Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.59.2026.3.AB

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

Państwa wniosek z 22 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług wpłynął 22 stycznia 2026 r.

 

Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 4 marca 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(...)

 

Opis zdarzenia przyszłego

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Deweloper”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z danymi zawartymi w rejestrze przedsiębiorców KRS, głównym przedmiotem jej działalności jest inżynieria i związane z nią doradztwo techniczne oraz realizacja robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

(...) (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) posiada siedzibę działalności gospodarczej we (...), jest czynnym podatnikiem VAT, zarejestrowanym na potrzeby podatku VAT w Polsce.

Zgodnie z danymi zawartymi we francuskim rejestrze handlowym, głównym przedmiotem jej działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Deweloper oraz Kupujący (dalej łącznie: „Strony” lub „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”).

Opis obecnego stanu przedmiotu Transakcji i jego sytuacji prawnej

Deweloper nabył nieruchomość gruntową położoną w (...) wówczas w rejonie ul. (...), składającą się z:

        i. niezabudowanej działki gruntu numer 1 o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczysta o numerze (...) („Działka”)

       ii. udział wynoszący ½ części we współwłasności niezabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem 2 o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczysta o numerze (...) (dalej udział jako „Działka drogowa 1”)

      iii. udział wynoszący 1330/10000 części we współwłasności niezabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem (...) o powierzchni (...) m², dla której Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) (dalej udział jako „Działka drogowa 2”)

od (...) sp. z o.o. z siedzibą w (...) dnia (...) 2025 roku aktem notarialnym nr Rep. A (...).

Działka drogowa 1 oraz Działka drogowa 2 będą dalej zwane łącznie Działkami drogowymi. Działki drogowe stanowią drogę wewnętrzną zapewniającą komunikację i dostęp do drogi publicznej dla Działki.

Działka oraz Działki drogowe będą zwane łącznie Działkami.

Wskazane w akcie nabycia numery ksiąg wieczystych dla w/w działek uległy zmianie, bowiem decyzją z dnia (...) 2024 r., zatwierdzono podział działki ewidencyjnej nr 4, w wyniku, którego wydzielono m.in. działki nr 5, 6, 7 oraz 2, gdzie działka nr 2 o powierzchni 0,(...) ha, stanowi przedmiot współwłasności (...) Sp. z o.o. w udziale 1/2 części (Działka drogowa 1).

Następnie, decyzją z dnia (...) 2025 r., zatwierdzono kolejny podział obejmujący działki nr 8 i 9, w wyniku, którego powstały działki nr 10, 11 oraz 1, gdzie działka nr 1 o powierzchni (...) ha stanowi własność (...) Sp. z o.o. Z tego względu, dla porządku informacyjnego Wnioskodawca wskazuje poniżej zakres dokonanych zmian:

Na moment nabycia przez Dewelopera Działka stanowiła niezabudowaną działkę gruntu przeznaczoną pod zabudowę i objętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Transakcja nabycia została opodatkowana 23% stawką VAT, który to podatek Deweloper odliczył i odzyskał.

Dla nieruchomości stanowiącej m.in. działki 8 i 3 opisane powyżej Prezydent (...) wydał w dniu 3 czerwca 2024 r. ostateczną decyzję nr (...) o pozwoleniu na budowę zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu i udzielającą pozwolenia na budowę drogi wewnętrznej i sieci kanalizacji deszczowej w ówczesnym rejonie ul. (...)  w (...) („Pozwolenie na budowę drogi”).

W dniu (...) 2025 r. Deweloper zawarł porozumienie drogowe w przedmiocie wybudowania drogi na podstawie Pozwolenia na budowę drogi oraz zasad współkorzystania i utrzymania działki drogowej z pozostałymi jej współwłaścicielami („Porozumienie drogowe”). Dodatkowo w tym samym czasie i w nawiązaniu do Porozumienia drogowego, Deweloper zawarł z ustanowionym w Porozumieniu drogowym zarządcą drogi porozumienie kosztowe regulujące zasady ponoszenia kosztów związanych z budową drogi wewnętrznej w części przypadającej na Dewelopera („Porozumienie kosztowe”).

Obecnie trwają ustalenia Dewelopera ze stronami Porozumienia drogowego oraz Porozumienia kosztowego w sprawie aktualizacji zawartych w nim ustaleń.

Przedmiotem przyszłej sprzedaży będą zatem zarówno Działka jak i Działki drogowe, zdefiniowane jak wyżej.

Działki drogowe oraz Działka, zgodnie z Załącznikiem do Uchwały nr (...) Rady Miasta (...) z dnia (...) 2021 roku znajdują się na terenie oznaczonym symbolem 1-AG, tj. zostały oznaczone w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako teren aktywności gospodarczej z funkcją uzupełniającą: komunikacja - dojazdy do działek, ciągi piesze i pieszo - rowerowe, place, sieci i obiekty infrastruktury technicznej. Są to zatem grunty przeznaczone pod zabudowę.

Po nabyciu Działki ostateczne pozwolenie na budowę (dalej: „PnB”) budynku hali logistycznej z częścią socjalno-biurową z zagospodarowaniem (dalej: „Budynek”) zostało przeniesione, za zgodą Prezydenta Miasta (...), przez poprzedniego inwestora na rzecz Dewelopera.

Deweloper rozpoczął - za pośrednictwem generalnego wykonawcy - prace budowlane mające na celu wzniesienie Budynku położonego na Działce na podstawie PnB wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą. Wykonywane prace podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT, a Deweloper na bieżąco podatek ten wykazywał jako podatek naliczony.

Wewnątrz Budynku znajduje się powierzchnia-biurowo-socjalna oraz przeładunkowo-kurierska, oba typy powierzchni przeznaczone do wynajmu komercyjnego, opodatkowanego VAT. Inwestycja została wybudowana w systemie tzw. ‘built-to-suit’, tzn. na potrzeby i pod specyfikację konkretnego najemcy, który obecnie wynajmuje powierzchnię całego Budynku.

Deweloper wykonał ponadto prace budowlane dotyczące infrastruktury towarzyszącej (w tym przyłącza mediów, budowle, infrastruktura i obiekty małej architektury niezbędne do korzystania z Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem, zagospodarowanie terenu). Opis naniesień znajduje się w tabelce w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego.

Deweloper wyposażył Budynek w uzgodnione z najemcą elementy wyposażenia m.in. w oświetlenie i osprzęt elektryczny (dalej łącznie jako „Wyposażenie”). Część prac dotyczących wyposażenia oraz okablowania Budynku pozostała w gestii najemcy, jest jego własnością i nie jest przedmiotem niniejszego wniosku.

Po zakończeniu budowy, uzyskaniu niezbędnych decyzji i przejściu niezbędnych procedur, dnia 7 października 2025 r. Deweloper uzyskał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie budynku hali logistycznej z częścią socjalno-biurową przy ówczesnej ul. (...) (dalej: „PnU”).

Po oddaniu do użytkowania Budynku i Budowli Deweloper nie prowadził prac modernizacyjnych, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych środków trwałych.

W inwestycji nie wyodrębniono samodzielnej własności żadnych lokali ani miejsc parkingowych, tj. nie są one odrębnymi przedmiotami własności, ani nie posiadają własnych ksiąg wieczystych.

Działalność Dewelopera przed zawarciem Transakcji

Deweloper prowadził wyłącznie działalność opodatkowaną podatkiem VAT, w postaci wynajmu na rzecz najemcy Budynku (i nie prowadził działalności wyłącznie zwolnionej z podatku VAT).

Z tytułu świadczenia usług najmu, Deweloper uzyskuje pożytki, przede wszystkim z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych, rozliczeń za media według rzeczywistego zużycia lub innych uzgodnionych parametrów, a także refaktur dotyczących indywidualnie uzgodnionych kosztów dodatkowych usług, opodatkowanych wg właściwych stawek VAT.

Deweloper zawarł umowę o zarządzanie nieruchomością („Umowa PM”)

Deweloper nie wydzielił i nie wydzieli formalnie Inwestycji z naniesieniami w swojej strukturze organizacyjnej, tj. nie stanowią one i nie będą one stanowiły części odrębnego działu, wydziału, oddziału, ani innej struktury tego rodzaju.

Deweloper nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Inwestycji. Jednocześnie Działki wraz z zabudowaniami i nakładami na Inwestycję będą stanowiły cały majątek Dewelopera jako spółki celowej wyznaczonej do przeprowadzenia Inwestycji.

Opis planowanej Transakcji

Obecnie Deweloper i Kupujący planują zawarcie umowy sprzedaży własności Działek oraz budynków i budowli składających się na Inwestycję oraz innych naniesień znajdujących się na Działkach, w tym obiektów małej architektury, urządzeń budowlanych, instalacji i innych obiektów wykorzystywanych dla potrzeb Inwestycji oraz wymaganych do ich obsługi (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

Przeniesieniu własności Nieruchomości z Dewelopera na Kupującego towarzyszyć będzie:

   1) przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego własności ruchomości (tj. niestanowiących części składowych Budynku ani budowli, w tym Wyposażenia), o ile się pojawią w toku transakcji,

   2) przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją Inwestycji (w szczególności dokumentacji architektonicznej, konstrukcyjno-technicznej, projektu budowlanego, projektu wykonawczego i powykonawczego, projektów wyposażenia wnętrz, projekt zagospodarowania terenu) oraz własności nośników, na których utrwalono te utwory,

   3) przeniesienie na Kupującego niektórych praw Dewelopera wynikających z umów zawartych w celu realizacji Inwestycji,

   4) przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego innej dokumentacji niezbędnej do korzystania z Nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem (o ile pojawi się w toku Transakcji),

   5) przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego praw i obowiązków wynikających z będących w mocy pozwoleń, wymaganych do użytkowania Nieruchomości, a nie skonsumowanych w trakcie procesu inwestycyjnego (o ile pojawi się w toku Transakcji),

   6) przeniesienie przez Dewelopera na rzecz Kupującego rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez generalnego wykonawcę oraz innych wykonawców (w związku z realizacją inwestycji) w ramach ceny nabycia Nieruchomości,

(dalej łącznie: „Transakcja”).

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Data Zamknięcia”), Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z zawartej przez Sprzedającego i obowiązującej w dniu dokonania Transakcji umowy najmu - na podstawie art. 678 KC. Na Kupującego przejdą także zabezpieczenia z tej umowy w postaci gwarancji bankowych.

Transakcję poprzedziło podpisanie dnia listu intencyjnego pomiędzy Deweloperem a Kupującym.

Strony planują wypowiedzenie przez Dewelopera, w miarę możliwości w dniu przeprowadzenia Transakcji, zawartych przez niego umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umów serwisowych, umów na dostawę mediów). Intencją Stron jest zawarcie przez Kupującego tego rodzaju umów po przeprowadzeniu Transakcji, we własnym zakresie i na własnych warunkach, w tym w drodze porozumień trójstronnych, jeśli przemawiać będzie za tym ekonomika procedowania. Nie można jednak wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie obowiązujących, zgodnie umowami zawartymi przez Dewelopera, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców. Nie można jednak wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji w celu zabezpieczenia operacyjnego funkcjonowania Nieruchomości lub w celu uniknięcia kar umownych związanych z ich wypowiedzeniem.

Dotyczy to, w szczególności obecnie obowiązujących umów związanych z serwisowaniem Nieruchomości.

1) Deweloper nie będzie przenosił na Kupującego w ramach Transakcji:

2) Umowy PM

3) umowy o roboty budowlane, generalne wykonawstwo (poza rękojmią i gwarancją),

4) swojej nazwy ani innych oznaczeń indywidualizujących działalność (czyli „firmy” w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego),

5) praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych,

6) środków pieniężnych,

7) ksiąg rachunkowych i innych dokumentów finansowych,

8) dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej,

9) zobowiązań bilansowych i pozabilansowych, w tym zobowiązań handlowych,

10) know-how,

11) wierzytelności handlowych

12) umów o usługi doradcze.

Deweloper nie zatrudnia i nie będzie zatrudniał pracowników, więc w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia na Kupującego zakładu pracy.

Na podstawie art. 43 ust. 10 oraz 11 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, Strony planują złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, w stosunku do elementów Transakcji, które mogłyby potencjalnie podlegać temu zwolnieniu, o ile takie elementy wystąpią i byłaby taka potrzeba w celu potwierdzenia intencji Zainteresowanych. Intencją Zainteresowanych jest bowiem opodatkowanie Transakcji VAT w całości. Sprzedający oraz Kupujący na Datę Zamknięcia posiadać będą status podatnika VAT czynnego oraz prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną VAT, a Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze stron.

Strony przedstawiają poniżej podsumowanie naniesień, które - według ich najlepszej wiedzy na moment złożenia Wniosku - będą istniały na Działkach na moment dokonania Transakcji:

	Nr działki	Budynki	Budowle	Inne
Działka	1	Budynek	mury oporowe wiaty, zbiornik retencyjny, układ drogowy z parkingami, utwardzeniami ogrodzenia z bramami szlaban wjazdowy podziemny zbiornik ppoż stacja trafo instalacja wodociągowa instalacje elektryczna, teletechniczna, gazowa kanalizacja sanitarna i deszczowa	Obiekty małej architektury zgodnie z projektem zagospodarowania np. lampa, elementy zieleni itp.
Działka drogowa 1	2		Droga dojazdowa, chodnik, sieć gazowa i wodnokanalizacyjna, elektryczna (własność gestorów mediów)	Obiekty małej architektury (lampy wraz z zasilaniem)
Działka drogowa 2	3		Droga dojazdowa wewnętrzna Sieć gazowa i wodnokanalizacyjna (własność gestorów mediów) Chodnik	Obiekty małej architektury (lampy wraz z zasilaniem)

Planowane wykorzystanie Nieruchomości przez Kupującego po Transakcji

Celem Kupującego jest nabycie Nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu powierzchni przeładunkowo-kurierskiej oraz biurowo - socjalnej Budynku.

Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki. Oznacza to, że po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do sprzedaży opodatkowanej VAT.

W uzupełnieniu wskazali państwo, że:

  1. Czy Budynek znajdujący się na działce nr 1, stanowi budynek w myśl ustawy art. 3 pkt 3 z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlanego [2]?

Odpowiedź Spółki: Tak, budynek posadowiony na działce nr 1 spełnia definicję budynku w rozumieniu Prawa budowlanego.

   2. Czy znajdujące się na działce nr 1 Budowle tj. mury oporowe, wiaty, zbiornik retencyjny układ drogowy z parkingami, utwardzeniami, ogrodzenia z bramami, szlaban wjazdowy, podziemny zbiornik ppoż, stacja trafo, instalacja wodociągowa, instalacja elektryczna, teletechniczna, gazowa, kanalizacja sanitarna i deszczowa stanowią budowle w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego [2] i są trwale z gruntem związane (należy odnieść się do każdego obiektu osobno)?

Odpowiedź Spółki: Odpowiedzi na zapytanie o klasyfikację wg norm prawa budowlanego oraz związku naniesienia z gruntem prezentujemy w poniższej tabeli. 

 

NANIESIENIE                              BUDOWLA W ROZUMIENIU        TRWALE ZWIĄZANA Z

         PRAWA BUDOWLANEGO                 GRUNTEM

 3. Czy znajdujące się na działce nr 2 (Działka drogowa 1) Budowle tj. Droga dojazdowa wewnętrzna, chodnik, Sieć gazowa i wodnokanalizacyjna, elektryczna (własność gestorów mediów) stanowią budowle w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego [2] i są trwale z gruntem związane (należy odnieść się do każdego obiektu osobno).

Odpowiedź Spółki: Odpowiedzi na zapytanie o klasyfikację wg norm prawa budowlanego oraz związku naniesienia z gruntem prezentujemy w poniższej tabeli.

NANIESIENIE                                             BUDOWLA W ROZUMIENIU                         TRWALE ZWIĄZANA Z

                                                                     PRAWA BUDOWLANEGO                                    GRUNTEM

 4. Czy znajdujące się na działce nr 3 (Działka drogowa 2) Budowle tj. Droga dojazdowa wewnętrzna, Sieć gazowa i wodnokanalizacyjna (własność gestorów mediów), Chodnik stanowią budowle w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego [2] i są trwale z gruntem związane (należy odnieść się do każdego obiektu osobno)?

Odpowiedź Spółki: Odpowiedzi na zapytanie o klasyfikację wg norm prawa budowlanego oraz związku naniesienia z gruntem prezentujemy w poniższej tabeli.

 

NANIESIENIE                                BUDOWLA W ROZUMIENIU                           TRWALE ZWIĄZANA Z

                            PRAWA BUDOWLANEGO                                     GRUNTEM

 5. Jednoznaczne wskazanie, czy przed sprzedażą Budynku i poszczególnych Budowli doszło/dojdzie (jeśli tak to w jakim dniu, miesiącu, roku) do pierwszego zajęcia (używania) Budynku i poszczególnych Budowli znajdujących się na działkach nr 1, nr 2 i nr 3 (należy wskazać, że nie chodzi tylko o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Budynku/Budowli lecz ich faktyczne zajęcie/używanie przez Państwa lub inny podmiot) (należy odnieść się do każdej budowli osobno)?

Odpowiedź Spółki: Jak wskazano we Wniosku, pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało uzyskane w październiku 2025 r. Stanowi to datę graniczną, od której Budynek mógł być faktycznie użytkowany. Zgodnie z Wnioskiem, Inwestycja została wybudowana w systemie tzw. ‘built-to-suit’, tzn. na potrzeby i zgodnie ze specyfikacją konkretnego najemcy, który obecnie wynajmuje powierzchnię całego Budynku. Formalne wydanie powierzchni najmu do jedynego najemcy nastąpiło dnia 05.11.2025 roku, przy czym na kilkanaście dni wcześniej najemca otrzymał dostęp do powierzchni najmu w celu jej przygotowania. Od tego czasu Budynek jest w posiadaniu najemcy i jest przez niego użytkowany.

Budowle wskazane we Wniosku i niniejszym uzupełnieniu służą prawidłowemu funkcjonowaniu i wykorzystaniu Budynku (m.in. dostawie energii elektrycznej, gazu, doprowadzeniu wody, odprowadzeniu ścieków i deszczówki, dojazdowi i dojściu do nieruchomości oraz do drogi publicznej, retencji wody itp.), zatem wraz z rozpoczęciem użytkowania Budynku, nastąpiło również faktyczne wykorzystanie/używanie Budowli.

Jednocześnie wyjaśniamy, że wskazanie konkretnej daty pierwszego używania jest ocenne, w braku legalnej definicji takiego używania, ale również bezprzedmiotowe w kontekście merytorycznej oceny Wniosku. Jak bowiem wskazano do planowanej dostawy w ramach Transakcji z pewnością dojdzie w terminie krótszym niż 2 lata od momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a zatem z pewnością krótszym od momentu faktycznego rozpoczęcia używania Budynku i Budowli. Fakt ten został również odzwierciedlony w zapisach przedwstępnej umowy nabycia, z których wynika, że tzw. Datą Ostateczną, tj., graniczną datą, do której Strony zamierzają zawrzeć transakcję, jest 17 czerwca 2026 r.

 6. Czy od pierwszego zajęcia (używania) Budynku i poszczególnych Budowli znajdujących się na działkach nr 1, nr 2 i nr 3 do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata (należy odnieść się do każdej budowli osobno)?

Odpowiedź Spółki: Tak jak wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, Deweloper wzniósł na Działce Inwestycję, a następnie, w okresie krótszym niż 2 lata od uzyskania pozwolenia na jej użytkowanie, przeniesie jej własność na Kupującego (sprzedaż nastąpi bowiem jeszcze w 2026 roku, podczas gdy budynek mógł być najwcześniej użytkowany przez pierwszego użytkownika zgodnie z PnU dopiero od października 2025 r.). Innymi słowy, w ocenie tego zdarzenia przez Wnioskodawców, dostawa Inwestycji wraz z infrastrukturą towarzyszącą (a zatem również z każdą z w/w Budowli) nastąpi w ciągu 2 lat od pierwszego ich zasiedlenia, co stanowi przesłankę negatywną do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Odpowiedź ta jest jednakowa dla każdej z Budowli oraz dla Budynku, stąd odstąpiono od jej powtarzania dla każdej budowli osobno.

W zakresie Działek Drogowych i znajdujących się na nich Budowli służących dostępowi Budynku do drogi publicznej do dnia planowanej sprzedaży również nie upłynie okres dłuższy nich 2 lata od pierwszego ich zajęcia (używania).

 7. Kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) nastąpi sprzedaż działek nr 1, nr 2 i nr 3?

Odpowiedź Spółki: Sprzedaż działek uzależniona jest od szeregu warunków określonych w umowie przedwstępnej, zatem określenie jest dokładnej daty nie leży wyłącznie w gestii Wnioskodawców. Niemniej, Wnioskodawcy mogą wskazać, że do opisywanej transakcji dojdzie jeszcze w 2026 roku. Jak wskazano powyżej, fakt ten został również odzwierciedlony w zapisach przedwstępnej umowy nabycia, z których wynika, że tzw. Datą Ostateczną, tj., graniczną datą, do której Strony zamierzają zawrzeć transakcję, jest 17 czerwca 2026 r

 8. Które z naniesień znajdujących się na działkach (będących przedmiotem sprzedaży) są częścią składową Budynku lub gruntu - proszę wskazać które, to są naniesienia i na których działkach;

Odpowiedź Spółki: Posługując się definicją części składowych nieruchomości zawartą w art. 47 par. 2 KC częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Zatem Budowle oraz inne naniesienia wymienione we Wniosku oraz w odpowiedzi Spółki na pytania II.2-4 powyżej nie są częścią składową Budynku. Kiedy Wnioskodawcy odnoszą się we Wniosku do Budynku, mają na myśli również wszystkie jego części składowe. Wskazane we Wniosku Budowle są posadowione na Gruncie i są jego częścią składową, gdyż są trwale związane z Gruntem, co odzwierciedla odpowiedź na pytanie II.2.

 9. Czy wszystkie naniesienia znajdujące się na działce nr 1 są własnością Zbywcy, czy może część z nich należy do przedsiębiorstw przesyłowych - proszę wskazać jaki to podmiot i w stosunku, do którego naniesienia. 

Odpowiedź Spółki: Wszystkie wskazane powyższej i we Wniosku naniesienia zlokalizowane na działce 1 są własnością Zbywcy do miejsca przyłączenia, w pozostałym zakresie jest to własność odpowiednich gestorów mediów.

W zakresie, w jakim istnieją naniesienia na działce nr 1 niebędące własnością Sprzedającego, nie stanowią one przedmiotu zapytania we Wniosku, ani nie są przedmiotem Transakcji.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

 

   1) Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, niewyłączoną z opodatkowania tym podatkiem na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

   2) Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT?

   3) Czy po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu faktury, potwierdzającej jej dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

   a. obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji, przy założeniu, że Nieruchomość będzie w całości wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania działalności opodatkowanej VAT lub

   b. zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

 

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

 

   1) Planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 tej ustawy.

   2) Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT. 

   3) Kupujący będzie uprawniony do:

   a. obniżenia kwoty należnego podatku VAT o kwotę naliczonego podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji lub

   b. Kupującemu będzie przysługiwało prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zakładając, że przedmiot Transakcji będzie wykorzystywany przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Ad 1)

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja będzie podlegać VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania. W szczególności niezbędne jest ustalenie czy przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ani zorganizowana część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”) w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu VAT.

Wyłączenie transakcji z opodatkowania VAT ma charakter wyjątkowy. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia MF”).

Zdaniem Zainteresowanych, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bądź PCC.

Stąd - organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP, czy też poszczególnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa ani ZCP). Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: „NSA”) z dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. I FSK 1216/09), w wyroku NSA z dnia 9 października 2008 r. (sygn. I FSK 1239/07), w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: „WSA”) w Krakowie z dnia 9 grudnia 2011 r. (sygn. I SA/Kr 1691/11), oraz w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 10 lutego 2009 r. (sygn. I SA/Gl 1044/08).

Zdaniem Zainteresowanych planowana Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (tj. jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP), za czym przemawiają przytoczone poniżej argumenty oparte na wykładni ustawy o VAT, interpretacjach indywidualnych, orzecznictwie sądów administracyjnych oraz Objaśnieniach MF.

Definicja ustawowa

Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa. W interpretacjach organów podatkowych (por. np. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej, dalej: „DIS”, w Warszawie z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/Kr, interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, dalej: „Dyrektor KIS”, z dnia 30 listopada 2018 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.646.2018.1.KM czy z dnia 20 lutego 2019 r. sygn. 0114-KDIP1- 1.4012.18.2019.2.AM) oraz w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. np. wyroki NSA z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06 oraz z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10, wyrok WSA w Warszawie z dnia 29 września 2017 r., sygn. III SA/Wa 2260/16, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 15 listopada 2017 r., sygn. I SA/Gd 1225/17 oraz wyrok WSA w Kielcach z dnia 14 marca 2019 r., sygn. I SA/Ke 4810) prezentowany jest pogląd, że pojęcie „przedsiębiorstwa” powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego.

W myśl regulacji zawartej w powołanym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwę przedsiębiorstwa);

   - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów; oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

   - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

   - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

   - koncesje, licencje i zezwolenia;

   - patenty i inne prawa własności przemysłowej;

   - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

   - tajemnice przedsiębiorstwa;

   - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stosownie do dyspozycji art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji, przeniesienie przedsiębiorstwa ma miejsce co do zasady wtedy, gdy wszystkie elementy wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, czynności takiej nie należy postrzegać jako przeniesienia przedsiębiorstwa.

Aby dokonać prawidłowej wykładni normy zawartej w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy mieć na uwadze także orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”) wydane na gruncie dyrektywy 2006/112/WE. W swoim orzecznictwie, TSUE, po pierwsze, kładzie nacisk na potrzebę zakreślenia autonomii prawa podatkowego przy dekodowaniu pojęcia „przedsiębiorstwa”. Po drugie, wskazuje, że dla uznania danego zespołu składników majątkowych za przedsiębiorstwo niezbędne jest, by przekazane aktywa były wystarczające do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej. Po trzecie, za przedsiębiorstwo należy uznać już taki zespół składników majątku, który jest zdolny do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Po czwarte, oceny, czy dana transakcja stanowi zbycie przedsiębiorstwa należy dokonywać w odniesieniu do konkretnego przypadku. W konsekwencji takiego podejścia, NSA w swoim orzecznictwie przyjął, że pojęcie przedsiębiorstwa zawarte w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy w aspekcie art. 19 Dyrektywy 2006/112 rozumieć w sposób funkcjonalny, a nie tylko werbalny, tzn. analizując, czy dany zespół aktywów (przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa), który jest przedmiotem zbycia, pozwala na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej, której służy.

Przedmiot Transakcji

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że przedmiot planowanej Transakcji wyczerpuje przytoczoną powyżej definicję przedsiębiorstwa. Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników składających się na przedsiębiorstwo w myśl art. 55¹ Kodeksu cywilnego i w ocenie Stron przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Dewelopera (także w rozumieniu funkcjonalnym).

Przedmiot Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa nawet w świetle jej szerokiego rozumienia wynikającego z orzecznictwa TSUE. W przypadku Transakcji nie można mówić w szczególności o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. W szczególności, sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Dewelopera, w szczególności składników niematerialnych. Kupujący nie nabędzie zespołu składników majątku Dewelopera umożliwiającego kontynuację działalności prowadzonej przez Dewelopera i wystarczającego do prowadzenia tej działalności.

Przedmiotem Transakcji będzie jedynie sprzedaż własności Działek, Budynku i innych naniesień, dokumentacji projektowej i technicznej, elementów Wyposażenia (niestanowiących jego części składowych), innej dokumentacji niezbędnej do korzystania z Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, niektórych praw i obowiązków ściśle związanych z Nieruchomością (np. praw autorskich do projektu budowlanego) oraz gwarancji i rękojmi - szczegółowo opisanych w opisie zdarzenia przyszłego.

Tym samym, przedmiotowej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników wchodzących w zakres aprobowanej przez orzecznictwo definicji przedsiębiorstwa, obejmujących w szczególności:

- firmę (nazwę przedsiębiorstwa) Dewelopera;

- należności i zobowiązania Dewelopera;

- umowy rachunków bankowych Dewelopera;

- środki pieniężne Dewelopera;

- umowy związane z finansowaniem działalności Dewelopera.

 

W tym miejscu należy wskazać na liczne orzecznictwo oraz stanowiska organów interpretacyjnych, które potwierdzają prawidłowość wyżej przedstawionej argumentacji, sprowadzającej się do stwierdzenia, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu VAT zbycie przedsiębiorstwa:

   - Wyrok WSA z dnia 26 listopada 2019 r., sygn. I SA/Rz 730/19 - „Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości nie może być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”;

   - Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 16 października 2018 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.506.2018.3.WH;

   - Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 27 września 2018 r., sygn. 0114- KDIP1 - 2.4012.440.2018.3.WH;

   - Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 28 czerwca 2018 r., sygn. 0115-KDIT1- 2.4012.304.2018.2.KT;

   - Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 21 marca 2017 r., sygn. 0461 - ITPP2.4512.27.2017.2.AGW;

   - Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 10 listopada 2017 r., sygn. 0111-KDIB3- 2.4012.472.2017.2.MN;

   - Interpretacja indywidualna DIS w Poznaniu z dnia 9 października 2015 r., sygn. ILPP1/4512-544/15-3/HW.

Z racji tego, iż w zakres przedmiotu planowanej Transakcji nie wejdą elementy konstytutywne przedsiębiorstwa, w ocenie Zainteresowanych, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił zasobu/zespołu składników pozwalających na samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, będącej całością pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

ZCP - definicja

Pojęcie ZCP - w odróżnieniu od terminu „przedsiębiorstwo” - zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, a konkretnie w art. 2 pkt 27e tej ustawy. Jak wynika z powołanego przepisu, przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie zaś z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (por. m.in. interpretację indywidualną Dyrektora KIS z dnia 15 lutego 2019 r., sygn. 0112- KDIL4.4012.668.2018.3.JK, z dnia 29 marca 2018 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.75.2018.1.KM, z dnia 17 lipca 2017 r., sygn. 0111- KDIB3-2.4012.232.2017.1.SR, DIS w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r., IBPP3/443-1122/11/AM, DIS w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r., sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR, DIS w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r., sygn. ILPP2/443- 1309/11-2/Akr, DIS w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r., sygn. IPPP1/443-1372/11-2/AW), z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

- istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych (są wyodrębnione funkcjonalnie),

- zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.

Powyższe oznacza, że ZCP nie jest prostą sumą poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa sprzedającego.

Odrębność organizacyjna przedmiotu Transakcji

Zdaniem Zainteresowanych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można przede wszystkim mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze istniejącego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. (co potwierdzone jest praktyką organów podatkowych). Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przy pomocy tego zespołu, bądź związanych wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Jako, że Nieruchomość wraz z pozostałymi nakładami na Inwestycję będą stanowiły cały majątek Dewelopera, w omawianym zdarzeniu przyszłym w praktyce nie wystąpią inne składniki majątku, od których Deweloper mógłby potencjalnie oddzielić przedmiot Transakcji.

Przedmiot Transakcji, w tym przede wszystkim zbywana w jej ramach Nieruchomość nie jest i nie zostanie formalnie wydzielony w strukturze organizacyjnej Dewelopera. Nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

Odrębność finansowa przedmiotu Transakcji

Odrębność finansową, zdaniem Stron, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

Deweloper nie będzie prowadził osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

W opisanym zdarzeniu przyszłym nie będziemy mieli zatem do czynienia z odrębnością finansową przedmiotu planowanej Transakcji.

Samodzielność i odrębność funkcjonalna przedmiotu Transakcji

Samodzielność i odrębność funkcjonalna ZCP zdaniem Stron oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych - na przykład w interpretacji indywidualnej DIS w Łodzi z dnia 20 maja 2015 r. sygn. IPTPP1512-178/15-2/JS oraz interpretacjach indywidualnych Dyrektora KIS z dnia 16 sierpnia 2017 r. sygn. 0115-KDIT1-2.4012.400.2017.1.k.k., z dnia 14 września 2017 r. sygn. 0114- KDIP1-1.4012.442.2017.1.KOM, oraz z dnia 27 lutego 2019 r. sygn. 0114-KDIP1- 1.4012.13.2019.2.JO.

Powyższe stanowisko znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo NSA w wyroku z dnia 20 marca 2012 r. sygn. I FSK 815/11 stwierdził, że: „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniu VAT podlega działalność gospodarcza, to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny, tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania ustawy o VAT dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”.

Innymi słowy, aby część przedsiębiorstwa mogła zostać uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe, materialne i niematerialne, wchodzące w skład ZCP, muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zdaniem Zainteresowanych, fakt, że przedmiotem Transakcji ma być prawo własności Działek, Budynku i innych naniesień, dokumentacji projektowej i technicznej, elementów Wyposażenia Budynku (niestanowiących jego części składowych), innej dokumentacji niezbędnej do korzystania z Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, a także niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (np. prawa autorskie do projektu budowlanego) oraz rękojmi i gwarancji, nie pozwala stwierdzić, że przedmiot Transakcji ma zdolność do samodzielnej realizacji jakichkolwiek zadań gospodarczych.

Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie jego zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mógł być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Kupujący będzie zawrzeć szereg innego rodzaju umów wymaganych do prawidłowej eksploatacji nieruchomości, takich jak np. umów o komercyjne zarządzanie Nieruchomością czy umów mających na celu zapewnienie obsługi księgowej i prawnej etc.

Biorąc pod uwagę powyższe, jako że przedmiot Transakcji nie będzie posiadał zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, nie zostanie spełniona przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego ZCP.

Objaśnienia MF

 

Podobne wnioski płyną z Objaśnień MF, w świetle których, przy ocenie czy składniki majątku powinny zostać uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy czy w ramach danej transakcji przenoszone są następujące składniki:

- prawa i obowiązki wynikające z finansowania udzielonego sprzedającemu;

- umowy o zarządzanie nieruchomością (takie jak Umowa PM);

- umowy o zarządzanie aktywami;

- należności o charakterze pieniężnym.

 

Tak jak wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, żaden z wymienionych powyżej elementów nie przejdzie na rzecz Kupującego. Oznacza to, że kryteria wskazujące zgodnie z Objaśnieniami MF na klasyfikację Transakcji jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części nie zostaną w omawianym przypadku spełnione.

 

Jednocześnie Objaśnienia MF uznają za nieistotne przeniesienie na kupującego elementów, które są integralną częścią transakcji dotyczącej nieruchomości komercyjnej, w szczególności takich jak:

   - rzeczy ruchome stanowiące wyposażenie budynków;

   - prawa z zabezpieczenia należytego wykonania zobowiązań wynikających z umów najmu zawartych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, kaucji);

   - uprawnienia z tytułu zabezpieczenia należytego wykonania robót budowlanych/remontowych prowadzonych w budynku przez wykonawców;

   - prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów o świadczenie usług ochrony obiektu, sprzątania itp.;

   - prawa autorskie na polach eksploatacji wskazanych w umowach ich dotyczących, w tym autorskie prawa majątkowe do projektu obiektu, autorskie prawa majątkowe i prawa ochronne na zarejestrowane znaki towarowe;

   - prawa z licencji do oprogramowania służącego do obsługi nieruchomości;

   - prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości;

   - dokumentację techniczną lub prawną dotyczącą budynku.

Innymi słowy to, że niektóre z w/w elementów wejdą w zakres omawianej Transakcji, nie będzie miało wpływu na klasyfikację przedmiotu Transakcji jako sprzedaży przedsiębiorstwa lub ZCP.

Ponadto w Objaśnieniach MF wskazano, że „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Jak wskazano w Objaśnieniach, powyższej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.”

Dodatkowo, w świetle Objaśnień, „za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.”

W celu wyjaśnienia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę, Objaśnienia MF zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować. Jeden z przykładów wskazuje, że w przypadku, gdy zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość, a nabywca nieruchomości prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości, to brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności zbywcy (przedmioty działalności zbywcy i nabywcy są różne).

Zdaniem Zainteresowanych, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części również ze względu na brak kontynuowania działalności Dewelopera przez Kupującego. Kupujący bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Deweloper.

Biorąc pod uwagę wszystkie przedstawione wyżej argumenty, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Dewelopera nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

Ad 2)

Jak wskazano powyżej, przedmiotowa Transakcja w ocenie Stron nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT określonym w art. 6 pkt 1 tej ustawy. W rezultacie powinna podlegać VAT jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Strony, należy również przeanalizować, czy planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu od opodatkowania VAT. W tym miejscu zauważyć należy, że co do zasady czynność, która podlega opodatkowaniu VAT, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem (efektywnie według właściwej stawki)

W przypadku dostawy gruntów, budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

Przy tym zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wyłączenie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

W odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie będzie przed Transakcją (tj. sprzedażą na rzecz Kupującego) wykorzystywana przez Dewelopera wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Deweloperowi będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostaną spełnione.

Wyłączenie zwolnienia z 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ze względu na zakres Transakcji, będzie ona obejmować dostawę gruntu zabudowanego, co wyklucza zastosowanie zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Wyłączenie zwolnienia z 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

 

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy w omawianym przypadku zastosowanie znajdzie wskazane wyżej zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić moment pierwszego zasiedlenia budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości.

Tak jak wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, Deweloper wzniósł na Działce Inwestycję, a następnie, w okresie krótszym niż 2 lata od uzyskania pozwolenia na jej użytkowanie, przeniesie jej własność na Kupującego (sprzedaż nastąpi bowiem jeszcze w 2026 roku, podczas gdy budynek mógł być najwcześniej użytkowany przez pierwszego użytkownika zgodnie z PnU dopiero od października 2025 r.). Deweloper był uprawniony do odliczenia VAT zarówno z tytułu poniesionych nakładów na Inwestycję, jak i z tytułu nabycia Działek.

Innymi słowy, dostawa Inwestycji wraz z infrastrukturą towarzyszącą nastąpi w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia, co stanowi przesłankę negatywną do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia ponadto podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniającym przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT rezygnację z tegoż zwolnienia i opodatkowanie transakcji VAT na zasadach ogólnych. Rezygnacja jest możliwa pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

   a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

   b) w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego nie ma potrzeby do rezygnacji ze zwolnienia od VAT, bowiem dostawa będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia, jednakże w przypadku gdyby od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży upłynął jednak okres 2 lat, Zainteresowani złożą oświadczenie, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, w stosunku do Transakcji, które mogłyby ewentualnie podlegać temu zwolnieniu na potrzeby opodatkowania VAT.

Mając jednak na uwadze wszystkie przedstawione powyżej argumenty, planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji, nie będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Wyłączenie zwolnienia z 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

   a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

   b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak jak wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, przed sprzedażą zabudowanych Działek na rzecz Kupującego, Deweloper poniósł wydatki na wzniesienie Inwestycji. Deweloper był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na wykonanie Inwestycji.

Nie zostaną zatem spełnione przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W związku z powyższym, planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji, nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Mając na uwadze wszystkie przedstawione wyżej argumenty, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ad 3)

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, czyli tzw. negatywne przesłanki odliczenia VAT, nie będzie miało zastosowania.

Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT (tzw. pozytywne przesłanki odliczenia VAT).

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak w wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadził na niej/przy jej wykorzystaniu działalność polegającą na świadczeniu usług najmu komercyjnego powierzchni kuriersko - przeładunkowej oraz biurowo-socjalnej, opodatkowanych podatkiem VAT.

Wszystkie elementy, które zostaną nabyte przez Kupującego w ramach Transakcji, będą związane ze wspomnianą wyżej działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę.

Jak natomiast wynika z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej Transakcję, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o całość podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji .

Jednocześnie w przypadku, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, Kupującemu będzie przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu różnicy podatku, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

 

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

   2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

   3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

   4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

   5) koncesje, licencje i zezwolenia;

   6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

   7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

   8) tajemnice przedsiębiorstwa;

   9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami;

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Deweloper zamierza sprzedać na rzecz Kupującego Nieruchomość w skład której wchodzą działki zabudowane nr 1, 2 i 3. Przeniesieniu własności Nieruchomości z Dewelopera na Kupującego towarzyszyć będzie przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego własności ruchomości (tj. niestanowiących części składowych Budynku ani budowli, w tym Wyposażenia), o ile się pojawią w toku transakcji, przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego majątkowych praw autorskich do utworów powstałych w związku z realizacją Inwestycji (w szczególności dokumentacji architektonicznej, konstrukcyjno-technicznej, projektu budowlanego, projektu wykonawczego i powykonawczego, projektów wyposażenia wnętrz, projekt zagospodarowania terenu) oraz własności nośników, na których utrwalono te utwory, przeniesienie na Kupującego niektórych praw Dewelopera wynikających z umów zawartych w celu realizacji Inwestycji, przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego innej dokumentacji niezbędnej do korzystania z Nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem (o ile pojawi się w toku Transakcji), przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego praw i obowiązków wynikających z będących w mocy pozwoleń, wymaganych do użytkowania Nieruchomości, a nie skonsumowanych w trakcie procesu inwestycyjnego (o ile pojawi się w toku Transakcji), przeniesienie przez Dewelopera na rzecz Kupującego rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez generalnego wykonawcę oraz innych wykonawców (w związku z realizacją inwestycji) w ramach ceny nabycia Nieruchomości.

Deweloper nie będzie przenosił na Kupującego w ramach Transakcji:

1. Umowy PM

2. umowy o roboty budowlane, generalne wykonawstwo (poza rękojmią i gwarancją),

3. swojej nazwy ani innych oznaczeń indywidualizujących działalność (czyli „firmy” w rozumieniu przepisów Kodeksu Cywilnego),

4. praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych,

5. środków pieniężnych,

6. ksiąg rachunkowych i innych dokumentów finansowych,

7. dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej,

8. zobowiązań bilansowych i pozabilansowych, w tym zobowiązań handlowych,

9. know-how,

10. wierzytelności handlowych

11. umów o usługi doradcze.

Deweloper nie zatrudnia i nie będzie zatrudniał pracowników, więc w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia na Kupującego zakładu pracy. Deweloper nie wydzielił i nie wydzieli formalnie Inwestycji z naniesieniami w swojej strukturze organizacyjnej, tj. nie stanowią one i nie będą one stanowiły części odrębnego działu, wydziału, oddziału, ani innej struktury tego rodzaju. Deweloper nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Inwestycji.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z pozostałymi rzeczami oraz prawami, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana dostawa nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Deweloper nie wydzielił i nie wydzieli formalnie Inwestycji z naniesieniami w swojej strukturze organizacyjnej, tj. nie stanowią one i nie będą one stanowiły części odrębnego działu, wydziału, oddziału, ani innej struktury tego rodzaju. Deweloper nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Inwestycji.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie, przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji tj. prawa własności działek wraz z budynkiem, budowlami oraz innych naniesień znajdujących się na Działkach będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Przechodząc z kolei do Państwa wątpliwości w zakresie braku możliwości zastosowania zwolnienia dla sprzedaży Nieruchomości (pytanie nr 2), zauważyć należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy :

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy,

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę - są zwolnione od podatku VAT.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.),

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym - jak wyjaśniono wyżej - o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych, ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi - są zwolnione od podatku VAT.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

 

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na  podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

  - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

  - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”,. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem sprzedaży przez Dewelopera, będzie obejmował działki zabudowane nr 1, nr 2 i nr 3. Działka nr 1 zabudowana jest Budynkiem, Budowlami trwale z gruntem związanymi w postaci murów oporowych, wiaty, zbiornika retencyjnego, układu drogowego z parkingami, ogrodzenia z bramami, szlabanu wjazdowego, podziemnego zbiornika ppoż, stacji trafo, instalacji wodociągowej, instalacji elektrycznej, teletechnicznej, gazowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej oraz obiektami małej architektury zgodnie z projektem zagospodarowania np. lampa, elementy zieleni itp.

Działka nr 2 zabudowana jest Budowlami trwale z gruntem związanymi w postaci drogi dojazdowej wewnętrznej i chodnika oraz nie stanowiącymi przedmiotu zapytania i transakcji  - siecią gazową, wodnokanlizacyjną, elektryczna (własność gestorów mediów). Ponadto na działce nr 2 znajdują się obiekty małej architektury lampy wraz z zasilaniem. Działka nr 3 zabudowana jest Budowlami trwale z gruntem związanymi w postaci drogi dojazdowej i chodnika oraz nie stanowiącymi przedmiotu zapytania i transakcji  - siecią gazową i wodnokanlizacyjną (własność gestorów mediów). Ponadto na działce nr 2 znajdują się obiekty małej architektury lampy wraz z zasilaniem.

Pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało uzyskane w październiku 2025 r. Formalne wydanie powierzchni najmu do jedynego najemcy nastąpiło dnia 5 listopada 2025 roku. Od tego czasu Budynek jest w posiadaniu najemcy i jest przez niego użytkowany. Budowle wskazane we Wniosku i niniejszym uzupełnieniu służą prawidłowemu funkcjonowaniu i wykorzystaniu Budynku, zatem wraz z rozpoczęciem użytkowania Budynku, nastąpiło również faktyczne wykorzystanie/używanie Budowli. Po oddaniu do użytkowania Budynku i Budowli Deweloper nie prowadził prac modernizacyjnych, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych środków trwałych.

Zatem mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że dostawa Budynku oraz Budowli, będących własnością Dewelopera będzie dokonywana po pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż jak Państwo wskazali, moment faktycznego oddania do użytkowania ww. Budynku i Budowli pierwszemu najemcy przypada na 5 listopada 2025 r. Tym samym pierwszy warunek do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w odniesieniu do Budynku i Budowli został spełniony. Nie zostanie jednak spełniony drugi warunek umożliwiający zastosowania zwolnienia ww. Budynku i Budowli na podstawia art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż jak wynika z opisu sprawy pomiędzy pierwszym zasiedleniem (zajęciem, używaniem) ww. Budynku i Budowli, a dokonaniem sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata.

W związku z powyższym dostawa ww. Budynku i Budowli nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wobec powyższego należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie ww. Budynku i Budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że Deweloper nie będzie miał również prawa do zastosowania zwolnienia przy sprzedaży ww. Budynku i Budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż prace budowlane mające na celu wzniesienie Budynku wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT, a Deweloper na bieżąco podatek ten wykazywał jako podatek naliczony.

Tym samym nie zostaną spełnione warunki umożliwiające zwolnienie sprzedaży Budynków i Budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

W odniesieniu natomiast do posadowionych na działkach nr 1, nr 2 i nr 3 obiektów małej architektury należy stwierdzić, że nie stanowią one budowli czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym samym do obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Ponadto Deweloper prowadził wyłącznie działalność opodatkowaną podatkiem VAT, w postaci wynajmu na rzecz najemcy Budynku (i nie prowadził działalności wyłącznie zwolnionej z podatku VAT), jak również przy budowie ww. Budynku i Budowli Deweloperowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Tak więc dostawa ww. Budynku, Budowli oraz obiektów małej architektury nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym dostawa ww. Budynku, Budowli oraz obiektów małej architektury opodatkowana będzie właściwą stawką VAT dla przedmiotu dostawy.

W konsekwencji, dostawa Działek nr 1, nr 2 i nr 3, na których posadowione są ww. Budynek  Budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie zaś do art. 86 ust. 11 ustawy o VAT:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały wart. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Celem Kupującego jest nabycie Nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu powierzchni przeładunkowo-kurierskiej oraz biurowo-socjalnej Budynku. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki. Oznacza to, że po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do sprzedaży opodatkowanej VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, dostawa działek zabudowanych będzie w całości opodatkowania podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących transakcję - nabycie Nieruchomości, w ramach opisanej Transakcji, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie miał również prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie nadmienia się, że interpretacja nie wywrze skutków prawnych gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy.

Interpretacja nie rozstrzyga kwestii dotyczących urządzeń budowlanych, gdyż jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego a dokładniej z podsumowania naniesień, które według najlepszej wiedzy Stron będą istniały na Działkach na moment dokonania Transakcji (tabela załączona w opisie zdarzenia przyszłego oraz tabele załączone do uzupełnienia wniosku), na działkach nr 1, nr 2 i nr 3 znajdują się jedynie Budynek, Budowle oraz obiekty małej architektury, natomiast naniesienia w postaci urządzeń budowlanych nie znajdują na żadnej z działek będących przedmiotem sprzedaży.

Odnośnie powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Natomiast odnośnie przywołanych przez Państwa wyroków sądów należy zauważyć, że wyroki sądów to rozstrzygnięcia w konkretnej sprawie, osadzonej w określonym stanie faktycznym. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) w swoim rozdziale III określa zamknięty katalog źródeł prawa powszechnie obowiązującego. Nie przewiduje on takiej mocy dla orzecznictwa sądowego, w tym orzecznictwa sądów administracyjnych (w Polsce nie obowiązuje system precedensów sądowych). W związku z powyższym, nie negując orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroku zamyka się w obrębie sprawy, w której została wydana.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).  

 

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.