Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.637.2026.1.MSO

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 18 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

X (dalej: „Wnioskodawca” lub „Sprzedający”) – Zainteresowany będący stroną postępowania – jest osobą fizyczną, prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług związanych z zagospodarowaniem terenów zieleni (PKD 2025: 81.30.Z). W ramach tej działalności jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.).

Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie innym niż wyżej wskazany, a w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami lub pokrewnej.

W dniu 20 grudnia 2003 r., Wnioskodawca nabył w drodze darowizny nieruchomość gruntową stanowiąca działkę nr „a” o powierzchni (…) ha, położoną w obrębie (…), Gmina (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dalej: „Działka” lub „Nieruchomość”). Nabycie Nieruchomości nie nastąpiło w celu jej dalszej odsprzedaży, wykorzystania w działalności deweloperskiej ani w celu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Od chwili nabycia Nieruchomość stanowiła majątek prywatny Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie wprowadził Nieruchomości do ewidencji środków trwałych ani wartości niematerialnych i prawnych. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, w szczególności w działalności polegającej na świadczeniu usług związanych z zagospodarowaniem terenów zieleni. Nieruchomość nie służyła również do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej odpłatnej umowy o podobnym charakterze.

Przez cały okres posiadania Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych. Stanowiła łąkę/pastwisko użytkowane na potrzeby własne, bez prowadzenia produkcji rolnej ani innej działalności rolniczej. Wnioskodawca nigdy nie posiadał statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. 2025 poz. 775 ze zm., dalej: „ustawa o VAT”) ani nie dokonywał sprzedaży produktów rolnych pochodzących z Nieruchomości.

Wnioskodawca obecnie planuje dokonać sprzedaży Działki. Zainteresowane zakupem są następujące podmioty:

1. A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, NIP: (…);

2. B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, NIP: (…).

Wskazane wyżej podmioty są ze sobą powiązane kapitałowo lub osobowo. W dalszej części wniosku będą one łącznie określane jako „Spółki” lub „Nabywcy”.

Wnioskodawca oraz Spółki będą dalej łącznie określani jako „Strony”.;

Do nawiązania kontaktu pomiędzy Wnioskodawcą a Spółkami doszło za pośrednictwem wspólnych znajomych. Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, w szczególności nie prowadził reklamy Nieruchomości. Sprzedaż będzie stanowić jednorazowe (incydentalne) spieniężenie składnika majątku prywatnego w ramach zwykłego wykonywania prawa własności. Przyczyną sprzedaży jest zarządzanie swoim zgromadzonym majątkiem.

Spółki uzależniły nabycie Działki od uprzedniego dokonania jej podziału na dwie części. W tym celu zawarły z Wnioskodawcą umowy przedwstępne, w których jako warunek zawarcia umowy przyrzeczonej wskazano podział Nieruchomości na „Nieruchomość A” oraz „Nieruchomość B”, o powierzchniach mieszczących się w przedziałach określonych w tych umowach.

Umowy przedwstępne zostały zawarte w dniu (…) 2026 roku przed notariuszem (…) (rep. A numer (…), rep. A numer (…)). Wnioskodawca nie planował uprzednio podziału Nieruchomości. Podział nie stanowi elementu przyjętej przez Wnioskodawcę strategii handlowej ani działalności polegającej na przygotowywaniu nieruchomości do sprzedaży. Jedyną przyczyną dokonania podziału Nieruchomości jest warunek postawiony przez Spółki, od którego spełnienia uzależnione zostało zawarcie umów przyrzeczonych. Wnioskodawca nie podejmował przy tym jakichkolwiek innych czynności noszących znamiona obrotu profesjonalnego. W szczególności nie ponosił nakładów inwestycyjnych ani nie podejmował działań zmierzających do zwiększenia jej wartości.

Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości lub zwiększenie jej wartości, w szczególności poprzez budowę ogrodzenia, uzbrojenie terenu, wykonanie kanalizacji sanitarnej ani doprowadzenie sieci energetycznej, gazowej lub innej infrastruktury.

Ani Działka ani wydzielone z niej Nieruchomość A i Nieruchomość B nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nigdy nie występował o opracowanie ani zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Działki. Jednocześnie należy wskazać, że dla Działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy nr (…) z dnia (…) 2026 r., obejmująca realizację inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Na moment zawarcia umów przedwstępnych decyzja ta nie ma charakteru ostatecznego, gdyż została ona zaskarżona i pozostaje w toku postępowania odwoławczego przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym.

Na podstawie zawartych umów każdy z Nabywców zobowiązał się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i nabycia odpowiednio Nieruchomości A albo Nieruchomości B, po spełnieniu warunków określonych w tych umowach. Zawarcie umów przyrzeczonych zostało uzależnione w szczególności od dokonania podziału Działki oraz od uzyskania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizację planowanej inwestycji albo uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI), dopuszczającego zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Cena sprzedaży każdej z Nieruchomości została określona jako iloczyn:

·      kwoty (…) zł netto oraz

·      ostatecznej liczby metrów kwadratowych danej Nieruchomości ustalonej po dokonaniu podziału geodezyjnego.

Jeżeli sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, do ceny netto zostanie doliczony VAT. Strony zobowiązały się również do współpracy przy uzyskaniu interpretacji podatkowej dotyczącej opodatkowania transakcji podatkiem VAT. Każdy z Nabywców był zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego zadatku w wysokości (…) zł, w terminie do (…) 2026 r. Zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny sprzedaży. Pozostała część ceny, pomniejszona o zadatek, ma zostać zabezpieczona poprzez wpłatę środków na rachunek depozytowy notariusza w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, a następnie przekazana Sprzedającemu zgodnie z postanowieniami tej umowy. Nabywcy zobowiązali się również do podjęcia czynności związanych z przygotowaniem planowanych inwestycji mieszkaniowych. W szczególności każdy z Nabywców zobowiązał się, nie później niż w terminie trzech miesięcy od dnia, w którym decyzja o warunkach zabudowy stanie się ostateczna, wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z garażami podziemnymi i niezbędną infrastrukturą.

Nabywcy są uprawnieni do prowadzenia na swój koszt czynności przygotowawczych, administracyjnych i technicznych, w szczególności do:

·      występowania o wydanie lub przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy;

·      prowadzenia postępowania dotyczącego zintegrowanego planu inwestycyjnego;

·      występowania o pozwolenie na budowę;

·      uzyskiwania warunków przyłączenia nieruchomości do sieci gazowej, energetycznej, ciepłowniczej, wodociągowej, teleinformatycznej i kanalizacyjnej;

·      uzyskiwania warunków lub zezwoleń dotyczących dostępu do drogi publicznej;

·      przeglądania akt księgi wieczystej i pozyskiwania dokumentów dotyczących nieruchomości;

·      przeprowadzania pomiarów, testów, badań, pobierania próbek oraz wykonywania odwiertów;

·      prowadzenia badań prawnych, technicznych, geotechnicznych i środowiskowych.

Czynności te mają być wykonywane przez Nabywców i ich doradców w sposób profesjonalny oraz możliwie najmniej uciążliwy dla Sprzedającego. Koszty takich działań ponoszą Nabywcy, a podejmowane czynności nie mogą co do zasady powodować powstania kosztów, zobowiązań lub odpowiedzialności po stronie Sprzedającego. Każdy z Nabywców ma prawo, według własnego wyłącznego uznania, zrzec się jednego albo większej liczby warunków zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Oświadczenie o zrzeczeniu się warunku powinno zostać przekazane Sprzedającemu najpóźniej do (…) 2027 r. W takim przypadku dany warunek uważa się za niezastrzeżony. Nabywca wyznacza również termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i powinien poinformować o nim Sprzedającego na piśmie co najmniej 30 dni wcześniej.

Nabywcy mają ponadto prawo:

·      żądać zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w razie spełnienia warunków umowy;

·      ujawnić w księdze wieczystej roszczenie o przeniesienie własności odpowiedniej Nieruchomości;

·      korzystać z ustanowionego przez Sprzedającego zabezpieczenia zwrotu zadatku;

·      w określonych umową przypadkach odstąpić od umowy;

·      w przypadku niewykonania umowy z przyczyn leżących po stronie Sprzedającego żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości;

·      przenieść prawa, roszczenia i obowiązki wynikające z umowy na wskazaną w umowie spółkę powiązaną; przeniesienie ich na inny podmiot wymaga zgody Sprzedającego, który może odmówić jej udzielenia wyłącznie z ważnych powodów.

W przypadku przeniesienia praw i obowiązków na podmiot powiązany Nabywca ma obowiązek zawiadomić o tym Sprzedającego w terminie siedmiu dni. Jeżeli Nabywca dokona zmian na Nieruchomości, a do zawarcia przyrzeczonej umowy nie dojdzie z przyczyn zależnych od Nabywcy, ma on obowiązek przywrócić Nieruchomość do stanu poprzedniego w terminie jednego miesiąca od odstąpienia od umowy albo od upływu terminu przewidzianego na zawarcie umowy przyrzeczonej. W razie niewykonania tego obowiązku Sprzedający może dochodzić odszkodowania. W przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy Nabywcy są również zobowiązani do zwrotnego, nieodpłatnego przeniesienia na Sprzedającego praw i obowiązków dotyczących postępowania w sprawie zintegrowanego planu inwestycyjnego, a jeżeli w ramach tego postępowania zostanie zawarta umowa urbanistyczna – również praw i obowiązków wynikających z tej umowy. Koszty zawarcia umów przedwstępnych, koszty zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży, opłaty sądowe, ewentualny podatek od czynności cywilnoprawnych oraz koszty przyjęcia środków do depozytu notarialnego obciążają Nabywców. Na podstawie zawartych umów Sprzedający zobowiązał się przede wszystkim do sprzedaży Nieruchomości A i Nieruchomości B na rzecz wskazanych Nabywców, po ziszczeniu się warunków określonych w umowach.

Nieruchomości mają zostać sprzedane w stanie wolnym od wszelkich obciążeń.

Wnioskodawca zobowiązał się również, w terminie do (…)2027 r., do podjęcia niezbędnych czynności faktycznych i prawnych mających na celu dokonanie oraz zatwierdzenie podziału geodezyjnego działki nr „a”, w wyniku którego powstaną Nieruchomość A i Nieruchomość B o powierzchniach określonych w umowach. Podział ten jest niezbędny do wyodrębnienia przedmiotów obu planowanych umów sprzedaży.

Do czasu zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży Wnioskodawca zobowiązał się w szczególności do:

·      zachowania prawa własności działki nr „a” oraz pozostawania osobą uprawnioną do zbycia powstałych w wyniku jej podziału Nieruchomości;

·      nieoferowania działki nr „a” ani powstałych z niej Nieruchomości innym podmiotom;

·      niezamieszczania ogłoszeń ani informacji wskazujących na zamiar sprzedaży nieruchomości innym osobom;

·      niedokonywania czynności faktycznych ani prawnych zmierzających do zbycia lub obciążenia nieruchomości na rzecz osób trzecich;

·      utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym;

·      niewykonywania na niej robót budowlanych ani nakładów;

·      przekazywania Nabywcom posiadanych dokumentów i informacji niezbędnych do badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i środowiskowego;

·      umożliwienia Nabywcom i ich doradcom wstępu na nieruchomość oraz przeprowadzenia odpowiednich badań;

·      przedłożenia przy zawieraniu umów przyrzeczonych dokumentów wymaganych przez notariusza, w tym dokumentów geodezyjnych, zaświadczeń planistycznych oraz decyzji administracyjnych;

·      zyskania zmiany oznaczenia gruntu w ewidencji gruntów w taki sposób, aby nieruchomość nie była nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w umowie;

·      współdziałania z Nabywcami przy uzyskiwaniu decyzji, pozwoleń, uzgodnień i dokumentów niezbędnych do realizacji planowanych inwestycji.

Sprzedający zobowiązał się ponadto do udzielenia Nabywcom szerokich pełnomocnictw umożliwiających im prowadzenie postępowań administracyjnych i podejmowanie czynności przygotowawczych, w szczególności dotyczących:

·         podziału nieruchomości;

·         decyzji o warunkach zabudowy;

·         zintegrowanego planu inwestycyjnego;

·         pozwolenia na budowę;

·         warunków przyłączenia do sieci;

·         uzyskania dostępu do drogi publicznej;

·         przeglądania księgi wieczystej i uzyskiwania dokumentów.

Pełnomocnictwa te mają obejmować m.in. składanie wniosków, pism, oświadczeń i środków zaskarżenia, odbiór korespondencji i decyzji, przeglądanie akt, uiszczanie opłat na koszt Nabywców oraz reprezentowanie przed organami administracji. Wnioskodawca zobowiązał się również do ich ponownego udzielenia lub odnowienia, jeżeli okaże się to potrzebne do skutecznego prowadzenia postępowań. Pełnomocnictwa co do zasady nie mogą zostać odwołane do czasu zawarcia umów przyrzeczonych albo wcześniejszego wygaśnięcia umów przedwstępnych.

Sprzedający jest zobowiązany także do niewnoszenia odwołań ani skarg od decyzji i rozstrzygnięć dotyczących zagospodarowania działki, warunków zabudowy, zintegrowanego planu inwestycyjnego, pozwolenia na budowę i innych decyzji potrzebnych do realizacji inwestycji, chyba że decyzje te naruszałyby przepisy prawa lub przepisy techniczno-budowlane. W przypadku ujawnienia po przeniesieniu własności zobowiązań, długów lub ciężarów dotyczących okresu sprzed wydania Nieruchomości Wnioskodawca zobowiązał się zwolnić Nabywcę z tych zobowiązań oraz pokryć odpowiednie należności. W celu zabezpieczenia zwrotu zadatku Wnioskodawca, w ramach każdej z umów, ustanowił na Nieruchomości hipotekę umowną do kwoty (…) zł.

Dodatkowo poddał się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 468 ze zm.) do kwoty (…) zł w zakresie obowiązku zwrotu zadatku wraz z odsetkami i kosztami. Po zwrocie zadatku Nabywca ma obowiązek wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki. Jeżeli warunki umowy nie zostaną spełnione z przyczyn nieleżących po żadnej ze stron albo z przyczyn, za które odpowiadają obie strony, Wnioskodawca zobowiązany jest zwrócić Nabywcy zadatek w nominalnej wysokości (…) zł, w terminie 14 dni od upływu terminu przewidzianego na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jeżeli natomiast do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie Nabywcy, zastosowanie mają skutki zadatku określone w art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795), w tym prawo Sprzedającego do zatrzymania zadatku. Jeżeli do niewykonania umowy dojdzie z przyczyn leżących po stronie Sprzedającego, Nabywca jest uprawniony do żądania kwoty odpowiadającej dwukrotności zadatku. W przypadku niestawienia się przez Wnioskodawcę na wyznaczony termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży przewidziana została kara umowna w wysokości (…) zł za każdy dzień opóźnienia, liczona od dnia następującego po upływie terminu wyznaczonego na wykonanie obowiązku. Zapłata kary nie wyłącza możliwości korzystania przez Nabywcę z innych uprawnień wynikających z umowy lub przepisów prawa ani dochodzenia odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej. Przyrzeczone umowy sprzedaży zostały zawarte pod warunkami. Wariant podstawowy zakłada łączne spełnienie następujących warunków:

1.     Warunek dotyczący decyzji o warunkach zabudowy – decyzja o warunkach zabudowy ma stać się ostateczna i zostać przeniesiona na właściwego Nabywcę albo wskazany przez niego podmiot. Alternatywnie na rzecz Nabywcy ma zostać wydana inna ostateczna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pozwalająca na realizację inwestycji na odpowiedniej Nieruchomości. Jednocześnie nie może toczyć się nadzwyczajne postępowanie administracyjne dotyczące wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji.

2.     Warunek dotyczący pozwolenia na budowę – ma zostać uzyskana ostateczna decyzja pozwalająca na budowę na odpowiedniej Nieruchomości budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z garażami podziemnymi, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, a ponadto mają zostać rozpoczęte prace budowlane.

3.     Warunek dotyczący podziału geodezyjnego – Działka ma zostać podzielona w taki sposób, aby powstały odrębne Nieruchomości A i B o powierzchniach oraz granicach określonych w umowach.

4.     Warunek dotyczący charakteru rolnego gruntu – Sprzedający ma uzyskać zmianę oznaczenia Działki w ewidencji gruntów w taki sposób, aby Nieruchomość nie stanowiła nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego.

Umowy dopuszczają pozostawienie użytków rolnych, pod warunkiem, że ich powierzchnia będzie mniejsza niż (…) ha. W przypadku niespełnienia warunków wskazanych powyżej umowy przewidują rozwiązanie alternatywne. Przyrzeczone umowy sprzedaży mogą zostać zawarte, jeżeli zostanie podjęta i wejdzie w życie uchwała (…)ustanawiająca zintegrowany plan inwestycyjny dla terenu działki nr „a”, dopuszczający zabudowę mieszkaniową wielorodzinną co najmniej na obszarze odpowiadającym odpowiednio Nieruchomości A albo Nieruchomości B i pozwalający na realizację planowanej inwestycji. Każdy Nabywca może zrzec się jednego albo kilku warunków przewidzianych w jego umowie. Po zrzeczeniu się danego warunku traktuje się go tak, jakby nie został zastrzeżony.

Przyrzeczona umowa sprzedaży ma zostać zawarta w terminie 60 dni od dnia spełnienia odpowiednich warunków, jednak nie później niż do (…)2027 r. Nabywca powinien zawiadomić Sprzedającego o konkretnym terminie zawarcia umowy co najmniej 30 dni wcześniej. Nabywca może natomiast odstąpić od umowy do (…) 2027 r. m.in. w przypadku:

·           uchylania się Sprzedającego od zawarcia umowy przyrzeczonej;

·           nieprawdziwości albo dezaktualizacji oświadczeń Sprzedającego, jeżeli nieprawidłowość nie zostanie usunięta przed terminem zawarcia umowy;

·           niewykonywania przez Sprzedającego obowiązków wynikających z umowy;

·           niespełnienia warunków, z których Nabywca się nie zrzekł;

·           odmowy powtórzenia przez Sprzedającego wymaganych oświadczeń w umowie przyrzeczonej;

·           uchylania się przez Sprzedającego od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży dotyczącej drugiej Nieruchomości.

Ostatni z wymienionych przypadków oznacza, że obie transakcje zostały ze sobą powiązane: Nabywca Nieruchomości A może odstąpić od swojej umowy, jeżeli Sprzedający uchyla się od zawarcia umowy dotyczącej Nieruchomości B, i analogicznie Nabywca Nieruchomości B może odstąpić, jeżeli Sprzedający uchyla się od sprzedaży Nieruchomości A. W razie odstąpienia z przyczyn leżących po stronie Sprzedającego Nabywca może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Wnioskodawca udzielił (…) pełnomocnictwa do reprezentowania go w sprawach związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr „a”. Pełnomocnictwo obejmowało w szczególności składanie wniosków, uzyskiwanie i odbiór decyzji, zaświadczeń, map oraz innych dokumentów dotyczących Działki przed właściwymi jednostkami samorządu terytorialnego i ich organami.

Wnioskodawca udzielił temu samemu pełnomocnikowi również pełnomocnictwa do prowadzenia procedury ZPI, przejętej w drodze cesji od (…) sp.j. Zakres umocowania obejmuje m.in. reprezentowanie Wnioskodawcy przed organami administracji publicznej i gminą, prowadzenie korespondencji, składanie wniosków i pism, uzyskiwanie dokumentacji planistycznej i geodezyjnej, negocjowanie warunków ZPI – w tym zapisów planistycznych i inwestycji towarzyszących – oraz podpisywanie dokumentów i oświadczeń związanych z tą procedurą. Pełnomocnictwo obowiązuje do zakończenia procedury ZPI, w tym do uprawomocnienia się uchwały zatwierdzającej odpowiedni akt planistyczny.

Działka nie jest zabudowana obiektami budowlanymi, tj. nie znajdują się na niej obiekty budowlane, będące budynkami lub budowlami.

Planowana sprzedaż Nieruchomości będzie miała charakter incydentalny i będzie stanowiła wykonanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy. Środki otrzymane ze sprzedaży Działki zostaną przeznaczone na bieżące wydatki. Nie zostaną przeznaczone na zakup innych nieruchomości.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.

Wnioskodawca dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości, tj. domu położonego w (…) oraz mieszkania przy ul. (…). W 2001 r. Wnioskodawca nabył działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi (…), (…) oraz (…), na których następnie wybudował dom rekreacyjny. Nieruchomość była użytkowana przez Wnioskodawcę do 2017 r. Przyczyną sprzedaży nieruchomości była chęć nabycia domu w (…). Wnioskodawca zakupił ten dom, przeprowadził jego remont i zamieszkuje w nim do chwili obecnej. Sprzedaż nieruchomości w (…) nie została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W 2011 r. Wnioskodawca nabył, korzystając z kredytu hipotecznego, lokal mieszkalny o powierzchni (…) m², położony przy ul. (…) . Lokal ten służył zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. W 2017 r. Wnioskodawca sprzedał mieszkanie, a środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczył na zakup i remont domu (…), w którym zamieszkuje do chwili obecnej. Sprzedaż mieszkania nie została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca wskazuje, że w przedmiotowej sprawie został już uprzednio złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. W toku jego rozpatrywania organ wezwał Wnioskodawcę w piśmie z 15 lipca 2026 r. (znak pisma: 0111-KDIB3-1.4012.470.2026.1.MSO) do uzupełnienia opisu zdarzenia przyszłego oraz udzielenia odpowiedzi na dodatkowe pytania. Z uwagi na nieudzielenie odpowiedzi w wyznaczonym terminie wniosek ten nie został jednak merytorycznie rozpatrzony. W niniejszym wniosku Wnioskodawca uwzględnił wszystkie kwestie wskazane przez Organ w uprzednio skierowanym wezwaniu. Odpowiedzi na zadane pytania zostały zawarte bezpośrednio w opisie zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony w sposób szczegółowy i wyczerpujący. W związku z powyższym Wnioskodawca zwraca się z uprzejmą prośbą o rozpatrzenie niniejszego wniosku na podstawie przedstawionych informacji, bez konieczności ponownego wzywania do uzupełnienia opisu zdarzenia przyszłego.

Pytanie

Czy sprzedaż Działki realizowana przez Wnioskodawcę na rzecz Spółek, wskutek zawarcia umów przenoszących prawo własności, będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Działki dokonana przez Wnioskodawcę na rzecz Spółek na podstawie umów przenoszących prawo własności nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca, dokonując sprzedaży Działki, nie będzie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.; dalej: „ustawa o VAT”).

Sprzedaż będzie stanowiła czynność z zakresu zwykłego wykonywania prawa własności w odniesieniu do majątku prywatnego Wnioskodawcy, a nie czynność wykonaną w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Tak więc grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1ustawy o VAT.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych regulacji wynika, że aby zaistniała przesłanka do opodatkowania danej czynności podatkiem VAT, niezbędne jest, aby podmiot dokonujący tej czynności, w ramach jej dokonania mógł zostać uznany jako podatnik podatku od towarów i usług.

W odniesieniu do planowanej sprzedaży Działki Wnioskodawca nie będzie występował w charakterze podatnika VAT, ponieważ czynność ta stanowi przejaw zwykłego wykonywania prawa własności w ramach majątku prywatnego, a nie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (m.in. w sprawach połączonych C-180/10 i C 181/10 – Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie) sama sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej. Aby uznać daną osobę za podatnika VAT w tym zakresie, konieczne jest wykazanie, że podejmuje ona aktywne działania porównywalne do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami (np. uzbrojenie terenu, intensywne działania marketingowe, działania deweloperskie, zorganizowany obrót gruntami).

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym takie przesłanki nie występują:

·      Działka została nabyta w drodze darowizny w 2003 r., a więc do majątku prywatnego,

·      Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami – jego działalność dotyczy obrotu pojazdami,

·      Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy,

·      Wnioskodawca nie podejmował działań zwiększających wartość Nieruchomości (brak nakładów inwestycyjnych, uzbrojenia, działań deweloperskich, marketingowych),

·      Podział nieruchomości następuje wyłącznie na żądanie Spółek i jest warunkiem transakcji, a nie elementem aktywnej działalności handlowej Wnioskodawcy.

Podkreślenia wymaga, że również uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, zwłaszcza gdy inicjatywa w tym zakresie nie wynika z aktywności Wnioskodawcy nastawionej na profesjonalny obrót, lecz z uwarunkowań transakcyjnych, nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

Zgodnie z treścią interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 marca 2019 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO: „jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.” Działania Wnioskodawcy ograniczają się do zwykłego wykonywania prawa własności, a planowana sprzedaż ma charakter incydentalny i dotyczy zarządu majątkiem prywatnym. Brak jest zatem przesłanek do uznania, że Wnioskodawca działa jako handlowiec czy przedsiębiorca w zakresie obrotu nieruchomościami.

Dla powyższego wniosku bez znaczenia pozostaje również fakt dokonania podziału Nieruchomości, który w analizowanym zdarzeniu przyszłym stanowi jedynie realizację warunku zawarcia umowy przyrzeczonej. Co więcej, nawet gdyby podział został dokonany jeszcze przed zawarciem umów przedwstępnych, na przykład w celu ułatwienia sprzedaży Działki, okoliczność ta sama w sobie nie mogłaby przesądzać o uznaniu sprzedającego za podatnika VAT.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w ww. wyroku TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że: „Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.”

Znaczenie ma całokształt okoliczności, które towarzyszą sprzedaży Nieruchomości. Przykładowo, w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lipca 2018 r., sygn. akt I FSK 1986/16 wskazano, że: „To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.”

W świetle powyższego należy stwierdzić, że sam fakt wystąpienia określonych czynności, takich jak podział nieruchomości czy objęcie jej decyzją o warunkach zabudowy, nie może przesądzać o uznaniu danej osoby za podatnika VAT. Kluczowe jest bowiem ustalenie czy całokształt działań wskazuje na aktywność o charakterze zorganizowanym, profesjonalnym i nastawionym na obrót nieruchomościami w sposób powtarzalny.

Odnosząc powyższe do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że działania podejmowane przez Wnioskodawcę nie wykraczają poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności. Nieruchomość została nabyta w drodze darowizny i przez cały okres pozostawała składnikiem majątku prywatnego, niepowiązanym z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie podejmował aktywności charakterystycznej dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, a wszelkie czynności związane ze sprzedażą, w tym podział nieruchomości, wynikają wyłącznie z warunków postawionych przez Spółki. W świetle powyższego należy uznać, że w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży Działki Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a w konsekwencji sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr ”a” (z której wydzielone zostaną Nieruchomość A i Nieruchomość B) na rzecz Spółek wskutek zawarcia umów przenoszących prawo własności, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Aby odpowiedzieć na Pana pytanie, w pierwszej kolejności należy ustalić czy w celu dokonania sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania o takim właśnie charakterze skutkowałyby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać na rzecz dwóch Spółek nieruchomość gruntową stanowiącą działkę nr „a” („Działka”, „Nieruchomość”), z której wydzielone zostaną Nieruchomość A i Nieruchomość B.

W dniu 20 marca 2026 r. zawarł Pan ze Spółkami umowy przedwstępne. Zawarcie umów przyrzeczonych zostało uzależnione w szczególności od uprzedniego dokonania podziału Nieruchomości na dwie części oraz od uzyskania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy umożliwiającej realizację planowanej inwestycji albo uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Nabywcy są uprawnieni do prowadzenia na swój koszt czynności przygotowawczych, administracyjnych i technicznych, w szczególności do:

·      występowania o wydanie lub przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy;

·      prowadzenia postępowania dotyczącego zintegrowanego planu inwestycyjnego;

·      występowania o pozwolenie na budowę;

·      uzyskiwania warunków przyłączenia nieruchomości do sieci gazowej, energetycznej, ciepłowniczej, wodociągowej, teleinformatycznej i kanalizacyjnej;

·      uzyskiwania warunków lub zezwoleń dotyczących dostępu do drogi publicznej;

·      przeglądania akt księgi wieczystej i pozyskiwania dokumentów dotyczących nieruchomości;

·      przeprowadzania pomiarów, testów, badań, pobierania próbek oraz wykonywania odwiertów;

·      prowadzenia badań prawnych, technicznych, geotechnicznych i środowiskowych.

Ponadto zobowiązał się Pan do udzielenia Nabywcom szerokich pełnomocnictw umożliwiających im prowadzenie postępowań administracyjnych i podejmowanie czynności przygotowawczych, w szczególności dotyczących:

·           podziału nieruchomości;

·           decyzji o warunkach zabudowy;

·           zintegrowanego planu inwestycyjnego;

·           pozwolenia na budowę;

·           warunków przyłączenia do sieci;

·           uzyskania dostępu do drogi publicznej;

·           przeglądania księgi wieczystej i uzyskiwania dokumentów.

Pełnomocnictwa te mają obejmować m.in. składanie wniosków, pism, oświadczeń i środków zaskarżenia, odbiór korespondencji i decyzji, przeglądanie akt, uiszczanie opłat na koszt Nabywców oraz reprezentowanie przed organami administracji.

Udzielił Pan również pełnomocnictwa m.in. do reprezentowania Pana przed organami administracji publicznej i gminą, prowadzenia korespondencji, składania wniosków i pism, uzyskiwania dokumentacji planistycznej i geodezyjnej, negocjowania warunków ZPI – w tym zapisów planistycznych i inwestycji towarzyszących – oraz podpisywania dokumentów i oświadczeń związanych z tą procedurą.

Na podstawie powyższych upoważnień dla Działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy obejmująca realizację inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Pana dostawa Nieruchomości na rzecz dwóch Spółek, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki pozwalające na uznanie Pana za podatnika tego podatku. Nieruchomość nabył Pan w drodze darowizny. Nieruchomości nie wykorzystywał Pan w działalności gospodarczej, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej odpłatnej umowy o podobnym charakterze. Przez cały okres posiadania Nieruchomość przez Pana, była ona wykorzystywana wyłączne do celów prywatnych, stanowiła łąkę/pastwisko użytkowane na potrzeby własne, bez prowadzenia produkcji rolnej ani innej działalności rolniczej. Nie posiadał Pan nigdy statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 ust. 19 ustawy o VAT ani nie dokonywał Pan sprzedaży produktów rolnych pochodzących z Nieruchomości. Do nawiązania kontaktu pomiędzy Panem a Spółkami, doszło za pośrednictwem wspólnych znajomych. Nie podejmował Pan aktywnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, w szczególności nie prowadził Pan reklamy Nieruchomości. Nie ponosił Pan nakładów inwestycyjnych ani nie podejmował i nie zamierza Pan podejmować działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości lub zwiększenie jej wartości, w szczególności poprzez budowę ogrodzenia, uzbrojenie terenu, wykonanie kanalizacji sanitarnej ani doprowadzenie sieci energetycznej, gazowej lub innej infrastruktury. Ani Działka ani wydzielone z niej Nieruchomość A i Nieruchomość B nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie występował Pan o opracowanie ani zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Działki.

Można więc stwierdzić, że nie podejmował Pan działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działek dla ewentualnych przyszłych Kupujących. Z kolei udzielone pełnomocnictwa mają na celu uzyskanie przez Spółki niezbędnych pozwoleń i decyzji dla realizacji zaplanowanych przez te Spółki inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, a nie poprawę walorów nieruchomości dla potencjalnych nabywców.

Z powyższego wynika, że podjęte przez Kupujące Spółki działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności Nieruchomości, lecz Nabywcy wykonują te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działek na swoją rzecz.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania należy wskazać, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że opisana sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Mając na uwadze przedstawione okoliczności należy stwierdzić, że podjęte przez Pana działania do momentu dostawy Nieruchomości, nie mieszczą się w zakresie art. 15 ustawy o VAT i nie wywołują skutku w postaci uznania Pana za podatnika VAT zdefiniowanego w ust. 1 ww. artykułu, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie opisanej sprzedaży Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym dostawa Nieruchomości, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii dokumentowania transakcji fakturą.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.