Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.570.2025.2.AB

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Zainteresowanych za podatników podatku VAT i braku opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych.

Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 25 sierpnia 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

J.B.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

I.B.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy są małżeństwem pozostającym we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej oraz rezydentami podatkowymi Rzeczypospolitej Polskiej, podlegającymi nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawcy są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 1 o powierzchni (...) ha, położonej w miejscowości (...), ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Działka nr 1 stanowi grunt orny klasy VI, który został nabyty w 2005 r. na podstawie aktu darowizny. Od dnia nabycia nieruchomość nie była wykorzystywana rolniczo ani gospodarczo - nie była uprawiana, nie była przedmiotem dzierżawy, najmu, użyczenia ani innego wykorzystania. Grunt stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i nie został nigdy wykorzystywany w działalności gospodarczej.

Z powodów osobistych, Wnioskodawcy planują sprzedaż ww. nieruchomości gruntowej W tym celu zamierzają dokonać podziału działki oraz wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla powstałych w wyniku podziału działek. Działka zostanie podzielona geodezyjnie na mniejsze działki wyłącznie z powodu niskiej atrakcyjności rynkowej nieruchomości jako dużego areału gruntowego i nieudanych dotychczas prób sprzedaży działki jako całości. Decyzja ta jest podyktowana racjonalnym zarządzaniem majątkiem prywatnym, a nie prowadzeniem działalności gospodarczej.

Do chwili sprzedaży Wnioskodawcy nie zamierzają podejmować żadnych działań w zakresie rolniczego ani gospodarczego wykorzystania działki. Działka nie została wprowadzona do działalności gospodarczej i nie jest związana z żadną formą zarobkowania. Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej, nie są podatnikami VAT, nie są rolnikami ryczałtowymi, a także nigdy nie prowadzili działalności rolniczej.

Zaznaczyć należy, że Wnioskodawcy nie podejmowali ani nie zamierzają podejmować żadnych nietypowych działań mających na celu uatrakcyjnienie działek przed ich sprzedażą. Nie ponosili ani nie będą ponosić nakładów zmierzających do zwiększenia wartości, czy atrakcyjności działek. Podział ten zostanie dokonany wyłącznie w celu łatwiejszej sprzedaży (cała działka nie znajduje nabywcy jako całość), bez działań inwestycyjnych, takich jak budowa dróg, sieci wodno-kanalizacyjnej, energii elektrycznej czy ogrodzeń. Na terenie działki nie prowadzi się ani nie będzie prowadzić żadnych robót budowlanych. Jedyne wykonane działania to oczyszczenie terenu z zarośli.

Wnioskodawcy:

- nie prowadzą działalności gospodarczej,

- nie są zarejestrowanymi podatnikami VAT,

- nie są rolnikami ryczałtowymi,

- nie prowadzą i nie prowadzili działalności rolniczej.

Wnioskodawcy nie zamierzają udzielić innej osobie/innemu podmiotowi (np. potencjalnemu nabywcy działki/działek) pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w ich imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży działki/działek. W szczególności, pełnomocnictwo takie nie zostanie udzielone w umowie przedwstępnej z uwagi na fakt, że Wnioskodawcy nie zamierzają zawierać takiej umowy/umów.

Wnioskodawcy zamierzają poszukiwać nabywców działek w sposób typowy dla samodzielnej sprzedaży jakichkolwiek prywatnych składników majątkowych przez osoby fizyczne - poprzez publikowanie nieprofesjonalnych ogłoszeń na przeznaczonych do tego portalach internetowych oraz ewentualne zamieszczenie fizycznej informacji (baneru) na terenie niektórych z opisywanych działek.

Uzyskane środki mają zostać przeznaczone m.in. na zabezpieczenie potrzeb życiowych oraz wsparcie członków rodziny. Działanie to nie będzie miało charakteru zorganizowanej działalności handlowej - będzie to racjonalne gospodarowanie majątkiem prywatnym.

W uzupełnieniu wskazała Pani, że:

Ad.1

Z działki nr 1 zostanie wydzielonych 8 działek przeznaczonych, z czego 7 zgodnie z planem zostanie sprzedanych, 1 natomiast zostanie darowana synowi Wnioskodawców.

Ad.2

Nieruchomość została nabyta w drodze darowizny. Od momentu nabycia działki Wnioskodawcy nie wykorzystywali jej w żaden czynny sposób. Na gruncie nie prowadzono żadnej uprawy ani też nie wykorzystywano działki przy prowadzeniu działalności gospodarczej. Wnioskodawcy dbali jedynie o należyte utrzymanie działki regularnie kosząc porastającą ją trawę.

Ad.3

Wnioskodawcy nie występowali z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki.

Ad.4

Wnioskodawcy nie sprzedawali dotychczas żadnej nieruchomości

Ad.5

Wnioskodawcy posiadają inne nieruchomości, które w przyszłości planują darować swoim wnukom:

- działka nr 2 o powierzchni (…) ha,

- działka nr 3 o powierzchni (…) ha,

- działka nr 4 o powierzchni (…) ha,

- działka nr 5 o powierzchni (…) ha,

- działka nr 6 o powierzchni (…) ha,

- działka nr 7 o powierzchni (…) ha.

Pytanie

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż przez Wnioskodawców powstałych w wyniku podziału, niezabudowanych działek podlegać będzie opodatkowaniu VAT, zaś Wnioskodawców należy uznać za podatnika VAT z tytułu tej transakcji?

Państwa stanowisko

W ocenie Wnioskodawców, w opisanym zdarzeniu przyszłym, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż przez Wnioskodawców powstałych w wyniku podziału, niezabudowanych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zaś Wnioskodawców nie należy uznać za podatnika VAT z tytułu tej transakcji.

Uzasadnienie prawne

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zwanym dalej „podatkiem” podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami - w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Aby dana czynność mogła podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), musi być wykonana przez podmiot, który występuje w charakterze podatnika - czyli działa w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy. Sama definicja działalności gospodarczej w przepisach ma szeroki, uniwersalny charakter i obejmuje wszelkie działania prowadzone w sposób zawodowy, zorganizowany i powtarzalny, charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu gospodarczego.

W związku z tym, opodatkowaniu VAT podlega dostawa towarów (w tym sprzedaż nieruchomości) tylko wtedy, gdy dokonuje jej osoba, która w konkretnym przypadku działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą. Przeciwnie, osoby fizyczne, które zbywają składniki swojego majątku prywatnego, nie są uznawane za podatników VAT, jeśli czynność ta nie jest związana z działalnością handlową, produkcyjną czy usługową.

W praktyce oznacza to, że osoba fizyczna, która dokonuje pojedynczej lub okazjonalnej sprzedaży rzeczy stanowiącej część majątku osobistego, bez zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej i bez korzystania z profesjonalnych środków handlowych, nie powinna być traktowana jako podatnik VAT.

Choć pojęcie „majątek prywatny” nie jest wprost zdefiniowane w ustawie, jego znaczenie wywodzone jest z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (m.in. sprawa C-291/92 - Armbrecht). W świetle tego orzecznictwa, majątek prywatny to taki, który jest wykorzystywany wyłącznie na potrzeby osobiste właściciela, a nie w celach zarobkowych. Przykładem takiego wykorzystania może być budowa domu dla siebie lub swojej rodziny.

Dla zachowania charakteru majątku prywatnego kluczowe jest, aby w całym okresie posiadania nieruchomości właściciel nie podejmował działań typowych dla przedsiębiorców, takich jak uzbrojenie terenu, budowa infrastruktury, działania marketingowe czy cykliczna sprzedaż. Tylko wtedy sprzedaż nie będzie uznana za działalność gospodarczą, a sprzedający - za podatnika VAT.

Kwestia rozróżnienia, czy sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną stanowi zarząd majątkiem prywatnym, czy też działalność gospodarczą, była przedmiotem analizy Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 (Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów) oraz C-181/10 (Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie).

Z orzeczenia tego wynika, że osoba fizyczna, która zbywa nieruchomość nabytą nie w celu jej dalszej sprzedaży, ale np. w ramach prowadzenia gospodarstwa rolnego, nie staje się automatycznie podatnikiem VAT, nawet jeśli nieruchomość została przeznaczona pod zabudowę wskutek zmian planistycznych niezależnych od tej osoby. W takiej sytuacji sprzedaż może w dalszym ciągu być traktowana jako czynność związana z zarządzaniem majątkiem prywatnym, niepodlegająca opodatkowaniu VAT.

Trybunał podkreślił, że liczba dokonanych transakcji, ich łączna wartość czy długość okresu sprzedaży nie są przesłankami przesądzającymi o prowadzeniu działalności gospodarczej. Nawet sprzedaż wielu działek może mieścić się w ramach zarządu majątkiem osobistym, jeśli nie towarzyszą jej inne cechy działalności profesjonalnej.

Nie ma też decydującego znaczenia sam fakt podziału działki na mniejsze części w celu osiągnięcia wyższej ceny - to działanie może być uzasadnione względami praktycznymi, bez związku z działalnością handlową. Również długi okres posiadania nieruchomości lub wysoka wartość sprzedaży nie przesądzają o powstaniu obowiązku podatkowego.

Co istotne, zdaniem Trybunału inaczej należy traktować sytuację, gdy sprzedający podejmuje aktywne działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, takie jak:

- uzbrojenie terenu,

- wydzielenie i budowa dróg wewnętrznych,

- prowadzenie intensywnych działań marketingowych,

- uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy z zamiarem komercyjnego wykorzystania,

- występowanie o zmiany planu zagospodarowania przestrzennego,

- lub prowadzenie działalności zbliżonej do deweloperskiej.

Dopiero zespół takich działań, a nie pojedyncze zdarzenie, może świadczyć o tym, że dana osoba działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów o VAT.

W przypadku oceny, czy sprzedaż działek gruntu będzie podlegać opodatkowaniu, kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy sprzedający podejmuje lub planuje podjąć działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Chodzi tu o czynności, które wiążą się z angażowaniem środków i działań podobnych do tych, jakie wykonują przedsiębiorcy - tacy jak producenci, handlowcy czy usługodawcy - w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Jeżeli sprzedający faktycznie prowadzi takie działania - np. inwestuje w uzbrojenie terenu, organizuje marketing, dzieli działki w sposób typowy dla deweloperów - może to prowadzić do uznania go za podatnika VAT, ponieważ jego aktywność przybiera cechy działalności gospodarczej.

Natomiast w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości odbywa się bez angażowania środków i działań typowych dla rynku profesjonalnego, a sama transakcja mieści się w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym, sprzedający nie powinien być traktowany jako podatnik VAT w odniesieniu do tej konkretnej czynności.

Kwestia kwalifikacji sprzedaży działek na gruncie podatku VAT była już niejednokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć sądów administracyjnych (por. m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 4 lipca 2023 r., I FSK 427/23, 24 marca 2023 r., I FSK 2068/22, 17 marca 2023 r., I FSK 2290/18, 8 grudnia 2022 r., I FSK 863/19, 5 listopada 2020 r., I FSK 681/18, 5 czerwca 2019 r., I FSK 983/17). W orzeczeniach tych wskazuje się, że przy dokonywaniu wykładni art. 15 ust. 1 i 2 ustawy VAT należy nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT, wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 29 października 2007 r., I FPS 3/07; 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; 27 maja 2014 r., I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14).

Przedkładając powyższe na kanwę analizowanego stanu faktycznego wskazać należy, że Wnioskodawcy są osobami fizycznymi pozostającymi w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, które nie prowadzą działalności gospodarczej, nie są zarejestrowanymi podatnikami VAT ani rolnikami ryczałtowymi. Działka gruntu nr 1 o powierzchni (...) ha, położona w miejscowości (...), została nabyta przez Wnioskodawców w drodze darowizny w 2005 r. i od tego czasu nie była użytkowana gospodarczo ani rolniczo.

Działka stanowi grunt orny klasy VI, nieuzbrojony, nieprzydatny do efektywnych upraw, o niskiej wartości rolniczej. Z uwagi na lokalne warunki (piaszczysta gleba, niski poziom wód gruntowych), nieruchomość nie była wykorzystywana, a Wnioskodawcy nie uzyskiwali z niej żadnych pożytków ani dochodów.

W 2025 roku Wnioskodawcy planują wystąpić z wnioskiem o warunki zabudowy, a następnie podzielić nieruchomość na mniejsze działki w celu ich sprzedaży. Taki podział nie będzie jednak wiązał się z działaniami wykraczającymi poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. W szczególności:

- Wnioskodawcy nie planują uzbrajania działek, budowy dróg wewnętrznych, sieci kanalizacyjnych, energetycznych ani innych elementów infrastruktury technicznej;

- Nie planują prowadzenia działań marketingowych poza ogłoszeniem sprzedaży lub zamieszczeniem informacji na tablicy przy drodze;

- Nie prowadzą żadnych działań zbliżonych do działalności deweloperskiej ani innej formy profesjonalnego obrotu nieruchomościami;

- Nie zawierali i nie zamierzają zawierać umów przedwstępnych;

- Działka nie była i nie jest związana z żadną prowadzoną działalnością gospodarczą.

W świetle powyższego, działania Wnioskodawców nie mają cech zawodowego, zorganizowanego ani powtarzalnego charakteru. Sprzedaż wydzielonych działek ma charakter incydentalny i wynika wyłącznie z potrzeby uporządkowania i zbycia majątku osobistego, którego sprzedaż pozwoli na zabezpieczenie potrzeb życiowych.

Z uwagi na powyższe, w ocenie Wnioskodawców w opisanym zdarzeniu przyszłym, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż przez Wnioskodawców powstałych w wyniku podziału, niezabudowanych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zaś Wnioskodawców nie należy uznać za podatnika VAT z tytułu tej transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku wspólnym jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek gruntu, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tych gruntów Zainteresowani podjęli lub podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanych za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 1 o powierzchni (...) ha. Działka nr 1 stanowi grunt orny, który został nabyty w 2005 r. na podstawie aktu darowizny. Od dnia nabycia nieruchomość nie była wykorzystywana rolniczo ani gospodarczo - nie była uprawiana, nie była przedmiotem dzierżawy, najmu, użyczenia ani innego wykorzystania. Grunt stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i nie został nigdy wykorzystywany w działalności gospodarczej. Wnioskodawcy z powodów osobistych planują sprzedaż ww. nieruchomości gruntowej. W tym celu zamierzają dokonać podziału działki oraz wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla powstałych w wyniku podziału działek Działka zostanie podzielona geodezyjnie na mniejsze działki wyłącznie z powodu niskiej atrakcyjności rynkowej nieruchomości jako dużego areału gruntowego i nieudanych dotychczas prób sprzedaży działki jako całości. Decyzja ta jest podyktowana racjonalnym zarządzaniem majątkiem prywatnym, a nie prowadzeniem działalności gospodarczej. Z działki nr 1 zostanie wydzielonych 8 działek przeznaczonych, z czego 7 zgodnie z planem zostanie sprzedanych, 1 natomiast zostanie darowana synowi. Do chwili sprzedaży Wnioskodawcy nie zamierzają podejmować żadnych działań w zakresie rolniczego ani gospodarczego wykorzystania działki. Działka nie została wprowadzona do działalności gospodarczej i nie jest związana z żadną formą zarobkowania. Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej, nie są podatnikami VAT, nie są rolnikami ryczałtowymi, a także nigdy nie prowadzili działalności rolniczej. Wnioskodawcy nie podejmowali ani nie zamierzają podejmować żadnych nietypowych działań mających na celu uatrakcyjnienie działek przed ich sprzedażą. Nie ponosili ani nie będą ponosić nakładów zmierzających do zwiększenia wartości, czy atrakcyjności działek. Podział ten zostanie dokonany wyłącznie w celu łatwiejszej sprzedaży (cała działka nie znajduje nabywcy jako całość), bez działań inwestycyjnych, takich jak budowa dróg, sieci wodno-kanalizacyjnej, energii elektrycznej czy ogrodzeń. Wnioskodawcy nie występowali z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki. Na terenie działki nie prowadzi się ani nie będzie prowadzić żadnych robót budowlanych. Jedyne wykonane działania to oczyszczenie terenu z zarośli. Wnioskodawcy dbali jedynie o należyte utrzymanie działki regularnie kosząc porastającą ją trawę. Wnioskodawcy nie zamierzają udzielić innej osobie/innemu podmiotowi (np. potencjalnemu nabywcy działki/działek) pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w ich imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży działki/działek. W szczególności, pełnomocnictwo takie nie zostanie udzielone w umowie przedwstępnej z uwagi na fakt, że Wnioskodawcy nie zamierzają zawierać takiej umowy/umów. Wnioskodawcy zamierzają poszukiwać nabywców działek w sposób typowy dla samodzielnej sprzedaży jakichkolwiek prywatnych składników majątkowych przez osoby fizyczne - poprzez publikowanie nieprofesjonalnych ogłoszeń na przeznaczonych do tego portalach internetowych oraz ewentualne zamieszczenie fizycznej informacji (baneru) na terenie niektórych z opisywanych działek. Uzyskane środki mają zostać przeznaczone m.in. na zabezpieczenie potrzeb życiowych oraz wsparcie członków rodziny. Działanie to nie będzie miało charakteru zorganizowanej działalności handlowej - będzie to racjonalne gospodarowanie majątkiem prywatnym. Wnioskodawcy nie sprzedawali dotychczas żadnej nieruchomości.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą kwestii czy w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż przez Wnioskodawców powstałych w wyniku podziału, niezabudowanych działek podlegać będzie opodatkowaniu VAT, zaś Wnioskodawców należy uznać za podatnika VAT z tytułu tej transakcji.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie zostały podjęte w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Bowiem, co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie są podatnikami podatku VAT.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Zainteresowani działają w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Zainteresowani podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać, nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. działek, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Zainteresowanych siedmiu niezabudowanych działek, które zamierzają wydzielić z działki nr 1 wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wprawdzie Zainteresowani podzielą pierwotną działkę nr 1 na 8 mniejszych ze względu na niską atrakcyjności rynkowej nieruchomości jako dużego areału gruntowego i nieudanych dotychczas prób sprzedaży działki jako całości oraz wystąpią z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla powstałych w wyniku podziału działek, jednakże fakt ten nie przesądza w tej sytuacji o tym, że zbycie 7 działek podlegać będzie opodatkowaniu. Poza ww. czynnością Zainteresowani nie dokonali żadnych innych czynności, które świadczyłyby za uznaniem Zainteresowanych za podatnika.

W związku z tak przedstawionym przez Zainteresowanych opisem sprawy stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku Zainteresowani nie podjęli aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców, bowiem z okoliczności sprawy wynika, że czynności poczynione w stosunku przedmiotowych działek nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w stosunku do przedmiotowych działek. Działania podjęte przez Zainteresowanych należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Uwzględniając przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz ww. przepisy należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Zainteresowanych - w związku ze sprzedażą siedmiu działek niezabudowanych - za podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami.

Zatem, w związku ze sprzedażą siedmiu działek niezabudowanych, Zainteresowani nie działają w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż siedmiu działek niezabudowanych, w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Wobec powyższego zamierzone przez Zainteresowanych, zbycie siedmiu działek niezabudowanych nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, w związku z transakcją zbycia siedmiu działek niezabudowanych Zainteresowani nie występują w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży przez Zainteresowanych siedmiu działek niezabudowanych nie podlega opodatkowaniu VAT.

W związku z powyższym Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Panią. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

J.B. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.