Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.537.2025.4.MSO

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług w kwestii ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości za wynagrodzeniem przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT oraz ewentualnego prawa do odliczenia przez Kupującego podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających tytułem sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 sierpnia 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

- Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

- Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

(…)

- (…) sp. z o.o. („Kupujący”)

(…) NIP (…)

Opis zdarzenia przyszłego

(…) oraz (…) (dalej: „Sprzedający”) są współwłaścicielami, w udziałach wynoszących po (…) części każde z nich, niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi (…), (…), (…) oraz (…) o łącznej powierzchni (…) ha, położonej w (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział, Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW numer (…) (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z Uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z dnia (…) 2017 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) dla części obrębu (…) i części obrębu (…) („MPZP”) jako tereny oznaczone symbolem 2 UP – teren zabudowy usługowo-produkcyjnej. Dodatkowo, zgodnie z MPZP, działka o numerze ewidencyjnym (…) w części jest położona na terenie oznaczonym w MPZP jako 2 UP – teren zabudowy usługowo-produkcyjnej, a w części jako 1 WS - teren wód powierzchniowych śródlądowych.

W ewidencji gruntów i budynków Nieruchomość oznaczona jest jako „RIVa” „RIVb, i „RV” – grunty orne, „PsIV” – pastwiska trwałe oraz „W” – rowy.

Na Nieruchomości zlokalizowane są (...) wyloty służące do odprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego. Ponadto, wzdłuż wschodniej granicy działki o numerze ewidencyjnym (…) stanowiącej część Nieruchomości przebiega rów melioracyjny oznaczony symbolem R-11.

Sprzedający nabyli własność Nieruchomości w drodze dziedziczenia w ten sposób, że:

1. pierwotnie właścicielami Nieruchomości byli (…), którzy Nieruchomość nabyli na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 1973 r.;

2. (…) zmarł w dniu (…) 1987r., a spadek po nim na podstawie spadkobrania ustawowego nabyli żona (…), córka (…) oraz syn (…), w udziałach wynoszących po (…) części każde z nich, zaś udział w gospodarstwie rolnym położonym we wsi (…), w gminie (…), na podstawie spadkobrania ustawowego nabyli żona (…) oraz syn (…) w udziałach wynoszących po (…) części każde z nich, co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego dla (…), Wydział (…) Cywilny, z dnia (…) 1988r.), sygn. akt (…);

3. następnie, w dniu (…) 2014r. zmarła (…), a spadek po niej na podstawie testamentu notarialnego, dokumentowanego aktem notarialnym sporządzonym w dniu (…) 2013 r. przez (…), notariusza w (…), za Repertorium A numer (…), otwartego i ogłoszonego w dniu (…) 2014 r., aktem notarialnym sporządzonym przez (…), notariusza w (…), za Repertorium A numer (…), nabyli córka (…) w udziale wynoszącym (…) części oraz syn (…) w udziale wynoszącym (…) części, co zostało stwierdzone zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia, sporządzonym w dniu (…) 2014 r. przez (…), notariusza w (…), za Repertorium A numer (…), zarejestrowanym w rejestrze aktów poświadczenia dziedziczenia, dnia (…) 2014 r., pod numerem (…);

4. w dacie otwarcia spadku po (…) (…) była zamężna, zaś (…) był kawalerem, zaś w dacie otwarcia spadku po (…) oboje pozostawali w związkach małżeńskich i pozostają w nich nadal, a zatem, z uwagi na sposób nabycia oraz wobec faktu, że ze współmałżonkami umów majątkowych małżeńskich nie zawierali, udziały w Nieruchomości stanowią ich majątki osobiste;

5. wobec powyższego Sprzedający są współwłaścicielami Nieruchomości w udziałach wynoszących po (…) części.

Nieruchomość była w przeszłości przedmiotem umowy dzierżawy zawartej przez (…). Umowa ta obowiązywała również po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedających. Po wygaśnięciu umowy dzierżawy Sprzedający nie zawarli nowych umów w tym przedmiocie. Nieruchomość była przez jakiś czas wykorzystywana do uprawy rolnej przez (…), a aktualnie leży odłogiem.

Sprzedający na moment składania wniosku nie są rolnikami ryczałtowymi, nie są zarejestrowani jako przedsiębiorcy w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, ani też nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT. (…) czerpie dochody z działalności rolniczej, zaś (…) z umowy o pracę.

Sprzedający w dniu (…) 2025 r. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości sporządzoną w formie aktu notarialnego przez (…), notariusza w (…) w dniu (…) 2025 roku za numerem Repertorium (…) („Umowa Przedwstępna”) ze spółką (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, nr KRS: (…), (dalej: „Pośrednik”).

W Umowie Przedwstępnej strony zobowiązały się do tego, że Sprzedający sprzedadzą Pośrednikowi, wolne od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, przysługujące im udziały w Nieruchomości, wynoszące po (…) części, to jest sprzedadzą całą Nieruchomość, zaś Pośrednik kupi Nieruchomość, po spełnieniu się Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży (dalej: „Warunki”).

W Umowie Przedwstępnej, Strony zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości w terminie 60 dni od uzyskania przez Pośrednika ostatecznej i niezaskarżalnej w administracyjnym lub sądowo-administracyjnym toku instancji decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla zamierzonej przez Pośrednika inwestycji, jednak nie później niż w terminie do (…) 2026 roku po spełnieniu się następujących warunków:

1. oświadczenia Sprzedających złożone w Umowie Przedwstępnej pozostaną prawdziwe w dniu zawarcia umowy sprzedaży i nie będzie podstaw do uznania ich za nieprawdziwe, zaś Sprzedający powtórzą je w umowie sprzedaży ze zmianami wynikającymi wyłącznie z wykonania Umowie Przedwstępnej;

2. księga wieczysta prowadzona dla Nieruchomości nie będzie zawierać wzmianek o wnioskach w działach I-IV ani żadnych wpisów w działach III i IV, a Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich, za wyjątkiem roszczenia w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, ujawnionego na rzecz Pośrednika na podstawie Umowy Przedwstępnej (bądź wzmianki w tym zakresie),

3. ustalenia w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pozwolą Pośrednikowi na realizację na Nieruchomości planowanej inwestycji,

4. Nieruchomość nie będzie podlegać ograniczeniom w zbywaniu i nabywaniu wynikającym z Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego,

5. Pośrednik przeprowadzi proces analizy stanu prawnego, technicznego i środowiskowego Nieruchomości i uzna wyniki tej analizy za satysfakcjonujące i umożliwiające realizację zamierzonej przez Pośrednika inwestycji,

6. Pośrednik (na swój koszt) uzyska ostateczną i niezaskarżalną w administracyjnym lub sądowo-administracyjnym toku instancji decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla zamierzonej przez Pośrednika inwestycji,

7. Nieruchomość posiadała będzie bezpośredni dostęp do drogi publicznej a w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowiona zostanie stosowna służebność drogowa, zapewniająca taki dostęp,

8. Sprzedający nie będą zalegać z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

9. zostanie wydana wiążąca indywidualna interpretacja podatkowa dotycząca sposobu opodatkowania nabycia Nieruchomości przez Pośrednika,

10.Pośrednik uzyska zgodę Zgromadzenia Wspólników Pośrednika na nabycie Nieruchomości.

Przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży, Pośrednik planuje przenieść prawa i obowiązki z Umowy Przedwstępnej na spółkę działającą pod nazwą (…) z siedzibą w (…), wskazaną w niniejszym wniosku jako zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Kupujący”). W związku z powyższym zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży jest planowane pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym.

W celu realizacji wymagań stawianych jako Warunki, Sprzedający udzielili Pośrednikowi pełnomocnictw do:

1. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w księdze wieczystej,

2. uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,

3. uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

4. uzyskania zaświadczenia zawierającego informację, czy Nieruchomość znajduje się lub nie znajduje na obszarze rewitalizacji lub na terenie specjalnej strefy rewitalizacji w rozumieniu Ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji;

5. uzyskania, we właściwych: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie figurują w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości;

6. uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 Ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach;

7. wystąpienia do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

8. wystąpienia do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Pośrednika - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych, decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach, decyzji o warunkach zabudowy, o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji inwestycji, decyzji o pozwoleniu na budowę i wszelkich innych decyzji związanych z realizacją inwestycji na Nieruchomości złożenia oświadczenia woli w imieniu Sprzedających o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na Nieruchomości.

W Umowie Przedwstępnej zastrzeżono, że wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami, określonymi w pkt 1) -9) powyżej, w tym koszty wynikające z obowiązków i opłat nałożonych przedmiotowymi decyzjami, będą obciążały Pośrednika.

Sprzedający na podstawie Umowy Przedwstępnej upoważnili również Pośrednika do dysponowania przez niego Nieruchomością (z prawem do dalszego udzielania tego prawa na rzecz dowolnej osoby trzeciej) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Pośrednika - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej inwestycji, a nadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

Dodatkowo Sprzedający udzielili w (...) 2025 roku pełnomocnictwa adwokatom do reprezentowania ich przed organami administracji oraz sądami wieczystoksięgowymi we wszystkich sprawach związanych z Nieruchomością. Pełnomocnicy zostali uprawnieni do podejmowania szerokiego zakresu czynności prawnych i faktycznych dotyczących Nieruchomości, w tym m.in. do zapoznawania się z aktami ksiąg wieczystych, uzyskiwania wypisów i zaświadczeń z rejestrów gruntów, map ewidencyjnych, dokumentów planistycznych, zaświadczeń o prawach i obowiązkach związanych z Nieruchomością, a także do występowania do urzędów i innych instytucji w celu uzyskania informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości.

Sprzedający w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości udzielili również w (...) 2025 r. pełnomocnictwa na rzecz adwokata umocowując go do składania w ich imieniu wniosków do Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o wydanie zaświadczenia o niezaleganiu w opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne albo na ubezpieczenie społeczne rolników albo stwierdzającego stan zaległości.

Sprzedający udzielili również pełnomocnictwa szczególnego PPS-1 do uzyskania w odpowiednich urzędach skarbowych zaświadczeń o wysokości zaległości podatkowych Sprzedających.

Sprzedający próbowali już dokonać w przeszłości zbycia Nieruchomości. W tym celu korzystali oni z usług profesjonalnego pośrednika nieruchomości. Nieruchomość była również w przeszłości przedmiotem publicznych ogłoszeń o sprzedaży, publikowanych na portalach internetowych. Dodatkowo wskazać należy, że (…) dokonywał już wcześniej zbyć działek budowlanych otrzymanych w wyniku darowizny od swoich dziadków oraz rodziców.

Zaznaczyć również należy, że Nieruchomość ma zostać nabyta przez Kupującego w celu dokonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Na Nieruchomości ma zostać zrealizowana inwestycja budowlana polegająca na wybudowaniu budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, który będzie wykorzystywany do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Uzupełnili Państwo opis zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

1. W jaki sposób wykorzystywali Państwo (Sprzedający) działki numer (…), (…), (…), (…), będące przedmiotem planowanej sprzedaży od momentu nabycia w drodze dziedziczenia do momentu planowanej sprzedaży? Czy ww. działki były wykorzystywane wyłącznie na cele prywatne (osobiste), jeśli tak to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie?

Nieruchomość, na którą składają się działki numer (…), (…), (…) i (…), po nabyciu jej przez Sprzedających była przedmiotem umowy dzierżawy. Po jej wygaśnięciu Sprzedający nie zawarli nowych umów dzierżawy. Nieruchomość była później również wykorzystywana przez Pana (…) do prowadzenia upraw rolnych a aktualnie leży odłogiem, tj. nie jest wykorzystywana w żaden sposób, ponieważ Sprzedający planują jej sprzedaż i nie mają intencji wykorzystania Nieruchomości zarówno na inne cele zarobkowe jak również na cele prywatne.

2. W jaki sposób znaleźli Państwo (Sprzedający) nabywcę działek numer (…), (…), (…), (…),?

Sprzedający aktywnie poszukiwali potencjalnego zainteresowanego nabyciem Nieruchomości i w taki sposób nawiązali kontakt z Pośrednikiem. Na działce wystawiony był baner informujący o zamiarze sprzedaży nieruchomości. Po powzięciu informacji nt. zamiaru sprzedaży Nieruchomości, Pośrednik nawiązał kontakt ze Sprzedającymi.

3. Czy działki numer (…), (…), (…), (…), były wykorzystywane w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775)? Jeżeli tak, to proszę wskazać jaka to działalność i w jakim okresie była/jest prowadzona?

Czynności podejmowane w stosunku do działek numer (…), (…), (…) i (…), przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, świadczą o ich planowanym wykorzystaniu w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (na potrzeby sprzedaży z zamiarem osiągnięcia zysku). Dokładny sposób wykorzystania Nieruchomości przez Sprzedających został szczegółowo opisany we wniosku oraz w odpowiedzi na pytanie I.1. Wezwania.

Sprzedający próbowali już dokonać w przeszłości zbycia Nieruchomości. W tym celu korzystali oni z usług profesjonalnego pośrednika nieruchomości. Nieruchomość była również w przeszłości przedmiotem publicznych ogłoszeń o sprzedaży, publikowanych na portalach internetowych. Dodatkowo wskazać należy, że (…) dokonywał już wcześniej zbyć działek budowlanych otrzymanych w wyniku darowizny od swoich dziadków oraz rodziców.

4. Czy działki numer (…), (…), (…), (…), były/będą do momentu planowanej dostawy udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze, jeśli tak, to komu, w jakim okresie i czy te czynności były/będą opodatkowane podatkiem VAT?

Jak wskazano we wniosku Nieruchomość była przedmiotem umowy dzierżawy, która obowiązywała też po jej nabyciu przed Sprzedających. Dzierżawa Nieruchomości nie była traktowana przez Sprzedających jako wykonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i tym samym nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Aktualnie Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Niemniej jednak, należy wskazać, że z uwagi na planowaną inwestycję na Nieruchomości, w tym konieczność uzyskania warunków przyłączenia do sieci, przedsiębiorcy przesyłowi zobowiązali Kupującego do przedstawienia tytułu prawnego do Nieruchomości w celu wydania ww. warunków. W związku z powyższym Kupujący planuje zawarcie umowy użyczenia (lub umowy o podobnym charakterze) ze Sprzedającymi w celu potwierdzenia posiadania tytułu prawnego do korzystania z Nieruchomości. Zawarcie ww. umowy jest planowane wyłącznie z powodu wymogu nałożonego na Kupującego przez przedsiębiorców przesyłowych.

5. Co jest powodem sprzedaży działek numer (…), (…), (…), (…)?

Powodem sprzedaży działek numer (…), (…), (…) i (…), są cele zarobkowe, tj. chęć uzyskania dochodu przez Sprzedających. Dodatkowo Sprzedający nie mają intencji, możliwości finansowych i innych zasobów, które umożliwiałyby wykorzystanie Nieruchomości, w tym na potrzeby działalności gospodarczej, co skłoniło Sprzedających do poszukiwania możliwości sprzedaży Nieruchomości.

6. Czy występowali Państwo (Sprzedający) z wnioskiem o opracowanie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek numer (…), (…), (…), (…), jeśli tak, to kiedy i w jakim celu?

Sprzedający nie występowali z wnioskiem o opracowanie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek numer (…), (…), (…), (…),.

7. Czy dla działek numer (…), (…), (…), (…), została kiedykolwiek wydana decyzja o warunkach zabudowy, jeżeli tak, to z czyjego wniosku, kiedy i w jakim celu? Jaką formę zabudowy przewidywała?

Dla działek numer (…), (…), (…), (…), nie została wydana nigdy decyzja o warunkach zabudowy.

8. Czy przed planowaną dostawą działek numer (…), (…), (…), (…), będą Państwo (Sprzedający) występowali z wnioskiem o opracowanie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Przed planowaną dostawą działek numer (…), (…), (…), (…) Sprzedający nie występowali z wnioskiem o opracowanie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

9. Czy z ww. działek, była dokonywana sprzedaż płodów rolnych pochodzących z działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

Z ww. działek nie była dokonywana sprzedaż płodów rolnych pochodzących z działalności rolniczej.

10. Na co zostaną przeznaczone środki, które otrzymają Państwo (Sprzedający) ze sprzedaży działek numer (…), (…), (…), (…)?

Na ten moment Sprzedający nie mają jeszcze konkretnego planu przeznaczenia środków ze sprzedaży działek. Sprzedający podejmą decyzją odnośnie przeznaczenia środków po sfinalizowaniu transakcji i ich otrzymaniu na rachunek bankowy.

11. Czy dokonywali Państwo (Sprzedający) wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeśli tak - to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

- w jakim celu nieruchomości te zostały przez Państwo (Sprzedających) nabyte?

- w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

- kiedy dokonali Państwo (Sprzedający) ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

- ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych - to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

- czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzili Państwo (Sprzedający) podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

Pani (…) nie dokonywała w przeszłości sprzedaży nieruchomości.

Jeden ze Sprzedających, Pan (…) dokonywał już wcześniej zbyć dwóch działek usługowo-przemysłowych, niezabudowanych otrzymanych w wyniku darowizny od swoich rodziców (w (…) r.).

Nieruchomości te po ich nabyciu leżały odłogiem.

Sprzedaż pierwszej działki została dokonana w (…) r. a sprzedaż drugiej działki w (…) r.

Przyczyną sprzedaży przedmiotowych działek był fakt, że działki te nie były wykorzystywane dla celów zarobkowych i Sprzedający nie miał planów i pomysłów na ich późniejsze zagospodarowanie.

Z tytułu sprzedaży nie był odprowadzany podatek VAT (sprzedaż działek stanowiła formę rozporządzania majątkiem prywatnym). Pan (…) nie składał deklaracji VAT-7, nie dokonywał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.

12.Czy posiadają Państwo (Sprzedający) jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz działek numer (…), (…), (…), (…)), jeśli tak, to ile i jakie?

Sprzedający aktualnie nie posiadają innych nieruchomości niż działki numer (…), (…), (…), (…) przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości.

13.Jak opisane we wniosku naniesienia (w postaci (...) wylotów służących do odprowadzania wód opadowych oraz rów melioracyjny) są sklasyfikowane w rozumieniu prawa budowlanego (budynek, budowla, itd.)?

Przez wschodnią część granicy działki nr (…) przebiega część rowu melioracyjnego oznaczonego symbolem R-11. Rów melioracyjny jest zaklasyfikowany jako budowla hydrotechniczna na gruncie prawa budowlanego to jest rów melioracyjny wskazany jest w załączniku do prawa budowlanego „kategoria obiektów budowlanych” pod kategorią XXVII. Rów melioracyjny przebiega również przez inne działki, które nie są własnością Sprzedających. Za utrzymanie rowu melioracyjnego odpowiada spółka wodna działająca na terenie gminy (…). Sprzedający nie ponoszą kosztów jego utrzymania ani też nie wykorzystywali w przeszłości przedmiotowego rowu melioracyjnego na potrzeby czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Sprzedający nie będą przed sprzedażą działek w ekonomicznym posiadaniu rowu melioracyjnego.

Wyloty służące do odprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego nie są budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418).

14. Czy któreś z ww. naniesień stanowi ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie jest częścią składową gruntu (proszę wskazać które)?

Żadne z ww. naniesień nie stanowi ruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego.

15. Kto jest wyłącznym właścicielem wylotów służących do odprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego? Czy przed dokonaniem sprzedaży działek nr (…), (…), (…), (…) będą Państwo (Sprzedający) w jakimkolwiek momencie w ekonomicznym posiadaniu ww. wylotów?

Wyłącznym właścicielem wylotów służących do odprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego jest zarządca drogi gminnej ul. (…) na której znajdują się ww. wyloty tj. Wójt (…).

Sprzedający nie będą przed sprzedażą działek nr (…), (…), (…) i (…)w ekonomicznym posiadaniu ww. wylotów.

16. Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 13 będzie twierdząca proszę wskazać:

a) Czy wyloty służące do odprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego są budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418)?

Nie, wyloty służące do odprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego nie są budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418).

b) Jeśli wyloty służące do odprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego nie stanowią budowli, to jak są klasyfikowana zgodnie z ww. ustawą Prawo budowlane?

Wyloty służące do odprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego stanowią urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

c) Czy wyloty służące do odprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego są trwale związane z gruntem?

Tak, wyloty służące do odprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego są trwale związane z gruntem.

d) Kiedy nastąpiło pierwsze zajęcie (używanie) wylotów służących do odprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775)?

Ponieważ wyloty służące do odprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego nie stanową budowli (ani budynku) lub ich części, to odpowiedź na to pytanie nie jest potrzebna do oceny zdarzenia przyszłego na gruncie podatku VAT (miałoby to znaczenie, gdyby spełniały one definicję budowli, budynku lub ich części na potrzeby zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT). Analogiczna sytuacja ma miejsce w przypadku pytań zawartych w ppkt e) - i) punktu 16.

(…) udostępniły Sprzedającym pozwolenie wodnoprawne z dnia (…) 2020 r. wydane na rzecz Wójta (…) udzielające pozwolenia na wykonanie ww. wylotów. Sprzedający nie ponoszą kosztów utrzymania wylotów ani też nie wykorzystywali ich w przeszłości na potrzeby czynności podlagających opodatkowaniu VAT. Po stronie Sprzedających nie nastąpiło zatem pierwsze zasiedlenie ww. wylotów.

e) Czy od pierwszego zajęcia (używania) wylotów do odprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego do chwili sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Jak wynika z odpowiedzi w ppkt d) od pierwszego zasiedlenia ww. wylotów nie upłynął okres dłuższy niż 2 lata, gdyż Sprzedający nie są i nie byli w żadnym momencie w ich ekonomicznym posiadaniu.

f) Czy ponieśli Państwo (Sprzedający) wydatki na wytworzenie/ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wylotów służących do doprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego w stosunku do których mieli Państwo (Sprzedający) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Nie, Sprzedający nie ponieśli wydatków na wytworzenie/ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wylotów służących do doprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego, w stosunku do których Sprzedający mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

g) Jeżeli ponieśli (Państwo) Sprzedający ww. wydatki to czy były one wyższe niż 30% wartości początkowej wylotów służących do odprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego, kiedy zakończono ulepszenie, proszę podać datę?

Nie, Sprzedający nie ponieśli ww. wydatków.

h) W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pkt g) należy wskazać, czy miało miejsce pierwsze zajęcie (używanie) wylotów służących do odprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego po ulepszeniu? Proszę podać miesiąc i rok?

Ponieważ Sprzedający nie ponosili wydatków na ulepszenie, pytanie nie ma zastosowania.

i) Czy od ponownego pierwszego zasiedlenia (zajęcia) wylotów służących do odprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego p ich ulepszeniu do chwili sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata?

Ponieważ Sprzedający nie ponosili wydatków na ulepszenie, pytanie nie ma zastosowania.

j) Czy przysługiwało Państwu (Sprzedającym) prawo do odliczenia przy wytworzeniu/nabyciu wylotów służących do odprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego znajdujących się na działkach numer (…), (…), (…), (…)?

Sprzedający nie ponosili wydatków na nabycie/wytworzenie wylotów służących do odprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego znajdujących się na działkach numer (…), (…), (…), (…). Tym samym nie przysługiwało im prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT.

k) Czy wyloty służące do odprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Wylotów służące do odprowadzania wód opadowych lub roztopowych z nawierzchni pasa drogowego nie były wykorzystywane wyłącznie na potrzeby działalności zwolnionej z VAT.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

1. Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2. Czy w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 - Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających tytułem sprzedaży Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Wnioskodawców planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów według stawki 23%.

Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

(…)

Uzasadnienie stanowiska (pytanie nr 1)

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na mocy art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Należy zatem na podstawie ww. przepisów przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej stanowi odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów (w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi być ona wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicję podatnika regulują także przepisy unijne. W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE. L. z 2006 r. nr 347, str. 1 z późn. zm.) (dalej: „Dyrektywa 2006/112/WE”), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. W art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE mówi, że do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. Z kolei z art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE wynika, że opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji Dyrektywy 2006/112/WE wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Po pierwsze wskazać należy, że Nieruchomość stanowi „teren budowlany” o którym mowa w art. 12 ust. 1 lit. b) w zw. z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE. Została ona bowiem uznana za teren zabudowy usługowo-produkcyjnej zgodnie z uchwałą miejscową określoną w opisie zdarzenia przyszłego. Oznacza to uznanie Nieruchomości za teren budowlany przez państwo członkowskie. W związku z tym należy uznać, że Nieruchomość będzie wypełniać definicję „terenu budowlanego” z art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy, co zaś stanowić będzie szczególną przesłankę do uznania jej sprzedaży za dokonaną przez podatnika podatku od wartości dodanej.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wypowiedział się w kwestii uznania danej czynności za zarządzanie majątkiem prywatnym lub za prowadzenie działalności gospodarczej. Wyrok TS z 15.09.2011 r., C-180/10, Jarosław Słaby v. Minister finansów oraz Kuć i Jeziorska-Kuć v. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Warszawie, ZOTSiS 2011, nr 8-9B, poz. I-8461, mówi, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

W zakresie podejmowania aktywnego działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażującego środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców przytoczyć należy fakty świadczące o podejmowaniu takich działań przez Sprzedających.

Po pierwsze wskazać należy, że jeden ze Sprzedających - (…) dokonywał już w przeszłości sprzedaży gruntów o przeznaczeniu budowlanym, a więc sprzedaż Nieruchomości nie ma charakteru wyłącznie incydentalnego.

Dalej przytoczyć należy, iż Sprzedający podejmowali już w przeszłości próby sprzedaży Nieruchomości. W tym celu zaangażowali oni profesjonalnego pośrednika nieruchomości oraz dokonywali publicznych ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości za pomocą portali internetowych. Wskazuję to, iż Sprzedający podejmowali aktywne działania w zakresie sprzedaży Nieruchomości.

W ramach Umowy Przedwstępnej zawartej z Pośrednikiem, Sprzedający upoważnili Pośrednika do szeregu czynności związanych z dopełnieniem Warunków, od spełnienia których uzależnione jest zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości. Lista Warunków oraz zakres pełnomocnictw znajduje się w opisie zdarzenia przyszłego.

Pomimo, iż Sprzedający upoważnili Pośrednika do wykonania czynności związanych z badaniem stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, uzyskiwaniem odpowiednich decyzji administracyjnych oraz informacji, to czynności te wpłyną bezpośrednio na ich sytuację prawną. Do momentu sprzedaży pozostaną oni właścicielami Nieruchomości, zaś działania podejmowane przez Pośrednika (lub Kupującego po dokonaniu cesji Umowy Przedwstępnej) na podstawie udzielonych pełnomocnictw będą miały potencjalny wpływ na atrakcyjność sprzedażową i wartość rynkową Nieruchomości. Sprzedaż Nieruchomości została zorganizowana więc w sposób łączny z działaniami Pośrednika, co stanowi pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Co więcej, Sprzedający w związku ze sprzedażą Nieruchomości udzielili również pełnomocnictw na rzecz adwokatów określonych w opisie zdarzenia przyszłego. Przedmiot pełnomocnictw wskazuje na to, iż Sprzedający podejmowali aktywne działania zmierzające do zwiększenia atrakcyjności sprzedażowej Nieruchomości, co uznać należy za angażowanie środków podobnych do tych jakich używają ww. producenci, handlowcy i usługodawcy działający w obrocie profesjonalnym.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie korzystają wyłącznie z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, bowiem czynności, które podjęli wykraczają poza typowe rozporządzanie prawem własności.

Zatem w przedmiotowej sprawie należy uznać, że Sprzedawcy zaangażowali zasoby i środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wobec powyższego zasadne jest stwierdzenie, że sprzedaż Nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający będą działali jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

Kolejną kwestią są zwolnienia od podatku określone w Ustawie o VAT, mogące mieć potencjalne zastosowanie względem transakcji sprzedaży Nieruchomości. Po pierwsze wskazać należy, że zgodnie z art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Stosownie zaś do art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d powyższego zwolnienia nie stosuje się w przypadku podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Dalej przytoczyć trzeba art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Na podstawie art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT za tereny budowlane uznaje się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z powyższym ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie będzie korzystać transakcja sprzedaży nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jak zaś zostało określone w opisie zdarzenia przyszłego, zgodnie z Uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z dnia (…) 2017 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) dla części obrębu (…) i części obrębu (…), Nieruchomość została oznaczona symbolem 2 UP - teren zabudowy usługowo-produkcyjnej a w części jako 1 WS - teren wód powierzchniowych śródlądowych.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że Nieruchomość będzie spełniać w momencie sprzedaży definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, a zatem jej dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d Ustawy o VAT, zwolnienie z art. 113 ust. 1 Ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Finalnie wskazać również należy na kwestie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy, dotyczy wszystkich towarów — zarówno nieruchomości, jak i ruchomości — przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych — niezależnie od okresu ich używania przez podatnika — wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u. p. t. u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 Ustawy) a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabyli własność Nieruchomości w drodze dziedziczenia. A zatem nabycie przez Sprzedających Nieruchomości nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, nie powstał podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy ww. nabyciu lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dostawa przez Sprzedających Nieruchomości, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony warunek, o którym mowa w tym przepisie.

Sprzedaż Nieruchomości nie będzie więc spełniała warunków do skorzystania z opisanych wyżej zwolnień, określonych w art. 113 oraz 43 Ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT według stawki 23%.

Analogiczne stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych wydany w stanach faktycznych zbliżonych do prezentowanego zdarzenia przyszłego:

- z dnia 11 lipca 2024 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.392.2024.2.AM;

- z dnia 26 czerwca 2024 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.314.2024.2.PRP;

- z dnia 26 czerwca 2024 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.315.2024.2.PRP.

Uzasadnienie stanowiska (pytanie nr 2)

Zdaniem Wnioskodawców Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedających dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, ponieważ zamierza on wykorzystywać Nieruchomość do czynności opodatkowanych VAT, co jest warunkiem koniecznym do stwierdzenia prawa do odliczenia podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie zachodzą też okoliczności wyłączające prawo do odliczenia zgodnie z art. 88 Ustawy o VAT.

(…)

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym w zakresie podatku od towarów i usług dotyczące pytania numer 1 jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości;

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze (…).

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przez Sprzedających Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki o nr ewidencyjnych (…), (…), (…) i (…), istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedających za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo (Sprzedający) sprzedać udział wynoszący (…) w Nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek o nr (…), (…), (…) i (…). Zawarli Państwo z Pośrednikiem Umowę przedwstępną sprzedaży, zgodnie z którą transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w Umowie warunków, w tym m.in.: Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich, ustalenia w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pozwolą Pośrednikowi na realizację na Nieruchomości planowanej inwestycji, Nieruchomość nie będzie podlegać ograniczeniom w zbywaniu i nabywaniu wynikającym z Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, Pośrednik przeprowadzi proces analizy stanu prawnego, technicznego i środowiskowego Nieruchomości i uzna wyniki tej analizy za satysfakcjonujące i umożliwiające realizację zamierzonej przez Pośrednika inwestycji; Pośrednik (na swój koszt) uzyska ostateczną i niezaskarżalną w administracyjnym lub sądowo-administracyjnym toku instancji decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla zamierzonej przez Pośrednika inwestycji, Nieruchomość posiadała będzie bezpośredni dostęp do drogi publicznej a w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowiona zostanie stosowna służebność drogowa, zapewniająca taki dostęp, Sprzedający nie będą zalegać z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych, zostanie wydana wiążąca indywidualna interpretacja podatkowa dotycząca sposobu opodatkowania nabycia Nieruchomości przez Pośrednika. W związku z powyższym, udzielili Państwo Pośrednikowi prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu ustawy Prawo budowlane na zasadzie pełnomocnictwa.

Upoważnili Państwo Pośrednika do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Pośrednika - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej inwestycji, a nadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

Udzielili Państwo także w (…) 2025 roku pełnomocnictwa adwokatom do reprezentowania ich przed organami administracji oraz sądami wieczystoksięgowymi we wszystkich sprawach związanych z Nieruchomością jak i również do złożenia wniosków do Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o wydanie zaświadczenia o niezaleganiu w opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne albo na ubezpieczenie społeczne rolników albo stwierdzającego stan zaległości oraz uzyskania w odpowiednich urzędach skarbowych zaświadczeń o wysokości zaległości podatkowych.

Nabyli Państwo Nieruchomość w drodze dziedziczenia. Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą VAT. Nie są Państwo rolnikami ryczałtowymi ani zarejestrowanymi jako czynny podatnik VAT. Nie dokonywali Państwo sprzedaży płodów rolnych zebranych z przedmiotowych działek. Nieruchomość była przedmiotem dzierżawy, która nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz do prowadzenia upraw rolnych przez Pana (…) – (...). Aktywnie poszukiwali Państwo potencjalnego zainteresowanego nabyciem Nieruchomości, poprzez baner informujący o zamiarze sprzedaży Nieruchomości. W przeszłości Nieruchomość była przedmiotem publicznych ogłoszeń sprzedaży. Powodem sprzedaży Nieruchomości jest brak możliwości finansowych oraz innych zasobów, które umożliwiłyby wykorzystanie Nieruchomości na potrzeby działalności gospodarczej. Nie występowali Państwo z wnioskiem o opracowanie lub zmianę w miejscowym planie zagospodarowania terenu, dla ww. działek nie została wydana nigdy decyzja o warunkach zabudowy. Przed planowaną dostawą ww., nie występowali Państwo z wnioskiem o zmianę lub opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie mają Państwo precyzyjnych planów co do środków otrzymanych z opisanej transakcji. Pani (…) nie dokonywała w przeszłości sprzedaży nieruchomości oraz nie posiada innych działek przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności (pytanie we wniosku oznaczone numerem 1) dotyczą ustalenia, czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego sprzedaż ww. Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia przez Państwa pełnomocnictw do reprezentowania w toku postępowań administracyjnych przed organami administracji, dotyczących realizacji Inwestycji na Nieruchomości, które zostały już opisane wcześniej. Czynności te nastąpiły w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa Pośrednikowi (planującemu przenieść prawa i obowiązki z Umowy przedwstępnej na Kupującego, który jest już określony, jako Zainteresowany niebędący stroną postępowania w niniejszym wniosku), umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego związanych z realizacją Inwestycji (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem Państwa, którzy przykładowo starają się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie – jak wskazali Państwo we wniosku – przed przystąpieniem do negocjacji poprzedzających zawarcie Umowy Przedwstępnej pomiędzy Państwem a Pełnomocnikiem, aktywnie poszukiwali Państwo potencjalnego nabywcy ww. działek w celu sprzedaży Nieruchomości, w przeszłości działki te były przedmiotem ogłoszeń. Jednakże, nie ponosili Państwo nakładów, nie dokonywali ulepszeń oraz nie podejmowali i nie planują podejmować żadnych działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży.

Należy zatem zauważyć, że wystąpienie jednej przesłanki, tj. aktywnego poszukiwania potencjalnego nabywcy, nie może warunkować na opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, bowiem musi nastąpić musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich, aby uznać Państwa za podatnika podatku VAT z godnie z art. 15 ust. 1, a ww. transakcję za opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Skutki prawne czynności wykonanych przez Pośrednika w sensie prawnym dotyczą wprawdzie właścicieli gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania Pośrednika nie są staraniami Państwa jako właścicieli podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, czy podnieść jego cenę.

Podkreślić należy, że podjęte przez Pośrednika działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr (…), (…), (…) i (…) lecz Pośrednik wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działek do warunków określonych w umowie przedwstępnej i przekazania tak przygotowanej Nieruchomości Kupującemu, który jest już wyłoniony.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie przez Państwa Pośrednikowi pełnomocnictwa do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb Kupującego nie powoduje, że Państwo zostaną z tego powodu uznani za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr (…), (…), (…) i (…) nie wystąpił ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających, wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający w zakresie sprzedaży Nieruchomości nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedających w zakresie dostawy Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr (…), (…), (…) i (…) w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr (…), (…), (…) i (…) Sprzedający będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr (…), (…), (…) i (…) Sprzedający będą korzystali z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr (…), (…), (…) i (…) nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie w zakresie podatku od towarów i usług objętej pytaniem nr 2, dotyczącej prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dotyczącej ww. czynności. Ponadto oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 tylko w przypadku, gdy stanowisko do pytania oznaczonego we wniosku nr 1 będzie prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Ocena stanowiska Państwa w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych należy wskazać, że interpretacje wydawane są w indywidualnych sprawach podatników w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa i stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawiony przez danego podatnika. Powołane interpretacje nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa, więc zawartego w nich stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę tut. Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Ponadto wskazać należy, iż interpretacje rozbieżne bądź wątpliwe mogą być poddane weryfikacji w trybie art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym Szef Krajowej Administracji Skarbowej może z urzędu zmienić wydaną interpretację indywidualną, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Oznacza to, że interpretacje indywidualne wydane przez upoważniony do tego organ, każdorazowo podlegają analizie i weryfikacji, a w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, Szef Krajowej Administracji Skarbowej może zmienić nieprawidłową interpretację indywidualną.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.