Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.451.2026.4.KO

Interpretacja indywidualna
- stanowisko w części prawidłowe, w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie pytania nr 1 i 3 oraz nieprawidłowe w zakresie pytania nr 2.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

3 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług. Wniosek został uzupełniony - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 16 lipca 2026 r.

 

Treść wniosku jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

- Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

- Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

 

Opis zdarzenia przyszłego

1. Opis zdarzenia przyszłego

Sprzedający jest spółką celową, której działalność polega na realizacji projektów w sektorze nieruchomości, w szczególności na przygotowaniu oraz realizacji inwestycji budowlanych, obejmujących budowę obiektów magazynowych i przemysłowych, a następnie ich komercyjnym wykorzystaniu poprzez wynajem lub sprzedaż. W związku z prowadzoną działalnością Sprzedający działa jako podatnik podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca jest natomiast spółką z grupy C, prowadzącą działalność inwestycyjną na rynku nieruchomości, obejmującą w szczególności nabywanie oraz komercyjne wykorzystywanie aktywów nieruchomościowych. Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość od Sprzedającego w celu jej wykorzystania w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, w szczególności poprzez jej wynajem komercyjny lub dalszą sprzedaż.

Sprzedający oraz Wnioskodawca są i będą na moment dokonania Transakcji czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Sprzedający oraz Nabywca określani są łącznie w dalszej części Wniosku jako „Zainteresowani”.

1.1. Przedmiot i zakres Transakcji

Nabywca zamierza nabyć od Sprzedającego określone poniżej składniki majątku (dalej: „Transakcja”):

- prawo użytkowania wieczystego następującej działki gruntu:

        - działka o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni (...) ha, (…) (dalej: „Działka”), (…);

       - budynek, znajdujący się na Działce:

         budynek produkcyjno-magazynowy z zapleczem socjalno-biurowym (dalej: „Budynek”);

  - pozostałe zabudowania znajdujące się na Działce, na które składają się:

   - drogi wewnętrzne, place utwardzone;

   - parkingi;

   - stacje ładowania pojazdów elektrycznych,

   - zbiornik i pompownia przeciwpożarowa,

   - wiaty na rowery;

   - zewnętrzne instalacje wewnątrzzakładowe, przyłącza i instalacje mediów podłączonych do nieruchomości będące własnością Zbywcy - część z sieci i instalacji, będąca własnością Zbywcy, zlokalizowana jest na terenie sąsiadujących nieruchomości będących własnością Miasta P lub w drodze publicznej, a tytuł prawny do zlokalizowania infrastruktury służącej Nieruchomości został zabezpieczony w drodze umów dzierżawy oraz decyzji administracyjnych dot. lokalizacji infrastruktury w drodze publicznej,

   - ogrodzenie;

   - elementy informacyjno-reklamowe - tablica reklamowa;

Przy czym Zainteresowani wskazują, że odrębne budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418, dalej: „Prawo budowlane”) stanowią: drogi wewnętrzne, place utwardzone, parkingi, zbiornik i pompownia przeciwpożarowa, wiaty na rowery, tablica reklamowa (dalej: „Budowle”), natomiast urządzenia budowlane i/lub pozostałe naniesienia stanowią: zewnętrzne instalacje wewnątrzzakładowe, przyłącza i instalacje mediów podłączonych do nieruchomości będące własnością Zbywcy, ogrodzenie, stacje ładowania pojazdów elektrycznych („Pozostałe Naniesienia”).

Budynek stanowi budynek w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Budynek, Budowle oraz Pozostałe Naniesienia będą dalej łącznie określane jako „Zabudowania”, a Działka oraz Zabudowania będą określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Działkę przechodzą sieci i instalacje gazociągowe i elektroenergetyczne, które pozostają we władaniu podmiotów trzecich (przedsiębiorstw przesyłowych) - z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071) obiekty takie nie są traktowane jako część składowa gruntu i w związku z tym nie będą przedmiotem Transakcji.

Zainteresowani pragną poinformować, że ich zamiarem jest przeniesienie wyłącznie wskazanych składników majątkowych, które określają zakres Transakcji, przy czym co do zasady inne składniki przedsiębiorstwa Sprzedającego nie będą objęte przeniesieniem w ramach Transakcji.

Kluczowym aktywem przenoszonym w ramach Transakcji będzie Nieruchomość. Ponadto, Zainteresowani wskazują, że na tym etapie nie została jeszcze sporządzona finalna wersja aktu notarialnego sprzedaży, która będzie szczegółowo określała przedmiot sprzedaży, natomiast Zainteresowani planują, że głównymi składnikami jakie poza Nieruchomością wejdą w skład przedmiotu Transakcji, będą:

    - dokumentacja budowlana Nieruchomości oraz prawa własności intelektualnej i prawo własności nośników związane z projektem Budynku, Budowli i/lub Pozostałych Naniesień;

    - w zakresie, w jakim będzie miało to zastosowanie - prawa wynikające z gwarancji budowlanych (tj. gwarancji jakości i praw z rękojmi) i zabezpieczeń budowlanych związanych z Nieruchomością wraz z odpowiednią dokumentacją;

    - wyposażenie Budynku będące własnością Sprzedającego;

    - uprawnienia i obowiązki wynikające z pozwoleń wodnoprawnych;

    - uprawnienia i obowiązki wynikające z otrzymanych decyzji związanych z lokalizacją oraz utrzymywaniem przyłączy wodociągowych i sanitarnych w drodze publicznej, wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z umów dzierżawy dotyczących tych przyłączy;

    - dostępna dokumentacja techniczna będąca w posiadaniu Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji, dotyczącą Nieruchomości, w tym dostępne kopie wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynku, a także inne dokumenty dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości;

    - w zależności od uzgodnień stron - uprawnienia i obowiązki wynikające z umowy zawartej w dniu 14 marca 2023 roku z Miastem X dotyczącej realizacji inwestycji drogowej.

Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami przekazywanymi w ramach Transakcji będzie w dalszej części wniosku nazywana „Przedmiotem Transakcji”.

Natomiast w ramach Transakcji na rzecz Nabywcy nie zostaną przeniesione w szczególności następujące składniki majątku Sprzedającego:

  - umowa o zarządzanie Nieruchomością;

  - należności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego,

  - zobowiązania Sprzedającego z tytułu finansowania;

  - istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

  - know-how Sprzedającego;

  - dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

  - prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych;

  - gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych; 

  - prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

  - należności handlowe oraz należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

  - firma Sprzedającego.

  - umowa dzierżawy tablicy reklamowej.

Zainteresowani wskazują, że na moment sporządzenia Wniosku, Nieruchomość nie została jeszcze wynajęta tj. nie jest i nie była przedmiotem umów najmu ani innych umów o podobny charakterze (z wyjątkiem wskazanej powyżej dzierżawy tablicy reklamowej, która to dzierżawa zostanie rozwiązana przed Transakcją). Zbywca nie planuje także zawierać umów najmu Nieruchomości przed Transakcją. Tym samym, przedmiotem transakcji nie będą również takie elementy jak umowy najmu oraz związane z nimi prawa i obowiązki (z uwagi na ich brak).

Sprzedający nie zatrudnia również pracowników, a zatem w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 277 z późn. zm.).

Jednocześnie w zakresie umów serwisowych oraz umów o zarządzanie, Zainteresowani wskazują, że zasadniczo intencją Stron jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów, nie jest planowane przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej:

  - w wyjątkowych przypadkach, prawa i obowiązki wynikające z poszczególnych umów mogą zostać przeniesione na Nabywcę, w szczególności jeżeli będzie to konieczne z przyczyn prawnych lub operacyjnych lub

  - Nabywca może zawrzeć nowe umowy z tymi samymi usługodawcami - przy czym takie rozwiązania będą miały charakter przejściowy i nie będą prowadziły do przejęcia działalności operacyjnej Sprzedającego.

Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

1.2. Historia i status Nieruchomości

Prawo do użytkowania wieczystego Działki zostało nabyte przez Sprzedającego na mocy umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z dnia (...) 2022 roku, Rep. A nr (…). Przedmiotowa transakcja była opodatkowana VAT, a Sprzedającemu przysługiwało prawo odliczenia VAT z tytułu nabycia i z tego prawa skorzystał.

Na moment nabycia na Działce nie znajdowały się Zabudowania. Zabudowania zostały wybudowane po nabyciu Działki przez Sprzedającego. (...) 2024 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla Miasta wydał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie Budynku wraz z towarzyszącą infrastrukturą. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynek został oddany do używania i wprowadzony do rejestru środków trwałych dla celów podatkowych. Jako taki, służył działalności gospodarczej Sprzedającego.

Działka znajduje się w obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wprowadzony uchwałą Rady Miasta nr (…) z dnia (...) 2009 r., zgodnie z którym Działka znajdują się na terenie oznaczonym symbolem 1 U/P (teren zabudowy usługowej lub obiektów produkcyjnych, składów i magazynów).

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT od wydatków związanych z budową Zabudowań i Sprzedający z tego prawa skorzystał.

Sprzedający nie dokonywał w okresie 2 lat poprzedzających planowaną datę Transakcji oraz nie będzie dokonywał do daty planowanej Transakcji, ulepszeń Zabudowań, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych) poszczególnych Zabudowań.

Działka została przez Sprzedającego nabyta w celu wybudowania inwestycji oraz jej sprzedaży lub wynajmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Co więcej, Nieruchomość była również wykorzystywana przez Sprzedającego w celu świadczenia usług wynajmu tablicy reklamowej zlokalizowanej na Działce - usługa świadczona w ramach działalności podlegającej opodatkowaniu VAT.

1.3. Inne okoliczności związane z Transakcją

Składniki majątku będące Przedmiotem Transakcji nie zostały wyodrębnione w strukturze organizacyjnej Sprzedającego (np. w formie działu lub oddziału). Co więcej, Sprzedający nie dokonał organizacyjnego wyodrębnienia Przedmiotu Transakcji poprzez przyjęcie jakichkolwiek dokumentów korporacyjnych, takich jak statut, regulaminy wewnętrzne czy polityki, które potwierdzałyby jego status jako niezależnej jednostki.

Sprzedający nie posiada również odrębnego planu kont dla Nieruchomości, ani żadnej jej części, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani żadnej jej części oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części. W teorii Sprzedający może przypisać poszczególne przychody lub koszty do Nieruchomości (i/lub inne przychody/koszty do ogólnej działalności spółki) jednak takie przyporządkowanie nie jest w praktyce robione.

Po nabyciu, Wnioskodawca planuje wykorzystywać Nieruchomość dla celów wynajmu komercyjnego lub sprzedać ją w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT. W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca wskazuje, że po nabyciu może przeprowadzić prace mające na celu dostosowanie Nieruchomości do potrzeb i specyfiki prowadzonej przez niego działalności.

Zainteresowani są i będą na dzień Transakcji czynnymi podatnikami VAT.

Zainteresowani są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o VAT oraz ustawy o CIT.

Zainteresowani zamierzają złożyć przed dniem dokonania Transakcji właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego albo zawrzeć w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w części, w której podlega pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Końcowo Wnioskodawca wskazuje, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak planuje się przeprowadzić Transakcję w 2026 r., natomiast po upływie 2 lat od wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Budynku wraz z towarzyszącą infrastrukturą.

Pismem z 16 lipca 2026 r. uzupełnili Państwo opis sprawy następująco.

1. W odniesieniu do Budynku i Budowli posadowionych na działce 1 (proszę wskazać osobno dla Budynku i każdej Budowli):

   a) Kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) Budynku i Budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) (należy zauważyć, że nie chodzi tylko o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku/budowli lecz jego/ich faktyczne zajęcie/używanie przez Sprzedającego lub inny podmiot)? Proszę wskazać osobno dla Budynku i każdej Budowli.

Jak wskazano powyżej, decyzja o pozwoleniu na użytkowanie Budynku wraz z towarzyszącą infrastrukturą została wydana (...) 2024 r. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynek wraz z Budowlami został oddany do używania i wprowadzony do rejestru środków trwałych dla celów podatkowych, tj. był wykorzystywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedającego, w tym poprzez oferowanie wynajmu nieruchomości. Wyjątkiem jest tablica reklamowa, która została wprowadzona do rejestru środków trwałych 30 listopada 2022 r. i od 1 grudnia 2022 r. była wykorzystywana do świadczenia usług marketingowych - szczegółowo opisane w odpowiedzi na pytanie poniżej.

Zdaniem Wnioskodawcy z tym momentem doszło do pierwszego wykorzystania Budynku oraz Budowli przez Wnioskodawcę, a więc planowana Transakcja zostanie dokonana po upływie dwóch lat od tego momentu.

   b) Dokładnej daty najmu Budowli, która była przedmiotem najmu? (w opisie wskazali Państwo, że Nieruchomość była również wykorzystywana przez Sprzedającego w celu świadczenia usług wynajmu tablicy reklamowej zlokalizowanej na Działce)

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Wnioskodawca doprecyzowuje, że przedmiotowa tablica była wykorzystana przez Sprzedającego do świadczenia usług marketingowych, polegających w szczególności na ekspozycji znaku reklamowego. Umowa, na podstawie której świadczona była ww. usługa, została zawarta (...) 2022 r., przy czym umowa weszła w życie z dniem (...) 2022 roku, a (...) zostało zawarte porozumienie o rozwiązaniu Umowy ze skutkiem na (...) 2026 r.

    2. W odniesieniu do wskazanych w opisie sprawy cyt. „urządzenia budowlane i/lub pozostałe naniesienia stanowią: zewnętrzne instalacje wewnątrzzakładowe, przyłącza i instalacje mediów podłączonych do nieruchomości będące własnością Zbywcy, ogrodzenie, stacje ładowania pojazdów elektrycznych („Pozostałe Naniesienia”)” proszę jednoznacznie wyjaśnić osobno dla każdego z pozostałych naniesień:

 a) Czym są w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 524) pozostałe naniesienia tj. zewnętrzne instalacje wewnątrzzakładowe, przyłącza i instalacje mediów podłączonych do nieruchomości będące własnością Zbywcy, ogrodzenie, stacje ładowania pojazdów elektrycznych? Proszę o podanie konkretnego przepisu ustawy (z uwzględnieniem artykułu, ustępu, punktu), gdyż pozostałych naniesień nie wymienili Państwo jako budynek, budowla czy urządzenie budowlane.

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, tj. urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem stanowią:

- zewnętrzne instalacje wewnątrzzakładowe,

- przyłącza i instalacje mediów oraz

- ogrodzenie.

Natomiast stacje ładowania pojazdów elektrycznych stanowią pozostałe naniesienia, nie zdefiniowane w Prawie budowlanym jako odrębna kategoria obiektu. Stacje te zgodnie z art. 2 pkt 27 ustawy z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych stanowią wolnostojące obiekty budowlane z zainstalowanym co najmniej jednym punktem ładowania o normalnej lub dużej mocy, wyposażone w oprogramowanie umożliwiające świadczenie usług ładowania oraz stanowisko postojowe.

 b) Czy którykolwiek z elementów pozostałych naniesień został umieszczony/zamontowany w Budynku z wykorzystaniem w sposób istotny elementów konstrukcyjnych budynku? Jeżeli tak, proszę wskazać, który to element?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Ww. elementy, tj. zewnętrzne instalacje wewnątrzzakładowe, przyłącza i instalacje mediów, ogrodzenie oraz stacje ładowania pojazdów elektrycznych nie zostały zamontowane z wykorzystaniem w sposób istotny elementów konstrukcyjnych Budynku, tj. fundamentów, ścian konstrukcyjnych, nadproży, stropów, dachu, stropodachu ani wieńców.

 c) Czy sposób zamocowania poszczególnych elementów pozostałych naniesień umożliwia późniejszy ich demontaż bez uszkodzenia konstrukcji budynku, tzn. czy elementy mogą być przeniesione bez zniszczenia budynku?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Sposób zamocowania ww. elementów, tj. zewnętrznych instalacji wewnątrzzakładowych, przyłączy i instalacji mediów, stacji ładowania pojazdów elektrycznych oraz ogrodzenia umożliwia ich demontaż bez zniszczenia Budynku, rozumianego jako naruszenie jego elementów konstrukcyjnych, takich jak fundamenty, ściany konstrukcyjne, nadproża, stropy, dach, stropodach lub wieńce.

 d) Czy demontaż poszczególnych elementów pozostałych naniesień spowoduje naruszenie elementów konstrukcyjnych budynku, których głównym zadaniem jest przenoszenie obciążeń? W odniesieniu do powyższego wskazuję, że do głównych elementów konstrukcyjnych budynku należą: fundament, ściany konstrukcyjne, nadproża, stropy, dach, stropodach, wieńce.

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Demontaż ww. elementów, tj. zewnętrznych instalacji wewnątrzzakładowych, przyłączy i instalacji mediów, stacji ładowania pojazdów elektrycznych oraz ogrodzenia nie spowoduje naruszenia elementów konstrukcyjnych Budynku, których głównym zadaniem jest przenoszenie obciążeń, tj. fundamentów, ścian konstrukcyjnych, nadproży, stropów, dachu, stropodachu ani wieńców.

 e) Czy pozostałe naniesienia były wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Pozostałe Naniesienia nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

  f) Czy z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia pozostałych naniesień przysługiwało/nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia Pozostałych Naniesień Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

    3. W odniesieniu do wyposażenia Budynku proszę wskazać:

    a) Czy wyposażenie było wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Wyposażenie Budynku nie było wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

    b) Czy z tytułu nabycia wyposażenia przysługiwało/nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Z tytułu nabycia wyposażenia Budynku Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

    4. Czy wszystkie naniesienia tj. budowle, urządzenia budowlane oraz pozostałe naniesienia wymienione we wniosku (znajdujące na działce, której prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży) są częścią składową budynku (proszę wskazać które).

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Wszystkie wskazane naniesienia, tj. opisane we Wniosku Budowle oraz Pozostałe Naniesienia (zewnętrzne instalacje wewnątrzzakładowe, przyłącza i instalacje mediów, ogrodzenie oraz stacje ładowania pojazdów) nie stanowią części składowej Budynku.

 

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (numeracja pytań jak we wniosku)

 

    1. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT?

    2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, jeżeli Zainteresowani w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, w takim zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?

    3. Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

 

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

 

    1. Dostawa Przedmiotu Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

    2. Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, jeżeli Zainteresowani w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, w takim zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

    3. W zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska zainteresowanych

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1

1.1. Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia czy nabycie Przedmiotu Transakcji w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów, rozumiana (w świetle art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT) jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast stosownie do art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Na podstawie powyższych przepisów, wyłączenie transakcji z zakresu opodatkowania jest możliwe w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”). Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

Zdaniem Zainteresowanych, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT tj. „przedsiębiorstwo” oraz jego „zorganizowana część” - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Zainteresowanych, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwa” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

1.2. Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1204/16) oraz interpretacjami indywidualnymi Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „DKIS”) (np. interpretacja indywidualna z dnia 20 lutego 2026 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.1001.2025.2.AB czy interpretacja indywidualna z dnia 6 lutego 2026 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.738.2025.2.AW) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „Kodeks cywilny”).

W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

    - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

    - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

    - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

    - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

    - koncesje, licencje i zezwolenia;

    - patenty i inne prawa własności przemysłowej;

    - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

    - tajemnice przedsiębiorstwa;

    - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podobne konkluzje przedstawione zostały w wydanych przez Ministra Finansów Objaśnieniach:

„Pojęcie przedsiębiorstwa określonego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT można interpretować w świetle art. 55[1] Kc wyłącznie pomocniczo z uwagi na autonomię prawa podatkowego. Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oznacza każdy zespół składników służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej.”

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, o których mowa w definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55¹ Kodeksu Cywilnego. Ponadto, przekazywane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie będą wystarczające do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Przedmiotem Transakcji będzie zasadniczo Nieruchomość. W skład przedmiotu planowanej Transakcji nie wejdą natomiast pozostałe istotne składniki majątku Sprzedającego, o których mowa w przytoczonej wcześniej definicji przedsiębiorstwa, a które determinują funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, tj. w szczególności:

    - umowa o zarządzanie Nieruchomością;

    - należności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego;

    - zobowiązania z tytułu zaciągniętego finansowania;

    - istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

    - know-how Sprzedającego;

    - dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

    - prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych;

    - gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych;

    - prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

    - należności handlowe oraz należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

    - firma Sprzedającego.

Prawidłowość stanowiska, zgodnie z którym transakcja sprzedaży nie może zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa, jeżeli nie obejmuje istotnych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa oraz przekazywane składniki nie pozwalają na kontynuowanie działalności bez angażowania innych składników nabywcy lub podejmowania innych dodatkowych działań faktycznych bądź prawnych potwierdzona została w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez organy podatkowe. Przykładowo:

- interpretacja indywidualna DKIS z 27 kwietnia 2026 r., 0111-KDIB3-2.4012.55.2026.3.AR:

- interpretacja indywidualna DKIS z 3 kwietnia 2026 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.68.2026.3.ASZ.

W opisanym zdarzeniu przyszłym Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedającego. Nie można jednak uznać, iż jest to zorganizowany zespół elementów. Tym samym, Przedmiot Transakcji nie będzie wykazywał kryterium zorganizowania i samodzielności funkcjonalnej, gdyż w oparciu o samą Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji), a bez pozostałych składników majątku Sprzedającego, nie będzie możliwe prowadzenie działalności gospodarczej.

Na Nabywcę nie zostaną przeniesione składniki majątku pozwalające na prowadzenie działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur. Działalność w zakresie wynajmu powierzchni nabytej Nieruchomości będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. W szczególności, w celu prowadzenia działalności w zakresie w zakresie najmu komercyjnego, Nabywca będzie musiał podjąć działania w celu pozyskania najemców, zawrzeć umowy najmu oraz zapewnić ich obsługę. Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zawrze także w odpowiedniej części własne umowy na zarządzanie Nieruchomością.

Przedmiot Transakcji nie pozwala więc na kontynuowanie przez Nabywcę działalności w zakresie wynajmu wyłącznie w oparciu o składniki będące Przedmiotem Transakcji.

W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa.

Przedmiot Transakcji nie spełnia przesłanek do uznania go za przedsiębiorstwo w rozumieniu przepisu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie ZCP i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

Definicja ZCP

Definicja ZCP zawarta jest w przepisie art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Zgodnie z treścią tego przepisu przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W oparciu o ww. definicję ustawową, w literaturze zwraca się uwagę na: „trzy zasadnicze elementy, które muszą łącznie występować w zespole składników materialnych i niematerialnych, aby uznać go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa:

  - wyodrębnienie organizacyjne i finansowe,

  - przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych [wyodrębnienie funkcjonalne],

  - możliwość funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.” (A. Bartosiewicz, VAT. Komentarz, wyd. 9, Warszawa 2015, str. 70. )

Ponadto zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną organów podatkowych, aby zespół składników majątku mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

- istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

- zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Przy czym należy zwrócić uwagę, że dla stwierdzenia, czy przedmiotem danej transakcji (zbycia), podlegającej potencjalnemu wyłączeniu z zakresu VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, jest ZCP, konieczne jest przeanalizowanie zbywanych składników majątkowych pod kątem spełniania ww. kryteriów, biorąc pod uwagę ich status w istniejącym przedsiębiorstwie konkretnego zbywcy na moment poprzedzający daną transakcję.

Zdaniem Zainteresowanych, taka analiza przeprowadzona w stosunku do składników majątkowych, które mają być Przedmiotem Transakcji, pokazuje, że nie mogą być one uznane za ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

W doktrynie podkreśla się również, iż „elementem kluczowym definicji jest zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania), które w istocie rzeczy decydują o istnieniu lub braku zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa jest w pewnym sensie mikroprzedsiębiorstwem funkcjonującym w strukturach przedsiębiorstwa”. (Zob. T. Michalik, VAT. Komentarz, wyd. 11, Warszawa 2015, str. 69) Tym samym, definicja ZCP zawarta w przepisach Ustawy o VAT kładzie wyraźny nacisk na fakt istnienia owych więzi łączących poszczególne składniki w majątku danego podmiotu w sposób na tyle wyraźny, że możliwe jest ich funkcjonalne wyodrębnienie od pozostałych aktywów.

W ocenie Zainteresowanych, w przypadku składników majątku, które zostaną nabyte przez Nabywcę od Sprzedającego w ramach przedmiotowej Transakcji, wspomniane wyżej więzi nie występują, o czym świadczy poniższe uzasadnienie.

Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań

Przepisy Ustawy o VAT nie wskazują, co należy rozumieć pod pojęciem „zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań”.

Według internetowego Słownika Języka Polskiego PWN, słowo „zespół” oznacza m.in. „grupę rzeczy lub zjawisk stanowiących wyodrębnioną całość”. (http://sjp.pwn.pl/sjp/zespol;2545568.html, stan na dzień 25 maja 2026 r.) Zatem już sam wstępny fragment definicji ZCP zawartej w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, traktujący o tym, że stanowi on określony zespół (a nie jedynie przypadkowy zbiór) składników majątkowych, podkreśla konieczność istnienia logicznego wyodrębnienia tych składników od reszty masy majątkowej wchodzącej w skład przedsiębiorstwa danego podmiotu.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, w skład takiego zespołu - aby można było mówić o ZCP - muszą wchodzić zarówno składniki materialne jak i niematerialne oraz zobowiązania.

Przy czym w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT mowa jest o zobowiązaniach w rozumieniu cywilnoprawnym, a zatem wskazanym w art. 353 § 1 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić. Zobowiązanie jest zatem obowiązkiem wykonania określonego świadczenia na rzecz innego podmiotu. Gdy w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT jest mowa o zobowiązaniach, chodzi zatem o skonkretyzowane zobowiązania danego podmiotu wobec osób trzecich, które muszą być funkcjonalnie powiązane ze składnikami majątkowymi tworzącymi ZCP (a nie o bliżej nieokreślone, hipotetyczne obowiązki, czy też faktyczne lub prawne obowiązki wynikające z samego faktu posiadania pewnych składników majątkowych).

W ramach planowanej Transakcji Nabywca nie przejmie należności i zobowiązań związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego. Transakcja będzie dotyczyła Nieruchomości i związanych z nią elementów takich jak dokumentacja prawna i projektowa. Nabywca nie przejmie istotnych umów o charakterze zobowiązaniowym takich jak np. umów o finansowanie czy umów o zarządzanie.

Zagadnienie wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego Przedmiotu Transakcji jako zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, aby można było określić pewien zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) mianem ZCP, zespół tych składników musi być organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itd. Znajduje to potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych np. interpretacja indywidualna z 21 listopada 2024 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.438.2024.3.AR).

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, w ocenie Zainteresowanych, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych, odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp. przedsiębiorstwa Sprzedającego. Sprzedający nie wydzielił także organizacyjnie Nieruchomości ani w sposób faktyczny, ani poprzez uchwalenie dokumentów korporacyjnych takich jak statut czy regulamin. W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym przedmiotu planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność finansową należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych, która umożliwia rozdzielenie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań ZCP od przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań całego przedsiębiorstwa (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt I FSK 815/11, czy wyrok NSA z dnia 27 marca 2013 r., sygn. akt II FSK 1896/11).

W przedmiotowej sprawie jeden z głównych elementów majątku Sprzedającego stanowi Nieruchomość i możliwe jest przypisanie jej części ponoszonych przez Sprzedającego kosztów i przychodów, niemniej w ocenie Zainteresowanych wyodrębnienie finansowe ZCP nie może mieć wymiaru czysto hipotetycznego, lecz musi rzeczywiście występować. Oznacza to, że dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów (należności i zobowiązań) związanych z takim zespołem składników majątkowych traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania dodatkowej pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu. Zapewnienie takiej możliwości może nastąpić w różny sposób, w szczególności poprzez odpowiednie ustrukturyzowanie planu kont. Niemniej jednak, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym ZCP, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym o braku wyodrębnienia finansowego świadczy fakt, że w odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Zbywca nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

    - Nabywca nie przejmie dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedającego poza dokumentacją związaną z Nieruchomością,

    - Nabywca nie przejmie rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedającego,

    - Nabywca nie przejmie istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności pieniężnych Sprzedającego, a także innych należności gospodarczych czy podatkowych,

    - Nabywca nie przejmie zobowiązań związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego, w szczególności zobowiązań z tytułu finansowania.

W opisanym zdarzeniu przyszłym brak jest wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego Przedmiotu Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego jako zespołu składników materialnych i niematerialnych w rozumieniu przepisu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zagadnienie wyodrębnienia funkcjonalnego w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego przedmiotu Transakcji jako zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz Nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem.

Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników.

Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej DKIS z dnia 16 lutego 2026 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.855.2025.3.DK).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nabędzie jedynie określony składnik majątku Sprzedającego. Nie nabędzie on innych składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę. Przedmiot Transakcji nie będzie zatem wykazywał samodzielności funkcjonalnej.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego.

W konsekwencji należy stwierdzić, że aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym:

  - funkcje przypisane do danego zespołu składników majątkowych muszą być w sposób widoczny odseparowane od pozostałych zadań realizowanych w ramach przedsiębiorstwa,

  - przy pomocy takiego zespołu składników majątkowych nie powinny być realizowane funkcje przypisane do składników wchodzących w skład pozostałej części przedsiębiorstwa,

  - składniki wchodzące w skład pozostałej części przedsiębiorstwa nie powinny być wykorzystywane do realizacji funkcji przypisanych do tego zespołu składników majątkowych.

W ocenie Zainteresowanych, w przypadku przedmiotu planowanej Transakcji, powyższe warunki nie są spełnione i o takim wyodrębnieniu w ramach przedsiębiorstwa prowadzonego przez Sprzedającego nie może być mowy.

W opisanym zdarzeniu przyszłym nie można mówić o funkcjonalnym wyodrębnieniu przedmiotu planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Zdolność przedmiotu Transakcji do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze

Przy ocenie, czy zespół składników majątkowych stanowi ZCP lub przedsiębiorstwo pozostające poza zakresem opodatkowania VAT pod uwagę należy brać dwie podstawowe przesłanki. Po pierwsze, zamiar nabywcy odnośnie kontynuowania działalności sprzedającego; po drugie - fakt, czy nabywane aktywa pozwalają na kontynuowanie tej działalności bez podejmowania dodatkowych czynności faktycznych i prawnych. Co przy tym kluczowe, przesłanki te muszą być spełnione łącznie. Innymi słowy, niespełnienie którejkolwiek z nich stanowi o tym, że transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W tym kontekście należy również zbadać, czy zbywany w ramach Transakcji zespół aktywów oraz powiązanych z nim praw i obowiązków Sprzedającego pozwoli Nabywcy na prowadzenie tego rodzaju działalności bez podejmowania istotnych dodatkowych działań, czy też zbyte zostaną jedynie standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych. Przedstawione zdarzenie przyszłe jednoznacznie wskazuje na to, że wskutek Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione jedynie te standardowe elementy, w szczególności Działki, Budynek i Budowle, których przeniesienie, zgodnie z orzecznictwem oraz treścią Objaśnień nie jest istotnym czynnikiem wpływającym na ocenę transakcji. Podsumowując, w opinii Zainteresowanych, Transakcji nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP. W szczególności, w celu prowadzenia działalności w zakresie w zakresie najmu komercyjnego, Nabywca będzie musiał podjąć działania w celu pozyskania najemców, zawrzeć umowy najmu oraz zapewnić ich obsługę

Powyższe stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym Przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień. W szczególności, zgodnie z Objaśnieniami, za brakiem ZCP przemawia brak przeniesienia umów o zarządzanie czy finansowanie. Brak przeniesienia tych umów w ramach Przedmiotu Transakcji przemawia za uznaniem, że mamy do czynienia ze sprzedażą aktywów.

Przedstawiona powyżej argumentacja w sposób wyraźny wskazuje, że przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo, ani ZCP podlegające wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W związku z powyższym, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, iż opodatkowanie VAT sprzedaży gruntu na którym posadowiony jest budynek lub budowla będzie uzależnione od sposobu opodatkowania budynku lub budowli na tym gruncie posadowionych.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w skład przedmiotu Transakcji wejdzie przede wszystkim Nieruchomość, na którą składają się własność Działek, na których posadowiony jest Budynek oraz Budowle.

Planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła zatem dostawę budynku/budowli lub ich części wraz z gruntem, na którym się znajdują (planowana dostawa nie będzie dostawą gruntu niezabudowanego).

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

W przedmiotowym przypadku, należy rozważyć, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a Ustawy o VAT.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

W ocenie Zainteresowanych, planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, w związku z faktem, że Nieruchomość nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej z VAT.

Podsumowując, w odniesieniu do Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tereny budowlane zdefiniowane zostały w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając na uwadze, że Działka wskazana w opisie zdarzenia przyszłego jest zabudowana Budynkiem i Budowlami, nie stanowią zatem terenów niezabudowanych, w związku z czym zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 nie znajdzie do nich zastosowania.

Możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia”

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, chyba że: (i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: (a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do rozpoczęcia użytkowania budynków (budowli) na potrzeby własne lub do oddania budynków (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z brzmieniem ww. przepisu oraz ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące, poza wydaniem nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych VAT, również wykorzystywanie ich przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych, co znajduje odzwierciedlenie w treści przepisu.

Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie stanowi nie tylko oddanie budynków lub budowli przez podatnika do użytkowania innemu podmiotowi, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT (jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż), ale także zasiedlenie budynków/budowli poprzez ich wykorzystywanie dla potrzeb własnej działalności gospodarczej podatnika.

Zakres zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych - opierając się na powyższej definicji „pierwszego zasiedlenia” - do pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli doszło w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a następnie oddania Budynku do używania i wprowadzenia go do rejestru środków trwałych dla celów podatkowych. Zabudowania zostały bowiem wybudowane w celu wynajmu komercyjnego lub sprzedaży Nieruchomości. Tym samym, biorąc pod uwagę inwestycyjny cel wybudowania Zabudowań oraz fakt ich wykorzystania w działalności gospodarczej Sprzedającego, należy uznać, że od tego momentu stanowiły one aktywo służące wykorzystaniu w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, co skutkowało ich pierwszym zasiedleniem. W konsekwencji planowana dostawa Nieruchomości co do zasady będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, jednak Zainteresowani, zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, wybierają opcję opodatkowania tej dostawy VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT. Gdyby natomiast organ uznał, że samo uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, oddanie Budynku do używania i wprowadzenie go do rejestru środków trwałych służących działalności gospodarczej Sprzedającego nie skutkowało jeszcze pierwszym zasiedleniem, to pierwsze zasiedlenie nastąpi najpóźniej z momentem dokonania Transakcji. W takim przypadku dostawa Nieruchomości również będzie opodatkowana VAT, ponieważ będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed upływem 2 lat od niego. Tym samym, niezależnie od przyjętej przez organ kwalifikacji momentu pierwszego zasiedlenia, planowana Transakcja będzie opodatkowana VAT.

(...) 2024 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla Miasta P wydał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie w zakresie Nieruchomości.

Oznacza to, iż od dnia, w którym doszło do pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli, do dnia planowanej Transakcji upłynęły ponad dwa lata.

Co więcej, Zbywca nie poniósł w ciągu dwóch lat poprzedzających Transakcję wydatków na ulepszenie Budynku i Budowli, które przekroczyły 30% wartości początkowej tych obiektów.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, jeżeli przyjąć, że do pierwszego zasiedlenia doszło już po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, oddaniu Budynku do używania i wprowadzeniu go do rejestru środków trwałych dla celów podatkowych, Transakcja stanowi dostawę Nieruchomości dokonywaną po upływie 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia, a więc co do zasady objętą zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Zwolnienie to nie znajdzie jednak zastosowania z uwagi na wybór opodatkowania VAT przez Zainteresowanych poprzez złożenie zgodnego oświadczenia w tym zakresie. Jeżeli natomiast organ uzna, że w opisanych okolicznościach nie doszło jeszcze do pierwszego zasiedlenia, wówczas planowana Transakcja będzie dostawą dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia, a więc będzie podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu VAT. W obu przypadkach planowana dostawa Nieruchomości będzie zatem opodatkowana VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia), i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zainteresowani zamierzają złożyć przed dniem Transakcji lub w akcie notarialnym przenoszącym własności w stosunku do Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT) i tym samym wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości.

Podsumowując, w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania do dostawy Nieruchomości i jej dostawa będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W ocenie zainteresowanych, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż ma ono zastosowanie jedynie w przypadku, gdyby Nieruchomość nie podlegała pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a zwolnienie ma zastosowanie w przedmiotowej sprawie jak wskazane zostało powyżej.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Podsumowanie w zakresie możliwości zastosowania zwolnień z podatku VAT

Mając na uwadze powyższą argumentację, do planowanej dostawy Nieruchomości nie znajdą zastosowania zwolnienia o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10a Ustawy o VAT. Dostawa Nieruchomości mogłaby być objęta zwolnieniem z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w związku jednak z tym, że Zbywca i Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości, to ich dostawa będzie w całości opodatkowana VAT i wskazane zwolnienie nie znajdzie zastosowania.

W konsekwencji, przedmiotowa dostawa Nieruchomości w całości będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Pismem z 16 lipca 2026 r. doprecyzowali Państwo stanowisko własne w zakresie podatku od towarów i usług dotyczące pytania nr 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, fakt pierwszego zasiedlenia nie powinien wpływać na traktowanie Transakcji na gruncie VAT, gdyż intencją Zainteresowanych i przedmiotem zapytania w ramach Wniosku jest objęcie Transakcji podatkiem VAT, tj. w zakresie w jakim upłynęły 2 lata od pierwszego zasiedlenia i zastosowanie miałoby zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Zainteresowani zamierzają złożyć wspólne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT.

Tym samym, w przypadku uznania przez Organ, że opisane w zdarzeniu przyszłym Wniosku wykorzystanie Nieruchomości przez Sprzedającego nie stanowiło pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, a więc Transakcja nie zostałaby dokonana w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości, nie powinno to wpływać na opodatkowanie VAT Nieruchomości. Do dostawy Nieruchomości nie będzie miało bowiem w takim przypadku zastosowania zwolnienie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ani inne ze zwolnień przewidzianych w ustawie. W szczególności zastosowania nie znajdzie zwolnienie wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ani pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ Sprzedającemu przysługiwało prawo odliczenia VAT z tytułu nabycia Nieruchomości.

Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowa dostawa Nieruchomości w całości będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Po nabyciu Nieruchomości Nabywca jako czynny podatnik VAT będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem przez Nabywcę czynności opodatkowanych VAT.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę, czynnego podatnika VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 1, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w związku z czym polegać będzie opodatkowaniu VAT. Natomiast zgodnie z uzasadnieniem do pytania nr 2, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji może znaleźć zastosowanie jedynie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w związku jednak z tym, że Zbywca i Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości, to ich dostawa będzie w całości opodatkowana VAT. Analogiczna sytuacja (tzn. opodatkowanie dostawy Nieruchomości) będzie miała miejsce w przypadku, jeżeli taka dostawa nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia, gdyby organ uznał, że samo uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, oddanie Budynku do używania i wprowadzenie go do rejestru środków trwałych służących działalności gospodarczej Sprzedającego nie skutkowało jeszcze pierwszym zasiedleniem.

Biorąc pod uwagę powyższe, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Zbywcy faktury VAT dotyczącej tej Transakcji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia.

Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 Ustawy o VAT, w szczególności na podstawie art. 88 ust. 4 tej ustawy, gdyż na moment dokonywania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Również okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzyma fakturę. Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wspomnianym wyżej okresie rozliczeniowym, może dokonać takiego obniżenia w deklaracji podatkowej zasadniczo za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

W świetle powyższego, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 tej ustawy, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Konsekwentnie, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związanej z dostawą Nieruchomości na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionej faktury, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Stanowisko Zainteresowanych znajduje potwierdzenie m.in. w następujących interpretacjach wydanych przez organy podatkowe w odniesieniu do zdarzeń podobnych do przedmiotowego zdarzenia przyszłego:

- interpretacja wydana przez DKIS w dniu 16 lipca 2025 r. o sygn. 0111-KDIB3-2.4012.383.2025.2.DK,

- interpretacja wydana przez DKIS w dniu 3 grudnia 2025 r. o sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.1054.2025.1.AM.

 

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest w części prawidłowe, w części nieprawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

 

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

   2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

   3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

   4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

   5) koncesje, licencje i zezwolenia;

   6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

   7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

   8) tajemnice przedsiębiorstwa;

   9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami; 

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca zamierza nabyć od Sprzedającego określone poniżej składniki majątku:

  - prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1;

  - budynek, znajdujący się na Działce - budynek produkcyjno-magazynowy z zapleczem socjalno-biurowym;

  - pozostałe zabudowania znajdujące się na Działce, na które składają się: drogi wewnętrzne, place utwardzone; parkingi; stacje ładowania pojazdów elektrycznych, zbiornik i pompownia przeciwpożarowa, wiaty na rowery; zewnętrzne instalacje wewnątrzzakładowe, przyłącza i instalacje mediów podłączonych do nieruchomości będące własnością Zbywcy; ogrodzenie; elementy informacyjno-reklamowe - tablica reklamowa.

Kluczowym aktywem przenoszonym w ramach Transakcji będzie Nieruchomość. Zainteresowani planują, że głównymi składnikami jakie poza Nieruchomością wejdą w skład przedmiotu Transakcji, będą:

    - dokumentacja budowlana Nieruchomości oraz prawa własności intelektualnej i prawo własności nośników związane z projektem Budynku, Budowli i/lub Pozostałych Naniesień;

    - w zakresie, w jakim będzie miało to zastosowanie - prawa wynikające z gwarancji budowlanych (tj. gwarancji jakości i praw z rękojmi) i zabezpieczeń budowlanych związanych z Nieruchomością wraz z odpowiednią dokumentacją;

    - wyposażenie Budynku będące własnością Sprzedającego;

    - uprawnienia i obowiązki wynikające z pozwoleń wodnoprawnych;

    - uprawnienia i obowiązki wynikające z otrzymanych decyzji związanych z lokalizacją oraz utrzymywaniem przyłączy wodociągowych i sanitarnych w drodze publicznej, wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z umów dzierżawy dotyczących tych przyłączy;

    - dostępna dokumentacja techniczna będąca w posiadaniu Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji, dotyczącą Nieruchomości, w tym dostępne kopie wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynku, a także inne dokumenty dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości;

    - w zależności od uzgodnień stron - uprawnienia i obowiązki wynikające z umowy zawartej w dniu 14 marca 2023 roku z Miastem X dotyczącej realizacji inwestycji drogowej.

Natomiast w ramach Transakcji na rzecz Nabywcy nie zostaną przeniesione w szczególności następujące składniki majątku Sprzedającego:

  - umowa o zarządzanie Nieruchomością;

  - należności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego,

  - zobowiązania Sprzedającego z tytułu finansowania;

  - istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

  - know-how Sprzedającego;

  - dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

  - prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych;

  - gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych;

  - prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

  - należności handlowe oraz należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

  - firma Sprzedającego;

  - umowa dzierżawy tablicy reklamowej.

Sprzedający nie zatrudnia również pracowników, a zatem w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy Kodeks pracy.

Jednocześnie w zakresie umów serwisowych oraz umów o zarządzanie, Zainteresowani wskazują, że zasadniczo intencją Stron jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów, nie jest planowane przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej:

  - w wyjątkowych przypadkach, prawa i obowiązki wynikające z poszczególnych umów mogą zostać przeniesione na Nabywcę, w szczególności jeżeli będzie to konieczne z przyczyn prawnych lub operacyjnych lub

  - Nabywca może zawrzeć nowe umowy z tymi samymi usługodawcami - przy czym takie rozwiązania będą miały charakter przejściowy i nie będą prowadziły do przejęcia działalności operacyjnej Sprzedającego.

Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Składniki majątku będące Przedmiotem Transakcji nie zostały wyodrębnione w strukturze organizacyjnej Sprzedającego (np. w formie działu lub oddziału). Sprzedający nie dokonał organizacyjnego wyodrębnienia Przedmiotu Transakcji poprzez przyjęcie jakichkolwiek dokumentów korporacyjnych, takich jak statut, regulaminy wewnętrzne czy polityki, które potwierdzałyby jego status jako niezależnej jednostki.

Sprzedający nie posiada również odrębnego planu kont dla Nieruchomości, ani żadnej jej części, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani żadnej jej części oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części. W teorii Sprzedający może przypisać poszczególne przychody lub koszty do Nieruchomości (i/lub inne przychody/koszty do ogólnej działalności spółki) jednak takie przyporządkowanie nie jest w praktyce robione.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu. Nabywca zamierza nabyć nieruchomość od Sprzedającego w celu jej wykorzystania w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, w szczególności poprzez jej wynajem komercyjny lub dalszą sprzedaż. Działalność ta będzie prowadzona przez Nabywcę w oparciu o własny know-how. Nabywca będzie także musiał zawrzeć umowę o zarządzanie Nieruchomością.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że składniki majątku będące Przedmiotem Transakcji nie zostały wyodrębnione w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Sprzedający nie dokonał organizacyjnego wyodrębnienia Przedmiotu Transakcji poprzez przyjęcie jakichkolwiek dokumentów korporacyjnych, takich jak statut, regulaminy wewnętrzne czy polityki, które potwierdzałyby jego status jako niezależnej jednostki. Sprzedający nie posiada również odrębnego planu kont dla Nieruchomości, ani żadnej jej części, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani żadnej jej części oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że na działce nr 1 jest posadowiony budynek i budowle.

Zatem dostawa ww. działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ przedmiotem dostawy będzie grunt zabudowany.

 

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

 

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

 

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

   a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na jego podstawie. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

   - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

   - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Należy także wskazać, iż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Dodatkowo, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 w zw. z pkt 6 ustawy, zbycie prawa użytkowania wieczystego stanowi, co do zasady, dostawę towarów.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że prawo do użytkowania wieczystego Działki zostało nabyte przez Sprzedającego na mocy umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z dnia 18 lipca 2022 r. Przedmiotowa transakcja była opodatkowana VAT, a Sprzedającemu przysługiwało prawo odliczenia VAT z tytułu nabycia i z tego prawa skorzystał. Na moment nabycia na Działce nie znajdowały się Zabudowania. Zabudowania zostały wybudowane po nabyciu Działki przez Sprzedającego. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie Budynku wraz z towarzyszącą infrastrukturą została wydana (...) 2024 r. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynek wraz z Budowlami został oddany do używania i wprowadzony do rejestru środków trwałych dla celów podatkowych, tj. był wykorzystywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedającego, w tym poprzez oferowanie wynajmu nieruchomości. Wyjątkiem jest tablica reklamowa, która została wprowadzona do rejestru środków trwałych 30 listopada 2022 r. i od 1 grudnia 2022 r. była wykorzystywana do świadczenia usług marketingowych. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT od wydatków związanych z budową Zabudowań i Sprzedający z tego prawa skorzystał. Sprzedający nie dokonywał w okresie 2 lat poprzedzających planowaną datę Transakcji oraz nie będzie dokonywał do daty planowanej Transakcji, ulepszeń Zabudowań, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych) poszczególnych Zabudowań. Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Nieruchomość była również wykorzystywana przez Sprzedającego w celu świadczenia usług wynajmu tablicy reklamowej zlokalizowanej na Działce - usługa świadczona w ramach działalności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Przez Działkę przechodzą sieci i instalacje gazociągowe i elektroenergetyczne, które pozostają we władaniu podmiotów trzecich (przedsiębiorstw przesyłowych) - obiekty takie nie będą przedmiotem Transakcji.

Zgodnie z art. 47 § 1, § 2 i § 3 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach sieci i instalacje gazociągowe i elektroenergetyczne są przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego usługi przesyłowe, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Tym samym przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT będzie wyłącznie działka zabudowana Budynkiem i Budowlami należącymi do Zbywcy, z wyłączeniem obiektów należących do podmiotów trzecich.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa tablicy reklamowej będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą tej tablicy reklamowej upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

 

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

 

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa tablicy reklamowej, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Natomiast dostawa Budynku i Budowli (z wyjątkiem tablicy reklamowej) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż planowana dostawa ww. Budynku i Budowli nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia.

W tym miejscu należy wskazać, że względem budynku i budowli, które są przeznaczone pod najem, pierwsze zasiedlenie powstaje w momencie oddania danej powierzchni budynku /budowli w najem.

Tut. Organ nie podziela Państwa stanowiska dotyczącego wykładni art. 2 pkt 14 ustawy albowiem przez pierwsze zasiedlenie rozumie się m.in., rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu.

Zatem takie okoliczności jak intencje czy zamiar wynajęcia powierzchni znajdujących się w sprzedawanym obiekcie nie spełniają kryterium rozpoczęcia użytkowania na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie najmu.

Podkreślenia wymaga, że względem powierzchni budynku, który jest przeznaczony pod najem pierwsze zasiedlenie powstaje w momencie oddania do używania danej powierzchni budynku w najem. Jednocześnie odnośnie budowli mających być przedmiotem transakcji (jako infrastruktura towarzysząca budynkowi) należy wyjaśnić, że ze względu na ich związek funkcjonalny z budynkiem, w momencie kiedy dojdzie do używania ww. budynku przez Sprzedającego w ramach działalności gospodarczej - tj. wynajmu, to także dojdzie do używania w ramach działalności gospodarczej budowli, a zatem dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia.

Dostawa Budynku i Budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT od wydatków związanych z budową Zabudowań i Sprzedający z tego prawa skorzystał.

Dostawa Budynku i Budowli nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 2 ustawy, gdyż jak wyżej wskazano Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT od wydatków związanych z budową Zabudowań, a Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi Przedmiotem Transakcji) nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Ze zwolnienia od podatku nie będą również korzystały urządzenia budowlane związane z tym Budynkiem i Budowlami.

W związku z powyższym, planowana dostawa ww. Budynku i Budowli (z wyłączeniem tablicy reklamowej) nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia i będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT. Urządzenia budowlane związane z tym Budynkiem i Budowlami również będą opodatkowane właściwą stawką podatku VAT.

Stacja ładowania pojazdów stanowiąca pozostałe naniesienia nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku i Sprzedającemu z tytułu jej nabycia/wytworzenia przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Stacja ładowania pojazdów będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Tym samym, oceniając całościowo Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję je za nieprawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że zamierzają nabyć nieruchomość od Sprzedającego w celu jej wykorzystania w działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, w szczególności poprzez jej wynajem komercyjny lub dalszą sprzedaż.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, (w tym w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy tablicy korzystającej ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy), Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedawcę z tytułu dostawy Transakcji. Podkreślić należy, że prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Jednocześnie w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.