Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.526.2025.5.KO

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie pismami z 5 sierpnia 2025 r. i z 1 września 2025 r. (wpływ odpowiednio 5 sierpnia 2025 r. i 1 września 2025 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wnioskodawcy

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Sprzedawca”) ma miejsce siedziby i zarządu na terytorium Polski oraz podlega w Polsce tzw. nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych.

Sprzedawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT na moment zawarcia transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku). Sprzedawca prowadzi w Polsce działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości, która podlega opodatkowaniu 23 proc. stawką VAT.

B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Nabywca”) jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT na moment zawarcia transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku).

Nabywca prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub Dzierżawionymi; 70.12.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek; 70.20.Z Wynajem nieruchomości na własny rachunek.

Sprzedawca oraz Nabywca (dalej łącznie: „Wnioskodawcy”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2025.278 tj. z dnia 2025.03.07, dalej: „ustawa o CIT”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

2. Opis nieruchomości

Sprzedawca jest właścicielem nieruchomości budynkowej, tj. zabudowanej działki numer 1, o powierzchni 1.369 m², położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Działka”) oraz zabudowy tj. budynku-kamienicy „(…)” z oficyną północą i południową (…), która wpisana jest do Rejestru Zabytków Miasta (…) pod nr (…) rej. grunt. (…) na podstawie opisu i mapy k.3 na wniosek z dnia (…) na podstawie decyzji Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (…) z dnia (…) wpisano (...) (dalej: „Budynek”). Działka zabudowana Budynkiem dalej łącznie określana jest jako Nieruchomość.

Na Nieruchomości znajdują się następujące budowle: utwardzenie dziedzińca z płyt granitowych o powierzchni 163 m.kw.; utwardzenie z kostki granitowej na wejściach od strony ul. (…) o łącznej powierzchni 9,1 m.kw. oraz utwardzenie płytami granitowymi na wejściu od strony ul. (…) o powierzchni 0,9 m.kw. (dalej: „Budowle”).

Sprzedawca nabył Nieruchomość 31 lipca 2013 r. na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości sporządzonej przez (…), notariusza w (…) (Repertorium A nr – (…)), a nabycie zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT, który podlegał odliczeniu przez Sprzedawcę. Do dnia planowanej sprzedaży upłynie zatem okres ponad 10 lat od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę.

Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedawcę na potrzeby oddania w używanie najemcom na podstawie umów najmu oraz dzierżawy (wraz z częściami wspólnymi służącymi prawidłowemu korzystaniu z nieruchomości) w okresie dłuższym niż dwa lata przed dniem planowanej sprzedaży i z tego tytułu Sprzedawca wystawia faktury z 23% VAT.

Dla Nieruchomości Prezydent (…) wydał w dniu 31 marca 2023 r. decyzję nr (…) zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dla inwestycji obejmującej przebudowę, rozbudowę, remont i zmianę sposobu użytkowania Budynku na budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami w parterze wraz z zagospodarowaniem terenu (budowa wewnętrznego dziedzińca w miejscu przeszklonego atrium przeznaczonego do rozbiórki, przebudowa dwóch studni doświetlających piwnicę w chodniku ul. (…), remont dwóch studni doświetlających piwnicę w chodniku Rynku (dz. Nr (…)), a wskazana decyzja jest ostateczna i prawomocna.

Budynek nie był i nie będzie ulepszany (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) przez Sprzedawcę, w tym w okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą, o ponad 30% wartości początkowej Budynku. Sprzedawca poniósł koszty sporządzenia projektu architektonicznego, których wysokość nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku.

3. Działalność Sprzedawcy

Sprzedawca jest spółką, której przedmiotem działalności jest najem powierzchni użytkowej znajdującej się w Budynku (głównie powierzchnia biurowa oraz handlowa).

Sprzedawca nie zatrudnia pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Sprzedawca w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z infrastruktury oraz zasobów kadrowych zewnętrznych podmiotów świadczących usługi zarządzania nieruchomościami i obsługi nieruchomości.

Obsługa Nieruchomości jest realizowana przez umowy z podmiotami zewnętrznymi (dalej: „Umowy serwisowe”), które obejmują usługi oraz dostawy takie jak sprzątanie, wywóz odpadów, dezynsekcja, deratyzacja, ochrona fizyczna, dostawa energii elektrycznej, dostawa wody i odprowadzanie ścieków, monitoring ppoż., konserwacja wind, obsługa techniczna, dostawa ciepła.

Jednocześnie Sprzedawca zawierał umowy na świadczenie usług doradczych, prawnych, księgowych, PR i reklamowych dotyczących Nieruchomości.

Sprzedawca prowadzi działalność w zakresie wynajmu oraz dzierżawy powierzchni w Nieruchomości. Działalność ta jest opodatkowana VAT według standardowej stawki 23%.

Sprzedawca nie wykorzystuje Nieruchomości wyłącznie do celów działalności gospodarczej zwolnionej z VAT.

Sprzedawca jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Sprzedawca nie prowadzi innej działalności gospodarczej niż opisano powyżej, tj. działalności innej niż komercyjny wynajem powierzchni znajdujących się w Nieruchomości.

Sprzedawca nie posiada aktywów innych niż związane z opisaną wyżej działalnością gospodarczą. W szczególności, Sprzedawca nie posiada aktywów trwałych innych niż Nieruchomość wraz z przynależnościami oraz prawami związanymi z Nieruchomością.

Sprzedawca nie dokonał ani nie będzie dokonywał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej jednostki organizacyjnej, ani formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego ani wewnętrznie w drodze przyjęcia uchwał lub regulaminów.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Sprzedawcy polegającą na wynajmie powierzchni użytkowej w ramach Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

4. Umowy Najmu

Na dzień transakcji sprzedaży Nieruchomości obowiązywać będzie kilka umów dotyczących najmu, użytkowania lub dzierżawy powierzchni Nieruchomości (dalej: „Umowy najmu”) w tym:

1) Umowy najmu powierzchni użytkowych zawartych z klientami biznesowymi;

2) Umowa dzierżawy zawarta ze spółką telekomunikacyjną;

3) Umowa o udostępnieniu nieruchomości w celu budowy i eksploatacji sieci telekomunikacyjnej.

Umowy najmu bazują na standardowym modelu rozliczenia najmu powierzchni, tj. wynagrodzenie Sprzedawcy z tytułu najmu obejmuje umówiony czynsz najmu oraz koszty mediów i utrzymania Nieruchomości w podziale na najemców. Ponadto, Umowy najmu co do zasady przewidują wpłatę przez najemcę kaucji zabezpieczającej.

5. Planowana Transakcja

Transakcja (dalej „Transakcja”) obejmie przeniesienie przez Sprzedawcę na Nabywcę:

1) własności zabudowanej Działki;

2) własności zabudowy, tj. Budynku i Budowli;

3) własności ruchomości stanowiących wyposażenie niezbędne do funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem (przynależności), które nie stanowią odrębnego przedmiotu własności;

4) praw autorskich do dokumentacji projektowej, które Sprzedający nabył na podstawie umowy zawartej ze spółką C sp. z o.o. z dnia 22 grudnia 2021 r. w zakresie w jakim Sprzedający je nabył (dalej „Prawa autorskie”).

Ruchomości inne niż stanowiące wyposażenie Nieruchomości lub służące jej funkcjonowaniu zgodnie z przeznaczeniem nie będą przedmiotem Transakcji.

W ramach Transakcji Sprzedawca wyda Nabywcy komplet dokumentacji projektowej związanej z uzyskanym pozwoleniem na budowę, w tym projekt budowlany, projekt wykonawczy, uzyskane warunki, odstępstwa, dziennik budowy itp.

Umowy najmu nie będą przedmiotem sprzedaży. Większość Umów najmu jest zawarta na czas określony, który skończy się przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości (jednak Strony dopuszczają możliwość, że okres najmu niektórych z nich zostanie przedłużony). Możliwe zatem, że w przypadku części Umów najmu Nabywca wstąpi w miejsce wynajmującego wraz z nabyciem Nieruchomości z mocy prawa (art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego).

Zgodnie z umową sprzedaży, Nabywca nie dokona wypowiedzenia żadnej z umów najmu na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli którykolwiek z najemców wysunie zgodnie z art. 679 § 1 Kodeksu cywilnego roszczenie wobec Sprzedającego o naprawienie szkody wynikającej ze zwrotu przedmiotu najmu przed terminem przewidzianym w danej umowie najmu, Nabywca naprawi szkodę na rzecz Sprzedającego lub, według uznania Nabywcy, zapłaci bezpośrednio na rzecz takiego najemcy kwotę odszkodowania, jakie ma być zapłacone temu najemcy, wraz z wszelkimi racjonalnymi i udokumentowanymi kosztami doradztwa prawnego, jak również kosztami sądowymi i administracyjnymi itp.

Intencją Sprzedawcy i Nabywcy w ramach Transakcji będzie to, by korzyści i ciężary związane z Nieruchomością w całości przeszły na Nabywcę od dnia dostawy Nieruchomości (dalej „Dzień transakcji”).

Zamiarem stron jest wypowiedzenie przez Sprzedawcę Umów serwisowych i zawarcie ich we własnym zakresie przez Nabywcę. Umowy te mogą być kontynuowane po Dniu transakcji jedyne w zakresie niezbędnym dla utrzymania ciągłości najmu i przez możliwie najkrótszy okres z nich wynikający. Zamiarem stron Transakcji będzie dokonanie rozliczenia ciężarów i korzyści na Dzień transakcji, w szczególności nie jest zamiarem stron przenoszenie żadnych umów, praw i obowiązków innych niż wyżej opisane wynikające z wstąpienia z mocy prawa w miejsce wynajmującego, z zastrzeżeniem postanowień ostrożnościowych. Jednakże nie będzie możliwe zapewnienie, że wszelkie umowy zostaną rozwiązane na Dzień transakcji. Strony będą współpracować aby zapewnić, żeby ich zakończenie nastąpiło to w możliwie szybkim terminie. Jedynie, jeśli taki będzie wymóg jedynego dostępnego dostawcy (np. woda, ścieki, ciepło) może dojść do cesji umowy pomiędzy Sprzedawcą i Nabywcą, jako sposób zawarcia nowej umowy, przy czym taki sposób będzie niezależny od ich woli.

Umowa nie będzie zawierać innych niż opisane powyżej szczegółowych postanowień dotyczących przejścia ze Sprzedawcy na Nabywcę praw i obowiązków z Umów najmu – w tym zakresie zastosowanie będą miały ogólne przepisy prawa.

Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy umowy ubezpieczenia (polisy) Nieruchomości, umów księgowych, doradczych oraz wszelkich innych umów dotyczących działalności Sprzedawcy.

W ramach Transakcji zostaną wydane Nabywcy standardowe dokumenty przekazywane przy sprzedaży Nieruchomości (m.in. dokumentacja projektowa, w tym dot. prac aranżacyjnych dla najemców oraz dokumentacja dotycząca Umów najmu oraz rozliczeń z nimi) niezbędne do prawidłowego korzystania z Nieruchomości i wywiązywania się z obowiązków wynikających Umów najmu, w które w miejsce wynajmującego wstąpi Nabywca (jeżeli taka sytuacja wystąpi).

Poza ww. przedmiotami Transakcji jej przedmiotem nie będą inne niż opisane powyżej składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedawcy. Przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności:

a) należności oraz zobowiązania pieniężne;

b) know-how i tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedawcy;

c) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedawcy (firma Sprzedawcy);

d) księgi rachunkowe Sprzedawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedawcę (z wyłączeniem ww. wskazanej dokumentacji);

e) zobowiązania Sprzedawcy (inne niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umów najmu);

f) środki pieniężne Sprzedawcy czy umowy rachunków bankowych Sprzedawcy (z wyjątkiem wpłaconych przez Najemców kaucji – jeżeli wystąpią);

g) prawa i obowiązki Sprzedawcy wynikające z zawartych przez niego umów (innych niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umów najmu);

h) prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2023 r. Poz. 1465), („Kodeks Pracy”) – Sprzedawca nie zatrudnia pracowników;

i) prawa i obowiązki wynikające z ewentualnych postępowań sądowych dotyczących sporów prawnych z byłymi najemcami.

W celu kontynuacji Umów najmu bez naruszenia warunków z nich wynikających Nabywca będzie zobowiązany co najmniej do:

1) zawarcia umowy ubezpieczenia Nieruchomości;

2) objęcia Nieruchomości obsługą księgową niezbędną do wykonywania najmu;

3) zarządzania najmem we własnym zakresie lub zatrudnienia podmiotu zarządzającego;

4) zapewnienia finansowania obsługi najmu;

5) zawarcia we własnym zakresie Umów serwisowych dla Nieruchomości.

Sprzedawca wykorzystuje Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem VAT i nie wykorzystywał jej do działalności zwolnionej.

Na moment dokonania Transakcji zarówno Sprzedawca jak i Nabywca będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.

Sprzedawca (jako czynny zarejestrowany podatnik VAT) oraz Nabywca (jako czynny zarejestrowany podatnik VAT) w Umowie zawartej w formie aktu notarialnego zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz.U. z 2024 . poz. 361, ze zm.; dalej: „Ustawa o VAT”) dla dostawy Budynku.

6. Działalność Nabywcy

Zawierając Transakcję Nabywca działał będzie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał do swojej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT stawką podstawową.

Głównym celem nabywcy jest zmodernizować Budynek i zmienić jego charakter, tak aby zmaksymalizować jego wartość rynkową. Nabywca zamierza w przypadku uzyskania odpowiednich decyzji i pozwoleń przebudować i zmodernizować Nieruchomość oraz zmienić jej charakter na Nieruchomość o funkcji hotelowej wraz z zapleczem gastronomiczno-usługowym.

Nabywca planuje dostosowanie Budynku do funkcji hotelowych i osiąganie przychodów z działalności hotelarskiej, a gdyby okazało się to niemożliwe dostosowanie Budynku do funkcji mieszkaniowych oraz usługowych i osiąganie przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych, które będą podlegać opodatkowaniu 8% stawką VAT i sprzedaży lokali usługowych opodatkowanych stawką 23%.

Pismem z 5 sierpnia 2025 r. uzupełniono opis sprawy następująco:

1. Czy:

- utwardzenie dziedzińca z płyt granitowych o powierzchni 163 m.kw,

- utwardzenie z kostki granitowej na wejściach od strony ul. (…) o łącznej powierzchni 9,1 m.kw. oraz

- utwardzenie płytami granitowymi na wejściu od strony ul. (…) o powierzchni 0,9 m.kw.

stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418) i czy jest trwale związane z gruntem lub urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane?

Wszystkie ww. elementy zagospodarowania terenu – tj. utwardzenie dziedzińca oraz nawierzchni przy wejściach – stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, a Spółka odprowadza od nich podatek od nieruchomości. Wszystkie opisane nawierzchnie są trwale związane z gruntem poprzez odpowiednie wykonanie podbudowy.

2. W odniesieniu do każdej budowli w rozumieniu ww. ustawy Prawo budowlane, proszę wskazać:

a) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, budowli, a jej dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

b) Czy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu/wytworzeniu budowli?

c) Czy ponieśli Państwo wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budowli, w stosunku do których mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponieśli takie wydatki, to czy były one wyższe niż 30% wartości początkowej tej budowli?

d) W przypadku twierdzącej odpowiedzi na ppkt c proszę wskazać, czy miało miejsce pierwsze zajęcie (używanie) budowli?

e) Czy od ponownego pierwszego zasiedlenia (zajęcia) budowli po jej ulepszeniu do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

f) Czy budowlę wykorzystywali Państwo wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

a) Tak, budowle zostały nabyte przez Spółkę wraz z budynkiem, którego dotyczy wniosek i były przez Spółkę wykorzystywane przez okres dłuższy niż 2 lata przed planowaną dostawą, a zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem obiektów a ich planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

b) Tak, nabycie budowli wraz z budynkiem zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT, a Spółka skorzystała z prawa do odliczenia podatku naliczonego.

c) W przeszłości Spółka ponosiła wydatki związane z ograniczonym podniesieniem standardu i remontami budowli, jednakże nie przekroczyły one 30% ich wartości początkowej.

d) Nie dotyczy.

e) Nie dotyczy.

f) Nie, budowle były wykorzystywane do działalności opodatkowanej VAT Spółki – nieruchomość (w tym budowle) była wynajmowana najemcom na podstawie umów najmu i dzierżawy, z tytułu których Spółka wystawiała faktury VAT.

3. Czy któreś z naniesień określonych we wniosku jako Budowle, znajdujących się na Gruncie będącym przedmiotem sprzedaży, stanowią ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie są częścią składową budynku ani gruntu (proszę wskazać które)?

Wskazane budowle (tj. utwardzenia dziedzińca i ciągów pieszych) są trwale związane z gruntem i nie stanowią ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

4. Czy opisana we wniosku transakcja w części dotyczącej sprzedaży ruchomości będzie podlegać uregulowaniom zawartym w ustawie o podatku od towarów i usług?

Przedmiotem transakcji jest własność Nieruchomości wraz z ruchomościami stanowiącymi jej przynależności, niebędącymi samodzielnym przedmiotem własności. Ruchomości inne niż służące funkcjonalnemu wykorzystaniu Nieruchomości nie będą przedmiotem sprzedaży. Wniosek Spółki dotyczy planowanej sprzedaży Nieruchomości wraz z ruchomościami będącymi jej przynależnościami.

W ocenie Spółki, transakcja w zakresie sprzedaży przynależności (ruchomości) powinna dzielić skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości. Zatem, w ocenie Spółki, przepisy należy interpretować w ten sposób, że sprzedaż Nieruchomości wraz z ruchomościami stanowiącymi jej przynależności, których dotyczy wniosek będzie opodatkowana VAT i nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Pismem z 1 września 2025 r. uzupełniono opis sprawy następująco:

1. Wskazanie wyposażenia niezbędnego do funkcjonowania Nieruchomości (przynależności), o których mowa w pytaniu nr 3 wniosku.

Przez pojęcie przynależności użyte we Wniosku Zainteresowani rozumieją występujące w budynku instalacje oraz urządzenia, które stanowią wraz z budynkiem jedną całość będącą przedmiotem sprzedaży, do których należą: urządzenia wentylacyjne, klimatyzatory, kurtyny powietrzne, instalacje ściekowe (w tym separator tłuszczów), rozdzielnie, transformatory, oświetlenie, windy i instalacje przeciw-pożarowe a także urządzenia ruchome ściśle związane z budynkiem, które będą przedmiotem sprzedaży łącznie z budynkiem, do których należą meble.

Przedmiotowe elementy budynku stanowią towary w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i będą przedmiotem sprzedaży wraz z budynkiem, do którego przynależą.

2. W odniesieniu do ww. wyposażenia niezbędnego do funkcjonowania Nieruchomości (przynależności) proszę osobno wskazać:

a) Czy w związku z nabyciem/wytworzeniem ww. wyposażenia przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

b) Czy wykorzystywali Państwo ww. wyposażenie wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

c) Czy którykolwiek z elementów ww. wyposażenia został umieszczony/zamontowany w budynku z wykorzystaniem w sposób istotny elementów konstrukcyjnych budynku?

d) Czy sposób zamocowania poszczególnych elementów ww. wyposażenia umożliwia późniejszy ich demontaż bez uszkodzenia konstrukcji budynku, tzn. czy elementy mogą być przeniesione bez zniszczenia budynku?

e) Czy demontaż poszczególnych elementów ww. wyposażenia spowoduje naruszenie elementów konstrukcyjnych budynku, których głównym zadaniem jest przenoszenie obciążeń?

W odniesieniu do powyższego wskazują Państwo, że do głównych elementów konstrukcyjnych budynku należą: fundament, ściany konstrukcyjne, nadproża, stropy, dach, stropodach, wieńce.

a) Tak, w związku z nabyciem/wytworzeniem ww. wyposażenia, Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nabycie ww. wyposażenia nastąpiło razem z budynkiem lub w czasie użytkowania budynku i Spółka była uprawniona do odliczenia VAT.

b) Nie, ponieważ cała Nieruchomość wraz z instalacjami i wyposażeniem była wykorzystywana do działalności opodatkowanej VAT.

c) Tak, niektóre elementy jak np. windy są zamontowane w budynku z wykorzystaniem w sposób istotny jego elementów konstrukcyjnych.

d) Sprzedaży podlegają także rzeczy, które można wynieść z budynku tj. meble. Przy czym, sprzedaż wyposażenia tego rodzaju nie ma charakteru niezależnego od transakcji sprzedaży budynku, ponieważ strony nie są zainteresowane nabywaniem odrębnie wyposażenia, ale nabyciem budynku w całości. W związku z tym, w ocenie Zainteresowanych, sposób opodatkowania sprzedaży mebli powinien być taki sam jak sprzedaży budynku, tj. podlegać opodatkowaniu VAT.

e) Wszelkie instalacje, które są trwale związane z budynkiem takie jak np. windy i instalacje wentylacyjne, są traktowane przez Spółkę jako element budynku i podlegać będą sprzedaży jako część budynku, stanowiąc jedną transakcję. Strony nie są zainteresowane nabywaniem odrębnie instalacji budynkowych i nie ma uzasadnienia dla traktowania sprzedaży instalacji budynkowych odrębnie od strony podatkowej. Demontaż instalacji takich jak np. windy wymagałby prac budowlanych i potencjalnie mógłby wiązać się z ingerencją w takie elementy jak ściany konstrukcyjne budynku.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1) Czy dokonanie Transakcji będzie stanowiło dostawę towarów (dostawę Nieruchomości) oraz świadczenie usług (zbycie Praw autorskich) podlegającą opodatkowaniu VAT, czyli nie będzie to transakcja wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

2) Czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT w związku z rezygnacją przez Sprzedawcę i Nabywcę ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

3) Czy Nabywca w związku z planowanym zakupem Nieruchomości wraz z przynależnościami i Praw autorskich będzie uprawniony do:

a. obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz

b. zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT i na zasadach wskazanych w tym przepisie?

Państwa stanowisko w sprawie/Stanowisko Zainteresowanych

Ad. 1

Dokonanie Transakcji będzie stanowiło dostawę towarów (dostawa Nieruchomości) oraz świadczenie usług (zbycie Praw autorskich) podlegające opodatkowaniu VAT, czyli nie będzie to transakcja wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ad. 2

Sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT, w związku z rezygnacją przez Sprzedawcę i Nabywcę ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Ad. 3

Nabywca w związku z planowanym zakupem Nieruchomości i Praw autorskich będzie uprawniony do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz

b) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym - zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT i na zasadach wskazanych w tym przepisie.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Uwagi wspólne

Określenie, czy sprzedaż Nieruchomości oraz Praw autorskich w ramach planowanej Transakcji stanowić będzie dostawę towarów bądź świadczenie podlegające opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedawcy pozwala na potwierdzenie jego obowiązków w zakresie rozliczenia VAT należnego z tytułu dokonania dostawy towaru i świadczenia usług oraz potwierdzi prawidłowe zadeklarowanie Transakcji wobec organów podatkowych (w pliku JPK) za właściwy okres rozliczeniowy oraz wystawienie stosownych faktur na rzecz Nabywcy.

Jednocześnie, z punktu widzenia Nabywcy, potwierdzenie czy sprzedaż Nieruchomości, ruchomości i Praw autorskich w ramach Transakcji stanowić będzie dostawę towarów bądź świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT będzie potwierdzać jego prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, zapłaconego w ramach ceny, oraz brak obowiązku zapłaty podatku PCC.

Biorąc pod uwagę powyższe, każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

W celu odpowiedzi na pytania Wnioskodawców zadane w niniejszym wniosku, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie czy planowana Transakcja podlegać będzie przepisom Ustawy o VAT a następnie czy nie będzie zwolniona od VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2025 poz. 775 – dalej „Ustawy o VAT”): „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają (…) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT: „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…)”

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (…) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (…) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów”.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT: „Przepisów ustawy nie stosuje się do (…) transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Mając na uwadze powyższe przepisy, w kontekście pytań zadanych we wniosku, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy Transakcja nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej „ZCP”).

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej Wnioskodawców, gdyż rozstrzyga o podleganiu opodatkowaniu VAT planowanej Transakcji lub wyłączeniu jej spod opodatkowania i rzutuje na odpowiedzi na kolejne pytania.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, niezbędne jest dokonanie wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „ZCP”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, a następnie dokonanie oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż stanowić będzie dostawę towarów (dostawa Nieruchomości) oraz świadczenie usług (zbycie Praw autorskich) opodatkowane VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (…) zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”. W orzecznictwie podkreśla się, że podstawowym wymogiem uznania zbywanego majątku za ZCP jest to, aby majątek ten stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

W analizowanej sytuacji, zdaniem Wnioskodawców, nie dojdzie do sprzedaży ZCP. Nieruchomość wraz z przynależnościami i Prawa autorskie stanowią majątek Sprzedawcy. Sprzedawca jest bowiem spółką, której przedmiotem działalności jest najem powierzchni biurowo-handlowej. Poza Nieruchomością wraz z przynależnościami i Prawami autorskimi Sprzedawca nie dysponuje innymi istotnymi aktywami. Tym samym, nie można mówić o jakimkolwiek wyodrębnieniu przedmiotu Transakcji w ramach przedsiębiorstwa Sprzedawcy. Nie ma bowiem od czego go wyodrębnić. W szczególności, brak jest wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego oraz funkcjonalnego. Zgodnie z utrwaloną i jednolitą linią orzeczniczą, ZCP musi jako takie funkcjonować u podmiotu sprzedającego, zaś z taką sytuacją nie mamy do czynienia w przedmiotowym przypadku.

Kolejnym krokiem jest zatem ocena, czy przedmiotem transakcji nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. W związku z tym w praktyce orzeczniczej jest jednolicie i powszechnie akceptowane, że także dla celów VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55(1) ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2024 poz. 1061 – dalej „KC”). Zgodnie z tym przepisem: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”

Z kolei zgodnie z art. 55(2) KC: „Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.”

Zarówno w doktrynie jak i w orzecznictwie podkreśla się, że w celu uznania określonych składników majątkowych za przedsiębiorstwo muszą one stanowić całość pod względem organizacyjnym oraz funkcjonalnym. Należy również zwrócić uwagę, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko prostą sumą jego składników, ale o przedsiębiorstwie możemy mówić wyłącznie jeśli składniki te są zorganizowanym zespołem, co jest uwidocznione w ustawowej definicji przedsiębiorstwa oraz zaakcentowane w wielu wyrokach wydanych przez sądy administracyjne.

Jak słusznie podkreślił NSA w wyroku z 13 grudnia 2022 r. (III FSK 1346/21), czynnikiem „konstytuującym” przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako całość (zespół). Występowanie elementu organizacji pozwala odróżnić przedsiębiorstwo od majątku, gdyż ten ostatni jest przedmiotem organizacji i stanowi jedynie zbiór elementów wchodzących w skład zorganizowanej całości, jaką jest przedsiębiorstwo. Ważne jest więc, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55(1) KC „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55(1) KC. Niemniej, przedmiotowe składniki, aby mogły zostać uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55(1) KC (a co za tym idzie, Ustawy o VAT), muszą spełniać kluczowy warunek tj. stanowić „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”. W tym także być wystarczające do jej prowadzenia bez dodatkowego zaangażowania środków nabywcy. Potwierdza to art. 55(2) KC, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

Jednocześnie jednak, pojęcie „przedsiębiorstwo” na gruncie regulacji Ustawy o VAT charakteryzuje się pewną autonomią pojęciową, wynikającą z faktu, iż przepisy dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (dalej „Dyrektywa VAT”) pozwalają państwom członkowskim na wyłączenie, z zakresu znaczeniowego pojęcia dostawy towarów, transakcji polegających na przeniesieniu całości lub części majątku. Dyrektywa VAT nie posługuje się zatem pojęciem „przedsiębiorstwa”, lecz pojęciem „całości lub części majątku”.

Zgodnie z art. 19 Dyrektywy VAT: „W przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego.

W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.”

Oznacza to, że art. 19 Dyrektywy VAT daje prawo ustawodawcom krajowym do wyłączenia wybranych przez tych ustawodawców transakcji obejmujących całość lub część majątku. Polski ustawodawca, korzystając z tego uprawnienia, zdecydował się posłużyć pojęciem ZCP (zdefiniowanym w Ustawie o VAT) oraz pojęciem przedsiębiorstwa (zdefiniowanym w KC).

W analizowanej sytuacji kluczowa jest zatem definicja przedsiębiorstwa zawarta w KC. Z tej definicji (oraz orzecznictwa do niej) wynika, że przedsiębiorstwo musi zawierać wszystkie składniki niezbędne do prowadzenia dotychczasowej działalności. Innymi słowy, nabywca przedsiębiorstwa może kontynuować prowadzenie przedsiębiorstwa bez podejmowania dodatkowych działań i zamierza je kontynuować.

W analizowanym przypadku warunek ten nie będzie spełniony.

Umowa sprzedaży nie będzie zawierać innych niż wskazane w opisie zdarzenia przyszłego postanowień dotyczących przejścia ze Sprzedawcy na Nabywcę praw i obowiązków z Umów najmu - w tym zakresie zastosowanie będą miały ogólne przepisy prawa.

Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy żadnych umów, w tym w szczególności umowy ubezpieczenia (polisy) Nieruchomości, umów o zarządzanie Nieruchomością, umów serwisowych dla obsługi Nieruchomości, umów o świadczenie usług księgowych i umów stałej obsługi prawnej i innych.

Przedmiotem Transakcji nie będą:

a) należności oraz zobowiązania pieniężne;

b) know-how i tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedawcy;

c) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedawcy (firma Sprzedawcy);

d) księgi rachunkowe Sprzedawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedawcę (z wyłączeniem dokumentacji wskazanej w opisie zdarzenia przyszłego bezpośrednio związanej z przenoszonymi składnikami majątkowymi);

e) zobowiązania Sprzedawcy (inne niż te wskazane w opisie zdarzenia przyszłego i które przejdą z mocy prawa);

f) środki pieniężne Sprzedawcy czy umowy rachunków bankowych Sprzedawcy;

g) prawa i obowiązki Sprzedawcy wynikające z zawartych przez niego umów o świadczenie usług księgowych czy umów o świadczenie usług prawnych,

h) prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu Pracy – Sprzedawca nie zatrudnia bowiem pracowników;

i) prawa i obowiązki wynikające z postępowań sądowych w ramach ewentualnych sporów prawnych z najemcami.

Nabywca w celu kontynuacji stosunków najmu bez naruszenia warunków wynikających z Umów najmu jest zobowiązany co najmniej do:

1) zawarcia umowy ubezpieczenia;

2) objęcia Nieruchomości obsługą księgową niezbędną do wykonywania najmu;

3) zarządzania najmem we własnym zakresie lub zatrudnienia podmiotu zarządzającego;

4) finansowania działalności związanej z najmem z własnych zasobów;

5) zawarcia we własnym zakresie umów serwisowych dla Nieruchomości.

Powyższe przesądza, zdaniem Wnioskodawców, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jak zauważył Dyrektor KIS w interpretacji z 20 sierpnia 2021 r., (0114-KDIP1-1.4012.353.2021.3.MM): „składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą w wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy”. Ponadto w zbywanym majątku, aby traktować je jako przedsiębiorstwo zachowane muszą być funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami oraz zbiór ten musi być kompletny, w tym znaczeniu, że jest wystarczający do kontynuowania określonej działalności gospodarczej, bez podejmowania dodatkowych czynności przez nabywcę.

Planowanej Transakcji nie towarzyszy transfer wszystkich niezbędnych do kontynuowania działalności elementów, np. oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo, środków pieniężnych niezbędnych do zapewnienia płynności finansowej, ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, wierzytelności oraz zobowiązań zbywcy, umów z dostawcami usług gwarantujących dalsze funkcjonowanie w dotychczasowej formie czy wymaganego dla prawidłowego wykonywania Umów najmu ubezpieczenia Nieruchomości, które Nabywca musi zawrzeć we własnym zakresie.

W analizowanej sytuacji Nabywca dla kontynuowania działalności w zakresie najmu, zgodnie z Umowami najmu będzie musiał wykorzystać własne zasoby oraz podjąć określone działania. To powoduje, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa. Co więcej, planem Nabywcy jest zmiana sposobu wykorzystania Nieruchomości poprzez jej przebudowę i sprzedaż lokali.

Należy podkreślić, „element ludzki” w zakresie świadczenia usług najmu komercyjnego jest kluczowy, zaś sama Nieruchomość jest jedynie aktywem, na bazie którego możliwe jest świadczenie tego rodzaju usług. Kwestie zarządzania Nieruchomością oraz Umowami najmu Nabywca będzie musiał zorganizować samodzielnie. Dodatkowo zamierza on poczynić znaczne nakłady na Budynek, by dostosować go do funkcji hotelowych. Podobnie wspomniane już ubezpieczenie oraz finansowanie tej działalności będą musiały zostać zapewnione przez Nabywcę. To również wskazuje, że przedmiotem transakcji nie jest przedsiębiorstwo.

W tym miejscu należy wskazać, że Minister Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r. opublikował objaśnienia podatkowe „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej jako: „Objaśnienia”), które mają służyć zwiększeniu pewności stosowania prawa u podatników poprzez zmniejszenie ryzyka kwestionowania poprawności rozliczeń w podatku VAT przez organy podatkowe przy transakcjach sprzedaży nieruchomości. Z treści Objaśnień wynika, że jedynie w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT. Takie okoliczności występują, gdy:

a) istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

b) istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazać należy, że kontynuowanie działalności Sprzedawcy nie jest podstawowym zamiarem Nabywcy. Zamierza on zmienić charakter budynku na podstawie uzyskanych decyzji i pozwoleń oraz prowadzić w nim hotel.

Minister Finansów w Objaśnieniach stwierdził ponadto, że celem weryfikacji istnienia faktycznej możliwości kontynuowania działalności przy użyciu składników majątkowych wchodzących w skład transakcji należy ustalić czy na nabywcę przenoszone są wszystkie wskazane poniżej elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego

a) na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak zostało to przedstawione w opisie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedawcy finansowania dłużnego (brak), a także środki pieniężne Sprzedawcy związane z przenoszonym majątkiem, w tym znajdujące się na rachunkach bankowych Sprzedawcy nie będą przekazane Nabywcy (za wyjątkiem kaucji wpłaconych przez najemców na podstawie Umów najmu – jeżeli wystąpią). Umowy dotyczące zarządzania i obsługi Nieruchomości nie będą przenoszone na Nabywcę.

Ponadto, w Objaśnieniach Minister Finansów zwraca uwagę, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

Z racji tego, że w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Sprzedawcy, Nabywca zmuszony będzie do angażowania swoich własnych środków oraz podjęcia dodatkowych działań faktycznych i prawnych celem prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o składniki Transakcji. O ile zatem Nabywca nawet planowałby kontynuować działalność prowadzoną dotychczas przez Sprzedawcę, to nie istnieje faktyczna możliwość kontynuowania działalności przez Nabywcę bez podjęcia dodatkowych działań takich jak zatrudnienia nowych osób posiadających określone kompetencje do bieżącej obsługi najmu Nieruchomości i zarządzania Nieruchomością lub zawarcie umów w tym zakresie.

Z kolei, brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości wraz ruchomościami niezbędnymi do jej funkcjonowania i Prawami autorskimi oraz pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z Umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych, przykładowo:

1) interpretacja indywidualna z dnia 20 listopada 2019 r. (nr 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW),

2) interpretacja indywidualna z dnia 10 stycznia 2019 r. (nr 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR),

3) interpretacja indywidualna z dnia 3 sierpnia 2021 r. (nr 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM),

4) interpretacja indywidualna z dnia 10 sierpnia 2021 r. (nr 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG),

5) interpretacja indywidualna z dnia 19 września 2024 r. (nr 0111-KDIB3-1.4012.322.2024.3.KO).

Podsumowując, nie można uznać, że przedmiotem sprzedaży przez Sprzedawcę i przedmiotem nabycia przez Nabywcę będzie zespół składników majątkowych charakteryzujący się więzami o charakterze organizacyjnym i kompletny (wystarczający do kontynuacji działalności bez podejmowania dodatkowych czynności przez Nabywcę), co jest warunkiem uznania tych składników za przedsiębiorstwo. Nie ma zatem podstaw, aby planowaną Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przez Sprzedawcę przedsiębiorstwa.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości z przynależnościami i Praw autorskich stanowić będzie dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT. Sprzedaż Nieruchomości, ruchomości i Praw autorskich nie będzie stanowić transakcji wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Pismem z 5 sierpnia 2025 r. uzupełniono własne stanowisko następująco:

Stanowisko Zainteresowanych dotyczące opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz jego uzasadnienie znajduje również zastosowanie do sprzedaży wskazanych budowli oraz urządzeń budowlanych.

W ocenie Zainteresowanych, będą one objęte tą samą kwalifikacją podatkową, co dostawa całej Nieruchomości.

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanych wyrażone we wniosku odnosi się także do sprzedaży przedmiotowych budowli, które zostaną sprzedane łącznie z Nieruchomością, tj.:

- transakcja będzie podlegać VAT jako dostawa towarów (Nieruchomość, w tym budowle) i świadczenie usług (zbycie Praw autorskich) i nie będzie to transakcja wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT (stanowisko do pytania nr 1).

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2

Jak wskazano powyżej, Transakcja stanowi odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie jest wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Miejscem opodatkowania Transakcji jest Polska (art. 22 ust. 1 pkt 3).

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT: „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.”

Stawka VAT właściwa dla opodatkowania Budynku determinuje stawkę VAT właściwą dla opodatkowania Działki, na której wzniesiony jest Budynek.

W Ustawie o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT. Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Wnioskodawców, należy przeanalizować, czy dostawa Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu od opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (…) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

Sprzedawca wykorzystuje Nieruchomość do świadczenia usług najmu opodatkowanych 23 proc. stawką VAT. Art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie ma zatem zastosowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (…) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (…) pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

W powyższym zakresie należy wskazać, że Transakcja dotyczy Nieruchomości, w przypadku której od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Jak zostało wykazane w opisie stanu faktycznego:

(i) od nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę upłynął okres przekraczający 2 lata (ponad 10 lat),

(ii) nie poniesiono wydatków na ulepszenie Nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych, które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej w okresie ostatnich dwóch lat przed Transakcją.

Ponadto, Sprzedawca wykorzystuje Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT w postaci najmu powierzchni biurowo-handlowej na podstawie Umów najmu (działalność ta podlega opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych i nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT).

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości powinno mieć zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, z możliwością wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT: „Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.”

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT: „Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.”

Wnioskodawcy będą na moment Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i zrezygnują ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT poprzez złożenie zgodnego oświadczenia w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości stanowić będzie odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT (i niekorzystającą ze zwolnienia od VAT), w związku z rezygnacją przez Wnioskodawców ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Pismem z 5 sierpnia 2025 r. uzupełniono własne stanowisko następująco:

Stanowisko Zainteresowanych dotyczące opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz jego uzasadnienie znajduje również zastosowanie do sprzedaży wskazanych budowli oraz urządzeń budowlanych.

W ocenie Zainteresowanych, będą one objęte tą samą kwalifikacją podatkową, co dostawa całej Nieruchomości.

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanych wyrażone we wniosku odnosi się także do sprzedaży przedmiotowych budowli, które zostaną sprzedane łącznie z Nieruchomością, tj.:

- Sprzedaż Nieruchomości wraz budowlami będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT, w związku z rezygnacją przez Sprzedawcę i Nabywcę ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT (stanowisko do pytania nr 2).

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3

Jak wykazano powyżej Transakcja stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i jednocześnie nie jest wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 ust. 1 Ustawy o VAT. Ponadto dostawa Nieruchomości nie jest zwolniona od VAT.

Oznacza to, że przy dostawie Nieruchomości w ramach Transakcji nie będą miały miejsca okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT: „Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy (…) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku”.

Wnioskodawcy podkreślają, że na dzień Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, a zatem nie znajdzie zastosowania ograniczenie zawarte w art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT: „Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.”

Zdaniem Wnioskodawców, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o pełnym prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości przez Nabywcę, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT: „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.”

Zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT: „W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.”

Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak wskazano wcześniej:

1) Wnioskodawcy będą na moment transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

2) Wnioskodawcy zrezygnują ze zwolnienia od VAT;

3) Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie wykorzystywać Nieruchomość w działalności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Oznacza to, że po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu od Sprzedawcy prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie miał:

1) pełne prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości oraz Praw autorskich w ramach planowanej Transakcji, oraz

2) pełne prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą dostawę Nieruchomości oraz Praw autorskich lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Pismem z 5 sierpnia 2025 r. uzupełniono własne stanowisko następująco:

Stanowisko Zainteresowanych dotyczące opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz jego uzasadnienie znajduje również zastosowanie do sprzedaży wskazanych budowli oraz urządzeń budowlanych.

W ocenie Zainteresowanych, będą one objęte tą samą kwalifikacją podatkową, co dostawa całej Nieruchomości.

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanych wyrażone we wniosku odnosi się także do sprzedaży przedmiotowych budowli, które zostaną sprzedane łącznie z Nieruchomością, tj.:

- Nabywca w związku z planowanym zakupem Nieruchomości (w tym przedmiotowych budowli) i Praw autorskich będzie uprawniony do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz

b) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym - zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT i na zasadach wskazanych w tym przepisie (stanowisko do pytania nr 3).

Pismem z 1 września 2025 r. uzupełniono własne stanowisko następująco:

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do elementów trwale związanych z budynkiem, będą one opodatkowane w taki sam sposób jak budynek, którego stanowią część składową.

Natomiast w przypadku ruchomości, takich jak meble, które zostaną sprzedane wraz z budynkiem ich zbycie należy traktować jako dostawę towarów na terytorium Polski w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, sprzedaż mebli będzie zdaniem Zainteresowanych podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie to transakcja wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, a Nabywca będzie uprawniony do odliczenia VAT z tytułu nabycia Nieruchomości oraz przedmiotowych mebli, ponieważ po nabyciu Nieruchomości łącznie ze znajdującymi się w budynku meblami, Nabywca będzie wykorzystywać Nieruchomość, w tym także meble w działalności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 1, 2 i 3) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach działalności gospodarczej. W świetle powołanych przepisów przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie, które nie jest dostawą towarów, świadczone na rzecz innego podmiotu.

Jednocześnie jak wynika z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne świadczenie usług, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi więc istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść dla świadczącego usługę. Zatem odpłatne świadczenie usług może zostać opodatkowane wtedy, gdy pomiędzy świadczącym usługę i jej beneficjentem istnieje stosunek prawny, w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.

Ponadto należy zauważyć, że na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r., poz. 1071), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Tę ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa winna mieć również zdolność zaistnienia jako niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ k.c.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Oceny tej należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespól składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i niematerialnych może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01 Zita Modes Sarl, stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W sytuacji przedstawionej we wniosku nie doszło do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek. W konsekwencji przedmiot Transakcji nie będzie spełniał przesłanek do uznania go za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 55¹ kodeksu cywilnego czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że transakcja obejmie przeniesienie przez Państwa na Nabywcę:

- własności zabudowanej Działki;

- własności zabudowy, tj. Budynku i Budowli;

- własności ruchomości stanowiących wyposażenie niezbędne do funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem (przynależności), które nie stanowią odrębnego przedmiotu własności);

- praw autorskich do dokumentacji projektowej.

Ruchomości inne niż stanowiące wyposażenie Nieruchomości lub służące jej funkcjonowaniu zgodnie z przeznaczeniem nie będą przedmiotem Transakcji.

W ramach Transakcji Państwo wydadzą Nabywcy komplet dokumentacji projektowej związanej z uzyskanym pozwoleniem na budowę, w tym projekt budowlany, projekt wykonawczy, uzyskane warunki, odstępstwa, dziennik budowy itp.

Umowy najmu nie będą przedmiotem sprzedaży. Większość Umów najmu jest zawarta na czas określony, który skończy się przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości (jednak Strony dopuszczają możliwość, że okres najmu niektórych z nich zostanie przedłużony). Możliwe zatem, że w przypadku części Umów najmu Nabywca wstąpi w miejsce wynajmującego wraz z nabyciem Nieruchomości z mocy prawa (art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego).

Intencją Państwa i Nabywcy w ramach Transakcji będzie to, by korzyści i ciężary związane z Nieruchomością w całości przeszły na Nabywcę od dnia dostawy Nieruchomości.

Zamiarem stron jest wypowiedzenie przez Państwa Umów serwisowych i zawarcie ich we własnym zakresie przez Nabywcę. Umowy te mogą być kontynuowane po Dniu transakcji jedyne w zakresie niezbędnym dla utrzymania ciągłości najmu i przez możliwie najkrótszy okres z nich wynikający. Zamiarem stron Transakcji będzie dokonanie rozliczenia ciężarów i korzyści na Dzień transakcji, w szczególności nie jest zamiarem stron przenoszenie żadnych umów, praw i obowiązków innych niż wyżej opisane wynikające z wstąpienia z mocy prawa w miejsce wynajmującego, z zastrzeżeniem postanowień ostrożnościowych. Jednakże nie będzie możliwe zapewnienie, że wszelkie umowy zostaną rozwiązane na Dzień transakcji. Strony będą współpracować aby zapewnić, żeby ich zakończenie nastąpiło to w możliwie szybkim terminie. Jedynie, jeśli taki będzie wymóg jedynego dostępnego dostawcy (np. woda, ścieki, ciepło) może dojść do cesji umowy pomiędzy Państwem i Nabywcą, jako sposób zawarcia nowej umowy, przy czym taki sposób będzie niezależny od ich woli.

Państwo nie przeniosą na rzecz Nabywcy umowy ubezpieczenia (polisy) Nieruchomości, umów księgowych, doradczych oraz wszelkich innych umów dotyczących działalności Sprzedawcy.

W ramach Transakcji zostaną wydane Nabywcy standardowe dokumenty przekazywane przy sprzedaży Nieruchomości (m.in. dokumentacja projektowa, w tym dot. prac aranżacyjnych dla najemców oraz dokumentacja dotycząca Umów najmu oraz rozliczeń z nimi) niezbędne do prawidłowego korzystania z Nieruchomości i wywiązywania się z obowiązków wynikających Umów najmu, w które w miejsce wynajmującego wstąpi Nabywca (jeżeli taka sytuacja wystąpi).

Poza ww. przedmiotami Transakcji jej przedmiotem nie będą inne niż opisane powyżej składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedawcy.

Nie dokonali ani nie będą dokonywać Państwo wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej jednostki organizacyjnej, ani formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego ani wewnętrznie w drodze przyjęcia uchwał lub regulaminów.

Przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności:

- należności oraz zobowiązania pieniężne;

- know-how i tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedawcy;

- oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedawcy (firma Sprzedawcy);

- księgi rachunkowe Sprzedawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedawcę (z wyłączeniem ww. wskazanej dokumentacji);

- zobowiązania Sprzedawcy (inne niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umów najmu);

- środki pieniężne Sprzedawcy czy umowy rachunków bankowych Sprzedawcy (z wyjątkiem wpłaconych przez Najemców kaucji – jeżeli wystąpią);

- prawa i obowiązki Sprzedawcy wynikające z zawartych przez niego umów (innych niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umów najmu);

- prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy Kodeks pracy – Sprzedawca nie zatrudnia pracowników;

- prawa i obowiązki wynikające z ewentualnych postępowań sądowych dotyczących sporów prawnych z byłymi najemcami.

W celu kontynuacji Umów najmu bez naruszenia warunków z nich wynikających Nabywca będzie zobowiązany co najmniej do:

- zawarcia umowy ubezpieczenia Nieruchomości;

- objęcia Nieruchomości obsługą księgową niezbędną do wykonywania najmu;

- zarządzania najmem we własnym zakresie lub zatrudnienia podmiotu zarządzającego;

- zapewnienia finansowania obsługi najmu;

- zawarcia we własnym zakresie Umów serwisowych dla Nieruchomości.

Odnosząc się do przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że Transakcja nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części z tego powodu, że w związku z dostawą Nieruchomości nie dojdzie do przeniesienia na nabywcę wielu istotnych aktywów definiujących przedsiębiorstwo. Na nabywcę nie zostaną przeniesione: należności oraz zobowiązania pieniężne; know-how i tajemnice przedsiębiorstwa Państwa; oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Państwa (firma Sprzedawcy); księgi rachunkowe Państwa, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Państwa (z wyłączeniem ww. wskazanej dokumentacji); zobowiązania Państwa (inne niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umów najmu); środki pieniężne Państwa czy umowy rachunków bankowych Państwa (z wyjątkiem wpłaconych przez Najemców kaucji – jeżeli wystąpią); prawa i obowiązki Państwa wynikające z zawartych umów (innych niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umów najmu); prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy Kodeks pracy; prawa i obowiązki wynikające z ewentualnych postępowań sądowych dotyczących sporów prawnych z byłymi najemcami. Nie dokonali ani nie będą Państwo dokonywać wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej jednostki organizacyjnej, ani formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego ani wewnętrznie w drodze przyjęcia uchwał lub regulaminów.

Podsumowując, przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż składników majątkowych nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Tak, więc Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 jest zatem prawidłowe.

Kolejne wątpliwości Państwa dotyczą kwestii ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT w związku z rezygnacją przez Państwa i Nabywcę ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o ww. przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, są przedmiotem dostawy będzie działka zabudowana Budynkiem. Nabyli Państwo Nieruchomość 31 lipca 2013 r., a nabycie zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT, który podlegał odliczeniu przez Państwa. Do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres ponad 10 lat od dnia nabycia Nieruchomości przez Państwa.

Budynek nie był i nie będzie ulepszany (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) przez Państwa, w tym w okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą, o ponad 30% wartości początkowej Budynku. Ponieśli Państwo koszty sporządzenia projektu architektonicznego, których wysokość nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku.

Na Nieruchomości znajdują się budowle. Budowle zostały nabyte przez Państwa wraz z budynkiem i były przez Państwa wykorzystywane przez okres dłuższy niż 2 lata przed planowaną dostawą, a zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem obiektów a ich planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W stosunku do Budowli w przeszłości Spółka ponosiła wydatki związane z ograniczonym podniesieniem standardu i remontami budowli, jednakże nie przekroczyły one 30% ich wartości początkowej.

Nieruchomość jest wykorzystywana przez Państwa na potrzeby oddania w używanie najemcom na podstawie umów najmu oraz dzierżawy (wraz z częściami wspólnymi służącymi prawidłowemu korzystaniu z nieruchomości) w okresie dłuższym niż dwa lata przed dniem planowanej sprzedaży i z tego tytułu Państwo wystawiają faktury z 23% VAT.

Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie dostawa Budynku oraz Budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku oraz Budowli opisanych we wniosku, a ich planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata, tym samym w odniesieniu do dostawy Budynku i Budowli będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że planowana dostawa Budynku i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, w przypadku gdy spełnione zostaną warunki do rezygnacji ze zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy tj. Strony transakcji Sprzedawca oraz Nabywca skutecznie złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku i Budowli, to Transakcja dostawy działki zabudowanej wraz z naniesieniami w postaci Budynku i Budowli, będzie w całości opodatkowana właściwą stawką podatku dla przedmiotu dostawy i nie będzie korzystać ze zwolnienia.

Odnosząc się do przedmiotu transakcji, który obejmuje własności ruchomości stanowiących wyposażenie niezbędne do funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem (przynależności) należy stwierdzić co następuje.

W pierwszej kolejności rozważenia wymaga kwestia tzw. świadczeń złożonych.

W odniesieniu do tej kwestii należy zauważyć, że ani dyrektywa 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwana dalej Dyrektywą 2006/112/WE, ani też przepisy krajowe nie zawierają definicji świadczenia złożonego. Brak również szczególnych uregulowań dotyczących przesłanek uznawania danego świadczenia za świadczenie złożone. Ocena, w jakich okolicznościach świadczenia powiązane należy traktować jako świadczenia jednolite, kształtowana jest na bazie orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako TSUE). Przy czym zastrzec należy, że wprawdzie TSUE w wielu orzeczeniach w sposób pomocny przy interpretacji przepisów wypowiadał się w kwestii świadczeń złożonych, to i tak każdorazowo rozstrzygnięcie w tym przedmiocie musi uwzględniać specyfikę konkretnego stanu faktycznego w danej sprawie. W szczególności wskazać należy wyrok TSUE z 6 lipca 2006 r. w sprawie C-251/05 Talacre Beach Caravan Sales Ltd v. Commissioners of Customs & Excise, w którym Trybunał stwierdził, że należy dać prymat ochronie zasady nierozszerzania zwolnienia podatkowego nad traktowaniem kilku dostaw jako świadczenia złożonego, opodatkowanego wedle zasad dotyczących świadczenia głównego. Każde odstępstwo od zasadniczej stawki podatku od towarów i usług winno być zatem interpretowane ściśle i ta ogólna zasada musi być brana bezwzględnie pod uwagę przy ocenie okoliczności konkretnej sprawy.

Zatem dla określenia skutków podatkowych transakcji złożonych należy badać, czy mamy do czynienia z kompozycją świadczenia głównego – dominującego, wzbogaconą jedynie o świadczenia pomocnicze, czy też dany dostawca realizuje kilka odrębnych i niezależnych świadczeń. Co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji gdy jedna dostawa obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Pojedyncze świadczenie ma miejsce zwłaszcza wtedy, gdy jedną lub więcej części składowych uznaje się za dostawę zasadniczą, podczas gdy inny lub inne elementy traktuje się jako czynności pomocnicze, do których stosuje się te same zasady opodatkowania, co do dostawy zasadniczej.

Aby móc natomiast wskazać, że dana dostawa jest czynnością złożoną (kompleksową), winna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi jednak do jednego celu. Na dostawę złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu – do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast dostawę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania dostawy zasadniczej. Pojedyncza dostawa traktowana jest zatem jak element dostawy kompleksowej wówczas, jeżeli cel świadczenia dostawy pomocniczej jest zdeterminowany przez dostawę główną oraz nie można dokonać dostawy głównej bez dostawy pomocniczej.

Zatem z ekonomicznego punktu widzenia dostawy nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną dostawę kompleksową, obejmującą kilka świadczeń pomocniczych. Jeżeli jednak w skład dokonywanej dostawy wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu dostawy kompleksowej.

Jednocześnie należy podkreślić, że zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do niej, nie regulują pojęcia „części składowych”. Zatem w tym celu należy odwołać się do przepisów ustawy Kodeks cywilny.

Stosownie do art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zgodnie z art. 47 § 2 kodeksu cywilnego:

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Aby jednak uzyskać atrybut części składowej rzeczy nadrzędnej, w tym przypadku Budynku, wyposażenie powinno być połączone z tą rzeczą w taki sposób, że będzie istniała:

- więź fizykalno-przestrzenna oraz,

- więź funkcjonalna (gospodarcza)

a połączenie będzie miało charakter trwały (nie dla przemijającego użytku). Przy czym przesłanki te muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji takiego połączenia elementy wyposażenia powinny stracić byt w sensie prawnym, gospodarczym i fizycznym. Zatem elementy wyposażenia trwale związane z budynkiem nie będą mogły samoistnie stanowić rzeczy, lecz powinny tworzyć z budynkiem jedną całość.

Przy czym, zgodnie z art. 47 § 3 kodeksu cywilnego:

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Jednocześnie stosownie do art. 51 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi.

W myśl art. 51 § 3 Kodeksu cywilnego:

Przynależność nie traci tego charakteru przez przemijające pozbawienie jej faktycznego związku z rzeczą główną.

Pojęcie przynależności należy zatem odróżnić od pojęcia części składowej, bowiem związek, jaki zachodzi pomiędzy rzeczą przynależną (pomocniczą) a rzeczą główną, jest luźniejszy niż związek pomiędzy częścią składową a rzeczą nadrzędną. Wprawdzie przynależności i części składowe dzielą los prawny rzeczy głównej (nadrzędnej), lecz w przypadku przynależności zasada ta nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego. Pomiędzy rzeczą główną a przynależną zachodzi wyłącznie związek funkcjonalny. Nie ma więc ścisłej więzi fizycznej, która powoduje, że rzecz staje się częścią składową innej rzeczy. W stosunku przynależności występują dwa odrębne podmiotowe prawa własności – do rzeczy głównej i do rzeczy pomocniczej. Zatem przynależność (rzecz pomocnicza) nie traci samodzielnego bytu prawnego wskutek jej związku z rzeczą główną – pozostaje, w przeciwieństwie do części składowej, samoistną rzeczą ruchomą. Dlatego też przynależność może stanowić przedmiot samoistnego obrotu, natomiast część składowa nie może być przedmiotem odrębnej dostawy.

W kontekście powyższych uwag podkreślić należy, że wszelkie elementy wyposażenia, które zostaną połączone z budynkiem w sposób trwały, będąc jego częściami składowymi, będą stanowiły nierozerwalną część sprzedawanego budynku. Nie można zatem przenieść prawa do rozporządzenia budynkiem bez przenoszenia własności jego części składowych. Czynność dostawy budynku i związanych z nim trwale elementów składowych będzie zatem jedną czynnością dostawy, która będzie opodatkowana właściwą stawką podatku lub będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Pojęcia dostawy budynku nie można zatem rozszerzać na dostawę elementów, które nie są nierozerwalnie związane z konstrukcją budynku. Elementy wyposażenia budynku, które nie będą w sposób trwały związane z bryłą budynku, jako mogące być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego, będą stanowić wyposażenie niebędące częściami składowymi budynku i winny zostać opodatkowane odrębnie od dostawy budynku, według stawki właściwej dla dostawy danego rodzaju towaru.

Zatem dostawa wyposażenia, które może być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego lub też wyposażenia, które nie stanowi części składowej, winna zostać opodatkowana według przepisów właściwych, tj. według stawki właściwej dla danego rodzaju towaru.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przez pojęcie przynależności użyte we Wniosku rozumieją Państwo występujące w budynku instalacje oraz urządzenia, które stanowią wraz z budynkiem jedną całość będącą przedmiotem sprzedaży, do których należą: urządzenia wentylacyjne, klimatyzatory, kurtyny powietrzne, instalacje ściekowe (w tym separator tłuszczów), rozdzielnie, transformatory, oświetlenie, windy i instalacje przeciw-pożarowe a także urządzenia ruchome ściśle związane z budynkiem, które będą przedmiotem sprzedaży łącznie z budynkiem, do których należą meble.

Przedmiotowe elementy budynku stanowią towary w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i będą przedmiotem sprzedaży wraz z budynkiem, do którego przynależą.

W związku z nabyciem/wytworzeniem ww. wyposażenia, przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nabycie ww. wyposażenia nastąpiło razem z budynkiem lub w czasie użytkowania budynku i byli Państwo uprawnieni do odliczenia VAT. Cała Nieruchomość wraz z instalacjami i wyposażeniem była wykorzystywana do działalności opodatkowanej VAT. Niektóre elementy jak np. windy są zamontowane w budynku z wykorzystaniem w sposób istotny jego elementów konstrukcyjnych. Wszelkie instalacje, które są trwale związane z budynkiem takie jak np. windy i instalacje wentylacyjne, są traktowane przez Państwa jako element budynku i podlegać będą sprzedaży jako część budynku, stanowiąc jedną transakcję. Demontaż instalacji takich jak np. windy wymagałby prac budowlanych i potencjalnie mógłby wiązać się z ingerencją w takie elementy jak ściany konstrukcyjne budynku. Sprzedaży podlegają także rzeczy, które można wynieść z budynku tj. meble. Przy czym, sprzedaż wyposażenia tego rodzaju nie ma charakteru niezależnego od transakcji sprzedaży budynku, ponieważ strony nie są zainteresowane nabywaniem odrębnie wyposażenia, ale nabyciem budynku w całości.

Zatem mając na uwadze wskazane we wniosku okoliczności sprawy stwierdzić należy, że w analizowanym przypadku dostawa wyposażenia, którego elementy zostały umieszczone/zamontowane w budynku z wykorzystaniem w sposób istotny elementów konstrukcyjnych danego budynku i którego sposób zamocowania uniemożliwia ich demontaż bez uszkodzenia konstrukcji zabudowań, nie będzie stanowić odrębnej dostawy od dostawy danego budynku i będzie podlegać opodatkowaniu według stawki podatku właściwej dla dostawy tego budynku.

Natomiast dostawa wyposażenia, którego montaż nie nastąpił z wykorzystaniem w sposób istotny elementów konstrukcyjnych budynku, a jego demontaż nie spowoduje uszkodzenia budynku powinno zostać opodatkowane stawką właściwą dla tych towarów.

Przechodząc z kolei do ewentualnego zwolnienia od podatku dostawy ww. wyposażenia należy odnieść się do zapisów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku, wyposażenie nie było wykorzystywane na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Ponadto przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z jego nabyciem. W konsekwencji dostawa wyposażenia nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zatem dostawa wyposażenia będzie opodatkowana właściwą dla danego towaru stawką podatku od towarów i usług.

Za element pomocniczy względem dostawy budynków i budowli, stanowiący razem z nim świadczenie kompleksowe, należy z kolei uznać Prawa Autorskie. Samo nabycie Praw Autorskich odnoszące się do konkretnego budynku czy budowli nie ma racji bytu, ani sensu ekonomicznego, bez nabycia budynku/budowli, którego Prawa Autorskie dotyczą.

Reasumując, w przypadku gdy w odniesieniu do planowanej dostawy Budynku i Budowli spełnione zostaną warunki do rezygnacji ze zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana właściwą stawką podatku dla przedmiotu dostawy i nie będzie korzystać ze zwolnienia.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 jest zatem prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach planowanej transakcji, wskazać należy, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Stosownie do art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak już wyżej wskazano dostawa Budynku i Budowli po skutecznym spełnieniu warunków do rezygnacji ze zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, będzie opodatkowana właściwą stawką podatku dla przedmiotu dostawy i nie będzie korzystać ze zwolnienia.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Transakcja obejmie m.in. przeniesienie przez Państwa na Nabywcę własności ruchomości stanowiących wyposażenie niezbędne do funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem (przynależności), które nie stanowią odrębnego przedmiotu własności i praw autorskich do dokumentacji projektowej. Sprzedaż Nieruchomości wraz z ruchomościami stanowiącymi jej przynależności, których dotyczy wniosek będzie opodatkowana VAT. Podano, że zawierając Transakcję Nabywca działał będzie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał do swojej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT stawką podstawową. Głównym celem nabywcy jest zmodernizować Budynek i zmienić jego charakter, tak aby zmaksymalizować jego wartość rynkową. Nabywca zamierza w przypadku uzyskania odpowiednich decyzji i pozwoleń przebudować i zmodernizować Nieruchomość oraz zmienić jej charakter na Nieruchomość o funkcji hotelowej wraz z zapleczem gastronomiczno-usługowym. Nabywca planuje dostosowanie Budynku do funkcji hotelowych i osiąganie przychodów z działalności hotelarskiej, a gdyby okazało się to niemożliwe dostosowanie Budynku do funkcji mieszkaniowych oraz usługowych i osiąganie przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych, które będą podlegać opodatkowaniu 8% stawką VAT i sprzedaży lokali usługowych opodatkowanych stawką 23%.

W konsekwencji należy stwierdzić, że warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy, będą spełnione. Nabywca będzie uprawniony w związku z planowanym zakupem Nieruchomości wraz z przynależnościami i Prawami autorskimi do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu ww. nabycia oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, zgodnie z art. 87 ustawy i na zasadach wskazanych w tym przepisie.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 3 jest zatem prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w zdarzeniu przyszłym, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Natomiast ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.