Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.66.2026.1.IK

Interpretacja indywidualna
- stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

27 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

 

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą. Wnioskodawca posiada status czynnego podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, (Dz. U. 2025.775, t. j., dalej: „ustawa o VAT”).

Przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej jest wynajem nieruchomości, zarówno stanowiących wyłączną własność Wnioskodawcy, jak i takich, których Wnioskodawca jest współwłaścicielem.

Wnioskodawca planuje utworzenie fundacji rodzinnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 825; dalej: „Fundacja”).

Głównym celem utworzenia Fundacji jest zabezpieczenie oraz usprawnienie procesu sukcesyjnego, a także wydzielenie do odrębnego podmiotu składników majątkowych generujących pasywny dochód, w celu ich dalszej reinwestycji. Przekazanie majątku, w tym majątku związanego z działalnością nieruchomościową, na rzecz Fundacji ma na celu jego ochronę przed podziałem, zapewnienie ciągłości zarządzania oraz stworzenie warunków do jego dalszego pomnażania i czerpania z niego korzyści w długim horyzoncie czasowym. Fundacja będzie czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W związku z planowanym utworzeniem Fundacji, Wnioskodawca zamierza wnieść do niej część majątku związanego z prowadzoną przez niego jednoosobową działalnością gospodarczą - tak, by wyposażyć Fundację w majątek. Wniesienie tego majątku do Fundacji nastąpi w ramach jednorazowej czynności prawnej, tj. darowizny majątku dla Fundacji.

Wnioskodawca zamierza wydzielić z prowadzonego przedsiębiorstwa część nieruchomości wraz z przypisanymi do nich składnikami materialnymi i niematerialnymi, w taki sposób, aby tworzyły one zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Przedmiotem planowanej darowizny będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa Wnioskodawcy (dalej: „Wydzielona Działalność”), stanowiąca organizacyjnie i finansowo wyodrębniony zespół składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych. Przenoszony zespół składników będzie obejmował nieruchomości przeznaczone do wynajmu wraz z elementami niezbędnymi do kontynuowania tej działalności, w szczególności powiązanymi umowami, należnościami, zobowiązaniami, dokumentacją oraz sposobem organizacji zarządzania tym segmentem. Jednocześnie Wnioskodawca pozostawi w zasobach swojej działalności gospodarczej pozostałe nieruchomości z puli, które nadal będą wykorzystywane przez niego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na najmie, przy czym działalność ta będzie prowadzona w mniejszej skali, w oparciu o składniki majątkowe, które nie zostały przypisane do przenoszonej zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

 

W skład Wydzielonej Działalności, która docelowo ma zostać wniesiona do Fundacji wchodzi szereg środków trwałych, w tym następujące nieruchomości (dalej łącznie nazwane: „Nieruchomości”):

          1) Nieruchomość położona przy (…) (dalej: „Nieruchomość 1”) - nieruchomość składa się z czterech działek o następującym oznaczeniu geodezyjnym:

a) (…),

b) (…),

c) (…),

d) (…).

Wnioskodawca jest jedynym właścicielem Nieruchomości 1.

Nieruchomość 1 jest zabudowana budynkiem usługowym, który powstał zanim Wnioskodawca nabył Nieruchomość 1. Budynek ten jest wynajmowany kontrahentom Wnioskodawcy w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie dokonywał odliczenia VAT z tytułu nabycia Nieruchomości 1, nie dokonywał też na własną rękę ulepszeń. Wszelkie ewentualne prace związane z eksploatacją znajdującego się na Nieruchomości 1 budynku są realizowane przez i na koszt najemców.

             2) Nieruchomość położona w (…) (dalej: „Nieruchomość 2”) - nieruchomość składa się z jednej działki (…)

Wnioskodawca jest właścicielem Nieruchomości 2 w części ½.

Na Nieruchomości 2 znajdują się:

              a) Dwie hale magazynowe, które znajdowały się na Nieruchomości 2 już w momencie jej zakupu przez Wnioskodawcę;

              b) Dwie hale magazynowe wybudowane przez Wnioskodawcę;

              c) Dwie hale namiotowe o przeznaczeniu przemysłowym - wzniesione przez Wnioskodawcę. Wszystkie posadowione na Nieruchomości 2 konstrukcje (cztery hale magazynowe oraz dwie hale namiotowe) są przedmiotem umów najmu w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę.

             3) Nieruchomość położona w (…) (dalej: „Nieruchomość 3”) - nieruchomość składa się z dwóch działek o następujących numerach geodezyjnych: (…) oraz (…)

Wnioskodawca jest właścicielem Nieruchomości 3 w części ½.

Nieruchomość 3 jest nieruchomością bezpośrednio przyległą do Nieruchomości 2. Jedna z hal posadowionych na Nieruchomości 2 swoim obrysem wkracza na fragment Nieruchomości 3 (konkretnie na działkę nr …), natomiast wchodząca w skład Nieruchomości 3 działka nr … wspomaga korzystanie z Nieruchomości 2.

             4) Nieruchomość położona w (…) (dalej: „Nieruchomość 4”) - nieruchomość składa się z jednej działki o następującym identyfikatorze: …. Wnioskodawca jest jedynym właścicielem Nieruchomości 4. Na Nieruchomości 4 znajduje się zabudowa o charakterze biurowo-magazynowym. Powierzchnie te wynajmowane są kontrahentom Wnioskodawcy w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, tj. spółkom kapitałowym, których Wnioskodawca jest udziałowcem.

             5) Nieruchomość położona w (…) (dalej: „Nieruchomość 5”) - nieruchomość składa się z dwóch działek o identyfikatorach: … oraz …

Wnioskodawca jest właścicielem ½ Nieruchomości 5. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem usługowym, który w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest wynajmowany jego kontrahentom.

 

Oprócz wymienionych Nieruchomości, w skład Wydzielonej Działalności wejdą jeszcze:

   - użytkowany przez Wnioskodawcę na podstawie umowy leasingu samochód specjalny typu kamper (dalej: „Kamper”) wykorzystywany funkcjonalnie w ramach prowadzonej działalności, stanowiący istotny składnik zaplecza technicznego umożliwiającego realizację jej zadań gospodarczych, tj. mobilne biuro. Z uwagi na fakt, iż Nieruchomości są rozlokowane w różnych miejscach kraju, Kamper pozostaje w stałym wykorzystaniu na potrzeby tej działalności i służy realizacji jej celów operacyjnych, w szczególności poprzez zapewnienie mobilności, zaplecza logistycznego oraz organizacyjnego niezbędnego do wykonywania czynności gospodarczych. Pozostaje integralnym elementem zespołu składników majątkowych, organizacyjnych i funkcjonalnych, który łącznie umożliwia samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej w dotychczasowym zakresie.

a ponadto:

   - środki trwałe oraz inne ruchomości związane z przedmiotem najmu,

   - umowy najmu Nieruchomości, umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, których stroną jest Wnioskodawca (do niektórych z Nieruchomości stroną umów na dostawę mediów są najemcy), umowy ubezpieczenia nieruchomości, których stroną jest Wnioskodawca (do niektórych z Nieruchomości stroną umów ubezpieczeniowych są najemcy),

   - należności i zobowiązania wynikające z powyższych umów,

   - baza klientów,

   - ogół wiedzy i informacji związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (know-how), w tym w szczególności specjalistyczna wiedza techniczna (budowlana), doświadczenie w zakresie zarządzania portfelem inwestycyjnym nieruchomości oraz wypracowane procesy obsługi i zarządzania nieruchomościami.

 

Wnioskodawca wskazuje, iż po wyodrębnieniu i wniesieniu do Fundacji Wydzielonej Działalności, będzie w dalszym ciągu prowadził we własnym imieniu jednoosobową działalność gospodarczą, która jak dotychczas będzie polegała na wynajmie posiadanych nieruchomości, na które składać się będą następujące nieruchomości:

 1) Nieruchomość położona w (…), w której skład wchodzi działka o identyfikatorze: …

Wnioskodawca jest właścicielem tej w części 1/3. Jest to teren o przeznaczeniu rolnym. Na moment złożenia niniejszego Wniosku Nieruchomość 4 nie jest przedmiotem umowy najmu, jednakże wchodzi w skład Przedsiębiorstwa Wnioskodawcy z zamiarem dostosowania sposobu wykorzystania do działalności przemysłowej i - w konsekwencji - możliwości wykorzystywania do podstawowego przedmiotu działalności gospodarczej Wnioskodawcy, tj. najmu nieruchomości.

 2) Nieruchomość mieszkalna położona w (…), na którą składa się mieszkalny (…), powierzchnie przynależne, udział w części wspólnej oraz powierzchnia gruntu odpowiadająca lokalowi, powierzchniom przynależnym i części wspólnej.

Wnioskodawca jest jedynym właścicielem tej nieruchomości, która jest wykorzystywana w celu udostępniania jej w formie najmu krótkoterminowego za pośrednictwem dedykowanej do tego platformy internetowej prowadzonej przez podmiot trzeci.

 3) Lokal mieszkalny w (…)- Wnioskodawca jest jedynym właścicielem tego lokalu, który jest wykorzystywany do jego działalności gospodarczej poprzez udostępnianie jej w formie najmu krótkoterminowego za pośrednictwem dedykowanej do tego platformy internetowej prowadzonej przez podmiot trzeci.

 4) środki trwałe oraz inne ruchomości związane z przedmiotami najmu,

 5) umowy najmu, umowy na dostawę mediów,

 6) umowy ubezpieczenia nieruchomości,

 7) należności i zobowiązania wynikające z powyższych umów,

 8) baza klientów,

 9) ogół wiedzy i informacji związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (know-how), w tym w szczególności specjalistyczna wiedza techniczna (budowlana), doświadczenie w zakresie zarządzania portfelem inwestycyjnym nieruchomości oraz wypracowane procesy obsługi i zarządzania nieruchomościami.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, iż jest właścicielem innych nieruchomości, zarówno zabudowanych jak i niezabudowanych, jednakże z uwagi na fakt, iż nie wchodzą one w skład prowadzonej dotychczas przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, nie są objęte zakresem przedmiotowym niniejszego wniosku, Wnioskodawca odstąpił od ich enumeratywnego wyliczenia.

Intencją Wnioskodawcy jest wniesienie Wydzielonej Działalności w postaci zorganizowanej części przedsiębiorstwa majątku do Fundacji, aby Fundacja kontynuowała działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lub wydzierżawianiu w taki sam sposób, w jaki dotychczas robił to Wnioskodawca. Po dokonaniu darowizny Fundacja będzie kontynuowała działalność prowadzoną dotychczas przez Wnioskodawcę w zakresie wynajmu nieruchomości, bez zmiany jej charakteru. Fundacja będzie wykorzystywała przejęte nieruchomości wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, niekorzystających ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

Z kolei Wnioskodawca, z wykorzystaniem tych nieruchomości, których nie zamierza wnosić do Fundacji, będzie kontynuował swoją działalność gospodarczą w dotychczasowym zakresie.

Wydzielenie z dotychczasowego przedsiębiorstwa Wnioskodawcy Wydzielonej Działalności w postaci zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest możliwe, ponieważ w ramach tej działalności możliwe jest jednak wyodrębnienie zespołów składników majątkowych przypisanych do określonych nieruchomości, które łącznie realizują konkretne zadania gospodarcze i mogą funkcjonować jako odrębne segmenty tej działalności.

Wnioskodawca wyjaśnia, że wniesienie do Fundacji rodzinnej obejmuje wyłącznie tę część nieruchomości oraz powiązane z nią składniki majątkowe i organizacyjne, które zostały wyodrębnione w taki sposób, aby umożliwiały Fundacji samodzielne i ciągłe prowadzenie działalności gospodarczej w dotychczasowym zakresie, podczas gdy pozostała część nieruchomości pozostaje po stronie Wnioskodawcy i będzie przez niego nadal wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, niezależnie od działalności realizowanej przez fundację rodzinną, co potwierdza istnienie dwóch odrębnych, równolegle funkcjonujących struktur gospodarczych. W ramach wydzielenia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w postaci Wydzielonej Działalności nastąpi wyodrębnienie funkcjonalne polegające na tym, że składniki majątkowe będące przedmiotem przyszłej darowizny umożliwiają świadczenie usług w zakresie wynajmu nieruchomości i nie potrzebują innych aktywów materialnych lub niematerialnych by kontynuować swoją działalność. Nieruchomości, które mają zostać przeniesione do Fundacji w ramach Wydzielonej Działalności są obecnie wynajmowane i nie wystąpi żadna przerwa w świadczeniu usług po ich przeniesieniu.

Na potrzeby wyodrębnienia Wydzielonej Działalności Wnioskodawca podjął już działania organizacyjne i formalne, zmierzające do zapewnienia odrębnej obsługi księgowej, prawnej oraz ubezpieczeniowej dla zespołu składników majątkowych obejmujących nieruchomości przeznaczone do wniesienia do Fundacji.

W szczególności Wnioskodawca przygotował rozwiązania umożliwiające przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności i zobowiązań do wyodrębnionego segmentu działalności obejmującego nieruchomości wnoszone do fundacji rodzinnej, w tym poprzez stosowne narzędzia ewidencyjne oraz dokumentacyjne, pozwalające na bieżące monitorowanie wyników finansowych tej części działalności niezależnie od pozostałej działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę. Ponadto Wnioskodawca zapewnił odrębną obsługę prawną i ubezpieczeniową dla nieruchomości objętych wyodrębnianą zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, w szczególności poprzez przygotowanie dokumentacji umożliwiającej przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umów związanych z tymi nieruchomościami na Fundację, co umożliwi kontynuowanie działalności polegającej na najmie tych nieruchomości przez Fundację bez zakłóceń organizacyjnych.

 

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

 

              1) Czy planowane przez Wnioskodawcę nieodpłatne przekazanie Wydzielonej Działalności na rzecz Fundacji będzie stanowić zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT (dalej: „Pytanie 1”)?

              2) Czy planowane przez Wnioskodawcę nieodpłatne przekazanie Wydzielonej Działalność na rzecz Fundacji nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w oparciu o art 6 pkt 1) ustawy o VAT (dalej: „Pytanie 2”)?

Pana stanowisko

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Pytania 1: Planowane przez Wnioskodawcę nieodpłatne przekazanie Wydzielonej Działalności na rzecz Fundacji będzie stanowić zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Pytania 2: planowane przez Wnioskodawcę nieodpłatne przekazanie Wydzielonej Działalności na rzecz Fundacji nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w oparciu o art 6 pkt 1) ustawy o VAT.

Uzasadnienie

1. Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Pytania 1 i Pytania 2

Zgodnie z art. 5 ust.1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Definicja ta swoim zakresem obejmuje również nieruchomości, w tym grunty, budynki czy części budynków.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W art. 6 ust. 1 ustawy o VAT ustawodawca przewidział wyłączenie, zgodnie z którym czynności prawne polegające na zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wyłączone są z zakresu normowania ustawy o VAT, co w konsekwencji oznacza, iż czynności polegające na zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Co więcej, wskazać należy, iż rozporządzenie przedsiębiorstwem lub jego częścią, o którym mowa w art. 6 ust. 1 ustawy o VAT nie odnosi się wyłącznie do sprzedaży w myśl art. 535 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2025.1071 t. j., dalej: „Kodeks cywilny”). Jak wskazuje T. Michalik, „zbycie należy rozumieć jako jakąkolwiek czynność prowadzącą do przeniesienia własności” (VAT. Komentarz, Wyd. 17, Warszawa 2024, art. 6.). W wyroku WSA w Warszawie z dnia 06 października 2009 r. (III SA/Wa 368/09) sąd wskazał, iż „Transakcją zbycia, o której mowa w art. 6 ust. 1 u.p.t.u. jest każda czynność, w świetle obowiązujących przepisów skutkująca przeniesieniem własności przedsiębiorstwa”. Dlatego też, jako zbycie powinna być rozumiana nie tylko sprzedaż, ale i zamiana, darowizna czy przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego i do tychże form zastosowanie powinien mieć art. 6 ust. 1 ustawy o VAT. Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „DKIS”) w interpretacji indywidualnej z dnia 21 kwietnia 2022 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.68.2022.3.MŻ) „pojęcie zbycia należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu”.

W tej samej interpretacji DKIS wskazał, iż przepis art. 6 ust. 1 ustawy o VAT ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Przez zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa, zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

 

Przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji przedsiębiorstwa, dlatego też zasadnie jest, by na potrzeby przepisów podatkowych stosować definicję zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego zgodnie z którą przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

             1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

             2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

             3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

             4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

             5) koncesje, licencje i zezwolenia;

             6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

             7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

             8) tajemnice przedsiębiorstwa;

             9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Użycie przez ustawodawcę w art. 55¹ Kodeksu cywilnego sformułowania „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że w definicji zawarty jest tylko przykładowy katalog elementów przedsiębiorstwa. W związku z tym, aby można było stwierdzić istnienie przedsiębiorstwa, może ono obejmować tylko część wymienionych w tym katalogu elementów, a może także zawierać inne elementy, w tym katalogu niewymienione.

W świetle przytoczonych regulacji, aby uznać, czy dany zespół składników stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, a co za tym idzie również ustawy o VAT, kluczowe jest, by ten zespół składników materialnych i niematerialnych posiadał cechy „zorganizowania” oraz umożliwiał prowadzenie działalności gospodarczej.

Kwalifikacja przekazywanego zespołu składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Pojęcie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” na potrzeby podatku od towarów i usług zostało zdefiniowane art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić samodzielne przedsiębiorstwo realizujące te zadania.

 

Z przedmiotowej definicji wynika, iż w celu uznania, że określona część przedsiębiorstwa stanowi ZCP w rozumieniu ustawy VAT, łącznie muszą być spełnione następujące warunki:

a) dana część przedsiębiorstwa powinna charakteryzować się wyodrębnieniem w istniejącym przedsiębiorstwie:

b) na wyodrębnioną część przedsiębiorstwa powinny składać się składniki materialne i niematerialne (w tym zobowiązania),

c) przeznaczeniem ww. zespołu składników materialnych i niematerialnych powinna być realizacja określonych zadań gospodarczych oraz

d) taki zespół składników materialnych i niematerialnych mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Definicja zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jest tożsama z definicją zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawartej w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. W celu określenia zakresu jej zastosowania można się posłużyć więc orzecznictwem sądów administracyjnych w sprawach dotyczących obu tych podatków.

Z uwagi na fakt, iż ustawodawca nie precyzuje szczegółowo, w jaki sposób należy weryfikować spełnienie powyższych przesłanek, konieczna jest każdorazowa analiza konkretnego stanu faktycznego, przy czym spełnienie ww. kryteriów należy brać pod uwagę ich uch status w istniejącym przedsiębiorstwie zbywcy na moment poprzedzający daną transakcję.

Definicja zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jest tożsama z definicją zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawartej w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. W celu określenia zakresu jej zastosowania można się posłużyć więc orzecznictwem sądów administracyjnych w sprawach dotyczących obu tych podatków.

Zgodnie z tym licznym i utrwalonym orzecznictwem (np. wyrok NSA z 21 czerwca 2012 r. sygn.  FSK 1586/11, wyrok WSA w Krakowie z 15 kwietnia 2010 r., sygn. I SA/Kr 31/10, wyrok WSA w Poznaniu z 10 stycznia 2018 r. sygn. I SA/Po 988/17 ), zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: a) organizacyjnej, b) finansowej, c) funkcjonalnej.

Kwestię czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome jak i nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej. Fakt wyłączenia niektórych składników z przedmiotu darowizny do Fundacji pozostaje bez wpływu na kwalifikację przenoszonych składników majątkowych jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W świetle powyższych przepisów i definicji istotne jest, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej.

Wyodrębnienie organizacyjne i finansowe (uwzględnione w przepisach ustawy) nie musi mieć charakteru sformalizowanego. Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które winno zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

a) Wyodrębnienie organizacyjne zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa. W ocenie Wnioskodawcy nie oznacza to jednak, że koniecznie powinno ono przybrać sformalizowanych charakter, tj. zorganizowana część przedsiębiorstwa nie musi mieć statusu oddziału, filii lub innej formy zdefiniowanej w przepisach lub aktach wewnętrznych obowiązujących u podatnika. WSA w Warszawie w wyroku z 10 marca 2016 r. (III SA/Wa 456/15) stwierdził, iż „(…) nawet w przypadku, gdy fakt wyodrębnienia składników nie wynika z żadnych zapisów zawartych w dokumentach konstytuujących dany podmiot lub też regulujących jego funkcjonowanie, a takie wyodrębnienie w praktyce jest dostrzegalne i ono, chociaż nie ma oparcia w dokumentach podatnika, faktycznie istnieje - możemy mieć do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa”. Takie stanowisko jest również potwierdzone w następujących rozstrzygnięciach:

   - WSA w Warszawie w wyroku z 21 czerwca 2012 r. (III SA/Wa 2836/11): „Wyodrębnienie organizacyjne nie musi mieć sformalizowanego charakteru, ani też nie może być uznawane za decydujące dla bytu zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

   - Interpretacja indywidualna z dnia 13 grudnia 2024 r. (sygn. 0114-KDIP3-1.4011.780.2024.2.AK): „W praktyce organów podatkowych zauważa się, że wyodrębnienie organizacyjne nie musi być rozumiane jako wyodrębnienie formalno-prawne, ani też nie może być uznawane za decydujące dla bytu ZCP”.

W ocenie Wnioskodawcy, w świetle powyższego, wyodrębnienie organizacyjne nie musi być rozumiane jako wyodrębnienie formalno-prawne. Żaden przepis prawa podatkowego nie przewiduje takiego wymogu. Do stwierdzenia wydzielenia organizacyjnego zorganizowanej części przedsiębiorstwa wystarczające powinno być jej wyodrębnienie faktyczne i materialne, polegające na odrębnym określeniu przedmiotu jej działalności i przypisaniu do niej składników majątkowych pozwalających na jego realizowanie tak, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła funkcjonować samodzielnie, niezależnie od pozostałych części przedsiębiorstwa, z czym zgodził się DKIS w interpretacji indywidualnej z dnia 26 października 2020 r. (sygn. 0114-KDIP2-2.4010.209.2020.1.JG).

Z taką właśnie formą wyodrębnienia mamy do czynienia w przypadku analizowanego stanu faktycznego będącego przedmiotem niniejszego wniosku, tj. na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego przesłanka wyodrębnienia organizacyjnego jest spełniona. Wnioskodawca zamierza bowiem wydzielić z prowadzonego przedsiębiorstwa (jednoosobowej działalności gospodarczej) określony segment działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych obejmujący Wydzieloną Działalność, obejmujący Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3, Nieruchomość 4, Nieruchomość 5 wraz z elementami niezbędnymi do kontynuowania tej działalności w sposób ciągły, i niezakłócony. Wyodrębnienie to ma charakter realny i „operacyjny”, gdyż dotyczy istniejącego i funkcjonującego w ramach przedsiębiorstwa zespołu składników przeznaczonych do realizacji konkretnych zadań gospodarczych (najem nieruchomości komercyjnych), przy jednoczesnym pozostawieniu w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy pozostałych nieruchomości wykorzystywanych w dalszym ciągu w działalności najmu, co potwierdza istnienie co najmniej dwóch równolegle funkcjonujących segmentów działalności.

W szczególności, w ramach organizacyjnego wydzielenia zorganizowanej części przedsiębiorstwa do Fundacji zostaną przypisane i przeniesione (i) nieruchomości stanowiące bazę aktywów wykorzystywanych w segmencie najmu komercyjnego; (ii) powiązane umowy najmu oraz umowy towarzyszące (w tym umowy dotyczące mediów i ubezpieczeń - w zakresie, w jakim stroną jest Wnioskodawca), (iii) należności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem tego segmentu, (iv) dokumentacja oraz wypracowane zasady i procesy obsługi i zarządzania nieruchomościami, (v) baza klientów oraz know-how, w tym specjalistyczna wiedza techniczna i doświadczenie w zarządzaniu portfelem nieruchomości, jak również (vi) składniki zaplecza techniczno-organizacyjnego (w tym Kamper wykorzystywany jako mobilne biuro), służące realizacji zadań operacyjnych tego segmentu w warunkach rozproszenia lokalizacji Nieruchomości. W konsekwencji, nie jest to jedynie zbiór aktywów, lecz zorganizowany kompleks składników, który w ramach przedsiębiorstwa Wnioskodawcy realizuje określone zadania gospodarcze i posiada własną logikę funkcjonowania.

Dodatkowo, Wnioskodawca podjął działania organizacyjne i formalne ukierunkowane na zapewnienie odrębnej obsługi tego segmentu, w tym w szczególności poprzez przygotowanie rozwiązań umożliwiających odrębną obsługę księgową, prawną i ubezpieczeniową nieruchomości wchodzących do Wydzielonej Działalności oraz przygotowanie dokumentacji umożliwiającej przeniesienie praw i obowiązków z umów związanych z tym segmentem na Fundację. Działania te prowadzą do ukształtowania wyodrębnienia organizacyjnego w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, rozumianego jako faktyczne i materialne wydzielenie segmentu działalności w strukturze przedsiębiorstwa, bez konieczności nadawania mu formalnego statusu oddziału lub innej jednostki organizacyjnej.

W realiach przedstawionego zdarzenia przyszłego przesłanka wyodrębnienia organizacyjnego jest spełniona niezależnie od tego, że w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy nie funkcjonuje sformalizowana struktura w postaci oddziału, filii, wydziału czy innej jednostki organizacyjnej ustanowionej na podstawie przepisów prawa lub aktów wewnętrznych. Wnioskodawca nie nadaje wyodrębnianej części przedsiębiorstwa formalnego statusu organizacyjnego (np. „oddziału”) ani nie opiera wyodrębnienia na dokumentach ustrojowych, co jednak - wobec braku takiego wymogu w przepisach prawa podatkowego - nie wyklucza uznania, że mamy do czynienia z wyodrębnieniem organizacyjnym w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Decydujące znaczenie ma bowiem nie formalno-prawna kwalifikacja, lecz faktyczne i materialne wydzielenie segmentu działalności w ramach istniejącego przedsiębiorstwa, polegające na odrębnym określeniu przedmiotu tej działalności oraz przypisaniu do niej zasobów umożliwiających jej realizację w sposób zorganizowany.

Co ważne, opisany podział ma wymiar nie tylko deklaratywny, ale również praktyczny: po dokonaniu darowizny Wnioskodawca będzie nadal prowadził działalność gospodarczą w zakresie najmu, lecz w oparciu o pozostałe składniki majątkowe (nieruchomości niewchodzące do Wydzielonej Działalności), co potwierdza, że w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy możliwe jest wyodrębnienie dwóch równolegle funkcjonujących obszarów działalności - (i) segmentu najmu komercyjnego obejmującego Nieruchomości 1-5, przeznaczonego do przeniesienia do Fundacji, oraz (ii) segmentu najmu realizowanego dalej przez Wnioskodawcę przy użyciu pozostałych nieruchomości. Taki równoległy model funkcjonowania po transakcji stanowi silny argument, że wydzielana część przedsiębiorstwa posiada własną, rozpoznawalną tożsamość organizacyjną oraz jest odrębna od pozostałej działalności.

Mimo braku formalnego wyodrębnienia w postaci ustanowienia oddziału lub innej jednostki organizacyjnej, w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy istnieje materialnie wyodrębniony segment działalności, z przypisanym zakresem zadań gospodarczych oraz odpowiadającymi mu składnikami i sposobem organizacji.

W konsekwencji, w opisanym zdarzeniu przyszłym można zasadnie przyjąć, że przenoszony do Fundacji rodzinnej zespół składników będzie w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy wyodrębniony organizacyjnie, tj. będzie stanowił faktycznie wydzielony segment działalności, posiadający przypisane składniki, relacje kontraktowe, zasady obsługi oraz procesy zarządcze, umożliwiające realizację zadań gospodarczych w sposób zorganizowany i odrębny od pozostałej działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę.

b) Wyodrębnienie finansowe zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Wymóg wyodrębnienia finansowego uznaje się za spełniony, gdy istnieje możliwość przypisania przychodów, jakie generuje zorganizowana część przedsiębiorstwa oraz odpowiadających im wydatków, czyli ustalenia jaka jest rentowność tej części działalności podatnika. Co istotne, wyodrębnienie finansowe nie musi oznaczać samodzielności finansowej. Wystarczające jest aby poprzez odpowiednią ewidencje zdarzeń gospodarczych możliwe było przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Odrębność finansowa realizowana jest więc także poprzez przyporządkowanie do zorganizowanej części przedsiębiorstwa składników materialnych i niematerialnych (zgodnie z ustawową definicją na zorganizowaną część przedsiębiorstwa składa się również „zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania”).

 

Interpretacje i orzeczenia sądów administracyjnych wskazują na przypisanie do ZCP między innymi takich elementów jak:

- zobowiązania,

- należności,

- środki trwałe,

- nieruchomości,

- prawa i obowiązki wynikające z umów, związane z działalnością zorganizowanej części przedsiębiorstwa

- rachunki bankowe i znajdujące się na nich środki finansowe.

Powyższe wyliczenie nie jest ani kompletne, ani też listą minimalnego przypisania składników - każdy przypadek powinien być analizowany z uwzględnieniem specyfiki i wymagań działalności prowadzonej przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Należy zwrócić uwagę, że sam fakt, iż na mocy planowanej darowizny podmiot nabywający zespół składników majątkowych może nie nabyć niektórych składników majątkowych oraz zobowiązań, które ze względu na czynniki obiektywne nie będą przedmiotem transferu do podmiotu nabywającego nie oznacza, że transferowany zespół składników majątkowych nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Kluczowa będzie ocena z punktu widzenia tego, czy przenoszony zespół składników materialnych i niematerialnych będzie w stanie samodzielnie realizować zadania gospodarcze zorganizowanej części przedsiębiorstwa (co mieści się w kolejnej przesłance - wyodrębnieniu funkcjonalnym).

Przesłanka wyodrębnienia finansowego zorganizowanej części przedsiębiorstwa o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT nie może być utożsamiana z pełną, formalną samodzielnością finansową w rozumieniu prowadzenia odrębnych ksiąg rachunkowych czy posiadania niezależnych źródeł finansowania. W wyroku z 20 stycznia 2017 r. (II FSK 2463/16) NSA wskazał, iż „Wyodrębnienie finansowe nie oznacza bowiem samodzielności finansowej, lecz sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Analogiczne podejście jest konsekwentnie prezentowane w interpretacjach indywidualnych - podkreśla się, że dla wykazania wyodrębnienia finansowego wystarczające jest istnienie rozwiązań ewidencyjnych pozwalających na przypisanie do zorganizowanej części przedsiębiorstwa danych ekonomicznych (przychodów, kosztów, należności i zobowiązań), przy czym wyodrębnienie to może wynikać zarówno z planu kont/kont analitycznych, jak i z rachunkowości zarządczej oraz innych narzędzi ewidencyjnych. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 30 grudnia 2022 r., (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.630.2022.1.AWY), DKIS wskazał:

„Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części. ZCP jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego. Nie musi to być postać oddziału samodzielnie rozliczającego się. Ważne natomiast jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć funkcje gospodarcze)”.

Z kolei w wyroku NSA z 11 kwietnia 2019 r. (sygn. II FSK 79/17) Sąd stwierdził, że: „Wyodrębnienie finansowe oznacza natomiast możliwość prawidłowego przyporządkowania do tej zorganizowanej części przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań”.

W konsekwencji, dla przyjęcia, że dany zespół składników spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego w strukturze przedsiębiorstwa, co do zasady wystarczające jest, aby istniała możliwość odrębnego ustalenia kluczowych danych finansowych przypisywanych do tego zespołu, w szczególności takich jak aktywa i pasywa, koszty i przychody, a także należności oraz zobowiązania (jak wskazał DKIS w interpretacji indywidualnej z dnia 28 sierpnia 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.409.2024.2.MM).

 

W tym kontekście istotne jest, że w opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca wskazał na podjęcie konkretnych działań umożliwiających przyporządkowanie strumieni finansowych do wydzielanego segmentu działalności. Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca wdrożył (oraz kontynuuje wdrażanie) rozwiązania organizacyjne i formalne zmierzające do zapewnienia odrębnej obsługi księgowej dla zespołu składników majątkowych obejmujących Nieruchomości przeznaczone do wniesienia do Fundacji, jak również przygotował narzędzia ewidencyjne pozwalające na bieżące monitorowanie wyników finansowych tej części działalności niezależnie od pozostałej działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę. Oznacza to, że na poziomie prowadzonej ewidencji możliwe jest (i ma być wykonywane w sposób ciągły) przypisywanie do zorganizowanej części przedsiębiorstwa:

  1) przychodów generowanych przez tę część działalności (w szczególności czynszów najmu Nieruchomości wchodzących w skład Wydzielonej Działalności, opłat eksploatacyjnych/refaktur mediów, o ile występują po stronie Wnioskodawcy),

  2) (kosztów związanych z funkcjonowaniem tej części działalności (w tym kosztów utrzymania i eksploatacji Nieruchomości po stronie wynajmującego, kosztów ubezpieczenia - w zakresie, w jakim ponosi je Wnioskodawca, kosztów obsługi prawnej i ubezpieczeniowej przypisanej do Nieruchomości objętych Wydzieloną Działalnością, a także - stosownie do okoliczności - kosztów związanych z wykorzystywaniem Kampera jako zaplecza techniczno-organizacyjnego tej części działalności, w tym kosztów leasingu/eksploatacji w zakresie przypisanym do Wydzielonej Działalności),

  3) należności i zobowiązań wynikających z umów związanych z Nieruchomościami wchodzącymi w skład Wydzielonej Działalności (m.in. umów najmu, umów na dostawę mediów, umów ubezpieczenia

          - w zakresie, w jakim stroną jest Wnioskodawca), jak również innych zobowiązań i należności funkcjonalnie związanych z tym segmentem działalności.

W praktyce organów podatkowych podkreśla się, że wyodrębnienie finansowe jest spełnione, jeżeli możliwe jest przyporządkowanie do zorganizowanej części przedsiębiorstwa ponoszonych kosztów i osiąganych przychodów, a także należności i zobowiązań związanych z działalnością tej części przedsiębiorstwa; istotna jest zatem zdolność do odtworzenia wyniku finansowego tej części działalności na podstawie prowadzonej ewidencji. Wprost wskazuje się również, że powiązanie danych finansowych z zorganizowanej części przedsiębiorstwa może następować na podstawie rachunkowości zarządczej, a nie ma bezwzględnego obowiązku, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa samodzielnie sporządzała bilans - wystarczające są przejawy odrębności finansowej, takie jak alokowanie przychodów i kosztów do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, planowanie finansowe czy okresowa kontrola sytuacji finansowej wyodrębnionego segmentu.

Odnosząc powyższe do okoliczności niniejszej sprawy należy podkreślić, że - zgodnie ze stanem faktycznym - Wnioskodawca zapewnił rozwiązania pozwalające na przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności i zobowiązań do segmentu obejmującego Wydzielona Działalność wnoszoną do Fundacji, a tym samym możliwe jest prowadzenie bieżącej kontroli ekonomicznej tej części przedsiębiorstwa oraz odtworzenie jej wyniku finansowego niezależnie od pozostałej działalności. Tak rozumiane wyodrębnienie finansowe odpowiada utrwalonej linii interpretacyjnej, zgodnie z którą kluczowe jest istnienie funkcjonalnego i ewidencyjnego „wydzielenia” umożliwiającego identyfikację zdarzeń gospodarczych przypisanych do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a nie formalne wyodrębnienie w postaci odrębnych ksiąg czy struktury sprawozdawczej.

c) Wyodrębnienie funkcjonalne zorganizowanej części przedsiębiorstwa - możliwość samodzielnego realizowania zadań gospodarczych przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa

Poprzez wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć przeznaczenie danego zespołu składników do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych. Składniki materialne i niematerialne, wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa powinny umożliwić podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego samodzielnego przedsiębiorstwa (tak funkcjonalne wyodrębnienie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zdefiniował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 11 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 79/17).

Jak wskazuje się w praktyce interpretacyjnej, zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa, a jej składniki muszą umożliwiać nabywcy podjęcie działalności w ramach odrębnego przedsiębiorstwa (przykładowo: interpretacja indywidualna z dnia 19 grudnia 2025 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.546.2025.2.DS).

W odniesieniu od opisu zdarzenia przyszłego, przenoszony do Fundacji zespół składników majątkowych i niemajątkowych jest już obecnie wykorzystywany do wykonywania określonego rodzaju działalności gospodarczej - najmu nieruchomości - oraz został ukształtowany w taki sposób, aby Fundacja mogła tę działalność kontynuować w nieprzerwany sposób, tj. bez zmiany jej charakteru.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż wnoszona do Fundacji Wydzielona Działalność obejmuje aktywne, funkcjonujące składniki majątkowe będące źródłem przychodów z najmu, które - jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego - są aktualnie przedmiotem umów najmu. Co istotne, Wnioskodawca wskazuje, iż nie wystąpi przerwa w świadczeniu usług najmu po wniesieniu Nieruchomości do Fundacji, co oznacza, że przedmiot darowizny odpowiada działającej, aktywnej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, a nie jedynie zestawowi aktywów wyłączonych z kontekstu gospodarczego.

Po drugie, wraz z Nieruchomościami do Fundacji mają być wniesione elementy organizacyjno-kontraktowe, umożliwiające wykonywanie czynności najmu, w szczególności umowy najmu, umowy dotyczące mediów (w zakresie, w jakim stroną jest Wnioskodawca), umowy ubezpieczenia (w zakresie, w jakim stroną jest Wnioskodawca), należności i zobowiązania wynikające z tych stosunków oraz dokumentacja dotycząca obsługi i zarządzania portfelem nieruchomości. W praktyce oznacza to przejęcie przez Fundację całokształtu praw i obowiązków, które „operacyjnie” składają się na prowadzenie działalności najmu w tym segmencie, a nie jedynie nabycie samych składników rzeczowych.

Po trzecie, przenoszona część działalności została wyposażona w zaplecze techniczno-operacyjne (Kamper jako mobilne biuro i element logistyki zarządczej) oraz w wartości niematerialne (baza klientów, know-how, procesy obsługi i zarządzania nieruchomościami), które - według opisu - pozostają funkcjonalnie związane z tym segmentem i służą jego obsłudze w warunkach rozproszenia geograficznego Nieruchomości. Elementy te świadczą o tym, że przekazywany zespół składników jest kompletną, operacyjnie ukształtowaną częścią przedsiębiorstwa gotową i nastawioną na kontynuowanie działalności gospodarczej w zakresie najmu.

Po czwarte, kluczowe znaczenie ma okoliczność, że Fundacja - zgodnie z intencją Wnioskodawcy - ma kontynuować dokładnie tę samą działalność gospodarczą w zakresie najmu nieruchomości, przy czym ma wykorzystywać przejęte składniki wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT (niekorzystających ze zwolnienia). W świetle standardu wynikającego z orzecznictwa TSUE (w tym wyroku TSUE z 10 listopada 2011 r. r. w sprawie C 444/10 w sprawie Finanzamt Lüdenscheid przeciwko Christel Schriever,), zamiar kontynuacji działalności nabywcy - potwierdzony obiektywnymi cechami transakcji (przeniesienie zespołu składników umożliwiającego prowadzenie najmu bez przerwy) - stanowi istotny argument potwierdzający przeniesienie „funkcjonującej” części przedsiębiorstwa, a nie zwykłą dostawę towarów (aktywów).

Po piąte, funkcjonalna samodzielność przenoszonego zespołu składników znajduje dodatkowe potwierdzenie w tym, że Wnioskodawca będzie kontynuował działalność najmu w oparciu o składniki pozostające po jego stronie, tj. po transakcji będą równolegle funkcjonowały dwa segmenty działalności: (i) segment „fundacyjny” oparty o Nieruchomości i składniki im przypisane oraz (ii) segment „pozostający” w jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy (pozostałe nieruchomości i związane z nimi składniki). W praktyce oznacza to, że przenoszony zespół składników jest zdolny do samodzielnego wykonywania zadań gospodarczych (najem komercyjny) bez „podparcia” składnikami pozostającymi u Wnioskodawcy, a jednocześnie pozostawiony majątek również pozwala Wnioskodawcy na dalsze prowadzenie działalności - co przemawia za realnym, a nie iluzorycznym wyodrębnieniem funkcjonalnym.

W tym miejscu należy również zaznaczyć, że sama okoliczność, iż przenoszona działalność dotyczy nieruchomości, nie przesądza automatycznie o istnieniu zorganizowanej części przedsiębiorstwa - w orzecznictwie NSA podkreślano, że w pewnych stanach faktycznych przeniesienie nieruchomości komercyjnej (lub ich zespołu) może nie tworzyć zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jeżeli przenoszone są w istocie wyłącznie aktywa, bez komponentów pozwalających na prowadzenie działalności w sposób samodzielny (kryterium „konglomeratu składników” vs „działającego zespołu”). Jednakże w analizowanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca przenosi nie tylko same nieruchomości, lecz także cały funkcjonalny „aparat” ich gospodarczego wykorzystania w segmencie najmu (umowy, należności, zobowiązania, dokumentacja, know-how, baza klientów, zaplecze operacyjne), a Fundacja ma kontynuować działalność w nieprzerwany sposób - co odróżnia niniejszy przypadek od sytuacji, w których organ lub sąd dopatrywał się jedynie sprzedaży aktywów.

 

W konsekwencji, zespół składników majątkowych i niemajątkowych opisywany jako przedmiot darowizny na rzecz Fundacji spełnia przesłankę wyodrębnienia funkcjonalnego:

- jest przeznaczony do realizacji skonkretyzowanych zadań gospodarczych (najem nieruchomości komercyjnych),

- tworzy wewnętrznie spójną całość (aktywa + kontrakty + rozrachunki + know-how + zaplecze operacyjne),

- jego przeniesienie umożliwia Fundacji samodzielne i nieprzerwane prowadzenie tej działalności w dotychczasowym modelu.

Tak rozumiana cecha funkcjonalności odpowiada standardowi prezentowanemu w interpretacjach dotyczących wniesienia działalności nieruchomościowej do fundacji rodzinnej jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w których organ akcentuje konieczność istnienia zespołu składników pozwalającego na kontynuację działalności w sposób samodzielny.

Mając na uwadze całokształt przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz dokonanej wyżej analizy przesłanek wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego, należy stwierdzić, że zespół składników majątkowych i niemajątkowych przeznaczonych do przekazania na rzecz Fundacji spełnia definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Przedmiot darowizny stanowi wewnętrznie powiązany i zorganizowany kompleks elementów, obejmujący Nieruchomości wraz z umowami towarzyszącymi (w tym mediami i ubezpieczeniami w zakresie, w jakim stroną jest Wnioskodawca), należnościami i zobowiązaniami wynikającymi z tych stosunków, dokumentacją, bazą klientów oraz know-how i procesami zarządczymi, a także zapleczem techniczno - organizacyjnym (w tym Kamperem wykorzystywanym jako mobilne biuro). Zespół ten został (i ma zostać) wydzielony w strukturze przedsiębiorstwa Wnioskodawcy w sposób umożliwiający jego identyfikację jako odrębnego segmentu działalności oraz przypisanie do niego składników i relacji kontraktowych koniecznych dla prowadzenia działalności najmu nieruchomości.

Jednocześnie - zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego - Wnioskodawca wdrożył (oraz kontynuuje wdrażanie) rozwiązania ewidencyjne i organizacyjne pozwalające na przyporządkowanie do wydzielanego segmentu przychodów, kosztów, należności i zobowiązań, co spełnia przesłankę wyodrębnienia finansowego rozumianą jako możliwość przypisania danych ekonomicznych do wyodrębnionej części przedsiębiorstwa (bez konieczności prowadzenia dla niej formalnie odrębnych ksiąg). Takie rozumienie przesłanek istnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest zgodne z utrwaloną linią orzeczniczą, zgodnie z którą zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest „sumą składników”, lecz zorganizowanym zespołem umożliwiającym samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, przy czym o kwalifikacji przesądza zdolność do realizacji zadań gospodarczych przy użyciu przenoszonych składników.

Nadto, kluczowa - z perspektywy przesłanki funkcjonalnej - jest okoliczność, że Fundacja będzie kontynuowała działalność gospodarczą w zakresie najmu w takim samym modelu jak dotychczas Wnioskodawca i bez przerwy w świadczeniu usług, przy wykorzystaniu przenoszonego zespołu składników. Istotne jest bowiem, aby przekazywany zespół składników pozwalał na prowadzenie samodzielnej działalności, a kontynuacja działalności przez nabywcę stanowi istotny element oceny.

W realiach niniejszej sprawy przenoszony zespół składników umożliwia Fundacji samodzielne prowadzenie działalności najmu komercyjnego, bez konieczności pozyskiwania kluczowych elementów po stronie Fundacji, co przesądza o spełnieniu przesłanki funkcjonalnej.

W konsekwencji, skoro przedmiot darowizny stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, to planowana czynność jego nieodpłatnego przekazania na rzecz Fundacji stanowi „zbycie” zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Pojęcie „zbycia” obejmuje bowiem wszelkie czynności skutkujące przeniesieniem prawa do rozporządzania jak właściciel, w tym darowiznę - co jest konsekwentnie potwierdzane w praktyce interpretacyjnej DKIS. Skoro zaś art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wyłącza spod działania ustawy transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, to planowane przekazanie Wnoszonej Działalności do Fundacji pozostaje poza zakresem opodatkowania VAT (czynność nie podlega opodatkowaniu). Powyższe znajduje odzwierciedlenie również w interpretacjach dotyczących wnoszenia (w tym w formie darowizny) działalności nieruchomościowej do fundacji rodzinnej, w których organ - przy spełnieniu przesłanek- potwierdza zastosowanie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i brak opodatkowania VAT.

 

Ocena stanowiska

 

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na przepisy dotyczące działalności fundacji rodzinnej, która uregulowana została w ustawie z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 326), zwanej dalej ustawą o fundacji rodzinnej.

Jak stanowi art. 2 ust. 1 ustawy o fundacji rodzinnej:

Według art. 2 ust. 2 ustawy o fundacji rodzinnej:

 

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o fundacji rodzinnej:

Fundacja rodzinna może wykonywać działalność gospodarczą w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2023 r. poz. 221) tylko w zakresie:

    1) zbywania mienia, o ile mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia;

    2) najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie;

    3) przystępowania do spółek handlowych, funduszy inwestycyjnych, spółdzielni oraz podmiotów o podobnym charakterze, mających swoją siedzibę w kraju albo za granicą, a także uczestnictwa w tych spółkach, funduszach, spółdzielniach oraz podmiotach;

    4) nabywania i zbywania papierów wartościowych, instrumentów pochodnych i praw o podobnym charakterze;

    5) udzielania pożyczek:

a) spółkom kapitałowym, w których fundacja rodzinna posiada udziały albo akcje,

b) spółkom osobowym, w których fundacja rodzinna uczestniczy jako wspólnik,

c) beneficjentom;

    6) obrotu zagranicznymi środkami płatniczymi należącymi do fundacji rodzinnej w celu dokonywania płatności związanych z działalnością fundacji rodzinnej;

    7) produkcji przetworzonych w sposób inny niż przemysłowy produktów roślinnych i zwierzęcych, z wyjątkiem przetworzonych produktów roślinnych i zwierzęcych uzyskanych w ramach prowadzonych działów specjalnych produkcji rolnej oraz produktów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, o ile ilość produktów roślinnych lub zwierzęcych pochodzących z własnej uprawy, hodowli lub chowu, użytych do produkcji danego produktu stanowi co najmniej 50% tego produktu;

    8) gospodarki leśnej.

Stosownie do art. 17 ustawy o fundacji rodzinnej:

Z cytowanych przepisów ustawy o fundacji rodzinnej wynika, że fundacja rodzinna tworzona jest w celu gromadzenia majątku rodzinnego przedsiębiorstwa, zarządzania nim oraz zabezpieczenia potrzeb finansowych beneficjentów tej fundacji. Fundator określa w statucie szczegółowy cel fundacji, dodatkowo przepisy ustawy o fundacji rodzinnej określają również zakres, w jakim fundacja może prowadzić działalność gospodarczą.

Zatem, w sytuacji wykonywania czynności wpisujących się w definicje dostawy towarów czy świadczenia usług - w rozumieniu art. 5 ustawy o podatku od towarów i usług - w tym również w zakresie zbywania mienia, gdy fundacja będzie dokonywała tych czynności w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na cel czy rezultat tej działalności, będzie uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Jednocześnie przepis art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ustawodawca w ww. przepisie nie zdefiniował, co należy rozumieć pod pojęciem „transakcji zbycia”. Uwzględniając zakres przedmiotowy ustawy o podatku od towarów i usług pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Należy zauważyć, że powyższa regulacja stanowi implementację art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, na podstawie którego:

Z powyższego przepisu wynika, że wprowadza on, tak samo jak ma to miejsce w ustawie, możliwość wyłączenia z zakresu opodatkowania przekazania całości lub części majątku przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

 

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

  1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

  2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

  3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

  4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

  5) koncesje, licencje i zezwolenia;

  6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

  7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

  8) tajemnice przedsiębiorstwa;

  9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”.

Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, na mocy którego:

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym, funkcjonalnym i materialnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów
i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

 

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

 

Ponadto, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że:

TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych, umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Natomiast w wyroku z 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christel Schriever, TSUE wywiódł, że:

W wyroku tym Trybunał wywiódł, że jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy.

Mając na uwadze powyższe orzeczenia TSUE należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub też jego zorganizowanej części decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik zobowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że jest Pan osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej jest wynajem nieruchomości, zarówno stanowiących wyłączną Pana własność, jak i takich, których jest Pan współwłaścicielem.

Planuje Pan utworzenie fundacji rodzinnej w rozumieniu przepisów ustawy o fundacji rodzinnej. W związku z planowanym utworzeniem Fundacji, zamierza Pan wnieść do niej część majątku związanego z prowadzoną przez Pana jednoosobową działalnością gospodarczą - tak, by wyposażyć Fundację w majątek. Wniesienie tego majątku do Fundacji nastąpi w ramach jednorazowej czynności prawnej, tj. darowizny majątku dla Fundacji.

Zamierza Pan wydzielić z prowadzonego przedsiębiorstwa część nieruchomości wraz z przypisanymi do nich składnikami materialnymi i niematerialnymi, w taki sposób, aby tworzyły one zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Przedmiotem planowanej darowizny będzie zorganizowana część Pana przedsiębiorstwa („Wydzielona Działalność”), stanowiąca organizacyjnie i finansowo wyodrębniony zespół składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych. Przenoszony zespół składników będzie obejmował nieruchomości przeznaczone do wynajmu wraz z elementami niezbędnymi do kontynuowania tej działalności, w szczególności powiązanymi umowami, należnościami, zobowiązaniami, dokumentacją oraz sposobem organizacji zarządzania tym segmentem. Jednocześnie pozostawi Pan w zasobach swojej działalności gospodarczej pozostałe nieruchomości z puli, które nadal będą wykorzystywane przez Pana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na najmie, przy czym działalność ta będzie prowadzona w mniejszej skali, w oparciu o składniki majątkowe, które nie zostały przypisane do przenoszonej zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

 

W skład Wydzielonej Działalności, która docelowo ma zostać wniesiona do Fundacji wchodzi szereg środków trwałych, w tym następujące nieruchomości ( łącznie nazwane: „Nieruchomości”):

             1) Nieruchomość 1, której jest Pan jedynym właścicielem - nieruchomość składa się z czterech działek i jest zabudowana budynkiem usługowym.

             2) Nieruchomość 2, której jest Pan współwłaścicielem w 1/2 części - nieruchomość składa się z jednej działki i znajdują się na niej cztery hale magazynowe, dwie hale namiotowe. 

             3) Nieruchomość 3, której jest Pan współwłaścicielem w 1/2 części - nieruchomość składa się z dwóch działek. Nieruchomość 3 jest nieruchomością bezpośrednio przyległą do Nieruchomości 2. Jedna z hal posadowionych na Nieruchomości 2 swoim obrysem wkracza na fragment Nieruchomości 3 i wspomaga korzystanie z Nieruchomości 2.

             4) Nieruchomość 4, której jest Pan jedynym właścicielem - nieruchomość składa się z jednej działki i jest zabudowana budynkiem  o charakterze biurowo-magazynowym.

             5) Nieruchomość 5, której jest Pan współwłaścicielem w 1/2 części - nieruchomość składa się z dwóch działek i jest zabudowana budynkiem usługowym.

 

Oprócz wymienionych Nieruchomości, w skład Wydzielonej Działalności wejdą jeszcze:

   - użytkowany przez Pana na podstawie umowy leasingu samochód specjalny typu kamper (dalej: „Kamper”) wykorzystywany funkcjonalnie w ramach prowadzonej działalności, stanowiący istotny składnik zaplecza technicznego umożliwiającego realizację jej zadań gospodarczych, tj. mobilne biuro. Z uwagi na fakt, iż Nieruchomości są rozlokowane w różnych miejscach kraju, Kamper pozostaje w stałym wykorzystaniu na potrzeby tej działalności i służy realizacji jej celów operacyjnych, w szczególności poprzez zapewnienie mobilności, zaplecza logistycznego oraz organizacyjnego niezbędnego do wykonywania czynności gospodarczych. Pozostaje integralnym elementem zespołu składników majątkowych, organizacyjnych i funkcjonalnych, który łącznie umożliwia samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej w dotychczasowym zakresie.

   - środki trwałe oraz inne ruchomości związane z przedmiotem najmu,

   - umowy najmu Nieruchomości, umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, których Pan jest stroną (do niektórych z Nieruchomości stroną umów na dostawę mediów są najemcy), umowy ubezpieczenia nieruchomości, których stroną jest Pan (do niektórych z Nieruchomości stroną umów ubezpieczeniowych są najemcy),

   - należności i zobowiązania wynikające z powyższych umów,

   - baza klientów,

   - ogół wiedzy i informacji związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (know-how), w tym w szczególności specjalistyczna wiedza techniczna (budowlana), doświadczenie w zakresie zarządzania portfelem inwestycyjnym nieruchomości oraz wypracowane procesy obsługi i zarządzania nieruchomościami.

Po wyodrębnieniu i wniesieniu do Fundacji Wydzielonej Działalności, będzie Pan w dalszym ciągu prowadził we własnym imieniu jednoosobową działalność gospodarczą, która jak dotychczas będzie polegała na wynajmie posiadanych nieruchomości w oparciu o pozostałe u Pana nieruchomości.

Wniesienie do Fundacji rodzinnej obejmuje wyłącznie tę część nieruchomości oraz powiązane z nią składniki majątkowe i organizacyjne, które zostały wyodrębnione w taki sposób, aby umożliwiały Fundacji samodzielne i ciągłe prowadzenie działalności gospodarczej w dotychczasowym zakresie, podczas gdy pozostała część nieruchomości pozostaje po Pana stronie i będzie przez Pana nadal wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, niezależnie od działalności realizowanej przez fundację rodzinną, co potwierdza istnienie dwóch odrębnych, równolegle funkcjonujących struktur gospodarczych. W ramach wydzielenia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w postaci Wydzielonej Działalności nastąpi wyodrębnienie funkcjonalne polegające na tym, że składniki majątkowe będące przedmiotem przyszłej darowizny umożliwiają świadczenie usług w zakresie wynajmu nieruchomości i nie potrzebują innych aktywów materialnych lub niematerialnych by kontynuować swoją działalność. Nieruchomości, które mają zostać przeniesione do Fundacji w ramach Wydzielonej Działalności są obecnie wynajmowane i nie wystąpi żadna przerwa w świadczeniu usług po ich przeniesieniu.

Na potrzeby wyodrębnienia Wydzielonej Działalności podjął Pan już działania organizacyjne i formalne, zmierzające do zapewnienia odrębnej obsługi księgowej, prawnej oraz ubezpieczeniowej dla zespołu składników majątkowych obejmujących nieruchomości przeznaczone do wniesienia do Fundacji.

W szczególności przygotował Pan rozwiązania umożliwiające przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności i zobowiązań do wyodrębnionego segmentu działalności obejmującego nieruchomości wnoszone do fundacji rodzinnej, w tym poprzez stosowne narzędzia ewidencyjne oraz dokumentacyjne, pozwalające na bieżące monitorowanie wyników finansowych tej części działalności niezależnie od pozostałej działalności prowadzonej przez Pana. Ponadto zapewnił Pan odrębną obsługę prawną i ubezpieczeniową dla nieruchomości objętych wyodrębnianą zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, w szczególności poprzez przygotowanie dokumentacji umożliwiającej przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umów związanych z tymi nieruchomościami na Fundację, co umożliwi kontynuowanie działalności polegającej na najmie tych nieruchomości przez Fundację bez zakłóceń organizacyjnych.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy wniesienie przez Pana do Fundacji składników materialnych i  niematerialnych przeznaczonych do działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych będzie stanowić zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy i w konsekwencji będzie wyłączone z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

 

Należy zauważyć, że wniesieniu przez Pana do Fundacji rodzinnej podlegać m.in. będą:

1) Nieruchomość 1, której jest Pan jedynym właścicielem,

2) Nieruchomość 2, której jest Pan współwłaścicielem w 1/2 części,

3) Nieruchomość 3, której jest Pan współwłaścicielem w 1/2 części,

4) Nieruchomość 4, której jest Pan jedynym właścicielem,

5) Nieruchomość 5, której jest Pan współwłaścicielem w 1/2.

Zatem w części będzie Pan wnosił nie całe nieruchomości ale udziały we współwłasności Nieruchomości.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy i względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, którym może niezależnie rozporządzać. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

Zatem w wyniku opisanej transakcji będzie Pan wnosić do Fundacji rodzinnej m.in. prawo do dysponowania jedynie częścią Nieruchomości 2, 3 i 5.

Należy stwierdzić, że wniesienie przez Pana do Fundacji rodzinnej Wydzielonej Działalności, której jednym ze składników są posiadane przez Pana udziały w Nieruchomościach, nie może być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Wynika to z faktu, że udział nie posiada cech fizycznej, organizacyjnej, funkcjonalnej czy finansowej samodzielności. Wyodrębniony ułamek we własności Nieruchomości nie umożliwia samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Przeniesienie udziału jako prawa nie skutkuje wyodrębnieniem zespołu składników materialnych i niematerialnych w przedsiębiorstwie, na podstawie którego powstaje odrębny gotowy do realizacji zadań gospodarczych podmiot. Brak wyodrębnienia funkcjonalnego przekłada się na brak wyodrębnienia organizacyjnego, bowiem nie powstaje nowy oddział czy kolejny podmiot. Nie sposób zatem także stwierdzić, że istnieje wyodrębnienie finansowe.

Wskazać więc należy, że transakcja ograniczająca się do zbycia udziału w Nieruchomościach wraz z pozostałymi składnikami nie będzie stanowiła zorganizowanego i autonomicznego „zespołu” składników majątkowych.

Z powyższego wynika, że przedmiotem wniesienia do Fundacji rodzinnej nie będzie konkretna, wydzielona całościowo część majątku Pana przedsiębiorstwa. Przekazanie własności ułamkowej części składnika przedsiębiorstwa, nie skutkuje bowiem jakąkolwiek ingerencją w fizyczną (materialną) sferę przedsiębiorstwa, tak w sensie organizacyjnym, finansowym czy funkcjonalnym.

Przedstawione w opisie sprawy okoliczności oraz dokonana w kontekście przytoczonych regulacji prawnych ich całościowa analiza prowadzi do wniosku, że nie zostaną spełnione wskazane wcześniej przesłanki do uznania opisanych składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując należy stwierdzić, że planowane nieodpłatne wniesienie przez Pana do Fundacji rodzinnej Wydzielonej działalności, na którą składać się będą m.in. Udziały w Nieruchomościach, nie będzie stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy i w konsekwencji nie będzie wyłączone z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ocena prawna Pana stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydana w odrębnym rozstrzygnięciu.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

 

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.