Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.584.2025.3.MSO

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe, w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest w części prawidłowe, w części nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 24 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 września 2025 r. (data wpływu 10 września 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

- X sp. z o.o.

(„Kupujący”, „Nabywca”);

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

- Y

(Sprzedająca 1)

Z

(Sprzedający 2)

(Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji (w szczególności opis Nieruchomości A w ramach Transakcji A)

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest spółka X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w (…) zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT” lub „podatek VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (w szczególności Transakcji A) (zdefiniowanych poniżej).

Zainteresowanymi niebędącymi stronami postępowania są osoby fizyczne: Y (dalej: „Sprzedająca 1”) oraz Z (dalej: „Sprzedający 2”).

Sprzedająca 1 i Sprzedający 2 w dalszej części niniejszego wniosku będą łącznie zwani „Sprzedającymi”.

Sprzedający są małżeństwem, w którym obowiązuje ustrój wspólności umownej majątkowej małżeńskiej rozszerzonej, wobec zawarcia Umów majątkowych małżeńskich (zdefiniowanych poniżej) – w tym zakresie por. uwagi zawarte poniżej w ramach punktu 2.

Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości.

Na datę złożenia niniejszego wniosku Sprzedająca 1 nie jest zarejestrowana w bazie przedsiębiorców Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (dalej: „CEIDG”). Sprzedająca 1 jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (w szczególności Transakcji A), przy czym Sprzedająca 1 zarejestrowała się jako podatnik VAT czynny w związku z planowaną Transakcją (w szczególności Transakcją A).

Na datę złożenia niniejszego wniosku Sprzedający 2 jest zarejestrowany w bazie przedsiębiorców CEIDG pod firmą „(…)”. Jak wynika z wpisu do bazy przedsiębiorców CEIDG, zarówno przeważająca działalność gospodarcza, jak i wykonywana działalność gospodarcza Sprzedającego 2 to: „86.22.Z Praktyka lekarska specjalistyczna”, przy czym data rozpoczęcia wykonywania działalności gospodarczej przez Sprzedającego 2 to (…) 2001 r.

Sprzedający 2 jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (w szczególności Transakcji A), przy czym Sprzedający 2 zarejestrował się jako podatnik VAT czynny w związku z planowaną Transakcją (w szczególności Transakcją A). Przed zarejestrowaniem się jako podatnik VAT czynny Sprzedający 2 był zarejestrowany jako podatnik VAT zwolniony, przy czym data rejestracji Sprzedającego 2 jako podatnika VAT zwolnionego to (…) 2011 r.

Sprzedający 2 nie wykorzystywał Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) w ramach prowadzonej przez siebie praktyki lekarskiej; w tym w szczególności Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A), nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych w przedsiębiorstwie Sprzedającego 2.

W dalszej części niniejszego wniosku Sprzedająca 1 i Sprzedający 2 będą łącznie zwani „Sprzedającymi”.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającą 1 i Sprzedającym 2 będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Sprzedający i (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Podmiot trzeci”) zawarli umowę przedwstępną (dalej: „Umowa przedwstępna”), w której zobowiązali się zawrzeć warunkowe (pod warunkiem nieskorzystania przez gminę (…) z przysługującego jej prawa pierwokupu), a następnie przenoszące umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości składającej się z następujących działek gruntu:

1) działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…), obręb (…), (…), dla których Sąd Rejonowy dla (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej: „Sąd Rejonowy”) prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…), oraz

2) działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…), obręb (…), (…), dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) pomniejszonych wskutek wywłaszczeń dokonanych na podstawie Decyzji (…) (zdefiniowanych poniżej), oraz

3) działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…), oraz

4) działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…), oraz

5) działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…), oraz

6) fragmentu działki o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…), zaznaczonego na mapie stanowiącej załącznik do Umowy przedwstępnej.

Następujące działki gruntu, tj.:

i. działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…), (…), oraz

ii. działki gruntu, które powstaną po podziale działek o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…), z wyjątkiem działek, które zostaną wywłaszczone na podstawie Decyzji (…) (tj. działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…) pomniejszone wskutek wywłaszczeń dokonanych na podstawie Decyzji (…)), oraz

iii. działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…) oraz

iv. fragment działki o numerze ewidencyjnym (…) zaznaczony na mapie stanowiącej załącznik do Umowy przedwstępnej

- będą w dalszej części niniejszego wniosku zwane łącznie „Nieruchomością”.

Dla uniknięcia wątpliwości Strony wyjaśniają, że na datę złożenia niniejszego wniosku planowane jest, że:

i. działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…) zostanie podzielona na działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…), przy czym działka gruntu o nr (…) ma być przedmiotem Transakcji (w ramach Transakcji A), natomiast działka gruntu nr (…) ma zostać wywłaszczona w ramach Decyzji (…) i ma nie być przedmiotem Transakcji (w szczególności ma nie być przedmiotem Transakcji A);

ii. działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…) zostanie podzielona na działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…), przy czym działka gruntu o nr (…) ma być przedmiotem Transakcji (w ramach Transakcji A), natomiast działka gruntu nr (…) ma zostać wywłaszczona w ramach Decyzji (…) i nie być przedmiotem Transakcji (w szczególności ma nie być przedmiotem Transakcji A).

Jak wynika z postanowień Umowy przedwstępnej, wchodzące w skład Nieruchomości grunty, będą nabywane przez Kupującego etapami, przy czym w ramach każdego etapu fragment Nieruchomości będzie wydzielany w taki sposób, aby:

a) można było zrealizować na nim w pełni funkcjonalny budynek magazynowy;

b) wydzielenia nie doprowadzą do sytuacji, iż którekolwiek z działek wchodzących w skład Nieruchomości lub ich części, które nie zostały kupione przez Kupującego, pozostaną bez dostępu do drogi publicznej.

W przypadku podjęcia decyzji przez Kupującego o zamiarze nabycia danej części Nieruchomości, Kupujący wyśle Sprzedającym zawiadomienie o zamiarze nabycia danej części Nieruchomości wraz z mapą określającą granice tej części (dalej: „Zawiadomienie”).

Zgodnie z postanowieniami, które zostały zawarte w Umowie przedwstępnej:

1) pierwszy fragment Nieruchomości umożliwiający budowę samodzielnego obiektu magazynowego (przy czym, zgodnie z aktualnymi na dzień złożenia niniejszego wniosku ustaleniami, na ten fragment Nieruchomości będą składać się działki o numerach ewidencyjnych (…), (…) oraz działki gruntu, które powstaną po podziale działek o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…), z wyjątkiem działek, które zostaną wywłaszczone na podstawie Decyzji (…) (tj. działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…) pomniejszone wskutek wywłaszczeń dokonanych na podstawie Decyzji (…)) (dalej łącznie: „Nieruchomość A”) zostanie nabyty przez Kupującego w ramach pierwszej umowy sprzedaży (dalej: „Umowa sprzedaży A”), (dalej: „Transakcja A”) w terminie do dnia (…) 2028 r., po spełnieniu się Warunków zawarcia Umowy sprzedaży A (zdefiniowanych poniżej) lub ewentualnie zrzeczeniu się ich spełnienia przez Kupującego, zaś

2) pozostała cześć Nieruchomości (tj. część Nieruchomości niestanowiąca Nieruchomości A) (dalej: „Nieruchomość B”) (przy czym, na dzień złożenia niniejszego wniosku planowane jest, że Nieruchomość B będzie składała się z działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi (…), (…), (…) oraz fragmentu działki (…) zaznaczonego na mapie stanowiącej załącznik do Umowy przedwstępnej) będzie nabywana przez Kupującego etapami w ramach kolejnych umów sprzedaży (dalej łącznie: „Umowy sprzedaży B”), (dalej łącznie: „Transakcje B”) w terminie do dnia (…) 2029 r., po spełnieniu się Warunków zawarcia Umów sprzedaży B lub ewentualnie zrzeczeniu się ich spełnienia przez Kupującego.

Jak wynika z postanowień Umowy przedwstępnej, w przypadku przejścia własności fragmentów Nieruchomości na Gminę (…) na podstawie Decyzji (…) przedmiotem niniejszej Umowy będzie pozostała część Nieruchomości nieobjęta Decyzjami (…).

Transakcja A i Transakcje B zwane będą w dalszej części niniejszego wniosku łącznie: „Transakcjami”. Umowa sprzedaży A i Umowy sprzedaży B zwane będą w dalszej części niniejszego wniosku łącznie: „Umowami sprzedaży”.

Jednocześnie należy wyjaśnić, że Umowy sprzedaży ze Sprzedającymi zawrze Kupujący na warunkach przewidzianych w Umowie przedwstępnej albo bardzo do nich zbliżonych. W szczególności, Umowa przedwstępna może zostać rozwiązana, przy czym warunkiem rozwiązania Umowy przedwstępnej będzie uprzednie zawarcie przez Sprzedających z Kupującym nowej przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, ustalającej takie same zasady i warunki sprzedaży Nieruchomości jak określone w Umowie przedwstępnej albo bardzo do nich zbliżone. Zawarcie przez Kupującego Umów sprzedaży ze Sprzedającymi może nastąpić w szczególności w rezultacie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej z Podmiotu trzeciego, który zawarł ze Sprzedającymi Umowę przedwstępną, na Kupującego. Z uwagi na powyższe Strony wyjaśniają, że w przypadkach, w których w ramach niniejszego wniosku odwołują się do postanowień Umowy przedwstępnej odnoszących się do Podmiotu trzeciego, który zawarł ze Sprzedającymi Umowę przedwstępną, dla uproszczenia referują do Kupującego, a nie do Podmiotu trzeciego. Jak bowiem wskazano, to Kupujący zawrze wspomniane Umowy sprzedaży ze Sprzedającymi, a nie Podmiot trzeci, który zawarł ze Sprzedającymi Umowę przedwstępną. Dla uniknięcia wątpliwości należy również wskazać, że Podmiot trzeci należy do tej samej grupy kapitałowej co Kupujący.

Umowa przedwstępna przewiduje, że:

1) łączna powierzchnia działek wchodzących w skład Nieruchomości A wynosić będzie około (…) ha;

2) fragmenty Nieruchomości B nabywane etapami nie mogą być mniejsze niż 5 ha;

3) w przypadku nabycia części Nieruchomości, Umowa przedwstępna będzie nadal obowiązywała w zakresie nienabytej przez Kupującego części Nieruchomości B, a Kupujący będzie uprawniony do składania dalszych Zawiadomień dotyczących nabycia kolejnych części Nieruchomości B.

Z uwagi na powyższe, w Umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się po otrzymaniu Zawiadomienia od Kupującego udzielić Kupującemu lub wskazanemu przez niego pełnomocnikowi profesjonalnemu pełnomocnictw do podziału geodezyjnego Nieruchomości B umożliwiającego podział Nieruchomości B w ten sposób, aby określony grunt zaznaczony w Zawiadomieniu został wydzielony jako odrębna działka lub działki. Z powyższego wynika, że przedmiotem Umów sprzedaży mogą być działki gruntu wydzielone geodezyjnie z działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, przy czym nie jest wykluczone, że wybrane fragmenty Nieruchomości ostatecznie nie zostaną nabyte przez Kupującego.

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Strony wyjaśniają, że przedmiotem Transakcji A, której skutków dotyczy niniejszy wniosek, będzie sprzedaż prawa własności działek o numerach ewidencyjnych (…), (…) oraz działek gruntu, które powstaną po podziale działek o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…), z wyjątkiem działek, które zostaną wywłaszczone na podstawie Decyzji (…) (tj. działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…) pomniejszonych wskutek wywłaszczeń dokonanych na podstawie Decyzji (…)) (Nieruchomość A). Kupujący planuje bowiem realizację na Nieruchomości A inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo-biurowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że Kupujący planuje realizację inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynków magazynowo-biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową również na Nieruchomości B. Jednocześnie, mając na uwadze, że Transakcja A i Transakcje B objęte są zakresem Umowy przedwstępnej, aby przedstawić całościowo założenia planowanej Transakcji, w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku przedstawione zostały również określone informacje dotyczące planowanych Transakcji B.

W Umowie przedwstępnej zostały zawarte postanowienia, zgodnie z którymi zawarcie Umowy sprzedaży A uzależnione będzie od łącznego spełnienia się określonych warunków zwanych dalej łącznie: „Warunkami zawarcia Umowy sprzedaży A”. Warunki zawarcia Umowy sprzedaży A obejmują w szczególności:

a) uzyskanie przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki prawne, techniczne (zaopatrzenie w media), glebowośrodowiskowe i komercyjne Nieruchomości A umożliwiają realizację inwestycji zamierzonej na Nieruchomości A;

b) przekazanie przez Sprzedających Kupującemu lub podmiotowi wskazanemu przez Kupującego oświadczenia Sprzedających uprawniającego Kupującego do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane;

c) uzyskanie przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości A i pozwalającej na realizację na Nieruchomości A m.in. inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo-biurowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową (dalej: „Pozwolenie na Budowę A”);

d) zawarcie przez Kupującego (jako wynajmującego) umowy lub umów najmu na 100% powierzchni w budynkach magazynowych wraz z częścią biurowo-socjalną, objętych projektem, który zostanie zatwierdzony Pozwoleniem na Budowę A, na warunkach komercyjnych zaakceptowanych przez Kupującego, przy czym w Umowie przedwstępnej przewidziane zostały wynikające z takich umów najmu minimalne okresy najmu oraz minimalne stawki czynszu za metr kwadratowy powierzchni użytkowej;

e) uzyskanie przez Kupującego wszelkich innych decyzji (posiadających walor prawomocności) niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowanie inwestycji objętej Pozwoleniem na Budowę A, w zakresie w jakim ta infrastruktura nie będzie objęta Pozwoleniem na Budowę A, w tym zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (o ile będzie wymagana);

f) uzyskanie przez Kupującego wszelkich decyzji, opinii, zgód i zezwoleń wymaganych lub pożądanych w celu zapewnienia zjazdu z drogi publicznej na Nieruchomość A;

g) zmiana oznaczenia w ewidencji gruntów wszystkich gruntów wchodzących w skład Nieruchomości A, wskutek której nastąpi zmiana oznaczenia tych gruntów z gruntów rolnych (R) na tereny przemysłowe (Ba) lub zurbanizowane tereny niezabudowane (Bp);

h) uzyskanie przez Kupującego i Sprzedających wspólnej interpretacji podatkowej potwierdzającej sposób opodatkowania nabycia Nieruchomości A przez Kupującego od Sprzedających;

i) zatwierdzenie przez zarząd (board of managers) właściwego funduszu, w ramach którego nabywana będzie Nieruchomość A oraz po uzyskaniu tego zatwierdzenia, uzyskanie uchwały wspólników Kupującego, zezwalającej na nabycie Nieruchomości A.

Również zawarcie Umów sprzedaży B uzależnione będzie od łącznego spełnienia się określonych warunków przewiedzianych w Umowie przedwstępnej, w tym w szczególności uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego teren całej Nieruchomości B, którego postanowienia będą umożliwiały realizację planowanej przez Kupującego inwestycji lub uzyskanie przez Kupującego prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy obejmującej część Nieruchomości B, która nie będzie objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa powyżej, a także uzyskania przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości B i pozwalającej na realizację na całej Nieruchomości B między innymi inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynków magazynowo-biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową (dalej: „Pozwolenie na Budowę 2”).

Warunki zawarcia Umowy sprzedaży A (podobnie jak warunki zawarcia Umów sprzedaży B) przewidziane w Umowie przedwstępnej zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego.

Jak zostało wskazane w Umowie przedwstępnej, w związku z planowaną inwestycją na Nieruchomości w celu jej oczekiwanego skomunikowania z drogą publiczną Kupujący przejął lub przejmie prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez podmiot trzeci z Gminą (…) (dalej łącznie: „Umowy Drogowe”) dotyczących realizacji zadania inwestycyjnego polegającego na budowie układu dróg gminnych w trybie art. 16 ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych (dalej: „Inwestycja Drogowa”). Inwestycja Drogowa ma być realizowana w etapach, na podstawie uzyskiwanych decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: „Decyzje (…)”) umożliwiających prawidłowe skomunikowanie Nieruchomości A z drogą publiczną, a w kolejnych etapach odpowiednie skomunikowanie Nieruchomości B z drogą publiczną oraz zapewnienie oczekiwanego przez organy administracji dojazdu do inwestycji planowanej przez Kupującego na Nieruchomości.

W Umowie przedwstępnej Kupujący zobowiązał się ponadto podejmować czynności prawne i faktyczne mające na celu przygotowanie planowanej przez niego inwestycji na Nieruchomości (dalej łącznie: „Zobowiązania dotyczące przygotowania inwestycji”). Kupujący zobowiązał się w szczególności do:

1) przygotowania w określonym terminie projektu budowlanego Inwestycji Drogowej wraz z uzgodnieniami branżowymi do terenu Nieruchomości, która to Droga umożliwi również skomunikowanie fragmentów Nieruchomości B nabywanych w kolejnych etapach zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej;

2) współpracy z Gminą (…) w zakresie przygotowania projektu oraz uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość, który to plan przewidywałby przeznaczenie fragmentu Nieruchomości (o powierzchni nie mniejszej niż około 50 ha (pięćdziesiąt hektarów)) na cele logistyczno-magazynowe.

W Umowie przedwstępnej Strony postanowiły, że w przypadku nie zawarcia Umów sprzedaży przez Kupującego w terminach wskazanych w Umowie przedwstępnej, o ile ich nie zawarcie nie zostanie zawinione przez któregokolwiek ze Sprzedających, Kupujący zobowiązany będzie:

1) przenieść na Sprzedających wszelkie przenaszalne decyzje uzyskane przez Kupującego dotyczące tej części Nieruchomości, która nie została nabyta przez Kupującego;

2) przywrócić w określonym terminie na własny koszt Nieruchomość do stanu sprzed wykonanych przez Kupującego bez zgody Sprzedających robót budowlanych związanych z budową hali magazynowej.

Ponadto w Umowie przedwstępnej Strony postanowiły, że w przypadku nie zawarcia Umowy sprzedaży A lub Umów sprzedaży B, Kupujący zobowiązany będzie na żądanie Sprzedających:

1) przenieść na Sprzedających wszelkie (w zakresie w jakim ich przeniesienie będzie prawnie dopuszczalne i skuteczne) prawa i obowiązki wynikające z:

a) Umów Drogowych, oraz

b) warunków technicznych wydanych na rzecz Kupującego przez gestorów mediów;

2) przekazać Sprzedającym dokumentację przygotowaną przez Kupującego lub na jego zlecenie w związku z realizacją przez Kupującego Zobowiązań dotyczących przygotowania inwestycji;

- w zakresie w jakim powyższe prawa i obowiązki, warunki techniczne oraz dokumentacja nie będą dotyczyły fragmentów Nieruchomości uprzednio nabytych przez Kupującego.

Na działkach wchodzących w skład Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) nie będą znajdowały się na datę Transakcji A żadne obiekty budowlane, za wyjątkiem przyłącza prądu wraz ze złączem kablowym należących do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm., dalej: „KC”) (por. uwagi poniżej).

Strony wyjaśniają, że przed datą Transakcji A przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC wybuduje na działce o numerze ewidencyjnym (…) (wchodzącej w skład Nieruchomości A) przyłącze prądu wraz ze złączem kablowym, przy czym na datę Transakcji A będą one własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC.

Na działce nr (…) wchodzącej w skład Nieruchomości B znajduje się (i będzie znajdował się na datę Transakcji A) fragment drogi z gruntu rodzimego (fragment drogi polnej). Wspomniany fragment drogi nie został wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A) nie jest (i nie będzie na datę Transakcji A) ogrodzona.

Na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A) nie jest objęta ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jednocześnie, decyzją Wójta Gminy (…) z dnia (…) 2023 r., nr (…) o warunkach zabudowy, ustalone zostały dla podmiotu trzeciego warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą „(…)” na działkach o nr ewidencyjnych (…), (…), (…) i (…) (dalej: „Decyzja WZ”).

Nie jest przy tym również wykluczone, że na datę Transakcji A Nieruchomość A lub jej część będzie objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego postanowienia będą umożliwiały realizację planowanej przez Kupującego inwestycji.

2. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

W dniu (…) 1998 r. Sprzedająca 1 oraz Sprzedający 2 zawarli umowę majątkową małżeńską, na podstawie której Sprzedający rozszerzyli obowiązującą ich wspólność majątkową małżeńską na wszelkie przedmioty nabyte przez nich z jakiegokolwiek tytułu, za wyjątkiem określonym w art. 49 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (dalej: „Umowa majątkowa małżeńska z (x.”).

Kolejno w dniu (…) 2011 r. Sprzedająca 1 oraz Sprzedający 2 zawarli umowę majątkową małżeńską, na podstawie której rozszerzyli obowiązującą ich wspólność majątkową małżeńską na wszelkie przedmioty nabyte przez którekolwiek z nich w drodze darowizny dokonanej do dnia zawarcia tej umowy (dalej: „Umowa majątkowa małżeńska z (y) r.”).

Następnie w dniu (…) 2025 r. Sprzedająca 1 oraz Sprzedający 2 zawarli umowę majątkową małżeńską, na podstawie której Sprzedająca 1 oraz Sprzedający 2 zmienili opisane powyżej umowy majątkowe małżeńskie w ten sposób, że rozszerzyli obowiązującą w ich związku małżeńskim wspólność majątkową małżeńską w odniesieniu do wszelkich nieruchomości i praw majątkowych nabytych do chwili obecnej do majątku osobistego pod jakimkolwiek tytułem prawnym przez któregokolwiek z małżonków, w tym nabytych w drodze dziedziczenia (dalej: „Umowa majątkowa małżeńska z (z) r.”).

Dla potrzeb niniejszego wniosku, Umowa majątkowa małżeńska z (x) r., Umowa majątkowa małżeńska z (y) r. oraz Umowa majątkowa małżeńska z (z) r. zwane będą dalej łącznie: „Umowami majątkowymi małżeńskimi”).

Strony wyjaśniają, że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości zostało ustanowione przed dniem 1 maja 2004 r.

Sprzedająca 1 nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości w drodze dziedziczenia (na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego dla (…) w (…), Wydział (...) Cywilny z dnia (…) 2019 r. o dział spadku, podział majątku wspólnego i wykonanie zapisów testamentowych, będąc w związku małżeńskim ze Sprzedającym 2.

Nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Następnie, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości zostało przekształcone w prawo własności na podstawie szeregu ostatecznych i niezaskarżalnych w sądowo-administracyjnym toku instancji decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydanych przez Starostę (…).

Dla uniknięcia wątpliwości, mając na uwadze Umowy majątkowe małżeńskie zawarte przez Sprzedających, działki wchodzące w skład Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) stanowią i będą stanowiły na planowaną datę Transakcji A składniki majątku wspólnego Sprzedających.

Na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A) jest przedmiotem umowy dzierżawy z dnia (…) 2020 r. z przeznaczeniem na cele rolnicze (następnie aneksowanej) (dalej: „Umowa dzierżawy”). W treści Umowy dzierżawy jako jej strona wymieniona jest Sprzedająca 1 (tj. Umowa dzierżawy została podpisana wyłącznie przez Sprzedającą 1). Jednocześnie, mając na uwadze Umowy majątkowe małżeńskie zawarte przez Sprzedających należy wskazać, że Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A), która jest przedmiotem Umowy dzierżawy, należy do majątku wspólnego Sprzedających. Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości należy też wyjaśnić, że pożytki z Umowy dzierżawy należą do majątku wspólnego Sprzedających.

Umowa przedwstępna przewiduje, że Sprzedający są uprawnieni do zawierania innych umów dzierżawy obejmujących Nieruchomość, o ile ich postanowienia będą umożliwiały ich swobodne rozwiązanie przez Sprzedających przed zawarciem Transakcji A oraz Transakcji B. Tym samym, nie można wykluczyć, że w przyszłości (w szczególności przed datą zawarcia Transakcji A) Sprzedający zawrą kolejne umowy dzierżawy Nieruchomości.

Poza ww. Umową dzierżawy (ewentualnymi innymi umowami dzierżawy, których postanowienia będą umożliwiały ich swobodne rozwiązanie przez Sprzedających przed zawarciem Transakcji A oraz Transakcji B) Nieruchomość nie była (i nie będzie na datę Transakcji A) przedmiotem innych umów dzierżawy, umów najmu lub innych umów o podobnym charakterze.

Po nabyciu Nieruchomości:

1) miały miejsce podziały działek gruntu, w wyniku którego powstały w szczególności działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości (zarówno podziały geodezyjne, jak i w związku z decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej);

2) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości zostało przekształcone w prawo własności;

3) Nieruchomość nie była przedmiotem scaleń ani decyzji rozbiórkowych;

4) na Nieruchomości nie były wydzielane drogi wewnętrzne;

5) Nieruchomość nie została uzbrojona w wodę, gaz i energię elektryczną, jak również Sprzedający nie występowali o wydanie warunków przyłączenia ww. mediów, z tym zastrzeżeniem, że jak wskazano powyżej, przed datą Transakcji A przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC wybuduje na działce o numerze ewidencyjnym (…) (wchodzącej w skład Nieruchomości A) przyłącze prądu wraz ze złączem kablowym, które na datę Transakcji A będą własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC.

3. Opis działań podejmowanych przez Sprzedających i zakres udzielonych pełnomocnictw

Sprzedająca 1 podejmowała określone działania w związku ze sprzedażą Nieruchomości, które obejmowały w szczególności:

1) złożenie w dniu (…) 2021 r. do Wójta gminy (…) wniosku o zmianę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…) – wniosek dotyczył terenu obejmującego w szczególności działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A oraz Nieruchomości B;

2) złożenie w dniu (…) 2021 r. wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla terenu obejmującego w szczególności określone działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A oraz Nieruchomości B, a następnie złożenie kolejnych wniosków o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla terenu obejmującego pozostałe działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A oraz Nieruchomości B;

3) złożenie w dniu 7 stycznia 2020 r. wniosku dotyczącego terenu obejmującego w szczególności określone działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A oraz Nieruchomości B, w związku z którym dnia (…) 2021 r. Starosta (…) wydał decyzję nr (…) w sprawie ustalenia klasyfikacji gruntów;

4) złożenie w dniu (…) 2019 r. wniosku (listu intencyjnego) w sprawie:

a) podjęcia przez wójta Gminy (…) inicjatywy sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego w szczególności określone działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A,

b) podjęcia przez radę Gminy (…) uchwały w przedmiocie przystąpienia do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego pozostałe działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości;

5) dokonanie geodezyjnego podziału działek gruntu, w wyniku którego powstały w szczególności działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości.

Mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją inwestycji zamierzonej przez Kupującego na Nieruchomości, Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie we własnym imieniu i na własną rzecz przez podmiot trzeci wchodzący w skład grupy kapitałowej Kupującego Nieruchomością na cele budowlane obejmującą w szczególności zgodę dla wspomnianego podmiotu trzeciego jak i też osób działających w jego imieniu, do podejmowania bezpośrednio w imieniu i na rzecz wspomnianego podmiotu trzeciego jako podmiotu uprawnionego do dysponowania Nieruchomością wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości w zakresie:

1) występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej) celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby obiektu w postaci hali magazynowo-produkcyjnej,

2) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii i ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej na Nieruchomości, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę, oraz na budowę, jak również innych decyzji, pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania pozwolenia (pozwoleń) na budowę,

3) składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane

(dalej: „Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane”).

Sprzedająca 1 udzieliła ponadto pełnomocnictwa osobie trzeciej działającej na zlecenie podmiotu trzeciego należącego do grupy kapitałowej Kupującego do występowania w imieniu Sprzedającej 1 w postępowaniu dotyczącym podziału działek gruntu, w wyniku którego powstały w szczególności działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości, w szczególności do złożenia wniosku o wszczęcie postępowania podziałowego, scaleniowego odbioru postanowienia na podział, złożenia podpisów na protokołach przyjęcia granic, uczestnictwie w przyjęciu granic, uczestnictwa w wznowieniu granic oraz złożenia wniosku o wydanie decyzji podziałowej i jej odbiór, a także do złożenia oświadczeń o zrzeczeniu się prawa wniesienia odwołania do złożenia wniosku o wydanie wypisów i wyrysów dla działek po podziale oraz wykazów zmian i odbioru tych dokumentów.

Sprzedająca 1 wyraziła ponadto zgodę na wykonanie badań archeologicznych na nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości przez podmiot trzeci należący do grupy kapitałowej Kupującego.

Sprzedająca 1 upoważniła również osobę trzecią działającą na zlecenie podmiotu trzeciego należącego do grupy kapitałowej Kupującego do występowania w jej imieniu w postępowaniu administracyjnym mającym na celu aktualizację informacji zawartych w ewidencji gruntów i budynków dotyczącej nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości.

Co więcej, Sprzedająca 1 w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości udzieliła pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, wskazanemu przez Podmiot trzeci, do:

1) przeglądania akt załączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości stanowiącej nieruchomość gruntową, składającą się z działek o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…), o których mowa powyżej w punkcie 1. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji (w szczególności opis Nieruchomości A w ramach Transakcji A) w tym też do przeglądania akt załączonych do wszelkich ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów uprzednio prowadzonych dla wspomnianych wyżej działek gruntu, oraz uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć dokumentów dołączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla wspomnianych wyżej działek gruntu i zbiorów dokumentów;

2) uzyskiwania od sądów, organów administracji rządowej oraz samorządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego wspomnianych wyżej działek gruntu;

3) przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej;

4) składania wniosków oraz uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej oraz samorządowej w zakresie roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych dotyczących wspomnianych wyżej działek gruntu oraz wpisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania dla Nieruchomości;

5) dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji przedmiotowego pełnomocnictwa (dalej: „Pełnomocnictwo”).

Sprzedający w Umowie przedwstępnej zobowiązali się również wspierać Kupującego w działaniach zmierzających do realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego, w szczególności Sprzedający zobowiązali się do popierania wniosków Kupującego o wydanie decyzji związanych z tą inwestycją i niezaskarżania uzyskanych przez Kupującego decyzji.

W Umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się, że udzielą Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz zobowiązali się, iż na każde żądanie Kupującego udzielą takiej zgody Kupującemu lub wskazanemu przez niego podmiotowi (powiązanemu kapitałowo lub osobowo z Kupującym) w formie odrębnego dokumentu.

Jednocześnie, jak zostało już wskazane powyżej, w Umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się do udzielenia Kupującemu lub wskazanemu przez niego pełnomocnikowi profesjonalnemu, pełnomocnictw do podziału geodezyjnego Nieruchomości B umożliwiającego podział Nieruchomości B w ten sposób, aby grunt zaznaczony w Zawiadomieniu został wydzielony jako odrębna działka lub działki.

W związku z prowadzonymi z Kupującym negocjacjami mającymi na celu ustalenie treści postanowień Umowy przedwstępnej, Sprzedający korzystali z pomocy prawnej świadczonej przez adwokata oraz prawnopodatkowej świadczonej przez doradcę podatkowego. Sprzedający zamierzają również korzystać z ww. pomocy prawnej i prawnopodatkowej w związku z realizacją Transakcji (w szczególności Transakcji A).

Sprzedający nie podejmowali jakichkolwiek działań reklamowych ani marketingowych, które miałyby na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości. W szczególności, w związku z chęcią sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie umieszczali ogłoszeń w prasie, Internecie czy na tablicach reklamowych. Ponadto, Sprzedający nie zawierali jakichkolwiek umów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W tym miejscu należy wyjaśnić, że z inicjatywą nabycia Nieruchomości wyszła strona kupująca (innymi słowy to strona kupująca zwróciła się z propozycją nabycia Nieruchomości do strony sprzedającej).

Jak zostało wskazane powyżej, Nieruchomość została oddana w dzierżawę na cele rolnicze.

Jednocześnie, Nieruchomość nie służyła ani nie służy Sprzedającym do prowadzenia własnej działalności rolniczej. W szczególności, Sprzedający nie posiadają statusu rolników ryczałtowych w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT i nie będą posiadali takiego statusu na datę Transakcji (w szczególności Transakcji A).

Zgodnie z założeniami czynionymi przez Sprzedających, planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających ma na celu zaspokojenie bieżących i przyszłych potrzeb rodziny Sprzedających. Sprzedający nie wykluczają przy tym, że część środków ze sprzedaży Nieruchomości zostanie przeznaczona na zakup nieruchomości (np. mieszkań dla córek Sprzedających).

Sprzedający zakładają również, że część środków ze sprzedaży Nieruchomości zostanie przeznaczona na spłatę zobowiązań finansowych wynikających z przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności Nieruchomości.

Jednocześnie, na moment złożenia niniejszego wniosku, Sprzedający nie planują prowadzenia w oparciu o uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości środki finansowe działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Sprzedająca 1 dokonywała w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości – w dniu (…) 2025 r. dokonała sprzedaży:

1) nieruchomości gruntowej składającej się z działek o numerach ewidencyjnych: (…) o powierzchni (…) ha oraz (…) o powierzchni (…) ha (obie nieruchomości gruntowe o sposobie korzystania R – grunty orne) położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), objęte księgą wieczystą (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych;

2) nieruchomości gruntowej utworzonej z działki o numerze (…) o powierzchni (…) ha, o sposobie korzystania R – grunty orne, położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), objętej księgą wieczystą (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych –

– Sprzedająca 1 nabyła ww. działki nieruchomości gruntowe w drodze darowizny (wspomniana darowizna stanowiła element rozliczeń spadkowych po zmarłym ojcu Sprzedającej 1), będąc w związku małżeńskim ze Sprzedającym 2. Wspomniane nieruchomości gruntowe były przedmiotem umowy dzierżawy (dzierżawca wykorzystywał je do celów składowania).

Sprzedający przewidują, że w niesprecyzowanej przyszłości mogą dokonać sprzedaży kolejnych nieruchomości odziedziczonych przez Sprzedającą 1 po zmarłym ojcu, tj.:

a) domu jednorodzinnego położonego w (…);

b) udziału w nieruchomości, na której realizowana jest budowa bloku mieszkalnego;

c) niezabudowanej działki położonej w (…).

4. Zakresy Transakcji (w szczególności Transakcji A)

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedających na rzecz Kupującego Nieruchomości lub jej części za określoną cenę (w szczególności w ramach Transakcji A dojdzie do sprzedaży przez Sprzedających na rzecz Kupującego Nieruchomości A za określoną cenę). Dodatkowo Sprzedający mogą przenieść na Kupującego wybraną dokumentację dotyczącą Nieruchomości.

5. Sposób wykorzystania Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) po Transakcjach (w szczególności Transakcji A)

Po przeprowadzeniu Transakcji A Kupujący planuje realizację na Nieruchomości A inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo-biurowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową, która będzie wykorzystywana przez Kupującego w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Natomiast po przeprowadzeniu Transakcji B Kupujący planuje realizację inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynków magazynowo-biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową również na Nieruchomości B, która będzie wykorzystywana przez Kupującego w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) do działalności zwolnionej z VAT.

Należy również wskazać, że interpretacją z dnia 4 września 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.497.2023.2.KO Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) uznał, że sprzedaż na rzecz Kupującego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości A przez Sprzedającą 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT (nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT) (dalej: „Poprzednia interpretacja VAT”). Co więcej, interpretacją z dnia 4 września 2023 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.155.2023.2.DR Dyrektor KIS uznał, że sprzedaż na rzecz Kupującego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości A przez Sprzedającą 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: „Poprzednia interpretacja PCC”). Należy przy tym podkreślić, że opis zdarzenia przyszłego, na gruncie którego wydana została Poprzednia interpretacja VAT i Poprzednia interpretacja PCC, zawierał określone różnice w stosunku do opisu zdarzenia przyszłego zawartego w niniejszym wniosku. W szczególności (tytułem przykładu) Strony wskazują, że w przypadku opisu zdarzenia przyszłego, na gruncie którego wydane zostały Poprzednia interpretacja VAT i Poprzednia interpretacja PCC, stroną sprzedającą miała być Sprzedająca 1, a nie oboje Sprzedający (tj. Sprzedająca 1 i Sprzedający 2).

W odpowiedzi na wezwanie, uzupełnili Państwo opis zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

1) W jaki sposób Nieruchomość A była wykorzystywana od momentu nabycia przez Sprzedającą 1 w drodze dziedziczenia i potem przez obojga Sprzedających, do momentu jej wydzierżawienia na cele rolnicze w (…) 2020 r.?

Ad 1)

Odpowiadając na zadane pytanie, Zainteresowany będący stroną wyjaśnia, że przed wydzierżawieniem Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) na cele rolnicze na podstawie Umowy dzierżawy (zawartej dnia (…) 2020 r.), Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A) była również przedmiotem dzierżawy na cele rolnicze. Uzupełniając (doprecyzowując) opis zdarzenia przyszłego Wniosku, Zainteresowany będący stroną wskazuje, że:

i. już w chwili śmierci ojca Sprzedającej 1 Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A) była oddana w dzierżawę na cele rolnicze;

ii. mając na uwadze spory z pozostałymi współspadkobiercami oraz okoliczność, że całość czynszu dzierżawnego była przeznaczona na zabezpieczenie wierzycieli spadku, Sprzedająca 1 zaczęła pobierać całość czynszu dzierżawnego z tytułu dzierżawy Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) dopiero w następstwie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego dla (…) w (…), Wydział (...) Cywilny z dnia (…) 2019 r. o dział spadku, podział majątku wspólnego i wykonanie zapisów testamentowych;

iii. następnie doszło do zmiany dzierżawcy Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) – umowa dzierżawy Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) z dotychczasowym dzierżawcą została rozwiązana, a w jej miejsce w dniu 8 sierpnia 2020 r. zawarta została Umowa dzierżawy, której stroną był nowy dzierżawca.

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości, Zainteresowany będący stroną wskazuje, że Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A) nie była wykorzystywana w inny sposób niż poprzez oddanie jej w dzierżawę na cele rolnicze.

2) Kto był stroną/stronami zawartej umowy/umów dzierżawy na cele rolnicze? – czy zarówno Sprzedająca 1 jak i Sprzedający 2, czy tylko jedno z nich (które)?

Ad 2)

Odpowiadając na przedmiotowe pytanie, Zainteresowany będący stroną wskazuje, że stroną umów dzierżawy, mocą których Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A) została wydzierżawiona na cele rolnicze (tj. zarówno Umowy dzierżawy jak i umowy dzierżawy poprzedzającej Umowę dzierżawy), była i jest obecnie Sprzedająca 1.

W szczególności Umowa dzierżawy oraz Aneks do Umowy dzierżawy (zdefiniowany poniżej) jako jej stronę wymieniają jedynie Sprzedającą 1 (tj. Umowa dzierżawy oraz Aneks do Umowy dzierżawy zostały podpisane wyłącznie przez Sprzedającą 1). Jednocześnie, Sprzedający 2 wyraził zgodę na zawarcie Aneksu do Umowy dzierżawy – w tym zakresie por. uwagi poniżej.

Uzupełniając opis zdarzenia przyszłego Wniosku, Zainteresowany będący stroną wskazuje, że dnia (…) 2025 r., a więc już po złożeniu Wniosku do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, pomiędzy Skarżącą 1 a dzierżawcą został podpisany aneks do Umowy dzierżawy (dalej: „Aneks do Umowy dzierżawy”), w ramach którego:

i. przedłużono okres trwania Umowy dzierżawy na dalszy czas oznaczony,

ii. Sprzedająca 1 (jako wydzierżawiająca) poinformowała dzierżawcę, iż w szczególności:

a. Nieruchomość (w tym Nieruchomość A) wchodzi w skład majątku wspólnego Sprzedającej 1 i Sprzedającego 2, zaś

b. zapłata czynszu z tytułu Umowy dzierżawy będzie następowała na podstawie wystawianych przez Sprzedającą 1 faktur,

iii. Sprzedający 2 wyraził zgodę na zawarcie Aneksu do Umowy dzierżawy.

3) Kto dokonywał rozliczeń z tytułu zawartej umowy/umów? – czy zarówno Sprzedająca 1 i Sprzedający 2 czy jedno z nich (które)?

Ad 3) Odpowiadając na przedmiotowe pytanie, Zainteresowany będący stroną wyjaśnia, że rozliczeń z tytułu umów dzierżawy, mocą których Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A) została wydzierżawiona na cele rolnicze (tj. zarówno Umowy dzierżawy jak i umowy dzierżawy poprzedzającej Umowę dzierżawy) dokonywała jedynie Sprzedająca 1.

Czynsz dzierżawny z tytułu Umowy dzierżawy jest płacony przelewem na rachunek bankowy Sprzedającej 1.

4) Kto dokonywał rozliczenia podatku VAT należnego z tytułu ww. umowy?

Ad 4) Odpowiadając na przedmiotowe pytanie, Zainteresowany będący stroną wskazuje, że zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t.j.: Dz. U. z 2025 r., poz. 832 ze zm.) zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze. Mając na uwadze powyższe, w ocenie Zainteresowanego będącego stroną, Umowa dzierżawy nie skutkowała ani nie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w podatku VAT. W związku z powyższym, z tytułu Umowy dzierżawy nie był odprowadzany podatek VAT.

5) Jeżeli rozliczeń z tytułu ww. umowy dzierżawy na cele rolnicze dokonywał wyłącznie jeden z małżonków, to należy wskazać, czy podatek był rozliczany w całości przez jednego z małżonków czy w części (jeśli tak to w jakiej części; na jakich zasadach)?

Ad 5) Odpowiadając na przedmiotowe pytanie, Zainteresowany będący stroną wskazuje, że wszelkich rozliczeń podatkowych związanych z Umową dzierżawy dokonywała Sprzedająca 1.

Przy czym, jak zostało wskazane w odpowiedzi na pytanie zawarte w punkcie II. 4 Wezwania, w ocenie Zainteresowanego będącego stroną, Umowa dzierżawy nie skutkowała ani nie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w podatku VAT. W związku z powyższym, z tytułu Umowy dzierżawy nie był odprowadzany podatek VAT.

6) Kto i w jaki sposób dokumentował czynność dzierżawy?

Ad 6) Umowa dzierżawy oraz Aneks do Umowy dzierżawy zostały zawarte w formie pisemnej.

Umowa dzierżawy oraz Aneks do Umowy dzierżawy jako jej stronę wymieniają jedynie Sprzedającą 1 (tj. Umowa dzierżawy oraz Aneks do Umowy dzierżawy zostały podpisane wyłącznie przez Sprzedającą 1). Jednocześnie, Sprzedający 2 wyraził zgodę na zawarcie Aneksu do Umowy dzierżawy.

Przed zawarciem Aneksu do Umowy dzierżawy Sprzedająca 1 nie dokumentowała dzierżawy Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) fakturami. Jednocześnie, zgodnie z Aneksem do Umowy dzierżawy, zapłata czynszu z tytułu Umowy dzierżawy będzie następowała na podstawie wystawianych przez Sprzedającą 1 faktur.

7) Czy przedmiot sprzedaży (Nieruchomość A) będzie stanowić przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 poz. 1071) lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775)?

Ad 7) W ocenie Stron, przedmiot sprzedaży (Nieruchomość A) nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 poz. 1071) ani nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775)

(…)

8) Z czyjego wniosku przed datą Transakcji A przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeks cywilny wybuduje na działce nr (…) wchodzącej w skład Nieruchomości A przyłącze prądu wraz ze złączem kablowym?

Ad 8) Odpowiadając na przedmiotowe pytanie, Zainteresowany będący stroną wskazuje, że wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku przyłącze prądu wraz ze złączem kablowym, które przed datą Transakcji A przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC wybuduje na działce o numerze ewidencyjnym (…) (wchodzącej w skład Nieruchomości A), zostanie wybudowane na wniosek podmiotu trzeciego wchodzącego w skład grupy kapitałowej Kupującego.

Dla uniknięcia wątpliwości, Zainteresowany będący stroną wyjaśnia, że podmiot trzeci wchodzący w skład grupy kapitałowej Kupującego, na którego wniosek przed datą Transakcji A przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC wybuduje na działce o numerze ewidencyjnym (…) (wchodzącej w skład Nieruchomości A) przyłącze prądu wraz ze złączem kablowym, jest innym podmiotem niż „Podmiot trzeci” zdefiniowany we Wniosku.

9) Czy oprócz złożenia listu intencyjnego Sprzedająca 1 lub Sprzedający 2 złożyli wniosek o zmianę MPZP?

Ad 9) Odpowiadając na przedmiotowe pytanie, Zainteresowany będący stroną wskazuje, że ani Sprzedająca 1 ani Sprzedający 2 nie złożyli wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A).

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku, Sprzedająca 1 złożyła w dniu 1 czerwca 2021 r. do Wójta gminy (…) wniosek o zmianę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…) – wniosek dotyczył terenu obejmującego w szczególności działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A oraz Nieruchomości B.

Jednocześnie, uzupełniając opis zdarzenia przyszłego Wniosku, Zainteresowany będący stroną wskazuje, że Sprzedająca 1 złożyła w (…) r., wniosek do projektu planu ogólnego gminy (…) dotyczący Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A).

10) Czy kiedykolwiek dla Sprzedających została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla Nieruchomości A, jeżeli tak, to jaką zabudowę przewidywała?

Ad 10) Odpowiadając na przedmiotowe pytanie, Zainteresowany będący stroną wskazuje, że dla Sprzedających (ani Sprzedającej 1, ani Sprzedającego 2) nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla Nieruchomości A.

11) Jaki był zakres pomocy prawnej świadczonej przez adwokata na rzecz Sprzedających i jaki będzie zakres pomocy prawnej i prawnopodatkowej dla Sprzedających w związku z Transakcją A?

Ad 11) Odpowiadając na przedmiotowe pytanie co do zakresu pomocy prawnej świadczonej przez adwokata na rzecz Sprzedających, Zainteresowany będący stroną wskazuje, że pomoc prawna adwokata obejmowała standardową pomoc prawną przy Transakcji, tj. opiniowanie projektów umów zawieranych przez Sprzedającą 1, proponowanie i uzgadnianie zmian w tych projektach. Pomoc ta miała na celu zabezpieczenie interesów prawnych.

Należy przy tym podkreślić, że Sprzedająca 1 i Sprzedający 2 samodzielnie prowadzili negocjacje dotyczące warunków sprzedaży Nieruchomości. Udział adwokata w negocjacjach był ograniczony jedynie do kwestii prawnych.

Odpowiadając na przedmiotowe pytanie co do zakresu pomocy prawnej i prawnopodatkowej dla Sprzedających w przyszłości, Zainteresowany będący stroną wskazuje, że Sprzedający przewidują, że zakres świadczonej przez adwokata pomocy prawnej nie ulegnie zmianie na dalszych etapach Transakcji (w tym Transakcji A). W szczególności będzie on zaangażowany w opiniowanie projektów ewentualnych umów zawieranych na podstawie Umowy przedwstępnej i przenoszących własność Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A).

Pomoc prawnopodatkowa świadczona przez doradcę podatkowego ma na celu prawidłowe rozpoznanie wszystkich obowiązków podatkowych ciążących na Sprzedających w związku z Transakcjami (w szczególności Transakcją A). Doradca podatkowy opiniuje i będzie opiniował treść zawieranych przez Sprzedających w ramach Transakcji (w szczególności Transakcji A) umów pod kątem ich skutków podatkowych. W ramach posiadanego pełnomocnictwa doradca podatkowy może również wystąpić w imieniu Sprzedających do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem lub wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnych przepisów prawa podatkowego (interpretacji indywidualnych).

Sprzedający udzielili również pełnomocnictwa doradcy podatkowemu wskazanemu przez Nabywcę, upoważniając go do wystąpienia w imieniu Sprzedających do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnych przepisów prawa podatkowego (interpretacji indywidualnych) w przedmiotowej sprawie.

12) Czy wcześniejsze sprzedaże przez Sprzedających nieruchomości były opodatkowane podatkiem od towarów i usług?

Ad 12) Odpowiadając na przedmiotowe pytanie, Zainteresowany będący stroną wskazuje, że dokonane w dniu (…) 2025 r. przez Sprzedającą 1 sprzedaże innych nieruchomości (wspomniane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku), tj.:

1) nieruchomości gruntowej składającej się z działek o numerach ewidencyjnych: (…) o powierzchni (…) ha oraz (…) o powierzchni (…) ha (obie nieruchomości gruntowe o sposobie korzystania R – grunty orne) położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), objętej księgą wieczystą (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych;

2) nieruchomości gruntowej utworzonej z działki o numerze (…) o powierzchni (…) ha, o sposobie korzystania R – grunty orne, położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), objętej księgą wieczystą (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych

– nie zostały opodatkowane podatkiem od towarów i usług (podatkiem VAT).

Ponadto pismem z 10 października 2025 r. uzupełniając opis zdarzenia przyszłego Wniosku, Zainteresowany będący stroną wskazuje, że Sprzedająca 1 podejmowała następujące działania, tj.:

i. złożenie wniosku o zmianę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;

ii. złożenie wniosku o zmianę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy;

iii. złożenie wniosku dotyczącego terenu obejmującego w szczególności Starosta Powiatu (...) wydał decyzję nr (...) w sprawie ustalenia klasyfikacji gruntów;

iv. złożenie wniosku (listu intencyjnego) w sprawie:

a) podjęcia przez wójta Gminy (…) inicjatywy sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego w szczególności określone działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A,

b) podjęcia przez radę Gminy (…) uchwały w przedmiocie przystąpienia do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego pozostałe działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości;

w celu zmiany przeznaczenia Nieruchomości w taki sposób, aby Nieruchomość mogła być wykorzystywana na potrzeby inne niż działalność rolna, co z kolei miało ułatwić jej sprzedaż.

Zainteresowany będący stroną wskazuje, że geodezyjny podział działek gruntu, w wyniku którego powstały w szczególności działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości, również został dokonany przez Sprzedającą 1 na potrzeby planowanej Transakcji. Wydzielone na skutek podziału geodezyjnego działki gruntu odpowiadały w przybliżeniu powierzchni działek gruntu, które Nabywca planuje nabyć.

Zainteresowany będący stroną wskazuje, że:

i. to Sprzedająca 1 złożyła wniosek z dnia (…) 2021 r. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla terenu obejmującego w szczególności określone działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A oraz Nieruchomości B, a następnie kolejne wnioski o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla terenu obejmującego pozostałe działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A oraz Nieruchomości B;

ii. przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) w prawo własności zostało dokonane w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A), tj. na potrzeby planowanej sprzedaży Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A).

Ponadto, uzupełniając opis zdarzenia przyszłego Wniosku, Zainteresowany będący stroną wyjaśnia, że wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku, przyłącze prądu wraz ze złączem kablowym na datę planowanej Transakcji nie będzie związane z żadnym obiektem budowlanym, zapewniając możliwość użytkowania takiego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem (tj. nie będzie spełniało kryterium związania z żadnym obiektem budowlanym, zapewniającego możliwość użytkowania takiego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem).

Tymczasem, jak wynika z art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniu budowlanym należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Biorąc pod uwagę, że na datę Transakcji wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Wniosku przyłącze prądu wraz ze złączem kablowym:

i. nie będzie związane z żadnym obiektem budowlanym, zapewniając możliwość użytkowania takiego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem (tj. nie będzie spełniało kryterium związania z żadnym obiektem budowlanym, zapewniającego możliwość użytkowania takiego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem);

ii. będzie natomiast stanowiło część większej budowli (obiektu liniowego), tj. linii elektroenergetycznej będącej własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC;

w ocenie Zainteresowanego będącego stroną, wspomniane przyłącze prądu wraz ze złączem kablowym stanowić będzie na datę Transakcji część budowli (obiektu liniowego) w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1. Czy sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT?

2. Czy podatnikami podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A będą zarówno Sprzedająca 1 jak i Sprzedający 2?

3. Jeżeli stanowisko w zakresie pytania nr 2 zostanie uznane za nieprawidłowe, czy podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A będzie wyłącznie Sprzedająca 1 w odniesieniu do całości sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A?

4. Czy sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki VAT?

5. Jeśli stanowisko w zakresie Pytania nr 2 zostanie uznane za prawidłowe i za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A zostaną uznani zarówno Sprzedająca 1 jak i Sprzedający 2, to czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości A w ramach Transakcji A na podstawie faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości A otrzymanych od Sprzedającej 1 i Sprzedającego 2, na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

6. Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 2 zostanie uznane za nieprawidłowe i za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A zostanie uznana wyłącznie Sprzedająca 1 w odniesieniu do całości sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A, to czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości A w ramach Transakcji A na podstawie faktury dokumentującej (faktur dokumentujących) sprzedaż Nieruchomości A otrzymanej (otrzymanych) wyłącznie od Sprzedającej 1 w odniesieniu do całości Nieruchomości A, na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Stron:

1) Sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT.

2) Podatnikami podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A będą zarówno Sprzedająca 1 jak i Sprzedający 2.

3) Jeżeli stanowisko w zakresie pytania nr 2 zostanie uznane za nieprawidłowe, podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A będzie wyłącznie Sprzedająca 1 w odniesieniu do całości sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A.

4) Sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki VAT.

5) Jeśli stanowisko w zakresie Pytania nr 2 zostanie uznane za prawidłowe i za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A zostaną uznani zarówno Sprzedająca 1 jak i Sprzedający 2, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości A w ramach Transakcji A na podstawie faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości A otrzymanych od Sprzedającej 1 i Sprzedającego 2, na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

6) Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 2 zostanie uznane za nieprawidłowe i za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A zostanie uznana wyłącznie Sprzedająca 1 w odniesieniu do całości sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości A w ramach Transakcji A na podstawie faktury dokumentującej (faktur dokumentujących) sprzedaż Nieruchomości A otrzymanej (otrzymanych) wyłącznie od Sprzedającej 1 w odniesieniu do całości Nieruchomości A, na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytań nr 1, 2 i 3

Stosownie do art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami – według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”), „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, jak i w art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy czynności podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, w sposób wystarczająco stały i zorganizowany. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Na tle ww. wyroku TSUE w orzecznictwie krajowym ukształtował się jednolity pogląd (por. wyroki NSA: z dnia 27 października 2009 r., sygn. I FSK 1043/08, z dnia 7 października 2011 r., sygn. I FSK 1289/10, z dnia 16 listopada 2011 r., sygn. I FSK 1654/11, z dnia 30 listopada 2011 r., sygn. I FSK 1734/11), że do uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, konieczne jest każdorazowo zbadanie, czy dana dostawa towarów (usług), została wykonana w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym konkretnym zakresie. Nie wystarczy zatem stwierdzenie, iż w ogóle dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą, ale musi to być działalność o określonym profilu, bowiem wykonanie danej czynności nawet wielokrotnie nie przesądza o jej opodatkowaniu. Przyjęcie więc, iż dana osoba fizyczna sprzedając grunty działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że wskazane w opisie zdarzenia przyszłego okoliczności świadczą o zorganizowanym charakterze planowanej sprzedaży Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) i powodują, że planowana sprzedaż Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Na wstępie należy zauważyć, że jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:

a) Sprzedająca 1 nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości w drodze dziedziczenia, będąc w związku małżeńskim ze Sprzedającym 2;

b) zbyte w przeszłości przez Sprzedającą 1 nieruchomości gruntowe położone w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…) Sprzedająca 1 nabyła w drodze darowizny (wspomniana darowizna stanowiła element rozliczeń spadkowych po zmarłym ojcu Sprzedającej 1), będąc w związku małżeńskim ze Sprzedającym 2;

c) Sprzedający nie podejmowali jakichkolwiek działań reklamowych ani marketingowych, które miałyby na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości (w szczególności, w związku z chęcią sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie umieszczali ogłoszeń w prasie, Internecie czy na tablicach reklamowych);

d) Sprzedający nie zawierali jakichkolwiek umów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;

e) z inicjatywą nabycia Nieruchomości wyszła strona kupująca (innymi słowy to strona kupująca zwróciła się z propozycją nabycia Nieruchomości do strony sprzedającej).

Pomimo powyższego, w ocenie Stron, biorąc pod uwagę okoliczność, że w rezultacie Umów majątkowych małżeńskich zawartych przez Sprzedających, Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A), która jest przedmiotem Umowy dzierżawy, należy do majątku wspólnego Sprzedających oraz mając na uwadze, że pożytki osiągane w związku z wydzierżawieniem Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) w oparciu o Umowę dzierżawy należą do majątku wspólnego Sprzedających, a w końcu uwzględniając działania podejmowane przez stronę sprzedającą w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A), należy przyjąć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji (w szczególności Transakcji A) Sprzedający będą działali w charakterze podatników VAT.

Po pierwsze, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:

a) na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A) jest przedmiotem Umowy dzierżawy (z przeznaczeniem na cele rolnicze);

b) w treści Umowy dzierżawy jako jej strona wymieniona jest Sprzedająca 1 (tj. Umowa dzierżawy została podpisana wyłącznie przez Sprzedającą 1); jednocześnie, mając na uwadze Umowy majątkowe małżeńskie zawarte przez Sprzedających, należy wskazać, że Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A), która jest przedmiotem Umowy dzierżawy, należy do majątku wspólnego Sprzedających;

c) pożytki z Umowy dzierżawy należą do majątku wspólnego Sprzedających;

d) Umowa przedwstępna przewiduje, że Sprzedający są uprawnieni do zawierania innych umów dzierżawy obejmujących Nieruchomość, o ile ich postanowienia będą umożliwiały ich swobodne rozwiązanie przez Sprzedających przed zawarciem Transakcji A oraz Transakcji B; tym samym, nie można wykluczyć, że w przyszłości (w szczególności przed datą zawarcia Transakcji A) Sprzedający zawrą kolejne umowy dzierżawy Nieruchomości.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów Ustawy o VAT, jednakże jak wskazuje orzecznictwo Dyrektora KIS (por. np. interpretację indywidualną z dnia 18 czerwca 2025 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.431.2025.2.AWY), rozumienie tego pojęcia można wywodzić z wykładni art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Jak zauważa Dyrektor KIS, w tym zakresie zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Jak bowiem zostało podkreślone w przywołanej wyżej interpretacji indywidualnej z dnia 18 czerwca 2025 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.431.2025.2.AWY:

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.”

(…)

„Należy w tym miejscu ponownie wskazać, że dzierżawa Nieruchomości stanowi czynność, która na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, wskazać należy, iż z tytułu dzierżawy Nieruchomości osobie fizycznej (rolnikowi), straciła ona charakter majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystywania przez Panią Nieruchomości spowodował, że była ona wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż Wydzielanej Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Podkreślić należy, że Nieruchomość była wydzierżawiona osobie fizycznej (rolnikowi), nie była więc wykorzystywana przez cały okres posiadania wyłącznie na zaspokojenie Pani potrzeb osobistych.

W konsekwencji, sprzedaż Wydzielanej Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.

Tożsame stanowisko Dyrektor KIS wyraził również w interpretacji indywidualnej z dnia 3 lipca 2025 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.446.2025.2.AWY:

„Jak wynika z wniosku, poszczególne działki składające się na Nieruchomość były udostępnione odpłatnie (wydzierżawione) na cele rolnicze innej osobie fizycznej (rolnikowi). Stronami umów z rolnikiem byli wszyscy Zbywcy.

Należy w tym miejscu ponownie wskazać, że dzierżawa Nieruchomości stanowi czynność, która na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, wskazać należy, iż z tytułu dzierżawy Nieruchomości osobie fizycznej (rolnikowi), straciła ona charakter majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystywania przez Zbywców Nieruchomości spowodował, że była ona wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Zbywców sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Podkreślić należy, że Nieruchomość była wydzierżawiona osobie fizycznej (rolnikowi), nie była więc wykorzystywana przez cały okres posiadania wyłącznie na zaspokojenie potrzeb osobistych Zbywców.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.

W świetle powyższego, należy przyjąć, że okoliczność, że Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A) jest przedmiotem Umowy dzierżawy wskazuje na to, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Co istotne w okolicznościach sprawy, mając na uwadze Umowy majątkowe małżeńskie zawarte przez Sprzedających należy wskazać, że Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A), która jest przedmiotem Umowy dzierżawy, należy do majątku wspólnego Sprzedających. Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości należy też wyjaśnić, że pożytki z Umowy dzierżawy należą do majątku wspólnego Sprzedających.

Powyższe przemawia jednoznacznie za stanowiskiem Stron, że podatnikami podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A będą zarówno Sprzedająca 1 jak i Sprzedający 2.

Po drugie, wskazywać mogą na to przywołane w opisie zdarzenia przyszłego okoliczności faktyczne, w tym w szczególności:

a) podziały działek gruntu (zarówno podziały geodezyjne, jak i w związku z decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej), w wyniku których powstały w szczególności działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości;

b) przekształcenie w prawo własności prawa użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości;

c) planowane wybudowanie przez przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC przyłącza prądu wraz ze złączem kablowym przed datą Transakcji A na działce o numerze ewidencyjnym (…) (wchodzącej w skład Nieruchomości A);

d) ustalenie Decyzją WZ dla podmiotu trzeciego warunków zabudowy dla inwestycji pod nazwą „(…)” na działkach o nr ewidencyjnych (…), (…), (…) i (…) (jak zostało wskazane powyżej Nieruchomość A stanowić będą działki o numerach ewidencyjnych (…), (…) oraz działki gruntu, które powstaną po podziale działek o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…), z wyjątkiem działek, które zostaną wywłaszczone na podstawie Decyzji ZRID (tj. działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…) pomniejszone wskutek wywłaszczeń dokonanych na podstawie Decyzji ZRID)).

Po trzecie, wskazuje na to w szczególności wskazany w opisie zdarzenia przyszłego opis działań podejmowanych w stosunku do Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) przez stronę sprzedającą.

Jak zostało wskazane powyżej, działania podejmowane przez Sprzedającą 1 w związku ze sprzedażą Nieruchomości obejmowały w szczególności:

1)   złożenie w dniu (…) 2012 r. do Wójta gminy (…) wniosku o zmianę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…) – wniosek dotyczył terenu obejmującego w szczególności działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A oraz Nieruchomości B;

2)   złożenie w dniu (…) 2021 r. wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla terenu obejmującego w szczególności określone działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A oraz Nieruchomości B, a następnie złożenie kolejnych wniosków o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla terenu obejmującego pozostałe działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A oraz Nieruchomości B;

3)   złożenie w dniu (…) 2020 r. wniosku dotyczącego terenu obejmującego w szczególności określone działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A oraz Nieruchomości B, w związku, z którym dnia (…) 2021 r. Starosta (…) wydał decyzję nr (…) w sprawie ustalenia klasyfikacji gruntów;

4)   złożenie w dniu (…) 2019 r. wniosku (listu intencyjnego) w sprawie:

a) podjęcia przez wójta Gminy (…) inicjatywy sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego w szczególności określone działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A,

b) podjęcia przez radę Gminy (…) uchwały w przedmiocie przystąpienia do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego pozostałe działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości;

5) dokonanie geodezyjnego podziału działek gruntu, w wyniku którego powstały w szczególności działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości.

Należy przy tym zauważyć, że mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją inwestycji zamierzonej przez Kupującego na Nieruchomości, Sprzedający wyrazili Zgodę na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane przez podmiot trzeci wchodzący w skład grupy kapitałowej Kupującego.

Sprzedająca 1 udzieliła ponadto pełnomocnictwa osobie trzeciej działającej na zlecenie podmiotu trzeciego należącego do grupy kapitałowej Kupującego do występowania w imieniu Sprzedającej 1 w postępowaniu dotyczącym podziału działek gruntu, w wyniku którego powstały w szczególności działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości.

Sprzedająca 1 wyraziła ponadto zgodę na wykonanie badań archeologicznych na nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości przez podmiot trzeci należący do grupy kapitałowej Kupującego.

Sprzedającą 1 upoważniła również osobę trzecią działającą na zlecenie podmiotu trzeciego należącego do grupy kapitałowej Kupującego do występowania w jej imieniu w postępowaniu administracyjnym mającym na celu aktualizację informacji zawartych w ewidencji gruntów i budynków dotyczącej nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości.

Co więcej, Sprzedająca 1 w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości udzieliła Pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, wskazanemu przez Podmiot trzeci, upoważniając go w szczególności do przeglądania akt załączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości gruntowej, składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…).

Sprzedający w Umowie przedwstępnej zobowiązali się również wspierać Kupującego w działaniach zmierzających do realizacji inwestycji planowanej przez Kupującego, w szczególności Sprzedający zobowiązali się do popierania wniosków Kupującego o wydanie decyzji związanych z tą inwestycją i niezaskarżania uzyskanych przez Kupującego decyzji.

W Umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się, że udzielą Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz zobowiązali się, iż na każde żądanie Kupującego udzielą takiej zgody Kupującemu lub wskazanemu przez niego podmiotowi (powiązanemu kapitałowo lub osobowo z Kupującym) w formie odrębnego dokumentu.

Jednocześnie, w Umowie przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się do udzielenia Kupującemu lub wskazanemu przez niego pełnomocnikowi profesjonalnemu, pełnomocnictw do podziału geodezyjnego Nieruchomości B umożliwiającego podział Nieruchomości B w ten sposób, aby grunt zaznaczony w Zawiadomieniu został wydzielony jako odrębna działka lub działki.

W związku z prowadzonymi z Kupującym negocjacjami mającymi na celu ustalenie treści postanowień Umowy przedwstępnej, Sprzedający korzystali z pomocy prawnej świadczonej przez adwokata oraz prawnopodatkowej świadczonej przez doradcę podatkowego. Sprzedający zamierzają również korzystać z ww. pomocy prawnej i prawnopodatkowej w związku z realizacją Transakcji (w szczególności Transakcji A).

Stanowisko Stron, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT, zaś podatnikami podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A będą zarówno Sprzedająca 1 jak i Sprzedający 2 znajduje potwierdzenie również w interpretacji indywidualnej z dnia 26 czerwca 2025 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.329.2025.2.AWY, w której Dyrektor KIS uznał, że:

„Sprzedaż Nieruchomości nie będzie polegała na prostej transakcji sprzedaży gruntu, ale na sprzedaży Nieruchomości wraz z pozyskanymi decyzjami pozwalającymi na zrealizowaniu na Nieruchomości zamierzenia inwestycyjnego. W tym celu, przed podpisaniem umowy przedwstępnej, 18 lipca 2022 r. podjęła Pani współpracę z podmiotem innym niż kupujący Inwestor, tj. D., m.in. w celu przygotowania wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, przygotowania koncepcji zabudowy Nieruchomości oraz pozyskania zapewnienia dostawy mediów. Następnie, 11 września 2023 r. podjęła Pani współpracę z Kancelarią Radcy Prawnego dr. hab. C.C. w celu świadczenia przez kancelarię usług obsługi prawnej w zakresie m.in. uzyskania decyzji o warunkach zabudowy Nieruchomości. Ponadto, przy współudziale Kancelarii prowadziła Pani rozmowy i negocjacje z potencjalnymi nabywcami Nieruchomości.

(…) 2023 r. pełnomocnik D.D. (architekt D.) w Pani imieniu złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja została wydana (…) 2024 r. i przewiduje możliwość wybudowania na Nieruchomości budynku mieszkalnego wielorodzinnego (…).

Należy stwierdzić, że ww. działania podjęte przez Panią przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości nie miały na celu wykorzystywania Nieruchomości do zaspokojenia potrzeb osobistych (np. budowa domu dla Pani potrzeb mieszkaniowych), tylko przygotowanie Nieruchomości do zrealizowania na niej zamierzenia inwestycyjnego w postaci budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego

(…).

Zatem czynności wykonywane przez profesjonalne podmioty (inne niż kupujący Inwestor), z którymi nawiązała Pani współpracę w związku ze sprzedażą udziału w Nieruchomości, podejmowane były w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Tym samym, dokonane przez Panią czynności obiektywnie świadczą o zamiarze uatrakcyjnienia i przygotowania Nieruchomości do realizacji na niej Inwestycji, a także do jej sprzedaży (…).

Powyższe działania podjęte przez Panią świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Zatem podjęta przez Panią aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanego udziału w Nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że jego sprzedaż nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której będzie Pani podatnikiem podatku VAT”.

Tożsame stanowisko wyrażone zostało w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 23 czerwca 2025 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.262.2025.3.MSO:

„(…) W przypadku sprzedaży Nieruchomości 3, Sprzedający nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego. Sprzedający dla Nieruchomości 3 uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, polegająca na budowie obiektu sportoworekreacyjnego z częścią gastronomiczną i noclegową, co pozbawiło tę nieruchomość cech majątku prywatnego. Nie sposób przyjąć, że obiekt sportowo-rekreacyjny z częścią gastronomiczną i noclegową, jaki miał zostać wybudowany na Nieruchomości 3 miał służyć Sprzedającemu wyłącznie do zaspokojenia jego potrzeb prywatnych. Zatem dokonując tej czynności, Sprzedający podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający wykazał aktywność w przedmiocie zbycia porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Z uwagi na powyższe, w zakresie Nieruchomości 3 nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż Nieruchomości 3 będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Podjęte przez Sprzedającego, a opisane wcześniej działania w zakresie Nieruchomości 3 spowodowały, że Nieruchomości 3 utraciła charakter majątku prywatnego. W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie w zakresie Nieruchomości 3 wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości 3, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.

Działania Sprzedających przybrały więc formę zawodową (profesjonalną) oraz zorganizowaną, zdecydowanie wykraczając poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w stosunku do Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A).

Na profesjonalny/zawodowy charakter działań podjętych w stosunku do Nieruchomości mogą wskazywać w szczególności: podziały działek gruntu (zarówno podziały geodezyjne, jak i w związku z decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej), w wyniku których powstały w szczególności działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności, czy udzielenie Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane.

W ocenie Stron wspomniane działania mogą mieć wpływ na wzrost wartości i atrakcyjności Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) i w konsekwencji uzyskanie przez Sprzedających większej ceny z tytułu sprzedaży Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A).

W rezultacie, zdaniem Stron, aktywności podjęte przez stronę sprzedającą w przedmiocie zbycia Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) należy uznać za porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Działania podjęte przez Sprzedających (zarówno Sprzedającą 1 jak i Sprzedającego 2) w zakresie sprzedaży Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) należy potraktować jako ciąg aktywnych, zorganizowanych zdarzeń typowych dla osób zajmujących się w sposób profesjonalny obrotem nieruchomościami. Tym samym, należy uznać, że działania Sprzedających (zarówno Sprzedającej 1 jak i Sprzedającego 2) w stosunku do składników majątkowych, które do nich należą wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, zaś podejmowane przez nich czynności wykraczają poza standardowe wykonywanie prawa własności.

W ocenie Stron, mając na uwadze Umowy majątkowe małżeńskie zawarte przez Sprzedających, bez znaczenia pozostaje przy tym czy dana czynność w stosunku do Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) była podejmowana przez Sprzedającą 1 czy Sprzedającego 2. Tym samym, zdaniem Stron, wszelkie czynności Sprzedającej 1 wobec Nieruchomości wykazujące cechy zorganizowania i ciągłości wykraczają poza standardowe wykonywanie prawa własności i powinny być traktowane tak jak gdyby były podejmowane przez oboje Sprzedających.

Podsumowując, w ocenie Stron, sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A zarówno Sprzedająca 1 jak i Sprzedający 2 będą mieli status podatników podatku VAT (por. art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT) wykonujących działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko znajduje również potwierdzenie w innych niż wskazane powyżej interpretacjach indywidualnych Dyrektora KIS. W szczególności jak zostało wskazane w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 13 lipca 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.376.2023.1.IK:

„(…) w przedmiotowej sprawie poprzez udzielenie podmiotowi trzeciemu wszelkich stosownych zgód, pozwoleń i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika – osoby trzecie, wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, bowiem stroną podejmowanych czynności jest Sprzedający, a nie pełnomocnik. Działania te dokonywane są za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na wzrost wartości i atrakcyjności Nieruchomości, stanowiącej nadal własność Sprzedającego. Udzielając zgód i pełnomocnictw do podjęcia wyżej wskazanych czynności przez Kupującego, Sprzedający wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, przyspieszając proces realizacji inwestycji.”

„Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej”.

Podobne stanowisko zostało przedstawione w szeregu innych interpretacji indywidualnych wydawanych przez Dyrektora KIS w zbliżonych stanach faktycznych, tj. m.in. w:

1) interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.403.2023.1.KO,

2) interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.379.2023.1.MSO,

3) interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.378.2023.1.MSO,

4) interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2023 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.401.2023.1.MSO,

5) interpretacji indywidualnej z dnia 30 czerwca 2023 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.218.2023.1.IG;

6) interpretacji indywidualnej z dnia 29 czerwca 2023 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.247.2023.1.RMA.

Dla kompletności wywodu należy również dodać, iż w analizowanej sytuacji nie są spełnione żadne przesłanki mogące prowadzić do potraktowania planowanej sprzedaży przedmiotu Transakcji (w szczególności Transakcji A) jako transakcji wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, tj. przepisu wyłączającego z opodatkowania transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przedmiot Transakcji (w szczególności Transakcji A) bez wątpienia nie spełnia bowiem definicji przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jak wskazano wyżej, w ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedających na rzecz Kupującego Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) za określoną cenę.

Przedmiotem dostawy nie będą inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedających. W szczególności Kupujący nie przejmie żadnych wartości niematerialnych i prawnych, knowhow, a także innych praw, wierzytelności, umów czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedających. Kupujący nie przejmie także żadnych rachunków bankowych należących do Sprzedających.

Nabycie Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) nie będzie wiązało się również z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 277).

Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron, iż:

a) sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT, zaś

b) podatnikami podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A będą zarówno Sprzedająca 1 jak i Sprzedający 2.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania 4

1. Wprowadzenie

W ramach kolejnego pytania zawartego w niniejszym wniosku Strony wnoszą o potwierdzenie, że sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A nie będzie zwolniona od podatku VAT.

Strony pragną także podkreślić, że celem tego pytania nie jest potwierdzenie wysokości stawki VAT, jako że narzędziem służącym do potwierdzenia stawki jest wiążąca informacja stawkowa (WIS).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy uznać, że grunt spełnia definicję towaru, a jego zbycie w ramach umowy sprzedaży stanowi odpłatną dostawę towarów.

2. Status Nieruchomości A jako niezabudowanej

Zdaniem Stron, zarówno w dacie złożenia niniejszego wniosku, jak i w dacie planowanej Transakcji A Nieruchomość A będzie miała status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu Ustawy o VAT, gdyż nie znajdują się na niej i nie będą znajdowały się na datę Transakcji A żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowalne (t.j.: Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”) należące do Sprzedających.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzania przyszłego, na działkach wchodzących w skład Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) nie będą znajdowały się na datę Transakcji A żadne obiekty budowlane, za wyjątkiem przyłącza prądu wraz ze złączem kablowym należących do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC (por. uwagi poniżej).

Strony wyjaśniają, że wspomniane przyłącze prądu wraz ze złączem kablowym zostaną wybudowane przez przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 49 § 1 KC na działce o numerze ewidencyjnym 201/6 (wchodzącej w skład Nieruchomości A) przed datą Transakcji A, przy czym na datę Transakcji A będą one własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC.

Przyłącze prądu wraz ze złączem kablowym nie będą stanowiły zatem części składowych Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A), gdyż na podstawie art. 49 § 1 KC będą wchodziły w skład przedsiębiorstwa przesyłowego jako infrastruktura przesyłowa. W konsekwencji, należy uznać, że nie będą one przedmiotem Transakcji (w szczególności Transakcji A) i nie będą wpływały na to, czy działki wchodzące w skład Nieruchomości powinna być uznawana za teren zabudowany czy też nie.

W efekcie, sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A powinna zostać uznana za dostawę gruntu niezabudowanego.

3. Kwalifikacja podatkowa Transakcji A

Mając na względzie, że Nieruchomość A należy traktować jako niezabudowaną, zastosowania w przedmiotowej sprawie nie znajdą art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT, dotyczące nieruchomości zabudowanych. Konieczne jest zatem odniesienie się w dalszej części do przepisów Ustawy o VAT, które dotyczą opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanych.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów budowlanych została zawarta w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość (w szczególności Nieruchomość A) nie jest objęta ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jednocześnie, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Decyzją WZ ustalone zostały dla podmiotu trzeciego warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą „(…)” na działkach o nr ewidencyjnych (…), (…), (…) i (…) jak zostało wskazane powyżej Nieruchomość A stanowić będą działki o numerach ewidencyjnych (…), (…) oraz działki gruntu, które powstaną po podziale działek o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…), z wyjątkiem działek, które zostaną wywłaszczone na podstawie Decyzji (…) (tj. działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…) pomniejszone wskutek wywłaszczeń dokonanych na podstawie Decyzji (…))).

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, nie jest przy tym również wykluczone, że na datę Transakcji A Nieruchomość A lub jej część będzie objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego postanowienia będą umożliwiały realizację planowanej przez Kupującego inwestycji.

Mając na uwadze powyższe, przedmiot Transakcji A będzie stanowił na datę Transakcji A grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (ewentualnie zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Skoro Nieruchomość A będzie stanowiła na datę Transakcji A teren budowlany w rozumieniu definicji zawartej w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A.

W tej sytuacji należy jeszcze przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania VAT, wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

a) towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej;

b) brak prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości (w tym Nieruchomości A) nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Mając na uwadze, że wspomniana transakcja pozostawała poza podatkiem VAT, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez stronę sprzedającą. Nie można tym samym uznać, że stronie sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Mając na uwadze powyższe, dostawa Nieruchomości A przez Sprzedających nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora KIS. W szczególności jak zostało wskazane w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 9 września 2021 r., nr 0113-KDIPT1-1.4012.470.2021.2.JK:

„nabycie przez Wnioskodawcę działki nr nie podlegało podatkowi VAT. Nie można zatem uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej działki, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Mając na uwadze powyższe, sprzedaż działki nr 2 (wydzielonej z działki 1) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie. Jak wynika z powyższych wyjaśnień niespełnienie jednego z warunków określonych w powyższym przepisie daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.”

Stanowisko Stron znajduje potwierdzenie również w interpretacji indywidualnej z dnia 11 grudnia 2020 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.435.2020.1.AC, w której Dyrektor KIS stwierdził, że:

„W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie zostaną spełnione. Sprzedająca nabyła działkę w drodze dziedziczenia po rodzicach do majątku osobistego. Tym samym transakcja pozostawała poza podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawcę. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem”.

Co więcej, zdaniem Stron, pomimo przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A), w rezultacie czego przedmiotem Transakcji A będzie sprzedaż przez Sprzedających Kupującemu przekształconego z prawa użytkowania wieczystego prawa własności Nieruchomości A, do dostawy Nieruchomości A przez Sprzedających nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości (w szczególności Nieruchomości A) zostało ustanowione przed dniem 1 maja 2004 r.

Jak potwierdzają liczne interpretacje indywidualne Dyrektora KIS, czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu (które zostało ustanowione przed 1 maja 2004 r.) w prawo własności tej nieruchomości, nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, w związku z czym nie stanowi odpłatnej dostawy towarów, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Tak uznał przykładowo Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 20 października 2022 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.516.2022.1.MAT:

„(…) skoro prawo użytkowania wieczystego ustanowiono przed wprowadzeniem przepisów, którymi ustawodawca objął tę czynność opodatkowaniem, to nie podlegało ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niemniej jednak nastąpiło przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. W związku z powyższym, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowych będące przedmiotem wniosku, na rzecz użytkownika wieczystego, stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, natomiast nie wpłynie ono na „władztwo rzeczy”, które zostało uzyskane przed 1 maja 2004 r.

W konsekwencji należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu (które zostało ustanowione przed 1 maja 2004 r.) w prawo własności tej nieruchomości, nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, w związku z czym, nie stanowi odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podobnie przyjął Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 18 grudnia 2024 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.743.2024.2.KT:

„Biorąc pod uwagę powyższe przepisy stwierdzić należy, że w wyniku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (ustanowienie użytkowania wieczystego) dochodzi do przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Użytkownik wieczysty może więc swobodnie korzystać z gruntu oraz czerpać z niego pożytki w sposób taki, jak w przypadku właściciela gruntu, może również „przenieść władztwo na inny podmiot” w taki sam sposób w jaki właściciel dokonuje sprzedaży gruntu.

Należy zatem stwierdzić, że użytkownik wieczysty otrzymuje prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem, z chwilą ustanowienia prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości.

Zatem sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle przepisów art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy o VAT doszło już do dostawy tej nieruchomości na rzecz obecnego wieczystego użytkownika”.

Tożsamo stwierdził Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 10 stycznia 2025 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.962.2024.1.PRP:

„Przy czym należy podkreślić, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu przed dniem 1 maja 2004 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. z 1993 r. Nr 11, poz. 50 z późn. zm.), grunt nie był towarem i ustanowienie prawa jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. Dopiero z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zmieniła się definicja towaru oraz zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, od 1 maja 2004 r. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT.

W wyniku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu) dochodzi do przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Użytkownik wieczysty może więc swobodnie korzystać z gruntu oraz czerpać z niego pożytki w sposób taki, jak w przypadku właściciela gruntu, może również „przenieść władztwo na inny podmiot” w taki sam sposób, w jaki właściciel dokonuje sprzedaży gruntu.

Należy zatem stwierdzić, że użytkownik wieczysty otrzymuje prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem, z chwilą ustanowienia prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości.

Zatem sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle przepisów art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy o VAT doszło już do dostawy tej nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego”.

Podsumowując, w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A będzie podlegała opodatkowaniu VAT, sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A powinna być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, gdyż nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień od podatku VAT (w szczególności zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT).

W piśmie 10 października 2025 r. uzupełnili Państwo uzasadnienie stanowiska Stron do w stosunku do pytania nr 4 przedstawionego we Wniosku w następujący sposób:

Zainteresowany będący stroną wskazuje, że na planowaną datę Transakcji działka o numerze ewidencyjnym (…) (wchodząca w skład Nieruchomości A) będzie miała status terenów zabudowanych w rozumieniu Ustawy o VAT, ponieważ na planowaną datę Transakcji będzie znajdowało się na niej przyłącze prądu wraz ze złączem kablowym, które stanowić będzie na datę Transakcji część budowli (obiektu liniowego) w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. W efekcie sprzedaż Nieruchomości A w części składającej się z działki o numerze ewidencyjnym (…) powinna zostać uznana za dostawę gruntu zabudowanego.

Niemniej jednak, zdaniem Stron, na gruncie rozpatrywanego zdarzenia przyszłego, status działki o numerze ewidencyjnym (…) (wchodzącej w skład Nieruchomości A) (tj. czy przedmiotowa działka gruntu będzie stanowiła tereny zabudowane czy terenu niezabudowane) nie będzie miał znaczenia z perspektywy opodatkowania VAT dostawy przedmiotowej działki gruntu, gdyż Nieruchomość A będzie stanowiła na datę Transakcji A teren budowlany w rozumieniu definicji zawartej w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT i w konsekwencji do jej dostawy nie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytań nr 5 i 6

Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

W przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT według stawki właściwej, po stronie Kupującego wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktury otrzymanej (faktur otrzymanych) przez Kupującego od strony sprzedającej (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o VAT).

Dodatkowo, mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego nabyta Nieruchomość A będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, spełnione będą przesłanki odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości A przewidziane w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Tym samym, w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, do faktury która zostanie wystawiona (faktur, które zostaną wystawione) z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym odliczenie nie może mieć miejsca, jeśli transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Mając na uwadze, że w takim przypadku sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A powinna być traktowana jako opodatkowana VAT, powyższy przepis nie będzie stanowił przeszkody dla odliczenia przez Kupującego podatku VAT wykazanego na fakturze dokumentującej (na fakturach dokumentujących) sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A.

Reasumując, mając na uwadze, że Nieruchomość A będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na zasadach ogólnych, przewidzianych w Ustawie o VAT.

Przy tym, jeśli stanowisko w zakresie Pytania nr 2 zostanie uznane za prawidłowe i za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A zostaną uznani zarówno Sprzedająca 1 jak i Sprzedający 2, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości A w ramach Transakcji A na podstawie faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości A otrzymanych od Sprzedającej 1 i Sprzedającego 2, na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 2 zostanie uznane za nieprawidłowe i za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A zostanie uznana wyłącznie Sprzedająca 1 w odniesieniu do całości sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości A w ramach Transakcji A na podstawie faktury dokumentującej (faktur dokumentujących) sprzedaż Nieruchomości A otrzymanej (otrzymanych) wyłącznie od Sprzedającej 1 w odniesieniu do całości Nieruchomości A, na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym w zakresie podatku od towarów i usług jest w części prawidłowe, w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (...).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT” lub „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Zatem współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości A, Sprzedający (Sprzedająca 1 i Sprzedający 2) podejmowali/będą podejmowali aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania ich za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że na mocy art. 693 § 1 cytowanej wcześniej ustawy – Kodeksu cywilnego:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” sformułowanego w ustawie VAT, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Dzierżawa wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W niniejszej sprawie istotny jest też powołany wcześniej wyrok TSUE C-291/92. Z orzeczenia tego wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W analizowanej sprawie Nieruchomość A będąca przedmiotem planowanej Transakcji A była i nadal jest, w sposób ciągły dzierżawiona na cele rolnicze, a za dzierżawę był pobierany czynsz w całości przez Sprzedającą 1 co mieści się w pojęciu wykonywania działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Dzierżawa polega bowiem na wykorzystywaniu przedmiotu umowy w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym, oddanie w dzierżawę na cele rolnicze Nieruchomości A spowodowało, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych Nieruchomości A powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Ze względu na wykazany ścisły związek wykorzystywania Nieruchomości A w działalności gospodarczej, biorąc także pod uwagę przywołane orzeczenie TSUE C-291/92, należy stwierdzić, że Nieruchomość A nie służyła i nadal nie służy wyłącznie do zaspokajania potrzeb prywatnych. Tym samym, Nieruchomość A przeznaczona do sprzedaży, w momencie jej dostawy, będzie stanowiła składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą w omawianym przypadku – i w rozumieniu ustawy – jest dzierżawa na cele rolnicze. Planowana sprzedaż Nieruchomości A nie będzie więc stanowiła czynności rozporządzania majątkiem prywatnym.

Z przywołanych na wstępie uzasadnienia przepisów oraz orzecznictwa TSUE wynika, że nieruchomość wykorzystywana na cele działalności gospodarczej nie stanowi majątku osobistego. W konsekwencji, planowana dostawa Nieruchomości A nie będzie czynnością dokonywaną w ramach zbycia majątku prywatnego (osobistego).

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że planowana Transakcja A sprzedaży Nieruchomości A, będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że przedmiot planowanej Transakcji A (Nieruchomość A) nie będzie – jak Państwo wskazali – stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani nie będzie stanowił zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania.

W konsekwencji powyższego, czynność dostawy Nieruchomości A będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości A ramach Transakcji A będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT jest prawidłowe.

W tym miejscu należy jeszcze raz zaznaczyć, że autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Zatem, nie każda czynność, która wywołuje skutki na gruncie prawa cywilnego, będzie takie skutki wywoływała na gruncie prawa podatkowego.

W rozpatrywanej sprawie, pomimo że Nieruchomość A stanowi składnik majątku wspólnego Sprzedających, to jednak należy zaznaczyć, że stroną umów dzierżawy, mocą których Nieruchomość A została wydzierżawiona na cele rolnicze była i jest obecnie Sprzedająca 1. Jak Państwo wskazali – Umowa Dzierżawy oraz Aneks do Umowy Dzierżawy zostały podpisane wyłącznie przez Sprzedającą 1. Czynsz dzierżawny z tytuł Umowy dzierżawy jest płacony przelewem na rachunek bankowy Sprzedającej 1. Czyli Sprzedająca 1 prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego miała i ma nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

Jak wskazano powyżej, małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych

w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Skoro więc Nieruchomość A – będącą przedmiotem planowanej sprzedaży – wykorzystywała Sprzedająca 1 do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to ona jest w sensie ekonomicznym właścicielem tej nieruchomości i to Sprzedająca 1 dokona w efekcie dostawy Nieruchomości A – przeniesienia prawa do rozporządzania Nieruchomością A będącą we współwłasności majątkowej małżeńskiej.

Mając na uwadze powyższe w kontekście przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości A stanowiącej majątek wspólny Sprzedających (Sprzedającej 1 i Sprzedającego 2), która była i jest dzierżawiona, czyni w tej sytuacji (w przypadku, gdy drugi małżonek formalnie umożliwia zawarcie umowy) podatnikiem podatku od towarów i usług – w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy tego małżonka, który dokonuje z tego tytułu czynności podlegających opodatkowaniu, tj. w opisanej sytuacji Sprzedającą 1.

Ponadto – jak wskazali Państwo w uzupełnieniu wniosku – Sprzedająca 1 podejmowała następujące działania, tj.:

i. złożenie wniosku o zmianę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;

ii. złożenie wniosku o zmianę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy;

iii. złożenie wniosku dotyczącego terenu obejmującego w szczególności Starosta (…) wydał decyzję nr (…) w sprawie ustalenia klasyfikacji gruntów;

iv. złożenie wniosku (listu intencyjnego) w sprawie:

a)   podjęcia przez wójta Gminy (…) inicjatywy sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego w szczególności określone działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości A,

b)   podjęcia przez radę Gminy (…) uchwały w przedmiocie przystąpienia do sporządzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego pozostałe działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości;

w celu zmiany przeznaczenia Nieruchomości w taki sposób, aby Nieruchomość mogła być wykorzystywana na potrzeby inne niż działalność rolna, co z kolei miało ułatwić jej sprzedaż.

Ponadto geodezyjny podział działek gruntu, w wyniku którego powstały w szczególności działki gruntu wchodzące aktualnie w skład Nieruchomości, również został dokonany przez Sprzedającą 1 na potrzeby planowanej Transakcji. Wydzielone na skutek podziału geodezyjnego działki gruntu odpowiadały w przybliżeniu powierzchni działek gruntu, które Nabywca planuje nabyć.

Wskazali Państwo również, że to Sprzedająca 1 złożyła wniosek o przekształcenie prawa użytkowanie wieczystego w prawo własności nieruchomości dla terenu obejmującego m.in. działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości A, a następnie kolejne wnioski o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dla ww. terenu.

W konsekwencji Sprzedający 2 nie będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z tytułu Transakcji A sprzedaży Nieruchomości A. Tym samym Sprzedający 2 nie będzie zobowiązany do dokonania rozliczenia podatku VAT w związku z jej sprzedażą.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, w myśl którego podatnikami podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A będą zarówno Sprzedająca 1 jak i Sprzedający 2 jest nieprawidłowe, natomiast Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3, w myśl którego podatnikiem podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A będzie wyłącznie Sprzedająca 1 w odniesieniu do całości sprzedaży Nieruchomości A jest prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości w podatku od towarów i usług dotyczą ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości A w ramach Transakcji A nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Odnosząc się natomiast do zwolnienia od podatku na podstawie analizowanego przepisu dostawy Nieruchomości A należy w tym miejscu zauważyć, że zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418):

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Natomiast stosownie do pkt 3 ww. artykułu:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie liniowym – należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Z powyższych przepisów wynika, że przyłącze prądu wraz ze złączem kablowym stanowi budowlę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Stosownie do art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanego dalej: „Kodeksem cywilnym”:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Jak stanowi art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Według art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

W świetle art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Na podstawie art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Jeśli więc znajdujące się na działce części infrastruktury wodociągowej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej, gazowej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, kanalizacyjnej oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem Transakcji A, której skutków dotyczy niniejszy wniosek, będzie sprzedaż prawa własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…) i (…) oraz działki gruntu nr (…), która zostanie wydzielona z działki nr (…), jak również sprzedaż prawa własności działki gruntu nr (…), która zostanie wydzielona z działki nr (…) (Nieruchomość A). Na Nieruchomości A na datę Transakcji A będzie znajdowało się przyłącze prądu wraz ze złączem kablowym. Nie będzie ono własnością Sprzedających, lecz będzie stanowiło własność przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 k.c.

Przechodząc do Państwa wątpliwości związanych ze zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dostawy Nieruchomości A, należy wskazać, że w okolicznościach analizowanej sprawy, przedmiotem planowanej Transakcji A będzie wyłącznie grunt, którego nie można jednak uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na terenie Nieruchomości A na dzień planowanej Transakcji A – jak już wcześniej wskazano – będzie znajdowało się naniesienie w postaci budowli – przyłącze prądu wraz ze złączem kablowym.

Tym samym, dostawa Nieruchomości A nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu Nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Przenosząc powyższą analizę na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że jak wynika z opisu sprawy Sprzedająca 1 nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości (w skład której wchodzi Nieruchomość A) w drodze dziedziczenia. Następnie, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości (w skład której wchodzi Nieruchomość A) zostało przekształcone w prawo własności na podstawie szeregu ostatecznych i niezaskarżalnych w sądowo-administracyjnym toku instancji decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydanych przez Starostę Powiatu (...). Nie można zatem uznać, że Sprzedającej 1 nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającej 1 przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości A lub że takie prawo Spredającej 1 nie przysługiwało, skoro przy nabyciu Nieruchomości A nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu. Oznacza to, że nie zostały spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości A będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania w zakresie podatku od towarów i usług oznaczonego we wniosku nr 4 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości w zakresie podatku od towarów i usług dotyczą także prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach Transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT (pytania oznaczone we wniosku nr 5 i nr 6).

Z uwagi na okoliczność, że w zakresie planowanej Transakcji A Sprzedający 2 nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, nie udziela się odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 5 w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości A w ramach Transakcji A na podstawie faktur dokumentujących sprzedaż Nieruchomości A otrzymanych od Sprzedającej 1 i Sprzedającego 2, gdyż oczekiwali Państwo odpowiedzi na to pytanie jedynie w przypadku, gdy stanowisko w zakresie pytania nr 2 będzie prawidłowe, a zatem w przypadku gdy za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A zostaną uznani zarówno Sprzedająca 1 jak i Sprzedający 2, co nie będzie ma miejsca.

W przypadku, gdy stanowisko w zakresie Pytania nr 2 zostanie uznane za nieprawidłowe i za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A zostanie uznana wyłącznie Sprzedająca 1 w odniesieniu do całości sprzedaży Nieruchomości A w ramach Transakcji A, Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy będą państwo mieli prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości A w ramach Transakcji A na podstawie faktury dokumentującej (faktur dokumentujących) sprzedaż Nieruchomości A otrzymanej (otrzymanych) wyłącznie od Sprzedającej 1 w odniesieniu do całości Nieruchomości A, na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 6).

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak ustalono planowana Transakcja A sprzedaży Nieruchomości A będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT nie korzystającą ze zwolnienia od podatku, zatem przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie będzie miał zastosowania. Ponadto, jak Państwo wskazali, nabyta Nieruchomość A będzie wykorzystywana przez Państwa do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zatem będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości A w ramach Transakcji A na podstawie faktury dokumentującej (faktur dokumentujących) Sprzedaż Nieruchomości A otrzymanej (otrzymanych) wyłącznie od Sprzedającej 1 w odniesieniu do całości Nieruchomości A na zasadach ogólnych, przewidzianych w ustawie o VAT.

Zatem stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług oznaczonego nr 6 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych należy wskazać, że interpretacje wydawane są w indywidualnych sprawach podatników w oparciu o aktualnie obowiązujące przepisy prawa i stan faktyczny/zdarzenie przyszłe przedstawiony przez danego podatnika. Powołane interpretacje nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa, więc zawartego w nich stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę tut. Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.