Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.534.2025.3.IK

Interpretacja indywidualna
- stanowisko w części prawidłowe, w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

- prawidłowe w zakresie uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (tj. będzie objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT);

- prawidłowe w zakresie uznania, że podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji będzie wyłącznie Sprzedający 1, a w konsekwencji powinien wystawić fakturę na całą cenę sprzedaży Nieruchomości;

- prawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości;

- prawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku otrzymanego zadatku;

- nieprawidłowe w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do otrzymania zadatku na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości;

- prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 13 sierpnia 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. spółka z ograniczona odpowiedzialnością

(Nabywca, Kupujący)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania 1:

S.S.

(Zbywca 1, Sprzedający 1)

3. Zainteresowany niebędący stroną postępowania 2:

A.S.

(Zbywca 2, Sprzedająca 2)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w Warszawie, zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny.

Zainteresowanymi niebędącymi stronami postępowania są S.S. (dalej: „Sprzedający 1”) i A. S. (dalej: „Sprzedająca 2”). Sprzedający 1 i Sprzedająca 2 w dalszej części niniejszego wniosku będą łącznie zwani „Sprzedającymi”. Sprzedający 1 i Sprzedająca 2 są osobami fizycznymi.

Sprzedający 1 prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) i jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „CEIDG”). Zgodnie z treścią wpisu do CEIDG Sprzedający 1 wykonuje działalność gospodarczą m.in. w zakresie:

- konserwacji i naprawy pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli,

- sprzedaży hurtowej i detalicznej samochodów osobowych i furgonetek,

- sprzedaży hurtowej i detalicznej pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli,

- działalności usługowej wspomagającej transport lądowy,

- wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

- pozostałych badań i analiz technicznych.

Sprzedający 1 jest i będzie na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej) zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny.

Sprzedająca 2 nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT ani nie jest wpisana do CEIDG. Sprzedająca 2 nie jest zarejestrowana na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny lub podatnik VAT zwolniony.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającymi będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

W dniu 27 lutego 2025 r. Sprzedający oraz Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”), w której - z zastrzeżeniem spełniania się, lub zrzeczenia zgodnie z postanowieniami tej umowy warunków - zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży” lub „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie, której Sprzedający sprzedadzą Kupującemu:

1) prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2, położonych (…), oraz

2) prawo własności posadowionych na tych działkach budynków.

- dla których to praw Sąd Rejonowy (…),prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego zwana będzie w dalszej części niniejszego wniosku „Transakcją”.

W Umowie Przedwstępnej Strony postanowiły, że Umowa Przedwstępna została zawarta z zastrzeżeniem łącznego spełnienia następujących warunków:

1) wyniki audytu, o którym mowa w Umowie Przedwstępnej okażą się dla Kupującego satysfakcjonujące i tym samym Kupujący nie skorzysta w terminie, o którym mowa w Umowie Przedwstępnej z zastrzeżonego umownego prawa do odstąpienia od tej umowy;

2) podpisania umowy przedwstępnej zakupu przez Kupującego Nieruchomości Sąsiedniej 1 lub Nieruchomości Sąsiedniej 2 (zdefiniowanych poniżej);

3) uzyskania przez Kupującego wszystkich pozostałych prawomocnych i ostatecznych decyzji, zezwoleń i uzgodnień pozwalających na budowę Inwestycji (zdefiniowanej poniżej), nie mniejszej niż 5.000 m2 (pięć tysięcy metrów kwadratowych) powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), przy maksymalnie jednej kondygnacji parkingu podziemnego, w szczególności decyzji środowiskowej i decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu z Nieruchomości, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew, uzgodnień dotyczących usunięcia ewentualnych kolizji Inwestycji z infrastrukturą techniczną na Nieruchomości;

4) uchwalenia przez Radę Miasta (…) Planu Ogólnego Miasta (…), zgodnie z którym Nieruchomość i Nieruchomość Sąsiednia 1 lub Nieruchomość Sąsiednia 2 przeznaczone będą pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i możliwa będzie realizacja Inwestycji, nie mniejszej niż 5.000 m² (pięć tysięcy metrów kwadratowych) powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), przy maksymalnie jednej kondygnacji parkingu podziemnego;

5) uzyskania przez Kupującego warunków przyłączenia mediów pozwalających na realizację Inwestycji, nie mniejszej niż 5.000 m² (pięć tysięcy metrów kwadratowych) powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), w tym warunków na zrzut wody deszczowej;

6) uzyskania przez Kupującą prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, nie mniejszej niż 5.000 m² (pięć tysięcy metrów kwadratowych) powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), przy maksymalnie jednej kondygnacji parkingu podziemnego (dalej: „Decyzja PnB”);

7) działy III i IV Księgi Wieczystej nie będą zawierały jakichkolwiek innych wpisów obciążających i wzmianek o wnioskach, za wyjątkiem roszczenia ujawnionego na rzecz Kupującego oraz opisanych w Umowie Przedwstępnej służebności i hipoteki umownej łącznej.

Na potrzeby niniejszego wniosku ww. zdarzenia będą zwane łącznie: „Warunkami Umowy Przedwstępnej”.

Warunki Umowy Przedwstępnej zostały przy tym zastrzeżone na korzyść Kupującego.

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych, które znajdują i będą znajdowały się na datę Transakcji na działkach wchodzących w skład Nieruchomości i będących własnością Sprzedających zostały przedstawione poniżej:

Na działce nr 2 na planowaną datę Transakcji będą znajdowały się następujące naniesienia będące własnością Sprzedających:

1. budynek przemysłowy, klasyfikowany jako budynek wg Prawa budowlanego (dalej: „Budynek przemysłowy”);

2. silos / magazyn, klasyfikowany jako budynek wg Prawa budowlanego (dalej: „Budynek magazynowy”);

3. budynek transportu i łączności (stróżówka), klasyfikowany jako budynek wg Prawa budowlanego;

4. parking / plac utwardzony, klasyfikowany jako budowla wg Prawa budowlanego;

5. latarnia;

6. ogrodzenie;

7. wiata samochodowa.

Na działce nr 1 na planowaną datę Transakcji będą znajdowały się następujące naniesienia będące własnością Sprzedających:

1. Budynek magazynowy, klasyfikowany jako budynek wg Prawa budowlanego;

2. parking / plac utwardzony klasyfikowany jako budowla wg Prawa budowlanego;

3. latarnia;

4. ogrodzenie.

Obiekty budowlane (budynki, budowle i ich części), będące własnością Sprzedających, posadowione na Nieruchomości, w dalszej części niniejszego wniosku zwane będą łącznie „Obiektami budowlanymi”.

Jednocześnie, Strony wskazują, że na Nieruchomości znajdują się i będą znajdowały się na datę planowanej Transakcji następujące obiekty będące własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego (dalej: „KC”):

1. sieć wodociągowa,

2. sieć elektryczna

3. sieć kanalizacyjna,

2. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Sprzedający nabyli Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej Obiektami budowlanymi w dniu 24 listopada 2017 r. na podstawie umowy sprzedaży użytkowania wieczystego oraz własności budynków. Powyższa umowa sprzedaży wskazywała, że Sprzedający nabywają Nieruchomość w ramach prowadzonej przez Sprzedającego 1 samodzielnej działalności gospodarczej. 3/4 ceny sprzedaży zostało zapłacone przez Sprzedających ze środków pochodzących z kredytu udzielonego Sprzedającemu 1 występującemu w umowie kredytu jako przedsiębiorca. Nabycie Nieruchomości nie było opodatkowane VAT. Notariusz pobrał od Sprzedających podatek od czynności cywilnoprawnych.

Sprzedający nabyli Nieruchomość do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia przedsiębiorstwa Sprzedającego 1 (stanowiska warsztatowe, stacja kontroli pojazdów, pomieszczenia socjalne, magazyn, stróżówka). Nieruchomość została zakwalifikowana przez Sprzedającego 1 do składników związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Obiekty budowlane są w większości wprowadzone do ewidencji środków trwałych w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Ponadto, Sprzedający 1 wynajmuje w ramach działalności gospodarczej lokale 1, 7, 10 i 11 znajdujące się w Budynku przemysłowym podmiotom trzecim.

Nieruchomość nie stanowi (i na datę Transakcji nie będzie stanowiła) składnika majątku związanego z jakąkolwiek działalnością gospodarczą prowadzoną przez Sprzedającą 2. Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że Sprzedająca 2 nie zbywała w przeszłości innych nieruchomości i nie ma zamiaru zbywać w przyszłości innych nieruchomości niż Nieruchomość. Ponadto, Sprzedająca 2 nie podejmowała również żadnych działań marketingowych lub reklamowych, nie zamieszczała ogłoszeń w prasie, Internecie czy tablicach reklamowych celem zbycia Nieruchomości.

Budynki znajdujące się na Nieruchomości zostały wybudowane w latach 70-dziesiątych lub 80 - dziesiątych XX wieku, tj. przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedających w listopadzie 2017 r. Pozostałe Obiekty budowlane poza budynkami również zostały wybudowane przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedających.

Obiekty budowlane były użytkowane przed ich nabyciem przez Sprzedających. W listopadzie 2017 r. nastąpiło rozpoczęcie użytkowania Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości na potrzeby własne Sprzedającego 1, tj. na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Sprzedający nie ponieśli i nie zamierzają ponieść wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Obiektów budowlanych, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Sprzedający udzielili pełnomocnictw (dalej: „Pełnomocnictwa”) dla osób wskazanych przez Kupującego do reprezentowania ich w:

1) w zakresie przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości […];

2) w zakresie realizacji planowanej inwestycji na terenie Nieruchomości do:

a) występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej i innymi właściwymi podmiotami oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych w celu przygotowania i realizacji planowanej inwestycji, w tym:

i. w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych i umów przyłączeniowych wraz z możliwością ich aneksowania dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów,

ii. uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości,

iii. uzyskania decyzji wodnoprawnej;

b) reprezentowania Sprzedających we właściwym postępowaniu, w tym do składania oświadczeń, wniosków, uzupełnień, pism w imieniu Sprzedających dotyczących:

i. spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uchwalenia przez Radę Miasta (…) Planu Ogólnego Miasta (…);

ii. spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla Nieruchomości;

iii. spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości;

iv. spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości;

v. spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla Nieruchomości;

vi. spraw związanych z przeprowadzeniem i ujawnieniem podziału Nieruchomości.

Ponadto, Sprzedający udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w szczególności w sprawach związanych z postępowaniem dotyczącym decyzji o pozwoleniu na budowę dla Nieruchomości (dalej: „Zgoda”).

3. Zakres Transakcji

W ramach Transakcji dojdzie do zakupu przez Kupującego od Sprzedających wyłącznie Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji nie będą żadne inne niż Nieruchomość składniki majątku Sprzedających.

W szczególności, przedmiotem Transakcji nie będą żadne inne niż Nieruchomość składniki przedsiębiorstwa Sprzedającego 1. W efekcie Kupujący nie przejmie żadnych ruchomości, środków trwałych, wyposażenia budynków, wartości niematerialnych i prawnych, know-how Sprzedającego 1, a także innych praw, wierzytelności, umów czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego 1. Kupujący nie przejmie również żadnych rachunków bankowych należących do Sprzedającego 1. Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się także z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy (t. j.: Dz. U. z 2020 r., poz. 1320, ze zm., dalej: „Kodeks pracy”).

Nieruchomość nie jest także wyodrębniona funkcjonalnie, organizacyjnie, czy finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego 1, tj.

- biznes prowadzony w oparciu o Nieruchomość nie jest wyodrębniony w działalności gospodarczej Sprzedającego 1 jako dział, oddział (nie ma statutu, regulaminu, innego dokumentu wewnętrznego w tym zakresie);

- Sprzedający 1 nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych dla biznesu prowadzonego w oparciu o Nieruchomość, która pozwala na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do tego biznesu;

- Nieruchomość nie umożliwia Kupującemu kontynuowania działalności prowadzonej przez Sprzedającego 1 bez podejmowania dodatkowych działań mających na celu „doposażenie” Nieruchomości w zasoby niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej (inne składniki materialne, umowy itd.).

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości, Zainteresowani wyjaśniają również, że przedmiotem Transakcji nie będą również żadne inne niż Nieruchomość składniki majątku Sprzedającej 2, ani jakiekolwiek składniki przedsiębiorstwa Sprzedającej 2 (jak wskazano powyżej, Nieruchomość nie stanowi i na datę Transakcji nie będzie stanowiła składnika majątku związanego z jakąkolwiek działalnością gospodarczą prowadzoną przez Sprzedającą 2; Sprzedająca 2 takiej działalności nie prowadzi).

4. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji

Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości oraz nieruchomościach sąsiednich składających się z działek gruntu numer (…) (dalej łącznie: „Nieruchomość Sąsiednia 1”) lub (…) (dalej łącznie: „Nieruchomość Sąsiednia 2”) inwestycję polegającą na wybudowaniu budynków wielorodzinnych z garażami podziemnymi, drogami wewnętrznymi i parkingami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną (dalej: „Inwestycja”).

Inwestycja będzie wykorzystywana przez Kupującego w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

5. Inne okoliczności Transakcji

Zamiarem Sprzedających jest sprzedaż Nieruchomości w ramach prowadzonej przez Sprzedającego 1 działalności gospodarczej. W związku z tym Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

1. Czy latarnia posadowiona na działce nr 2 stanowi budynek lub budowlę lub urządzenie budowlane w myśl art. 3 pkt 2, pkt 3, pkt 3a Prawa budowlanego [2] i jest trwale z gruntem związana?

Latarnia posadowiona na działce nr 2 stanowi budowlę w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego i jest trwale związana z gruntem.

2. Czy ogrodzenie posadowione na działce nr 2 stanowi budynek lub budowlę lub urządzenie budowlane w myśl art. 3 pkt 2, pkt 3, pkt 3a Prawa budowlanego [2] i jest trwale z gruntem związane?

Ogrodzenie posadowione na działce nr 2 stanowi urządzenie budowlane w myśl art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego i jest trwale związane z gruntem.

3. Czy wiata samochodowa posadowiona na działce nr 2 stanowi budynek lub budowlę lub urządzenie budowlane w myśl art. 3 pkt 2, pkt 3, pkt 3a Prawa budowlanego [2] i jest trwale z gruntem związana?

Wiata samochodowa posadowiona na działce nr 2 stanowi budowlę w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego i jest trwale związana z gruntem.

4. Czy latarnia posadowiona na działce nr 1 stanowi budynek lub budowlę lub urządzenie budowlane w myśl art. 3 pkt 2, pkt 3, pkt 3a Prawa budowlanego [2] i jest trwale z gruntem związana?

Latarnia posadowiona na działce nr 1 stanowi budowlę w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego i jest trwale związana z gruntem.

5. Czy ogrodzenie posadowione na działce nr 1 stanowi budynek lub budowlę lub urządzenie budowlane w myśl art. 3 pkt 2, pkt 3, pkt 3a Prawa budowlanego [2] i jest trwale z gruntem związane?

Ogrodzenie posadowione na działce nr 1 stanowi urządzenie budowlane w myśl art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego i jest trwale związane z gruntem.

6. Jeśli którekolwiek z ww. obiektów tj. posadowione na działce 2: latarnia, ogrodzenie, wiata samochodowa, posadowione na działce 12 latarnia, ogrodzenie stanowi urządzenie budowlane w myśl art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego [2] to należy wskazać osobno do każdego urządzenia budowlanego z którym budynkiem lub budowlą jest związane, zapewniając możliwość użytkowania tego budynku lub budowli zgodnie z jego przeznaczeniem.

Ogrodzenie posadowione na działkach 2 i 1 jest związane z wszystkimi budynkami i budowlami znajdującymi się na tych działkach (tj. „Budynek przemysłowy”, „Budynek magazynowy”, budynek transportu i łączności (stróżówka), parking / plac utwardzony, latarnie, wiata samochodowa). Jednocześnie wskazuję, że od pierwszego zasiedlenia wszystkich budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach upłynął okres dłuższy niż 2 lata i nie były one przedmiotem ulepszeń.

7. Jeśli którekolwiek z ww. obiektów tj. posadowione na działce 2: latarnia, ogrodzenie, wiata samochodowa, posadowione na działce 1, latarnia, ogrodzenie stanowią budynki lub budowle w myśl art. 3 pkt 2 i 3 Prawa budowlanego [2] i są trwale z gruntem związane to należy wskazać osobno do każdego budynku, każdej budowli:

a) Kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) tych budynków i budowli?

Rozpoczęcie użytkowania przez Sprzedającego 1 posadowionych na działce 2: latarni i wiaty samochodowej oraz posadowionej na działce 1 latarni nastąpiło w listopadzie 2017 r.

b) Czy poszczególne budynki, budowle były lub są przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak to należy wskazać dokładne daty najmu?

Nie, wskazane obiekty budowlane, tj. posadowione na działce 2: latarnia i wiata samochodowa oraz posadowiona na działce 1 latarnia nie są przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

c) Czy od pierwszego zajęcia, zasiedlenia poszczególnych budynków, budowli, do dnia dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata?

Tak, od pierwszego zajęcia / zasiedlenia wskazanych obiektów - tj. posadowionych na działce 2: latarni i wiaty samochodowej oraz posadowionej na działce 1 latarni - do dnia dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata.

d) Czy Sprzedający 1 ponosił lub będzie ponosił wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym poszczególnych budynków lub budowli, w stosunku do których Sprzedający 1 miał/będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Nie, Sprzedający 1 nie ponosił i nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym wskazanych obiektów, tj.

- posadowionych na działce 2: latarni i wiaty samochodowej oraz

- posadowionych na działce 1: latarni

w stosunku do których Sprzedający 1 miał/będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

e) Jeżeli Sprzedający 1 ponosił takie wydatki to były one niższe czy wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych budynków, budowli, kiedy zakończono ich ulepszenie, proszę podać dokładną datę?

Nie dotyczy - Sprzedający 1 nie ponosił takich wydatków.

f) Czy po poniesieniu wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których Sprzedający 1 miał/będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych budowli należy wskazać czy doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług?

Nie dotyczy - Sprzedający 1 nie ponosił i nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie wskazanych obiektów.

g) Czy od pierwszego zajęcia, zasiedlenia poszczególnych budynków, budowli po ulepszeniu przekraczającym 30% ich wartości początkowej, w myśl ww. definicji, do dnia dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata?

Nie dotyczy - Sprzedający 1 nie ponosił i nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie wskazanych obiektów.

8. Czy któreś z naniesień określonych we wniosku jako parking/plac utwardzony, latarnia, ogrodzenie i wiata samochodowa (znajdujących się na działkach, których prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży) stanowi ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie jest częścią składową budynku.

Żadne ze wskazanych naniesień - tj. parking/plac utwardzony, latarnia, ogrodzenie i wiata samochodowa znajdujące się na działkach, których prawo wieczystego użytkowania będzie przedmiotem sprzedaży - nie stanowi ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego, gdyż są trwale związane z gruntem.

Zainteresowani wskazują dodatkowo, że nawet w przypadku przyjęcia odmiennej kwalifikacji prawnej naniesień w postaci ogrodzenia, lamp i wiaty na gruncie Prawa budowlanego - tj. niezależnie od tego czy naniesienia te zostaną uznane za budowle, czy urządzenia budowlane - nie będzie miało to wpływu na rozstrzygnięcie analizowanej sprawy, gdyż od pierwszego zasiedlenia wszystkich obiektów / naniesień znajdujących się na działkach objętych wnioskiem upłynął okres dłuższy niż 2 lata oraz nie były one przedmiotem ulepszeń.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (tj. będzie objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT)?

2. Czy podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji będzie wyłącznie Sprzedający 1, a jeżeli tak, to czy powinien wystawić fakturę na całą cenę sprzedaży Nieruchomości?

3. Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe i sprzedaż Nieruchomości będzie objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT, to czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie zwolniona od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

4. Czy otrzymanie zadatku w związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji będzie zwolnione od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

5. Jeżeli sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Strony zrezygnują z tego zwolnienia VAT zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT, to w jakim momencie powstanie obowiązek podatkowy w VAT w odniesieniu do otrzymania zadatku na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości?

6. Jeżeli sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, to czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

7.

Państwa stanowisko w sprawie/Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1. Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (tj. będzie objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT).

2. Podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji będzie wyłącznie Sprzedający 1, a w konsekwencji powinien wystawić fakturę na całą cenę sprzedaży Nieruchomości.

3. Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe i sprzedaż Nieruchomości będzie objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT, to Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie zwolniona od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

4. Otrzymanie zadatku w związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji będzie zwolnione od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

5. Jeżeli sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Strony zrezygnują z tego zwolnienia VAT zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT, to obowiązek podatkowy w VAT w odniesieniu do otrzymania zadatku na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości powstanie dopiero w momencie złożenia przez Strony prawidłowego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT.

6. Jeżeli sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 1 i 2

Aby dana czynność podlegała pod przepisy ustawy o VAT, w tym przepisy dotyczące zwolnień z podatku VAT, musi być wykonana przez podmiot, któremu w związku z jej wykonaniem przysługuje status podatnika podatku VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w myśl ust. 2, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższa definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Działalność gospodarcza powinna cechować się ponadto stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania. Działalność gospodarcza występuje również w przypadku wykorzystywania rzeczy w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Właściwym zatem jest wykluczenie z grona podatników osób fizycznych, w przypadku gdy dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź w celu wykorzystania go przy wykonywaniu innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Jednocześnie, należy wskazać, że małżeństwo nie ma statusu podatnika podatku VAT, co oznacza, że konieczność ustalenia kto jest podatnikiem tego podatku odnosi się do każdego z małżonków z osobna. Ustawodawca podatkowy traktuje małżonków jako co do zasady odrębnych podatników. Nie ma podstaw, aby traktować małżonków jako jeden podmiot, którego działalność podlega obowiązkowi podatkowemu VAT. Status podatnika VAT może uzyskać zarówno jedno z małżonków, jak i oboje, tj. każde z osobna.

Należy też podkreślić, że wykonywanie czynności opodatkowanych podatkiem VAT przez jednego z małżonków nie czyni podatnikiem tego podatku drugiego małżonka, nawet jeżeli czynności te dotyczą składników ich majątku wspólnego, a przychód uzyskany z wykonywania tych czynności stanowi ich majątek dorobkowy. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku VAT.

Tym samym dla opodatkowania podatkiem VAT istotne znaczenie ma to, kto faktycznie wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu VAT. Jeżeli takie czynności wykonuje tylko jedno z małżonków - tak jak w przypadku opisanym w niniejszym wniosku - to tylko ten z małżonków może zostać uznany za podatnika podatku VAT.

Zdaniem Stron, w analizowanej sprawie wyłącznie Sprzedającemu 1 będzie przysługiwał status podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji. Nieruchomość stanowi bowiem (i na datę Transakcji będzie stanowiła) składnik majątku związany z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą. Obiekty budowlane są w większości wprowadzone do ewidencji środków trwałych w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT i wykorzystuje Nieruchomość w działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Ponadto, umowa nabycia Nieruchomości przez Sprzedających wskazywała, że Sprzedający nabywają Nieruchomość w ramach prowadzonej przez Sprzedającego 1 samodzielnej działalności gospodarczej. Większość ceny sprzedaży zostało zapłacone przez Sprzedających ze środków pochodzących z kredytu udzielonego Sprzedającemu 1 występującemu w umowie kredytu jako przedsiębiorca.

Okoliczność pozostawania przez Sprzedającego 1 w związku małżeńskim ze Sprzedającą 2 i objęcie zakresem Transakcji składnika ich majątku wspólnego nie powoduje samo w sobie, iż oboje małżonkowie uzyskają status podatników VAT w odniesieniu do tej czynności. Dla opodatkowania podatkiem VAT istotne znaczenie ma bowiem to, kto faktycznie wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu VAT. Jeżeli zatem takie czynności wykonuje tylko jedno z małżonków (w analizowanym przypadku Sprzedający 1), tylko ten z małżonków może zostać uznany za podatnika podatku VAT.

Aktywność Sprzedającej 2 przejawiająca się w byciu stroną Transakcji (w tym udzielenie wraz ze Sprzedającym 1 Pełnomocnictw i Zgody) nie dają podstaw do uznania jej za podatnika VAT z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości.

Nieruchomość nie stanowi (i na datę Transakcji nie będzie stanowiła) składnika majątku związanego z jakąkolwiek działalnością gospodarczą prowadzoną przez Sprzedającą 2. Sprzedająca 2 nie prowadzi działalności gospodarczej. Dodatkowo, Sprzedająca 2 nie zbywała w przeszłości innych nieruchomości i nie ma zamiaru zbywać w przyszłości innych nieruchomości niż Nieruchomość. Sprzedająca 2 nie podejmowała również żadnych działań marketingowych lub reklamowych, nie zamieszczała ogłoszeń w prasie, Internecie czy tablicach reklamowych celem zbycia Nieruchomości.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że Sprzedająca 2 udzieliła Pełnomocnictw i Zgody wyłącznie z powodów formalnych (tj. z uwagi na fakt, iż jest współwłaścicielem Nieruchomości w ramach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej). Udzielenie Pełnomocnictw i Zgody przez Sprzedającą 2 było konieczne dla skutecznego udzielenia Pełnomocnictw i Zgody przez Sprzedającego 1.

Z uwagi na powyższe, zdaniem Zainteresowanych, wyłącznie Sprzedający 1 spełnia przesłanki do uznania go za podatnika podatku VAT w związku z planowaną Transakcją. Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie dostawą dokonywaną w ramach prowadzonej przez Sprzedającego 1 działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Mając na uwadze okoliczność, że Nieruchomość została zakwalifikowana przez Sprzedającego 1 do składników związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, to Sprzedający 1 (a nie Sprzedająca 2) ma kontrolę ekonomiczną nad Nieruchomością (pomimo tego, że ze względów formalnych tj. objęcia Nieruchomości ustrojem wspólności ustawowej małżeńskiej, Nieruchomość jest również składnikiem majątku Sprzedającej 2). W rezultacie, wyłącznie Sprzedający 1 dokona dostawy Nieruchomości (tj. przeniesienia prawa do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel) w ramach Transakcji.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji wyłącznie Sprzedający 1 będzie miał status podatnika podatku VAT.

Zdaniem Stron, fakt, że Sprzedający 1 włada w sensie ekonomicznym całą Nieruchomością na potrzeby swojej działalności gospodarczej oznacza, że powinien on wystawić fakturę VAT na całość ceny sprzedaży Nieruchomości (a nie na połowę ceny).

Powyższe stanowisko, pozwalające na przyjęcie, że a) podatnikiem podatku VAT może być tylko jeden z małżonków, pomimo że transakcja sprzedaży dotyczy majątku wspólnego małżonków, oraz b) za podstawę opodatkowania powinien on przyjąć całą zapłatę z tytułu sprzedaży nieruchomości, niezależnie czy miałaby ona podlegać podziałowi pomiędzy współwłaścicieli, potwierdzają przykładowo następujące interpretacje podatkowe i wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego:

- Interpretacja podatkowa z dnia 5 maja 2025 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.65.2025.2.DS

„W rozpatrywanej sprawie, pomimo że przedmiotowe działki stanowią majątek wspólny małżonków, to jednak działki te są wykorzystywana wyłącznie przez Pana do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Czyli Pan prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego ma nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

Jak wskazano powyżej, małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży działek, będących we wspólności majątkowej małżeńskiej, wyłącznie Pan będzie stroną dokonującą czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem i będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Skoro bowiem działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży wykorzystuje Pan do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to jest Pan w sensie ekonomicznym właścicielem tych działek i to Pan dokona w efekcie ich dostawy - przeniesienia prawa do rozporządzania działkami jak właściciel.”

- Interpretacja podatkowa z dnia z dnia 7 maja 2025 r., nr 0112-KDIL3.4012.111.2025.4.KFK:

W rozpatrywanej sprawie, pomimo że przedmiotowa Nieruchomość stanowi majątek wspólny małżonków, to jednak jest wykorzystywana wyłącznie przez Zainteresowaną nr 2 do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy (odpłatny najem nieruchomości). Po wycofaniu poszczególnych części nieruchomości (część usługowa i warsztat samochodowy) z ewidencji środków trwałych prowadzonych przez Państwa działalności, tylko Zainteresowana nr 2 prowadzi bowiem działalność gospodarczą przy wykorzystaniu sprzedawanej Nieruchomości. Również część mieszkalna, wynajmowana we wcześniejszych latach, była wynajmowana w ramach najmu prywatnego przez Zainteresowaną nr 2, rozliczanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zatem, prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego, Zainteresowana nr 2 ma nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży Nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi On działalność gospodarczą.

Podsumowując stwierdzam, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Przy sprzedaży Nieruchomości tylko Zainteresowana nr 2 będzie występowała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Natomiast Zainteresowany nr 1 przy transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

- Interpretacja podatkowa z dnia 3 czerwca 2025 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.152.2025.2.DM:

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

- Interpretacja podatkowa z dnia 24 marca 2020 r., nr. 0112-KDIL1-3.4012.539.2019.2.TK:

„stwierdzić, że skoro - jak wskazano powyżej - z tytułu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości podatnikiem podatku od towarów i usług - w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy dla całej przedmiotowej transakcji będzie wyłącznie Zainteresowany 1, jak również - mając na uwadze fakt, że przedmiotowa transakcja będzie stanowiła dostawę opodatkowaną podatkiem od towarów i usług - to wyłącznie po stronie Zainteresowanego 1 wystąpi obowiązek wystawienia faktury zaliczkowej oraz faktury końcowej z tytułu tej sprzedaży.

Podstawą opodatkowania u Zainteresowanego 1, o której mowa w art. 29a ust. 1 ustawy, będzie wartość netto sprzedaży całej Nieruchomości, należna obojgu małżonkom, czyli Zainteresowanemu 1 i Zainteresowanej 2.”

- Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 października 2021 r., sygn. I FSK 731/18:

„w sytuacji gdy daną nieruchomość nabyto do majątku wspólnego, ale jest ona wykorzystywana przez przedsiębiorcę, to jej sprzedaż podlega opodatkowaniu według zasad właściwych dla działalności gospodarczej. Zdaniem NSA zmiana panującego między małżonkami ustroju majątkowego małżeńskiego w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, pozostaje bez wpływu na ocenę skutków podatkowych w podatku od towarów i usług jej zbycia. W niniejszej sprawie decydujące znaczenie miały bowiem przepisy prawa podatkowego, nie zaś okoliczność, że w sensie cywilnoprawnym do Skarżącej należał jedynie udział w nieruchomości.

W związku z tym, za zasadne należało uznać stanowisko WSA, że skoro podmiotem dokonującym dostawy nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej była Skarżąca, to za podstawę opodatkowania zgodnie z art. 29a ust. 1 VATU należało przyjąć wszystko, co stanowiło zapłatę z tytułu sprzedaży (dostawy) nieruchomości, niezależnie od tego, że owa zapłata miałaby podlegać podziałowi pomiędzy współwłaścicieli stosownie do ich udziału w zbywanym prawie.”

Jednocześnie, należy wskazać, że do Transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie z zakresu podlegania VAT przewidziane w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT dla dostawy przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 55¹ KC, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne oraz tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stosowanie do art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle powyższego należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie jedynie Nieruchomość tj. zabudowane Obiektami budowlanymi działki gruntu. Przedmiotem Transakcji nie będą żadne inne składniki majątku Sprzedającego 1, w szczególności należące do jego przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji nie będą też inne niż Nieruchomość składniki majątku Sprzedającej 2.

Planowanej Transakcji nie będzie więc towarzyszyć transfer składników wchodzących w skład ww. definicji przedsiębiorstwa z art. 55¹ KC. Nieruchomość nie jest także wyodrębniona organizacyjnie, funkcjonalnie, ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Nie ma zatem podstaw do zakwalifikowania Transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa, czy zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Należy stwierdzić zatem, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła transakcję podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, tj. objętą zakresem opodatkowania tym podatkiem odpłatną dostawę towarów.

Podsumowując,

- sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,

- podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji będzie wyłącznie Sprzedający 1.

- Transakcja sprzedaży Nieruchomości powinna być udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego 1 na całość ceny.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 3

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie praw użytkowania wieczystego. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego wynika, że grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części, które zostały na nim posadowione. Oznacza to również, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, to również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Przepisy Ustawy o VAT wprowadzają zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 Ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT. Zgodnie z nią przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Mając na uwadze powyższe, w celu ustalenia sposobu opodatkowania Nieruchomości, kluczowe jest określenie kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu Obiektów budowlanych doszło do ich pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z opisanego zdarzenia przyszłego, Obiekty budowlane znajdujące się na Nieruchomości wybudowano oraz rozpoczęto ich użytkowanie przed datą nabycia Nieruchomości przez Sprzedających, czyli przed 24 listopada 2017 r. Sprzedający 1 rozpoczął użytkowanie Obiektów budowlanych na potrzeby własnej działalności gospodarczej po ich nabyciu w listopadzie 2017 r.

Od daty nabycia i rozpoczęcia użytkowania Obiektów budowlanych Sprzedający nie ponosili (i nie zamierzają ponosić) wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

W konsekwencji należy uznać, że na datę Transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata od momentu „pierwszego zasiedlenia” Obiektów budowlanych. W związku z powyższym, zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia sprzedaży Nieruchomości z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Uzupełniająco, Strony wskazują, że w analizowanej sprawie nie znajdą zastosowania następujące zwolnienia z VAT:

- Zwolnienie od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, stosowane przy łącznym spełnieniu dwóch warunków: a) towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej; b) brak prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej, a nabycie Nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem VAT.

- Zwolnienia od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 9) Ustawy o VAT dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Nieruchomość na moment Transakcji będzie bowiem zabudowana Obiektami budowlanymi.

- Zwolnienie od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż przepis ten może znaleźć zastosowanie tylko wówczas, gdy nie stosuje się zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT („Zwalnia się od podatku: dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: [..]”)

Podsumowując, w ocenie Stron, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie spełniać warunki dla zastosowania zwolnienia od opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Na Nieruchomości znajdują się Obiekty budowlane, których pierwsze zasiedlenie nastąpiło nie później niż w listopadzie 2017 r., a więc ponad 2 lata temu. Jednocześnie Sprzedająca nie przeprowadzała (i nie zamierza przeprowadzać) w stosunku do nich żadnych prac o charakterze ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, o wartości wynoszącej co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Strony zaznaczają dodatkowo, że powyższe zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ma charakter fakultatywny. Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

b) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT oświadczenie to musi zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, gdy oświadczenie jest składane właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Powyższe oznacza, że Sprzedający 1 i Kupujący, będąc zarejestrowanymi jako podatnicy VAT czynni, mogą zrezygnować ze znajdującego zastosowanie w niniejszej sprawie zwolnienia od podatku VAT oraz dokonać wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Obiektów budowlanych - co powinno nastąpić poprzez złożenie przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Obiektów budowlanych) zgodnego oświadczenia na podstawie ww. przepisów, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Obiektów budowlanych.

Jeśli zaś Sprzedający 1 i Kupujący nie skorzystają z ww. prawa rezygnacji ze zwolnienia VAT, to Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 4 i 5

Stosowanie do art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego, w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Z przywołanego przepisu wynika więc, że zadatek, w razie wykonania umowy, staje się częścią ceny (jest zaliczony na poczet zapłaty ceny).

Ustawa o VAT nie przewiduje odrębnego, samodzielnego przedmiotu opodatkowania w postaci otrzymania zadatku (art. 5 ust. 1). Opodatkowaniu VAT podlegają dostawy towarów i świadczenie usług, a nie płatności dokonane z tytułu tych transakcji. Ustawa o VAT przesuwa (przyspiesza) jedynie moment opodatkowania transakcji - w odniesieniu do kwoty zadatku.

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty (z wyjątkami nieznajdującymi zastosowania w analizowanej sprawie).

W konsekwencji, sposób opodatkowania otrzymania zadatku należy analizować w połączeniu z czynnością, na poczet której zadatek został wpłacony. Zdaniem Stron oznacza to, że sposób opodatkowania zadatku powinien być ustalany według okoliczności transakcji istniejących na moment jego otrzymania.

W analizowanej sprawie, na moment otrzymania zadatku, przedmiotem Transakcji jest zabudowana Nieruchomość, w stosunku do której znajduje zdaniem Stron zastosowanie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W rezultacie, otrzymanie zadatku w związku ze sprzedażą tej Nieruchomości także powinno być zwolnione od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jeżeli w przyszłości okoliczności Transakcji sprzedaży Nieruchomości ulegną zmianie, z uwagi na to, że Strony zrezygnują ze zwolnienia z VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT, to obowiązek podatkowy w VAT w odniesieniu do otrzymania zadatku na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości powstanie dopiero w momencie złożenia przez Strony prawidłowego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT. Będzie to bowiem nowa okoliczność, nieistniejąca na moment otrzymania zadatku, a przez to niemogąca mieć wpływu na sposób opodatkowania otrzymania zadatku.

Dopiero w momencie złożenia przez Strony ww. oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości powstanie obowiązek uwzględnienia podatku VAT od kwoty zadatku w deklaracji za okres rozliczeniowy, w którym zaistnieje zdarzenie powodujące zmianę sposoby opodatkowania (nie będzie więc wymagana korekta wstecznych rozliczeń).

Powyższe podejście, zgodnie z którym kwestię opodatkowania zadatku należy rozstrzygać na podstawie okoliczności istniejących w dacie jego otrzymania, potwierdzają m.in. interpretacja indywidualna z dnia 9 marca 2023 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.7.2023.1.IG oraz interpretacja z dnia 28 listopada 2024 r., nr. 0114-KDIP1-1.4012.699.2024.1.ESZ.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 6

W pierwszej kolejności Zainteresowani wskazują, że niniejsze uzasadnienie dotyczy sytuacji, w których:

- Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko w zakresie pytania nr 3 za nieprawidłowe, tj. uzna, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT;

albo

- Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, a Strony Transakcji zrezygnują ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT poprzez wybór opodatkowania VAT Transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przysługuje pod warunkiem spełnienia przesłanek pozytywnych wynikających z art. 86 Ustawy o VAT oraz niewystąpienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak stanowi art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynikają zatem następujące podstawowe warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego:

- towary i usługi, z których nabyciem podatek VAT został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych (tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego VAT),

- transakcja jest udokumentowana fakturą,

- transakcja jest opodatkowana VAT (co oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który został nieprawidłowo wykazany na fakturze, w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku VAT),

- odliczenia podatku VAT dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik VAT.

Mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

i. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT,

ii. Transakcja zostanie udokumentowana stosowaną fakturą (fakturami) VAT,

iii. Kupujący jest i będzie czynnym podatnikiem VAT,

Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości.

Reasumując, jeżeli sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, jeśli stanowisko w zakresie Pytania nr 2 zostanie uznane za nieprawidłowe i za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji zostaną uznani zarówno Sprzedający 1 jak i Sprzedająca 2, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na podstawie faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości otrzymanych od Sprzedającego 1 i Sprzedającej 2.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest:

- prawidłowe w zakresie uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (tj. będzie objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT);

- prawidłowe w zakresie uznania, że podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji będzie wyłącznie Sprzedający 1, a w konsekwencji powinien wystawić fakturę na całą cenę sprzedaży Nieruchomości;

- prawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości;

- prawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku otrzymanego zadatku;

- nieprawidłowe w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do otrzymania zadatku na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości;

- prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Na mocy art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Ze względu na charakter udziału, może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną, uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Konsekwentnie, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedający 1 i Sprzedająca 2 w 2017 r. nabyli Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży użytkowania wieczystego oraz własność budynków. Umowa ta wskazywała, ze Sprzedający nabywają Nieruchomość w ramach prowadzonej przez Sprzedającego 1 samodzielnej działalności gospodarczej. Sprzedający nabyli Nieruchomość do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską. Nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia przedsiębiorstwa Sprzedającego 1 (stanowiska warsztatowe, stacja kontroli pojazdów, pomieszczenia socjalne, magazyn, stróżówka). Nieruchomość została zakwalifikowana przez Sprzedającego 1 do składników związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Nieruchomość nie stanowi (i na datę Transakcji nie będzie stanowiła) składnika majątku związanego z jakąkolwiek działalnością gospodarczą prowadzoną przez Sprzedającą 2. Sprzedająca 2 nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że Sprzedająca 2 nie zbywała w przeszłości innych nieruchomości i nie ma zamiaru zbywać w przyszłości innych nieruchomości niż Nieruchomość. Ponadto, Sprzedająca 2 nie podejmowała również żadnych działań marketingowych lub reklamowych, nie zamieszczała ogłoszeń w prasie, Internecie czy tablicach reklamowych celem zbycia Nieruchomości.

Z analizy art. 5 ust. 1 ustawy w związku z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, polegające na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i był faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W rozpatrywanej sprawie, pomimo że przedmiotowa Nieruchomość stanowi majątek wspólny małżonków, to jednak jest wykorzystywana wyłącznie przez Sprzedającego 1 do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomość nie stanowi (i na datę Transakcji nie będzie stanowiła) składnika majątku związanego z jakąkolwiek działalnością gospodarczą prowadzoną przez Sprzedającą 2.Sprzedająca nie zbywała w przeszłości innych nieruchomości i nie ma zamiaru zbywać w przyszłości innych nieruchomości. Sprzedająca 2 nie podejmowała również żadnych działań marketingowych lub reklamowych, nie zamieszczała ogłoszeń w prasie, internecie czy tablicach reklamowych celem zbycia Nieruchomości.

Ponadto Sprzedająca 2 oraz Sprzedający 1 udzielili pełnomocnictw dla osób wskazanych przez Kupujących do reprezentowania ich w:

1. w zakresie przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości […];

2. w zakresie realizacji planowanej inwestycji na terenie Nieruchomości do:

a. występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej i innymi właściwymi podmiotami oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych w celu przygotowania i realizacji planowanej inwestycji, w tym:

- w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych i umów przyłączeniowych wraz z możliwością ich aneksowania dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów,

- uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości,

- uzyskania decyzji wodnoprawnej;

b. reprezentowania Sprzedających we właściwym postępowaniu, w tym do składania oświadczeń, wniosków, uzupełnień, pism w imieniu Sprzedających dotyczących:

- spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uchwalenia przez Radę Miasta (…) Planu Ogólnego Miasta (…);

- spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla Nieruchomości;

- spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości;

- spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości;

- spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla Nieruchomości;

- spraw związanych z przeprowadzeniem i ujawnieniem podziału Nieruchomości.

Ponadto, Sprzedający udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w szczególności w sprawach związanych z postępowaniem dotyczącym decyzji o pozwoleniu na budowę dla Nieruchomości.

Podkreślić zatem należy, że z wniosku nie wynika, aby podjęte przez Kupującego działania prowadziły do podwyższenia ceny sprzedaży działki w ostatecznej umowie sprzedaży. Jednocześnie warto zauważyć, że nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedająca 2 zostanie z tego powodu uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem podatnikiem podatku VAT z tytułu opisanej we wniosku sprzedaży Nieruchomości będzie wyłącznie Sprzedający 1, który wykorzystywał Nieruchomość w działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy:

W myśl art. 29a ust. 6 ustawy, podstawa opodatkowania obejmuje:

Z kolei, jak stanowi art. 29a ust. 7 ustawy, podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że podstawę opodatkowania w podatku od towarów i usług stanowi wynagrodzenie, które dostawca lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy towarów albo świadczenia usług. Wynagrodzenie to oznacza wartość rzeczywiście otrzymaną (lub która ma być otrzymana) w konkretnym przypadku.

Zatem podstawą opodatkowania u Sprzedającego 1, o której mowa w art. 29a ust. 1 ustawy, będzie wartość netto sprzedaży całej Nieruchomości, należna Sprzedającemu 1 i Sprzedającej 2.

Uwzględniając powyższe w kontekście przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że skoro - jak wskazano powyżej - z tytułu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości podatnikiem podatku od towarów i usług - w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy dla całej przedmiotowej transakcji będzie wyłącznie Sprzedający 1, to wyłącznie po stronie Zainteresowanego 1 wystąpi obowiązek wystawienia faktury zaliczkowej oraz faktury końcowej z tytułu tej sprzedaży.

W przedmiotowej sprawie należy również wskazać, że przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT stanowi, że:

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie lub jego zorganizowanej części zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach planowanej Transakcji (tj. sprzedaży Nieruchomości) nastąpi wyłącznie przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz prawa własności posadowionych na tych gruntach budynków, budowli oraz urządzeń budowlanych. Nieruchomość nie jest wyodrębniona funkcjonalnie, organizacyjnie, finansowo. Kupujący nie przejmie żadnych innych nieruchomości, ani żadnych ruchomości. Środków trwałych, wyposażenia budynków, wartości niematerialnych i prawnych, know-how, a także innych praw, wierzytelności, umów czy środków pieniężnych. Nabycie Nieruchomości nie będzie się wiązała z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy.

W związku z tym w analizowanej sprawie, przedmiotem transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, a w rezultacie planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania do tej transakcji.

Wskazać również należy, ze zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT:

W myśl art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

W konsekwencji:

- sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,

- podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji będzie wyłącznie Sprzedający 1,

- Transakcja sprzedaży Nieruchomości powinna być udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego 1 na całość ceny.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 i pytania oznaczonego we wniosku nr 2, tj. że:

- Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (tj. będzie objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT),

- Podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji będzie wyłącznie Sprzedający 1, a w konsekwencji powinien wystawić fakturę na całą cenę sprzedaży Nieruchomości

jest prawidłowe.

Przechodząc do kolejnych wątpliwości Zainteresowanych, wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla dostawy Nieruchomości, należy wyjaśnić, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o podatku VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT:

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT:

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia budowli, budynku i urządzenia budowlanego. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający 1 sprzeda na rzecz Kupującego Nieruchomość w skład której wchodzą:

- prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości składającej się z działek 1 i 2,

- prawo własności posadowionych na tych działkach obiektów.

Na działce 2 posadowione są 3 budynki (budynek przemysłowy, silos, stróżówka) w rozumieniu prawa budowlanego, budowle w rozumieniu prawa budowlanego w postaci parkingu, latarni i wiaty samochodowej. Na działce 1 posadowiony jest budynek magazynowy w rozumieniu prawa budowlanego, budowle w postaci parkingu i latarni. Ponadto na ww. dwóch działkach znajduje się ogrodzenie, które stanowi urządzenie budowlane , które jest związane ze wszystkimi budynkami i budowlami znajdującymi się na działkach.

Na Nieruchomości znajdują się i będą znajdowały się na dzień Transakcji sieci będące własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego.

Zainteresowani wskazali również, że od pierwszego zasiedlenia wszystkich budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach upłynął okres dłuższy niż dwa lata i nie były one przedmiotem ulepszeń.

Jak stanowi art. 47 § 1 i 2 ustawy Kodeks Cywilny:

Natomiast w myśl art. 48 ustawy Kodeks Cywilny:

Stosownie do art. 49 § 1 ustawy Kodeks Cywilny:

W związku z powyższym znajdujące się na działkach obiekty w postaci sieci należące do przedsiębiorstwa przesyłowego, nie stanowią własności Sprzedającego, lecz przedsiębiorstw przesyłowych.

W związku z powyższym, dostawa Budynków i Budowli należących do Sprzedającego posadowionych na działkach 1 oraz 2 będzie miała miejsce co najmniej 2 lata po ich pierwszym zasiedleniu i podlegać będzie zwolnieniu z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10.

Jednocześnie, ze względu na to, że dostawa Budynków i Budowli korzystać będzie ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a tej oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miał zastosowania.

W tym miejscu odnieść się należy do kwestii urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, które należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Jednocześnie jak wskazano wyżej, grunt, na którym posadowione zostały Budynki i Budowle, dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przedmiotowej sprawie do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego) stosuje się analogicznie ww. zwolnienie, jak przy dostawie Budynków i Budowli znajdujących się na nim.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych, w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3, tj. że jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe i sprzedaż Nieruchomości będzie objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT, to Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie zwolniona od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jest prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również tego, czy zadatek za Nieruchomość, przed złożeniem oświadczenia Stron o wyborze opodatkowania dostawy Budynków, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku do czasu złożenia przez Strony ww. oświadczenia i dokonania dostawy Nieruchomości, a także kiedy powstanie obowiązek podatkowy dla tego zadatku.

Na podstawie art. 19a ust. 1 ustawy:

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy:

Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zadatku.

Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” (wydanie internetowe: sjp.pwn.pl) -„zadatek” to część należności wpłaca z góry jako gwarancja dotrzymania umowy.

Kwestie zadatku są uregulowane w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do § 3 ww. artykułu:

Z powyższych przepisów wynika, że w sytuacji gdy dochodzi do wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług. W przypadku natomiast, gdy umowa zostaje rozwiązana zadatek podlega zwrotowi.

Aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zadatek musi ona być powiązana z konkretną przyszłą transakcją. Zatem w momencie wpłaty musi być znany towar, czy usługa, na które zostaną one przeznaczone.

W kwestii wystawiania faktur należy wskazać, że z wcześniej cytowanych przepisów art. 106b ustawy o VAT wynika, że faktura jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie zdarzenia gospodarczego (potwierdzeniem nabycia określonych towarów i usług lub też np. otrzymania zadatku). Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie ww. dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi (nabywcy), a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.

W praktyce zdarzają się jednak sytuacje, gdy po wystawieniu faktury następują zdarzenia gospodarcze mające wpływ na treść pierwotnej faktury lub faktura zawiera błędy. W takiej sytuacji ustawodawca wskazuje na możliwość skorygowania takiej faktury poprzez wystawienie faktury korygującej. Zgodnie z art. 106j ust. 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że faktury korygujące są specyficznym rodzajem faktur. Celem ich wystawienia jest doprowadzenie faktury pierwotnej do stanu odpowiadającego rzeczywistości. Wystawia się je w celu udokumentowania ostatecznej wielkości sprzedaży w danym okresie rozliczeniowym. Zatem, co do zasady, korygowanie pierwotnie wystawionej faktury, powinno nastąpić przez wystawienie przez sprzedawcę faktury korygującej. Faktura korygująca wystawiana jest w celu podania właściwych, prawidłowych i zgodnych z rzeczywistością kwot i innych danych, decydujących o rzetelności wystawionego dokumentu.

Zatem otrzymany przez Sprzedającego 1 zadatek na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości, mieści się w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy i rodzi u Sprzedającego 1 obowiązek podatkowy w podatku VAT. W chwili dokonywania wpłaty zadatku możliwe jest określenie przedmiotu transakcji, tj. towaru w postaci Nieruchomości. Z wniosku nie wynika także aby kwota zadatku mogła być zaliczona na poczet sprzedaży innej nieruchomości (innego towaru).

Odnosząc powołane przepisy prawa do przedstawionego opisu sprawy wskazać należy, że do zadatku, nie zostaną spełnione warunki do opodatkowania transakcji lecz transakcja korzystała będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Przedmiotem dostawy na moment wypłaty zadatku będzie bowiem Nieruchomość, w stosunku do której znajduje zastosowanie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (rezygnacja ze zwolnienia nastąpi później). Skoro z cytowanych wyżej przepisów ustawy o VAT wynika ustawowe zwolnienie od podatku, które wyłącznie decyzją podatnika może być zmienione na opodatkowanie ww. dostawy Nieruchomości, należy uznać, że w momencie podjęcia przez strony transakcji ostatecznej decyzji o rezygnacji ze zwolnienia od podatku (złożenia oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania dostawy) powstanie nowa okoliczność, w wyniku której dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana właściwą stawką podatku. Przedmiotowa transakcja nie będzie więc korzystała ze zwolnienia dopiero gdy Sprzedający 1 i Kupujący złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji.

Zatem, skoro w momencie otrzymania zadatku Strony transakcji nie podjęły decyzji o rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy uznać, że dopiero w momencie podjęcia przez Strony transakcji ostatecznej decyzji i złożenia oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania dostawy, powstanie obowiązek uwzględnienia podatku należnego od kwoty zadatku w deklaracji za bieżący okres rozliczeniowy, w którym zaistniało zdarzenie powodujące zmianę opodatkowania.

Tym samym, mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że zapłata zadatku za Nieruchomość, przed złożeniem oświadczenia Stron o wyborze opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej będzie korzystać ze zwolnienia od podatku do czasu złożenia przez Strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia. Rozliczenia należnego podatku VAT od otrzymanego zadatku należy dokonać dopiero w ramach rozliczenia za okres, w którym Strony złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4, tj. że otrzymanie zadatku w związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji będzie zwolnione od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT jest prawidłowe.

Natomiast stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 5, tj. że jeżeli sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Strony zrezygnują z tego zwolnienia VAT zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT, to obowiązek podatkowy w VAT w odniesieniu do otrzymania zadatku na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości powstanie dopiero w momencie złożenia przez Strony prawidłowego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT jest nieprawidłowe.

Przechodząc do wątpliwości Zainteresowanych wyrażonych w pytaniu nr 6, tj. ustalenia, czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT należy wskazać , że:

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywać Nieruchomości do działalności zwolnionej od podatku. Kupujący planuje zrealizować na Nieruchomości Inwestycję, polegającą na wybudowaniu budynków wielorodzinnych wraz z garażami podziemnymi, drogami wewnętrznymi i parkingami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną. Sprzedający 1 i Kupujący (są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni).

Zatem jeżeli Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia dostawy Nieruchomości i wybiorą jej opodatkowanie, to Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury otrzymanej w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Wnioskodawcę Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

Zatem Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 6, tj., że jeżeli sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.