Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.620.2025.3.AB

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

 

4 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:

   - uznania dostawy Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji za dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa (pytanie nr 1);

   - opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości nr 1, 2 i 3 zabudowanych budynkami i budowlami wg właściwej stawki, z uwagi na złożenie zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT (pytanie nr 2);

   - prawa do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (pytanie nr 3);

   - uznania za dwie odrębne, niezależne czynności podlegające opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych, tj. odpowiednio dostawę towarów oraz świadczenie usług, czynności sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego oraz oddania Nieruchomości do używania przez Kupującego na rzecz Sprzedającego na podstawie Umowy Najmu (pytanie nr 5);

   - prawa do odliczenia VAT naliczonego wykazanego na fakturach wystawionych przez Kupującego z tytułu najmu przez Sprzedającego Nieruchomości (pytanie nr 6).

 

Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 17 października 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

 

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

 

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...) sp. z o. o. (Nabywca, Kupujący)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(...) sp. z o. o. (Sprzedawca)

Opis zdarzenia przyszłego

(...) sp. z o.o. („Kupujący” lub „Wnioskodawca”) jest polską spółką kapitałową i polskim rezydentem podatkowym, czynnym podatnikiem podatku VAT w Polsce. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w zakresie działalności hotelarskiej. (...) sp. z o.o. („Sprzedawca”) jest polską spółką kapitałową i polskim rezydentem podatkowym, czynnym podatnikiem podatku VAT w Polsce. Sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie działalności hotelarskiej w Polsce.

W dalszej części wniosku Kupujący i Sprzedawca będą łącznie określani jako „Strony”.

Informacje na temat planowanej sprzedaży

 

Strony zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży dotyczącą następujących nieruchomości („Umowa Sprzedaży”):

   - nieruchomości gruntowej stanowiącą działkę nr 1, obręb (...), położoną (...) przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy (...) (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...) („Nieruchomość K”). Ponadto na Nieruchomości K położony jest budynek handlowo-usługowy, o powierzchni zabudowy 553 m², z siedmioma kondygnacjami naziemnymi i jedną kondygnacją podziemną, identyfikator budynku: (...) („Budynek K”) oraz chodniki i parking (powierzchnie utwardzone), zjazd, rampa i sieci przesyłowe;

   - nieruchomości gruntowej stanowiącą działki nr 2 i 3, obręb (...), położoną (...) przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy (...) (...),  Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...) („Nieruchomość W”). Ponadto na Nieruchomości W położony jest pozostały budynek niemieszkalny o powierzchnia zabudowy: 769 m², z siedmioma kondygnacjami naziemnymi i jedną kondygnacją podziemną, identyfikator budynku: (...) („Budynek W”) oraz chodniki i parking (powierzchnie utwardzone) i sieci przesyłowe.

 

W dalszej części wniosku Budynek K i Budynek W będą łącznie określane jako „Budynki”.

 

Prócz tego, w ramach Umowy Sprzedaży przeniesione zostaną:

   - autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej (w zakresie, w jakim stanowi ona utwór chroniony prawem autorskim) sporządzoną dla Budynku K oraz Budynku W przez odpowiednie podmioty oraz prawa zależne do tych projektów, a także prawo własności nośników, na których utwory będące przedmiotem praw autorskich zostały utrwalone („Prawa autorskie”);

   - prawa wynikające z następujących umów projektowych (o ile i w zakresie, w jakim pozostają one w mocy): (i) w odniesieniu do Nieruchomości K - umowę nr (…) z dnia (...) 2012 roku zawartą pomiędzy Sprzedawcą a Architektem, następnie zmienioną aneksem nr (...) z dnia (...) 2013 roku, aneksem nr (...) z dnia (...) 2013 roku, aneksem nr (...) z dnia (...) 2013 roku oraz aneksem nr (...) z dnia (...) 2014 roku, oraz porozumieniem, dotyczącym przeniesienia prawa autorskich z dnia (...) 2017 r., a także (ii) w odniesieniu do Nieruchomości W - umowę z dnia (...) 2010 roku zawartą pomiędzy Sprzedawcą a Architektem, następnie zmienioną aneksem nr (...) z dnia (...) 2010 roku, aneksem nr (...) z dnia (...) 2012 roku, aneksem nr (...) z dnia (...) 2012 roku oraz porozumieniem z dnia (...) 2015 roku („Umowy Projektowe”);

 

Ponadto, Sprzedawca przekaże Kupującemu dokumentację techniczną związaną z funkcjonowaniem, obejmującą:

   - oryginały wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Budynków posiadanych przez Sprzedawcę lub oryginały wszystkich zgłoszeń robót budowlanych dotyczących Budynków posiadanych przez Sprzedawcę, stosownie do okoliczności;

   - skany dziennika budowy;

   - dokumentację posiadaną przez Sprzedawcę, w szczególności projekty budowlane (w formie papierowej) oraz projekty wykonawcze (w formie PDF) dla Nieruchomości;

   - aktualne świadectwa charakterystyki energetycznej Budynków;

   - znajdującą się w posiadaniu Sprzedawcy dokumentację powykonawczą Budynków (w formie papierowej);

   - znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy instrukcje serwisowe i inne instrukcje dotyczące eksploatacji i konserwacji Budynków oraz dotyczące wszelkich urządzeń zainstalowanych na terenie Nieruchomości (zawarte w dokumentacji powykonawczej);

   - kopie aktualnych instrukcji bezpieczeństwa pożarowego;

   - znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy ekspertyzy techniczne dotyczące Budynków, sporządzone po uzyskaniu odpowiednich pozwoleń na użytkowanie Budynków;

   - bieżące protokoły z przeglądów Budynków (w formacie plików PDF);

   - skan książki obiektu budowlanego, zawierającej protokoły ze wszystkich przeglądów technicznych dotyczących Nieruchomości;

   - znajdującą się w posiadaniu Sprzedawcy dokumentację powykonawczą związaną z zakresem wykonanych prac wykończeniowych,

   - „Dokumentacja Techniczna”, oraz ewentualne inne dokumenty dotyczące Nieruchomości (o ile takowe będą).

Poza przeniesieniem prawa własności Nieruchomości K oraz Nieruchomości W, Praw autorskich, praw wynikających z Umów Projektowych oraz Dokumentacji Technicznej, nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego żadnych innych składników majątku Sprzedawcy, takich jak wartości niematerialnych i prawnych ani na podstawie Umowy Sprzedaży ani na podstawie odrębnych umów. W szczególności, w ramach Umowy Sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia umów o zarządzanie Budynkami.

Informacje o Budynku K

Budynek K został oddany do użytkowania w sierpniu 2016 r. na podstawie decyzji nr (…) z dnia (...) 2016 r. (opatrzone klauzulą ostateczności w dniu (...) 2016 r.) w sprawie wydania pozwolenia na użytkowanie wydanego przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (...) na rzecz Sprzedawcy na użytkowanie budynku hotelowego położonego na Nieruchomości K, wydanego na podstawie pozwolenia na budowę nr (…) z dnia (...) 2014 r. wydanego przez Prezydenta miasta (…).

Budynek K nie był od tego czasu (i nie będzie do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży) znacząco ulepszany/modernizowany - od momentu jego wybudowania wydatki poniesione na ulepszenie nie stanowiły co najmniej 30% jego wartości.

Budowle znajdujące się na Nieruchomości K, które będą przedmiotem Umowy Sprzedaży zostały oddane do użytkowania ponad dwa lata przed planowaną datą zawarcia Umowy Sprzedaży i w ciągu ostatnich dwóch lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie były (i nie będą) istotnie ulepszane/modernizowane (wydatki na ulepszenie nie stanowiły i nie będą stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej).

Informacje o Budynku W

Budynek W został oddany do użytkowania w (...) 2013 r. na podstawie decyzji nr (…) z dnia (...) 2013 r. w sprawie wydania pozwolenia na użytkowanie wydanego przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta (…) na rzecz Sprzedawcy na użytkowanie budynku hotelowego wraz z garażem podziemnym położonym na Nieruchomości W, wydanego na podstawie pozwolenia na budowę nr (…) z dnia (...) 2010 r. wydanego przez Prezydenta miasta (…).

Budynek W nie był od tego czasu (i nie będzie do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży) znacząco ulepszany/modernizowany - od momentu jego wybudowania wydatki poniesione na ulepszenie nie stanowiły co najmniej 30% jego wartości.

Budowle znajdujące się na Nieruchomości W, które będą przedmiotem Umowy Sprzedaży zostały oddane do użytkowania ponad dwa lata przed planowaną transakcją i w ciągu ostatnich dwóch lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie były (i nie będą) istotnie ulepszane/modernizowane (wydatki na ulepszenie nie stanowiły i nie będą stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej).

Informacje o obecnym statusie Nieruchomości K

Obecnie Nieruchomość K jest przedmiotem umowy leasingu zawartej pomiędzy Sprzedawcą a (...) sp. z o.o. na podstawie umowy leasingu z dnia (...) 2017 r., aneksowanej następnie w dniu (...) 2019 r. („Umowa Leasingu K”). W zw. z tym Nieruchomość K jest obecnie własnością (...) sp. z o.o., która nabyła Nieruchomość K od Sprzedawcy (w zw. z wykonywaniem Umowy Leasingu (...) w ramach tzw. leasingu zwrotnego) na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2017 r.

Przed zawarciem przedmiotowej Umowy Sprzedaży, (...) i Sprzedawca planują zawarcie innej, wcześniejszej umowy, przenoszącej zwrotnie prawo własności Nieruchomości K na Sprzedawcę („Umowa Zwrotna (...)”). Dopiero następnie dojdzie do zawarcia Umowy Sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości K na Wnioskodawcę. Umowa Sprzedaży może zostać zawarta w tym samym akcie notarialnym, co Umowa Zwrotna (...) (przy czym w takim wypadku Umowa Zwrotna (...) stanowić będzie wówczas pierwszą czynność udokumentowaną powyższym aktem notarialnym, a Umowa Sprzedaży stanowić będzie kolejną czynność).

Zgodnie z Umową Leasingu (...):

- Budynek K jest przedmiotem leasingu operacyjnego, natomiast

- pozostała część Nieruchomości K (niebędąca Budynkiem (...)) jest przedmiotem leasingu finansowego.

W związku z powyższym, w świetle przepisów Ustawy o VAT, do dostawy Budynku K w rozumieniu tych przepisów dojdzie na mocy Umowy Zwrotnej (...). Opodatkowanie VAT tej dostawy jest przedmiotem interpretacji indywidualnej na wniosek Sprzedawcy, jednak zdaniem Stron, dostawa ta będzie opodatkowana analogicznie do dostawy na podstawie Umowy Sprzedaży, tj. będzie podlegać zwolnieniu z VAT, jednak stronom Umowy Zwrotnej (...) będzie przysługiwać prawo do zrezygnowania z powyższego zwolnienia oraz do wyboru opodatkowania planowanej sprzedaży podatkiem VAT. (...) oraz Sprzedawca skorzystają z tego prawa - wybiorą więc aby ta dostawa podlegała opodatkowaniu VAT.

Co zaś się tyczy pozostałej części Nieruchomości K (niebędącej Budynkiem (...)), to zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, do jej dostawy doszło w momencie wydania tej części Nieruchomości K na podstawie Umowy Leasingu (...). Podatek VAT z tyt. tej dostawy został w całości uwzględniony w pierwszej racie leasingowej w 2017 r. i także wtedy odliczony przez Sprzedawcę jako VAT naliczony.

Informacje o obecnym statusie Nieruchomości W

Obecnie Nieruchomość W jest przedmiotem umowy leasingu zawartego pomiędzy Sprzedawcą a (...) sp. z o.o. na podstawie umowy leasingu z dnia (...) 2014 r., aneksowaną następnie: (i) w dniu (...) 2015, (ii) (...) 2017, (iii) (...) 2019 oraz (iv) (...) 2025 („Umowa Leasingu W”). W zw. z tym Nieruchomość W jest obecnie własnością (...) sp. z o.o., która nabyła Nieruchomość K od Sprzedawcy (w zw. z wykonywaniem Umowy Leasingu (...) w ramach tzw. leasingu zwrotnego) na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 2015 r., Rep A nr (…).

Przed zawarciem przedmiotowej Umowy Sprzedaży, (...) i Sprzedawca planują zawarcie innej, wcześniejszej umowy, przenoszącej zwrotnie prawo własności Nieruchomości W na Sprzedawcę („Umowa Zwrotna (...)”). Dopiero następnie dojdzie do zawarcia Umowy Sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości W na Wnioskodawcę. Umowa Sprzedaży może zostać zawarta w tym samym akcie notarialnym, co Umowa Zwrotna (...) (przy czym w takim wypadku Umowa Zwrotna (...) stanowić będzie wówczas pierwszą czynność udokumentowaną powyższym aktem notarialnym, a Umowa Sprzedaży stanowić będzie kolejną czynność).

Zgodnie z Umową Leasingu (...) cała Nieruchomość W (łącznie z Budynkiem (...)) jest przedmiotem leasingu finansowego.

W związku z powyższym, w świetle przepisów Ustawy o VAT, do dostawy Nieruchomości W (łącznie z Budynkiem (...)) doszło zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT w momencie jej wydania na podstawie Umowy Leasingu (...). Podatek VAT z tyt. tej dostawy został w całości uwzględniony w pierwszej racie leasingowej w 2014 r. i także wtedy odliczony przez Sprzedawcę jako VAT naliczony.

Dalsze wykorzystanie nieruchomości przez Strony

Po zawarciu Umowy Sprzedaży, Strony planują zawarcie dwóch odrębnych umów najmu dotyczących odpowiednio Nieruchomości K oraz Nieruchomości W („Umowy Najmu”). Na podstawie Umów Najmu Wnioskodawca udostępni Sprzedawcy Nieruchomość K oraz Nieruchomość W w celu prowadzenia na ich terenie działalności hotelarskiej przez Sprzedawcę. W trakcie świadczenia usług na podstawie Umów Najmu Strony będą posiadać status podatników VAT czynnych, a usługi te zostaną udokumentowane stosowną fakturą (fakturami) VAT.

Nieruchomość K oraz Nieruchomość W pozostaną w posiadaniu Sprzedawcy jako najemcy, w związku z czym przeniesienie posiadania samoistnego Nieruchomości na Kupującego nastąpi poprzez zawarcie Umowy Sprzedaży, zgodnie z art. 349 i 350 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm., „k.c.”). Przekazanie posiadania samoistnego Nieruchomości nastąpi równocześnie z przekazaniem dokumentacji związanej z Nieruchomościami, w szczególności Dokumentacji Technicznej, w tym w szczególności oryginalnych kopii świadectw charakterystyki energetycznej Budynków) oraz prawa własności do nośników, na których utrwalone są utwory objęte Prawami Autorskimi, które będą znajdować się w posiadaniu Sprzedawcy w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży.

Umowa Najmu w szczególności przewidywać będzie, że w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży, Wnioskodawca odda Nieruchomość K oraz Nieruchomość W w najem, obciążając Sprzedawcę czynszem najmu przez cały czas trwania Umowy Najmu. Długość okresu obowiązywania Umów Najmu wyniesie najprawdopodobniej dwadzieścia lat z możliwością przedłużenia. Sprzedawca będzie płacić czynsz do Wnioskodawcy na podstawie wystawionych przez Wnioskodawcę faktur VAT.

Wnioskodawca będzie miał prawo do korzystania z przedmiotu najmu w celu prowadzenia działalności hotelowej oraz świadczenia usług z nią związanych (takich jak przygotowywanie i serwowanie posiłków, prowadzenie restauracji, wynajem miejsc parkingowych, wynajem sal konferencyjnych, wynajem miejsc pracy, sprzedaż napojów, w tym napojów alkoholowych, przekąsek, posiłków, gadżetów itp.). Wnioskodawca będzie miał prawo powierzyć świadczenie usług związanych z przygotowywaniem i serwowaniem posiłków oraz prowadzaniem restauracji podmiotom trzecim.

Brak wyodrębnienia Nieruchomości oraz Budynków w przedsiębiorstwie Sprzedawcy

Nieruchomość K ani Nieruchomość W nie została wyodrębniona u Sprzedawcy jako określona jednostka organizacyjna, taka jak dział czy wydział. Ponadto, Sprzedawca nie posiada i nie będzie posiadał w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży, żadnego regulaminu, statutu lub dokumentu o podobnym charakterze, który stanowiłby o formalnym wyodrębnieniu organizacyjnym określonych części Nieruchomości K albo Nieruchomości W.

Dla zbywanej Nieruchomości K oraz Nieruchomości W nie został założony osobny rachunek bankowy, inny niż główny rachunek bankowy Sprzedawcy, na który wpływałyby czynsze i inne należności z Nieruchomości K albo z Nieruchomości W. Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością (...) albo z Nieruchomością (...) nie są przez Sprzedawcę ewidencjonowane za pomocą odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.

Sprzedawca nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości K ani dla Nieruchomości W.

Pozostałe okoliczności będące przedmiotem transakcji

Kupujący i Sprzedawca posiadają i będą posiadać na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży oraz Umowy Najmu status podatników VAT czynnych, a sprzedaż zostanie udokumentowana stosowną fakturą (fakturami) VAT.

Sprzedawca oraz Kupujący przed dniem zawarcia Umowy Sprzedaży złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną Umową Sprzedaży, zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyborze opcji opodatkowania dostawy Budynku W i Budynku K oraz Budowli znajdujących się na Nieruchomości W i Budowli znajdujących się na Nieruchomości K i ich części wchodzących w skład, odpowiednio Nieruchomości W i Nieruchomości K. Należy podkreślić, że ww. oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia będzie dotyczyło wszystkich budynków (Budynku W i Budynku K) i budowli (Budowli znajdujących się na Nieruchomości W i Budowli znajdujących się na Nieruchomości K) objętych Umową Sprzedaży.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:

Ad.1.

Obiekty w postaci chodnika i parkingu (powierzchnie utwardzone), zjazd, rampa i sieci przesyłowe znajdujące się na Nieruchomości K (na działce nr 1) oraz obiekty w postaci chodników i parkingów oraz sieci przesyłowe znajdujące się na Nieruchomości W (na działkach nr 2 i 3) stanowią budowle w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego trwale z gruntem związane.

Ad.2.

Przy nabyciu obiektów w postaci chodnika i parkingu (powierzchni utwardzonych), zjazdu, rampy i sieci przesyłowych znajdujących się na Nieruchomości K (na działce nr 1) oraz obiektów w postaci chodników i parkingów (powierzchni utwardzonych) oraz sieci przesyłowych znajdujących się na Nieruchomości W (na działkach nr 2 i 3) Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ad.3.

Obiekty w postaci chodnika i parkingu (powierzchni utwardzonych), zjazdu, rampy i sieci przesyłowych znajdujące się na Nieruchomości K (na działce nr 1) oraz obiekty w postaci chodników i parkingów (powierzchni utwardzonych) oraz sieci przesyłowych znajdujące się na Nieruchomości W (na działkach nr 2 i 3) nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Ad.5.

Spółka zaznacza, że kwestia wykorzystywania Nieruchomości do czynności opodatkowanych jest przedmiotem pytania nr 5 we wniosku i dotyczy interpretacji przepisów prawa podatkowego, a dokładnie kwalifikacji sprzedaży Nieruchomości K oraz Nieruchomości W przez Sprzedającego na rzecz Kupującego oraz udostępnienia tych Nieruchomości przez Kupującego na rzecz Sprzedającego na podstawie Umowy Najmu jako dwóch odrębnych czynności opodatkowanych VAT, tj. odpowiednio dostawy towarów i świadczenia usług najmu. W tym zakresie wskazano we wniosku, że zdaniem Spółki będzie ona wykorzystywała zarówno Nieruchomość K jak i Nieruchomość W wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, a konkretnie świadczenia usług najmu.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (numeracja pytań jak we wniosku)

 1. Czy planowana sprzedaż w ramach Umowy Sprzedaży powinna być traktowana jako dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 55¹ k.c. ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?

 2. Czy planowana sprzedaż w ramach Umowy Sprzedaży będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki VAT (tj. nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT), z uwagi na złożenie zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT?

 3. Czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z prawidłowo wystawionej faktury (faktur) dokumentującej Umowę Sprzedaży oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, jeżeli Strony skorzystają z opcji wyboru opodatkowania Umowy Sprzedaży podatkiem VAT?

 5. Zakładając, że planowana sprzedaż w ramach Umowy Sprzedaży będzie traktowana jako dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 55¹ k.c. ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, czy opisane w zdarzeniu przyszłym czynności, tj. sprzedaż Nieruchomości K oraz Nieruchomości W przez Sprzedawcę na rzecz Kupującego oraz udostępnienie tych Nieruchomości przez Kupującego na rzecz Sprzedawcy na podstawie Umowy Najmu, powinny być uznane za dwie odrębne, niezależne czynności podlegające opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych, tj. odpowiednio dostawę towarów oraz świadczenie usług?

 6. Zakładając, że opisane w zdarzeniu przyszłym czynności, tj. sprzedaż Nieruchomości K oraz Nieruchomości W przez Sprzedawcę na rzecz Kupującego oraz udostępnienie tych Nieruchomości przez Kupującego na rzecz Sprzedawcy na podstawie Umowy Najmu, powinny być uznane za dwie odrębne, niezależne czynności podlegające opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych, tj. odpowiednio dostawę towarów oraz świadczenie usług, to czy Sprzedawca będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z prawidłowo wystawionej faktury (faktur) dokumentującej Umowę Najmu?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1.        

Planowana sprzedaż w ramach Umowy Sprzedaży powinna być traktowana jako dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 55¹ k.c. ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

2.        

Planowana sprzedaż w ramach Umowa Sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki VAT (tj. nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT), z uwagi na złożenie zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT.

3.        

Kupujący będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z prawidłowo wystawionej faktury (faktur) dokumentującej Umowę Sprzedaży oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym, jeżeli Strony skorzystają z opcji wyboru opodatkowania Umowy Sprzedaży podatkiem VAT.

5.        

Zakładając, że planowana sprzedaż w ramach Umowy Sprzedaży będzie traktowana jako dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 55¹ k.c. ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, opisane w zdarzeniu przyszłym czynności, tj. sprzedaż Nieruchomości K oraz Nieruchomości W przez Sprzedawcę na rzecz Kupującego oraz udostępnienie tych Nieruchomości przez Kupującego na rzecz Sprzedawcy na podstawie Umowy Najmu, powinny być uznane za dwie odrębne, niezależne czynności podlegające opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych, tj. odpowiednio dostawę towarów oraz świadczenie usług.

6.        

Zakładając, że opisane w zdarzeniu przyszłym czynności, tj. sprzedaż Nieruchomości K oraz Nieruchomości W przez Sprzedawcę na rzecz Kupującego oraz udostępnienie tych Nieruchomości przez Kupującego na rzecz Sprzedawcy na podstawie Umowy Najmu, powinny być uznane za dwie odrębne, niezależne czynności podlegające opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych, tj. odpowiednio dostawę towarów oraz świadczenie usług, to Sprzedawca będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z prawidłowo wystawionej faktury (faktur) dokumentującej Umowę Najmu.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Ad. 1

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Stosownie do art. 55¹ k.c., przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

   1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

   2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

   3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

   4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

   5) koncesje, licencje i zezwolenia;

   6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

   7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

   8) tajemnice przedsiębiorstwa;

   9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto, w myśl art. 55² k.c., czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Z kolei, w myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w piśmie z dnia 31.08.2021 r., 0112-KDIL3.4012.229.2021.2.WSC, „daną transakcję można uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment jej przeprowadzenia spełnione są łącznie następujące kryteria:

   - przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę wystarczający do prowadzenia tej działalności,

   - nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

W ocenie Wnioskodawcy, przedmiotowej Umowy Sprzedaży nie można zakwalifikować jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa. Wynika to przede wszystkim z faktu, że Umowa Sprzedaży nie będzie obejmowała istotnych składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej ani przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, które zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Poza przeniesieniem prawa własności Nieruchomości K oraz Nieruchomości W, Praw autorskich, praw wynikających z Umów Projektowych oraz Dokumentacji Technicznej, nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego żadnych innych składników majątku Sprzedawcy, takich jak wartości niematerialnych i prawnych ani na podstawie Umowy Sprzedaży ani na podstawie odrębnych umów.

Dodatkowo, Strony planują zawarcie jedynie Umów Najmu, na podstawie których Wnioskodawca udostępni Sprzedawcy Nieruchomość K oraz Nieruchomość W w celu prowadzenia na ich terenie działalności hotelarskiej przez Sprzedawcę.

W związku z powyższym, należy uznać, że planowana sprzedaż w ramach Umowy Sprzedaży, nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 55¹ k.c.

W ocenie Wnioskodawcy, planowanej sprzedaży w ramach Umowy Sprzedaży nie można również zakwalifikować jako transakcji zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Wynika to z faktu, że ani Nieruchomość K ani Nieruchomość W nie została wyodrębniona u Sprzedawcy jako określona jednostka organizacyjna, taka jak dział czy wydział. Ponadto, Sprzedawca nie posiada i nie będzie posiadał w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży, żadnego regulaminu, statutu lub dokumentu o podobnym charakterze, który stanowiłby o formalnym wyodrębnieniu organizacyjnym określonych części Nieruchomości K albo Nieruchomości W. Dla zbywanej Nieruchomości K oraz Nieruchomości W nie został założony osobny rachunek bankowy, inny niż główny rachunek bankowy Sprzedawcy, na który wpływałyby czynsze i inne należności z Nieruchomości K albo z Nieruchomości W. Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością (...) oraz z Nieruchomością (...) nie są przez Sprzedawcę ewidencjonowane za pomocą odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości. Sprzedawca nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości K ani dla Nieruchomości W.

Ponadto, w ramach planowanej Umowy Sprzedaży nie zostaną przeniesione umowy o zarządzanie Budynkami, a zatem można stwierdzić, że Nieruchomość K i Nieruchomość W bez zapewnienia im kluczowych funkcji niezbędnych do realizacji zadań, nie będzie w stanie w dłuższym okresie czasu pełnić swojej funkcji. Kupujący będzie musiał podjąć dodatkowe działania i zawrzeć nowe umowy o zarządzanie nieruchomością.

Podobne wnioski płyną zresztą z objaśnień podatkowych Ministerstwa Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia”), w świetle których, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji

oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Przy czym jak wskazuje się w Objaśnieniach, wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji, stąd też w przypadku, „gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.”

Dodatkowo, w świetle Objaśnień podatkowych, „za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.” Mając na uwadze powyższe, w opinii Wnioskodawcy, planowana sprzedaż w ramach Umowy Sprzedaży nie będzie stanowiła również sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W związku z tym, planowana sprzedaż w ramach Umowy Sprzedaży, nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, w opinii Wnioskodawcy, planowana sprzedaż w ramach Umowy Sprzedaży powinna być traktowana jako dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 55¹ k.c. ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Ad. 2

W przypadku uznania, że planowana sprzedaż w ramach Umowy Sprzedaży będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą przepisom ustawy o VAT, istotnym jest odpowiedź na pytanie czy sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W przypadku odpowiedzi twierdzącej na to pytanie, czy Kupujący i Sprzedawca będą uprawnieni do zrezygnowania z powyższego zwolnienia oraz do wyboru opodatkowania planowanej Umowy Sprzedaży podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z kolei, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 418, „Ustawa prawo budowlane”).

W myśl art. 3 pkt 1 Ustawy prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć: budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 Ustawy prawo budowlane, pod pojęciem budynku rozumie się: obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W świetle art. 3 pkt 3 Ustawy prawo budowlane, przez budowlę należy rozumieć: każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Ponadto w myśl art. 3 pkt 9 Ustawy prawo budowlane, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Jak wskazano w stanie faktycznym, na terenie Nieruchomości K położony jest Budynek K oraz chodniki i parking (powierzchnie utwardzone), zjazd, rampa i sieci przesyłowe. Z kolei, na Nieruchomości W położony jest Budynek W oraz chodniki i parking (powierzchnie utwardzone) i sieci przesyłowe.

W związku z powyższym należy uznać, że planowana sprzedaż w ramach Umowy Sprzedaży, będzie stanowiła odpłatną dostawę budynków, budowli lub ich części w rozumieniu ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W związku z powyższym, aby określić czy do planowanej sprzedaży w ramach Umowy Sprzedaży będzie miało zastosowanie powyższe zwolnienie, należy ocenić, czy sprzedaż Nieruchomości K wraz z położonym na tej nieruchomości Budynkiem (...) oraz znajdującymi się na jej obszarze Budowlami, do której dojdzie w ramach Umowy Sprzedaży, nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Należy również ocenić czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości K wraz z Budynkiem (...) oraz znajdującymi się na jej obszarze Budowlami, do której dojdzie w ramach Umowy Sprzedaży, nie upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, stosowanie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Budynek K został oddany do użytkowania w sierpniu 2016 r. Budynek K nie był od tego czasu (i nie będzie do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży) znacząco ulepszany/modernizowany - od momentu jego wybudowania wydatki poniesione na ulepszenie nie stanowiły co najmniej 30% jego wartości. Budowle znajdujące się na Nieruchomości K, które będą przedmiotem Umowy Sprzedaży zostały oddane do użytkowania ponad dwa lata przed planowaną datą zawarcia Umowy Sprzedaży i w ciągu ostatnich dwóch lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie były (i nie będą) istotnie ulepszane/modernizowane (wydatki na ulepszenie nie stanowiły i nie będą stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej).

Dodatkowo, obecnie Nieruchomość K jest przedmiotem umowy leasingu zawartej pomiędzy Sprzedawcą a (...) sp. z o.o. na podstawie Umowa Leasingu K z dnia (...) 2017 r., aneksowanej następnie w dniu (...) 2019 r. Zgodnie z Umową Leasingu (...) Budynek K jest przedmiotem leasingu operacyjnego, natomiast pozostała część Nieruchomości K (niebędąca Budynkiem (...)) jest przedmiotem leasingu finansowego.

Mając na uwadze powyższe należy uznać, że sprzedaż Nieruchomości K wraz z położonym na tej nieruchomości Budynkiem (...) oraz znajdującymi się na jej obszarze Budowlami, do której dojdzie w ramach Umowy Sprzedaży, nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Wynika to z faktu, że w ocenie Wnioskodawcy, do pierwszego zasiedlenia doszło najpóźniej w 2016 roku tj. w momencie, w którym Budynek K został oddany do użytkowania. Ponadto, mając na uwadze powyższe, należy uznać, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości K wraz z Budynkiem (...) oraz znajdującymi się na jej obszarze Budowlami, do której dojdzie w ramach Umowy Sprzedaży, upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Aby określić czy do planowanej sprzedaży w ramach Umowy Sprzedaży będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należy również ocenić, czy sprzedaż Nieruchomości W wraz położonym na tej nieruchomości Budynkiem (...) oraz znajdującymi się na jej obszarze Budowlami, do której dojdzie w ramach Umowy Sprzedaży, nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Należy również ocenić czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości W wraz z Budynkiem (...) oraz znajdującymi się na jej obszarze Budowlami, do której dojdzie w ramach Umowy Sprzedaży, nie upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Budynek W został oddany do użytkowania w (...) 2013 r. Budynek W nie był od tego czasu (i nie będzie do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży) znacząco ulepszany/modernizowany - od momentu jego wybudowania wydatki poniesione na ulepszenie nie stanowiły co najmniej 30% jego wartości. Budowle znajdujące się na Nieruchomości W, które będą przedmiotem Umowy Sprzedaży zostały oddane do użytkowania ponad dwa lata przed planowaną transakcją i w ciągu ostatnich dwóch lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie były (i nie będą) istotnie ulepszane/modernizowane (wydatki na ulepszenie nie stanowiły i nie będą stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej).

Dodatkowo, obecnie Nieruchomość W jest przedmiotem umowy leasingu zawartej pomiędzy Sprzedawcą a (...) sp. z o.o. na podstawie Umowa Leasingu W z dnia (...) 2014 r., aneksowaną następnie: (i) w dniu (...) 2015, (ii) (...) 2017, (iii) (...) 2019 oraz (iv) (...) 2025 r. Zgodnie z Umową Leasingu (...) cała Nieruchomość W (łącznie z Budynkiem (...)) jest przedmiotem leasingu finansowego.

Mając na uwadze powyższe należy uznać, że sprzedaż Nieruchomości W wraz z położonym na tej nieruchomości Budynkiem (...) oraz znajdującymi się na jej obszarze Budowlami, do której dojdzie w ramach Umowy Sprzedaży, nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Wynika to z faktu, że w ocenie Wnioskodawcy, do pierwszego zasiedlenia doszło najpóźniej w 2013 roku tj. w momencie, w którym Budynek W został oddany do użytkowania. Ponadto, mając na uwadze powyższe, należy uznać, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości W wraz z Budynkiem (...) oraz znajdującymi się na jej obszarze Budowlami, do której dojdzie w ramach Umowy Sprzedaży, upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Mając to na uwadze, należy uznać, że na moment zawarcia Umowy Sprzedaży, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a Umową Sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości K i Nieruchomości W w ramach Umowy Sprzedaży, będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z uwagi na to, że w stosunku do planowanej sprzedaży w ramach Umowy Sprzedaży znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, do Umowy Sprzedaży nie będzie miało zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT.

Wynika to wprost z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zgodnie z którym, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

  a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

  b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy również dodać, że z uwagi na to, że Nieruchomość K oraz Nieruchomość W były i są wykorzystywane przez Sprzedawcę do celów związanych z działalnością gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT, do planowanej Umowy Sprzedaży nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Rezygnacja ze zwolnienia

W dalszej kolejności należy ocenić, czy Kupujący i Sprzedawca będą uprawnieni do zrezygnowania ze zwolnienia z podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz do wyboru opodatkowania planowanej Umowy Sprzedaży podatkiem VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

    - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

 

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Mając na uwadze, że Umowa Sprzedaży będzie zwolniona z podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a także Kupujący i Sprzedawca posiadają i będą posiadać na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży status podatników VAT czynnych, należy uznać, że Sprzedawca i Kupujący będą uprawnieni do zrezygnowania ze zwolnienia z podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz do wyboru opodatkowania planowanej Umowy Sprzedaży podatkiem VAT.

Podsumowując, w opinii Wnioskodawcy planowana Umowa Sprzedaży będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Kupujący i Sprzedawca będą uprawnieni do zrezygnowania z powyższego zwolnienia oraz do wyboru opodatkowania planowanej Umowy Sprzedaży podatkiem VAT. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy skorzystają z przysługującego im uprawnienia i złożą stosowne oświadczenie i wybiorą opcję opodatkowania VAT dostawy wszystkich budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości K i Nieruchomości W na moment zawarcia Umowy Sprzedaży.

Tym samym planowana sprzedaż w ramach Umowy Sprzedaży będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki VAT (tj. nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT).

Ad. 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z kolei, stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W świetle powyższego, należy ocenić, czy w przypadku skorzystania przez Strony z opcji wyboru opodatkowania Umowy Sprzedaży podatkiem VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z prawidłowo wystawionej faktury (faktur) dokumentującej Umowę Sprzedaży oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym (jeżeli taka nadwyżka wystąpi).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Strony posiadają i będą posiadać na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży status podatników VAT czynnych, a Sprzedaż zostanie udokumentowana stosowną fakturą (fakturami) VAT. Dodatkowo, Kupujący nabędzie prawo własności Nieruchomości K oraz Nieruchomości W w celu wykonywania działalności opodatkowanej VAT.

W przypadku uznania za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1, planowana sprzedaż w ramach Umowy Sprzedaży będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto, w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2, Umowa Sprzedaży będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Kupujący i Sprzedawca będą uprawnieni do zrezygnowania z powyższego zwolnienia oraz do wyboru opodatkowania planowanej Umowy Sprzedaży podatkiem VAT.

W związku z powyższym, w przypadku, w którym, Kupujący i Sprzedawca zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie Umowy Sprzedaży, nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że w zakresie, w jakim zakupione na podstawie Umowy Sprzedaży prawo własności Nieruchomości K oraz Nieruchomości W będzie wykorzystywane przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych: (i) Kupujący będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z prawidłowo wystawionej faktury (faktur) dokumentującej Umowę Sprzedaży oraz (ii) do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym (jeżeli taka wystąpi).

Ad. 5

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w wyniku Umowy Sprzedaży przeniesione zostaną na Kupującego prawo własności Nieruchomości K oraz Nieruchomości W. Jednocześnie wraz z zawarciem Umowy Sprzedaży, Strony planują zawarcie Umów Najmu, na podstawie których Wnioskodawca udostępni Sprzedawcy Nieruchomość K oraz Nieruchomość W w celu prowadzenia na ich terenie działalności hotelarskiej przez Sprzedawcę.

Zdaniem Wnioskodawcy, opisane w zdarzeniu przyszłym czynności, tj. sprzedaż Nieruchomości K oraz Nieruchomości W przez Sprzedawcę na rzecz Kupującego oraz udostępnienie tych Nieruchomości przez Kupującego na rzecz Sprzedawcy na podstawie Umowy Najmu, powinny być uznane za dwie odrębne, niezależne czynności podlegające opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych, tj. odpowiednio dostawę towarów oraz świadczenie usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Zdaniem Wnioskodawcy, opisane w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości K oraz Nieruchomości W oraz najem tych Nieruchomości na podstawie Umowy Najmu należy uznać za odrębne czynności, rodzące niezależne skutki podatkowe.

Planowana sprzedaż na podstawie Umowy Sprzedaży spowoduje przeniesienie prawa do rozporządzania Nieruchomością (...) oraz Nieruchomością (...) jak właściciel. Jednocześnie, w momencie sprzedaży, po stronie Sprzedawcy powstanie obowiązek podatkowy z tego tytułu. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości K oraz Nieruchomości W na rzecz Kupującego spełnia przesłanki do uznania jej za dostawę towarów na gruncie przepisów ustawy o VAT.

Z kolei, Umowa Najmu w szczególności przewidywać będzie, że dniu zawarcia Umowy Sprzedaży, Wnioskodawca odda Nieruchomość K oraz Nieruchomość w najem, obciążając Sprzedawcę czynszem najmu przez cały czas trwania Umowy Najmu. Długość okresu obowiązywania Umów Najmu wyniesie najprawdopodobniej dwadzieścia lat z możliwością przedłużenia. Sprzedawca będzie płacić czynsz do Wnioskodawcy na podstawie wystawionych przez Wnioskodawcę faktur VAT.

Wnioskodawca będzie miał prawo do korzystania z przedmiotu najmu w celu prowadzenia działalności hotelowej oraz świadczenia usług z nią związanych (takich jak przygotowywanie i serwowanie posiłków, prowadzenie restauracji, wynajem miejsc parkingowych, wynajem sal konferencyjnych, wynajem miejsc pracy, sprzedaż napojów, w tym napojów alkoholowych, przekąsek, posiłków, gadżetów itp.). Wnioskodawca będzie miał prawo powierzyć świadczenie usług związanych z przygotowywaniem i serwowaniem posiłków oraz prowadzaniem restauracji podmiotom trzecim.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, najem Nieruchomość K oraz Nieruchomość W w celu prowadzenia na ich terenie działalności hotelarskiej przez Sprzedawcę na podstawie Umowy Najmu, spełnia przesłanki do uznania jej za świadczenie usług.

W ocenie Wnioskodawcy, na powyższą ocenę nie powinien mieć wpływu wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”) z dnia 27 marca 2019 r. w sprawie C-201/18 Mydibel, w którym TSUE uznał, że dostawa przedmiotu leasingu na rzecz leasingodawcy i późniejsze oddanie go do używania leasingobiorcy stanowią jedną transakcję o charakterze finansowym. Z uwagi na fakt, że odpisów amortyzacyjnych nie będzie dokonywał Sprzedawca, nie jest spełniona jedna z przesłanek koniecznych dla rozpoznania dostawy towarów, zatem najem ruchomości stanowi świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT. Wobec tego, przedstawione zdarzenie przyszłe, jest odmienne od stanu faktycznego opisanego w rozstrzygnięciu TSUE w sprawie C-201/18. Zdaniem Wnioskodawcy, powyższy wyrok TSUE zapadł w znacząco odmiennym stanie faktycznym, a w konsekwencji, konkluzje wynikające z powyższego orzeczenia nie powinny mieć zastosowania w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku.

Traktowanie zawartych transakcji jako dwóch odrębnych czynności prawnych, podlegających opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych, stanowi ugruntowaną praktykę postępowania w analogicznych sytuacjach. Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 18 stycznia 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.789.2022.3.IK, potwierdza szczególny charakter Wyroku TSUE i brak jego odniesienia do każdej sytuacji, w której dochodzi do powiązania transakcji sprzedaży i leasingu operacyjnego lub finansowego, w szczególności na gruncie polskich przepisów. Interpretacje indywidualne wydawane przez Dyrektora KIS niezmiennie podtrzymują pogląd, iż transakcje składające się na leasing operacyjny (zwrotny) lub finansowy stanowią dwie niezależne od siebie czynności prawne, a leasingobiorcy przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu uiszczonej opłaty wstępnej i rat leasingowych (por. interpretacja indywidualna sygn. 0114-KDIP4.4012.720.2019.2.AS, sygn. 0115-KDIT1-2.4012.506.2019.1.KK, sygn. 0112-KDIL4.4012.383.2019.2.HW). Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż brak jest przesłanek do kwestionowania lub zmiany tej praktyki.

W konsekwencji w rozpatrywanej sprawie wystąpią dwie niezależne czynności podlegające opodatkowaniu, a mianowicie dostawa towarów po stronie Sprzedawcy oraz świadczenie usług po stronie Kupującego. W szczególności brak jest podstaw do uznania, iż świadczona przez Kupującego usługa świadczona na podstawie Umowy Najmu, stanowi usługę finansową i korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy o VAT. Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 38 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi udzielania kredytów lub pożyczek pieniężnych oraz usługi pośrednictwa w świadczeniu usług udzielania kredytów lub pożyczek pieniężnych, a także zarządzanie kredytami lub pożyczkami pieniężnymi przez kredytodawcę lub pożyczkodawcę.

Sprecyzowanie przepisów regulujących zwolnienie od podatku od towarów i usług dla usług finansowych ma na celu zapewnienie jednolitego stosowania tego zwolnienia w odniesieniu do rynku wspólnotowego, jak również zapewnienie spójności przepisów dotyczących podatku od towarów i usług z przepisami krajowymi regulującymi funkcjonowanie rynku finansowego. Powyższe zwolnienia uregulowane zostały w ustawie o podatku od towarów i usług wskutek odzwierciedlenia odpowiednich przepisów dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347, str. 1, z późn. zm. - dalej: „Dyrektywa 112”). Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. B Dyrektywy 112, państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: udzielanie kredytów i pośrednictwo kredytowe, oraz zarządzanie kredytami przez kredytodawcę.

Z treści art. 43 ust. 1 pkt 38 Ustawy o VAT, stanowiącego odzwierciedlenie regulacji unijnych w tym zakresie, wyraźnie wynika, że intencją ustawodawcy było objęcie zwolnieniem usług udzielania kredytów i pożyczek pieniężnych, zarówno tych wykonywanych przez banki, jak również świadczonych przez inne podmioty pośredniczące w ich udzielaniu. Wymienione zwolnienie ma charakter przedmiotowy, gdzie przede wszystkim istotną przesłanką do skorzystania ze zwolnienia jest rodzaj świadczonej usługi - cechy, które ją wyróżniają. Ustawodawca szczególny nacisk położył na stronę przedmiotową, nie dokonując zawężenia omawianego zwolnienia wyłącznie do określonej grupy podmiotów. Podkreślenia wymaga, że pojęcia używane do oznaczania zwolnień, o których mowa w art. 43 Ustawy o VAT, winny być interpretowane w sposób ścisły, gdyż zwolnienia te stanowią odstępstwa od ogólnej zasady, zgodnie z którą podatek od towarów i usług pobierany jest od każdej usługi świadczonej odpłatnie przez podatnika. Zwolnienia stanowią pojęcia autonomiczne prawa wspólnotowego, które mają na celu uniknięcie rozbieżności pomiędzy państwami członkowskimi w stosowaniu systemu VAT i które należy sytuować w ogólnym kontekście wspólnego systemu VAT. W rozpatrywanej sprawie, brak jest podstaw do uznania, iż świadczona przez Kupującego usługa świadczona na podstawie Umowy Najmu, stanowi usługę finansową i korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 38 Ustawy o VAT.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, w przedmiotowej sprawie, występują dwie niezależne czynności podlegające opodatkowaniu VAT - dostawa towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - sprzedaż Nieruchomości K oraz Nieruchomości W na rzecz Kupującego, a następnie najem tych Nieruchomości na rzecz Sprzedawcy, stanowiący po stronie Kupującego świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad. 6

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z kolei, stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Strony posiadają i będą posiadać w trakcie świadczenia usług na podstawie Umów Najmu status podatników VAT czynnych, a usługi zostaną udokumentowane stosowną fakturą (fakturami) VAT. Dodatkowo, Sprzedawca będzie nabywał usługi najmu w celu wykonywania działalności opodatkowanej VAT (działalność hotelowa).

Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że w zakresie, w jakim zakupione usługi na podstawie Umów Najmu będą wykorzystywane przez Sprzedawcę do wykonywania czynności opodatkowanych: Sprzedawca będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z prawidłowo wystawionej faktury (faktur) dokumentującej Umowę Najmu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”,

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami;

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że (...) sp. z o.o. („Kupujący” lub „Wnioskodawca”) jest czynnym podatnikiem podatku VAT w Polsce. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w zakresie działalności hotelarskiej. (...) sp. z o.o. („Sprzedawca”) jest czynnym podatnikiem podatku VAT w Polsce. Sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie działalności hotelarskiej w Polsce. Strony zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży dotyczącą następujących nieruchomości: nieruchomości gruntowej stanowiącą działkę nr 1 („Nieruchomość K”). Na Nieruchomości K położony jest budynek handlowo-usługowy („Budynek K”) oraz chodniki i parking (powierzchnie utwardzone), zjazd, rampa i sieci przesyłowe oraz nieruchomości gruntowej stanowiącą działki nr 2 i 3 („Nieruchomość W”). Na Nieruchomości W położony jest pozostały budynek niemieszkalny („Budynek W”) oraz chodniki i parking (powierzchnie utwardzone) i sieci przesyłowe. Poza przeniesieniem prawa własności Nieruchomości K oraz Nieruchomości W, Praw autorskich, praw wynikających z Umów Projektowych oraz Dokumentacji Technicznej, nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego żadnych innych składników majątku Sprzedawcy, takich jak wartości niematerialnych i prawnych ani na podstawie Umowy Sprzedaży ani na podstawie odrębnych umów. W szczególności, w ramach Umowy Sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia umów o zarządzanie Budynkami. Nieruchomość K ani Nieruchomość W nie została wyodrębniona u Sprzedawcy jako określona jednostka organizacyjna, taka jak dział czy wydział. Ponadto, Sprzedawca nie posiada i nie będzie posiadał w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży, żadnego regulaminu, statutu lub dokumentu o podobnym charakterze, który stanowiłby o formalnym wyodrębnieniu organizacyjnym określonych części Nieruchomości K albo Nieruchomości W. Dla zbywanej Nieruchomości K oraz Nieruchomości W nie został założony osobny rachunek bankowy, inny niż główny rachunek bankowy Sprzedawcy, na który wpływałyby czynsze i inne należności z Nieruchomości K albo z Nieruchomości W. Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością (...) albo z Nieruchomością (...) nie są przez Sprzedawcę ewidencjonowane za pomocą odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości. Sprzedawca nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości K ani dla Nieruchomości W.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że ww. Nieruchomość (tj. zabudowana Nieruchomość K oraz zabudowana Nieruchomość W) będąca przedmiotem transakcji nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie opisane we wniosku Nieruchomości oraz prawa i obowiązki ściśle związane z ww. Nieruchomościami, których nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że Nieruchomość K ani Nieruchomość W nie została wyodrębniona u Sprzedawcy jako określona jednostka organizacyjna, taka jak dział czy wydział. Ponadto, Sprzedawca nie posiada i nie będzie posiadał w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży, żadnego regulaminu, statutu lub dokumentu o podobnym charakterze, który stanowiłby o formalnym wyodrębnieniu organizacyjnym określonych części Nieruchomości K albo Nieruchomości W. Dla zbywanej Nieruchomości K oraz Nieruchomości W nie został założony osobny rachunek bankowy, inny niż główny rachunek bankowy Sprzedawcy, na który wpływałyby czynsze i inne należności z Nieruchomości K albo z Nieruchomości W. Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością (...) albo z Nieruchomością (...) nie są przez Sprzedawcę ewidencjonowane za pomocą odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości. Sprzedawca nie prowadzi oddzielnych ksiąg rachunkowych jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości K ani dla Nieruchomości W.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedawcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie Budynkami.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa opisanych we wniosku Nieruchomości, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji dostawa ww. Nieruchomości tj. zabudowanej Nieruchomość K oraz zabudowanej Nieruchomość W będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również tego czy dostawa zabudowanej Nieruchomość K oraz zabudowanej Nieruchomość W w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zamierza zbyć nieruchomość gruntową stanowiącą działkę nr 1 („Nieruchomość K”). Na Nieruchomości K położony jest budynek handlowo-usługowy („Budynek K”) oraz budowle w rozumieniu Prawa budowlanego stanowiące chodniki i parking (powierzchnie utwardzone), zjazd, rampa i sieci przesyłowe. Ponadto Sprzedający zamierza zbyć nieruchomość gruntową stanowiącą działki nr 2 i 3 („Nieruchomość W”). Na Nieruchomości W położony jest budynek niemieszkalny („Budynek W”) oraz budowle w rozumieniu Prawa budowlanego chodniki i parking (powierzchnie utwardzone) i sieci przesyłowe. Budynek K został oddany do użytkowania w sierpniu 2016 r. Budynek K nie był od tego czasu (i nie będzie do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży) znacząco ulepszany/modernizowany - od momentu jego wybudowania wydatki poniesione na ulepszenie nie stanowiły co najmniej 30% jego wartości. Budowle znajdujące się na Nieruchomości K, które będą przedmiotem Umowy Sprzedaży zostały oddane do użytkowania ponad dwa lata przed planowaną datą zawarcia Umowy Sprzedaży i w ciągu ostatnich dwóch lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie były (i nie będą) istotnie ulepszane/modernizowane (wydatki na ulepszenie nie stanowiły i nie będą stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej). Budynek W został oddany do użytkowania w (...) 2013 r. Budynek W nie był od tego czasu (i nie będzie do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży) znacząco ulepszany/modernizowany - od momentu jego wybudowania wydatki poniesione na ulepszenie nie stanowiły co najmniej 30% jego wartości. Budowle znajdujące się na Nieruchomości W, które będą przedmiotem Umowy Sprzedaży zostały oddane do użytkowania ponad dwa lata przed planowaną transakcją i w ciągu ostatnich dwóch lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie były (i nie będą) istotnie ulepszane/modernizowane (wydatki na ulepszenie nie stanowiły i nie będą stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej).

Odnosząc się do działek zabudowanych budynkami i budowlami, należy wskazać, że w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. zabudowanych działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na tych działkach, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach nr 1 oraz na działkach 2 i 3 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - budynki te i budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie, jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, w stosunku do budynków i budowli posadowionych na ww. działkach, na dzień zawarcia Planowanej Transakcji upłynie co najmniej 2 lata od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT po ich wybudowaniu. Ponadto Sprzedający nie ponosił nakładów przekraczających 30% wartości początkowej na Budynek K oraz Budynek W jak również na poszczególne budowle znajdujące na przedmiotowych działkach tj. na chodnik i parking (powierzchnie utwardzone), zjazd, rampa i sieci przesyłowe znajdujące się na Nieruchomości K (na działce nr 1) oraz chodnik i parking oraz sieci przesyłowe znajdujące się na Nieruchomości W (na działkach nr 2 i 3).

Odnosząc się zatem do Budynku K i budowli w postaci chodnika i parkingu (powierzchnie utwardzone), zjazdu, rampy i sieci przesyłowych znajdujących się na Nieruchomości K (na działce nr 1) oraz Budynku W oraz budowli w postaci chodnika i parkingu oraz sieci przesyłowych znajdujących się na Nieruchomości W (na działkach nr 2 i 3), należy stwierdzić, że ich dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostaną spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu.

Z uwagi na to, że planowana transakcja dostawy posadowionych na działkach ww. budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a - jest bezzasadna.

Przy czym w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający i Kupujący będą na dzień transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Sprzedawca oraz Kupujący przed dniem zawarcia Umowy Sprzedaży złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną Umową Sprzedaży, zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyborze opcji opodatkowania dostawy Budynku W i Budynku K oraz Budowli znajdujących się na Nieruchomości W i Budowli znajdujących się na Nieruchomości K i ich części wchodzących w skład, odpowiednio Nieruchomości W i Nieruchomości K. Oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia będzie dotyczyło wszystkich budynków (Budynku W i Budynku K) i budowli (Budowli znajdujących się na Nieruchomości W i Budowli znajdujących się na Nieruchomości K) objętych Umową Sprzedaży.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budynków i budowli, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, dostawa gruntu (działek nr 1, nr 2 i nr 3), na których posadowione są budynki i budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały wart. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący na dzień transakcji będzie czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, a konkretnie świadczenia usług najmu.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, planowana transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. budynków i budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa działek zabudowanych będzie w całości opodatkowania podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie nieruchomości nr 1 zabudowanej Budynkiem (...) i budowlami w postaci chodnika i parkingu (powierzchnie utwardzone), zjazdu, rampy i sieci przesyłowych oraz nieruchomości nr 2 i 3 zabudowanych Budynkiem (...) oraz budowlami w postaci chodnika i parkingu oraz sieci przesyłowych, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie miał również prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii uznania czy przedstawioną we wniosku transakcję, czyli sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego oraz oddanie Nieruchomości do używania przez Kupującego na rzecz Sprzedającego na podstawie Umowy Najmu, należy uznać za dwie odrębne, niezależne czynności podlegające opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych tj. odpowiednio dostawę towarów oraz świadczenie usług, wskazać należy że w myśl art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Zgodnie z art. 7 ust. 9 ustawy:

Zatem wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług definiuje dostawę towarów jako każde przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione. Przy czym, przez umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub inne umowy o podobnym charakterze, o których mowa powyżej, ustawa każe rozumieć umowy, w wyniku których, zgodnie z przepisami o podatku dochodowym, odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający oraz umowy leasingu w rozumieniu tych przepisów, których przedmiotem są grunty.

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej. Przez świadczenie usług należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby niebędące dostawą towarów. Na zachowanie to składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Spod pojęcia usługi jest natomiast wyłączone takie świadczenie, którego treścią jest przeniesienie na inny podmiot prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stanowi ono bowiem dostawę towarów. Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do usług każde świadczenie niebędące dostawą towarów. Jeśli tylko mamy do czynienia ze świadczeniem, to na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług stanowi ono albo usługę, albo dostawę towarów.

W uzasadnieniu własnego stanowiska powołują się Państwo na rozwiązanie dotyczące leasingu zwrotnego. W tym miejscu należy więc zaznaczyć, że w myśl art. 709¹ ustawy Kodeks cywilny:

Zaś zgodnie z art. 709¹⁶ Kodeksu cywilnego:

Wobec powyższego, umowa leasingu sprowadza się do używania rzeczy i pobierania pożytków, nie rodzi natomiast powstania prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. W świetle ustawy o podatku od towarów i usług, leasing - co do zasady - jest usługą zdefiniowaną w art. 8 ust. 1 ustawy.

Pomimo, że ustawa nie wprowadza takiego nazewnictwa, jej przepisy regulują dwa rodzaje leasingu, które w obrocie gospodarczym funkcjonują jako leasing finansowy oraz leasing operacyjny. Na gruncie ustawy, zważywszy na charakter i specyfikę ww. rodzajów leasingu, leasing operacyjny traktowany jest jako świadczenie usług, natomiast leasing finansowy, jako dostawa towarów.

Należy zauważyć, że powołane wyżej przepisy art. 7 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 7 ust. 9 ustawy wskazują, że aby umowę leasingu zakwalifikować jako dostawę towarów, musi ona spełniać następujące warunki:

- przedmiotem umowy muszą być towary,

- umowa leasingu musi być zawarta na czas określony,

- w wyniku umowy odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający lub przedmiotem leasingu są grunty,

- w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności przedmiotu umowy jest przenoszone na korzystającego.

Należy podkreślić, że wymogi te mają charakter łączny. Wystarczy więc, aby tylko jeden z ww. warunków nie został spełniony, a umowa leasingu nie zostanie zakwalifikowana jako dostawa towarów w świetle ustawy o podatku od towarów i usług.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, leasing operacyjny oraz leasing finansowy wiążą się z odmiennymi konsekwencjami podatkowymi. Leasing finansowy bowiem, który w głównej mierze charakteryzuje się tym, że odpisów amortyzacyjnych w podatku dochodowym dokonuje korzystający oraz zasadniczo prawo własności przechodzi na korzystającego z chwilą zapłaty ostatniej raty, uznawany jest na gruncie przepisów ustawy za dostawę towarów. Natomiast leasing operacyjny, w ramach którego własność przedmiotu leasingu nie przechodzi na korzystającego w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty oraz odpisów amortyzacyjnych dokonuje właściciel czyli leasingodawca, stanowi świadczenie usług.

W tym miejscu należy wskazać, że leasing zwrotny to szczególny rodzaj leasingu. Jego istotą jest powiązanie umowy leasingu z poprzedzającą ją umową sprzedaży. Leasing zwrotny stanowi bowiem rodzaj umowy cywilnoprawnej, na podstawie której dany podmiot (najczęściej przedsiębiorca) posiadający określony majątek sprzedaje go finansującemu, a następnie na podstawie umowy leasingu nadal z niego korzysta.

W konsekwencji, na transakcję leasingu zwrotnego składają się dwie umowy:

- umowa sprzedaży określonych składników aktywów,

- umowa leasingu, w której finansujący oddaje w użytkowanie te składniki korzystającemu na określonych w umowie zasadach.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, w przypadku, gdy jedna ze stron transakcji przenosi na drugą stronę prawo do rozporządzania przekazywaną rzeczą jak właściciel to transakcja taka stanowi dostawę towaru. W związku z faktem, że z treści cyt. przepisu (wprowadzonego do polskiego systemu prawnego w oparciu o VI Dyrektywę Rady z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (77/388/EWG)) nie wynika jednoznacznie, czy odpłatna dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu VAT ma miejsce jedynie w przypadku, gdy sprzedawca przenosi na nabywcę własność rzeczy w sensie cywilistycznym, czy też wystarczającą przesłanką do uznania, że doszło do dostawy towarów jest przekazanie nabywcy przedmiotu dostawy do swobodnej dyspozycji (w sensie ekonomicznym), treść tej regulacji została poddana ocenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”).

Odnosząc się do powyższego zagadnienia w orzeczeniu C-320/88 (Shipping and Forwarding Enterprise - SAFE), TSUE stanął na stanowisku, że dla uznania danej czynności za opodatkowaną dostawę towarów nie ma znaczenia okoliczność, czy dochodzi do przeniesienia własności według prawa właściwego dla danego kraju. Regulacja ta ma zastosowanie do każdego przeniesienia prawa do rozporządzania towarem na inny podmiot, które to przeniesienie skutkuje tym, że strona ta uzyskuje możliwość korzystania z rzeczy jak właściciel, nawet jeśli nie wiązało się ono z cywilnoprawnym przeniesieniem własności.

W przedmiotowym orzeczeniu TSUE posłużył się terminem „przeniesienia własności w sensie ekonomicznym” (praktyczna kontrola nad rzeczą; możliwość swobodnego dysponowania), uniezależniając jednoznacznie opodatkowanie podatkiem VAT od przeniesienia własności rzeczy w sensie cywilnym.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestia leasingu zwrotnego była przedmiotem rozstrzygnięcia TSUE w wyroku z 27 marca 2019 r. o sygn. C-201/18. W sprawie tej TSUE zauważył, że „(36) (…) transakcje sale and lease back (sprzedaż i leasing zwrotny), stanowiące przedmiot sporu w postępowaniu głównym, charakteryzuje łączne i jednoczesne ustanowienie, z jednej strony, prawa dzierżawy przez podatnika na rzecz dwóch instytucji finansowych występujących w postępowaniu głównym i, z drugiej strony, oddania nieruchomości w leasing przez owe instytucje finansowe na rzecz podatnika. (…).

(40) W niniejszej sprawie z postanowienia odsyłającego wynika, że transakcje sale and lease back (sprzedaż i leasing zwrotny), których dotyczy postępowanie główne, stanowią transakcje o charakterze czysto finansowym, służące zwiększeniu płynności finansowej Mydibel, a nieruchomości będące przedmiotem sporu w postępowaniu głównym pozostały w posiadaniu tej ostatniej, która wykorzystywała je w sposób ciągły do celów przeprowadzanych przez nią opodatkowanych transakcji. Fakty te zdają się wskazywać - z zastrzeżeniem weryfikacji, której musi dokonać sąd odsyłający - że każda z tych transakcji stanowi jedną transakcję. Ustanowienie prawa dzierżawy na objętych postępowaniem głównym nieruchomościach jest nierozerwalnie związane z leasingiem tych samych nieruchomości.

(41) (…) W tej sytuacji transakcji tych nie można uznać za „dostawę towarów”, ponieważ prawa przeniesione w wyniku tych transakcji na instytucje finansowe występujące w postępowaniu głównym, mianowicie stanowiące instytucję prawa cywilnego prawo dzierżawy, zmniejszone o przysługujące Mydibel prawa wynikające z leasingu nieruchomości, nie uprawniają ich do rozporządzania spornymi nieruchomościami jak właściciel”.

W związku z wydanym przez TSUE ww. orzeczeniem leasing zwrotny może być zaklasyfikowany jako:

- jedna kompleksowa usługa finansowa świadczona przez finansującego - analogicznie jak w rozstrzygnięciu TSUE w sprawie C-201/18, lub

- dwie odrębne transakcje, tj. dostawa towarów przez korzystającego oraz odpowiednio dostawa towarów albo świadczenie usług przez finansującego.

Z powołanego wyroku z 27 marca 2019 r., sygn. akt C-201/18 w sprawie Mydibel SA wynika, że w określonych przypadkach transakcja leasingu zwrotnego (sale and lease back) może przybrać formę usługi finansowej, zwolnionej od VAT.

Należy jednak zwrócić uwagę, że orzeczenie to zapadło na tle stanu faktycznego, w którym podmiot zawarł umowę z instytucjami finansowymi dotyczącą dzierżawy nieruchomości w zamian za zapłatę natychmiastowego czynszu dzierżawnego oraz rocznego czynszu dzierżawnego.

Na mocy art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Jak wynika z powołanego powyżej art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy, jednym z warunków zakwalifikowania umowy najmu jako dostawy towarów, jest to, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności przedmiotu umowy zostanie przeniesione na korzystającego.

Ponadto należy również stwierdzić, że opisanych przez Państwa transakcji nie można uznać za świadczenie kompleksowe.

Na tle dotychczasowego dorobku orzeczniczego TSUE (C-349/96 CPP, C-41/04 Levob, C-111/05 Aktiebolaget NN) ukształtowała się definicja świadczeń złożonych, z którymi mamy do czynienia w przypadku gdy (i) świadczenie pomocnicze nie stanowi celu samego w sobie, lecz stanowi środek do korzystania na jak najlepszych warunkach z usługi podstawowej, (ii) poszczególne czynności są ze sobą tak ściśle związane, że ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny, (iii) kiedy nie istnieje możliwość nabywania danego świadczenia od podmiotów zewnętrznych, (iv) kiedy nie istnieje możliwość odrębnego fakturowania za daną czynność. Świadczenie kompleksowe zawiera zatem kilka czynności opodatkowanych różnymi stawkami podatku VAT, z tym, że jedna z nich jest świadczeniem głównym, przeważającym, nadającym danemu świadczeniu główny charakter, przy czym wszystkie zmierzają do bezpośredniego zaspokojenia określonej potrzeby zamawiającego wskazanej w umowie. Świadczenie należy uznać za pomocnicze, jeśli nie stanowi celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania świadczenia zasadniczego. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi kompleksowej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać bez usługi pomocniczej usługi głównej.

Zatem, co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem VAT powinno być traktowane jak odrębne i niezależne. Z ekonomicznego punktu widzenia usługi nie powinny być dzielone dla celów podatkowych tylko wówczas, gdy tworzyć będą jedną usługę kompleksową obejmującą kilka świadczeń pomocniczych. Z kolei jeżeli w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonywaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu usługi kompleksowej.

Natomiast w Państwa sprawie mamy do czynienia z umową, która dotyczy Nieruchomości, składającej się z dwóch następujących po sobie transakcji, tj. zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, a następnie zawarcia umowy korzystania z Nieruchomości przez Sprzedającego (Umowa Najmu).

Zatem, w ramach opisanej Transakcji wystąpią dwie niezależne czynności podlegające opodatkowaniu, a mianowicie dostawa towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy - sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego, a następnie najem tej Nieruchomości na rzecz Sprzedającego, stanowiące świadczenie usług w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT po stronie Kupującego.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 5 jest prawidłowe.

Przechodząc do kolejnego zagadnienia, tj. prawa do odliczenia przez Sprzedającego VAT naliczonego na fakturach wystawionych przez Kupującego z tytułu najmu Umowy Najmu, w pierwszej kolejności zauważyć należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku albo zwolnienie od podatku.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 15 ustawy:

Sprecyzowanie przepisów regulujących zwolnienie od podatku od towarów i usług dla usług finansowych ma na celu zapewnienie jednolitego stosowania tego zwolnienia w odniesieniu do rynku wspólnotowego, jak również zapewnienie spójności przepisów dotyczących podatku od towarów i usług z przepisami krajowymi regulującymi funkcjonowanie rynku finansowego.

Powyższe zwolnienia uregulowane zostały w ustawie o podatku od towarów i usług wskutek odzwierciedlenia odpowiednich przepisów Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady. Zgodnie z regulacją zawartą w art. 135 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady, Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: udzielanie kredytów i pośrednictwo kredytowe, oraz zarządzanie kredytami przez kredytodawcę.

Z treści powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy, stanowiącego odzwierciedlenie regulacji unijnych w tym zakresie, wyraźnie wynika, że intencją ustawodawcy było objęcie zwolnieniem usług udzielania kredytów i pożyczek pieniężnych, zarówno tych wykonywanych przez banki, jak również świadczonych przez inne podmioty pośredniczące w ich udzielaniu. Należy stwierdzić, że wymienione zwolnienie ma charakter przedmiotowy, gdzie przede wszystkim istotną przesłanką do skorzystania ze zwolnienia jest rodzaj świadczonej usługi - cechy, które ją wyróżniają. Ustawodawca szczególny nacisk położył na stronę przedmiotową, nie dokonując zawężenia omawianego zwolnienia wyłącznie do określonej grupy podmiotów.

Podkreślenia wymaga, że pojęcia używane do oznaczania zwolnień, o których mowa w art. 43 ustawy, winny być interpretowane w sposób ścisły, gdyż zwolnienia te stanowią odstępstwa od ogólnej zasady, zgodnie z którą podatek od towarów i usług pobierany jest od każdej usługi świadczonej odpłatnie przez podatnika. Zwolnienia stanowią pojęcia autonomiczne prawa wspólnotowego, które mają na celu uniknięcie rozbieżności pomiędzy państwami członkowskimi w stosowaniu systemu VAT i które należy sytuować w ogólnym kontekście wspólnego systemu VAT.

W konsekwencji brak jest podstaw do uznania, iż usługa, świadczona przez Kupującego tj. najem, będzie stanowić usługę finansową i będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy, czy też na podstawie innych przepisów ustawy bądź rozporządzenia.

Ww. czynności nie obejmują charakterystycznych funkcji usług finansowych (wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy) związanych z udzielaniem kredytów lub pożyczek pieniężnych oraz nie stanowią usług pośrednictwa w świadczeniu usług udzielania kredytów lub pożyczek pieniężnych, a także zarządzania kredytami lub pożyczkami pieniężnymi przez kredytodawcę lub pożyczkodawcę.

Podsumowując, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, czynność wykonywana przez Kupującego będzie usługą w rozumieniu art. 8 ustawy o VAT, jednakże nie będzie usługą finansową w myśl art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy, korzystającą ze zwolnienia od podatku.

W konsekwencji Kupujący udokumentuje świadczenie tej usługi fakturą z wykazanym podatkiem należnym, zaś Sprzedający (czynny zarejestrowany podatnik podatku VAT) z uwagi na fakt, że Nieruchomość będzie wykorzystywał do czynności opodatkowanych będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 6 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług.

Ocena prawna stanowiska Państwa w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych została zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.