Interpretacja 0111-KDIB3-1.4012.677.2025.2.KO

Interpretacja indywidualna
- stanowisko prawidłowe

 

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

 

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

 

28 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 11 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług.

 

Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 23 września 2025 r. (wpływ 29 września 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

 

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni aktem notarialnym z dnia 1 grudnia 2020 roku nabyła spadek po swojej matce, w skład którego wchodziły między innymi następujące nieruchomości niezabudowane:

- Działki oznaczone numerami geodezyjnymi 1 księga wieczysta nr (…) Sądu Rejonowego (…),

- Działki oznaczone numerami geodezyjnymi 2 księga wieczysta nr (…) Sądu Rejonowego (…).

 

Nieruchomości te zostały z kolei nabyte przez Spadkodawczynię (matkę) w opisanych poniżej okolicznościach:

Działka numer 1:

W udziale wynoszącym 1/6 - umową sprzedaży z dnia 26 kwietnia 2012 roku udokumentowaną aktem notarialnym Repertorium A nr (…):

  - W udziale wynoszącym 1/6 - umową sprzedaży z dnia 31 maja 2012 roku udokumentowaną aktem notarialnym Repertorium A nr (…),

  - W udziale wynoszącym 4/6 - umową darowizny od matki spadkodawczyni (babci Wnioskodawczyni) z dnia 17 lipca 2012 roku udokumentowaną aktem notarialnym Repertorium (…). Babka Wnioskodawczyni była w posiadaniu przedmiotowej ziemi od 1946 roku - zgodnie z Aktem Własności Ziemi.

Działka numer 2:

  - umową sprzedaży z dnia 12 sierpnia 2013 roku udokumentowaną aktem notarialnym Repertorium A nr (…).

Działka numer 3 - Zakup działki przez Wnioskodawczynię - akt notarialny z dnia 20 czerwca 2024 roku Repertorium A nr (…). Księga wieczysta nr (…) Sądu Rejonowego (…).

Działka numer 4 - Zakup działki przez Wnioskodawczynię - akt notarialny z dnia 23 września 2024 roku Repertorium A nr (…). Księga wieczysta nr (…) Sądu Rejonowego (…).

2. Działki nie były wykorzystywane w żaden sposób - wcześniej były prowadzone tylko porządkowe wycinki drzew i karczowanie terenu przez męża. Działki miały kształt bardzo wąskich prostokątów, co praktycznie uniemożliwiało samodzielne zagospodarowanie każdej z nich.

3. Wnioskodawczyni w styczniu 2025 roku wystąpiła z wnioskiem o podział działek w celu niegospodarczym. Aby umożliwić z uwagi na brak dostępu do drogi publicznej zapewnienie dojazdu do tych działek na całej ich długości. Decyzją z dnia 16.06.2025 r. Prezydent Miasta (…) dokonał podziału ww. nieruchomości, z których powstało 7 nieruchomości oraz wyznaczone zostały drogi dojazdowe.

Zgodnie z Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta (…) dla terenów położonych (…) zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w (…) nr (…) z dnia 29.10.2014 r. (Dz.Urz. (…)) teren obejmujący dzielone nieruchomości jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (symbol planu 40MN) oraz pod drogi publiczne klasy ulicy dojazdowej (symbol planu (…)).

4. Wnioskodawczyni planuje sprzedać łącznie nieruchomości (wszystkie działki bez względu na ich podział geodezyjny) w całości. Wnioskodawczyni nie będzie doprowadzała żadnych mediów.

Procedurę sprzedaży Wnioskodawczyni będzie przeprowadzać samodzielnie, bez udziału i pomocy osób trzecich i bez pełnomocników.

5. Ponadto Wnioskodawczyni jest właścicielką dwóch działek 5 i 6 nabytych w spadku po matce tym samym aktem notarialnym z dnia 1 grudnia 2020 roku co działku 1 i 2. Nie zamierza ich na dzień dzisiejszy sprzedawać. Działki tamte nie mają dostępu do drogi publicznej.

 

Pismem z 23 września 2025 r. uzupełniono opis sprawy następująco.

  1. Czy jest lub była Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to z jakiego tytułu i kiedy?

Wnioskodawczyni nie jest i nie była zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. W okresie od 12.09.1998 r. do 04.10.2002 r. prowadziła jednoosobową działalność gospodarczą zajmująca się obrotem wierzytelnościami (usługami finansowymi zwolnionymi z VAT).

  2. W odniesieniu do działki nr 3 i 4, proszę wskazać osobno dla każdej działki:

a) W jakim celu zakupiła Pani tą działkę?

b) Czy działka została zakupiona do Pani majątku prywatnego, czy zakupu dokonała Pani w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

c) Czy przy zakupie działki przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

d) Czy działka jest niezabudowana, czy zabudowana (a jeżeli działka jest zabudowana, to co jest na niej posadowione)?

Działki 1 i 2, które Wnioskodawczyni odziedziczyła, nie miały dostępu do drogi publicznej oraz były zbyt wąskie, co uniemożliwiało ich samodzielne zagospodarowanie.

1)

a. Działka 3 została dokupiona od sąsiadki w celu uzyskania dostępu do drogi publicznej. Dopiero po dokonaniu podziału, oddaniu Gminie części działek pod drogi dojazdowe zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) oraz po wytyczeniu drogi wewnętrznej, działki te uzyskały dostęp do drogi publicznej oraz wymaganą przez MPZP minimalną szerokość.

b. Do majątku prywatnego

c.  Nie przysługiwało

d. Działka była i jest niezabudowana.

2)

a. Działka 4 ma wymiary 4 metry szerokości x 200 metrów długości i dokupiona została z przeznaczeniem na drogę wewnętrzną, na działce tej biegnie nieprzekraczalna linia zabudowy. Zgodnie z MPZP wymagana szerokość drogi dojazdowej wynosi 5 metrów. Geodeta przy planowaniu podziału wskazał racjonalne rozwiązanie, aby drogę wewnętrzną wydzielić po przeciwnej stronie po połowie z sąsiadem.

b. Do majątku prywatnego

c. Nie przysługiwało

d. Działka była i jest niezabudowana.

  3. Numerów działek wskazanych we wniosku, z którym w styczniu 2025 r. wystąpiła Pani o podział działek?

Wniosek o podział dotyczył działek 4, 1, 2 i 3

  4. Numerów działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży w przyszłości?

(…)

  5. Do jakich celów prywatnych wykorzystywała/wykorzystuje Pani działki przed podziałem i działki po podziale (będące przedmiotem planowanej sprzedaży w przyszłości) od momentu ich nabycia do chwili ich planowanej sprzedaży?

Wnioskodawczyni nie wykorzystuje i nie wykorzystywała działek do celów prywatnych, ani przed podziałem, ani po podziale, poza wykorzystaniem do celów rekreacyjnych i do pozyskania drewna opałowego.

  6. Czy działki przed podziałem lub działki po podziale (będące przedmiotem planowanej sprzedaży w przyszłości) były/są wykorzystywane przez Panią w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775)?

Nie były i nie są wykorzystywane dla jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

  7. Czy działki przed podziałem lub działki po podziale (będące przedmiotem planowanej sprzedaży w przyszłości) wykorzystywała/wykorzystuje Pani w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy o podatku od towarów i usług?

Nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej.

  8. Czy była/jest Pani rolnikiem ryczałtowym, zgodnie z art. 2 pkt 19 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, jeśli tak, to od kiedy, w jakim okresie?

Wnioskodawczyni nie była i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

  9. Czy z działek przed podziałem lub z działek po podziale (będących przedmiotem planowanej sprzedaży w przyszłości) dokonywała/dokonuje Pani sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż była/jest zwolniona od podatku lub opodatkowana podatkiem VAT?

Wnioskodawczyni nie dokonywała i nie dokonuje sprzedaży płodów rolnych.

10. Czy działki przed podziałem lub działki po podziale (będące przedmiotem planowanej sprzedaży w przyszłości) wykorzystywała/wykorzystuje Pani wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Wnioskodawczyni nie wykorzystywała i nie wykorzystuje nieruchomości do wykonywania usług zwolnionych z VAT w jakimkolwiek zakresie.

11. Czy działki przed podziałem lub działki po podziale (będące przedmiotem planowanej sprzedaży w przyszłości) były kiedykolwiek przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak, to w jakim okresie oraz jakie pożytki czerpała Pani z tego tytułu?

Działki nie były nigdy przedmiotem żadnej tego rodzaju umowy.

12. Czy występowała Pani kiedykolwiek z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmianę tego planu dla terenu, na którym znajdują się działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży w przyszłości?

Wnioskodawczyni nigdy nie występowała o opracowanie lub zmianę mpzp dla tego terenu.

13. Czy wnosiła Pani kiedykolwiek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym znajdują się działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży w przyszłości? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Panią było konieczne, jeśli tak to dlaczego?

Wnioskodawczyni nie wnosiła nigdy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu objętego wnioskiem.

14. Czy poczyniła Pani jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości działek przed podziałem lub działek po podziale (będących przedmiotem planowanej sprzedaży w przyszłości) tj. dokonała ich uatrakcyjnienia np. budowa drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne itp., jeśli tak to jakie, kiedy i w jakim celu?

Wnioskodawczyni nie poczyniła żadnych działań ani przed podziałem ani po podziale. Na działce były tylko wycinane drzewa, które były wykorzystywane jako opał w domu.

15. Jakie działania marketingowe podjęła/podejmie Pani w celu sprzedaży działek?

Dotychczas żadne działania marketingowe nie były podejmowane.

Wnioskodawczyni planuje w przyszłości zamieścić ogłoszenie na platformie sprzedażowej (…) oraz postawić tablicę informacyjną na działce, bez udziału pośredników.

16. Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości (nieobjętych przedmiotowym wnioskiem), jeżeli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

- kiedy i w jaki sposób stała się Pani posiadaczem tych nieruchomości?

- w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią?

- w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

- kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

- ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich? (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),

- czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzała Pani podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

- na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Wnioskodawczyni wraz z mężem kupiła działkę naprzeciwko swojego domu.

Na tej kupionej nieruchomości dawno temu stał bliźniak. Budynek (jedna część bliźniaka) był już częściowo wyburzony (druga część tego bliźniaka stanowiła budynek do rozbiórki).

19.07.2022 r. zakup nieruchomości (…) działka nr 7 o powierzchni 265 m² (…) za cenę 25 tys. zł, 50% udziału. Działka niezabudowana.

27.03.2023 r. zakup nieruchomości (…) działka nr 8, 9 o łącznej powierzchni 274 m² (…) za cenę 12 tys. zł, 50% udziału - częściowo zawalony budynek z nakazem rozbiórki.

Wnioskodawczyni nie wykorzystywała tych nieruchomości w żaden sposób.

Cel zakupu: działka pod budowę w przyszłości domu (bliźniaka) dla dzieci Wnioskodawczyni ze względu na jej lokalizację - dom mieszkalny Wnioskodawczyni znajduje się naprzeciwko.

16.04.2024 r. sprzedaż powyższej nieruchomości (udziałów nabytych 19.07.2022 r. i 27.03.2023 r.) za cenę 125 tys. zł

Cel sprzedaży: po upływie roku Wnioskodawczyni podjęła z mężem decyzję o sprzedaży z uwagi na konieczność wykonania remontu naszego domu (dom z 1927 roku) i brak środków na ten remont.

Istnieje możliwość zostawienia 2 nieruchomości celem darowizny dla dzieci w przyszłości (po 1 wydzielonej nieruchomości - pasie 4 działek w (…), spośród będących przedmiotem wniosku do KIS).

Pozostałe działki lub wszystkie działki w zależności od okoliczności będą przedmiotem jednej transakcji sprzedaży.

Z tytułu sprzedaży Wnioskodawczyni nie odprowadzała podatku VAT, nie składała deklaracji VAT-7 oraz zgłoszenia VAT-R.

Wnioskodawczyni złożyła PIT-39, w którym zadeklarowała i skorzystała z ulgi remontowej na remont swojego domu mieszkalnego.

Pytanie

Czy planowana transakcja sprzedaży wszystkich nieruchomości w całości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) i czy tym samym Sprzedająca powinna się zarejestrować na potrzeby tej transakcji jako podatnik VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

 

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT:

  1. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

  2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W orzeczeniu TSUE sygn. akt C-213/24 z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie Grzera, w której aktywne działania w zakresie przygotowania gruntu do sprzedaży zostały podjęte nie przez właściciela, lecz przez profesjonalnego przedsiębiorcę, któremu zlecono działania w tym zakresie, TSUE uznał: (...) można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu.”

Zdaniem Wnioskodawcy samodzielna sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Sprzedaż działek w całości nie spowoduje, że Sprzedająca uzyska z tytułu tej transakcji status podatnika podatku od towarów i usług i transakcja w związku z tym nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Sprzedająca podjęła jedynie niezbędne działania w celu uporządkowanie wąskich nie nadających się do samodzielnego wykorzystania działek oraz dokonanie podziału działek, bez podjęcia których trudne lub niemożliwe byłoby wykazanie możliwości wykorzystania każdej z tych działek gruntu.

W przedmiotowej sprawie nie wystąpi element profesjonalnego świadczenia usług, w konsekwencji, prywatna sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, ponieważ Wnioskodawca dokona jednokrotnego zbycia nieruchomości w ramach zarządu prywatnym majątkiem.

Jak wynika z interpretacji w podobnych sprawach, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług osoba, która dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko wyzbywa się majątku osobistego.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był np. przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Pismem z 23 września 2025 r. uzupełniła Pani swoje stanowisko następująco:

Sprzedająca nie musi zarejestrować się na potrzeby planowanej transakcji jako podatnik VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775; ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy planowana transakcja sprzedaży wszystkich nieruchomości w całości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i czy tym samym Sprzedająca powinna się zarejestrować na potrzeby tej transakcji jako podatnik VAT.

Aby odpowiedzieć na Pani pytanie, w pierwszej kolejności należy ustalić czy w celu dokonania sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działania o takim właśnie charakterze skutkowałyby koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

 

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem planowanej sprzedaży w przyszłości są działki nr: (...).

 

Wskazała Pani, że:

    - Odziedziczyła Pani działki nr 1 i 2, które nie miały dostępu do drogi publicznej oraz były zbyt wąskie, co uniemożliwiało ich samodzielne zagospodarowanie.

    - Działka 3 została dokupiona od sąsiadki w celu uzyskania dostępu do drogi publicznej. Działka została zakupiona do Pani majątku prywatnego. Działka była i jest niezabudowana.

    - Działka 4 ma wymiary 4 metry szerokości x 200 metrów długości i dokupiona została z przeznaczeniem na drogę wewnętrzną, na działce tej biegnie nieprzekraczalna linia zabudowy. Działka została zakupiona do Pani majątku prywatnego. Działka była i jest niezabudowana.

    - W styczniu 2025 r. wystąpiła Pani o podział działek nr 4, 1, 2 i 3.

    - Działki wykorzystywała Pani do celów rekreacyjnych i do pozyskania drewna opałowego. Na działce były tylko wycinane drzewa, które były wykorzystywane jako opał w domu.

    - Działki przed podziałem lub działki po podziale nie były i nie są wykorzystywane przez Panią w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy.

    - Działki przed podziałem lub działki po podziale nie wykorzystywała i nie wykorzystuje Pani w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy.

    - Nie była i nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym.

    - Nie dokonywała i nie dokonuje Pani sprzedaży płodów rolnych.

    - Nie wykorzystywała i nie wykorzystuje Pani nieruchomości do wykonywania usług zwolnionych z VAT w jakimkolwiek zakresie.

    - Działki nie były nigdy przedmiotem żadnej umowy najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

    - Nigdy nie występowała Pani o opracowanie lub zmianę MPZP dla tego terenu.

    - Nigdy nie wnosiła Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu objętego wnioskiem.

    - Nie poczyniła Pani żadnych działań ani przed podziałem ani po podziale (jest to Pani odpowiedź na pytanie dotyczące podejmowanych działań związanych ze zwiększeniem wartości i uatrakcyjnienia działek np. budowa drogi, wyposażenie w sieci kanalizacji sanitarnej oraz elektryczne).

    - Dotychczas żadne działania marketingowe nie były podejmowane.

    - Planuje Pani w przyszłości zamieścić ogłoszenie na platformie sprzedażowej (…) oraz postawić tablicę informacyjną na działce, bez udziału pośredników.

W przedmiotowej sprawie, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, w stosunku do ww. działek nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. Nie występowała Pani o opracowanie lub zmianę MPZP dla tego terenu i nie wnosiła Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu objętego wnioskiem. Działki były przez Panią wykorzystywana przez cały okres ich posiadania do celów prywatnych, w szczególności do celów rekreacyjnych i do pozyskania drewna opałowego. Na działce były tylko wycinane drzewa, które były wykorzystywane jako opał w domu. Działki nie służyły w działalności gospodarczej. Nie jest i nie była Pan również rolnikiem ryczałtowym. Nie dokonywała Pani sprzedaży płodów rolnych. Działki nie były nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży wszystkich nieruchomości w całości, nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Opis sprawy wskazuje, że w odniesieniu do działek nr 1 i 2, nabytych w drodze dziedziczenia, które nie miały dostępu do drogi publicznej oraz były zbyt wąskie, co uniemożliwiało ich samodzielne zagospodarowanie oraz działek nr 3 i 4 dokupionych z przeznaczeniem na drogę wewnętrzną i celem uzyskaniu dostępu do drogi publicznej przez działki odziedziczone, podejmowała Pani czynności faktyczne i prawne mające na celu poprawę zagospodarowania swoich  nieruchomości: nastąpił podział działek (4, 1, 2 i 3) i uzyskanie dostępu do drogi publicznej.

A zatem należy stwierdzić, że w tym konkretnym przypadku nie podejmowała i nie zamierza Pani podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Panią należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zakres podjętych czynności w odniesieniu do opisanych we wniosku działek nie prowadzi do uznania, że Pani działalność w zakresie ich planowanego zbycia ma charakter profesjonalny.

Całokształt opisanych we wniosku okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży wszystkich nieruchomości w całości w opisanych we wniosku okolicznościach  będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży wszystkich nieruchomości w całości będzie Pani korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, nie musi zarejestrować się Pani na potrzeby planowanej transakcji jako podatni  VAT.

Zatem przedstawione przez Panią stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

 

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

 

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

 

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

 

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

 

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo

/KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

 

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

 

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

 

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.