Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.556.2026.4.MSO

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

14 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 14 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie m.in. podatku od towarów i usług. Wniosek uzupełnili Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 27 sierpnia 2026 r. (data wpływu 27 sierpnia 2026 r.).

 

Treść wniosku jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

- Zainteresowany będący stroną postępowania:

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(„Kupujący”)

- Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

    Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(„Sprzedający”)

 

Opis zdarzenia przyszłego

Status Zainteresowanych

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (…) (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”) jest polską spółką, która jest i na dzień Planowanej Transakcji (zdefiniowanej poniżej) będzie nadal zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Zgodnie z danym zawartymi w rejestrze przedsiębiorców KRS, przedmiotem przeważającej działalności kupującego jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

X sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z danym zawartymi w rejestrze przedsiębiorców KRS, przedmiotem przeważającej działalności kupującego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie: „Strony”, „Zainteresowani” lub „Wnioskodawcy”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz.U. z 2026 r. poz. 554 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

Sprzedający oraz Kupujący planują zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo użytkowania wieczystego zdefiniowanego poniżej Gruntu oraz prawo własności zdefiniowanych poniżej Budynków posadowionych na Gruncie, jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę przez Kupującego uzgodnionej ceny (dalej: „Transakcja”).

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, sfinalizowanie Transakcji (zawarcie Umowy Sprzedaży) planowane jest w 2026 r. Zawarcie Umowy Sprzedaży zostało poprzedzone podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości w dniu 7 lipca 2026 r.

Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

        i. prawo użytkowania wieczystego działki gruntu położonej (…), w obrębie (…) o numerze ewidencyjnym „a” znajdującej się (…), o łącznej powierzchni (…) m², dla których Sąd Rejonowy (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (…) (dalej: „Grunt 1”),

       ii. prawo użytkowania wieczystego działek gruntu położonych (…), w obrębie (…) o numerach ewidencyjnych „b” oraz „c”) znajdujących się (…), o łącznej powierzchni (…) m², dla których Sąd Rejonowy (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (…) (dalej: „Grunt 2”)

(Grunt 1 oraz Grunt 2 dalej łącznie określane są jako „Grunt”)

       iii. prawo własności budynków zlokalizowanych na Gruncie: 

    - budynek biurowo-usługowy wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną położony częściowo na Gruncie 1, a częściowo na Gruncie 2, pod adresem (…) (dalej: „Budynek 1”),

   - budynek biurowo-usługowy wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną położony na Gruncie 2, pod adresem (…) (dalej: „Budynek 2”),

(Budynek 1 oraz Budynek 2 dalej łącznie jako „Budynki”).

     iv. prawo własności infrastruktury towarzyszącej w postaci m.in.:

    - budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 z późn. zm., dalej: Prawo budowlane), obejmujących m.in.:

- oświetlenie (latarnie), zlokalizowane na działce nr „b”;

- pylon (...), zlokalizowany na działce „b”;

- chodniki i drogi, zlokalizowane na działce nr „a”;

- chodniki, zlokalizowane na działkach „b”, „c”, „a”;

- latarnie, zlokalizowane na działce nr „a”;

- donice, zlokalizowane na działce „b”, „c”;

- chodniki (deski), zlokalizowane na działce „b”;

- plac przed budynkiem, zlokalizowany na działce „b”;

- przyłącze cieplne (...), zlokalizowane na działce „b”;

- przyłącza wodno-kanalizacyjne (...), zlokalizowane na działce „b”;

- przyłącza wodno-kanalizacyjne (...), zlokalizowane na działce „b”

- przyłącze teletechniczne od ul. (…) (…), zlokalizowane na działce „b”;

(dalej łącznie: „Budowle”)

    - urządzeń budowlanych,

    - obiektów małej architektury.

Z uwagi na ich tymczasowy charakter, związany z realizacją robót budowlanych prowadzonych na Nieruchomości, część Budowli może zostać przed dniem Transakcji zdemontowana lub usunięta. Przykładowo, na dzień złożenia niniejszego wniosku na Gruncie znajduję się tymczasowa rampa zjazdowa (działka „a”), ale planowane jest jej usunięcie przed dniem Transakcji. Niemniej jednak powyższa okoliczność pozostaje bez wpływu na charakter Gruntu, gdyż na każdej z działek Gruntu wchodzącej w skład Nieruchomości będzie znajdowała się na datę planowanej Transakcji co najmniej jedna Budowla/Budynek. Ponadto, biorąc pod uwagę, że prace wykończeniowe na terenie wokół Budynków wciąż są prowadzone, na Gruncie mogą pojawić się także inne Budowle.

Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni Budynku - nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku (opodatkowanej VAT).

Budowle nie stanowią części składowych Budynku.

Na Gruncie znajduje się także sieć energetyczna, stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego, która nie będzie stanowić przedmiotu planowanej Transakcji, w części dotyczącej zbycia Nieruchomości przez Sprzedającego.

W dalszej części niniejszego wniosku prawo użytkowania wieczystego działek Gruntu oraz prawo własności Budynku, Budowli i innych naniesień na Gruncie będzie określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego

Sprzedający nabył prawa do Nieruchomości w wyniku serii odrębnych transakcji zawieranych na przestrzeni lat z podmiotami powiązanymi, na podstawie umów przenoszących prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego gruntów wraz z posadowionymi na nich obiektami.

Każde z nabyć:

   - było dokonywane w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego,

   - podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT (przy zastosowaniu mechanizmu rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT),

   - zostało udokumentowane fakturami VAT,

   - uprawniało Sprzedającego do obniżenia podatku VAT należnego o podatek naliczony, wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości. Sprzedający korzystał z tego prawa tj. występował o zwrot podatku VAT oraz ten zwrot otrzymywał.

Poniżej przedstawiono chronologiczny opis poszczególnych etapów nabywania nieruchomości oraz realizacji inwestycji.

Działka nr „b” i Budynek 2 (2016)

W dniu (…) 2016 r. Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr „b”, obręb (…), położonej (…), w (…), o powierzchni (…) m², dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Na dzień nabycia działka nr „b” była zabudowana siedmiokondygnacyjnym budynkiem biurowym (Budynek 2) wraz z infrastrukturą techniczną.

Transakcja ta stanowiła dostawę opodatkowaną podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT, przy czym strony złożyły oświadczenie o wyborze opodatkowania, a nabycie zostało udokumentowane fakturą VAT.

Działka nr „c” (2017)

W dniu (…) 2017 r. Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr ”c” o powierzchni (…) ha, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako „Bi - inne tereny zabudowane”, powstałej w wyniku podziału działki nr (…) na działki nr „c” oraz nr (…).

Na dzień nabycia działka nr „c” była zabudowana rampą wjazdową do garażu podziemnego.

Transakcja ta stanowiła dostawę opodatkowaną podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT, w ramach którego złożono oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT, a nabycie zostało udokumentowane fakturami VAT.

Działka nr „a” (2024)

W dniu (…) 2024 r. Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr „a”, obręb (…), położonej w (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Na dzień nabycia na działce nr „a” były posadowione obiekty trwale związane z gruntem, w tym infrastrukturą techniczną, chodnikami, garażem, drogami wewnętrznymi oraz latarniami.

Transakcja ta stanowiła dostawę opodatkowaną podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT oraz była opodatkowana VAT. Bezpośrednio w akcie notarialnym zostało zawarte oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT. Nabycie zostało udokumentowane fakturą VAT.

Budowle

Jak zostało wskazane powyżej przedmiotem Transakcji będą również Budowle w skład których wchodzą w szczególności:

- chodniki,

- chodniki w formie tarasów drewnianych (wooden decking),

- donice / elementy zieleni,

- latarnie,

- plac przed budynkiem (forecourt),

- pylon mostowy

- przyłącze cieplne

- przyłącza wodno-kanalizacyjne

- przyłącze teletechniczne.

   (dalej: „Nowe budowle”)

- chodniki i drogi wewnętrzne,

- latarnie,

   (dalej: „Stare budowle”).

Nowe budowle zostały wybudowane przez Sprzedającego w 2025 r. Oddanie do użytkowania Nowych budowli nastąpiło łącznie z oddaniem do użytkowania Budynku 1, przy czym nie jest wykluczone, że niektóre z Nowych budowli nie zostaną oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi ani nie rozpocznie się ich użytkowanie na potrzeby własne Sprzedającego.

Stare budowle zostały nabyte razem z działką nr „a” i istniały przed datą jej nabycia (przed lipcem 2024 r.) i były wykorzystywane przez poprzedniego właściciela na potrzeby własne.

Z uwagi na położenie Nieruchomości na obszarze historycznym, nie można całkowicie wykluczyć istnienia niezidentyfikowanych obiektów lub instalacji (np. podziemnych), które - w przypadku istnienia - należy traktować jako Stare budowle.

Realizacja inwestycji (2020-2025)

Po skonsolidowaniu gruntów Sprzedający zrealizował inwestycję obejmującą:

- budowę nowego budynku biurowo-usługowego - Budynek 1,

- realizację nowych elementów zagospodarowania terenu,

- kompleksową renowację istniejącego Budynku 2.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od wydatków inwestycyjnych.

Sprzedający zawarł z najemcą pierwszą umowę najmu powierzchni Budynku 1 w dniu (…) 2024 r. (dalej: „Pierwsza umowa najmu”). W dniu (…) 2025 r. Sprzedający wydał przedmiotowe powierzchnie najemcy (przy czym Pierwsza umowa najmu rozpoczęła się (…) 2025 r.). Sprzedający zawierał kolejne umowy najmu po zawarciu których dochodziło do oddania kolejnych powierzchni Budynku 1 pierwszym użytkownikom (najemcom). Nie jest wykluczone, że na datę planowanej Transakcji pozostała część powierzchni Budynku 1 zostanie oddana do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub zostanie rozpoczęte jej użytkowanie na potrzeby własne Sprzedającego.

Budynek 2, po jego nabyciu przez Sprzedającego, przeszedł gruntowną renowację. W stosunku do Budynku 2 Sprzedający poniósł wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły więcej niż 30% jego wartości początkowej.

Pierwsza umowa najmu dotycząca Budynku 2 została podpisana (…) 2025 r., przy czym oddanie do użytkowania pierwszemu użytkownikowi (najemcy) części powierzchni tego budynku nastąpiło w czerwcu 2026 r. Nie jest wykluczone, że na datę planowanej Transakcji pozostała część powierzchni Budynku 2 zostanie oddana do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub zostanie rozpoczęte jej użytkowanie na potrzeby własne Sprzedającego.

Zakres planowanej Transakcji

Przedmiotem Umowy Sprzedaży będzie m.in. sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego, Kupujący wstąpi w miejsce Sprzedającego we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości. W przypadku, jeśli na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży wyżej opisana część obecnie niewynajęta zostanie wynajęta, ale pomieszczenia będące przedmiotem najmu nie zostaną do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży wydane takiemu najemcy, Sprzedający przeniesienie na Kupującego wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z takiej umowy najmu.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji nastąpi (w ramach ceny sprzedaży Nieruchomości) m.in.:

 1. przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Nieruchomości, w tym prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynków, Budowli oraz pozostałych naniesień/infrastruktury na Gruncie, będących własnością Sprzedającego.

 2. przeniesienie prawa własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości,

 3. przeniesienie w zakresie przysługującym Sprzedającemu autorskich praw majątkowych oraz praw pokrewnych, w tym zależnych wraz z odpowiednimi upoważnieniami twórców do wykonywania osobistych praw autorskich, do utworów związanych z Nieruchomością (w szczególności do projektów wykorzystanych do budowy Budynków, Budowli i innych naniesień), w zakresie pól eksploatacji wskazanych w umowach, na podstawie których te prawa nabył Sprzedający,

 4. przeniesienie istniejących na moment Transakcji praw z tytułu gwarancji budowlanych oraz gwarancji projektowych związanych z Nieruchomością, w tym praw wynikających z rękojmi ustawowej lub gwarancji jakości udzielonych na podstawie umów projektowych, a także praw z dokumentów zabezpieczających te gwarancje, w tym dokumentów zabezpieczenia dostarczonych przez wykonawców lub podwykonawców, oraz - o ile będą istniały na moment Transakcji - przelew kaucji lub depozytów pieniężnych zabezpieczających zobowiązania wykonawców lub podwykonawców na okres obowiązywania danej gwarancji, wraz ze związanym z nimi zobowiązaniem do zwrotu lub rozliczenia zgodnie z właściwymi umowami,

 5. przeniesienie praw i obowiązków wynikających z istniejących na moment Transakcji instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w szczególności w formie gwarancji bankowych, gwarancji spółki matki oraz oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji), jak również kaucji/depozytów zdeponowanych przez najemców wraz z zobowiązaniem do zwrotu lub rozliczenia kaucji/depozytów zgodnie z umowami najmu,

 6. przeniesienie praw i obowiązków wynajmującego wynikających z umów najmu dotyczących Nieruchomości; z mocy prawa nastąpi przejście praw i obowiązków wynikających z umów najmu w zakresie przewidzianym przepisami prawa, natomiast w przypadku umów najmu dotyczących powierzchni, które na dzień Transakcji nie zostaną jeszcze wydane najemcom lub których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji, odpowiednie prawa i obowiązki zostaną przeniesione na Kupującego w drodze odrębnych czynności prawnych (w drodze cesji);

 7. wydanie w zakresie uzgodnionym przez Strony i posiadanym przez Sprzedającego dokumentacji związanej z Nieruchomością, w szczególności prawnej, technicznej i projektowej, w tym materiałów Due Diligence, decyzji administracyjnych, kopii korespondencji z podmiotami publicznymi, projektów architektonicznych i wykonawczych, instrukcji obsługi urządzeń i maszyn, instrukcji BHP i systemu przeciwpożarowego, dzienników budowy, dokumentacji projektowej, dokumentów związanych z utrzymaniem Nieruchomości, dokumentacji powykonawczej oraz dokumentacji związanej z aktualnymi na dzień Transakcji najmami powierzchni w Budynkach (w tym umów najmu);

 8. przeniesienie w zakresie uzgodnionym przez Strony i posiadanym przez Sprzedającego praw (licencji) do oprogramowania oraz praw i obowiązków wynikających z licencji i certyfikatów dotyczących oprogramowania, które jest lub ma być używane w związku z funkcjonowaniem Budynku, w tym praw i obowiązków wynikających z umowy dotyczącej wdrożenia i użytkowania oprogramowania (…) na potrzeby systemu zarządzania budynkiem (…);

 9. przeniesienie praw do domeny internetowej powstałej na cele Nieruchomości: (…);

               10. przeniesienie praw ochronnych do słowno-graficznego znaku towarowy „(…)”, zarejestrowanego pod numerem (…) w Nieruchomości;

               11. przeniesienie praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z wybranych umów z dostawcami usług serwisowych dotyczącymi obsługi Nieruchomości (takich jak umowa o świadczenie usługi wzmocnienia zasięgu sieci Plus, umowa o wykonanie i dzierżawę instalacji służącej poprawie zasięgu sieci telefonii komórkowej, umowa o zapewnieniu dostępu do nieruchomości, umowa dotycząca obowiązku Sprzedającego jako właściciela Nieruchomości co do utrzymania zieleni oraz użyczenia terenu pod stojak rowerowy).

Dodatkowo w ramach Transakcji zostaną dokonane pomiędzy Stronami odpowiednie rozliczenia dotyczące okresu, w którym dojdzie do Transakcji, w szczególności w zakresie czynszów najmu, opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością.

Jednocześnie, w związku z planowaną Transakcją oraz przewidzianym po jej dokonaniu wykonywaniem określonych prac wykończeniowych, rozliczeniami oraz innymi obowiązkami wynikającymi z dokumentacji transakcyjnej, dokumentacja transakcyjna będzie przewidywać również dodatkowe czynności prawne i faktyczne o charakterze pomocniczym i wykonawczym, w szczególności: (i) udzielenie przez Kupującego licencji na rzecz Sprzedającego w zakresie niezbędnym do wykonania prac wykończeniowych po Zamknięciu, (ii) udzielenie przez Kupującego pełnomocnictwa na rzecz Sprzedającego oraz zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wykonania tych prac, oraz (iii) dokonanie cesji określonych praw przez Kupującego na rzecz Sprzedającego w związku z rozliczeniem kosztów prac wykończeniowych przewidzianym w dokumentacji transakcyjnej. Czynności te mają charakter towarzyszący i służą prawidłowemu wykonaniu oraz rozliczeniu Transakcji i związanych z nią obowiązków po jej dokonaniu.

Wymienione powyżej składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością, będą dalej łącznie zwane: „Przenoszonymi Elementami”.

Strony planują wypowiedzenie przez Sprzedającego, w miarę możliwości w dniu przeprowadzenia Transakcji lub w okolicach tej daty, zawartych przez niego umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (w tym wybranych umów z dostawcami mediów i serwisowych).

Intencją Stron jest zawarcie przez Kupującego tego rodzaju umów po przeprowadzeniu Transakcji, we własnym zakresie i na własnych warunkach. Nie można jednak wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców. Nie można jednak wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji. Strony skoordynują swoje działania i będą współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić, że nie wystąpi przerwa w dostawach usług i mediów do Nieruchomości po dokonaniu Transakcji. Do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego, Sprzedający będzie kontynuował przedmiotowe umowy, a Kupujący będzie zwracał Sprzedającemu koszty (bez żadnych dopłat czy marży) usług dostarczanych na rzecz Nieruchomości.

W ramach Transakcji Sprzedający udostępni również Kupującemu szereg danych finansowych dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością. Dodatkowo, w związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń w zakresie czynszu najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, jak również uzgodnienia wysokości (i rozliczenia) opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które powinien ponieść Sprzedający i Kupujący za okres przed i po Transakcji.

Sprzedający nie będzie przenosił na Kupującego w ramach Transakcji:

    1. praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością w rozumieniu umów obejmujących kompleksowe zarządzanie nieruchomością lub zarządzanie aktywami,

    2. praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności z umów świadczenia usług księgowych, prawnych i podatkowych,

    3. nazwy firmy,

    4. praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego,

    5. środków pieniężnych (z wyjątkiem depozytów),

    6. ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych), związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej,

    7. zobowiązań bilansowych i pozabilansowych, w tym zobowiązań handlowych,

    8. wartości niematerialnych i prawnych składających się na wartość firmy, takich jak: knowhow, reputacja firmy, kontakty itp.,

    9. wierzytelności w stosunku do dłużników Sprzedającego związanych z korzystaniem z Nieruchomości do daty Transakcji (zaległości najemców związane z opłatami czynszowymi i eksploatacyjnymi),

               10. źródeł finansowania działalności,

               11. umowy kredytu na zakup Nieruchomości ani żadnych zobowiązań z niej wynikających (kredyt zostanie spłacony przez Sprzedającego w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży),

               12. pracowników czy zakładu pracy Sprzedającego.

Kupujący zamierza zawrzeć we własnym zakresie umowy lub umowy o sfinansowanie części bądź całości ceny nabycia Nieruchomości, nie wyklucza także zawarcia umowy o sfinansowanie części bądź całości kwoty podatku VAT należnego z tytułu Transakcji.

Umowa o zarządzanie nieruchomością zawarta przez Sprzedającego zostanie rozwiązana w związku z Transakcją. Nabywca wynegocjuje i zawrze nową umowę o zarządzanie nieruchomością z wybranym przez siebie zarządcą nieruchomości (przy czym możliwe jest, że nowa umowa zarządzania zostanie zawarta z tym samym podmiotem zarządzającym na zbliżonych warunkach).

Jednocześnie, w ramach planowanej Transakcji na Kupującego mogą zostać przeniesione prawa i obowiązki wynikające z wybranych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, w tym umowy dotyczącej zarządzania i serwisu infrastruktury technicznej (w szczególności telekomunikacyjnej) Budynku (o czym mowa powyżej).

Umowa ta ma jednak wysoko wyspecjalizowany i techniczny charakter i obejmuje w szczególności:

- administrowanie infrastrukturą techniczną i telekomunikacyjną,

- zapewnienie dostępu do tej infrastruktury podmiotom trzecim,

- utrzymanie, serwisowanie oraz rozbudowę instalacji,

- zawieranie przez usługodawcę - we własnym imieniu - umów dotyczących dostępu do infrastruktury oraz pobieranie z tego tytułu wynagrodzenia.

Zakres tej umowy ogranicza się zatem do jednego, wyodrębnionego obszaru technicznego funkcjonowania Nieruchomości i nie obejmuje kompleksowego zarządzania nieruchomością jako aktywem inwestycyjnym.

Inne okoliczności Transakcji

W związku z tym, że Sprzedający oraz Kupujący na dzień Transakcji posiadać będą status podatników VAT oraz prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną VAT, a Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze stron, intencją Stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą VAT.

Jak wskazano powyżej, planowane jest, że Transakcja nastąpi do końca 2026 r. Jednocześnie, z ostrożności Strony wskazują, że w przypadku, w którym do Transakcji znalazłoby zastosowanie zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, tj. w zakresie, w jakim do dostawy budynków, budowli i ich części znajdujących się na Nieruchomości na datę Transakcji zastosowanie znalazłoby przedmiotowe zwolnienie (np. w odniesieniu do Starych budowli, jeżeli będą znajdować się na Gruncie na dzień Transakcji), Sprzedający i Kupujący - będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni - złożą zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT stosowne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy takich budynków, budowli i ich części w ramach Transakcji. Celem Zainteresowanych jest bowiem opodatkowanie Transakcji VAT w całości.

Działalność gospodarcza Sprzedającego

Na dzień złożenia niniejszego wniosku, przedmiotowa Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu. Zdecydowana większość powierzchni najmu została wynajęta podmiotom trzecim, niemniej Sprzedający w dalszym ciągu podejmuje starania celem pozyskania najemców na część obecnie niewynajętą. Jest bardzo prawdopodobne, że na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży powyższa część obecnie niewynajęta, zostanie wynajęta i nie będzie części niewynajętych.

Sprzedający prowadzi działalność w zakresie wynajmu powierzchni w Budynku 1 i Budynku 2.

Działalność ta jest opodatkowana VAT. Sprzedający nie wykorzystywał, nie wykorzystuje obecnie i nie będzie wykorzystywał Nieruchomości (do dnia zawarcia Transakcji) wyłącznie do celów działalności gospodarczej zwolnionej z VAT. Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Uzupełniająco, Wnioskodawcy wskazują przy tym, iż pewne części Budynków (o przeznaczeniu pomocniczym/technicznym) bądź też Budowle mogą nie być - ze względu na swoją naturę - przeznaczone bezpośrednio pod wynajem na rzecz najemców. Takie powierzchnie/obiekty są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i - stanowiąc jej integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni na rzecz najemców (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Wyodrębnienie Nieruchomości w przedsiębiorstwie Sprzedającego

Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział formalnie poprzez rejestrację wyodrębniony w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego).

Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości (pozostanie to aktualne także w momencie dokonania Transakcji).

Sprzedający w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznych podmiotów świadczących m.in. usługi zarządzania nieruchomością, usługi prawne, księgowo-podatkowe itp. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Sprzedający posiada na dzień złożenia wniosku inną nieruchomość niż opisana powyżej, która została wybudowana przez Sprzedającego w celu późniejszej odsprzedaży. Nie będzie ona jednak przedmiotem Transakcji.

Podjęcie działalności gospodarczej przez Kupującego po Transakcji i dalsza działalność Sprzedającego

Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni znajdujących się w Budynku na cele komercyjne. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Działalność ta będzie opodatkowana VAT (Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT). Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców. Mając na uwadze, że:

1. w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

2. bezpośrednio po Transakcji planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie większości bezpośrednio dotyczących Nieruchomości umów serwisowych;

3. Pracownicy Sprzedającego nie zostaną w żaden sposób przejęci przez Kupującego w ramach Transakcji.

   - w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący - w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę usług telekomunikacyjnych oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego, tj. wynajmem powierzchni na cele komercyjne.

Kupujący i Sprzedający są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce (i pozostaną zarejestrowani także na moment zawarcia Transakcji). Obaj Wnioskodawcy dokonują zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odliczają podatek naliczony, stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Cena za Nieruchomość zostanie zapłacona przez Kupującego ze środków własnych oraz finansowania dłużnego.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego pismem z 27 sierpnia 2026 r. (data wpływu 27 sierpnia 2026 r.)

Pytanie 1

Czy przedmiot Transakcji będzie u Państwa wyodrębniony funkcjonalnie, organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, proszę opisać w jaki sposób?

Odpowiedź Spółki:

Odpowiedź doprecyzowująca treść opisu zdarzenia przyszłego:

Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne przedmiotu Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że przedmiot Transakcji stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział formalnie poprzez rejestrację wyodrębniony w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego).

Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych dla przedmiotu Transakcji, i (pozostanie to aktualne także w momencie dokonania Transakcji). Poszczególne konta przychodowe i kosztowe nie są wydzielone do działalności związanej z Nieruchomością. Sprzedający nie ewidencjonuje odrębnie należności i zobowiązań związanych z przedmiotem Transakcji.

Dodatkowo przedmiot Transakcji nie posiada i nie będzie posiadać na moment Transakcji własnej struktury w przedsiębiorstwie Sprzedającego, która byłaby zdolna, bez udziału innych elementów do prowadzenia działalności gospodarczej, tak jak samodzielne przedsiębiorstwo.

Zgodnie z opisem Transakcji, na Kupującego zostanie przeniesiona Nieruchomość. a także określone prawa i obowiązki, w tym wynikające z określonych umów, których stroną jest Sprzedający. W ramach Transakcji nie dojdzie jednak do przeniesienia wielu składników przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Z uwagi na powyższe, celem prowadzenia działalności przy wykorzystaniu zakupionego przedmiotu Transakcji, wymagane będzie zaangażowanie przez Kupującego innych środków materialnych i niematerialnych, w tym środków finansowych pozwalających na zakup i funkcjonowanie przedmiotu Transakcji, a także swojej wiedzy i doświadczenia w zakresie działalności na rynku nieruchomościowym.

Doprecyzowanie i wskazanie najbardziej istotnych elementów uzasadnienia do pyt. nr 1 we Wniosku:

Wyodrębnienie organizacyjne

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przy pomocy tego zespołu, bądź związanych wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu. W omawianym zdarzeniu przyszłym w praktyce nie występują żadne ze wskazanych powyżej przesłanek mogących przemówić za organizacyjną odrębnością zespołu składników majątkowych i niemajątkowych w strukturze organizacyjnej Sprzedającego.

Przedmiot Transakcji, w tym przede wszystkim zbywana w jej ramach Nieruchomość nie jest, nie była i nie zostanie formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nie będzie stanowić odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

Wyodrębnienie finansowe

Odrębność finansową, zdaniem Stron, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. Sprzedający nie prowadził, nie prowadzi obecnie i nie będzie prowadził osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

Ponadto Sprzedający nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości oraz nie ewidencjonuje odrębnie należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością.

W opisanym zdarzeniu przyszłym nie będziemy mieli zatem do czynienia z odrębnością finansową przedmiotu planowanej Transakcji.

Wyodrębnienie funkcjonalne

Samodzielność i odrębność funkcjonalna przedmiotu stron zdaniem Stron oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

W skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Sprzedającego (z wyjątkiem ograniczonych obowiązków dotyczących w szczególności ściśle związanych z Nieruchomością w szczególności obowiązków dotyczących zwrotu lub rozliczenia zabezpieczeń i kaucji związanych z umowami najmu, jak również zabezpieczeń, depozytów lub kaucji związanych z gwarancjami lub umowami bezpośrednio dotyczącymi Nieruchomości - jeśli takie będą istniały na moment zawarcia Transakcji).

Ograniczone obowiązki tego rodzaju mają charakter akcesoryjny i pomocniczy i nie mogą być utożsamiane z przejęciem zespołu zobowiązań właściwego dla przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zdaniem Zainteresowanych, fakt, że przedmiotem Transakcji mają być wyłącznie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wchodzących w skład Gruntu oraz związane z nimi prawa własności Budynku, Budowli, pozostałych naniesień/infrastruktury na Gruncie, elementów wyposażenia oraz innych ruchomości związanych z Budynkiem, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, dokumentacja prawna, projektowa i techniczna oraz inna dokumentacja niezbędna do korzystania z Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, umowy najmu i ich zabezpieczenia, a także niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (np. prawa autorskie do projektu budowlanego, umowy na dostawę mediów, polisa na zabezpieczenie tytułu prawnego do Nieruchomości) itp. (elementy szczegółowo opisane w opisie zdarzenia przyszłego), pozbawia przedmiot Transakcji zdolności do samodzielnej realizacji jakichkolwiek zadań gospodarczych.

W ocenie Zainteresowanych, jako że przedmiot Transakcji nie będzie posiadał zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, nie zostanie spełniona przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego.

Pytanie 2.

Które dokładnie „Nowe budowle” i „Stare budowle” znajdują się na poszczególnych działkach nr „b”, „c” i „a”?

Odpowiedź Spółki:

Spółka wskazuje, że poszczególne Nowe Budowle znajdują się na następujących działkach:

- chodniki, działki nr „a”, „c”, „a”,

- chodniki w formie tarasów drewnianych (wooden decking), działka nr „b”,

- donice / elementy zieleni, działki nr „b”, „c”,

- latarnie, działka nr „b”,

- plac przed budynkiem (forecourt), działka nr „b”,

- pylon mostowy, działka nr „b”,

- przyłącze cieplne, działka nr „b”,

- przyłącza wodno-kanalizacyjne, działka nr „b”,

- przyłącze teletechniczne, działka nr „b”.

Spółka wskazuje, że Stare Budowle tj. latarnie, chodniki i drogi wewnętrzne znajdują się na działce nr  ”a”.

Pytanie 3.

Czy od dnia pierwszego zasiedlenia Starych budowli do dnia Transakcji upłynie okres 2 lat?

Odpowiedź Spółki:

Od dnia pierwszego zasiedlenia Starych budowli do dnia Transakcji upłynie okres 2 lat.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone jak we wniosku

  1) Czy przedmiot Transakcji będzie podlegał opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączony z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy?

  2) Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie zwolniona z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?

  3) Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

Stanowisko Zainteresowanych przyporządkowane do pytania (poszczególnych pytań) przedstawionych we wniosku

 1) Przedmiot Transakcji będzie podlegał opodatkowaniu VAT i nie będzie wyłączony z opodatkowania z VAT, ponieważ:

    a) planowana Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju (Polski) w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,

    b) planowana Transakcja nie będzie stanowiła czynności wyłączonej z VAT, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, tj. składniki majątku przenoszone na Kupującego w ramach Transakcji nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa na gruncie ustawy o VAT.

 2) W stosunku do sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

 3) Po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT (przy założeniu, że Strony skutecznie złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 tej ustawy).

Ad 1)

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja będzie w ogóle podlegać VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na terytorium Polski, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz, czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania. W szczególności niezbędne jest ustalenie, czy przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ani zorganizowana część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”) w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu VAT. Wyłączenie z zakresu opodatkowania VAT transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP oznacza, że sprzedawca dokonujący takiego zbycia nie nalicza podatku należnego, ani nie dokumentuje transakcji fakturą.

Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania VAT. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia MF”).

Zdaniem Zainteresowanych, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bądź PCC, a związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności planowanej Transakcji.

Stąd - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP, czy też poszczególnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa ani ZCP). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z dnia 4 listopada 2010 r. (sygn. II FSK 1019/09), w wyroku NSA z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. I FSK 1216/09), w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. I FSK 1239/07), w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: „WSA”) w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. I SA/Kr 1691/11), w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 26 maja 2009 r. (sygn. I SA/Bd 197/09) oraz w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. I SA/Gl 1044/08).

Zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (tj. jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP), za czym przemawiają przytoczone poniżej argumenty oparte na wykładni ustawy o VAT, interpretacjach indywidualnych, orzecznictwie sądów administracyjnych oraz Objaśnieniach MF.

Definicja ustawowa

Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa. W interpretacjach organów podatkowych (por. np. interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, dalej: „Dyrektor KIS” z dnia 2 sierpnia 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.302.2024.3.KO, z dnia 13 sierpnia 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.381.2024.4.MG, z dnia 15 listopada 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-2. 4012.770.2024.1.KW, z dnia 19 listopada 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.551.2024.2.AKR, z dnia 21 listopada 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.559.2024.2.KK, z dnia 30 listopada 2018 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.646.2018.1.KM, z dnia 20 lutego 2019 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.18. 2019.2.AM, czy interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej, dalej: „DIS”, w Warszawie z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/Kr.) oraz w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. np. wyroki NSA z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06 oraz z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10, wyrok WSA w Warszawie z dnia 29 września 2017 r., sygn. III SA/Wa 2260/16, wyrok WSA w Gdańsku ku z dnia 15 listopada 2017 r., sygn. I SA/Gd 1225/17) prezentowany jest pogląd, że pojęcie „przedsiębiorstwa” powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

W myśl regulacji zawartej w powołanym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

  - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwę przedsiębiorstwa);

  - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów; oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

  - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

  - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

  - koncesje, licencje i zezwolenia;

  - patenty i inne prawa własności przemysłowej;

  - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

  - tajemnice przedsiębiorstwa;

  - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stosownie do dyspozycji art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji, przeniesienie przedsiębiorstwa ma miejsce co do zasady wtedy, gdy wszystkie elementy wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, czynności takiej nie należy postrzegać jako przeniesienia przedsiębiorstwa.

Należy zaznaczyć, że za przeniesienie przedsiębiorstwa nie można uznać przeniesienia samej Nieruchomości wraz ze ściśle związanymi z nią składnikami materialnymi i niematerialnymi stanowiącymi przedmiot Transakcji. Przedmiotem transakcji zbycia przedsiębiorstwa wyłączonej z opodatkowania VAT powinien być połączony funkcjonalnie zespół składników majątkowych, a nie tylko konkretnie wskazane składniki wchodzące w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przeniesienie przedsiębiorstwa polega bowiem na przeniesieniu w pełni funkcjonalnej i samodzielnej jednostki organizacyjnej, która posiada zdolność do realizowania określonych celów i zadań gospodarczych.

Przedmiot Transakcji

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że przedmiot planowanej Transakcji wyczerpuje przytoczoną powyżej definicję przedsiębiorstwa.

Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników składających się na przedsiębiorstwo w myśl art. 55¹ Kodeksu cywilnego i w ocenie Stron przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego (także w rozumieniu funkcjonalnym).

Przedmiotem Transakcji będzie jedynie sprzedaż prawa wieczystego użytkowania Gruntu oraz praw własności Budynków oraz innych naniesień (w tym Budowli), elementów wyposażenia i ruchomości związanych z Nieruchomością (niestanowiących ich części składowych), dokumentacji prawnej, projektowej i technicznej oraz innej dokumentacji niezbędnej do korzystania z Nieruchomości zgodnie z ich przeznaczeniem, niektórych praw i obowiązków ściśle związanych z Nieruchomością (np. praw autorskich do projektu budowlanego, gwarancji, licencji, domeny internetowej itp. - tj. elementów szczegółowo opisanych w opisie zdarzenia przyszłego).

Powyższe składniki mają charakter akcesoryjny wobec Nieruchomości i służą korzystaniu z niej zgodnie z przeznaczeniem oraz zapewnieniu ciągłości jej technicznego i prawnego funkcjonowania. Ich przeniesienie nie oznacza jednak przeniesienia samodzielnego, zorganizowanego zespołu składników przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej, lecz jest typowym elementem transakcji dotyczącej nieruchomości komercyjnej, w ramach której na nabywcę przechodzą również prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością.

Tym samym, przedmiotowej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników wchodzących w zakres aprobowanej przez orzecznictwo definicji przedsiębiorstwa, obejmujących w szczególności:

    - prawa i obowiązki wynikające z umów o zarządzanie Nieruchomością;

    - nazwę przedsiębiorstwa Sprzedającego;

    - tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how;

    - należności i zobowiązania bilansowe i pozabilansowe Sprzedającego;

    - prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);

    - księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne), związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej;

    - pracowników Sprzedającego;

    - środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (za wyjątkiem depozytów);

    - prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności umowy świadczenia usług księgowych i podatkowych;

    - zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe;

    - umowy związane z finansowaniem działalności Sprzedającego czy źródła jego finansowania.

W tym miejscu należy wskazać na liczne orzecznictwo oraz stanowiska organów interpretacyjnych, które potwierdzają prawidłowość wyżej przedstawionej argumentacji, sprowadzającej się do stwierdzenia, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu VAT zbycie przedsiębiorstwa:

  - interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 21 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-2. 4012.437.2024.3.AR;

  - interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 14 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3. 4012.401.2024.3.MW;

  - interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 6 sierpnia 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1. 4012.301.2024.4.KO;

  - interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 25 marca 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1. 4012.72.2024.1.AKA;

  - interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 13 października 2023 r., sygn. 0112-KDIL1-2. 4012.362.2023.2.DS;

  - interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 8 września 2023 r., sygn. 0113-KDIPT1-3. 4012.385.2023.2.MJ;

  - Wyrok WSA z dnia 26 listopada 2019 r., sygn. I SA/Rz 730/19 - „Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”;

  - Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 16 października 2018 r., sygn. 0114-KDIP1-2. 4012.506.2018.3.WH;

  - Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 27 września 2018 r., sygn. 0114-KDIP1-2. 4012.440.2018.3.WH;

  - Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 28 czerwca 2018 r., sygn. 0115-KDIT1-2. 4012.304.2018.2.KT.

Z racji tego, iż w zakres przedmiotu planowanej Transakcji nie wejdą elementy konstytutywne przedsiębiorstwa, w ocenie Stron, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił zasobu/zespołu składników pozwalających na samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, będącej całością pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

ZCP - definicja

Pojęcie ZCP - w odróżnieniu od terminu „przedsiębiorstwo” - zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, a konkretnie w art. 2 pkt 27e tej ustawy. Jak wynika z powołanego przepisu, przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie zaś z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (por. m.in. interpretację indywidualną Dyrektora KIS z dnia 15 listopada 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.770.2024.1.KW, z dnia 13 września 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.530.2024.2.AWY, z dnia 2 sierpnia 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.220.2024.3.AW, z dnia 30 lipca 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012. 451.2024.2.MŻ, z dnia 12 kwietnia 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.63.2024.3.DK, z dnia 15 lutego 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.675.2023.3.AWY, z dnia 16 listopada 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1. 4012.558.2023.2.MM, z dnia 10 lutego 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.874.2022.1.MN, z dnia 22 grudnia 2022 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.581.2022.3.DP, z dnia 15 lutego 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.668.2018.3.JK, z dnia 29 marca 2018 r.), z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

- istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych (są wyodrębnione funkcjonalnie),

- zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.

Powyższe oznacza, że ZCP nie jest prostą sumą poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa sprzedającego.

Odrębność organizacyjna przedmiotu Transakcji

Zdaniem Zainteresowanych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można przede wszystkim mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze istniejącego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. (co potwierdzone jest praktyką organów podatkowych, m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 19 listopada 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.551.2024.2.AKR, z dnia 15 listopada 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.770.2024.1.KW, z dnia 5 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.432.2024.3.AR, z dnia 23 lutego 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012. 718.2023.4.AR, z dnia 31 października 2019 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.682.2019.1.SR, z dnia 21 marca 2019 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.16.2019.1.MAZ, czy też z dnia 19 grudnia 2018 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.746.2018.2.MK). Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przy pomocy tego zespołu, bądź związanych wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

W omawianym zdarzeniu przyszłym w praktyce nie występują żadne ze wskazanych powyżej przesłanek mogących przemówić za organizacyjną odrębnością zespołu składników majątkowych i niemajątkowych w strukturze organizacyjnej Sprzedającego.

Przedmiot Transakcji, w tym przede wszystkim zbywana w jej ramach Nieruchomość nie jest, nie była i nie zostanie formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nie będzie stanowić odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

Odrębność finansowa przedmiotu Transakcji

Odrębność finansową, zdaniem Stron, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

Sprzedający nie prowadził, nie prowadzi obecnie i nie będzie prowadził osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

W opisanym zdarzeniu przyszłym nie będziemy mieli zatem do czynienia z odrębnością finansową przedmiotu planowanej Transakcji.

Samodzielność i odrębność funkcjonalna przedmiotu Transakcji

Samodzielność i odrębność funkcjonalna ZCP zdaniem Stron oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych - na przykład w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 21 listopada 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.559.2024.2.KK, z dnia 15 listopada 2024 r, sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.770.2024.1.KW, z dnia 5 listopada 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.353. 2024.4.JSU, z dnia 29 października 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.394.2024.2.JSU, z dnia 8 kwietnia 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.18.2024.1.MK oraz interpretacjach indywidualnych Dyrektora KIS z dnia 16 sierpnia 2017 r. sygn. 0115-KDIT1-2.4012.400.2017.1.KK., z dnia 14 września 2017 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.442.2017.1.KOM, oraz z dnia 27 lutego 2019 r. sygn. 0114-KDIP1-1. 4012.13.2019.2.JO.

Innymi słowy, aby część przedsiębiorstwa mogła zostać uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe, materialne i niematerialne, wchodzące w skład ZCP, muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zdaniem Zainteresowanych, fakt, że przedmiotem Transakcji mają być wyłącznie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wchodzących w skład Gruntu oraz związane z nimi prawa własności Budynku, Budowli, pozostałych naniesień/infrastruktury na Gruncie, elementów wyposażenia oraz innych ruchomości związanych z Budynkiem, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, dokumentacja prawna, projektowa i techniczna oraz inna dokumentacja niezbędna do korzystania z Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, umowy najmu i ich zabezpieczenia, a także niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (np. prawa autorskie do projektu budowlanego, umowy na dostawę mediów, polisa na zabezpieczenie tytułu prawnego do Nieruchomości) itp. (elementy szczegółowo opisane w opisie zdarzenia przyszłego), pozbawia przedmiot Transakcji zdolności do samodzielnej realizacji jakichkolwiek zadań gospodarczych.

Powyższej oceny nie zmienia również fakt, że w ramach Transakcji na Kupującego przejdą określone prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością, w szczególności prawa z gwarancji budowlanych i projektowych wraz z odpowiadającymi im zabezpieczeniami i kaucjami, prawa wynikające z zabezpieczeń najemców, dokumentacja, prawa autorskie, wybrane prawa do oprogramowania, domena internetowa, znak towarowy, wybrane umowy techniczne związane z funkcjonowaniem Nieruchomości oraz czynności pomocnicze i wykonawcze związane z rozliczeniem lub dokończeniem określonych obowiązków po Transakcji. Elementy te służą wyłącznie umożliwieniu prawidłowego korzystania z Nieruchomości i zachowaniu ciągłości jej funkcjonowania po Transakcji, natomiast nie obejmują zasadniczych składników organizacyjnych, finansowych i operacyjnych koniecznych do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

Także przewidziane w dokumentacji transakcyjnej po dokonaniu Transakcji dodatkowe czynności pomocnicze, takie jak udzielenie przez Kupującego licencji na rzecz Sprzedającego, udzielenie pełnomocnictwa, zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane czy dokonanie cesji określonych praw w związku z rozliczeniem kosztów prac wykończeniowych, nie zmieniają charakteru Transakcji. Czynności te mają charakter wykonawczy i akcesoryjny wobec zasadniczego przedmiotu Transakcji i służą jedynie prawidłowemu wykonaniu oraz rozliczeniu określonych obowiązków związanych z Nieruchomością po zamknięciu Transakcji.

Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie jego zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mógł być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Kupujący będzie musiał w szczególności zawrzeć szereg innego rodzaju umów wymaganych do prawidłowej eksploatacji nieruchomości, takich jak np. umów o komercyjne zarządzanie Nieruchomością, umów serwisowych, a także mających na celu zapewnienie obsługi księgowej i prawnej etc.

Ponadto podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Sprzedającego (z wyjątkiem ograniczonych obowiązków dotyczących w szczególności ściśle związanych z Nieruchomością w szczególności obowiązków dotyczących zwrotu lub rozliczenia zabezpieczeń i kaucji związanych z umowami najmu, jak również zabezpieczeń, depozytów lub kaucji związanych z gwarancjami lub umowami bezpośrednio dotyczącymi Nieruchomości - jeśli takie będą istniały na moment zawarcia Transakcji). Ograniczone obowiązki tego rodzaju mają charakter akcesoryjny i pomocniczy i nie mogą być utożsamiane z przejęciem zespołu zobowiązań właściwego dla przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Potwierdzają to również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 27 kwietnia 2011 r., sygn. ILPP1/443-173/11-3/AK wskazano, że: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

Tym samym, składniki majątku zbywane przez Sprzedającego w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Biorąc pod uwagę powyższe, jako że przedmiot Transakcji nie będzie posiadał zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, nie zostanie spełniona przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego ZCP.

Objaśnienia MF

Powyższe wnioski wpisują się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień MF.

Zgodnie z Objaśnieniami MF: „[...] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

Jak wynika z Objaśnień MF, typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

  - przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

  - nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Zgodnie z Objaśnieniami MF, w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy przede wszystkim ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT [takich jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom] na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

  - prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

  - umowy o zarządzanie nieruchomością;

  - umowy zarządzania aktywami;

  - należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Stosownie do Objaśnień MF, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki - np. gdy nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły w/w usługi zarządzania na rzecz zbywcy.

Jak wynika z Objaśnień MF, nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę - np. kwestia przeniesienia umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.) w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa/ZCP. Nie jest natomiast istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak:

- ruchomości,

- prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców,

- prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych,

- prawa autorskie,

- dokumentacja techniczna, dokumentacja prawna.

Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach MF, wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP”.

Na marginesie powyższych rozważań należy również odnieść się do charakteru umów, które mogą być przenoszone w ramach Transakcji, w szczególności umów dotyczących obsługi infrastruktury technicznej Nieruchomości. Jak wynika z Objaśnień MF, istotne znaczenie dla oceny, czy dochodzi do zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, ma ustalenie, czy na nabywcę przenoszone są elementy pozwalające na kontynuację działalności gospodarczej, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

W Objaśnieniach MF wskazano, że przez umowę o zarządzanie nieruchomością należy rozumieć umowę, która „ma na celu utrzymanie wartości nieruchomości” i obejmuje m.in. „bieżące zarządzanie obiektem, (…) kontakty z najemcami, (…) monitorowanie i ściąganie płatności czynszów i opłat serwisowych, (…) nadzorowanie budżetu oraz monitorowanie kosztów związanych z nieruchomością”.

Jednocześnie Objaśnienia MF wskazują, że odrębną kategorią są umowy zarządzania aktywami, które mają charakter strategiczny i obejmują działania ukierunkowane m.in. na maksymalizację stopy zwrotu z inwestycji, optymalizację kosztów i przychodów oraz wzrost wartości nieruchomości.

Tymczasem umowy przenoszone w ramach niniejszej Transakcji nie wpisują się w żadną z powyższych kategorii. Ich zakres ogranicza się bowiem do wyspecjalizowanego, technicznego obszaru funkcjonowania Nieruchomości, obejmując m. in. zarządzanie określoną infrastrukturą techniczną oraz czynności serwisowe i operacyjne w tym zakresie. Nie obejmują one kluczowych elementów wskazanych w Objaśnieniach MF, takich jak zarządzanie relacjami z najemcami, procesem najmu, budżetem czy funkcjonowaniem nieruchomości jako całości. Nie mają także charakteru strategicznego ani inwestycyjnego, który byłby właściwy dla umów zarządzania aktywami.

Co więcej, ich konstrukcja wskazuje, że usługodawca w określonym zakresie działa również we własnym imieniu i na własny rachunek, w szczególności w zakresie zawierania umów z podmiotami trzecimi oraz pobierania wynagrodzenia z tytułu korzystania z infrastruktury, co dodatkowo odróżnia je zarówno od klasycznej umowy zarządzania nieruchomością, jak i umowy zarządzania aktywami w rozumieniu przyjętym w Objaśnieniach MF.

W rezultacie analizowane umowy należy traktować jako umowy o charakterze pomocniczym i technicznym, których funkcja sprowadza się do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania określonych instalacji i elementów infrastruktury. W istocie ich charakter jest zbliżony do umów dotyczących dostarczania mediów lub zapewnienia dostępu do infrastruktury technicznej, choć w bardziej wyspecjalizowanej formie.

Powyższe rozróżnienie ma istotne znaczenie w świetle Objaśnień MF, które jednoznacznie wskazują, że określone kategorie umów - w szczególności umowy dotyczące dostarczania mediów - nie mają charakteru decydującego dla oceny, czy dochodzi do zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W Objaśnieniach MF podkreślono bowiem, że umowy tego rodzaju „zwykle nie są przenoszone na nabywcę” i że ich zawarcie przez nabywcę we własnym zakresie jest typową praktyką rynkową, która „nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP”.

W ocenie Stron, analizowane w niniejszej sprawie umowy - mimo ich bardziej rozbudowanego charakteru - pełnią funkcję analogiczną do wskazanych w Objaśnieniach MF umów o media, tj. zapewniają funkcjonowanie elementów infrastruktury, lecz nie organizują działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie nieruchomości. Nie stanowią one zatem zaplecza operacyjnego ani strategicznego tej działalności.

W konsekwencji, nawet przy założeniu ich przeniesienia na Kupującego, nie dochodzi do przekazania zespołu składników umożliwiających prowadzenie działalności gospodarczej bez konieczności podejmowania dodatkowych działań. Tym samym, również z tej perspektywy należy uznać, że przedmiot Transakcji nie stanowi zespołu składników pozwalających na samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, co wyklucza uznanie Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które - zgodnie z Objaśnieniami MF - nie są istotne dla oceny przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości, prawa autorskie, czy dokumentacja). Co więcej, żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:

- umowa o zarządzanie Nieruchomością,

- umowa zarządzania aktywami,

- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem,

- nie będzie przedmiotem Transakcji.

Pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć Kupującemu do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez wykonania Kupującego dodatkowych czynności, w tym w szczególności zawarcia umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz umowy o zarządzanie aktywami. Innymi słowy Kupujący nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

Biorąc pod uwagę wszystkie przedstawione wyżej argumenty, w ocenie Stron, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ad 2)

Jak wskazano powyżej, przedmiot Transakcji w ocenie Stron nie będzie mieścił się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT określonym w art. 6 pkt 1 tej ustawy. W rezultacie dostawa Nieruchomości powinna podlegać VAT jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Strony, należy również przeanalizować, czy planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT. W tym miejscu zauważyć należy, że co do zasady czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem (efektywnie według właściwej stawki).

W przypadku dostawy gruntów, budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć zastosowanie jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

Przy tym, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Wyłączenie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

W odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była, nie jest obecnie i nie będzie przed Transakcją (tj. sprzedażą na rzecz Kupującego) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostaną spełnione.

Wyłączenie zwolnienia z 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Transakcja będzie obejmować dostawę Gruntu, który jest w całości gruntem zabudowanym, co wyklucza zastosowanie zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Wyłączenie zwolnienia z 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy w omawianym przypadku zastosowanie znajdzie wskazane wyżej zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić moment pierwszego zasiedlenia budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości.

W przedstawionym stanie faktycznym:

   - Budynek 1 został wybudowany przez Sprzedającego, a pierwsze oddanie jego powierzchni do użytkowania pierwszym najemcom nastąpiło w latach 2025-2026, przy czym do dnia planowanej Transakcji nie upłynie okres 2 lat od momentu pierwszego zasiedlenia, a ponadto możliwe jest, że część powierzchni nie została jeszcze oddana do użytkowania;

   - Nowe budowle zostały wybudowane w 2025 r., a ich oddanie do użytkowania następowało łącznie z oddaniem Budynku 1; również w ich przypadku pierwsze zasiedlenie nastąpiło w okresie krótszym niż 2 lata przed planowaną Transakcją, a w odniesieniu do części z nich mogło nie nastąpić w ogóle;

   - Budynek 2 po nabyciu został poddany ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przy czym poniesione nakłady przekroczyły 30% jego wartości początkowej, co skutkuje ponownym pierwszym zasiedleniem, które następuje dopiero w związku z oddaniem powierzchni do użytkowania najemcom. Część Budynku 2 została oddana do używania najemcom w czerwcu 2026 r.

W konsekwencji, w odniesieniu do Budynku 1, Budynku 2 po ulepszeniu oraz Nowych budowli, dostawa w ramach planowanej Transakcji nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia, co wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu do ww. części Nieruchomości.

Uprawnienie Stron do rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Stare budowle zostały nabyte przez Sprzedającego wraz z działką nr „a” i istniały przed datą ich nabycia przez Sprzedającego. Sprzedający nie dysponuje informacjami pozwalającymi jednoznacznie ustalić, czy oraz kiedy doszło do ich oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi przed ich nabyciem, ale nastąpiło to nie później niż w lipcu 2024 r.

Jednocześnie, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, ustawodawca daje podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji z tegoż zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. W myśl tego przepisu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak zaznaczono powyżej, zarówno Sprzedający jak i Kupujący, będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT. Ponadto, Sprzedający i Kupujący złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, lub złożą w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT w odniesieniu do Nieruchomości (w tym w szczególności w odniesieniu do Starych budowli).

W rezultacie, w odniesieniu do części Starych budowli w związku ze spełnieniem przesłanek zwolnienia określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony skutecznie zrezygnują z tego zwolnienia.

W związku z tym, dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wyłączenie zwolnienia z 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

W sytuacji, w której zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajduje zastosowania, konieczne jest rozważenie, czy do dostawy budynków, budowli lub ich części może znaleźć zastosowanie zwolnienie alternatywne przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Jak bowiem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwolnienie od podatku VAT stosuje się do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem że:

a. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunkiem tego zwolnienia jest więc „nieprzysługiwanie względem tych obiektów prawa do odliczenia”. Tymczasem, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do Budynku 1, Budynku 2 i Nowych budowli.

W tym miejscu należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule (por. interpretację indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.556.2020.2.KK). Wobec tego, do Transakcji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Dodatkowo, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek naliczony, wynikający z faktury dokumentującej nabycie prawa własności oraz prawa wieczystego użytkowania Gruntu wraz z posadowionymi na nim Budynkiem i Budowlami.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, w stosunku do dostawy całości Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych:

   - dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie zwolniona z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT;

   - dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie również zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu do Budynku 1, Budynku 2 po ulepszeniu oraz Nowych budowli, gdyż ich dostawa nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, a w stosunku do Starych budowli ze względu na fakt, że Strony skutecznie złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zakresie, w jakim będzie miało zastosowanie.

Ad 3)

Jak wykazano powyżej, zdaniem Stron, planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w związku z tym będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dodatkowo, w ocenie Zainteresowanych, jeśli Strony wybiorą opcję rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT nabycia Nieruchomości, w zakresie objętym zwolnieniem przedmiotowym uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Transakcja w całości będzie opodatkowana VAT.

A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca w analizowanym stanie faktycznym.

Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT (tzw. pozytywne przesłanki odliczenia VAT).

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

Jak w wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, na dzień dokonania Transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

Zakładając, że nabycie przez Kupującego Nieruchomości zostanie opodatkowane podatkiem VAT według właściwej stawki, po stronie Kupującego wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktur otrzymanych przez Kupującego (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit a Ustawy o VAT).

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący będzie prowadził działalność w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Taki typ działalności podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%). W konsekwencji należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Wszystkie elementy, które zostaną nabyte przez Kupującego w ramach Transakcji, będą związane ze wspomnianą wyżej działalnością gospodarczą.

Oznacza to, że spełnione będą zatem przesłanki odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości przewidziane w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a. nabycia towarów i usług,

b. dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę.

Jak natomiast wynika z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie/sfinalizowanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu zapłaty ceny zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT, gdyż spełnione zostaną warunki niezbędne do dokonania takiego obniżenia.

Jednocześnie w przypadku, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, Kupującemu będzie przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu różnicy podatku, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy o VAT:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami;

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający oraz Kupujący planują zawrzeć umowę sprzedaży na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności zdefiniowanych Budynków i Budowli posadowionych na Gruncie, jak również inne prawa i obowiązki.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

        i. prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnych „a” („Grunt 1”),

       ii. prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych „b” oraz „c” (dalej: „Grunt 2”)

(Grunt 1 oraz Grunt 2 dalej łącznie „Grunt”)

       iii. prawo własności budynków zlokalizowanych na Gruncie:

- budynek biurowo-usługowy wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną położony częściowo na Gruncie 1, a częściowo na Gruncie 2 („Budynek 1”),

- budynek biurowo-usługowy wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną położony na Gruncie 2, (dalej: „Budynek 2”),

  (Budynek 1 oraz Budynek 2 dalej „Budynki”)

      iv. prawo własności infrastruktury towarzyszącej w postaci m.in.:

- budowli w rozumieniu ustawy Prawo budowlane obejmujących m.in.:

- oświetlenie (latarnie), zlokalizowane na działce nr „b”;

- pylon (...) zlokalizowany na działce „b”;

- chodniki i drogi, zlokalizowane na działce nr „a”;

- chodniki, zlokalizowane na działkach „b”, „c”, „a”;

- latarnie, zlokalizowane na działce nr „a”;

- donice, zlokalizowane na działce „b”, „c”;

- chodniki (deski), zlokalizowane na działce „b”;

- plac przed budynkiem, zlokalizowany na działce „b”;

- przyłącze cieplne (...), zlokalizowane na działce „b”;

- przyłącza wodno-kanalizacyjne (...), zlokalizowane na działce „b”;

- przyłącza wodno-kanalizacyjne (...), zlokalizowane na działce „b”

- przyłącze teletechniczne od ul.(...), zlokalizowane na działce „b”;

 (dalej łącznie: „Budowle”)

- urządzeń budowlanych,

- obiektów małej architektury.

Prawo użytkowania wieczystego działek Gruntu oraz prawo własności Budynku, Budowli i innych naniesień na Gruncie - łącznie jako „Nieruchomość”.

W ramach planowanej Transakcji nastąpi (w ramach ceny sprzedaży Nieruchomości) m.in.:

   - przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego Nieruchomości, w tym prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynków, Budowli oraz pozostałych naniesień/infrastruktury na Gruncie, będących własnością Sprzedającego.

   - przeniesienie prawa własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości,

   - przeniesienie w zakresie przysługującym Sprzedającemu autorskich praw majątkowych oraz praw pokrewnych,

   - przeniesienie istniejących na moment Transakcji praw z tytułu gwarancji budowlanych oraz gwarancji projektowych związanych z Nieruchomością, w tym praw wynikających z rękojmi ustawowej lub gwarancji jakości udzielonych na podstawie umów projektowych, a także praw z dokumentów zabezpieczających te gwarancje, w tym dokumentów zabezpieczenia dostarczonych przez wykonawców lub podwykonawców, oraz - o ile będą istniały na moment Transakcji - przelew kaucji lub depozytów pieniężnych zabezpieczających zobowiązania wykonawców lub podwykonawców na okres obowiązywania danej gwarancji, wraz ze związanym z nimi zobowiązaniem do zwrotu lub rozliczenia zgodnie z właściwymi umowami,

   - przeniesienie praw i obowiązków wynikających z istniejących na moment Transakcji instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w szczególności w formie gwarancji bankowych, gwarancji spółki matki oraz oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji), jak również kaucji/depozytów zdeponowanych przez najemców wraz z zobowiązaniem do zwrotu lub rozliczenia kaucji/depozytów zgodnie z umowami najmu,

   - przeniesienie praw i obowiązków wynajmującego wynikających z umów najmu dotyczących Nieruchomości; z mocy prawa nastąpi przejście praw i obowiązków wynikających z umów najmu w zakresie przewidzianym przepisami prawa, natomiast w przypadku umów najmu dotyczących powierzchni, które na dzień Transakcji nie zostaną jeszcze wydane najemcom lub których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji, odpowiednie prawa i obowiązki zostaną przeniesione na Kupującego w drodze odrębnych czynności prawnych (w drodze cesji);

   - wydanie w zakresie uzgodnionym przez Strony i posiadanym przez Sprzedającego dokumentacji związanej z Nieruchomością, w szczególności prawnej, technicznej i projektowej, w tym materiałów Due Diligence, decyzji administracyjnych, kopii korespondencji z podmiotami publicznymi, projektów architektonicznych i wykonawczych, instrukcji obsługi urządzeń i maszyn, instrukcji BHP i systemu przeciwpożarowego, dzienników budowy, dokumentacji projektowej, dokumentów związanych z utrzymaniem

 

    Nieruchomości, dokumentacji powykonawczej oraz dokumentacji związanej z aktualnymi na dzień Transakcji najmami powierzchni w Budynkach (w tym umów najmu);

   - przeniesienie w zakresie uzgodnionym przez Strony i posiadanym przez Sprzedającego praw (licencji) do oprogramowania oraz praw i obowiązków wynikających z licencji i certyfikatów dotyczących oprogramowania, które jest lub ma być używane w związku z funkcjonowaniem Budynku, w tym praw i obowiązków wynikających z umowy dotyczącej wdrożenia i użytkowania oprogramowania (…) na potrzeby systemu zarządzania budynkiem (…);

   - przeniesienie praw do domeny internetowej powstałej na cele Nieruchomości: (...);

   - przeniesienie praw ochronnych do słowno-graficznego znaku towarowy „(…)”, zarejestrowanego pod numerem (…) w Nieruchomości;

   - przeniesienie praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z wybranych umów z dostawcami usług serwisowych dotyczącymi obsługi Nieruchomości (takich jak umowa o świadczenie usługi wzmocnienia zasięgu sieci Plus, umowa o wykonanie i dzierżawę instalacji służącej poprawie zasięgu sieci telefonii komórkowej, umowa o zapewnieniu dostępu do nieruchomości, umowa dotycząca obowiązku Sprzedającego jako właściciela Nieruchomości co do utrzymania zieleni oraz użyczenia terenu pod stojak rowerowy).

 

Sprzedający nie będzie przenosił na Kupującego w ramach Transakcji:

   - praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością w rozumieniu umów obejmujących kompleksowe zarządzanie nieruchomością lub zarządzanie aktywami,

   - praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności z umów świadczenia usług księgowych, prawnych i podatkowych,

   - nazwy firmy,

   - praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego,

   - środków pieniężnych (z wyjątkiem depozytów),

   - ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych), związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej,

   - zobowiązań bilansowych i pozabilansowych, w tym zobowiązań handlowych,

   - wartości niematerialnych i prawnych składających się na wartość firmy, takich jak: knowhow, reputacja firmy, kontakty itp.,

   - wierzytelności w stosunku do dłużników Sprzedającego związanych z korzystaniem z Nieruchomości do daty Transakcji (zaległości najemców związane z opłatami czynszowymi i eksploatacyjnymi),

   - źródeł finansowania działalności,

   - umowy kredytu na zakup Nieruchomości ani żadnych zobowiązań z niej wynikających (kredyt zostanie spłacony przez Sprzedającego w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży),

   - pracowników czy zakładu pracy Sprzedającego.

Umowa o zarządzanie nieruchomością zawarta przez Sprzedającego zostanie rozwiązana w związku z Transakcją. Nabywca wynegocjuje i zawrze nową umowę o zarządzanie nieruchomością z wybranym przez siebie zarządcą nieruchomości (przy czym możliwe jest, że nowa umowa zarządzania zostanie zawarta z tym samym podmiotem zarządzającym na zbliżonych warunkach).

Jednocześnie, w ramach planowanej Transakcji na Kupującego mogą zostać przeniesione prawa i obowiązki wynikające z wybranych umów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, w tym umowy dotyczącej zarządzania i serwisu infrastruktury technicznej (w szczególności telekomunikacyjnej) Budynku.

Umowa ta ma jednak wysoko wyspecjalizowany i techniczny charakter i obejmuje w szczególności:

- administrowanie infrastrukturą techniczną i telekomunikacyjną,

- zapewnienie dostępu do tej infrastruktury podmiotom trzecim,

- utrzymanie, serwisowanie oraz rozbudowę instalacji,

- zawieranie przez usługodawcę - we własnym imieniu - umów dotyczących dostępu do infrastruktury oraz pobieranie z tego tytułu wynagrodzenia.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem w uzupełnieniu wniosku, że Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne przedmiotu Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że przedmiot Transakcji stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną. Sprzedający nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych dla przedmiotu Transakcji. Dodatkowo przedmiot Transakcji nie posiada i nie będzie posiadać na moment Transakcji własnej struktury w przedsiębiorstwie Sprzedającego, która byłaby zdolna, bez udziału innych elementów do prowadzenia działalności gospodarczej, tak jak samodzielne przedsiębiorstwo.

Jak wynika z powyższego Nieruchomość nie jest u Sprzedającego formalnie ani faktycznie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Sprzedający nie prowadził, nie prowadzi obecnie i nie będzie prowadził osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości. Sprzedający nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości oraz nie ewidencjonuje odrębnie należności i zobowiązań związanych z tą Nieruchomością.

Ponadto w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego m.in. praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością w rozumieniu umów obejmujących kompleksowe zarządzanie nieruchomością lub zarządzanie aktywami oraz praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w tym w szczególności z umów świadczenia usług księgowych, prawnych i podatkowych.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Kupującego nie będzie umożliwiał Kupującemu kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie zwolniona z podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

   - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

   - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: 

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

 

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, biogazowni, biogazowni rolniczej, biometanowni i innych urządzeń), oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, w tym pod morskie turbiny wiatrowe oraz stacje elektroenergetyczne zlokalizowane na morzu, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

 

Zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie małej architektury - należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

a) kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,

b) posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

c) użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Natomiast w odniesieniu do obiektów małej architektury należy stwierdzić, że nie stanowią budowli czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym samym do obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że na moment Transakcji na każdej z działek Gruntu wchodzących w skład Nieruchomości będzie znajdowała się na datę planowanej Transakcji co najmniej jedna Budowla/ Budynek.

Ponadto jak wynika z wniosku, na Gruncie znajduje się także sieć energetyczna, stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego.

Zgodnie z art. 47 § 1, § 2 i § 3 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach instalacje są przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego usługi przesyłowe, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiona jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Tym samym przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT będą wyłącznie działki zabudowane budynkami i budowlami należącymi do Sprzedającego, z wyłączeniem obiektów należących do podmiotów trzecich.

Odnosząc się zatem do ww. Nieruchomości, należy wskazać, że w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży działek wchodzących w jej skład, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych działkach Budynków i Budowli, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający w 2016 r. nabył prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr „b”, zabudowanej siedmiokondygnacyjnym budynkiem biurowym (Budynek 2) wraz z infrastrukturą techniczną. W 2017 r. Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr ”c” (powstałej w wyniku podziału działki nr (…) na działki nr „c” oraz nr (…)) zabudowaną rampą wjazdową do garażu podziemnego. W 2024 r. Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej nr „a” wraz ze znajdującymi się na niej Starymi budowlami. Wszystkie ww. Transakcje (po rezygnacji ze zwolnienia) stanowiły dostawę opodatkowaną podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT, a nabycie zostało udokumentowane fakturą VAT.

Po skonsolidowaniu gruntów Sprzedający zrealizował inwestycję obejmującą:

- budowę nowego budynku biurowo-usługowego - Budynek 1, który znajduje się częściowo na Gruncie 1 (działka nr „a”) i częściowo na Gruncie 2 (działki nr „b” i „c”),

- realizację nowych elementów zagospodarowania terenu Nowych budowli, znajdujących się na Gruncie (Grunt 1 i Grunt 2),

- kompleksową renowację istniejącego Budynku 2, znajdującego się na Gruncie 2.

Nowe budowle zostały wybudowane przez Sprzedającego w 2025 r. Oddanie do użytkowania Nowych budowli nastąpiło łącznie z oddaniem do użytkowania Budynku 1, przy czym nie jest wykluczone, że niektóre z Nowych budowli nie zostaną oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi ani nie rozpocznie się ich użytkowanie na potrzeby własne Sprzedającego. Stare budowle zostały nabyte razem z działką nr „a” i istniały przed datą jej nabycia (przed lipcem 2024 r.) i były wykorzystywane przez poprzedniego właściciela na potrzeby własne.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od wszystkich wydatków inwestycyjnych.

Sprzedający zawarł z najemcą pierwszą umowę najmu powierzchni Budynku 1 w dniu (…) 2024 r. („Pierwsza umowa najmu”). W dniu (…) 2025 r. Sprzedający wydał przedmiotowe powierzchnie najemcy (przy czym Pierwsza umowa najmu rozpoczęła się (…) 2025 r.). Sprzedający zawierał kolejne umowy najmu po zawarciu których dochodziło do oddania kolejnych powierzchni Budynku 1 pierwszym użytkownikom (najemcom). Nie jest wykluczone, że na datę planowanej Transakcji pozostała część powierzchni Budynku 1 zostanie oddana do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub zostanie rozpoczęte jej użytkowanie na potrzeby własne Sprzedającego.

Budynek 2, po jego nabyciu przez Sprzedającego, przeszedł gruntowną renowację. W stosunku do Budynku 2 Sprzedający poniósł wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły więcej niż 30% jego wartości początkowej.

Pierwsza umowa najmu dotycząca Budynku 2 została podpisana (…) 2025 r., przy czym oddanie do użytkowania pierwszemu użytkownikowi (najemcy) części powierzchni tego budynku nastąpiło w czerwcu 2026 r. Nie jest wykluczone, że na datę planowanej Transakcji pozostała część powierzchni Budynku 2 zostanie oddana do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub zostanie rozpoczęte jej użytkowanie na potrzeby własne Sprzedającego.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa Budynków i Budowli posadowionych na Gruncie:

    - nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w części, w której nastąpi przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli, 

    - będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w części, w której nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia Budowli.

Odnosząc się zatem do poszczególnych Budynków i Budowli należy wskazać, że:

  - Budynek 1 został wybudowany przez Sprzedającego. Co prawda Sprzedający zawarł z najemcą pierwszą umowę najmu powierzchni Budynku 1 w dniu (…) 2024 r., jednak pierwsze wydanie powierzchni najemcy nastąpiło (…) 2025 r. Nie jest wykluczone, że na datę planowanej Transakcji pozostała część powierzchni Budynku 1 zostanie oddana do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub zostanie rozpoczęte jej użytkowanie na potrzeby własne Sprzedającego;

  - Nowe budowle zostały wybudowane w 2025 r., a ich oddanie do użytkowania następowało łącznie z oddaniem Budynku 1; również w ich przypadku pierwsze zasiedlenie nastąpiło w okresie krótszym niż 2 lata przed planowaną Transakcją. Nie jest wykluczone, że niektóre z Nowych budowli nie zostaną oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi ani nie rozpocznie się ich użytkowanie na potrzeby własne Sprzedającego;

  - Budynek 2 po nabyciu został poddany ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przy czym poniesione nakłady przekroczyły 30% jego wartości początkowej, co skutkuje ponownym pierwszym zasiedleniem, które następuje dopiero w związku z oddaniem powierzchni do użytkowania najemcom. Część Budynku 2 została oddana do używania najemcom w czerwcu 2026 r. Nie jest wykluczone, że na datę planowanej Transakcji pozostała część powierzchni Budynku 2 zostanie oddana do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub zostanie rozpoczęte jej użytkowanie na potrzeby własne Sprzedającego.

W konsekwencji, w odniesieniu do Budynku 1, Budynku 2 po ulepszeniu oraz Nowych budowli, dostawa nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata od momentu pierwszego zasiedlenia, co wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Do dostawy Budynku 1, Budynku 2 po ulepszeniu oraz Nowych budowli nie będzie miało również zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43. ust. 1 pkt 10a, ponieważ Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z wybudowaniem ww. Budynków i Nowych budowli.

Dostawa Budynku 1, Budynku 2 po ulepszeniu oraz Nowych budowli nie będzie również zwolniona od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wskazano wyżej Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ich wybudowaniem. Ponadto jak wynika z wniosku Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do celów działalności gospodarczej zwolnionej z VAT.

W związku z powyższym dostawa Budynku 1, Budynku 2 po ulepszeniu oraz Nowych budowli, która nie będzie zwolniona od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy, będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT. Zatem dostawa Gruntu, na którym posadowione są te Budynki i Budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Natomiast w odniesieniu do Starych budowli należy wskazać, że zostały one nabyte razem z działką nr „a” i istniały przed datą jej nabycia tj. przed lipcem 2024 r. Zatem od dnia pierwszego zasiedlenia Starych budowli do dnia planowanej Transakcji upłynie okres 2 lat. W konsekwencji planowana dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, zarówno Państwo jak i Sprzedający będziecie w momencie dokonania Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto złożą Państwo ze Sprzedającym zgodne oświadczenia zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Państwo jako Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. Starych budowli, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa Gruntu 1, na którym posadowione są ww. Stare budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

W tym miejscu odnieść się należy do kwestii urządzeń budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, które należy traktować, jako elementy przynależne do Budynku/Budowli i opodatkować łącznie z Budynkiem/Budowlą, z którym są powiązane. Tym samym do sprzedaży urządzeń budowlanych należy przypisać stawkę właściwą dla znajdujących się na tej samej działce co urządzenie Budynków/Budowli. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od Budynków/Budowli do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Natomiast w odniesieniu do dostawy obiektów małej architektury znajdujących się na Gruncie, jak już wcześniej wskazano, nie mają zastosowania zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy. Jednocześnie dostawa wymienionych we wniosku obiektów małej architektury nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż z przedstawionego opisu sprawy - jak już wcześniej wskazano - wynika, że Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do celów działalności zwolnionej od VAT.

W konsekwencji dostawa obiektów małej architektury posadowionych na ww. działkach będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Starych budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ich dostawa będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym (pytanie oznaczone we wniosku nr 3), należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że są Państwo i na moment zawarcia Transakcji będą Państwo zarejestrowani jako czynny podatnik VAT. Po nabyciu Nieruchomości zamierzają Państwo prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni znajdujących się w Budynkach na cele komercyjne. Wskazali Państwo, że nabycie Nieruchomości nastąpi wyłącznie w celu prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Wskazali Państwo, że działalność ta będzie opodatkowana podatkiem VAT. Nie zamierzają Państwo wykorzystywać Nieruchomość do działalności zwolnionej z VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Jak ustalono, dostawa Budynku 1, Budynku 2 po ulepszeniu oraz Nowych budowli, nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia i będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Starych budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ich dostawa będzie również opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, dla dostawy Budynku 1, Budynku 2 po ulepszeniu oraz Nowych budowli, oraz w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy Starych budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego z tytułu ww. dostawy. Podkreślić należy, że prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Jednocześnie w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, będą Państwo również mieli prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Państwa jako Kupującego organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

 

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a ;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.