiązki inne niż wskazane powyżej, ściśle związane z Nieruchomością (Prawa) oraz wynikające z wstąpienia Nabywcy z mocy prawa w miejsce wynajmującego w stosunki najmu.

Sprzedawca w szczególności nie przeniesie na rzecz Nabywcy umowy ubezpieczenia (polisy) Nieruchomości, umów księgowych, doradczych oraz wszelkich innych umów dotyczących działalności Sprzedawcy.

Nabywca nie przystąpi w żadnej roli do umowy finansowania Sprzedawcy (długu) ani tej umowy nie przejmie.

Nabywca nie przejmie w ramach Transakcji żadnych pracowników należących do Sprzedawcy, czy to z mocy prawa, czy też na podstawie umów.

Przedmiot sprzedaży nie będzie obejmował żadnych środków pieniężnych, zobowiązań czy wierzytelności Sprzedawcy.

Przedmiot sprzedaży nie będzie obejmował umów o dostawę mediów, Umów serwisowych, Umowy o zarządzanie. Umowy te zostaną rozwiązane przez Sprzedawcę, zaś Nabywca planuje zawrzeć umowy niezbędne do obsługi Nieruchomości we własnym zakresie.

Zamiarem stron jest brak kontynuacji dotychczasowych umów dotyczących Nieruchomości. Wyłącznie umowy o dostawę mediów mogą być kontynuowane po Dniu transakcji w zakresie niezbędnym dla utrzymania ciągłości dostaw mediów dla Nieruchomości w celu niezakłóconego jej używania. Jeśli taki będzie wymóg jedynego dostępnego dostawcy (np. woda, ścieki, ciepło) może dojść do cesji umowy pomiędzy Sprzedawcą i Nabywcą, jako sposób zawarcia nowej umowy, przy czym taki sposób będzie niezależny od woli Sprzedawcy i Nabywcy tylko narzucony przez dostawcę.

W ramach Transakcji zostaną wydane Nabywcy standardowe dokumenty przekazywane przy sprzedaży Nieruchomości (m.in. instrukcja dotycząca Budynków, czy poszczególnych urządzeń lub systemów, dokumenty gwarancyjne, dokumentacja budynku, dokumentacja projektowa, w tym dot. prac aranżacyjnych dla najemców oraz dokumentacja dotycząca Umów najmu oraz stanu rozliczeń z nimi) niezbędne do prawidłowego korzystania z nieruchomości i wywiązywania się z obowiązków wynikających Umowy najmu, w które w miejsce wynajmującego wstąpi Nabywca, oraz obowiązków wynikających z powszechnie obowiązujących przepisów prawa (m.in. budowlanego).

Poza wyżej wskazanymi elementami przedmiotem Transakcji nie będą inne składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedawcy. Przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności:

a) należności oraz zobowiązania i wierzytelności pieniężne;

b) know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedawcy;

c) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedawcy (firma Sprzedawcy);

d) księgi rachunkowe Sprzedawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedawcę (z wyłączeniem ww. wskazanej dokumentacji dotyczącej przedmiotów Transakcji i dokumentów związanych z Umową najmu);

e) inne zobowiązania Sprzedawcy i przysługujące mu roszczenia (inne niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umów najmu);

 f) środki pieniężne Sprzedawcy, czy umowy rachunków bankowych Sprzedawcy;

g) prawa i obowiązki Sprzedawcy wynikające z zawartych przez niego umów (innych niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umowy najmu);

h) prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz.U. z 2023 r. Poz. 1465), („Kodeks Pracy”) (nie będą przejmowani żadni pracownicy Sprzedawcy);

 i) prawa i obowiązki wynikające z postępowań sądowych w ramach sporu prawnego z byłymi najemcami.

W celu kontynuacji Umowy najmu Nabywca jest zobowiązany co najmniej do:

(1) zawarcia umowy ubezpieczenia Nieruchomości;

(2) objęcia Nieruchomości obsługą księgową niezbędną do wykonywania najmu;

(3) zarządzania najmem we własnym zakresie lub zatrudnienia podmiotu zarządzającego;

(4) zapewnienia obsługi Nieruchomości;

(5) zapewnienia finansowania zakupu Nieruchomości we własnym zakresie oraz ewentualnych prac w zakresie remontów lub modernizacji;

(6) zawarcia we własnym zakresie Umów serwisowych dla Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu. Nabywca w celu kontynuacji Umowy jest zobowiązany co najmniej do: zawarcia umowy ubezpieczenia Nieruchomości, objęcia Nieruchomości obsługą księgową niezbędną do wykonywania najmu, zarządzania najmem we własnym zakresie lub zatrudnienia podmiotu zarządzającego, zapewnienia obsługi Nieruchomości, zapewnienia finansowania zakupu Nieruchomości we własnym zakresie oraz ewentualnych prac w zakresie remontów lub modernizacji, zawarcia we własnym zakresie Umów serwisowych dla Nieruchomości.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że Nieruchomość nie jest wydzielona ani organizacyjnie, ani funkcjonalnie, finansowo w strukturze Sprzedającego.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

 

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na jego podstawie. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

   - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

   - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość obejmuje:

- działkę 1 zabudowaną częścią budynku,

- działkę 2 zabudowaną częścią budynku,

- działkę 3 zabudowaną częścią budynku,

- działkę 4 zabudowaną częścią budynku,

- działkę 5 zabudowaną budowlami (m.in. utwardzenie terenu, wiata palarnia),

- działkę 6 zabudowaną częścią budynku,

- działkę 7 zabudowaną częścią budynku,

- działkę 8 zabudowaną częścią budynku,

- działkę 9 zabudowaną częścią budynku.

Nieruchomość jest zabudowana trzema Budynkami niemieszkalnymi o powierzchni użytkowej wynoszącej odpowiednio, Budynek 1 - (...) m², Budynek 2 - (...) m² i Budynek 3 - (...) m². Budynek 1, 2 i 3 są dalej zwane łącznie „Budynkami”.

Na nieruchomości znajdują się budowle obejmujące w szczególności: przyłącza, drogi i chodniki, oświetlenie zewnętrzne, wiatę rowerową i wiatę palarnię, zwane dalej łącznie „Budowlami”.

Budynki i Budowle są dalej łącznie zwane „Naniesieniami”.

Nieruchomość została wybudowana przez Sprzedawcę i oddana do użytkowania w 2017 r.

Od tego czasu Nieruchomość jest przedmiotem najmu. Wszystkie powierzchnie przeznaczone na wynajem były przedmiotem najmu i wydane najemcom co najmniej dwa lata przed planowaną sprzedażą.

Z kolei części wspólne nieruchomości zostały udostępnione najemcom w ramach umów najmu, zaś pomieszczenia techniczne są wykorzystywane przez wynajmującego lub jego podwykonawców na potrzeby obsługi budynku w celu świadczenia usług najmu od jego oddania do użytkowania.

Przy budowie Naniesień Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od towarów i usług, podobnie jak przy nabyciu towarów i usług na potrzeby ich remontu lub modernizacji.

Żadne Naniesienia nie zostały ulepszone o więcej niż 30% ich wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) przez Sprzedawcę. Sprzedawca nie będzie ponosił takich wydatków także do dnia Transakcji. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana wyłącznie na potrzeby działalności zwolnionej od VAT przez Sprzedawcę.

Przedmiotem transakcji obejmującej Nieruchomość będą także rzeczy ruchome stanowiące wyposażenie Nieruchomości lub niezbędne do jej funkcjonowania, zgodnie z jej przeznaczeniem a nie stanowiące części składowych, ani przynależności (Ruchomości).

Przy czym wskazali Państwo, że sprzedaż Ruchomości i Praw nie jest objęta tym pytaniem, bowiem Ustawa o VAT nie przewiduje dla nich zwolnienia od VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa Naniesień (tj. Budynków i Budowli) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż upłynął okres ponad dwóch lat od momentu ich pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji, a żadne Naniesienia nie zostały ulepszone o więcej niż 30% ich wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) przez Sprzedawcę.

W związku z tym, że planowana dostawa pozostałych Naniesień (tj. Budynków i Budowli) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Sprzedawca (zarejestrowany jako podatnik VAT czynny) oraz Nabywca (zarejestrowany jako podatnik VAT czynny) w Umowie zawartej w formie aktu notarialnego zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy Budynku i Budowli oraz ich części objętych umową.

 

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

 

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, w momencie sprzedaży Nieruchomości, zarówno Nabywca jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce. Ponadto Sprzedawca i Nabywca złożą zgodne oświadczenia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy Naniesień (tj. Budynków i Budowli).

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Sprzedawca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Naniesień (tj. Budynków i Budowli), będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa Gruntu na którym posadowione są Budynki i Budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Naniesień (tj. Budynków i Budowli) korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że zawierając Transakcję Nabywca będzie działał w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał do swojej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT stawką podstawową. Nabywca nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności innej niż opodatkowana VAT, w tym w szczególności działalności zwolnionej lub niepodlegającej VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Naniesień (tj. Budynków i Budowli) korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy Naniesień (tj. Budynków i Budowli) korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedawcę z tytułu dokonania Transakcji. Podkreślić należy, że prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Jednocześnie w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Podkreślić należy, że z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego - niniejsza interpretacja skierowana jest wyłącznie do Państwa (Wnioskodawcy) i nie wywołuje skutków prawnych dla Sprzedawcy. Jeśli Sprzedawca jest zainteresowany uzyskaniem interpretacji indywidualnej w tym zakresie może złożyć odrębny wniosek.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

 

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.